Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
dłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 6 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia nieruchomości gruntowej w
trybie art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami na rzecz dotychczasowego
użytkownika wieczystego. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Gmina (...) (dalej: Gmina lub Wnioskodawca) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem
VAT (podatek od towarów i usług).
Na podstawie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2024 r.
poz. 1465 ze zm.; dalej: ustawa o samorządzie gminnym), Gmina jest wyposażona w
osobowość prawną i posiada zdolność do czynności cywilnoprawnych. Gmina wykonuje
zadania własne samodzielnie lub przez powołane gminne jednostki organizacyjne.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o samorządzie gminnym, zadania własne Gminy
obejmują m.in. sprawy gospodarki nieruchomościami.
Gmina jest właścicielem nieruchomości położonych na jej terenie. Na podstawie
przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z
2024 r. poz. 1145 ze zm.; dalej: „ustawa o gospodarce nieruchomościami”) Gmina oddaje
stanowiące jej własność nieruchomości gruntowe w użytkowanie wieczyste.
Z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy o
gospodarce nieruchomościami, Gmina pobiera od użytkowników wieczystych pierwszą
opłatę oraz opłaty roczne. Użytkownicy wieczyści wnoszą opłaty roczne przez cały okres
użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok (art.
71 ust. 4 tej ustawy).
Ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o
społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami,
ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z
2023 r. poz. 1463, dalej: „ustawa nowelizująca”) wprowadzono do ustawy o gospodarce
nieruchomościami przepisy epizodyczne regulujące roszczenie dotychczasowego
użytkownika wieczystego o przeniesienie własności nieruchomości gruntowej na jego
rzecz.
Stosownie do wprowadzonego ustawą nowelizującą art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy
od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej
nieruchomości na jego rzecz.
Jak z kolei wynika z ust. 2 pkt 1 ww. przepisu, żądanie sprzedaży nieruchomości gruntowej
nie przysługuje użytkownikowi wieczystemu jeżeli nieruchomość ta została oddana w
użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r.
Gmina we wskazanym powyżej trybie regulowanym przez przepisy ustawy o gospodarce
nieruchomościami zamierza zbyć stanowiącą jej własność nieruchomość gruntową
oznaczoną numerem 1 obręb (...) (dalej: „Nieruchomość”), na której przed 1 stycznia 1998
r. (tj. w 1996 r.) zostało ustanowione przez Gminę prawo użytkowania wieczystego, na
rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego. Gmina wskazuje przy tym, iż
Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku o interpretację nie stanowi
nieruchomości przeznaczonej na cele budownictwa mieszkaniowego, a zgodnie z
ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod
usługi - symbol planu 1U z dopuszczeniem zachowania, rozbudowy/przebudowy
istniejącej zabudowy mieszkaniowej zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy (...) Nr (...).
Uruchomienie przez Gminę opisanej powyżej procedury sprzedaży Nieruchomości
odbywa się na wniosek dotychczasowego użytkownika wieczystego. Następnie strony
(Gmina i użytkownik wieczysty) zamierzają zawrzeć w tym zakresie umowę cywilnoprawną
(umowę sprzedaży Nieruchomości).
Z tytułu sprzedaży Nieruchomości na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego
stosownie do art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkownik wieczysty
obowiązany będzie do uiszczenia opłaty (ceny). W przypadku nieruchomości stanowiącej
własność jednostek samorządu terytorialnego, cenę nieruchomości ustala się w wysokości
nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki
procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości
gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość
nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Gmina dodatkowo podkreśla, iż niniejszy wniosek nie dotyczy przekształcenia prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o
przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele
mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2025 r. poz. 6), ale wyłącznie
przekształcenia realizowanego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami na
podstawie modelu sprzedaży wprowadzonego ustawą nowelizującą.
Pytania
1) Czy przekształcenie przez Gminę prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na
Nieruchomości w prawo własności tejże Nieruchomości na rzecz dotychczasowego
użytkownika wieczystego, w trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce
nieruchomościami wprowadzonymi ustawą nowelizującą, będzie stanowiło czynność
podlegającą opodatkowaniu VAT po stronie Gminy?
2) Czy cena płatna Gminie z tytułu sprzedaży Nieruchomości w trybie art. 198g ustawy o
gospodarce nieruchomościami na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w
sytuacji, gdy ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło do 31 grudnia
1997 r., będzie stanowiła wynagrodzenie za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT
po stronie Gminy?
Państwa stanowisko w sprawie
1) Przekształcenie przez Gminę prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na
Nieruchomości w prawo własności tejże Nieruchomości na rzecz dotychczasowego
użytkownika wieczystego, w trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce
nieruchomościami wprowadzonymi ustawą nowelizującą, nie będzie stanowiło
czynności podlegającej opodatkowaniu VAT po stronie Gminy.
2) Cena płatna Gminie z tytułu sprzedaży Nieruchomości w trybie art. 198g ustawy o
gospodarce nieruchomościami na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w
sytuacji gdy ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło do dnia 31
grudnia 1997 r., nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynność podlegającą
opodatkowaniu VAT po stronie Gminy.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
Ad 1)
Stosownie do art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość
gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi
wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.
W myśl ust. 2 tego przepisu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z
mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.
Natomiast stosownie do art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w
życie ustawy nowelizującej może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na
jego rzecz.
Jak z kolei wynika z ust. 2 pkt 1 ww. przepisu, żądanie sprzedaży nieruchomości gruntowej
nie przysługuje użytkownikowi wieczystemu jeżeli nieruchomość ta została oddana w
użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa
towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Z kolei w myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust.
1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym
również zgodnie z pkt 6 tego przepisu oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.
Jednocześnie zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne,
jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Stosownie natomiast do treści art. 15 ust. 6 tej ustawy nie uważa się za podatników
organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie
realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których
zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych
umów cywilnoprawnych.
Jako że jednostki samorządu terytorialnego są wyposażone w osobowość prawną oraz w
określonym zakresie wykonują samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art.
15 ust. 2 ustawy o VAT, należy uznać, iż spełniają zawartą w tym przepisie definicję
podatnika VAT. Oznacza to, że w zakresie czynności cywilnoprawnych dokonywanych
przez jednostki samorządu terytorialnego, nawet gdy dotyczą one ich zadań własnych,
podmioty te powinny być uznawane za podatników VAT.
Zatem w przypadku, gdy Gmina będzie wykonywała czynności na podstawie umów
cywilnoprawnych, tj. na warunkach i w okolicznościach właściwych również dla podmiotów
prowadzących działalność gospodarczą - powinna być traktowana jako podatnik VAT, gdyż
w przedmiotowym zakresie będzie działała de facto w sposób analogiczny do tych
podmiotów.
Należy przy tym w tym miejscu podkreślić, że ustanowienie prawa użytkowania
wieczystego zaliczane jest do katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT
dopiero od 1 maja 2004 r., gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z
dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U.
Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był towarem, a co za tym idzie ustanowienie na nim
użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie
ustawy o VAT (tj. od 1 maja 2004 r.) zmieniła się definicja towaru oraz zakres
opodatkowania VAT, który od tego momentu obejmuje również czynność oddania gruntu
w użytkowanie wieczyste.
W świetle przedstawionych powyżej okoliczności Gmina pragnie wskazać, iż jej zdaniem
czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz
dotychczasowego użytkownika wieczystego (sprzedaży Nieruchomości), dokonywana na
podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie stanowiła jedynie
zmianę tytułu prawnego do tego gruntu.
Tym samym, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
Nieruchomości dokonywane na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie
będzie stanowiło ponownej dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT i nie
będzie podlegało opodatkowaniu VAT. W omawianym zdarzeniu przyszłym przeniesienie
prawa do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel z Gminy na użytkownika
wieczystego nastąpiło bowiem już w chwili ustanowienia na rzecz użytkownika prawa
użytkowania wieczystego (przed 1 maja 2004 r.), a przekształcenie prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności na rzecz dotychczasowego użytkownika nie wpłynie na
„władztwo do rzeczy” tego użytkownika. Zatem, przekształcenie prawa wieczystego
użytkowania w prawo własności Nieruchomości w drodze zawartej umowy
cywilnoprawnej na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie
może być traktowane jako ponowna dostawa tego samego towaru między tymi samymi
stronami, nie zostaje bowiem spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Powyższe potwierdza m.in. uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego
(dalej: „NSA”) z 8 stycznia 2007 r., sygn. I FPS 1/06, w której sąd orzekł, iż: „Czynność
oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, która zostaje
wykonana jednorazowo (w całości), a kolejne opłaty roczne nie są płatnościami za
sukcesywne wykonywanie tej czynności w kolejnych okresach (której dotyczą opłaty).
Wobec powyższego sprzedaż prawa własności gruntu będącego wcześniej przedmiotem
użytkowania wieczystego na rzecz użytkownika wieczystego, dla którego prawo to
ustanowiono do 30 kwietnia 2004 r. oraz od 1 maja 2004 r. nie podlega opodatkowaniu
jako ponowna dostawa towarów, ani jako żadna inna czynność podlegająca
opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż mamy do czynienia z kontynuacją dokonanej już
dostawy towarów.”
Analogiczne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w
prawomocnym wyroku z 21 grudnia 2015 r., sygn. VIII SA/Wa 285/15, w którym orzekł, iż:
„Uiszczenie przez dotychczasowego użytkownika wieczystego kwoty należnej Skarbowi
Państwa lub Gminie z tytułu nabycia gruntu nie rodzi po stronie Gminy lub Skarbu
Państwa obowiązku podatkowego z tytułu VAT w stosunku do prawa użytkowania
wieczystego ustanowionego zarówno do 30 kwietnia 2004 r., jak i po 1 maja 2004 r.”.
Jednocześnie NSA w odniesieniu do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w
prawo własności na gruncie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami
wypowiedział się w wyroku z 7 grudnia 2017 r., sygn. I FSK 1199/15, w którym potwierdził,
że: „(...) sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika
wieczystego w trybie bezprzetargowym nie stanowi dostawy towarów, ani innej czynności
opodatkowanej. Stanowi zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, pozostającą bez
wpływu na dotychczasowy zakres władztwa do rzeczy. Zmiana tytułu prawnego do
nieruchomości nie stanowiła dostawy towarów rozumianej jako przeniesienie prawa do
rozporządzania towarami jak właściciel. Taką czynnością było już bowiem ustanowienie
prawa użytkowania wieczystego. Przekształcenie tego prawa we własność, tak istotne z
punktu widzenia prawa cywilnego, na gruncie ustawy o VAT nie ma aż tak istotnego
znaczenia. W świetle definicji dostawy towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u., istotne
bowiem jest właściwe rozumienie pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzenia
towarem jak właściciel” a nie przeniesienie własności rzeczy. Użytkownik wieczysty już w
dniu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego uzyskał prawo do rozporządzania
rzeczą jak właściciel. Dokonując klasyfikacji danego zdarzenia gospodarczego jako
dostawy towarów, należy zaś brać pod uwagę przede wszystkim ekonomiczną istotę danej
transakcji, a nie jej charakter prawny. Chodzi tu bowiem o aspekt faktyczny danej
czynności, sprowadzający się do faktycznej możliwości dysponowania towarem, a nie
rozporządzania nim w sensie prawnym. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel”
nie można więc odnosić wyłącznie do prawa własności. Istotą dostawy towarów w
rozumieniu ustawy o VAT nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, lecz
gospodarczy (ekonomiczny) charakter tej czynności”.
Podobne stanowisko zajął również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przykładowo w
interpretacji indywidualnej z 14 listopada 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.577.2023.1.
OS, w której odpowiadając na pytanie podatnika „Czy sprzedaż prawa własności
nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego na
podstawie art. 198g i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami, dla którego
prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed 1 maja 2004 r. stanowi czynność
podlegającą opodatkowaniu VAT?” wskazał, że: „(...) sprzedaż nieruchomości gruntowej na
rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem
prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie
zmianę tytułu prawnego do tej nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo
rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał przed 1 maja 2004 r. W konsekwencji,
sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, nie może
być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru. Zatem sprzedaż prawa własności
nieruchomości gruntowej nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów
ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższe
jest wynikiem ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dla nieruchomości gruntowej
przed 1 maja 2004 r.”
Analogiczne stanowisko do przedstawionego powyżej (dot. sprzedaży prawa własności
nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego na
podstawie art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami) Dyrektor Krajowej
Informacji Skarbowej zajął również przykładowo w interpretacji indywidualnej z 19
stycznia 2024 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.577.2023.1.ID, z 8 lutego 2024 r. sygn. 0113-
KDIPT1-1.4012.836.2023.1.MSU oraz z 12 lutego 2024 r. sygn. 0114-KDIP4-
3.4012.579.2023.1.IG.
W tym miejscu Gmina pragnie dodać, że model przekształcenia prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej wprowadzony przepisami
ustawy nowelizującej (art. 198g - 198l ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie
ustanawia odmiennej formy przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz
dotychczasowego użytkownika wieczystego w stosunku do modelu przewidzianego w art.
32 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przede wszystkim w dalszym ciągu podstawę zbycia prawa własności stanowi umowa
zawierana między stronami. Dotychczasowy użytkownik wieczysty ma prawo, a nie
obowiązek, wystąpienia z żądaniem przeniesienia własności nieruchomości na jego rzecz.
Różnicę stanowi jedynie okoliczność, iż w przypadku złożenia wniosku w przepisanym
terminie i braku przesłanek negatywnych wymienionych w art. 198g ustawy o gospodarce
nieruchomościami, Gmina będzie zobowiązana do zawarcia umowy sprzedaży. Niemniej
jednak nie ma w tym przypadku do czynienia z przekształceniem użytkowania wieczystego
w prawo własności z mocy prawa, lecz w oparciu o umowę cywilnoprawną zawartą
pomiędzy stronami.
Nadmienić należy, że stosownie do art. 198g ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami żądanie sprzedaży nie przysługuje użytkownikowi wieczystemu, jeżeli
nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r. W
konsekwencji niniejszy wniosek nie będzie dotyczył nieruchomości oddanych w
użytkowanie wieczyste po tym dniu.
Reasumując, Gmina stoi na stanowisku, że przekształcenie prawa użytkowania
wieczystego ustanowionego na Nieruchomości w prawo własności tejże Nieruchomości, w
trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzonymi
ustawą nowelizującą, nie będzie stanowiło po stronie Gminy dostawy towarów w
rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT ani żadnej innej czynności podlegającej
opodatkowaniu VAT.
Ad 2)
W myśl art. 238 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz.
1061 ze zm.), wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.
Z kolei przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami odróżniają pierwszą opłatę od
opłat rocznych - jak wynika bowiem z art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste
pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
W myśl ust. 2 cytowanego przepisu, pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej
w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później
niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do 31
marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym
zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego (art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce
nieruchomościami).
Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste jest czynnością odpłatną. Ustawodawca przewidział w tym zakresie dwa rodzaje
odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne.
W myśl art. 198h ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku
nieruchomości gruntowych stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego
(w tym Gminy), cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż
dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty
rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej
określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość
nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Dodatkowo, zgodnie z art. 198h ust. 3 rzeczonej ustawy, jeżeli w dniu wystąpienia z
żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji
stawki procentowej opłaty rocznej, właściwy organ ustala cenę, przyjmując stawkę
procentową określoną w art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stosownie
do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.
W myśl powołanego powyżej art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z
dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio
ustanowione prawo użytkowania wieczystego.
Jednocześnie zgodnie z art. 71 ust. 6 tej ustawy, w razie wygaśnięcia użytkowania
wieczystego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym prawo
wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania
wieczystego w tym roku.
Jak Gmina uprzednio wskazała, przekształcenie ustanowionego przed 1 stycznia 1998 r.
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz dotychczasowego
użytkownika wieczystego w trybie określonym przepisami ustawy o gospodarce
nieruchomościami wprowadzonymi ustawą nowelizującą nie będzie stanowiło dostawy
towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani żadnej innej czynności podlegającej
opodatkowaniu VAT i pozostaje poza zakresem ustawy o VAT. Czynność przeniesienia
własności nieruchomości, będącej wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, w
drodze przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz
dotychczasowego użytkownika wieczystego na podstawie umowy sprzedaży
nieruchomości, zobowiązuje jednocześnie dotychczasowego użytkownika wieczystego do
zapłaty określonej kwoty należnej (ceny), przewidzianej w art. 198h ustawy o gospodarce
nieruchomościami.
Uwzględniając powyższe, zdaniem Gminy, z uwagi na fakt, iż sprzedaż nieruchomości
(przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności) na rzecz
dotychczasowego użytkownika wieczystego na podstawie ustawy o gospodarce
nieruchomościami w modelu wprowadzonym przepisami ustawy nowelizującej nie będzie
stanowiła ponownej dostawy towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, a jedynie
zmianę tytułu prawnego do tej nieruchomości, która nie ma wpływu na władztwo do
nieruchomości, kwota (cena) płatna Gminie z tytułu przekształcenia prawa użytkowania
wieczystego ustanowionego przed 1 stycznia 1998 r. w prawo własności, nie będzie
podlegała opodatkowaniu VAT.
Mając na uwadze powyższe, cena płatna Gminie z tytułu sprzedaży Nieruchomości w
trybie art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami na rzecz dotychczasowego
użytkownika wieczystego w przypadku gdy prawo użytkowania wieczystego zostało
ustanowione do 31 grudnia 1997 r., nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynność
podlegającą opodatkowaniu VAT po stronie Gminy, a tym samym jej uiszczenie na rzecz
Gminy nie będzie powodowało po stronie Gminy powstania obowiązku podatkowego w
VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
(t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w
imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów
w zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej
umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy
sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w
następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty
ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a
komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu,
jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz
przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz
członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub
lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni
własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą
z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Co istotne, przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie
odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności,
stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o
podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa
cywilnego.
W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do
rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, że dotyczy ono tego rodzaju
czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj
przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania
nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa
własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można
interpretować jako „prawo własności”.
Ponadto, czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie
własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do
zbycia prawa własności rzeczy.
W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie
muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności.
Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach
nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o
przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do
zasady, wydanie towaru.
Uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia
„przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”, ustawodawca uznał, iż
oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę
czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania
wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz
użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel.
Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego
pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w
możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu
sprzedaży gruntu przez właściciela.
W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących
te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa,
dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych
na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Aby określić możliwość zastosowania art. 15 ust. 6 ustawy, który wyłącza organy władzy
publicznej z grona podatników podatku od towarów i usług, konieczne jest określenie, czy
zadania realizowane przez te organy są zadaniami, dla których zostały powołane w
ramach reżimu publicznoprawnego, czy też są to czynności wykonywane na podstawie
zawartych umów cywilnoprawnych. Oznacza to, że decydującą przesłanką przesądzającą o
uznaniu, bądź nieuznaniu organu władzy publicznej za podatnika tego podatku jest
zachowanie się tego organu jako organu władzy publicznej, bądź jako podatnika w
stosunku do określonych świadczeń.
Jak wynika z powyższego, wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatników
ma charakter wyłączenia podmiotowo-przedmiotowego.
Aby to wyłączenie miało miejsce, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:
1) podmiotem jest wyłącznie organ władzy publicznej lub urząd obsługujący ten organ,
2) wykonywane są czynności, które związane są wyłącznie z realizacją zadań nałożonych
na ten podmiot przepisami prawa, do realizacji których został on powołany.
Innymi słowy, organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch
przypadkach – gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego
zadań (co wynika z pierwszej części art. 15 ust. 6 ustawy) oraz gdy wykonuje czynności
mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.
Wyłączenie z grona podatników podatku od towarów i usług organów władzy publicznej
jest możliwe tylko wtedy, gdy wykonują one czynności w ramach przypisanych im
specyficznych zadań i funkcji państwowych, np. w zakresie administracji, sądownictwa,
obrony narodowej. Wówczas wyłączenie z opodatkowania nie prowadzi do naruszenia
zasady konkurencji.
Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia
23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:
W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez
umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek
samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik
może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach
użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Przepis ten, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237)
kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak
również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego)
wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do
rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie
wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje
użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do
właściciela.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.
j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):
Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz
odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach
gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu
administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu
terytorialnego są ich organy wykonawcze.
Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości
gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie
nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w
drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.
Stosownie do art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana
wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Sprzedaż
nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić
przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej
w użytkowanie wieczyste.
W myśl art. 32 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana
użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga
sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art.
51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.
Według art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa,
uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu
cywilnego nie stosuje się.
W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w
użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.
Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż
nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.
Na podstawie regulacji art. 69 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Cenę nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do prowadzenia działalności
gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się jako
dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej
opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości
gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Przepisy art. 68 i art. 68a
stosuje się odpowiednio.
Cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności
gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się w wysokości
nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki
procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości
nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak
nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia
umowy sprzedaży.
Jeżeli dotychczas nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej, właściwy organ ustala cenę, o której mowa w ust. 1 i 2,
przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 stosownie do celu
wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej.
Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-4 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą
opłatę i opłaty roczne.
Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w
drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia
umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w
drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych
stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4.
Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do
dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za
rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ,
na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem
terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku
kalendarzowego.
Na podstawie art. 3 pkt 14 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie
gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce
nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych
innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) zostały wprowadzone zmiany w ustawie o
gospodarce nieruchomościami. W ustawie o gospodarce nieruchomościami dodano Dział
VIa Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na
rzecz jej użytkownika wieczystego, tj.: od art. 198g do art. 198l ustawy o gospodarce
nieruchomościami.
Zgodnie z art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. Użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia
wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie
gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o
gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem
sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.
2. Żądanie sprzedaży, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje:
1) jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia
1997 r.;
2) jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o
oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
3) w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w
rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach
morskich (Dz.U. z 2023 r. poz. 1796);
4) jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego
w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach
działkowych;
5) w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
3. Nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w ust. 1, jeżeli
toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w
użytkowanie wieczyste.
4. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego
w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
W myśl art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu
Państwa cenę nieruchomości ustala się:
1) w przypadku zapłaty ceny jednorazowo - jako dwudziestokrotność kwoty
stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na
dzień zawarcia umowy sprzedaży;
2) w przypadku rozłożenia ceny na raty - jako dwudziestopięciokrotność kwoty
stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na
dzień zawarcia umowy sprzedaży.
2. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu
terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż
dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki
procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości
nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak
nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia
umowy sprzedaży.
3. Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata
roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się
postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, właściwy
organ ustala cenę, o której mowa w ust. 1 i 2, przyjmując stawkę procentową
określoną w art. 72 ust. 3 stosownie do celu wynikającego ze sposobu
korzystania z nieruchomości gruntowej.
Stosownie do art. 198i ust. 1-2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Odpowiednia rada albo sejmik w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy
z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o
społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce
nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych
innych ustaw określi, w drodze uchwały, szczegółowe warunki sprzedaży
nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych albo zobowiąże,
w drodze uchwały, organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków
w drodze zarządzenia.
W razie niepodjęcia uchwał w terminie, o którym mowa w ust. 1, przepis art. 198h
ust. 1 stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 198j ust. 1-2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Jeżeli w okresie 12 miesięcy przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023
r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju
mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od
czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw użytkownik wieczysty
przyjął ofertę nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego
zawartą w wypowiedzeniu albo właściwy organ nie odmówił aktualizacji tej opłaty na
żądanie użytkownika wieczystego, do ustalenia ceny nieruchomości gruntowej
sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu przyjmuje się wartość nieruchomości,
która była podstawą ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego.
Przepis ust. 1 stosuje się także w przypadku, gdy w okresie 12 miesięcy przed dniem
wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie
gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o
gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
oraz niektórych innych ustaw wartość nieruchomości została określona na potrzeby
ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Jak wynika z powołanych przepisów oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jest
czynnością odpłatną, gdyż ustawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami
przewidział w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty
roczne.
Przy czym, ustanowienie prawa użytkowania wieczystego przed 1 maja 2004 r. nie
podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie
obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i
usług oraz o podatku akcyzowym (t.j. Dz. U. z 1993 r. Nr 11 poz. 50 ze zm.), grunt nie był
towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy
towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od
towarów i usług.
W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu
stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na
podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Są
Państwo właścicielem nieruchomości położonych na terenie Gminy i na podstawie
przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oddają Państwo te nieruchomości
gruntowe w użytkowanie wieczyste. Z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie
wieczyste pobierają Państwo od użytkowników wieczystych pierwszą opłatę oraz opłaty
roczne. Użytkownicy wieczyści wnoszą opłaty roczne przez cały okres użytkowania
wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok.
W trybie regulowanym przez przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami zamierzają
Państwo zbyć stanowiącą Państwa własność nieruchomość gruntową oznaczoną
numerem 1 (Nieruchomość), na której przed 1 stycznia 1998 r. (tj. w 1996 r.) zostało
ustanowione przez Państwa prawo użytkowania wieczystego na rzecz dotychczasowego
użytkownika wieczystego. Nieruchomość nie stanowi nieruchomości przeznaczonej na
cele budownictwa mieszkaniowego, a zgodnie z ustaleniami miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod usługi - symbol planu 1U z
dopuszczeniem zachowania, rozbudowy/przebudowy istniejącej zabudowy mieszkaniowej
zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy.
Uruchomienie opisanej powyżej procedury sprzedaży Nieruchomości odbywa się na
wniosek dotychczasowego użytkownika wieczystego. Następnie strony (Państwo i
użytkownik wieczysty) zamierzają zawrzeć w tym zakresie umowę cywilnoprawną (umowę
sprzedaży Nieruchomości).
Z tytułu sprzedaży Nieruchomości na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego
stosownie do art. 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkownik wieczysty
obowiązany będzie do uiszczenia opłaty (ceny). W przypadku nieruchomości stanowiącej
własność jednostek samorządu terytorialnego, cenę nieruchomości ustala się w wysokości
nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki
procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości
gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość
nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy przekształcenie prawa użytkowania
wieczystego ustanowionego na Nieruchomości w prawo własności tej Nieruchomości na
rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, w trybie określonym przepisami ustawy
o gospodarce nieruchomościami wprowadzonymi ustawą nowelizującą, w sytuacji, gdy
ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło do 31 grudnia 1997 r., będzie
stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu VAT po Państwa stronie, a także czy cena
płatna Państwu z tytułu sprzedaży Nieruchomości w powyższej sytuacji będzie stanowiła
wynagrodzenie za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W analizowanej sprawie skoro prawo użytkowania wieczystego dla działki nr 1
ustanowiono przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność
opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.
W związku z tym, sprzedaż prawa własności Nieruchomości gruntowej, o której mowa we
wniosku, na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego, będzie w istocie
przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności Nieruchomości i
będzie stanowiło jedynie zmianę tytułu prawnego do Nieruchomości, natomiast nie
wpłynie na „władztwo rzeczy”, które użytkownik już uzyskał.
W konsekwencji, w analizowanej sprawie sprzedaż Nieruchomości gruntowej na rzecz
użytkownika wieczystego, będąca w istocie czynnością przekształcenia, w trybie
określonym w art. 198g ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa użytkowania
wieczystego gruntu, które zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r., w prawo własności
tej Nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej
Nieruchomości, w związku z czym, nie będzie stanowiła odpłatnej dostawy towarów, o
której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej
czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Tym samym, w opisanej sytuacji czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego
wskazanej we wniosku Nieruchomości gruntowej (ustanowionego przed 1 maja 2004 r.) w
prawo własności Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług.
Cena płatna Państwu z tytułu sprzedaży Nieruchomości, będącej przekształceniem prawa
użytkowania wieczystego Nieruchomości gruntowej w prawo własności tej Nieruchomości,
ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, będzie stanowiła
wprawdzie wynagrodzenie za dokonaną czynność prawną, aczkolwiek skoro samo
przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nie będzie
stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, to również pobranie
wynagrodzenia z tytułu tej czynności, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług. Tym samym, po Państwa stronie nie będzie obowiązku odprowadzenia
podatku VAT należnego w związku z otrzymaniem ceny ze sprzedaży tej Nieruchomości.
Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz.
111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
(t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.