0113-KDIPT1-3.4012.300.2025.1.AB

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 17 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania, iż odpłatna dostawa działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8 nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Treść wniosku jest następująca: Opis stanu faktycznego Wnioskodawcy przysługiwało prawo własności następujących nieruchomości: 1. Położonej w (...), gminie (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną na mapie nr 1 o obszarze 448 metrów kwadratowych, dla której, Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...); 2. Położonej w (...), gminie (...), składającej się z dwóch działek gruntu oznaczonych na mapie nr 2 oraz 3 o łącznym obszarze 5.091 metrów kwadratowych, dla których, Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...); 3. Położonej w (...), gminie (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną na mapie nr 4, o obszarze 655 metrów kwadratowych, dla której, Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...); 4. Położonej w (...), gminie (...), składającej się z czterech działek gruntu oznaczonych na mapie nr 5, 6, 7 oraz 8 o łącznym obszarze 5.732 metry kwadratowe, dla których Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). - które w dalszej części będą określane jako „Nieruchomości”. Wnioskodawca oświadcza, że: 1. Prawo własności ww. Nieruchomości nabywał w ciągu ostatnich kilkunastu lat, t.j.: a) Działkę o nr 1 w dniu 13 czerwca 2023 roku; b) Działki o nr 2 oraz 3 w dniu 27 grudnia 2012 roku; c) Działkę o nr 4 w dniu 21 czerwca 2016 roku; d) Działki o nr 5, 6, 7 oraz 8 w dniu 27 grudnia 2012 roku. 2. Celem nabycia prawa własności Nieruchomości była lokata kapitału. 3. Prawo własności Nieruchomości było nabywane do majątku prywatnego. 4. W momencie nabycia prawa własności ww. działek, nie miał zamiaru wykorzystywania ich do działalności gospodarczej, bądź do celów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. 5. Przeniesienie prawa do rozporządzania towarami (działkami) jak właściciel na rzecz Wnioskodawcy nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. 6. Nie uatrakcyjniał Nieruchomości przed sprzedażą, tzn.: a) Nie zlecał wykonania robót polegających na ogrodzeniu działek; b) Nie zlecał przeprowadzenia prac polegających na doprowadzeniu przyłączy wody, kanalizacji, czy energii elektrycznej. c) Nie zlecał podziału geodezyjnego; d) Nie zlecał prac polegających na zapewnieniu dostępu do drogi publicznej. 7. Prowadzi indywidualną działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. 8. Przedmiotem faktycznie wykonywanej działalności gospodarczej oraz zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności nie jest obrót nieruchomościami.

9. Nieruchomości stanowiły tereny niezabudowane. 10. Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) z dnia 16 grudnia 2004 roku, ze zmianą w zakresie lokalizacji inwestycji infrastrukturalnych uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...), z dnia 27 września 2018 roku; w planie tym: 2 2a) działki nr 4 (o powierzchni 655 m), 5 (o powierzchni 445 m) oraz część działki nr 2 2(o powierzchni całej tej działki 1.760 m) oznaczone są symbolem Y7MN/MR i posiadają przeznaczenie, jako tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej i jednorodzinnej; b) działki nr 6, 7, 8, 1, 6 oraz część działki nr 2 oznaczone są symbolem Y6MN/ML i posiadają przeznaczenie, jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i letniskowej. W dniu 16 kwietnia 2024 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości zaprotokołowaną w formie aktu notarialnego. W dniu 18 kwietnia 2024 r. Wnioskodawca otrzymał na swój rachunek bankowy zadatek od przyszłego nabywcy. W dniu 30 grudnia 2024 r. została zawarta umowa sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na ich nabywcę, natomiast w dniach od 2 do 15 stycznia 2025 r. Wnioskodawca otrzymał na rachunek bankowy ustaloną cenę. Nabywcą Nieruchomości jest spółka, która zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję deweloperską polegającą na budowaniu budynków mieszkalnych. Wnioskodawca oraz nabywca (spółka) w okresie pomiędzy zawartą umową przedwstępną i umową sprzedaży Nieruchomości zawarli umowę dzierżawy Nieruchomości, na podstawie której Wnioskodawca wydzierżawił na rzecz spółki Nieruchomości mające być przedmiotem sprzedaży. Usługa dzierżawy była dla Wnioskodawcy czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z którą wystawiał na rzecz przyszłego nabywcy fakturę. Wyłącznym celem zawarcia umowy dzierżawy było umożliwienie, wówczas jeszcze przyszłemu nabywcy, dokonanie starań w imieniu i na rzecz tego nabywcy, w celu, m.in.: 1. Uzyskania pozwolenia na budowę, 2. Uzyskania pozytywnych warunków przyłączeniowych na prąd, wodę, i kanalizację do budynków mających być przedmiotem inwestycji nabywcy. 3. Uzyskaniu pozytywnych badań geotechnicznych. 4. Pozytywnym ustaleniu zjazdu na teren inwestycji z drogi publicznej bez dodatkowych wymogów z Urzędu Gminy. Uzyskanie ww. dokumentacji było warunkiem podejścia przez nabywcę do umowy sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca występował jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji, czy przeniesienie prawa do rozporządzania Nieruchomościami jak właściciel dla Wnioskodawcy była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytanie

Czy Wnioskodawca występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług przenosząc prawo do rozporządzania Nieruchomościami jak właściciel, w konsekwencji, czy odpłatna dostawa Nieruchomości była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Pana stanowisko w sprawie Ad 1.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług przenosząc prawo do rozporządzania Nieruchomościami jak właściciel, w konsekwencji, odpłatna dostawa Nieruchomości nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uzasadnienie Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o VAT (podatek od towarów i usług), opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż natomiast rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT. Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT uznać należy zbycie nieruchomości gruntowej jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT. Podatnikami, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definiuje działalność gospodarczą i jest to wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT. Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Aby uznać, że dana osoba działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę profesjonalną. Przejawem aktywności zawodowej w zakresie obrotu nieruchomościami podatnika, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania ich sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy w realizacji transakcji sprzedaży tych Nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w ww. wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. W kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu stanu faktycznego, w celu dokonania sprzedaży tych Nieruchomości Wnioskodawca podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawcy nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do Nieruchomości. W szczególności nie można uznać, że zawarcie przez Wnioskodawcę umowy dzierżawy z przyszłym nabywcą wyłącznie w celu umożliwienia mu podjęcia czynności przygotowawczych przed realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego oznaczało, że Wnioskodawca zmienił przeznaczenie tych Nieruchomości i zdecydował się na wykorzystywanie ich w swojej działalności gospodarczej. Jedynym celem zawarcia umowy dzierżawy była realizacja warunków umowy przedwstępnej. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Wnioskodawca w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości stoi na stanowisku, że nie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...). Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza

obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem; b) dostawa terenu budowlanego. W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C- 291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży. Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży. W rozpatrywanej sprawie Pan oraz nabywca (spółka) w okresie pomiędzy zawartą umową przedwstępną i umową sprzedaży Nieruchomości zawarliście umowę dzierżawy Nieruchomości, na podstawie, której wydzierżawił Pan na rzecz spółki Nieruchomości mające być przedmiotem sprzedaży. Usługa dzierżawy była dla Pana czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z którą wystawiał Pan przyszłemu nabywcy fakturę. Na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.): Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki. Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Zatem dzierżawa ww. działek stanowiła odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy spowodowało wyłączenie tych działek z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Pana ww. działek sprawił, że były one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. W kontekście powyższych rozważań dzierżawa działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, stanowiła odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosiła znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Wskazał Pan, że usługa dzierżawy była dla Pana czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z którą wystawiał Pan na rzecz przyszłego nabywcy fakturę. Należy również wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego: Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego: Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego: Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości. Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, iż prowadzi Pan indywidualną działalność gospodarczą i jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem faktycznie wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej nie jest obrót nieruchomościami. Przysługiwało Panu prawo własności działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8. Prawo własności nieruchomości było nabywane do majątku prywatnego. Przeniesienie prawa do rozporządzania towarami (działkami) jak właściciel na Pana rzecz nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomości stanowiły tereny niezabudowane oraz objęte były miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu 16 kwietnia 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. W dniu 30 grudnia 2024 r. została zawarta umowa sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na ich nabywcę. Nabywcą Nieruchomości była spółka, która zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję deweloperską polegającą na budowaniu budynków mieszkalnych. W okresie pomiędzy zawartą umową przedwstępną i umową sprzedaży Nieruchomości zawarł Pan z nabywcą umowę dzierżawy Nieruchomości. Celem zawarcia umowy dzierżawy było umożliwienie, wówczas jeszcze przyszłemu nabywcy, dokonanie starań w imieniu i na rzecz tego nabywcy, w celu, m.in. uzyskania pozwolenia na budowę, uzyskania pozytywnych warunków przyłączeniowych na prąd, wodę, i kanalizację do budynków mających być przedmiotem inwestycji nabywcy, uzyskaniu pozytywnych badań geotechnicznych, pozytywnego ustalenia zjazdu na teren inwestycji z drogi publicznej bez dodatkowych wymogów z Urzędu Gminy oraz uzyskanie ww. dokumentacji było warunkiem podejścia przez nabywcę do umowy sprzedaży Nieruchomości. Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy odpłatna dostawa działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności przedmiotowych nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomości pozostawały Pana własnością. Z kolei Pan oraz Kupująca Spółka w umowie dzierżawy zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkowało podpisanie umowy sprzedaży Nieruchomości. W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana nieruchomości opisanych we wniosku. Pomimo, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie (Stronę Kupującą), nie oznacza, że pozostawały bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po oddaniu w dzierżawę ww. nieruchomości w celu umożliwienia Kupującej uzyskania stosownych dokumentów pozwalających na realizację zamierzonego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Kupująca, dokonując ww. działań, uatrakcyjniła przedmiotową nieruchomość, której był Pan właścicielem. Działania te, dokonywane za Pana zgodą, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, jako towarów i wzrost ich wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiadał Pan prawo własności działek, które podlegały wielu czynnościom. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegały działki o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności przedmiotowych działek. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Pana sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, których był Pan właścicielem, była, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wydzierżawił Pan Stronie Kupującej ww. niezabudowane działki oraz przed sprzedażą w stosunku do działek zostały podjęte działania, które spowodowały uatrakcyjnienie działek. Sposób wykorzystania przez Pana ww. działek sprawił, że były one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego i tym samym przedmiotem sprzedaży był majątek wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej określonej w ustawie o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że w związku z dostawą działek o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8, wystąpił Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, czynność sprzedaży ww. niezabudowanych działek, podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Wobec powyższego, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej: Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stan faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno- skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji. Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.