0114-KDIP4-3.4012.87.2025.2.IG

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą tytułu sprzedaży działki i opodatkowania tej transakcji. Uzupełnił go Pan pismem z 29 kwietnia 2025 r. (wpływ 29 kwietnia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca A. A., działając w imieniu własnym, jako osoba prywatna nabył 3 listopada 2006 r. na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomość położoną w (...), oznaczoną w księdze wieczystej sposobem korzystania R - grunty orne. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez (...) wynika, że działka gruntu nr 1 w (...) ma obszar 3,5057 ha i stanowi grunty orne. Nieruchomość została nabyta na podstawie sporządzonej przez notariusza (...), prowadzącą kancelarię notarialną w (...), umowy przeniesienia własności nieruchomości (...), poprzedzoną warunkową umową sprzedaży z 7 września 2006 r., również sporządzoną przez notariusza (...), prowadzącą kancelarię notarialną w (...). Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego. Nabywca nie pozostawał wówczas w związku małżeńskim. Nieruchomość jest niezabudowana, nie jest uzbrojona w instalację wodociągową, gazową, elektroenergetyczną czy też sanitarną. Nieruchomość została nabyta od osoby innej niż Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.

Wnioskodawca wskazuje, że nabył przedmiotową nieruchomość z uwagi na jej piękne położenie wśród zieleni w pobliżu (...) parku krajobrazowego, z widokiem na trzy duże wzniesienia/góry okalające (...), rozważając budowę domu wraz z siedliskiem, jednakże koszty związane z ewentualnym uzbrojeniem działki w instalację wodociągową, gazową, elektroenergetyczną czy też sanitarną oraz budową drogi dojazdowej przerosły jego możliwości finansowe. Powyższe wynika również z faktu, że po zakupie nieruchomości zmieniła się sytuacja życiowa Wnioskodawcy, założył on rodzinę, urodziła się córka, co spowodowało znacznie wyższe koszty utrzymania oraz zmalały jego przychody uzyskiwane z działalności gospodarczej. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, jak również nikt nie korzysta z niej bez podstawy prawnej, za wyjątkiem umowy dzierżawy, zwana dalej: „Umową Dzierżawy” zawartej 14 grudnia 2014 r., umowa ta była przedłużana do 1 stycznia 2025 r. i obecnie została przedłużona ustnie na czas do 15 września 2025 r. z możliwością wcześniejszego jej rozwiązania. Z tytułu przedmiotowej umowy dzierżawy Wnioskodawca otrzymuje przychody w wysokości (...) zł rocznie. Dzierżawca ma obowiązek zapłaty podatku rolnego, którego zapłata stanowi również wynagrodzenie za dzierżawę. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie tłumaczeń w związku z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej) pod firmą A. A. (...). W związku z prowadzoną działalnością Wnioskodawca zarejestrowany jest jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (t. j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). Data rejestracji jako podatnik czynny podatku od towarów i usług oznaczona została na dzień 1 stycznia 2001 r. Wnioskodawca nie wykorzystywał działki przeznaczonej do sprzedaży do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie wykonuje zawodu związanego ze sprzedażą nieruchomości. Wnioskodawca 19 czerwca 2019 r. dokonał zakupu działki o powierzchni 2800 m z początkową nadzieją budowy na niej domu jednorodzinnego, jednakże plany te nie doszły do skutku, Wnioskodawca dokonał sprzedaży tejże działki, zaś kwotę przeznaczył na zakup segmentu, w którym obecnie mieszka. Wnioskodawca sprzedał 2również w tym celu udział w mieszkaniu 28 m oraz dom/bliźniak, w którym poprzednio mieszkał. Część ceny za sprzedany dom (sprzedany z uwagi na jego wiek i stan, oraz wykonanie z niezdrowych materiałów. Jak wskazuje Wnioskodawca, większość sąsiadów ogrzewała swoje domy węglem, co powodowało zanieczyszczenie powietrza i utrudniało zamieszkiwanie), została przeznaczona na cel wykończenia segmentu. Za pozostałą część, ze względu na inflację, Wnioskodawca zakupił wraz z żoną mieszkanie w (...) z przeznaczeniem w przyszłości dla córki, które obecnie jest wynajmowane. Wnioskodawca posiada również mieszkanie w którym kiedyś mieszkał, a następnie prowadził w nim działalność gospodarczą, które również obecnie jest wynajmowane, z uwagi na to, że Wnioskodawca rozważa ponowne prowadzenie działalności w tejże nieruchomości w przyszłości. Wnioskodawca samodzielnie ogłaszał chęć sprzedania przedmiotowej nieruchomości gruntowej w (...) nr 1, jednakże bezskutecznie. Oferta była również od maja 2015 r. do kwietnia 2016 r. ogłoszona w biurze nieruchomości, ale również bezskutecznie. Wnioskodawca w 2024 r. postanowił skontaktować się telefonicznie z deweloperem A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) w celu ustalenia, czy podmiot ten byłby zainteresowany zakupem posiadanej przez Wnioskodawcę nieruchomości. Wnioskodawca nie korzystał z biur nieruchomości ani też pośredników przy ogłaszaniu sprzedaży nieruchomości, za wyjątkiem od maja 2015 r. do kwietnia 2016 r., jak to określono powyżej. 3 grudnia 2024 r. Wnioskodawca zawarł z Deweloperem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w której to strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, zwaną dalej „Umową przyrzeczoną” na podstawie której A. A. sprzeda A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich nieruchomość będącą przedmiotem niniejszego wniosku, zaś Deweloper przedmiotową Nieruchomość kupi. Strony w umowie przedwstępnej postanowiły, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta, o ile ziszczą się następujące warunki: 1) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną (w przypadku skierowania skargi do sądu administracyjnego) decyzję pozwolenia na budowę umożliwiającą mu wybudowanie na Nieruchomości (...) budynków dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej, zwana dalej: „Decyzją”, 2) nie będą się toczyć żadne postępowania administracyjne lub sądowe, w tym postępowania egzekucyjne, dotyczące Nieruchomości skierowane wobec Sprzedającego lub mogące mieć wpływ na stan prawny Nieruchomości, 3) zostanie rozwiązana lub wygaśnie Umowa Dzierżawy a ponadto zostaną zebrane przez Dzierżawcę z Nieruchomości wszelkie płody rolne; 4) stan prawny Nieruchomości będzie zgodny ze stanem faktycznym, a Nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi prawami osób trzecich, 5) nie ulegną zmianie okoliczności będące przedmiotem oświadczeń Sprzedającego, o których mowa w niniejszej umowie na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży - poza tymi, które wynikają z warunków zawartych powyżej, 6) wszelkie wpisy w księdze wieczystej Nieruchomości ujawnione będą wyłącznie na rzecz Kupującego i brak będzie w tej księdze jakichkolwiek innych wpisów, ostrzeżeń oraz wzmianek o nierozpoznanych wnioskach innych niż poczynionych wyłącznie na rzecz Kupującego poza tymi, które wynikają z warunków zawartych powyżej. Strony postanowiły że Kupujący nie jest uprawniony do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań w imieniu lub na rachunek Sprzedającego. Wnioskodawca na mocy przedmiotowej umowy przedwstępnej udzielił Kupującemu, tj. Deweloperowi pełnomocnictwa do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonej dla Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik (Deweloper) uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Przedmiotowej Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości. Deweloper upoważniony jest również do działania w sprawach związanych z uzyskaniem wszelkich warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę na Nieruchomości, w tym decyzji o wycince drzew. Powyższe pełnomocnictwo nie upoważnia Dewelopera, pełnomocnika ani osób przez nich upoważnionych do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu Sprzedającego. Jakiekolwiek zobowiązania finansowe wynikające z działań tych osób mogą powodować wyłącznie powstanie zobowiązań po ich stronie, w tym zobowiązań warunkowych - zależnych od nabycia własności Nieruchomości. Wnioskodawca oświadczył, że udzielił Deweloperowi prawa do dysponowania Nieruchomością wyłącznie na cele budowlane w celu ubiegania się o udzielenie w odniesieniu do tej Nieruchomości pozwolenia na budowę oraz do dokonywania uzgodnień, uzyskiwania opinii, zgód, itp. niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę a ponadto zobowiązał się na każde żądanie udzielić mu pełnomocnictwa na okres obowiązywania umowy przedwstępnej, z prawem substytucji, do występowania w jego imieniu, zgodnie z wymaganiami i założeniami ustalonymi w umowie, do wszelkich organów i instytucji w celu uzyskania wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości pomocnych w przygotowaniu Inwestycji. Deweloper zobowiązał się do nierozpoczęcia realizacji Inwestycji - przed zawarciem umowy przyrzeczonej - poprzez podjęcie jakichkolwiek prac na terenie nieruchomości, co mogłoby skutkować m.in. zmianą przeznaczenia działki z R na B, a w przypadku niedotrzymania tego warunku do pokrycia kosztów wynikających z doprowadzenia Nieruchomości do stanu pierwotnego i innych (w tym kosztów podwyższonego podatku od nieruchomości w przypadku jego wzrostu z uwagi na zmianę przeznaczenia gruntu w dokumentach geodezyjnych). Powyższe pełnomocnictwo nie zezwala na jakąkolwiek faktyczną ingerencję w substancję Nieruchomości, ani nie zezwala na używanie Nieruchomości, za wyjątkiem wykonania badań gruntu. Zawierając umowę przedwstępną Strony ustaliły, że Sprzedający, tj. Wnioskodawca złoży wniosek do Dyrektora Informacji Skarbowej w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja Podatkowa o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej ustalenia: Czy z tytułu czynności objętych niniejszą umową, tj. sprzedaży Nieruchomości będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. a więc osobą prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 powołanej ustawy? Czy w przypadku uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o podatku VAT (podatek od towarów i usług) - dostawa Nieruchomości będzie podlegała podatkowi VAT lub będzie objęte zwolnieniem od ww. podatku VAT, w tym również w przypadku gdy część ceny będzie płatna poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności? W związku z powyższym, strony postanowiły, na mocy umowy przedwstępnej, iż część Ceny nieruchomości jaką w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zapłaci na rzecz Wnioskodawcy Deweloper, według swobodnego uznania Dewelopera, może zostać zapłacona poprzez potrącenia wierzytelności o zapłatę ceny za Lokal z wierzytelnością Wnioskodawcy o zapłatę ceny wynikającej z Umowy przyrzeczonej, przy czym Cena Lokalu będzie zawierała również cenę za prawo do wyłącznego korzystania z ogródka i jednego miejsca postojowego oraz dwóch miejsc parkingowych. Wnioskodawca wskazuje, że zapis ten wynikał z braku możliwości zapłacenia za przedmiotową działkę w całości środkami pieniężnymi ze strony kupującego. W przypadku skorzystania przez Dewelopera z prawa potrącenia wzajemnych wierzytelności w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej zostanie zawarta pomiędzy Stronami odrębna umowa, w której Deweloper ustanowi, w stanie wolnym od wad prawnych i fizycznych, w tym obciążeń hipotecznych i roszczeń osób trzecich odrębną własność i sprzeda na rzecz Wnioskodawcy Lokal położony w Budynku szczegółowo opisanym w umowie przedwstępnej wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz wraz ze związanymi z własnością tego Lokalu prawami a Wnioskodawca ww. Lokal wraz z prawami związanymi z jego własnością nabędzie. Wnioskodawca wskazuje, że jego celem nie jest i nigdy nie było prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na handlu nieruchomościami, co za tym idzie nie uzbrajał nabytej działki, nie grodził jej, nie dokonywał jej podziału. Wnioskodawca wskazuje, że w 2010 r. planowano wprowadzić plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów na których położona jest należąca do niego nieruchomość, wówczas działka miała być przeznaczona w większości na zabudowę MN/U, a mniejsza część na U. Wówczas Wnioskodawca pisemnie wnosił o ustalenie całości zabudowy MN. Po wprowadzeniu planu zagospodarowania Wnioskodawca występował o warunki przyłączenia mediów do działki tj. o warunki podłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, aby pozyskać informację, czy i za ile można tę działkę podłączyć do mediów. Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego. Nabycie działki będącej przedmiotem sprzedaży nie zostało udokumentowane fakturą z wskazaną kwotą podatku VAT. Zdaniem Wnioskodawcy, nie przysługiwało mu również prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nieruchomość nie została nabyta w celu prowadzenia tam działalności gospodarczej, lecz na cele prywatne. Nieruchomość będzie objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, z możliwością zabudowy jednorodzinnej o niskiej intensywności, do czerech mieszkań w budynku. Na dzień sprzedaży działka nie będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Działka nie była dzierżawiona przez cały okres jej posiadania przez Wnioskodawcę. Dzierżawa działki rozpoczęła się od 14 marca 2014 r. Działka była dzierżawiona wyłącznie na cele rolnicze. Pytania 1. Czy z tytułu czynności objętych wskazaną umową sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r., a więc osobą prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 powołanej ustawy? 2. Czy w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust 1 Ustawy o podatku VAT - dostawa nieruchomości będzie podlegała podatkowi VAT lub będzie objęta zwolnieniem od ww. podatku VAT, w tym również w przypadku gdy część ceny będzie płatna poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności? Pana stanowisko w sprawie wynikające z wniosku i z jego uzupełnienia 1. Mając na uwadze stan faktyczny sprawy, opierając się na obowiązującym stanie prawnym należałoby uznać, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę nie kwalifikuje się jako przychód z działalności gospodarczej i Wnioskodawca nie powinien zapłacić podatku VAT od sprzedawanej działki. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.) dalej zwanej VATU lub ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 2 pkt 6 VATU, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 VATU, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. W myśl art. 7 ust. 1 VATU, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT. Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 VATU, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 VATU, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 VATU - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 VATU, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 VATU, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, co zdaniem Wnioskodawcy ma miejsce w niniejszej sytuacji. Jeśli więc osoby fizyczne dokonują sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie, jest skończona i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy wskazać, iż Wnioskodawca czynił wysiłki celem sprzedaży nieruchomości, jednakże bezskutecznie, dlatego też zwrócił się z propozycją sprzedaży do Dewelopera. W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości Deweloperowi nie jest równoznaczna ze sprzedażą nieruchomości w ramach działalności gospodarczej w celach zarobkowych. Należy podkreślić, że umowa przedwstępna jest umową warunkową - Deweloper oświadczył, że zakupi przedmiotową nieruchomość jedynie w wypadku, gdy spełnią się następujące warunki: 1) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną (w przypadku skierowania skargi do sądu administracyjnego) decyzję pozwolenia na budowę umożliwiającą mu wybudowanie na Nieruchomości (...) budynków dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej, zwana dalej: „Decyzją”, 2) nie będą się toczyć żadne postępowania administracyjne lub sądowe, w tym postępowania egzekucyjne, dotyczące Nieruchomości skierowane wobec Sprzedającego lub mogące mieć wpływ na stan prawny Nieruchomości, 3) zostanie rozwiązana lub wygaśnie Umowa Dzierżawy a ponadto zostaną zebrane przez Dzierżawcę z Nieruchomości wszelkie płody rolne; 4) stan prawny Nieruchomości będzie zgodny ze stanem faktycznym, a Nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi prawami osób trzecich, 5) nie ulegną zmianie okoliczności będące przedmiotem oświadczeń Sprzedającego, o których mowa w niniejszej umowie na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży - poza tymi, które wynikają z warunków zawartych powyżej, 6) wszelkie wpisy w księdze wieczystej Nieruchomości ujawnione będą wyłącznie na rzecz Kupującego i brak będzie w tej księdze jakichkolwiek innych wpisów, ostrzeżeń oraz wzmianek o nierozpoznanych wnioskach innych niż poczynionych wyłącznie na rzecz Kupującego poza tymi, które wynikają z warunków zawartych powyżej. Dla uznania danego majątku, tutaj nieruchomości gruntowej, za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 VATU, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Tym samym określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Zatem, odnosząc się do powyższych kwestii, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie czynności. Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Ponadto z treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181 /10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Trybunał orzekł również, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku VAT, jednakże działalność ta, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, nie jest związana ze sprzedażą nieruchomości. Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową 3 listopada 2006 r., nieruchomość położona jest w (...), działka nr 1, obręb (...), oznaczoną w księdze wieczystej sposobem korzystania R - grunty orne. Powierzchnia nieruchomości wynosi 3,5057 ha. Wnioskodawca nabył ją w z uwagi na jej atrakcyjną pod względem estetycznym lokalizację, rozważając w przyszłości budowę domu na działce, ewentualnie uprawę ziemi na części. Po zakupie, oraz wprowadzeniu miejscowego planu zagospodarowania, po dokonaniu rozeznania w kwestii możliwości doprowadzenia niezbędnych mediów - uzbrojenia działki w instalację wodociągową, gazową, elektroenergetyczną czy też sanitarną oraz budowę drogi dojazdowej stwierdził, że nakłady wymagane na ten cel przerosły jego możliwości finansowe. Wnioskodawca nie nabył ww. nieruchomości w celach zarobkowych celowo kierując się chęcią sprzedaży. Wnioskodawca posiada ww. nieruchomość od 2006 r. i nie poczynił nakładów celem ulepszenia nieruchomości, jeśli zaś chodzi o zmianę sposobu korzystania z nieruchomości Wnioskodawca wnosił, w chwili gdy miał wejść miejscowy plan zagospodarowania dla terenu będącego jego własnością tj. w 2010 r. - wówczas działka miała być przeznaczona w większości na zabudowę MN/U, a mniejsza część na U. Wnioskodawca pisemnie wyraził swoje stanowisko wskazując że preferuje ustalenie całości zabudowy MN, co ostatecznie zostało zaakceptowane i uchwalone przez Gminę. Wnioskodawca nie dysponował możliwością samodzielnego uzbrojenia działki, z uwagi na wysoki koszt tego przedsięwzięcia. Koszt ten zmieniał się w czasie wraz ze wzrostem kosztów robocizny i materiałów budowlanych, jak i warunków wydawanych przez (...). Po dokonaniu ponownego rozeznania w roku 2023 r. według szacunków na podstawie informacji przekazanych z (...) koszt samego uzbrojenia mógłby wynieść nawet ponad milion złotych. Był to koszt m.in. jak wskazano wcześniej, budowy drogi dojazdowej, podłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej. W obecnej sytuacji życiowej Wnioskodawcy działka nie jest przydatna do zamieszkania i codziennego funkcjonowania, z uwagi na dojazdy do pracy i szkoły członków rodziny Wnioskodawcy, zmiana miejsca zamieszkania spowodowałoby znaczne zwiększenie kosztów życia (kosztów dojazdu) oraz nieakceptowalne wydłużenie czasu dojazdu do pracy/szkoły. Wnioskodawca udzielił Deweloperowi pełnomocnictwa do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonej dla Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik (Deweloper) uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Przedmiotowej Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości. Deweloper upoważniony jest również do działania w sprawach związanych z uzyskaniem wszelkich warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę na Nieruchomości, w tym decyzji o wycince drzew. Powyższe wynikało z faktu, iż Wnioskodawca nie posiada wiedzy i doświadczenia w zakresie, w jakim udzielił Deweloperowi pełnomocnictwa, nie ubiegał się więc o uzbrojenie działki i zmianę jej przeznaczenia z uwagi na zbyt duży koszt uzbrojenia działki, zaś poza Deweloperem nie znalazł innych nabywców zainteresowanych zakupem omawianej nieruchomości. Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy nie ma podstaw, aby z tytułu czynności objętych umową sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca został uznany za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r., a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 powołanej ustawy, co za tym idzie, zobowiązany był do zapłaty podatku VAT od sprzedawanej nieruchomości. 2. Odnosząc się do pytania drugiego, Wnioskodawca wskazuje, iż w jego ocenie w przypadku nie uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o podatku VAT dostawa nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT. W przypadku zaś uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż nieruchomości będzie podlegała stawce 23% podatku VAT. Sprzedaż lokalu mieszkalnego przez Dewelopera na rzecz Wnioskodawcy będzie również podlegała podatkowi VAT w stawce 8%. W przypadku, gdy część ceny będzie uiszczona wskutek potrącenia ceny za lokal, cena zostanie potrącona na podstawie odrębnej umowy do wysokości kwoty niższej. Jak wskazuje Wnioskodawca, w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej może zostać zawarta pomiędzy Stronami odrębna umowa, w której Deweloper ustanowi, w stanie wolnym od wad prawnych i fizycznych, w tym obciążeń hipotecznych i roszczeń osób trzecich odrębną własność i sprzeda na rzecz Wnioskodawcy Lokal położony w Budynku szczegółowo opisanym w umowie przedwstępnej wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz wraz ze związanymi z własnością tego Lokalu. Należy wskazać, zgodnie z art. 498 Kodeksu Cywilnego, że potrącenie jest możliwe, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Obie wierzytelności muszą więc być wymagalne w chwili dokonywania potrącenia. Wymagalność roszczenia następuje z chwilą, od której wierzyciel jest uprawniony do żądania spełnienia świadczenia przez dłużnika. Ceny obu nieruchomości, zarówno gruntowej jak i cena nieruchomości - lokalu mieszkalnego w chwili potrącenia będą cenami brutto określonymi w umowach, zaś wierzytelność zostanie potrącona do wysokości kwoty niższej brutto. Przykładowo, gdyby strony ustaliły cenę nieruchomości gruntowej na 1.000.000,00 plus VAT, zaś cena lokalu wynosiłaby 500.000,00 plus VAT, do potrącenia wskazywalibyśmy kwotę 1.230 000,00 zł oraz 540.000,00 zł, tak więc potrącenie będzie następowało do kwoty niższej, do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy pozostanie 690.000,00 zł, od której Wnioskodawca odprowadzi podatek 23% od całości ceny nieruchomości tj. 230.000,00 zł. Dodatkowo Wnioskodawca pragnie wskazać, że w kwietniu 2025 r. deweloper otrzymał pismo ze Starostwa (...) informujące o tym, iż dla wydania pozwolenia na budowę konieczne jest wydzielenie dróg wewnętrznych na przedmiotowej działce - co będzie dokonane w najbliższym czasie (w okresie najbliższych kilku miesięcy) - i konieczne jest również zapewnienie wjazdu z drogi zbiorczej na drogę wewnętrzną. Aby zapewnić wjazd z drogi zbiorczej na drogę wewnętrzną konieczne będzie uzyskanie od właściciela sąsiadującej nieruchomości służebności przechodu i przejazdu przez jego działkę, sąsiadującą z drogą zbiorczą i wewnętrzną, co również zostanie dokonane w najbliższym czasie (również w okresie najbliższych kilku miesięcy). W przypadku braku zgody na udzielenie służebności wskazanej powyżej, Wnioskodawca wskazuje, że możliwe iż wystąpi konieczność wystąpienia o zmianę MPZP tylko w zakresie wjazdu z drogi zbiorczej na drogę wewnętrzną.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...). W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu

towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W związku z powyższym, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Poza tym, wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Zgodnie z tym, każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Co istotne, pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Ponadto, przyjęcie iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Zgodnie z powołanymi przepisami, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do sprzedaży działki. Z opisu sprawy wynika, że jako osoba prywatna 3 listopada 2006 r. nabył Pan na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomość, oznaczoną w księdze wieczystej sposobem korzystania R - grunty orne. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez Starostę Powiatu 17 października 2024 r. wynika, że działka gruntu nr 1 ma obszar 3,5057 ha i stanowi grunty orne. Nieruchomość została nabyta na podstawie sporządzonej przez notariusza, umowy przeniesienia własności nieruchomości, poprzedzoną warunkową umową sprzedaży z 7 września 2006 r., również sporządzoną przez notariusza. Nieruchomość została nabyta do Pana majątku prywatnego. Nie pozostawał Pan wówczas w związku małżeńskim. Nieruchomość jest niezabudowana, nie jest uzbrojona w instalację wodociągową, gazową, elektroenergetyczną czy też sanitarną. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, jak również nikt nie korzysta z niej bez podstawy prawnej, za wyjątkiem umowy dzierżawy, zawartej 14 grudnia 2014 r., umowa ta była przedłużana do 1 stycznia 2025 r. i obecnie została przedłużona ustnie na czas do 15 września 2025 r. z możliwością wcześniejszego jej rozwiązania. Z tytułu przedmiotowej umowy dzierżawy otrzymuje Pan przychody wysokości (...) zł rocznie. Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie tłumaczeń w związku z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą. W związku z prowadzoną działalnością jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Nie wykorzystywał Pan działki przeznaczonej do sprzedaży do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie wykonuje Pan zawodu związanego ze sprzedażą nieruchomości. Samodzielnie ogłaszał Pan chęć sprzedania przedmiotowej nieruchomości gruntowej nr 1, jednakże bezskutecznie. Oferta była również od maja 2015 r. do kwietnia 2016 r. ogłoszona w biurze nieruchomości, ale również bezskutecznie. W 2024 r. postanowił Pan skontaktować się telefonicznie z deweloperem w celu ustalenia, czy podmiot ten byłby zainteresowany zakupem posiadanej przez Pana nieruchomości. Nie korzystał Pan z biur nieruchomości ani też pośredników przy ogłaszaniu sprzedaży nieruchomości, za wyjątkiem od maja 2015 r. do kwietnia 2016 r. 3 grudnia 2024 r. zawarł Pan z Deweloperem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w której to strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, zwaną „Umową przyrzeczoną” na podstawie której sprzeda Pan Deweloperowi w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich nieruchomość będącą przedmiotem tego wniosku, zaś Deweloper przedmiotową Nieruchomość kupi. Strony w umowie przedwstępnej postanowiły, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta, o ile ziszczą się następujące warunki: 1) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną (w przypadku skierowania skargi do sądu administracyjnego) decyzję pozwolenia na budowę umożliwiającą mu wybudowanie na Nieruchomości (...) budynków dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej, 2) nie będą się toczyć żadne postępowania administracyjne lub sądowe, w tym postępowania egzekucyjne, dotyczące Nieruchomości skierowane wobec Sprzedającego lub mogące mieć wpływ na stan prawny Nieruchomości, 3) zostanie rozwiązana lub wygaśnie Umowa Dzierżawy a ponadto zostaną zebrane przez Dzierżawcę z Nieruchomości wszelkie płody rolne; 4) stan prawny Nieruchomości będzie zgodny ze stanem faktycznym, a Nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi prawami osób trzecich, 5) nie ulegną zmianie okoliczności będące przedmiotem oświadczeń Sprzedającego, o których mowa w niniejszej umowie na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży - poza tymi, które wynikają z warunków zawartych powyżej, 6) wszelkie wpisy w księdze wieczystej Nieruchomości ujawnione będą wyłącznie na rzecz Kupującego i brak będzie w tej księdze jakichkolwiek innych wpisów, ostrzeżeń oraz wzmianek o nierozpoznanych wnioskach innych niż poczynionych wyłącznie na rzecz Kupującego poza tymi, które wynikają z warunków zawartych powyżej. Strony postanowiły że Kupujący nie jest uprawniony do zaciągania jakichkolwiek zobowiązań w imieniu lub na rachunek Sprzedającego. Na mocy przedmiotowej umowy przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu Deweloperowi pełnomocnictwa do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik - Deweloper uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Przedmiotowej Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości. Deweloper upoważniony jest również do działania w sprawach związanych z uzyskaniem wszelkich warunków, opinii, pozwoleń, uzgodnień, zaświadczeń, decyzji niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę na Nieruchomości, w tym decyzji o wycince drzew. Powyższe pełnomocnictwo nie upoważnia Dewelopera, pełnomocnika ani osób przez nich upoważnionych do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu Sprzedającego. Jakiekolwiek zobowiązania finansowe wynikające z działań tych osób mogą powodować wyłącznie powstanie zobowiązań po ich stronie, w tym zobowiązań warunkowych - zależnych od nabycia własności Nieruchomości. Udzielił Pan Deweloperowi prawa do dysponowania Nieruchomością wyłącznie na cele budowlane w celu ubiegania się o udzielenie w odniesieniu do tej Nieruchomości pozwolenia na budowę oraz do dokonywania uzgodnień, uzyskiwania opinii, zgód, itp. niezbędnych w celu uzyskania pozwolenia na budowę a ponadto zobowiązał się na każde żądanie udzielić mu pełnomocnictwa na okres obowiązywania umowy przedwstępnej, z prawem substytucji, do występowania w Pana imieniu, zgodnie z wymaganiami i założeniami ustalonymi w umowie, do wszelkich organów i instytucji w celu uzyskania wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości pomocnych w przygotowaniu Inwestycji. Wskazał Pan, że Pana celem nie jest i nigdy nie było prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na handlu nieruchomościami, co za tym idzie nie uzbrajał Pan nabytej działki, nie grodził jej, nie dokonywał jej podziału. Wskazał Pan, że w 2010 r. planowano wprowadzić plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów na których położona jest należąca do Pana nieruchomość, wówczas działka miała być przeznaczona w większości na zabudowę MN/U, a mniejsza część na U. Wówczas pisemnie wnosił Pan o ustalenie całości zabudowy MN. Po wprowadzeniu planu zagospodarowania występował Pan o warunki przyłączenia mediów do działki tj. o warunki podłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, aby pozyskać informację, czy i za ile można tę działkę podłączyć do mediów. Nabycie działki będącej przedmiotem sprzedaży nie zostało udokumentowane fakturą z wskazaną kwotą podatku VAT. Pana zdaniem nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nieruchomość nie została nabyta w celu prowadzenia tam działalności gospodarczej, lecz na cele prywatne. Nieruchomość będzie objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, z możliwością zabudowy jednorodzinnej o niskiej intensywności, do czerech mieszkań w budynku. Działka nie była dzierżawiona przez cały okres jej posiadania przez Pana. Dzierżawa działki rozpoczęła się od 14 marca 2014 r. Działka była dzierżawiona wyłącznie na cele rolnicze. Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy z tytułu sprzedaży będzie Pan podatnikiem o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy najpierw ustalić, czy transakcja sprzedaży niezabudowanej działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do sprzedawanej działki i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie istotne jest to, że zawarł Pan umowę dzierżawy nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym: Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki. Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Zatem dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Pana przedmiotowej działki sprawia, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy działki, nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym: Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Stosownie do art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości. W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonego Kupującemu przez Sprzedającego pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. § 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego: Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego: Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. § 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego: Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego: Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Oznacza to, że każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Odnosząc się do Pana wątpliwości należy mieć na uwadze, że Kupujący dokonując wskazanych we wniosku działań, dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal Pana własność – skutkujące wzrostem jej wartości. Czynności te będą dokonywane za Pana pełną zgodą, czego przejawem jest udzielone Kupującemu pełnomocnictwo. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana (Sprzedającego), ale przez Kupującego, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. W efekcie wykonywanych czynności, dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającego – Pana - wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, będzie Pan działać jak podatnik podatku VAT. Dokonując sprzedaży nieruchomości, nie będzie Pan korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sposób wykorzystywania nieruchomości oraz podejmowane przez Pana działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym. Dodatkowo działka mająca być przedmiotem sprzedaży jest dzierżawiona i z tego tytułu otrzymuje Pan dodatkowe przychody co powoduje, że działka nie jest wykorzystywana wyłącznie do celów osobistych. Tym samym, sprzedaż opisanej nieruchomości będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie Pan podejmować działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Zatem sprzedaż ww. nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, a Pan z tytułu tej transakcji sprzedaży będzie uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest nieprawidłowe. Pana wątpliwości dotyczą również tego czy w przypadku uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, dostawa nieruchomości będzie podlegała podatkowi VAT lub będzie objęta zwolnieniem od ww. podatku VAT, w tym również w przypadku gdy część ceny będzie płatna poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy: Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L 2006 r. nr 347 str. 1): Państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b). W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane. We wniosku wskazał Pan, że działka mająca być przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana. Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z możliwością zabudowy jednorodzinnej o niskiej intensywności, do czterech mieszkań w budynku. W konsekwencji, dostawa działki niezabudowanej nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działka na moment sprzedaży stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów. Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S). W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT. Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Z opisu sprawy wynika, że prawo własności nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu nabył Pan na podstawie Umowy przeniesienia własności nieruchomości. Nabycie działki będącej przedmiotem sprzedaży nie zostało udokumentowane fakturą z wskazaną kwotą podatku VAT. Nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nieruchomość nie została nabyta w celu prowadzenia tam działalności gospodarczej, lecz na cele prywatne. Tym samym nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki niezabudowanej, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Nie wystąpił więc podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Wskazał Pan również, że działka jest przedmiotem dzierżawy na cele rolnicze, jednak nie była dzierżawiona przez cały okres jej posiadania, z okoliczności sprawy nie wynika zatem, że działka była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku w całym okresie posiadania. Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki zawarte w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie, dokonanie przez Pana dostawy działki niezabudowanej nie będzie mogło korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu. W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż przez Pana niezabudowanej działki będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej dla tej czynności stawki. Zgodnie z art. 498 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. § 2. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Z ww. przepisu wynika, że wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie wierzytelności, czyli kompensację należności, następuje wtedy, gdy dwa podmioty są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, a obie wierzytelności są wymagalne. Oznacza to, że potrącenie wierzytelności jest jedną z form wygaśnięcia zobowiązania w wyniku wykonania świadczenia poprzez umorzenie wzajemnych wierzytelności między stronami. Wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie (kompensata wierzytelności) następuje wówczas, gdy jedna strona jest w stosunku do drugiej dłużnikiem i jednocześnie wierzycielem, tj. ma zarówno wierzytelności, jak i zobowiązania względem drugiej strony. Potrącenie zatem stanowi formę wzajemnej zapłaty za istniejące pomiędzy stronami zobowiązania, co pozwala na traktowanie jej na równi z zapłatą. Zatem w przedmiotowej sprawie część ceny może być płatna przez potrącenie wzajemnych wierzytelności, a sposób uregulowania należności nie ma wpływu na sposób opodatkowania planowanej transakcji. W konsekwencji, Pana stanowisko zgodnie z którym w przypadku uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Stosownie do art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej: W zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, oraz wiążącymi informacjami akcyzowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 6 grudnia 2008 r. o podatku akcyzowym, nie wydaje się interpretacji indywidualnych. Tym samym, kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT. Stosownie do art. 42a ustawy o VAT: Wiążąca informacja stawkowa, zwana dalej "WIS", jest decyzją wydawaną na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, która zawiera: 1) opis towaru albo usługi będących przedmiotem WIS; 2) klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, niezbędną do: a) określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi, b) stosowania przepisów ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie – w przypadku, o którym mowa w art. 42b ust. 4; 3) stawkę podatku właściwą dla towaru albo usługi, z wyjątkiem przypadku, o którym mowa w art. 42b ust. 4. Zatem wydana interpretacja indywidualna nie rozstrzyga w zakresie ustalenia stawki podatku VAT właściwej dla opisanej we wniosku dostawy nieruchomości. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi

Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. Interpretacja dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działki niezabudowanej dla Pana, nie rozstrzyga dla Dewelopera. Niniejsza interpretacja stanowi rozstrzygnięcie jedynie w stosunku do kwestii objętych zadanymi pytaniami. Inne kwestie nie objęte zadanymi pytaniami, poruszone w uzasadnieniu Pana stanowiska w sprawie, nie były przedmiotem rozstrzygnięcia. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.