0114-KDIP4-3.4012.84.2025.2.APR

Opis zdarzenia przyszłego

Niniejszy wniosek wspólny dotyczy planowanej transakcji nabycia niżej opisanego prawa własności nieruchomości zabudowanych w A. przez A. spółka komandytowa z siedzibą w A. (dalej: Kupujący lub Nabywca), zarejestrowany jako czynny podatnik VAT (podatek od towarów i usług) od Pana A.A. (dalej: Sprzedający lub Zbywca), niezarejestrowanego na dzień złożenia niniejszego wniosku jako czynny podatnik VAT. Kupujący/Nabywca oraz Sprzedający/Zbywca w dalszej części niniejszego wniosku będą łącznie określani jako Strony lub Zainteresowani. Sprzedający jest właścicielem: 1. zabudowanej nieruchomości położonej w A., w (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1, obręb ewidencyjny (...), o obszarze 0,6277 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...) w A., VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej: Działka 1), na której to Działce 1 znajdują się następujące naniesienia: budynek mieszkalny wybudowany ok. 1968 r., rozbudowany ok. 2005 r. W Budynku mieszkalnym mieszka Sprzedający z rodziną, dwa budynki gospodarcze - jeden wybudowany na początku lat 80-tych, drugi wybudowany ok. 1994 r. Budynki były wykorzystywane w prowadzonej działalności rolniczej, (w dalszej części niniejszego wniosku powyższe budynki będą łącznie określane jako Budynki 1), utwardzony chodnik wybudowany ok. 2016 r., utwardzony plac z płyt betonowych wybudowany ok 1975 r. (dalej łącznie z utwardzonym chodnikiem jako: Budowle 1). W dalszej części niniejszego wniosku Budynki 1 oraz Budowle 1 będą łącznie określane jako Naniesienia 1. 2. zabudowanej nieruchomości położonej w A., w (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 2, obręb ewidencyjny (...), o obszarze 0,6335 ha dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...) w A., VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej: Działka 2), na której to Działce 2 znajdują się następujące naniesienia : dwie szklarnie zbudowane na początku lat 80-tych oraz większa część trzeciej szklarni zbudowanej na początku lat 80-tych (znajdującej się częściowo na

działce opisanej dalej jako Działka 3); szklarnie były wykorzystywane do działalności rolniczej Sprzedającego, budynek niemieszkalny zbudowany ok. 2007 r., który był wykorzystywany jako budynek gospodarczy w działalności rolniczej prowadzonej przez Sprzedającego (aktualnie znajduje się w nim głębinowe ujęcie wody), (w dalszej części niniejszego wniosku powyższe budynki będą łącznie określane jako Budynki 2) utwardzony plac z płyt betonowych zbudowany w końcówce lat 90 — tych, który był wykorzystywany przez Sprzedającego w produkcji ogrodniczej jako miejsce składowania i parkowania sprzętu rolniczego. Od 2016 r. służy jako droga dojazdowa (dalej: Budowle 2). W dalszej części niniejszego wniosku Budynki 2 oraz Budowle 2 będą łącznie określane jako Naniesienia 2. 3. zabudowanej nieruchomości położonej w A, w (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 3, obręb ewidencyjny (...), o obszarze 1,1837 ha dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...) w A, VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej: Działka 3), na której to Działce 3 znajdują się następujące naniesienia: fragment szklarni wybudowanej na początku lat 80-tych, która to szklarnia była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności rolniczej (dalej: Budynki 3), utwardzona droga betonowa wybudowana pod koniec lat 90-tych (dalej: Budowle 3). W dalszej części niniejszego wniosku Budynki 3 oraz Budowle 3 będą łącznie określane jako Naniesienia 3. W dalszej części niniejszego wniosku: Budynki 1, Budynki 2 oraz Budynki 3 będą łącznie określane jako Budynki. Budowle 1 oraz Budowle 2 będą łącznie określane jako Budowle. Naniesienia 1, Naniesienia 2 oraz Naniesienia 3 będą łącznie określane jako Naniesienia. Działka 1, Działka 2 oraz Działka 3 będą łącznie określane jako Działki. Naniesienia nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją. W dziale II księgi wieczystej zarówno Działki 1, Działki 2 jak i Działki 3 jako właściciel wpisany jest Sprzedający, na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 19 lipca 2011 roku (Rep. A nr (...)). Działkę 1, Działkę 2, jak i Działkę 3 Sprzedający nabył będąc żonaty, na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 19 lipca 2011 roku (Rep. A nr (...)), a umów majątkowych małżeńskich nie zawierał. Działki położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego — przyjętym Uchwałą Nr (...) Rady Miasta (...), z dnia 7 marca 2019 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu (...), część I — w rejonie ul. (...) (dalej: MPZP). Zgodnie z MPZP Działki położone są na następujących terenach: Działka 1 - w części na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w kwartałach oznaczonych na rysunku planu symbolami 9 MW/U, w części w liniach rozgraniczających drogi dojazdowe 44 KD-D i drogi zbiorczej 5 KD-Z, Działka 2 - w części na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w kwartałach oznaczonych na rysunku planu symbolami 9 MW/U, 10 MW /U i 14 MW/U, w części w liniach rozgraniczających drogi dojazdowe 44 KD-D, 53 KD- D, drogi lokalnej 14 KD-L i drogi zbiorczej 5 KD-Z, Działka 3 - w części na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w kwartałach oznaczonych na rysunku planu symbolami 9 MW/U, 14 MW /U, 19 MW/U, w części w liniach rozgraniczających drogi dojazdowe 44 KD-D, dróg lokalnych 14 KD-L, 15 KD-L, drogi zbiorcze 5 KD-Z i drogi publiczne — ale i pieszych z zielenią i zbiornikiem wodnym 3 KD-P/ZP, w części na obszarze nieobjętym MPZP. W 2008 r. Sprzedający zgłosił uwagi do MPZP w postaci sprzeciwu w sprawie przebiegu drogi 5 KD-Z i proponowanego przeznaczenia części działek pod tereny usług sportu, rekreacji i nauki oraz tereny obiektów i urządzeń hydrograficznych oraz propozycji scaleń i ponownej repalcelacji gruntów. Uwagi nie zostały uwzględnione. Działka 1, 2 i 3 nie są na dzień złożenia niniejszego wniosku przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub dożywocia, a także innej umowy ograniczającej sposób rozporządzania nieruchomością oraz są w posiadaniu Sprzedającego. Sprzedający wykorzystywał Działki do działalności rolniczej. Działka 1 nigdy nie była wynajmowana. Działka 2 była wynajęta w części powierzchni, przy czym umowa najmu zawarta 1 kwietnia 2016 r. zakończyła się z dniem 30 listopada 2020 r. Ponadto, Działka 2 była wynajęta na podstawie odrębnej umowy najmu zawartej 26 stycznia 2012 r. w części powierzchni, przy czym umowa najmu zakończyła się z dniem 31 października 2021 r. Działka 3 była wynajęta w części powierzchni, przy czym umowa najmu zawarta 1 kwietnia 2016 r. zakończyła się z dniem 31 lipca 2021 r. Zbywający nie prowadził zorganizowanej działalności gospodarczej w zakresie najmu zgłoszonej do ewidencji działalności gospodarczej. W dniu 7 grudnia 2023 r. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży oraz pełnomocnictwa (dalej: Przedwstępna Umowa Sprzedaży), która została zmodyfikowana w drodze pisemnych aneksów. Strony jednocześnie zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (dalej: Umowa Sprzedaży) do 9 czerwca 2025 r. po uzyskaniu przez Kupującego pozytywnego wyniku badania nieruchomości oraz po spełnieniu określonych warunków określonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży. Stosownie do m.in. postanowień Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w postępowaniu administracyjnym procedowany jest podział: Działki 1 na 3 działki o numerach ewidencyjnych od 4 do 6 przy czym zgodnie z MPZP działki o nr 4 i 6 przeznaczone byłyby na drogi publiczne, a działka o nr 5 przeznaczona byłaby na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, Działki 2 na 7 działek działki o numerach ewidencyjnych od 7 do 13 przy czym zgodnie z MPZP działki o numerach 7, 8, 10 i 12 przeznaczone byłyby na drogi publiczne, a działki o nr 9, 11 i 13 przeznaczone byłyby na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, Działki 3 na 10 działek o numerach od 14 do 23 przy czym zgodnie z MPZP działki o numerach 14, 15, 16, 18, 20 przeznaczone byłyby na drogi publiczne, działka o nr 22 przeznaczona byłaby pod obszar urbanistyczny 3 KD-P/ZP, działki o nr 17, 21 i 23 przeznaczone byłyby na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, natomiast działka o nr 19 znajdowałaby się na obszarze nieobjętym MPZP. Zgodnie z MPZP symbol KD-P/ZP oznacza tereny dróg publicznych - alei pieszych z zielenią i zbiornikiem wodnym, a na terenie oznaczonym jako 3 KD-P/ZP ustalony został ciąg pieszy wkomponowany w zieleń wysoką i niską, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej 80%, realizację zbiornika wodnego oraz dopuszcza się poprowadzenie dróg dojazdowych poprzecznie do przebiegu ciągu pieszego. Jeżeli na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży nie dojdzie do podziału Działek 1 lub 2, przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (dalej określanej jako Transakcja) będą Działka 1, na której znajdują się Naniesienia 1 i Działka 2, na której znajdują się Naniesienia 2. Jeżeli na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży dojdzie do ww. podziału Działki 1 i Działki 2 przedmiotem Transakcji będą wyłącznie działka o nr 5 (powstała z podziału Działki 1 dalej zwana Nieruchomość 1) oraz wyłącznie działki 9 i 13 oraz ewentualnie działka nr 11 (powstałe z podziału Działki 2 dalej zwane Nieruchomości 2). Na Nieruchomości 1 będą znajdowały się Naniesienia 1. W przypadku Nieruchomości 2 na działce o nr 9 będą znajdowały się Naniesienia 2, natomiast działki o nr 11 i 13 będą działkami niezabudowanymi. Do sprzedaży Działki 3 dojdzie wyłącznie po jej podziale, a przedmiotem Transakcji będą działki o nr 17, 22, 23 i ewentualnie działka o nr 21 (dalej zwane Nieruchomości 3). W przypadku Nieruchomości 3 na działce o nr 17 będą znajdowały się Naniesienia 3, natomiast działki o nr 21, 22 i 23 będą działkami niezabudowanymi. W sąsiedztwie Działki 2 i Działki 3 położona jest działka ewidencyjna nr 24, obręb ewidencyjny (...), o obszarze 0,8025 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...) w A, VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), a będąca przedmiotem własności w majątku wspólnym małżonków B. i C.B. Na działce znajduje się 2utwardzona droga betonowa o powierzchni ok. 10 m. Kupujący na potrzeby realizacji Planowanej Inwestycji (zdefiniowanej poniżej) zamierza kupić działkę nr 24 od małżonków B. celem realizacji Planowanej Inwestycji na obszarze obejmującym również działki będące przedmiotem Transakcji ze Sprzedającym. Aktualnie w postępowaniu administracyjnym procedowany jest podział działki nr 24 na 5 działek o numerach od 25 do 29 przy czym działka o numerze 26 przeznaczona jest na drogi publiczne, a działka 28 przeznaczona jest pod obszar urbanistyczny 3 KD-P/ZP. Na 2działce 25, której powierzchnia wynosić będzie 103 m, położna będzie utwardzona droga 2betonowa o powierzchni ok. 10 m, natomiast na pozostałych działkach powstałych z podziału działki nr 24 nie będą znajdowały się żadne budynki lub budowle. Zgodnie z MPZP działka nr 24 położona jest „na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, w kwartałach oznaczonych na rysunku planu symbolami 9 MW/U, 14 MW/U, 19 MW/U, w części w liniach rozgraniczających drogi zbiorczej 5 KD-Z i drogi publicznej — alei pieszych z zielenią i zbiornikiem wodnym 3 KD-P/ZP”. W aneksie z dnia 30 stycznia 2025 r. do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży wskazano, że na potrzeby postępowania podziałowego: Sprzedający zobowiązał się do nabycia od małżonków B. własności działki 25, Sprzedający zobowiązał się do dokonania zbycia na rzecz małżonków B. działek o numerach 21 i 11, Sprzedający zobowiązał się dokonania zbycia działek 23 i 13 na rzecz właściciela działki nr 9 (sąsiadującej z działkami 23 i 13), Sprzedający wyraził zgodę na połączenie działki nr 19 z działką nr 30 (stanowiącą własność Sprzedającego), obręb (...), objętej księgą wieczystą KW nr (...). Czynności, o których mowa w poprzednim akapicie, zostaną dokonane za zgodą Kupującego i stanowią niezbędne czynności poprzedzające zakup nieruchomości pod Planowaną Inwestycję a wynikające wyłącznie z potrzeb gospodarczych Kupującego. Sprzedaż działek na rzecz małżonków B. i nabycie od nich projektowanej działki 25 pozwoli na ich przyłączenie do działek projektowanych w postępowaniu podziałowym i jest warunkiem koniecznym takiego podziału prowadzonego wyłącznie w interesie Kupującego. Możliwa jest sytuacja, w której działki o nr 21 i 11 przez zawarciem Umowy Sprzedaży zostaną sprzedane małżonkom B. Możliwa jest sytuacja, w której Sprzedający kupi od małżonków B. działkę nr 25, o ile dojdzie do podziału działki nr 24 przed jej nabyciem przez Kupującego. Działki o nr 21 i 11 będą działkami niezabudowanymi i zgodnie z MPZP będą położone na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami. Sprzedaż działek o nr 21 i 11 na rzecz małżonków B. i nabycie od nich działki o nr 25 pozwoli na ich przyłączenie do działek projektowanych w postępowaniu podziałowym, co jest warunkiem koniecznym takiego podziału. Podział Działek prowadzony jest wyłącznie w interesie Kupującego i na potrzeby Planowanej Inwestycji. Kupujący zamierza nabyć działkę o nr 24 od małżonków B. również na potrzeby realizacji Planowanej Inwestycji. Nie ma pewności, czy opisane transakcje z małżonkami B. w ogóle będą miały miejsce, zależą one bowiem od tego, czy Kupujący nabędzie działkę nr 24 po podziale, czy przed nim oraz od tego, czy Działka 2 zostanie podzielona przez zawarciem Umowy Sprzedaży. Możliwa jest również sytuacja (przewidziana w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży), że w przypadku, gdy Kupujący nie kupi od Zbywcy Działki 1, Działki 2 i Działki 3, kupi od niego (jako właściciel działki o nr 9) tylko działki: 23 (powstałej z podziału Działki 3), 11 i 13 (powstałe z podziału Działki 2). Na nabytych od Sprzedającego gruntach Kupujący zamierza zrealizować inwestycję mieszkaniową, polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami posadowionych na garażu (dalej: Planowana Inwestycja), przy czym parametry Planowanej Inwestycji wynikają z MPZP. Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży: Kupujący zobowiązał się do przeprowadzenia we własnym imieniu i na własny koszt, badania nieruchomości pod względem faktycznym, prawnym, technicznym oraz urbanistycznym (due diligence), w celu weryfikacji możliwości realizacji na nieruchomościach Planowanej Inwestycji (dalej: Badanie Nieruchomości), Strony zobowiązały się współpracować w celu przeprowadzenia due diligence, przy czym prowadzone badania nie miały ingerować w budynki/budowle i instalacje znajdujące się na nieruchomościach, a Kupujący - w terminie przeznaczonym na wykonanie badania nieruchomości miał usunąć z nieruchomości wszelkie wyraźne ślady, jakie pozostawią działania podejmowane w celu przeprowadzenia takich badań, Kupujący przeprowadził Badanie Nieruchomości, którego wynik jest pozytywny z punktu widzenia możliwości realizacji na nieruchomościach Planowanej Inwestycji, Sprzedający ustanowił pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnił je, z prawem do samodzielnego działania, do: a) wglądu w akta księgi wieczystej nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład nieruchomości, b) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci, c) uzyskania decyzji zatwierdzających podział Działki 1 oraz Działki 2 oraz Działki 3, oraz decyzji zatwierdzających projekty budowlane oraz udzielających pozwolenia na budowę w zakresie Planowanej Inwestycji, a także do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach dotyczących uzyskania odszkodowania za nieruchomości przejęte w wyniku podziału przez m.st. Warszawę, d) występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, e) uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do nieruchomości oraz w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem nieruchomości hipoteką przymusową, f) uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzą się nieruchomości, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzą się nieruchomości, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań. Sprzedający zobowiązał się, że do dnia 9 czerwca 2025 roku nie odwoła powyższego pełnomocnictwa. Sprzedający wyraził zgodę dla Kupującego na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci o ile okażą się konieczne, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni a także uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Koszty powyższych działań będzie ponosił Kupujący. Sprzedający zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód w formie wymaganej przez Miasto (...) lub inne instytucje. Sprzedający zobowiązuje się, że w okresie do dnia 9 czerwca 2025 roku nie odwoła niniejszego prawa do dysponowania nieruchomościami. Strony postanowiły, że wydanie nieruchomości na rzecz Kupującego nastąpi najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, przy czym protokół zdawczo-odbiorczy zostanie podpisany najpóźniej bezpośrednio po zawarciu Umowy Sprzedaży. Sprzedający jest właścicielem następujących nieruchomości: działka 30 księga KW (...), którą nabył w wyniku spadku i zniesienia współwłasności w 2011 r. Działka ta była wynajęta w części powierzchni, przy czym umowa najmu zawarta 1 grudnia 2020 r. zakończyła się z dniem 31 października 2021 r.; działka 31 obręb (...), którą nabył w drodze darowizny od ojca i brata w 2011 r. 2Działka jest niezabudowana i zajmuje obszar ok. 1 ha i 2.702 m. W działce Sprzedający posiada udział wynoszący 1/9; działka niezabudowana nr 32 obręb (...) o powierzchni 0,8500 ha, w której udział wynoszący 1/3 Sprzedający nabył na podstawie spadku w 2020 r.; 2działka niezabudowana nr 33 o powierzchni 1.200 m, (...), kupiona do wspólności małżeńskiej w marcu 2022 r. Sprzedający wcześniej zbywał następujące nieruchomości (nie podejmując żadnych działań w zakresie reklamy i promocji sprzedaży - przyjął ofertę złożoną przez nabywców, którzy zabiegali o zakup): 2działka niezabudowana nr 34 obręb (...) o powierzchni 908 m, którą nabył w drodze spadku w 2020 r. Zbywany w 2022 r. udział wynosił 6/288; działka przy ul. (...) w A, którą nabył w drodze spadku w roku 2020 w udziale wynoszącym 1/9. Sprzedaż nastąpiła na rzecz (...) w 2021 r. Sprzedający uzyskał interpretację indywidualną nr 0114-KDlP4-1.4012.11.2019.2.RMA z 27 stycznia 2020 r. Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Działek. W szczególności nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży, nie reklamował nieruchomości, nie zawierał umów z pośrednikami. Kupujący (prowadzący działalność deweloperską) sam zgłosił się z ofertą zakupu. Wszystkie czynności administracyjne i związane z podziałem działek prowadzi faktycznie wyłącznie Kupujący we własnym interesie na potrzeby planowanej po zakupie Inwestycji. Kupujący podejmuje działania zmierzające do nabycia nieruchomości od Sprzedającego i zakupu sąsiadujących działek należących do małżonków B. w celu pozyskania gruntów niezbędnych dla realizacji zaplanowanej Inwestycji. Sprzedający nie podejmuje aktywnych działań w zakresie zbycia planowanych działek z podziału, ponieważ w tym zakresie realizuje zamysł Kupującego. Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego 1. Jak Zainteresowani wskazali we Wniosku, na działce ewidencyjnej nr 3 (we wniosku Działka 3) znajdują się fragment szklarni wybudowanej na początku lat 80-tych, która to szklarnia była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności rolniczej oraz utwardzona droga betonowa wybudowana pod koniec lat 90-tych. 2. Zainteresowani doprecyzują, że obecnie ów „fragment szklarni” ma powierzchnię ok. 6 2 2m. Każda szklarnia ma powierzchnię 280 m. Są to budowle na stałe związane z gruntem - stanowią metalową konstrukcję przytwierdzoną do betonowego fundamentu. Szklarnie aktualnie nie są w użytku, jednak ich stan jest stabilny, wymagający jedynie lekkiego usprawnienia w postaci wymiany niektórych przeszkleń oraz przeprowadzenia prac porządkowych. 3. Z kolei utwardzona droga betonowa wybudowana pod koniec lat 90. ma łącznie około 2120 m powierzchni, przy czym na działce ewidencyjnej nr 3 znajduje się tylko 2fragment tej drogi o powierzchni ok. 30 m. Droga zbudowana jest z płyt betonowych, nie była remontowana ani konserwowana, niemniej jednak nadaje się do użytku. 4. Opisane w pkt 2 i 3 wyżej Naniesienia, które obecnie znajdują się na działce ewidencyjnej nr 3, będą po jej podziale znajdowały się wyłącznie na działce 17, która 2powstanie z podziału działki ewidencyjnej nr 3 i będzie liczyła ok. 215 m powierzchni. W konsekwencji pozostałe działki, które powstaną z podzielenia działki ewidencyjnej nr 3 (tj. działki o nr 17, 22, 23 i ewentualnie działka o nr 21) staną się działkami niezabudowanymi. 5. Do sprzedaży działki ewidencyjnej nr 3 dojdzie wyłącznie po jej podziale, a przedmiotem transakcji będą powstałe z podziału działki o nr 17, 22, 23 i ewentualnie działka o nr 21, przy czym na działce o nr 17 będą znajdowały się opisane wyżej fragment szklarni i drogi, natomiast działki o nr 21, 22 i 23 będą działkami niezabudowanymi. 6. Obiekty nazwane Budynkami 1, 2 i 3 są budynkami w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego. 7. Obiekty nazwane Budowlami 1, 2 i 3 są budowlami w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego. 8. Pierwsze zasiedlenie Budynków 1 nastąpiło po ich wybudowaniu, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu użytkowanie tych budynków na własne potrzeby zgodnie z ich przeznaczeniem. Budynek mieszkalny został więc zasiedlony po jego wybudowaniu ok. 1968 r. (właściciele w nim zamieszkali), a dwa budynki gospodarcze - jeden wybudowany na początku lat 80-tych, drugi wybudowany ok. 1994 r. - były po wybudowaniu wykorzystywane w prowadzonej działalności rolniczej, a więc pierwsze ich zasiedlenia miały miejsce, odpowiednio, na początku lat 80-tych i ok. 1994 r. Pierwsze zasiedlenie Budynków 2 nastąpiło po ich wybudowaniu, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu użytkowanie tych budynków na własne potrzeby zgodnie z ich przeznaczeniem. Szklarnie zostały zbudowane na początku lat 80-tych, a po wybudowaniu były używane przez właścicieli w działalności rolniczej. Budynek niemieszkalny został zbudowany ok. 2007 r. i był wykorzystywany w działalności rolniczej. Pierwsze zasiedlenie szklarni miało więc miejsce na początku lat 80-tych, a pierwsze zasiedlenie ww. budynku niemieszkalnego ok. 2007 r. Pierwsze zasiedlenie Budynku 3, czyli szklarni, nastąpiło po jej wybudowaniu na początku lat 80#tych, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu użytkowanie szklarni na własne potrzeby. Pierwsze zasiedlenie Budowli 1 nastąpiło po ich wybudowaniu, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu użytkowanie ww. budowli na własne potrzeby. Pierwsze zasiedlenie utwardzonego chodnika miało więc miejsce po jego wybudowaniu, tj. ok. 2016 r. Pierwsze zasiedlenie utwardzonego placu z płyt betonowych miało miejsce po jego wybudowaniu, tj. ok. 1975 r. Pierwsze zasiedlenie Budowli 2, czyli utwardzonego placu z płyt betonowych, nastąpiło po jego wybudowaniu w końcówce lat 90-tych, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu jego użytkowanie na własne potrzeby. Pierwsze zasiedlenie Budowli 3, czyli utwardzonej drogi betonowej nastąpiło po jej wybudowaniu pod koniec lat 90-tych, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu jej użytkowanie na własne potrzeby. Z zastrzeżeniem akapitu następnego, Budynki 1, 2 i 3 oraz Budowle 1, 2 i 3 nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją. Budynek 1 - budynek mieszkalny był sukcesywnie rozbudowany od ok. 2005 r., a w 2022 r. Sprzedający uzyskał prawomocne pozwolenie na użytkowanie tak rozbudowanego Budynku 1. W związku tym pierwsze zasiedlenia Budynków 1, 2 i 3 oraz Budowli 1, 2 i 3 nastąpiło we wskazanych wyżej momentach. 9. Kupujący - tj. A spółka komandytowa - nabyte Nieruchomości wykorzysta do realizacji Planowanej Inwestycji - czyli do budowy lokali mieszkalnych i użytkowych celem ich sprzedaży w ramach transakcji opodatkowanych VATem albo odsprzeda Nieruchomości jednemu z Deweloperów w ramach transakcji opodatkowanej VATem, przy czym jeśli przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości wciąż zabudowane ww. Budynkami i/lub Budowlami, to A spółka komandytowa (jako zbywca) oraz Deweloper (jako nabywca) złożą w akcie notarialnym zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT tej transakcji i wyborze jej opodatkowania VAT-em. 10. Sprzedający zużywał część płodów rolnych na własne potrzeby, a część sprzedawał nie będąc z tego tytułu czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT z tego tytułu. 11. Sprzedający (A.A.) nie zamierza zawrzeć przedwstępnej umowy sprzedaży działek o nr 21 i 11 z małżonkami B. Zainteresowani podkreślają, że czynności w zakresie sprzedaży/nabyć działek opisanych w przedmiotowym Wniosku o interpretację są prowadzone staraniem i w interesie Kupującego na potrzeby Planowej Inwestycji i tak jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku nie ma pewności, czy określone transakcje z małżonkami B. w ogóle będą miały miejsce, zależą one bowiem od tego, czy Kupujący nabędzie działkę nr 24 po podziale, czy przed nim oraz od tego, czy Działka 2 zostanie podzielona przed zawarciem Umowy Sprzedaży. 12. Sprzedający udzielił pełnomocnictw wyłącznie Kupującemu i osobom wskazanym przez Kupującego, w celu realizacji zamierzeń gospodarczych Kupującego, na koszt i ryzyko Kupującego; przykładowo Sprzedający udzielił pełnomocnictwa prawnikom wskazanym i opłaconym przez Kupującego uprawniającego do wglądu w dokumentację (w tym księgi wieczyste) Nieruchomości celem dokonania przez Kupującego oceny odnośnie możliwości realizacji przez Kupującego Planowanej Inwestycji; Sprzedający udzielił też pełnomocnictwa Geodecie wskazanemu i opłaconemu przez Kupującego do realizacji zamierzeń gospodarczych Kupującego. Każdorazowo to Kupujący decydował, czy i komu należy udzielić pełnomocnictwa oraz ponosił koszty działania takiego pełnomocnika, by Kupujący mógł realizować Planowaną Inwestycję - nawet jeśli formalnie mocodawcą dla takiej osoby był Sprzedający. Sprzedający nie udzielił i nie udzieli pełnomocnictw do zawarcia umowy sprzedaży na rzecz małżonków B. działek nr 21 i 11. Kupujący w zakresie udzielnego pełnomocnictwa podejmował i podejmuje działania objęte zakresem pełnomocnictwa związane również z działkami nr 21 i 11. Pytania (oznaczone we wniosku nr 1, 2, 5, 6 i 7) 1. Czy dokonując transakcji sprzedaży Działki 1 lub Nieruchomości 1, Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz sprzedaży Nieruchomości 3 na rzecz Kupującego Zbywca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT? 2. W przypadku uznania stanowiska dot. pytania 1. za nieprawidłowe, czy planowana sprzedaż będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT? 5. Czy dokonując transakcji sprzedaży działek o numerach 23, 11 i 13 Zbywca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT? 6. W przypadku uznania stanowiska dot. pytania 5. za nieprawidłowe, czy planowana sprzedaż będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o VAT? 7. Czy Kupujący ma prawo odliczyć podatek naliczony związany z Transakcją? Stanowisko Zainteresowanych w sprawie Ad 1. Zbywca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Ad 2. W przypadku uznania stanowiska w pkt 1. za nieprawidłowe, zbycie Działki 1 i 2 lub Nieruchomości 1 będzie stanowić dostawę towaru podlegającą zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Istnieje możliwość rezygnacji z tego zwolnienia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W przypadku Nieruchomości 2 zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlega zbycie działki o nr 9. Istnieje możliwość rezygnacji z tego zwolnienia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Zbycie działek o nr 11 i 13 nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy o VAT. W przypadku Nieruchomości 3 zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlega zbycie działki o nr 17. Istnieje możliwość rezygnacji z tego zwolnienia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Zbycie działek o nr 21, 22 i 23 nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy o VAT. Ad 5. Zbywca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług Ad 6. W przypadku uznania stanowiska dot. pytania 5. za nieprawidłowe, sprzedaż działek o nr 23, 11 i 13 nie będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o VAT. Ad 7. Kupujący ma prawo odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją. Uzasadnienie Ad 1., 3. i 5. Zbycie nieruchomości gruntowych wypełnia definicję odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnikami - według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dostawa towarów, w tym działek gruntu, podlegać więc będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług osoba fizyczna, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności. Istotne znaczenie ma to, czy podmiot w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji dostawy nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku wniosku o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny. Wyrok ten wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych. W wyroku tym TSUE stwierdził, że: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 200412 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. (...) jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 200412, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej (...)”. Z ww. orzeczenia TSUE wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast — jak wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Biorąc powyższe pod uwagę sprzedaż, której dotyczy pytanie nr 1 i 3 nie wypełnia znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedający dokonując sprzedaży nie działa w charakterze podatnika VAT. Zbywający nabył Działki w drodze spadkobrania i mieszka z rodziną w domu wybudowanym na Działce 1. Działki wykorzystywał na przestrzeni lat do działalności rolniczej. Część Działki 2 i 3 była przedmiotem najmu, przy czym umowy te zakończyły się, a Zbywający nie prowadził zorganizowanej sprofesjonalizowanej działalności w zakresie najmu. Posiadane nieruchomości Zbywający nabył w drodze spadkobrania lub darowizn w najbliższej rodzinie. Tylko jedna z nieruchomości została kupiona do wspólności małżeńskiej. Zbywane wcześniej nieruchomości Sprzedający również nabył w drodze spadkobrania. Zbywający nie podejmuje więc czynności handlowca, który kupuje nieruchomości celem odprzedaży z zyskiem. Wszystkie transakcje w przeszłości, jak i te planowane objęte niniejszym wnioskiem to dysponowanie majątkiem prywatnym pochodzącym ze spadkobrania lub darowizn rodzinnych, nie zaś z inwestowania środków pieniężnych w nieruchomości nastawionego na zyski z ich późniejszej sprzedaży. Sprzedający nie zabiegał o pozyskania nabywcy, nie prowadził promocji i reklamy i nie szukał potencjalnych nabywców. Nie podejmował też własnym staraniem żadnych działań w zakresie przygotowania Działek do sprzedaży. Procedowany podział Działek rozpoczął się już po podpisaniu Umowy Przedwstępnej i jest realizacją zamysłu Kupującego. Nie jest to podział podjęty z inicjatywy i staraniem Zbywającego, który ma na celu uatrakcyjnienia Działek celem oferowania ich na otwartym rynku. Gdyby nie aktywne działania Kupującego zmierzające do zakupu Działek na cele planowanej przez niego Inwestycji i złożona przez niego oferta zakupu, Zbywca nie zmieniałby sposobu korzystania z nich jako miejsca wieloletniego zamieszkania i nie planowałby ich sprzedaży, w tym również podziału. Możliwe zbycie dwóch działek, które powstaną w wyniku podziału na rzecz małżonków B. to transakcja ściśle powiązana ze sprzedażą na rzecz Kupującego. Zbywca podkreśla, że podział Działek dokonywany jest z inicjatywy Kupującego a zbycie działek wskazanych w pytaniu nr 3 nie jest komercyjną transakcją motywowaną zyskiem, ale „wymianą” działek między właścicielami warunkującą skuteczne procedowanie podziału gruntów i ich późniejszego scalenia w interesie i staraniem Kupującego dla realizacji planowanej przez niego Inwestycji. Zbywający w zakresie zbycia działek małżonkom B. nie podejmował żadnych działań reklamowych, marketingowych, nie prowadził negocjacji. Możliwe zbycie wyłącznie działek o nr 23 (powstałej z podziału Działki 3), 11 i 13 (powstałe z podziału Działki 2) byłoby następstwem odstąpienia Kupującego od zawarcia Umowy Sprzedaży i pochodną opisanych działań Kupującego podjętych z jego inicjatywy i tylko jego staraniem. Działki powstaną w wyniku przeprowadzenia podziału, którego inicjatorem i beneficjentem na potrzeby Planowanej Inwestycji byłby tylko Kupujący. Jeżeli do Umowy Sprzedaży nie dojdzie, Kupujący zobowiązał się te działki kupić do Sprzedającego. Sprzedaż ta — tak jak w przypadku docelowej Transakcji opisanej we wniosku — nie będzie efektem podjęcia przez Sprzedającego profesjonalnych działań na rynku obrotu nieruchomościami. W związku z tym należy uznać, że sprzedaż działek będąca przedmiotem pytania nr 1, 3 i 5 będzie stanowić element zarządu prywatnym majątkiem Zbywającego, nie będzie więc następować w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności zanim dojdzie do zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży. Element pełnomocnictwa dla Kupującego nie wpływa jednak na przedstawione wyżej stanowisko. Działania Kupującego w zakresie pełnomocnictwa nie są działaniami podjętymi z inicjatywy Sprzedającego. Działania, do których uprawnia pełnomocnictwo, podejmowane są z inicjatywy Kupującego i służą wyłącznie do realizacji jego własnych celów gospodarczych związanych z nabywanymi nieruchomościami (przygotowanie procesu budowlanego przez Kupującego). Ponieważ w momencie zawarcia Umowy Przedwstępnej, Kupujący nie dysponował jeszcze prawem własności do nieruchomości, nie mógł podejmować określonych czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Wszystkie te działania Nabywca podejmował na własną rzecz, nie zaś na rzecz Sprzedającego, służą one bowiem wyłącznie Inwestycji planowanej przez Nabywcę. Sprzedający w żaden sposób nie partycypuje w zyskach uzyskanych przez Nabywcę w wyniku procesu inwestycyjnego. Efekty tych działań podjętych na podstawie pełnomocnictwa Zbywcy warunkowały możliwość przeprowadzenia inwestycji przez Nabywcę, a więc służyły wyłącznie jego interesom i były przydatne wyłącznie jemu. Nie można więc działań podejmowanych przez Nabywcę oceniać jako działań Sprzedającego zmierzających do uatrakcyjnienia Działek. Nie są to działania zlecone pełnomocnikom dla uatrakcyjnienia nieruchomości na otwartym rynku obrotu nieruchomościami wobec szerokiego kręgu potencjalnych nabywców. Pełnomocnictwo jest tu tylko kwestią formalną umożliwiającą podjęcie działań w interesie i na rzecz wyłącznie Nabywcy i jego Planowanej Inwestycji. Tym samym działań Nabywcy jako pełnomocnika nie można określać jako profesjonalnych działań samego Sprzedającego twierdząc, że podejmuje działania właściwe dla zawodowego sprzedawcy nieruchomości (handlowca). Wszystkie działania w ramach pełnomocnictwa podejmowane są na koszt Nabywcy, więc Sprzedający nie zaangażował w te czynności żadnych środków. Biorąc pod uwagę przywołane orzeczenia TSUE nie są to aktywne działania Sprzedającego w kontekście interpretacji art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym sprzedaż planowana przez Zbywającego jest przejawem wyłącznie zarządu majątkiem prywatnym, a nie stanowi sprzedaży w zakresie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Argumentacja ta znajduje oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych. WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 15 października 2020 r. (sygn. I SA/Go 275/20) stwierdza: „Jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. Działania podatnika nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów u.p.t.u., co wyklucza zastosowanie względem nich art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u.”. Wyrok ten został utrzymany przez NSA w wyroku z 11 października 2024 r. (sygn. I FSK 364/21). Stanowisko to wyrażone zostało również w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 19 stycznia 2021 r. (sygn. I SA/Bd 7650) oraz wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 19 stycznia 2021 r. (sygn. I SA/Rz 852/20) utrzymany w mocy wyrokiem NSA z 11 stycznia 2022 r. (sygn. I FSK 645/21). Ad 2. W przypadku uznania stanowiska w pkt 1. za nieprawidłowe, zbycie Działki 1 i 2 lub Nieruchomości 1 będzie stanowić dostawę towaru podlegającą zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W przypadku Nieruchomości 2 zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlega zbycie działki o nr 9. W przypadku Nieruchomości 3 zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlega zbycie działki o nr 17. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy zatem rozumieć użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, także na potrzeby własne osoby fizycznej, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Stanowisko takie ma oparcie również w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej — tak m.in. interpretacja nr 0111-KDlB3-1.4012.97.2018.3. AZ z dnia 30 kwietnia 2018 r.: „Zatem zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 200412 /WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własne osoby fizycznej”. Powyższe stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z dnia 23 maja 2018 r. i nr 0111-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z dnia 24 maja 2018 r. Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że Naniesienia 1, Naniesienia 2 i Naniesienia 3 stanowią budynki i budowle, które były przedmiotem „pierwszego zasiedlenia” ponad 2 lata temu poprzez ich używanie na potrzeby mieszkaniowe Sprzedającego i jego rodziny, jak również na potrzeby prowadzonej w przeszłości działalności rolniczej. Budynki i Budowle nie były ulepszane w okresie ostatnich 2 lat. W konsekwencji dostawa ww. budynków i budowli określonych we wniosku jako Naniesienia 1, 2 i 3 będzie zwolniona od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W związku z powyższym zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlegać będzie dostawa działek, na których w momencie dostawy będą znajdować się Naniesienia, a więc zwolnieniu będzie podlegać sprzedaż Działki 1 i Działki 2 w wariancie sprzedaży dokonanej przed podziałem Działki 1 i Działki 2. Zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlegać będzie także możliwa sprzedaż dokonana po podziale Działki 1 i Działki 2, tj. sprzedaż Nieruchomości 1 będącej projektowaną działką o nr 5 na której będą się znajdować Naniesienia 1 , sprzedaż projektowanej działki o nr 9 (na której będą się znajdować Naniesienia 2) oraz sprzedaż projektowanej działki o nr 17 (na której będą się znajdować Naniesienia 3). W sytuacji, w której w chwili planowanego zbycia obie Strony Umowy Sprzedaży będą zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni, będą one uprawnione do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania tej dostawy, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w konsekwencji czego Zbywca rozliczyłby VAT należny od takiej dostawy. Sprzedaż projektowanych działek o nr 11 i 13 (z podziału Działki 2) oraz projektowanych działek o nr 21, 22 i 23 (z podziału Działki 3) nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, na działkach nie znajdą się bowiem żadne Naniesienia (będą to działki niezabudowane) Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projektowane działki o nr 11 i 13 (z podziału Działki 2) oraz działki o nr 21, 22 i 23 (z podziału Działki 3) będą położone na terenach, które zgodnie z MPZP będą przeznaczone pod zabudowę jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami (symbol MW/U) lub tereny dróg publicznych - alei pieszych z zielenią i zbiornikiem wodnym (działka 22 oznaczona w MPZP symbolem 3 KD-P/ZP). Projektowane działki o nr 11 i 13 (z podziału Działki 2) oraz działki o nr 21, 22 i 23 (z podziału Działki 3) będą miały zatem statusu terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, więc ich dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Ad 6. W przypadku uznania stanowiska dot. pytania 5. za nieprawidłowe, sprzedaż działek 23, 715 i 717 nie będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o VAT. Projektowane działki o nr 23, 11 i 13 (powstające z podziału odpowiednio Działki 3 i Działki 2) będą miały status działek niezabudowanych, ponieważ nie znajdą się na nich żadne Naniesienia. W związku z tym ich sprzedaż nie może podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Działki te będą położone na terenach, które zgodnie z MPZP będą przeznaczone pod zabudowę jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami (symbol MW /U). W związku z tym działki te będą miały zatem statusu terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT więc ich dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Ad 7. Nabywca w momencie odpłatnego nabycia nieruchomości będących przedmiotem pytań 1#4 będzie czynnym podatnikiem VAT. Nabywca po nabyciu wszystkich objętych wnioskiem działek będzie wykorzystywał je wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, ponieważ na nieruchomościach ma być realizowana Planowana Inwestycja, której efektem będzie sprzedaż nieruchomości opodatkowana podatkiem VAT. Tym samym spełniony zostanie warunek z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż wystawionych przez Zbywającego, o ile strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”. W sprawie nie znajdą zastosowania szczególne wyjątki wskazane w przywołanym przepisie. Otrzymanie faktur wykazujących podatek VAT z tytułu sprzedaży da Nabywcy prawo do obniżenia podatku należnego o jego kwotę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 200412/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 200412/WE”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: 1) określone udziały w nieruchomości, 2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości, 3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części. Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów oraz udziałów w nich, ale i budynków czy budowli) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 200412/WE Rady: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem, w kwestii uznania sprzedaży Działki 1 lub Nieruchomości 1, Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz sprzedaży Nieruchomości 3 lub sprzedaży działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2), istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży Działki 1 lub Nieruchomości 1, Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz sprzedaży Nieruchomości 3 lub sprzedaży działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2), Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w A (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 200412/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 200412/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291 /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający jest właścicielem Działki 1, na której to Działce 1 znajdują się Budynki 1 i Budowle 1 (łącznie Naniesienia 1); Działki 2, na której to Działce 2 znajdują się Budynki 2 i Budowle 2 (łącznie Naniesienia 2); Działki 3, na której to Działce 3 znajdują się Budynki 3 i Budowle 3 (łącznie Naniesienia 3). W dziale II księgi wieczystej zarówno Działki 1, Działki 2 jak i Działki 3 jako właściciel wpisany jest Sprzedający, na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności. Działkę 1, Działkę 2, jak i Działkę 3 Sprzedający nabył będąc żonaty, na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności, a umów majątkowych małżeńskich nie zawierał. Działka 1, 2 i 3 nie są na dzień złożenia niniejszego wniosku przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub dożywocia, a także innej umowy ograniczającej sposób rozporządzania nieruchomością oraz są w posiadaniu Sprzedającego. Sprzedający wykorzystywał Działki do działalności rolniczej. Sprzedający zużywał część płodów rolnych na własne potrzeby, a część sprzedawał nie będąc z tego tytułu czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Wskazali Państwo również, że Działka 1 nigdy nie była wynajmowana. Działka 2 była wynajęta w części powierzchni, przy czym umowa najmu zawarta 1 kwietnia 2016 r. zakończyła się 30 listopada 2020 r. Ponadto, Działka 2 była wynajęta na podstawie odrębnej umowy najmu zawartej 26 stycznia 2012 r. w części powierzchni, przy czym umowa najmu zakończyła się 31 października 2021 r. Działka 3 była wynajęta w części powierzchni, przy czym umowa najmu zawarta 1 kwietnia 2016 r. zakończyła się 31 lipca 2021 r. 7 grudnia 2023 r. Sprzedający wraz Kupującym zawarli Przedwstępną Umowę Sprzedaży oraz pełnomocnictwa, która została zmodyfikowana w drodze pisemnych aneksów. Strony jednocześnie zobowiązały się do zawarcia Umowy Sprzedaży nieruchomości do 9 czerwca 2025 r. po uzyskaniu przez Kupującego pozytywnego wyniku badania nieruchomości oraz po spełnieniu określonych warunków określonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży. Stosownie do m.in. postanowień Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, w postępowaniu administracyjnym procedowany jest podział: Działki 1 na 3 działki o numerach ewidencyjnych od 4 do 6 przy czym zgodnie z MPZP działki o nr 4 i 6 przeznaczone byłyby na drogi publiczne, a działka o nr 5 przeznaczona byłaby na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, Działki 2 na 7 działek działki o numerach ewidencyjnych od 7 do 13 przy czym zgodnie z MPZP działki o numerach 7, 8, 10 i 12 przeznaczone byłyby na drogi publiczne, a działki o nr 9, 11 i 13 przeznaczone byłyby na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, Działki 3 na 10 działek o numerach od 14 do 23 przy czym zgodnie z MPZP działki o numerach 14, 15, 16, 18, 20 przeznaczone byłyby na drogi publiczne, działka o nr 22 przeznaczona byłaby pod obszar urbanistyczny 3 KD-P/ZP, działki o nr 17, 21 i 23 przeznaczone byłyby na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, natomiast działka o nr 19 znajdowałaby się na obszarze nieobjętym MPZP. Jeżeli na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży nie dojdzie do podziału Działek 1 lub 2, przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (Transakcja) będą Działka 1, na której znajdują się Naniesienia 1 i Działka 2, na której znajdują się Naniesienia 2. Jeżeli na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży dojdzie do ww. podziału Działki 1 i Działki 2 przedmiotem Transakcji będą wyłącznie działka o nr 5 (powstała z podziału Działki 1) (Nieruchomość 1) oraz wyłącznie działki 9 i 13 oraz ewentualnie działka nr 11 (powstałe z podziału Działki 2) (Nieruchomości 2). Na Nieruchomości 1 będą znajdowały się Naniesienia 1. W przypadku Nieruchomości 2 na działce o nr 9 będą znajdowały się Naniesienia 2, natomiast działki o nr 11 i 13 będą działkami niezabudowanymi. Do sprzedaży Działki 3 dojdzie wyłącznie po jej podziale, a przedmiotem Transakcji będą działki o nr 17, 22, 23 i ewentualnie działka o nr 21 (Nieruchomości 3). W przypadku Nieruchomości 3 na działce o nr 17 będą znajdowały się Naniesienia 3, natomiast działki o nr 21, 22 i 23 będą działkami niezabudowanymi. W sąsiedztwie Działki 2 i Działki 3 położona jest działka ewidencyjna nr 24, będąca przedmiotem własności w majątku wspólnym małżonków B. i C. B. Na działce znajduje się 2utwardzona droga betonowa o powierzchni ok. 10 m. Kupujący na potrzeby realizacji Planowanej Inwestycji zamierza kupić działkę nr 24 od małżonków B. celem realizacji Planowanej Inwestycji na obszarze obejmującym również działki będące przedmiotem Transakcji ze Sprzedającym. Aktualnie w postępowaniu administracyjnym procedowany jest podział działki nr 24 na 5 działek o numerach od 25 do 29 przy czym działka o numerze 26 przeznaczona jest na drogi publiczne, a działka 28 przeznaczona jest pod obszar urbanistyczny 3 KD-P/ZP. Na 2działce 25, której powierzchnia wynosić będzie 103 m, położna będzie utwardzona droga 2betonowa o powierzchni ok. 10 m, natomiast na pozostałych działkach powstałych z podziału działki nr 24 nie będą znajdowały się żadne budynki lub budowle. W aneksie z dnia 30 stycznia 2025 r. do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży wskazano, że na potrzeby postępowania podziałowego: Sprzedający zobowiązał się do nabycia od małżonków B. własności działki 25, Sprzedający zobowiązał się do dokonania zbycia na rzecz małżonków B. działek o numerach 21 i 11, Sprzedający zobowiązał się dokonania zbycia działek 23 i 13 na rzecz właściciela działki nr 9 (sąsiadującej z działkami 23 i 13), Sprzedający wyraził zgodę na połączenie działki nr 19 z działką nr 30 (stanowiącą własność Sprzedającego), obręb (...), objętej księgą wieczystą Kw nr (...). Ww. czynności zostaną dokonane za zgodą Kupującego i stanowią niezbędne czynności poprzedzające zakup nieruchomości pod Planowaną Inwestycję a wynikające wyłącznie z potrzeb gospodarczych Kupującego. Sprzedaż działek na rzecz małżonków B. i nabycie od nich projektowanej działki 25 pozwoli na ich przyłączenie do działek projektowanych w postępowaniu podziałowym i jest warunkiem koniecznym takiego podziału prowadzonego wyłącznie w interesie Kupującego. Możliwa jest również sytuacja (przewidziana w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży), że w przypadku, gdy Kupujący nie kupi od Zbywcy Działki 1, Działki 2 i Działki 3, kupi od niego (jako właściciel działki o nr 9) tylko działki: 23 (powstałej z podziału Działki 3), 11 i 13 (powstałe z podziału Działki 2). Na nabytych od Sprzedającego gruntach Kupujący zamierza zrealizować inwestycję mieszkaniową, polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami posadowionych na garażu (dalej: Planowana Inwestycja), przy czym parametry Planowanej Inwestycji wynikają z MPZP. Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży: Kupujący zobowiązał się do przeprowadzenia we własnym imieniu i na własny koszt, badania nieruchomości pod względem faktycznym, prawnym, technicznym oraz urbanistycznym (due diligence), w celu weryfikacji możliwości realizacji na nieruchomościach Planowanej Inwestycji (Badanie Nieruchomości), Strony zobowiązały się współpracować w celu przeprowadzenia due diligence, przy czym prowadzone badania nie miały ingerować w budynki/budowle i instalacje znajdujące się na nieruchomościach, a Kupujący - w terminie przeznaczonym na wykonanie badania nieruchomości miał usunąć z nieruchomości wszelkie wyraźne ślady, jakie pozostawią działania podejmowane w celu przeprowadzenia takich badań, Kupujący przeprowadził Badanie Nieruchomości, którego wynik jest pozytywny z punktu widzenia możliwości realizacji na nieruchomościach Planowanej Inwestycji, Sprzedający ustanowił pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego i upoważnił je do określonych czynności. Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Działek. W szczególności nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży, nie reklamował nieruchomości, nie zawierał umów z pośrednikami. Kupujący (prowadzący działalność deweloperską) sam zgłosił się z ofertą zakupu. Wszystkie czynności administracyjne i związane z podziałem działek prowadzi faktycznie wyłącznie Kupujący we własnym interesie na potrzeby planowanej po zakupie Inwestycji. Kupujący podejmuje działania zmierzające do nabycia nieruchomości od Sprzedającego i zakupu sąsiadujących działek należących do małżonków B. w celu pozyskania gruntów niezbędnych dla realizacji zaplanowanej Inwestycji. Sprzedający nie podejmuje aktywnych działań w zakresie zbycia planowanych działek z podziału, ponieważ w tym zakresie realizuje zamysł Kupującego. Państwa wątpliwości dotyczą określenia, czy Sprzedający dokonując transakcji sprzedaży Działki 1 lub Nieruchomości 1, Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz sprzedaży Nieruchomości 3 lub sprzedaży działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2) na rzecz Kupującego będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT. W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do Działki 1 lub Nieruchomości 1, Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz sprzedaży Nieruchomości 3 lub sprzedaży działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2) będących przedmiotem sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej transakcji sprzedaży, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika w podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży Działki 1 lub Nieruchomości 1, w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W przedmiotowej sprawie Sprzedający stał się właścicielem Działki 1 na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności w 2011 r. Sprzedający wykorzystywał Działkę 1 do działalności rolniczej. Sprzedający zużywał część płodów rolnych na własne potrzeby, a część sprzedawał nie będąc z tego tytułu czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT z tego tytułu. Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Działki 1. W szczególności nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży, nie reklamował nieruchomości, nie zawierał umów z pośrednikami. Kupujący (prowadzący działalność deweloperską) sam zgłosił się z ofertą zakupu. Wszystkie czynności administracyjne i związane z podziałem działek prowadzi faktycznie wyłącznie Kupujący we własnym interesie na potrzeby planowanej po zakupie Inwestycji. Kupujący podejmuje działania zmierzające do nabycia nieruchomości od Sprzedającego i zakupu sąsiadujących działek należących do małżonków B. w celu pozyskania gruntów niezbędnych dla realizacji zaplanowanej Inwestycji. Sprzedający nie podejmuje aktywnych działań w zakresie zbycia planowanych działek z podziału, ponieważ w tym zakresie realizuje zamysł Kupującego. Z wniosku wynika, że zaangażowanie Sprzedającego w sprzedaż Działki 1 lub Nieruchomości 1 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającego w przedmiocie sprzedaży Działki 1 lub Nieruchomości 1, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie występuje tu bowiem taki ciąg zdarzeń, który w świetle wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180 /10 i C#181/10 jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedającego Działki 1 lub Nieruchomości 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Dokonując sprzedaży Działki 1 lub Nieruchomości 1, Sprzedający będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży Działki 1 lub Nieruchomości 1, a dostawę tych nieruchomości - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. W związku z tym, dokonując sprzedaży Działki 1 lub Nieruchomości 1 Sprzedający będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedającego Działki 1 lub Nieruchomości 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym rozpatrywanie kwestii sposobu opodatkowania tej sprzedaży jest nieuzasadnione. Natomiast w stosunku do sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz sprzedaży Nieruchomości 3 lub sprzedaży działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2) w rozpatrywanej sprawie istotne jest to, że nieruchomości te były wynajmowane. Jak wynika z opisu sprawy, Działka 2 była wynajęta w części powierzchni, przy czym umowa najmu zawarta 1 kwietnia 2016 r. zakończyła się z dniem 30 listopada 2020 r. Ponadto, Działka 2 była wynajęta na podstawie odrębnej umowy najmu zawartej 26 stycznia 2012 r. w części powierzchni, przy czym umowa najmu zakończyła się z dniem 31 października 2021 r. Natomiast Działka 3 była wynajęta w części powierzchni, przy czym umowa najmu zawarta 1 kwietnia 2016 r. zakończyła się z dniem 31 lipca 2021 r. Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Z powołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. A zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Zatem wynajem Działki 2 i Działki 3 stanowił odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy najmu spowodowało wyłączenie tych nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Sprzedającego przedmiotowych działek sprawia, że były one wykorzystywane w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz dostawy Nieruchomości 3 lub dostawy działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2), Sprzedający nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Sprzedającego w działalności gospodarczej. Tym samym, w przedmiotowej sprawie w zakresie sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz sprzedaży Nieruchomości 3 lub sprzedaży działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2) wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, i czynność sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz sprzedaży Nieruchomości 3 lub sprzedaży działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe w zakresie pytania nr 1 w części, która dotyczy braku uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w odniesieniu do transakcji sprzedaży Działki 1 lub Nieruchomości 1 oraz jest nieprawidłowe: w zakresie pytania nr 1 w części, która dotyczy braku uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w odniesieniu do transakcji sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2 i sprzedaży Nieruchomości 3 oraz w zakresie pytania nr 5. Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, w przypadku uznania stanowiska dotyczącego pytania nr 1 i 5 za nieprawidłowe, czy planowana sprzedaż będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W kwestii sposobu opodatkowania nieruchomości niezabudowanych przywołać należy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. W myśl art. 2 pkt 33 ustawy: Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku. Jak stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U z 2024 r. poz. 1130 ze zm.): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy. Stosownie do art. 4 ust. 1 ww. ustawy: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast, w myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. W związku z tym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika, że na dzień sprzedaży działki nr 11 i 13 składające się na Nieruchomość 2 (powstałe z podziału Działki 2) oraz działki nr 21, 22 i 23 składające się na Nieruchomość 3 (powstałe z podziału Działki 3) będą działkami niezbudowanymi. Działki te położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z MPZP działki o nr 11 i 13 przeznaczone byłyby na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami. Natomiast zgodnie z MPZP działka o nr 22 przeznaczona byłaby pod obszar urbanistyczny 3 KD-P/ZP a działki o nr 21 i 23 przeznaczone byłyby na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami. W analizowanym przypadku dostawa opisanych nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ na dzień sprzedaży Nieruchomości 2 (w części dotyczącej sprzedaży działek nr 11 i 13) oraz sprzedaży Nieruchomości 3 (w części dotyczącej sprzedaży działek nr 21, 22 i 23) lub na dzień sprzedaży działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2) spełniać będą one definicję terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. Skoro do sprzedaży ww. działek nie można będzie zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 6272 wskazał, że: Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 200412/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał. W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 200412/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 200412/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT. Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Z opisu sprawy wynika, że przy nabyciu przez Sprzedającego Działki 2 i Działki 3 nie wystąpił podatek naliczony – prawo własności Działki 2 i Działki 3 Sprzedający nabył na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności. Tym samym, nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT bądź takie prawo przysługiwało, skoro dostawa na jego rzecz Działki 2 i Działki 3 nie była objęta tym podatkiem (czynność nabycia Działek 2 i 3 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT). Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostanie spełniony już jeden z warunków zawartych w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie, dokonanie przez Sprzedającego dostawy Nieruchomości 2 (w części dotyczącej dostawy działek nr 11 i 13) oraz dostawy Nieruchomości 3 (w części dotyczącej dostawy działek nr 21, 22 i 23) lub dostawy działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2), nie będzie mogło korzystać ze zwolnienia od podatku także na podstawie ww. przepisu. Zatem, sprzedaż Nieruchomości 2 (w części dotyczącej sprzedaży działek nr 11 i 13) oraz sprzedaż Nieruchomości 3 (w części dotyczącej sprzedaży działek nr 21, 22 i 23) lub sprzedaż działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2) przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości 2 (w części dotyczącej dostawy działek nr 11 i 13) oraz dostawa Nieruchomości 3 (w części dotyczącej dostawy działek nr 21, 22 i 23) lub dostawa działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2) na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy nieruchomości zabudowanych zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i cyt. już pkt 2 ustawy. I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z powołanego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu. Jak wynika z powołanych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata. Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne. Dodatkowo przywołać należy art. 43 ust. 10 ustawy, w myśl którego: Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy: Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części. Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418). W myśl art. 3 pkt 2 i 3 ustawy Prawo budowlane: Ilekroć w ustawie jest mowa o: 2) budynku – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach; 3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Wskazali Państwo, że: na Działce 2 znajdują się Budynki 2 i Budowle 2 (Naniesienia 2); na Działce 3 znajdują się Budynki 3 i Budowle 3 (Naniesienia 3); w przypadku nabycia Nieruchomości 2 na działce o nr 9 będą znajdowały się Naniesienia 2; w przypadku nabycia Nieruchomości 3 na działce o nr 17 będą znajdowały się Naniesienia 3. Obiekty nazwane Budynkami 2 i 3 są budynkami w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego, natomiast obiekty nazwane Budowlami 2 i 3 są budowlami w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego. W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanej we wniosku Działki 2 (własności posadowionych na Działce 2 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) lub Nieruchomości 2 (własności posadowionych na działce o nr 9 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) oraz sprzedaży Nieruchomości 3 (własności posadowionych na działce o nr 17 Naniesień 3, tj. Budynków 3 i Budowli 3) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do ww. Budynków i Budowli, znajdujących się na ww. nieruchomościach, miało miejsce pierwsze zasiedlenie. Z wniosku wynika, że Budynki 2 i 3 i Budowle 2 i 3 zostały przez Sprzedającego nabyte w 2011 r. (na podstawie umowy o dział spadku i zniesienia współwłasności). Naniesienia 2 i 3 nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją. Pierwsze zasiedlenie Budynków 2 nastąpiło po ich wybudowaniu, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu użytkowanie tych budynków na własne potrzeby zgodnie z ich przeznaczeniem. Szklarnie zostały zbudowane na początku lat 80-tych, a po wybudowaniu były używane przez właścicieli w działalności rolniczej. Budynek niemieszkalny został zbudowany ok. 2007 r. i był wykorzystywany w działalności rolniczej. Pierwsze zasiedlenie szklarni miało więc miejsce na początku lat 80-tych, a pierwsze zasiedlenie ww. budynku niemieszkalnego ok. 2007 r. Pierwsze zasiedlenie Budynku 3, czyli szklarni, nastąpiło po jej wybudowaniu na początku lat 80#tych, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu użytkowanie szklarni na własne potrzeby. Pierwsze zasiedlenie Budowli 2, czyli utwardzonego placu z płyt betonowych, nastąpiło po jego wybudowaniu w końcówce lat 90-tych, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu jego użytkowanie na własne potrzeby. Pierwsze zasiedlenie Budowli 3, czyli utwardzonej drogi betonowej nastąpiło po jej wybudowaniu pod koniec lat 90-tych, ponieważ właściciele rozpoczęli po wybudowaniu jej użytkowanie na własne potrzeby. Budynki 2 i 3 oraz Budowle 2 i 3 nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją. Zatem, dla transakcji sprzedaży Działki 2 (własności posadowionych na Działce 2 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) lub Nieruchomości 2 (własności posadowionych na działce o nr 9 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) oraz sprzedaży Nieruchomości 3 (własności posadowionych na działce o nr 17 Naniesień 3, tj. Budynków 3 i Budowli 3) zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak już wskazano, co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich część na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. W konsekwencji dostawa gruntu, na którym posadowione są Budynki 2 i 3 i Budowle 2 i 3, tj. odpowiednio Działka 2 (bądź działka nr 9) i Działka 3 (bądź działka nr 17) - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług. Tym samym transakcja sprzedaży Działki 2 (własności posadowionych na Działce 2 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) lub Nieruchomości 2 (własności posadowionych na działce o nr 9 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) oraz sprzedaży Nieruchomości 3 (własności posadowionych na działce o nr 17 Naniesień 3, tj. Budynków 3 i Budowli 3) będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Z uwagi na fakt, że dostawa ww. nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna. Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów. W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy Działki 2 (własności posadowionych na Działce 2 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) lub Nieruchomości 2 (własności posadowionych na działce o nr 9 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) oraz sprzedaży Nieruchomości 3 (własności posadowionych na działce o nr 17 Naniesień 3, tj. Budynków 3 i Budowli 3) będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży Działki 2 (własności posadowionych na Działce 2 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) lub Nieruchomości 2 (własności posadowionych na działce o nr 9 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) oraz sprzedaży Nieruchomości 3 (własności posadowionych na działce o nr 17 Naniesień 3, tj. Budynków 3 i Budowli 3) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT właściwą stawką tego podatku dla tej transakcji. W konsekwencji, transakcja sprzedaży Działki 2 (własności posadowionych na Działce 2 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) lub Nieruchomości 2 (własności posadowionych na działce o nr 9 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) oraz sprzedaży Nieruchomości 3 (własności posadowionych na działce o nr 17 Naniesień 3, tj. Budynków 3 i Budowli 3) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 (w części dotyczącej sposobu opodatkowania sprzedaży Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz sprzedaży Nieruchomości 3) oraz pytania nr 1 jest prawidłowe. Państwa wątpliwości dotyczą również prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją. Podstawowa zasada dotycząca odliczania podatku naliczonego została sformułowana w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu: W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy: Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi. Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym: Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Nabyte Nieruchomości Kupujący wykorzysta do realizacji Planowanej Inwestycji - czyli do budowy lokali mieszkalnych i użytkowych celem ich sprzedaży w ramach transakcji opodatkowanych podatkiem VAT albo odsprzeda Nieruchomości jednemu z Deweloperów w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT. Wskazali Państwo, że jeśli przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości wciąż zabudowane ww. Budynkami i/lub Budowlami, to A spółka komandytowa (jako zbywca) oraz Deweloper (jako nabywca) złożą w akcie notarialnym zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT tej transakcji i wyborze jej opodatkowania podatkiem VAT. Co więcej, jak wykazano wyżej, sprzedaż Nieruchomości 2 (w części dotyczącej sprzedaży działek nr 11 i 13) oraz sprzedaż Nieruchomości 3 (w części dotyczącej sprzedaży działek nr 21, 22 i 23) lub sprzedaż działki 23 (powstałej z podziału Działki 3) i działek 11 i 13 (powstałych z podziału Działki 2) przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki. Z kolei transakcja sprzedaży Działki 2 (własności posadowionych na Działce 2 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) lub Nieruchomości 2 (własności posadowionych na działce o nr 9 Naniesień 2, tj. Budynków 2 i Budowli 2) oraz sprzedaży Nieruchomości 3 (własności posadowionych na działce o nr 17 Naniesień 3, tj. Budynków 3 i Budowli 3) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. Wobec tego, w przypadku skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, transakcja ta opodatkowana będzie przy zastosowaniu właściwej stawki podatku. Zatem we wskazanych wyżej przypadkach nabycia przez Kupującego Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 (przy rezygnacji ze zwolnienia od podatku), nie zaistnieje przesłanka negatywna określona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy i Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tej transakcji. Prawo to nie będzie Kupującemu przysługiwało w sytuacji nabycia od Sprzedającego Działki 1 lub Nieruchomości 1 (z tytułu sprzedaży tych nieruchomości Sprzedający nie będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług a sama Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT). Wobec tego, w przedmiotowej sprawie będą spełnione przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, warunkujące prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony – w przypadku Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz Działki 3. Kupujący jest bowiem czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a zakupione nieruchomość będą związane z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług. Nie zostanie jednocześnie spełniona przesłanka negatywna, o której mowa w art. 88 ust 3a pkt 2 ustawy (w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku sprzedaży działek zabudowanych). Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, zgodnie z którym Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego związanego z Transakcją – jest prawidłowe w zakresie nabycia Działki 2 lub Nieruchomości 2 oraz Działki 3, a także jest nieprawidłowe w zakresie nabycia Działki 1 lub Nieruchomości 1.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. W odniesieniu do powołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych wskazuję, że wyroki sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami odnoszącymi się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane przez Państwa orzecznictwo potraktowałem jako element argumentacji strony, nie miały one natomiast mocy wiążącej w analizowanej sprawie. Interpretacja rozstrzyga w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 2, 5, 6 i 7, natomiast w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 3 i 4, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie. Informacja o zwrocie nadpłaty Zgodnie z art. 14f § 1 Ordynacji podatkowej: Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. Jak stanowi art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej:

W przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Na podstawie art. 14r § 4 Ordynacji podatkowej: Opłata za wniosek wspólny jest ustalana jako iloczyn kwoty określonej zgodnie z art. 14f i liczby zainteresowanych wskazanych we wniosku. Na podstawie art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej: Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku: 1) wycofania wniosku - w całości; 2) wycofania części wniosku w odniesieniu do przedstawionego w nim odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego - w odpowiedniej części; 3) uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części. Złożony przez Państwa wniosek wspólny dotyczy 24 zdarzeń przyszłych w podatku od towarów i usług oraz 2 Zainteresowanych, zatem opłata od złożonego wniosku wynosi 1920 zł (24 zdarzenia przyszłe x 40 zł x 2 Zainteresowanych). 6 marca 2025 r. i 7 kwietnia 2025 r. dokonali Państwo łącznie wpłaty w wysokości 2880 zł tytułem opłaty do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług. W związku tym, że całkowita wpłata od niniejszego wniosku wynosi 1920 zł, kwota 960 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Państwa dyspozycji na rachunek, z którego dokonano opłaty za wniosek. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania A Spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...), ul. (...), (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.