W dniu 27 marca 2025 r. Pani złożyła wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podstawy opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości. W uzupełnieniu wniosku z 28 kwietnia 2025 r. Pani wskazała, że wynagrodzenie agencji wynajmu powinno być odliczone od przychodu przed obliczeniem podatku dochodowego. Organ podatkowy uznał, że stanowisko Pani jest nieprawidłowe, wskazując, że podstawą opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest pełna kwota czynszu, a prowizja agencji nie pomniejsza przychodu. W związku z tym, organ negatywnie rozstrzygnął zapytanie podatnika.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbny27 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podstawy opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu najmu nieruchomości. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 28 kwietnia 2025 r. (wpływ 30 kwietnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Jest Pani właścicielką nieruchomości pod adresem ..., którą zamierza Pani wynajmować na cele mieszkaniowe. Zdecydowała się Pani na współpracę z agencją wynajmu, której wynagrodzenie stanowi ...% wartości miesięcznego czynszu najmu. Zgodnie z przepisami prawa, dochody uzyskane z wynajmu lokali mieszkalnych są opodatkowane według stawki 8,5%. Chciałaby Pani uzyskać potwierdzenie, czy podatkiem powinna być objęta kwota uzyskana z wynajmu mieszkania pomniejszona o wynagrodzenie agencji, czy podatek należy obliczać od pełnej kwoty najmu, a następnie odliczyć koszty związane z usługami agencji w ramach rozliczenia kosztów uzyskania przychodu.
Czy w przypadku wynajmu mieszkania za pośrednictwem agencji, podatkiem dochodowym należy obciążyć pełną kwotę wynajmu (zanim odliczy Pani ...% prowizji agencji), czy też podatek powinien być naliczany tylko od kwoty wynajmu po odliczeniu wynagrodzenia agencji? Pani stanowisko w sprawie (przedstawione we wniosku) Zgodnie z obowiązującymi przepisami, stawka 8,5% podatku dotyczy dochodów uzyskanych z wynajmu lokali. Chciałaby Pani upewnić się, czy do podstawy opodatkowania należy wliczyć całość uzyskanych przychodów z wynajmu, a dopiero później odliczyć koszty usług agencji, czy też podatek powinien być naliczany od kwoty po odliczeniu ...% wynagrodzenia agencji, które nie stanowi Pani dochodu. Pani stanowisko w sprawie (przedstawione w uzupełnieniu wniosku) W Pani ocenie, przy ustalaniu podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%, w związku z wynajmem lokalu mieszkalnego, należy uwzględnić fakt, że część należności otrzymywanych od najemcy jest przekazywana na rzecz agencji nieruchomości jako wynagrodzenie za świadczone usługi pośrednictwa. Uważa Pani, że skoro ...% uzyskanej kwoty czynszu nie stanowi rzeczywistego dochodu wynajmującego, lecz jest należnością przysługującą agencji, to kwota ta nie powinna być traktowana jako Pani przychód w rozumieniu przepisów podatkowych. W konsekwencji, Pani zdaniem: · podstawą opodatkowania ryczałtem 8,5% powinna być kwota czynszu faktycznie pozostająca u wynajmującego, tj. po odliczeniu wynagrodzenia agencji nieruchomości, · kwota prowizji agencji, która nie trafia do dyspozycji wynajmującego jako jego przychód, nie powinna powiększać podstawy opodatkowania. Podkreśla Pani, że Pani faktycznym przychodem z tytułu najmu jest wyłącznie ta część należności, którą rzeczywiście Pani otrzymuje, i która pozostaje w Pani dyspozycji. W związku z powyższym, wnosi Pani o potwierdzenie, że ma Pani prawo do pomniejszenia przychodu o prowizję agencji nieruchomości przed ustaleniem podstawy opodatkowania ryczałtem.
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Według przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1 ww. ustawy: · pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3); · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6). Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy: Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Z przytoczonych powyżej przepisów prawnych wynika zatem, że przychody z najmu można opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, gdy kwalifikują się one do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.). Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 źródła przychodów ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1a ww. ustawy: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.
Z kolei wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a. Stosownie do art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Odnosząc się do wcześniej powołanego art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wskazać należy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. Natomiast, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania. Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego. Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką nieruchomości, którą zamierza Pani wynajmować na cele mieszkaniowe. Zdecydowała się Pani na współpracę z agencją wynajmu, której wynagrodzenie stanowi ...% wartości miesięcznego czynszu najmu. Pani wątpliwości budzi kwestia, czy w przypadku wynajmu mieszkania za pośrednictwem agencji, podatkiem dochodowym należy objąć pełną kwotę otrzymanego czynszu (zanim odliczy Pani ...% prowizji agencji), czy też podatek powinien być naliczany po odliczeniu wynagrodzenia agencji. Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa, wskazać należy, że w świetle art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, Pani przychodem z tytułu świadczenia usług najmu, od którego powinna Pani obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie otrzymana przez Panią kwota czynszu. Kwota prowizji, jest dla Pani kosztem, jaki musi Pan ponieść w związku z zawartą umową współpracy z agencją pośredniczącą w wynajmie mieszkania. Kwota ta stanowi odrębne zdarzenie gospodarcze od faktu najmu mieszkania. Wskazana przez Panią prowizja agencji (koszt usług agencji), stanowiąca koszt uzyskania przychodu, nie pomniejszy Pani przychodu z najmu, ponieważ - stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania. Zatem, przy ustalaniu podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w związku z wynajmem lokalu mieszkalnego, należy uwzględnić całość uzyskanych przychodów z najmu, bez odliczania prowizji agencji. Zatem stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku uznałem za nieprawidłowe.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Interpretacja dotyczy tylko i wyłącznie sprawy będącej przedmiotem Pani zapytania (określenia podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Inne kwestie nie podlegały ocenie. Opodatkowaniem w formie ryczałtu objęty jest osiągany przychód. Interpretacja indywidualna została wydana, pomimo błędnego wskazania przez Panią w treści wniosku, że opodatkowanie w formie ryczałtu dotyczy uzyskanego dochodu. Powyższe uznaję za oczywistą omyłkę, pozostającą bez wpływu na rozstrzygnięcie. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili