0114-KDIP3-2.4011.895.2021.1.MG

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 27 września 2021 r. (data wpływu 7 października 2021 r.) uzupełnione pismem z 8 grudnia 2021 r. (data wpływu 10 grudnia 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu ustalenia przychodów z najmu w stosunku do wcześniej zawieranych umów najmu i możliwości złożenia korekty – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 października 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu ustalenia przychodów z najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wynajmuje mieszkanie prywatne, a uzyskiwany przychód z najmu opodatkowuje zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Aktualnie, zgodnie z „Interpretacją nr PB2/MK/RB-033-050-132/04 Ministra Finansów z 18 marca 2004 r. w sprawie określenia pojęcia przychodów z najmu oraz uwzględnienia podatku od towarów i usług w podstawie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych”, jako przychód podlegający opodatkowaniu przyjmuje czynsz najmu, który stanowi Jego przysporzenie majątkowe. Pozostałe opłaty pobierane od najemców (opłaty licznikowe), związane z eksploatacją lokalu (gaz, energia elektryczna, woda i ścieki), jak i opłatę administracyjną odprowadzaną do wspólnoty mieszkaniowej, Wnioskodawczyni nie traktuje jako Jej przysporzenie majątkowe, a z samej umowy wynika, że najemcy są obowiązani do ich ponoszenia.

Zapis z aktualnej umowy najmu, na bazie którego Wnioskodawczyni odprowadza podatek ryczałtowy 8,5% od kwoty 937,50 zł brzmi następująco:

„Najemcy zobowiązani będą do zapłaty Wynajmującemu czynszu najmu w wysokości 937,50 zł miesięcznie oraz dodatkowo następujących opłat:

· Opłata za energię elektryczną,

· Opłata za gaz,

· Opłata za wodę,

· Śmieci,

· Opłata administracyjna, zgodnie z decyzja wspólnoty mieszkaniowej, która na dzień podpisania niniejszej umowy wynosi 862,50 zł,

W wysokości wynikającej z nadesłanych rachunków/zawiadomień administracji budynku, za cały okres obowiązywania umowy zawartej na czas określony”.

We wcześniej zawieranych umowach najmu Wnioskodawczyni nie wyszczególniała osobno opłaty administracyjnej płatnej do wspólnoty mieszkaniowej, jako dodatkowej opłaty ponoszonej przez najemców – Wnioskodawczyni ponosiła ją sama z kwoty uzyskanej z czynszu najmu. Wnioskodawczyni płaciła tym samym zryczałtowany podatek dochodowy od pełnej kwoty czynszu najmu (czyli zawyżony) mimo, że jej część nie była faktycznie przysporzeniem majątkowym Wnioskodawczyni, z uwagi na odprowadzona opłatę administracyjną.

Wnioskodawczyni przedstawia poniżej zapis z poprzedniej, wygasłej już umowy najmu, na bazie którego odprowadzała podatek ryczałtowy od kwoty 1500 zł, z której faktycznie płaciła jeszcze opłatę administracyjną do wspólnoty mieszkaniowej. Finalnie zatem przysporzeniem majątkowym Wnioskodawczyni była różnica pomiędzy pobranym czynszem najmu, a odprowadzaną opłatą administracyjną.

„Najemcy zobowiązani będą do zapłaty Wynajmującemu czynszu najmu w wysokości 1500 zł miesięcznie, a dodatkowo następujących opłat:

· Opłata za energię elektryczną,

· Opłata za gaz,

· Opłata za wodę,

· Śmieci

W wysokości wynikającej z nadesłanych rachunków/zawiadomień administracji budynku, za cały okres obowiązywania umowy zawartej na czas określony”.

Pismem z 8 grudnia 2021 r. (data wpływu 10 grudnia 2021 r.) Wnioskodawczyni doprecyzowała przedstawiony we wniosku stan faktyczny poprzez wskazanie, że:

Przytaczając we wniosku klauzulę umowną z umowy najmu Wnioskodawczyni miała na myśli:

a) w zakresie wygasłych (poprzednich) umów najmu, umowy zawarte na następujące okresy: - umowa z (…) sierpnia 2018 r. na okres najmu od (…) września 2018 r. do (…) czerwca 2019 r. (rozwiązana (…) listopada 2018 r.)

- umowa z (…) listopada 2018 r. na okres najmu od (…) listopada 2018 r. do (…) czerwca 2019 r.

- umowa z (..) lipca 2019 r. na okres najmu od (…) lipca 2019 r. do (…) lipca 2019 r.

- umowa z (…) lipca 2019 r. na okres najmu od (…) września 2019 r. do (…) czerwca 2020 r. (rozwiązana (…) września 2019 r.)

- umowa z (…) września 2019 r. na okres najmu od (…) września 2019 r. do (…) czerwca 2020 r.

- umowa z (…) czerwca 2020 r. na okres najmu od (…) lipca 2020 r. do (…) czerwca 2021 r. (rozwiązana (…) września 2020 r.)

- umowa z (…) września 2020 r. na okres najmu od (…) września 2020 r. do (…) czerwca 2021 r.

- umowa z (…) czerwca 2021 r. na okres najmu od (…) lipca 2021 r. do (…) czerwca 2022 r. (rozwiązana (…) września 2021 r.)

b) w zakresie aktualnej umowy najmu, umowę zawartą (…) września 2021 r. na okres najmu od (…) września 2021 r. do (…) czerwca 2022 r.

Wnioskodawczyni informacyjnie chciała wyjaśnić, że rozwiązania umów najmu i zawieranie ich ponowne w tym samym dniu wynikało ze zmian składu najemców, który miał zwykle miejsce na początku roku akademickiego.

Wygasłe umowy najmu nie zawierały osobno wyszczególnienia opłaty administracyjnej, którą z kwoty pobranego czynszu najmu Wnioskodawczyni musiała odprowadzić do wspólnoty mieszkaniowej. Pobrany czynsz stanowił źródło jej zapłaty - stąd Wnioskodawczyni uważa, że przyjmowana była zawyżona podstawa opodatkowania, nie odpowiadająca faktycznemu przysporzeniu majątkowemu Wnioskodawczyni.

Aktualna umowa najmu, która teraz trwa, zawiera już takie wyszczególnienie, tj. w poczet listy należnych opłat wprowadza również opłatę administracyjną.

Tym samym wg Wnioskodawczyni, zgodnie z przedstawionymi we wniosku ORD-IN interpretacjami, przy sposobie sformułowania klauzuli o opłatach w aktualnej umowie podatek zryczałtowany winien być odprowadzany tylko od kwoty 937,50 z ł, która stanowi faktyczne przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni podała przykład by zobrazować sprawę: jeśli w umowie wygasłej pobierała np. czynsz najmu 1500 zł i z niego płaciła opłatę administracyjną 500 zł, to przysporzeniem Wnioskodawczyni powinno być tylko 1000 zł. (różnica), stąd podatek winien być płacony od kwoty 1000 zł zamiast od 1500 zł. Kwota podatku w tym przykładzie od różnicy tj. 500 zł stanowiłaby nadpłatę do zwrotu - o który Wnioskodawczyni pyta we wniosku ORD-IN.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Jeśli zatem w świetle przedstawionej interpretacji, aktualnie przyjęta przez Wnioskodawcę podstawa opodatkowania ryczałtem tj. 937,50 zł jest prawidłowa, to czy istnieje możliwość dokonania korekty zapłaconego podatku ryczałtowego od umów wygasłych, skoro stan faktyczny, przeszły i aktualny był taki sam tj. Wnioskodawczyni płaciła opłatę administracyjną do wspólnoty mieszkaniowej, natomiast we wcześniejszych umowach nie wyszczególniała jej jako dodatkowa opłatę płatną przez najemców? Źródło finansowania tej opłaty było w czynszu najmu.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w świetle przedstawionej interpretacji Ministra Finansów, jak również w świetle opublikowanych interpretacji indywidualnych np. interpretacji indywidualnej Dyrektora KAS z 29 stycznia 2021 r. nr 0115-KDIT1.4011.819.2020.1.MR, aktualnie przyjęta przez Wnioskodawczynię podstawa opodatkowania jest prawidłowa i Wnioskodawczyni właściwie ujęła czynsz najmu w umowie najmu. Z drugiej strony w zakresie wcześniejszych umów najmu Wnioskodawczyni nie wyszczególniła dodatkowo opłaty administracyjnej, jako dodatkowego punktu opłat, ale i tak z uzyskanego czynszu musiała ją odprowadzić, co Wnioskodawczyni może udokumentować potwierdzeniami przelewów/historia rachunku. Wnioskodawczyni sądzi więc, że zauważywszy błędnie przyjętą zbyt wysoką podstawę opodatkowania przysługuje Jej prawo korekty. Kwota 1500 zł z przytoczonego zapisu umownego w swej istocie nie stanowiła w całości przysporzenia majątkowego Wnioskodawczyni, bo płacąc w jej ciężar opłatę administracyjną do wspólnoty mieszkaniowej w efekcie Wnioskodawczyni uzyskiwała przychód niższy o kwotę zapłaconej opłaty administracyjnej. Tym samym podstawa opodatkowania powinna być niższa, a w konsekwencji obliczony i odprowadzony w oparciu o nią podatek zryczałtowany od najmu.

Kluczowe w stanowisku Wnioskodawczyni jest to, że z punktu widzenia ustalenia podstawy opodatkowania, winien liczyć się stan faktyczny, czyli faktyczne przysporzenie majątkowe, a nie sposób zapisu w umowie najmu, który de facto tego stanu faktycznego dla umów wygasłych nie uwzględniał.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Stosownie do treści art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2020 r. poz. 1905 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle art. 6 ust. 1a tejże ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.).

Jak wynika z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100.000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty pieniężne lub inne świadczenia powinny zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

• albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)
• albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Nie można więc mówić o przysporzeniu majątkowym wynajmującego – a więc i o przychodzie – po jego stronie.

Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Regulując płatności związane z najmem wynajmujący wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wynajmuje mieszkanie prywatne, a uzyskiwany przychód z najmu opodatkowuje zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Zgodnie z zapisem w aktualnie zawartej umowie Najemcy zobowiązani będą do zapłaty Wynajmującemu czynszu najmu oraz dodatkowo opłat za energię elektryczną, opłat za gaz, opłat za wodę, śmieci, oraz opłat administracyjnych. We wcześniej zawieranych umowach najmu (wygasłych) Wnioskodawczyni nie wyszczególniała osobno opłaty administracyjnej płatnej do wspólnoty mieszkaniowej, jako dodatkowej opłaty ponoszonej przez najemców – Wnioskodawczyni ponosiła ją sama z kwoty uzyskanej z czynszu najmu. Zapytanie Wnioskodawczyni dotyczy możliwości dokonania korekty zapłaconego podatku ryczałtowego od umów wygasłych.

Biorąc pod uwagę przedstawioną powyżej argumentację uznać zatem trzeba, że przysługująca Wnioskodawczyni jako wynajmującej, określona w umowie kwota czynszu będzie Jej przychodem z najmu.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że zgodnie z wcześniej zawieranymi umowami najmu (umowami wygasłymi) Wnioskodawczyni uiszcza związaną z utrzymaniem lokalu opłatę administracyjną, do której ponoszenia się zobowiązała. Wnioskodawczyni nie pełniła zatem roli pośrednika między najemcą a uprawnionymi podmiotami. Nie najemca bowiem, a sama Wnioskodawczyni pokrywała ww. koszty, i czyniła to z własnych środków finansowych. W związku z tym, w odniesieniu do wcześniej zawieranych umów (wygasłych), równowartość opłat administracyjnych wliczonych w czynsz najmu - ze względu na to, że zgodnie z umową to na Wnioskodawczyni spoczywał ich rzeczywisty ciężar - nie podlega wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu. A zatem, jako przychód z najmu podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych uznać należało kwotę wynikająca z umowy czynszu pomniejszoną o opłaty eksploatacyjne: opłata za energię elektryczną, opłata za gaz, opłata za wodę, śmieci, których ciężar pokrycia spoczywa na najemcy, bez pomniejszania jej o opłaty administracyjne, do których ponoszenia zobowiązana była Wnioskodawczyni. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni nie przysługuje w tym zakresie uprawnienie do dokonania korekty zeznań za minione lata podatkowe i zwrot nadpłaconego podatku.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnych tutejszy organ informuje, że rozstrzygnięcie w nich zawarte dotyczą tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Co więcej, sprawy na gruncie których zostały wydane powołane interpretacje nie są analogiczne do sprawy Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie sposobu ustalenia przychodów z najmu w stosunku do wcześniej zawieranych umów najmu (umów wygasłych) i możliwości złożenia korekty należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.