0113-KDIPT1-3.4012.205.2025.2.OS

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży działek, które powstaną z podziału działek oznaczonych pierwotnie jako 1, 2 i 3.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 kwietnia 2025 r. (wpływ 5 maja 2025 r.). Treść wniosku jest następująca: Opis stanu faktycznego Podatnik 03.04.2014 aktem notarialnym numer ... zakupił działki rolnej od swojej siostry. Zakup nastąpił do majątku prywatnego ponieważ na dzień zakupu podatnik nie był żonaty. Chciał Pan, żeby grunt pozostał w rodzinie i zamierzał się tym gruncie budować, a częściowo prowadzić gospodarstwo. Jednak plany uległy zmianie kiedy podatnik wyszedł za mąż i został ojcem. Ponieważ zakupiona działka była bardzo dużą podatnik postanowił wydzielić dla siebie najatrakcyjniejszą część na budowę domu a resztę podzielić i sprzedaż, aby uzyskać środki finansowe na budowę własnego domu. W roku 2018 dokonał Pan podziału kupionej wcześniej działki na pięć mniejszych działek. W wyniku podziału powstały działki o numerze: - 4 (którą podatnik przeznaczył pod uprawę i która pozostanie jako działka prywatna), - 5 (na której podatnik zamierza wybudować własny dom mieszkalny), - 1, 2 i 3 - dedykowane do sprzedaży. Ponieważ ww. trzy działki o numerach 1, 2 i 3 były jednak za duże do sprzedaży podatnik postanowił je podzielić na mniejsze. W związku z tym 20 października 2021 złożył wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą na terenie działki nr ewidencyjny 6 oraz działek które powstaną w wyniku podziału istniejących działek o numerach ewid. 1, 2 i 7 obręb ... .... W dniu 17 sierpnia 2022 uzyskał raport o oddziaływaniu na środowisko dla ww. przedsięwzięcia. W dniu 14 kwietnia 2023 Wójt Gminy ... wydał podatkowi decyzję ustalającą środowiskowe uwarunkowania dla ww. przedsięwzięcia. W roku 2019 podatnik dokonał przyłączenia energii elektrycznej do działki 5 poprzez przyłączenie pośrednie do 200mb do działki 2 i potem od działki 2 do działki 5. Przyłączenie pośrednie było potrzebne ze względu na dużą odległość od punktu głównego przyłącza (ponad 200mb) w celu obniżenia kosztów przyłącza. Koszt do 200mb jest zryczałtowany a powyżej opłata jest naliczana od każdego mb. W ten sposób podatnik zapłacił po prostu podwójną opłatę zryczałtowaną za dwa kawałki przyłącza - każdy do 200mb. W dniu 04-02-2021 podatnik zawarł umowę z ... o sprzedaż energii elektrycznej. W dniu 11 listopada 2021 podatnik złożył wniosek o rozwiązanie ww. umowy i demontaż liczników. Umowa została rozwiązana a liczniki zdemontowane. W momencie rozpoczęcia budowy budynku mieszkalnego podatnik aktywuje nową umowę na energię elektryczną jedynie na działce 5. W roku 2023 podatnik uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla własnego budynku mieszkalnego na działce 5. W dniu 01.08.2023 podatnik uzyskał od Wójta Gminy ... decyzje o warunkach zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr ewid. 1 dla dwóch działek, które powstaną z podziału działki 1 - były one niezbędne dla samego procesu podziału działki. W dniu 01.08.2023 podatnik uzyskał od Wójta Gminy ... decyzje o warunkach zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr ewid. 2 dla dwóch działek, które powstaną z podziału działki 2 - były one niezbędne dla samego procesu podziału działki. W dniu 29 lutego 2024 podatnik uzyskał od Wójta Gminy ... decyzję o warunkach zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr ewid. 3 dla trzech działek, które powstaną z podziału działki 3 - były one niezbędne dla samego procesu podziału działki. W efekcie końcowym z działek 1, 2 i 3 powstało siedem działek budowlanych. W dniu 23 maja 2024 Wójt Gminy ... wyraził zgodę na wykonanie przyłącza wodociągowego do działki 5. Ponieważ podłączenie wody do działki 5 przebiega wzdłuż działek 5, 1 i 2 podatnik w styczniu 2025 wykonał „projekt rozbudowy sieci wodociągowej rozdzielczej oraz przyłącze wody do działki nr ewid. 5 w msc. ...”. Wg tego projektu linia przyłączeniowa biegnie wzdłuż działek 5, 1 i 2 do działki 5 i tylko na działce 5 znajduje się końcowe przyłącze wraz ze studzienką wodomierza. Innej możliwości przyłącza wody do działki nr 5 nie było ze względu na jej położenie - jest przedostatnia w ciągu wszystkich przedmiotowych działek. Obecnie podatnik czeka na decyzję ostateczną pozwalającą mu na wykonanie przyłącza do swojej działki numer 5. W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan: 1. Numery działek będące przedmiotem sprzedaży, w zakresie których oczekuje Pan wydania interpretacji indywidualnej. - są to działki, które powstaną z podziału działek oznaczonych pierwotnie jako 1, 2 i 3. 2. Jeśli działki opisane we wniosku zostały już podzielone prosimy wskazać numery działek po podziale. - podatnik jeszcze czeka na oficjalny ww. działek, wiec nie zna docelowych numerów działek po podziale. 3. Kiedy planuje Pan dokonać sprzedaży opisanych we wniosku działek - jeśli sprzedaż już nastąpiła prosimy wskazać datę sprzedaży? - podatnik planuje dokonać sprzedaży pod koniec roku 2025 lub w roku 2026. 4. Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to prosimy wskazać od kiedy oraz z tytułu prowadzenia jakiej działalności (rolniczej, innej niż rolnicza - jakiej) jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? - podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą głownie w zakresie usług ślusarstwa, ale nie jest czynnym podatnikiem VAT. 5. Czy prowadzi/prowadził Pan działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.)? - tak, podatnik prowadzi działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów. 6. Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy? - podatnik jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. 7. Czy dokonał Pan rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i czy z tytułu prowadzonej działalności rolniczej jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? - podatnik nie zrezygnował ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i z tytułu prowadzonej działalności rolniczej nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. 8. Czy grunty rolne składające się na działki, z których powstały działki będące przedmiotem sprzedaży były/są wykorzystywane przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej i czy wchodziły/wchodzą w skład gospodarstwa rolnego? - grunty rolne składające się na działki, z których powstały działki będące przedmiotem sprzedaży są obecnie nadal wykorzystywane przez podatnika do prowadzenia działalności rolniczej i obecnie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. 9. Czy z ww. gruntów rolnych dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT? - podatnik na ww. gruntach uprawiał i nadal uprawia zboże. Co roku dokonuje jego sprzedaży. Sprzedaż ww. zboża nie jest objęta podatkiem VAT - jest to sprzedaż detaliczna. 10. Jaki był numer działki, którą nabył Pan od siostry? - podatnik nabył działkę od siostry o numerze 8. 11. W ramach jakich czynności nastąpiło nabycie przez Pana działki od siostry, tj. czy: a. opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, b. zwolnionych od podatku od towarów i usług, c. niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? - nabycie przedmiotowej działki nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług 12. Czy czynność nabycia działki od siostry została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT? - czynność nabycia działki od siostry została udokumentowana jedynie aktem notarialnym, nie była wystawiana faktura z wykazaną kwotą podatku VAT. 13. Czy z tytułu nabycia ww. nieruchomości, przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny. - z tytułu nabycia ww. nieruchomości podatnikowi nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ponieważ w tej transakcji nie występował podatek naliczony. Była to sprzedaż majątku prywatnego siostry. 14. W jaki sposób nabyta działka, była/jest/będzie wykorzystywana (użytkowana) przez Pana od momentu nabycia od siostry do dnia sprzedaży? - od samego początku nabyta od siostry działka była i jest nadal jest wykorzystywana w gospodarstwie rolnym. Na części tej działki podatnik zamierza wybudować dla siebie dom a część najmniej atrakcyjną zamierza sprzedać. Do samej sprzedaży działka będzie wykorzystywana w gospodarstwie rolnym. 15. Jakie inne pozwolenia, decyzje poza opisanymi we wniosku zostały/zostaną wydane przed sprzedażą działek powstałych po podziale - oraz z czyjej inicjatywy nastąpi ich wydanie? - poza decyzjami uzyskanymi wcześniej, opisanymi w złożonym wniosku i decyzjami o warunkach zabudowy, które są niezbędne dla samego procesu podziału działek i podzieleniu działek podatnik nie zamierza występować o żadne inne pozwolenia. 16. Czy przed sprzedażą działek były podejmowane/będą podejmowane czynności zmierzające do podniesienia wartości bądź atrakcyjności przedmiotowych działek? Jeżeli tak, to jakie będą to działania oraz przez kogo będą dokonywane - jeśli nie będą podejmowane przez Pana lecz inne osoby to na jakiej podstawie (zgody, pełnomocnictwa, umowy, itp.) te osoby będą wykonywały opisane czynności? - przed sprzedażą działek nie będą podejmowane żadne czynności zmierzające do podniesienia wartości bądź atrakcyjności przedmiotowych działek. 17. Czy działki posiadają/będą posiadały drogi dojazdowe? Jeśli tak to z czyjej inicjatywy powstały/powstaną drogi dojazdowe, jakie czynności i nakłady były/będą ponoszone? - wszystkie działki posiadają drogę dojazdową gminną. Była on utworzona zanim podatnik odkupił działkę od siostry. 18. Które działki posiadają/będą posiadały przyłącza do mediów prąd, woda, gaz, kanalizacja, itp. - kiedy oraz z czyjej inicjatywy zostały/zostaną przyłącza wykonane? - podatnik w roku 2019 dokonał przyłączenia energii elektrycznej do działki 5 poprzez przyłączenie pośrednie do 200mb do działki 2 i potem od działki 2 do działki 5. Przyłączenie pośrednie było potrzebne ze względu na dużą odległość od punktu głównego przyłącza (ponad 200mb) w celu obniżenia kosztów przyłącza. Koszt do 200mb jest zryczałtowany a powyżej opłata jest naliczana od każdego mb. W ten sposób podatnik zapłacił po prostu podwójną opłatę zryczałtowaną za dwa kawałki przyłącza - każdy do 200mb. W dniu 04-02-2021 podatnik zawarł umowę z ... o sprzedaż energii elektrycznej. W dniu 11 listopada 2021 podatnik złożył wniosek o rozwiązanie ww. umowy i demontaż liczników. Umowa została rozwiązana a liczniki zdemontowane. W momencie rozpoczęcia budowy budynku mieszkalnego podatnik aktywuje nową umowę na energię elektryczną jedynie na działce 5. 19. Czy były podejmowane/będą podejmowane działania marketingowe w celu sprzedaży przedmiotowych działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia? Jeśli tak, to jakie i w jakim celu oraz przez kogo były podejmowane - jeśli nie będą podejmowane przez Pana lecz inne osoby to na jakiej podstawie (zgody, pełnomocnictwa, umowy, itp.) te osoby będą wykonywały opisane czynności? - nie będą podejmowane działania marketingowe w celu sprzedaży przedmiotowych działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. 20. Czy zawarł/zamierza Pan zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowych działek? Jeżeli tak, to należy jednoznacznie wskazać: a. jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z nabywcą w zakresie działek ciążą/będą ciążyły na kupującym a jakie na sprzedającym? b. czy w ww. umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone konkretne warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działek? Jeśli tak, to jakie? - podatnik nie zawarł i nie zamierza zawierać umów przedwstępnych sprzedaży przedmiotowych działek 21. Czy w związku ze sprzedażą działek, które są przedmiotem złożonego przez Pana wniosku, udzielił/zamierza Pan udzielić nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek? Jeżeli tak to należy podać: a. komu udzielił/udzieli Pani pełnomocnictw (zgód, upoważnień), b. przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód, c. jakie konkretnie czynności nabywca/inny podmiot dokonywał/dokona w związku z udzielonym pełnomocnictwem (zgodą, upoważnieniem). - w związku ze sprzedażą działek, które są przedmiotem złożonego wniosku, podatnik nie udzielił i nie zamierza udzielić nabywcy lub innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek. 22. Czy działki przed podziałem/po podziale były/są/będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to należy wskazać: a. w jakim okresie (kiedy) były/są/będą one udostępniane osobom trzecim? b. na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) były/są /będą one udostępniane osobom trzecim? c. czy udostępnienie było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną? - działki przed podziałem i po podziale nie były i nadal nie są ani nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych 23. Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości: a. kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości? b. w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana? c. w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? d. kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży? e. ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)? f. czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R? g. na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek? - podatnik nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości. 24. Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać? - podatnik nie posiada innych działek, które w przyszłości zamierzałby sprzedawać.

Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowych działek budowlanych podlega pod opodatkowanie podatkiem VAT? Pana stanowisko w sprawie Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych. Powyższa definicja ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Aczkolwiek ustawa nie wyraża tego wprost, należy przyjąć, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która wykonywana jest zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika. W efekcie opodatkowaniu mogą podlegać te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika. Należy w tym miejscu zauważyć, że oba te warunki powinny zostać spełnione jednocześnie, co oznacza, że w odniesieniu do danej czynności

konkretny podmiot powinien występować w charakterze podatnika. Tak więc wykonanie czynności podlegającej opodatkowaniu przez podmiot niewystępujący w charakterze podatnika pozostaje poza zakresem opodatkowania. Co prawda sprzedaż działek budowlanych podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem VAT to Pana zdaniem nie mamy tu do czynienia ze zorganizowaną działalnością gospodarczą. Mamy do czynienia ze zbywaniem majątku prywatnego który został nabyty z zamiarem wykorzystywania go na działalność rolniczą i własne cele mieszkaniowe, a nie pod sprzedaż na cele budowlane. Sytuacja życiowa zmusiła podatnika do podjęcia ww. czynności. Uzyskanie wszystkich pozwoleń było wymagane, aby móc dokonać podziału działek gdyż mniejsze działki mają większą szansę na sprzedaż. Pozostałe czynności jak podłączenie prądu i wody ma jedynie na celu możliwość prowadzenie własnej budowy własnego domu mieszkalnego i ze względu na położenie instalacje te biegną jedynie wzdłuż wszystkich działek dedykowanych do sprzedaży, jednakże nie ma na nich przyłączy, a jedyne które powstało (energetyczne) zostało wyłączone z użytkowania na skutek rozwiązania umowy. Bez podziału te działki te mogły być niesprzedawalne. A podział był nie możliwy bez wykonania ww. czynności. Organy podatkowe podkreślają, że „Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”. (tak stwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 sierpnia 2019 r. — sygn. 0111-KDIB3- 1.4012.360.2019.2.IK). Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy. Organy podatkowe (a także TSUE - zob. wyrok z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10) uważają, że osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość ze swojego prywatnego majątku może być uznana za podatnika VAT jeżeli jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną. Przykładami tych czynności są: - nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, - jego uzbrojenie, - wydzielenie dróg wewnętrznych, - działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, - uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), - wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, - prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Jednakże na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Po pierwsze podatnik nie nabył terenu przeznaczonego pod zabudowę a teren rolniczy. Nie miał zamiaru go przekształcać pod działki budowlane - zmusiła go do tego sytuacja rodzinna. Po drugie podatnik nie prowadzi działań marketingowych w celu sprzedaży działek - na dzień dzisiejszy nie dał jeszcze żadnego ogłoszenia. Po trzecie podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Po czwarte podatnik wyprzedaje majątek prywatny. Co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje wprost w ustawie o VAT ale wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W tym kontekście można wskazać orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE (sprawa C-291/92 -Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem VAT, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Podobna argumentacja została zaprezentowana np. wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., (sprawa C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), gdzie Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. W związku z powyższym należy stwierdzić, że sprzedaż ww. działek nie będzie podlegała podatkowi VAT. W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że w związku z ww. udzieleniem odpowiedzi, własne stanowisko podatnika nie ulega zmianie, a zadane pytanie pozostaje bez zmiany.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). W myśl art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291 /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek podejmował/będzie podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że zakupił Pan działkę nr 8 od siostry. Od samego początku nabyta od siostry działka była i jest nadal jest wykorzystywana w gospodarstwie rolnym. Na części tej działki zamierza Pan wybudować dla siebie dom, a część najmniej atrakcyjną zamierza sprzedać. Do samej sprzedaży działka będzie wykorzystywana w gospodarstwie rolnym. W roku 2018 dokonał Pan podziału kupionej wcześniej działki na pięć mniejszych działek. W wyniku podziału powstały działki o numerze: 4 (którą przeznaczył Pan pod uprawę i która pozostanie jako działka prywatna), 5 (na której zamierza Pan wybudować własny dom mieszkalny), 1, 2 i 3 - dedykowane do sprzedaży. Ponieważ ww. trzy działki o numerach 1, 2 i 3 były jednak za duże do sprzedaży postanowił Pan je podzielić na mniejsze. Zamierza Pan dokonać sprzedaży działek, które powstaną z podziału działek oznaczonych pierwotnie jako 1, 2 i 3. W związku z tym 20 października 2021 złożył Pan wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą na terenie działki nr ewidencyjny 6 oraz działek które powstaną w wyniku podziału istniejących działek o numerach ewid. 1, 2 i 7. W dniu 17 sierpnia 2022 r. uzyskał Pan raport o oddziaływaniu na środowisko dla ww. przedsięwzięcia. W dniu 14 kwietnia 2023 r. Wójt Gminy ... wydał Panu decyzję ustalającą środowiskowe uwarunkowania dla ww. przedsięwzięcia. W roku 2019 podatnik dokonał przyłączenia energii elektrycznej do działki 5 poprzez przyłączenie pośrednie do 200mb do działki 2 i potem od działki 2 do działki 5. Zawarł umowę o sprzedaż energii elektrycznej, jednak złożył wniosek o rozwiązanie ww. umowy i demontaż liczników. Umowa została rozwiązana a liczniki zdemontowane. W momencie rozpoczęcia budowy budynku mieszkalnego aktywuje Pan nową umowę na energię elektryczną jedynie na działce 5. W dniu 01.08.2023 uzyskał Pan decyzje o warunkach zabudowy dla: - budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr ewid. 1 dla dwóch działek, które powstaną z podziału działki 1, - budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr ewid. 2 dla dwóch działek, które powstaną z podziału działki 2, - budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr ewid. 3 dla trzech działek, które powstaną z podziału działki 3. W efekcie końcowym z działek 1, 2 i 3 powstanie siedem działek budowlanych. W dniu 23 maja 2024 r. Wójt Gminy wyraził zgodę na wykonanie przyłącza wodociągowego do działki 5. Wg tego projektu linia przyłączeniowa biegnie wzdłuż przedmiotowych działek, a na działce 5 znajduje się końcowe przyłącze wraz ze studzienką wodomierza. Obecnie czeka Pan na decyzję ostateczną pozwalająca mu na wykonanie przyłącza do swojej działki numer 5. Analiza przedstawionego opisu sprawy, dokonana w kontekście przywołanych wyżej przepisów prawa, prowadzi do wniosku, że Pana postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym. Dokonując analizy całokształtu działań jakie podejmował Pan przed sprzedażą działek, nie można uznać, że dokonując sprzedaży tych działek będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Przechodząc na grunt analizowanej sprawy należy stwierdzić, że w stosunku do przedmiotowych nieruchomości poczynił Pan określone działania. Wskazać należy, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak wielokrotny podział działek, uzyskanie warunków zabudowy dla budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych dla działek, które ostatecznie powstaną odpowiednio z podziału działki 1, 2, 3, uzyskanie raportu o oddziaływaniu na środowisko oraz decyzji ustalającej środowiskowe uwarunkowania dla ww. przedsięwzięcia, czynności dotyczące uzbrojenia działek w media – prąd i woda, które to instalacje jak wynika z wniosku biegną wzdłuż wszystkich działek dedykowanych do sprzedaży, a w przypadku jednej z działek przyłącze energetyczne jest wykonane (obecnie umowa została rozwiązana), świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Odnosząc się do Pana wskazań, że na działkach nie ma przyłączy, bądź umowa została rozwiązana, to w ocenie Organu, nie można uznać, że nie podejmował Pan działań celem uatrakcyjnienia każdej z tych działek. Podkreślić w tym miejscu jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. W przedmiotowej sprawie nie można mówić tylko o pojedynczej czynności, o której mowa w wyroku TSUE C- 180/10 i C-181/10, ale mamy do czynienia z ciągiem przytoczonych w tym orzeczeniu okoliczności, które przejawią za uznaniem Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży opisanych działek. Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT będzie Pan zatem podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą tych nieruchomości, gdyż – w świetle wskazanych przez Panią okoliczności sprawy - wystąpił ciąg czynności świadczący o zorganizowanym i celowym działaniu z zamierzeniem sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Podejmowane przez Pana działania przyjęły charakter czynności typowych dla działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. Podejmowane przez Pana działania wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wobec powyższego dokonując sprzedaży działek, które powstaną z podziału działek 1, 2, 3, nie będzie korzystać Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Podjął Pan konkretne działania, prowadzące do podniesienia atrakcyjności przedmiotowych nieruchomości. Z całokształtu opisanego zespołu czynności wynika, że sprzedaż ta będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana w związku ze sprzedażą działek za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, sprzedaż działek, które powstaną z podziału działek 1, 2, 3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Zatem Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność. Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.