0114-KDIP1-3.4012.272.2025.2.JG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 31 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie sposobu opodatkowania transakcji sprzedaży zabudowanej Nieruchomości na mocy planowanej Umowy Przyrzeczonej oraz poprawności rozliczenia dla celów VAT (podatek od towarów i usług) Zadatku oraz Zaliczki otrzymanych na mocy Umowy Przedwstępnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 22 kwietnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca: Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Spółka (...) (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest podatnikiem VAT zarejestrowanym jako podatnik czynny. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 (jeden), z obrębu (...), o powierzchni (...), położonej przy ulicy (...), w (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...), prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Nieruchomość”). Wnioskodawca nabył Nieruchomość na mocy oświadczenia udziałowca o objęciu udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki oraz umowy przeniesienia prawa własności Nieruchomości z 30 września 2016 r. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym (wystawowo-biurowym) o powierzchni 235 m², budowlami (w postaci dróg, placów, parkingu i ogrodzeń) oraz budynkiem magazynowo-biurowym o powierzchni 4.712 m² (dalej: „Budynki”). Na Nieruchomości znajdują się także budowle stanowiące własność osób trzecich (np. przedsiębiorstw przesyłowych) w postaci rurociągów sieci rozdzielczej c.o., wodociągowej i kanalizacyjnej, ale nie są one objęte zakresem zapytania w niniejszym wniosku. Pierwsze zasiedlenie Budynków nastąpiło przed rokiem 2014 (nieruchomość była i jest wykorzystywana do celów najmu). Od czasu nabycia Nieruchomości Wnioskodawca nie

ponosił wydatków na jej ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej. Nie planuje również poniesienia takich wydatków do dnia dostawy Nieruchomości. Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz podmiotu krajowego, który jest również podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym jako podatnik czynny (dalej: „Nabywca”). Strony zawarły umowę przedwstępną („Umowy Przedwstępna”), w której określiły między innymi termin i warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży („Umowa Przyrzeczona”). Umowa przedwstępna przewiduje m.in.: a) wpłatę przez Nabywcę zadatku w określonej w Umowie Przedwstępnej wysokości (dalej: „Zadatek”); b) po spełnieniu określonych w Umowie Przedwstępnej warunków wpłatę zaliczki (dalej: „Zaliczka”). Zapłata pozostałej części ceny sprzedaży nastąpi po zawarciu Umowy przyrzeczonej. Strony doszły do porozumienia, że na żądanie Nabywcy, w Umowie Przyrzeczonej Strony złożą wspólne oświadczenie, o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części w odniesieniu do Nieruchomości, a w konsekwencji o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) ww. ustawy i dokonaniu wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b) ww. ustawy. Status budynków dla celów opodatkowania VAT od daty złożenia oświadczenia i wpłaty zadatku do daty dokonania transakcji nie ulegnie zmianie. Wnioskodawca uzyskał informacje od Nabywcy, że nie będzie on żądał wystawienia faktury dokumentującej przyjęcie Zadatku oraz Zaliczki. Wnioskodawca uznając, że nie jest do tego zobowiązany, również nie wystawił faktury dokumentującej przyjęcie Zadatku, jak również nie planuje wystawienia faktury dokumentującej przyjęcie Zadatku (stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy o VAT). Po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, jeśli Strony złożą wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części w odniesieniu do Nieruchomości, a w konsekwencji o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług Wnioskodawca wystawi na rzecz Nabywcy fakturę z tytułu sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Faktura”), w której jako wartość sprzedaży netto stanowiąca podstawę opodatkowania VAT zostanie wykazana cała wartość wynikająca z transakcji sprzedaży Nieruchomości, a więc wartość stanowiąca sumę Zadatku, Zaliczki oraz końcowej płatności ceny sprzedaży przez Nabywcę. W dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej na Nieruchomości będą się znajdowały Budynki, które w fazie przygotowawczej inwestycji mogą być przejściowo wykorzystywane przez Nabywcę np. jako zaplecze inwestycji. Nabywca może również zawrzeć umowy najmu, lecz wyłącznie w celu przejściowego, efektywnego wykorzystania Budynków do czasu ich wyburzenia i rozpoczęcia budowy. Nieruchomość będąca przedmiotem dostawy nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Przedmiotem wniosku Stron jest potwierdzenie sposobu opodatkowania transakcji dostawy (sprzedaży) zabudowanej Nieruchomości na mocy planowanej Umowy Przyrzeczonej oraz poprawności rozliczenia dla celów VAT Zadatku oraz Zaliczki otrzymanych na mocy Umowy Przedwstępnej. Pytania 1. Czy w związku z Zadatkiem oraz Zaliczką otrzymanymi na podstawie Umowy Przedwstępnej na poczet ceny sprzedaży (dostawy) zabudowanej Nieruchomości - w stosunku do której to dostawy Strony mogą w przyszłości złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 19a ust. 8 ustawy o VAT – Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia VAT należnego od kwoty Zadatku i Zaliczki z zastosowaniem stawki 23% - z uwagi na to, że w dacie wpłat Zadatku i Zaliczki Strony nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy Nieruchomości oraz nie jest pewnym, czy takie oświadczenie zostanie złożone? 2. Czy złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w Umowie przyrzeczonej, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dniu otrzymania przez Wnioskodawcę Zadatku i Zaliczki, będzie uprawniało i obligowało go do wystawienia faktury z tytułu dostawy Nieruchomości, w której jako wartość sprzedaży zostanie wykazana kwota stanowiąca sumę Zadatku, Zaliczki pozostałej części ceny wynikającej z Umowy Przyrzeczonej? Państwa stanowisko w sprawie 1. W związku Zadatkiem oraz Zaliczką otrzymanymi na podstawie Umowy Przedwstępnej na poczet ceny sprzedaży (dostawy) zabudowanej Nieruchomości - w stosunku do której to dostawy Strony mogą złożyć w przyszłości oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 19a ust. 8 ustawy o VAT – Wnioskodawca nie jest zobowiązany do rozliczenia VAT należnego od kwoty Zadatku i Zaliczki z zastosowaniem stawki 23% - z uwagi na to, że w dacie wpłat Zadatku i Zaliczki Strony nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy Nieruchomości oraz nie jest pewnym, czy takie oświadczenie zostanie złożone. 2. Złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w Umowie przyrzeczonej, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dniu otrzymania przez Wnioskodawcę Zadatku i Zaliczki, będzie uprawniało i obligowało go do wystawienia faktury z tytułu dostawy Nieruchomości, w której jako wartość sprzedaży zostanie wykazana kwota stanowiąca sumę Zadatku, Zaliczki i pozostałej części ceny wynikającej z Umowy Przyrzeczonej. Ad. 1 W przypadku dostawy terenu zabudowanego zastosowanie mają przepisy ustawy o VAT, które odnoszą się do opodatkowania dostawy (sprzedaży) znajdujących się na nim naniesień - budynków, budowli lub ich części. Zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie to w przypadku gdy jest składane bezpośrednio w akcie notarialnym umowy sprzedaży (dostawy) musi również zawierać imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy oraz adres budynku, budowli lub ich części. Zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca Nieruchomości są i będą w momencie dostawy zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą mogli złożyć zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego. Ewentualne oświadczenie zostanie złożone po dniu dokonania wpłaty Zadatku, w treści aktu notarialnego Umowy przyrzeczonej. Ponieważ budynki i budowle posadowione na Nieruchomości: a) są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (najem powierzchni znajdujących się w budynkach; budowle pełnią natomiast rolę służebną w stosunku do budynków i są wykorzystywane przez Wnioskodawcę oraz najemców w związku ze świadczonymi usługami najmu), b) okres tego używania wynosi ponad dwa lata, c) w ciągu ostatnich dwóch lat nie były przedmiotem ulepszeń wynoszących co najmniej 30% ich wartości początkowej; - uznać należy, że ich dostawa będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT. Tym samym, Wnioskodawca i Nabywca będą mogli, jeśli zdecydują się na to, skutecznie zrezygnować ze zwolnienia od podatku transakcji i wybrać opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości. Ustawodawca uznał bowiem, że skuteczna rezygnacja ze zwolnienia wymaga od stron transakcji – oprócz kilku innych warunków, które jak wskazano powyżej zostały spełnione – przede wszystkim złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia przed dniem dokonania dostawy budynków, budowli lub ich części albo w dniu jej dokonania – w treści aktu notarialnego do którego zawarcia dochodzi w związku z dostawą tych obiektów. W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ustawy o VAT. Od 1 stycznia 2014 r., przy dostawie nieruchomości obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zgodnie z zasadami ogólnymi. Zgodnie z brzmieniem art. 19a. ust. 1 Ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Stosownie do treści art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jeżeli jednak przed dokonaniem dostawy sprzedający otrzymał zaliczki, zadatki, raty lub inne płatności na poczet dostawy, obowiązek podatkowy powstaje w momencie ich otrzymania (art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT). Zauważyć należy, że w powyższej definicji dostawy towarów akcent został położony na przeniesienie władztwa w sposób, który skutkuje faktycznym dysponowaniem rzeczą, podobnym do władztwa sprawowanego przez właściciela. Ustawodawca dokonał tu odróżnienia definicji dostawy towarów dla celów podatku od towarów i usług, od przeniesienia prawa własności w znaczeniu wynikającym z norm prawa cywilnego. Tym samym ustalając moment powstania obowiązku podatkowego, badać należy okoliczność przekazania kontroli nad rzeczą w znaczeniu ekonomicznym. Nabywca uzyskuje tą kontrolę nad towarem, gdy może rozporządzać nim w taki sposób jak właściciel, czyli dopiero w momencie przekazania towaru. W przypadku zadatku lub innego rodzaju płatności otrzymywanych na poczet ceny, nie mamy do czynienia z odrębnym od dostawy towarów przedmiotem opodatkowania, ale jedynie z przesunięciem w czasie obowiązku podatkowego od dokonanej dostawy. W konsekwencji do takich płatności stosuje się między innymi stawkę podatku taką jak dla transakcji, której dotyczą. Przepisu dotyczącego obowiązku podatkowego przy zadatku – art. 19a ust. 8 ustawy o VAT - nie można rozpatrywać w oderwaniu od czynności opodatkowanej, na poczet której jest on dokonywany. Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku Nieruchomości pierwsze zasiedlenie miało miejsce ponad dwa lata temu. Ponadto, Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości przekraczające 30% jej wartości początkowej, jak również nie planuje takich wydatków ponieść do dnia dostawy Nieruchomości. Tym samym uznać należy, że na dzień złożenia przedmiotowego Wniosku, transakcja dostawy Nieruchomości podlegałaby zwolnieniu od VAT z mocy prawa na podstawie powołanej regulacji, gdyż nie będzie ona dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lub przed nim, ani też w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Jak podkreślano wyżej, powstanie obowiązku podatkowego w związku z otrzymaniem Zadatku lub Zaliczki następuje co do zasady w oparciu o przepis art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 1b i ust. 5 pkt 4 (przepisy te nie mają zastosowania do analizowanej sprawy). Wobec tego, do zadatku powinny znaleźć zastosowanie reguły przypisane do transakcji dostawy towaru (w tym wypadku do dostawy Nieruchomości), w tym także te dotyczące zastosowania odpowiedniej stawki podatkowej (pomimo różnych, określonych ustawą o VAT, momentów powstania obowiązku podatkowego z tytułu zadatku i z tytułu dokonania dostawy Nieruchomości). Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości. W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”. W oparciu o powyższe można wysnuć wniosek, że aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę/przedpłatę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki: (i) zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi), (ii) konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania, (iii) w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości. Jak wskazują powołane powyżej orzeczenia, przyjęcie zadatku na poczet ceny sprzedaży nie kreuje odrębnego przedmiotu opodatkowania. Nie jest więc zdarzeniem odrębnym od dostawy towaru (w tym przypadku Nieruchomości), z którym ustawa podatkowa wiąże istnienie przedmiotu opodatkowania. Skutkuje jedynie przesunięciem w czasie daty powstania obowiązku podatkowego, który to obowiązek podatkowy nadal jest związany z przedmiotem opodatkowania w postaci dostawy nieruchomości. Zatem na kwestię zastosowania w sprawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na dzień przyjęcia przez Wnioskodawcę zadatku należy patrzeć identycznie jak na sytuację, w której obowiązek podatkowy powstawałby na skutek wydania towaru, w oparciu o art. 19a ust. 1 ustawy o VAT. Z uwagi na okoliczność, że na moment otrzymania Zadatku przez Wnioskodawcę nie zostały spełnione formalne warunki do rezygnacji ze zwolnienia od VAT (Strony nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia), Wnioskodawca nie jest zobowiązany ani uprawniony do rozliczenia VAT z tego tytułu z zastosowaniem stawki 23%. W takiej sytuacji zastosowanie znajdzie również art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. Wskazać należy, że tożsame stanowisko zostało przedstawione w interpretacjach indywidualnych z 20 maja 2019 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.146.2019.1.IZ oraz z 20 października 2017 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.307.2017.1.KC, wydanych wobec Wnioskodawcy. Ad 2. Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym, strony zachowają prawo do rezygnacji ze zwolnienia od podatku w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości, po zawarciu Umowy Przedwstępnej oraz uiszczeniu Zadatku i Zaliczki. Ustawodawca uznał bowiem, że skuteczna rezygnacja ze zwolnienia wymaga od stron transakcji – oprócz kilku innych warunków – przede wszystkim złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia przed dokonaniem dostawy budynków, budowli lub ich części albo w dacie transakcji – w akcie notarialnym umowy sprzedaży (dostawy). Złożenie ww. oświadczenia wpłynie na zmianę kwalifikacji Zadatku i Zaliczki objętych zwolnieniem na opodatkowany VAT, gdyż w momencie otrzymania Zadatku nie był on opodatkowany z przyczyn wskazanych wyżej. Złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia zmieni zasady opodatkowania transakcji i w związku z tym musi mieć wpływ na wszelkie kwoty otrzymane wcześniej przez Wnioskodawcę, w tym również na Zadatek i Zaliczkę. Wobec tego, że w dacie złożenia skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT powstanie nowa okoliczność prawna, która będzie uzasadniała objęcie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości, u Wnioskodawcy powstanie: a) obowiązek opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości stawka 23%; b) wynikający z tego obowiązek wystawienia faktury z tytułu dostawy Nieruchomości, - przy czym podstawą opodatkowania dostawy Nieruchomości – zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT – będzie wszystko co stanowi zapłatę, którą Wnioskodawca otrzymał, a więc także otrzymany już wcześniej Zadatek oraz Zaliczka (pomniejszone o kwotę należnego podatku). Wykonanie przez podatnika czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług powoduje bowiem obowiązek rozliczenia podatku według stawek obowiązujących w dniu wykonania tej czynności. W konsekwencji Wnioskodawca będzie zobligowany do wystawienia faktury z tytułu dostawy Nieruchomości, w której jako wartość sprzedaży zostanie wykazana kwota stanowiąca sumę Zadatku, Zaliczki i pozostałej części ceny wynikającej z Umowy Przyrzeczonej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą: wyżej powołanej ustawy: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. W myśl art. 2 pkt 14 ustawy: Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. Zgodnie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W tym miejscu wskazać należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony. Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy: Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy: Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części. Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy oraz treść obowiązujących przepisów stwierdzić należy, że sprzedaż znajdujących się na działce nr 1 „Budynków”, tj. budynku niemieszkalnego (wystawowo-biurowego), budowli (w postaci dróg, placów, parkingu i ogrodzeń) oraz budynku magazynowo-biurowego korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wskazaliscie Państwo we wniosku pierwsze zasiedlenie Budynków nastąpiło przed rokiem 2014 r. Tym samym od pierwszego zasiedlenia upłynęło więcej niż 2 lata. Od czasu nabycia Nieruchomości Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej. Nie planuje również poniesienia takich wydatków do dnia dostawy Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działki nr 1), na którym posadowione są ww. naniesienia będzie zwolniona od podatku. Jak wcześniej wskazano sprzedaż wymienionych we wniosku obiektów korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zarówno Spółka jak i Nabywca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnym. Strony po zawarciu Umowy Przyrzeczonej planują złożenie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości. Zatem, po spełnieniu wszystkich warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Spółka uprawniona będzie do rezygnacji ze zwolnienia od podatku dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości i opodatkowania tej dostawy właściwą stawką podatku. Państwa wątpliwości dotyczą prawidłowego opodatkowania otrzymanego Zadatku i Zaliczki na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości oraz zobowiązania do rozliczeń podatku VAT należnego otrzymanych kwot Zaliczki i Zadatku z uwagi na to, że w dacie wpłat Zadatku i Zaliczki Strony nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy Nieruchomości oraz nie jest pewnym, czy takie oświadczenie zostanie złożone. Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedawca i Nabywca zawarli Umowę Przedwstępną, w której określili termin i warunki zawarcia Przyrzeczonej Umowy sprzedaży. Na mocy Umowy Przedwstępnej Nabywca dokonał wpłaty Zadatku i Zaliczki na rzecz Wnioskodawcy. Strony doszły do porozumienia, że na żądanie nabywcy w Umowie Przyrzeczonej złożą wspólne oświadczenie, o wyborze opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, a w konsekwencji o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy i dokonaniu wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit b) ustawy. Sprzedający nie wystawił Nabywcy faktury dokumentującej wpłatę Zaliczki oraz Zadatku. Po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, jeśli Strony złożą wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, Sprzedający wystawi na rzecz Nabywcy fakturę, w której jako wartość sprzedaży netto stanowiącą podstawę opodatkowania VAT zostanie wykazana cała wartość wynikająca z transakcji sprzedaży Nieruchomości, a więc wartość stanowiąca sumę Zadatku, Zaliczki oraz końcowej płatności ceny sprzedaży przez Nabywcę. Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy wskazać, że co do zasady, na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy: Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f. Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres. Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy: Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem: 1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b; 2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4. Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki i zadatku. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi, natomiast zadatek to część należności wpłacana z góry jako gwarancja dotrzymania umowy. Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę, zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości. W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”. Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę i zadatek, muszą zostać spełnione następujące przesłanki: zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi), konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania, w momencie dokonania zaliczki, czy zadatku strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości. Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy: Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Stosownie do art. 106b ust 2 ustawy: Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. Elementy jakie powinna zawierać faktura określa art. 106e ust. 1 ustawy. W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że z tytułu otrzymania przez Wnioskodawcę, na podstawie Umowy Przedwstępnej Zadatku oraz Zaliczki na poczet ceny Nieruchomości, po stronie Wnioskodawcy, na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy, co do zasady powstał obowiązek podatkowy. Jednakże, jak wcześniej wskazano, sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Analiza przedstawionego opisu sprawy wskazuje, że na moment otrzymania Zadatku i Zaliczki strony umowy nie są pewne co do zmiany w przyszłości zasad opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości - Państwo i Nabywca nie złożyli oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku dla dostawy Nieruchomości. Podnieść należy, że w przypadku gdy Zaliczka/Zadatek z tytułu transakcji, została przez Sprzedającego otrzymana przed złożeniem przez strony oświadczenia właściwemu dla Nabywcy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości, o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to na dzień otrzymania przez Sprzedającego ww. Zaliczki/Zadatku dostawa przedmiotowej Nieruchomości podlegała z mocy prawa zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wskazać bowiem należy, że na moment otrzymania przez Sprzedającego Zaliczki i Zadatku - nie zostały spełnione warunki do opodatkowania transakcji, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy - prawo takie przysługuje Sprzedającemu i Kupującemu m.in. pod warunkiem złożenia przed dniem sprzedaży zgodnego oświadczenia właściwemu dla Nabywcy nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości, o wyborze opodatkowania transakcji. Zatem otrzymane przez Sprzedającego Zaliczka oraz Zadatek dotyczące planowanej transakcji, korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Podkreślenia wymaga fakt, że w chwili dokonywania wpłaty Zadatku i Zaliczki możliwe było określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci Nieruchomości opisanej w złożonym wniosku i zasad prawidłowego jej opodatkowania. W związku z tym, że przyjęcie Zadatku i Zaliczki na poczet ceny sprzedaży nie kreuje odrębnego przedmiotu opodatkowania, a więc nie jest zdarzeniem odrębnym od dostawy towaru, a jak wskazano wyżej dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to również kwoty otrzymanych przez Państwo Zadatku i Zaliczki na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości, podlegają zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W efekcie, w przedstawionych okolicznościach sprawy w związku z Zadatkiem oraz Zaliczką jakie Spółka otrzymała na podstawie Umowy Przedwstępnej Spółka nie jest zobowiązana do rozliczenia VAT należnego od kwoty Zadatku i Zaliczki z uwagi na to, że sprzedaż Nieruchomości podlega zwolnieniu, a w dacie wpłat Zadatku i Zaliczki Strony nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy Nieruchomości. Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe. Mają Państwo również wątpliwości związane z tym, czy złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w Umowie Przyrzeczonej, po dniu otrzymania przez Zadatku i Zaliczki, będzie uprawniało i obligowało Spółkę do wystawienia faktury z tytułu dostawy Nieruchomości, w której jako wartość sprzedaży zostanie wykazana kwota stanowiąca sumę Zadatku, Zaliczki pozostałej części ceny wynikającej z Umowy Przyrzeczonej. W tym miejscu należy powołać art. 29a ust. 1 ustawy, zgodnie z którym: Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Stosownie natomiast do art. 29a ust. 6 ustawy: Podstawa opodatkowania obejmuje: 1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku; 2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy. W myśl art. 29a ust. 7 ustawy: Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot: 1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty; 2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży; 3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku. Przedstawiony opis sprawy wskazuje, że złożenie przez Spółkę i Nabywcę w Umowie Przyrzeczonej oświadczenia, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b i ust. 11 ustawy, o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy Nieruchomości, a w konsekwencji wyboru jej opodatkowania stanowić będzie nową okoliczność dotyczącą zmiany opodatkowania dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości. W momencie otrzymania Zadatku i Zaliczki były określone zasady opodatkowania transakcji. Jak wcześniej wskazano, na moment otrzymania Zadatku i Zaliczki dostawa Nieruchomości spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie zostały spełnione formalne warunki do rezygnacji ze zwolnienia od podatku - strony umowy takiego oświadczenia nie złożyły. Ewentualnie Spółka i Nabywca planują dopiero w Umowie Przyrzeczonej złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku dla dostawy Nieruchomości i wybrać jej opodatkowanie. Zatem, z uwagi na oświadczenie stron w Umowie Przyrzeczonej o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy Nieruchomości i wyboru jej opodatkowania, Spółka będzie zobowiązana do opodatkowania Zaliczki i Zadatku. Spółka zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy, nie wystawiła faktur z tytułu otrzymania Zaliczki i Zadatku. Tym samym dostawa Nieruchomości będzie musiała być dokumentowana fakturą. Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, Spółka będzie zobowiązana do wystawienia Nabywcy faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości z uwzględnieniem zapłaconych wcześniej Zaliczki i Zadatku. W efekcie w wystawionej fakturze jako podstawę opodatkowania, stosownie do art. 29a ustawy Spółka wykaże całą kwotę sprzedaży Nieruchomości, czyli kwotę stanowiąca sumę Zadatku, Zaliczki i pozostałej części ceny wynikającej z Umowy Przyrzeczonej, pomniejszone o podatek VAT. Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji. Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.