Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
dłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków
podatkowych sprzedaży udziału w zabudowanej działce nr X. Uzupełniła go Pani – w
odpowiedzi na wezwanie pismami z 6 lutego 2025 r. (data wpływu 13 marca 2025 r.), 5
marca 2025 r. (data wpływu 13 marca 2025 r.) i 27 marca 2025 r. (data wpływu 14 maja
2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca ..., posiadająca pełnomocnika ..., są współwłaścicielami w udziałach
wynoszących po ½ części nieruchomości. Prawo własności wyżej opisanej nieruchomości
nabyli od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 17 stycznia 2023
roku przed notariuszem w ... - ..., za Repertorium A numer ..., oboje będąc stanu wolnego i
nadal tego stanu pozostają. Nieruchomość położona jest w miejscowości ... i gminie ...,
powiat miasto ..., województwo ..., oznaczonej numerem ewidencyjnym działki X o
powierzchni ... ha, dla której Sąd Rejonowy dla ... w XVI Wydział Ksiąg Wieczystych
prowadzi księgę wieczystą numer .... Nieruchomość nie została nabyta od Skarbu Państwa
ani gminy. Nieruchomość przedmiotowa posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
Przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana i w jej skład wchodzi budynek murowany
usługowy. Sprzedający nie prowadzą aktualnie i nie prowadzili w okresie 5 lat działalności
gospodarczej na przedmiotowej nieruchomości a przedmiot umowy nie stanowi
przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Wypis z rejestru gruntów wydany przez
Prezydenta Miasta ... działka ewidencyjna numer X, położona w obrębie ewidencyjnym ...,
..., miejscowości ... i oznaczona jest jako grunty rolne zabudowane (Br - RIVa), Działka
ewidencyjna numer X nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania. Działka nie
jest położona na obszarze zdegradowanym, nie jest objęta planem rewitalizacji, specjalną
strefą rewitalizacji oraz nie jest położona w specjalnej strefie ekonomicznej. Działka
ewidencyjna numer X nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz nie
została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust.3 ustawy z dnia 28 września 1991
roku o lasach. Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami zamierza sprzedać spółce prawo
współwłasności w udziale wynoszącym ½ części każdego z nich prawo własności działki
gruntu nr X, o łącznej powierzchni około ... ha, dla której Sąd Rejonowy dla ... w XVI
Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer .... Co ważne Wnioskodawca
wraz z współwłaścicielami oddali w dzierżawę działkę gruntu nr X o pow. ... ha - spółce
mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. (UMOWA DZIERŻAWY nr ... z
dnia 30.09.2024 zawarta na czas nieoznaczony). Dzierżawca w zamian zobowiązał się
płacić Wydzierżawiającym określony umową czynsz dzierżawny niedokumentowany
fakturami. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co
zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na ww. nieruchomości wybudować
2obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. 650 m wraz z miejscami parkingowymi w
ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność
gospodarczą. W akcie notarialnym nr ... z dnia 30 września 2024 r. - umowa przedwstępna,
kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności
związanych z inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, obiektami zgodnie z
planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo
2 usługowym o powierzchni zabudowy 524,05 mw tym sala sprzedaży o powierzchni
2 400 mwraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami
zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym
2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 524,05 m w tym sala
2sprzedaży o powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
miejsc parkingowych,
3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń
tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,
4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmujących zgodę na dokonanie przez
Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
5. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich
nasadzeń zamiennych,
6. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
koniecznością rekultywacji,
7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
8. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
deszczowej oraz przyłącza energetycznego,
9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym,
10. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę
budynku posadowionego na przedmiotowej nieruchomości,
11. Uzyskania zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
handlowo-usługowym.
Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać spółce prawo współwłasności w udziale ½
części działki gruntu nr X o pow. 0,2763 ha.
Na zakończenie należy podkreślić, że:
1. W stosunku do przedmiotowej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek
nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.
2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował
żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego
przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.
3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w
działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana.
5. Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę nr X spółce, która planuje ją zakupić po
uzyskaniu ww. pozwoleń.
6. Działka oznaczona na projekcie podziału numerem X, zabudowana:
dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy ... m2,
(identyfikator budynku: ...) i jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym o
powierzchni zabudowy ....
7. Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług).
8. Na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy.
Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami oświadczają, iż udzielają Kupującemu
pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania
przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych
wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych, z uzyskaniem na terenie
przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do
złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.
Jednocześnie oświadczają, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego
nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust.
11 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 682 z późn.
zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii
itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy
celem przeprowadzenia badań gruntu. Nadto Sprzedający oświadczają, iż wyrażają zgodę
na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości
stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z
warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej
zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia
przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem
usytuowane na nieruchomości urządzenia. Wszystkie te koszty ponosić będzie strona
Kupująca. Ponadto, jak to już podkreślano działka będąca przedmiotem przyszłej
sprzedaży jest współwłasnością. Wniosek dla współwłaścicieli zostanie złożony w tym
samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek o
interpretacje podatkową dla tej działki. Co ważne Wnioskodawca wraz z
współwłaścicielami oddali w dzierżawę działkę gruntu nr X o pow. ... ha - spółce mającej
dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą (UMOWA DZIERŻAWY nr ... z 30 września
2024 r. zawarta na czas nieoznaczony). Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić
Wydzierżawiającym określony umową czynsz dzierżawny niedokumentowany fakturami.
W uzupełnieniu wniosku z 5 marca 2025 r. przytoczyła Pani treść pierwotnego wniosku, a
następnie wskazała:
1.Czy czynność nabycia działki nr X została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą
podatku VAT? Brak faktury. Nabycie nastąpiło na umowę kupna sprzedaży.
2.Czy budynek murowany usługowy został przez Panią nabyty czy wybudowany? Proszę
wskazać kiedy nabyła/wybudowała Pani ten budynek. Budynek został nabyty poprzez
zakup zabudowanej działki od osoby fizycznej. Budynek dwukondygnacyjny został
wybudowany w roku 1975. Budynek jednokondygnacyjny w roku 1970.
3.Czy z tytułu nabycia/budowy ww. budynku przysługiwało Pani prawo do odliczenia
podatku naliczonego? Jeśli nie, proszę podać przyczynę. Nie przysługiwało. Nabycie było
zwolnione z VAT. Brak faktury, brak podatku naliczonego. Nabycie na umowę kupna
sprzedaży.
4.W jaki sposób i w jakim okresie czasu budynek był użytkowany? Budynek był użytkowany
przez cały okres jego posiadania.
5.Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku lub jego części w rozumieniu art. 2 pkt
14 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, proszę wskazać dokładną datę. Tak
nastąpiło. Nastąpiło to 15 marca 1998 r.
6.Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku lub jego części a jego dostawą
upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Tak.
7.Czy były/będą do momentu sprzedaży ponoszone wydatki na ulepszenie tego budynku
lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Nie były ponoszone
takie wydatki.
Jeżeli tak, proszę wskazać: a) Kiedy i kto je ponosił? b) Czy stanowiły one co najmniej 30%
wartości początkowej budynku lub jego części? c) Czy w stosunku do tych wydatków
przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego? d) Czy po dokonaniu tych ulepszeń budynek lub jego części były oddane do
użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności oraz czy w momencie jego
sprzedaży minął/minie okres dłuższy niż 2 lata licząc od momentu oddania go do
używania po dokonanym ulepszeniu? e) Jeżeli wydatki na ulepszenie tego budynku lub
jego części ponosiła inna osoba, to czy przed dokonaniem sprzedaży nastąpi pomiędzy
Panią a tą osobą rozliczenie nakładów poniesionych na budynek lub jego części?
Nie ponoszono wydatków na ulepszenie.
9.Czy budynek w całym okresie posiadania był wykorzystywany wyłącznie do czynności
zwolnionych od podatku od towarów i usług? Tak.
10.Czy rozbiórka budynku posadowionego na działce gruntu nr X, rozpocznie się przed
dostawą nieruchomości? Po nabyciu przez spółkę nastąpi dopiero rozbiórka.
Natomiast w uzupełnieniu wniosku z 27 marca 2025 r. przytoczyła Pani treść pierwotnego
wniosku, a następnie wskazała:
W opisie sprawy wskazała Pani: Przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana i jej skład
wchodzi budynek murowany usługowy. Działka oznaczona na projekcie podziału
numerem X, zabudowana: dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni
2zabudowy 120,00 m, (identyfikator budynku: ...) i jednokondygnacyjnym budynkiem
niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 106,00. We własnym stanowisku wskazała Pani z
kolei: (...) sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje
się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT
na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku. W uzupełnieniu wskazała Pani
natomiast: Budynek został nabyty poprzez zakup zabudowanej działki od osoby fizycznej.
Budynek dwukondygnacyjny został wybudowany w roku 1975. Budynek
jednokondygnacyjny w roku 1970. Zatem proszę jednoznacznie wskazać, jakie budynki
/budowle znajdują się na działce nr X.
Działka jest zabudowana dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni
2zabudowy 120,00 m wybudowany w 1975 r. i jednokondygnacyjnym budynkiem
2niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 106,00 m, który został wybudowany w 1970
roku.
W odniesieniu do budynków/budowli znajdujących się na przedmiotowej działce proszę
wskazać:
1. Czy z tytułu nabycia/budowy budynków/budowli przysługiwało Pani prawo do odliczenia
podatku naliczonego? Nie przysługiwało. Jeśli nie, proszę podać przyczynę.
2. W jaki sposób i w jakim okresie czasu dane budynki/budowle były użytkowane? Budynki
były użytkowane przez cały okres jego posiadania od nabycia 15 marca 1998 r. Były
użytkowane na cele osobiste. Dotyczy to obu budynków.
3. Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14
ustawy o podatku od towarów i usług? Pierwsze zasiedlenie obu budynków nastąpiło w
latach 1972 (budynek niemieszkalny) i 1976 budynek mieszkalny. Jeżeli tak, proszę
wskazać dokładną datę.
4. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli a ich dostawą upłynie okres
dłuższy niż 2 lata? Tak upłynął dłuższy okres niż 2 lata. Dotyczy to obu budynków.
5. Czy były/będą do momentu sprzedaży ponoszone wydatki na ulepszenie budynków
/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeżeli tak,
proszę wskazać: • Kiedy i kto je ponosił? • Czy stanowiły one co najmniej 30% wartości
początkowej budynków/budowli lub ich części? • Czy w stosunku do tych wydatków
przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego? • Czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki/budowle lub ich części były
oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności oraz czy w
momencie ich sprzedaży minął/minie okres dłuższy niż 2 lata licząc od momentu oddania
ich do używania po dokonanym ulepszeniu • Jeżeli wydatki na ulepszenie tych budynków
/budowli lub ich części ponosiła inna osoba, to czy przed dokonaniem sprzedaży nastąpi
pomiędzy Panią a tą osobą rozliczenie nakładów poniesionych na budynki/budowle lub
ich części? Nie ponoszono wydatków na ulepszenia. Dotyczy to obu budynków.
6. Czy rozbiórka budynków/budowli posadowionych na działce gruntu nr X rozpocznie się
przed dostawą nieruchomości? Rozbiórka nastąpi po dostawie. Rozbiórki dokona spółka.
Dotyczy to obu budynków. Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla każdego budynku
/budowli znajdujących się na działce X. Ponadto w opisie sprawy wskazała Pani, że:
Wnioskodawca ..., posiadająca pełnomocnika ..., są współwłaścicielami w udziałach
wynoszących po ½ części nieruchomości.
8. Na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy.
Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami oświadczają, iż (...). Czyli wszyscy właściciele
złożą wniosek o interpretację podatkową dla tej działki. Co ważne, Wnioskodawca wraz z
współwłaścicielami (...). Wobec powyższego proszę o jednoznaczne wyjaśnienie tej kwestii,
tj. wskazanie: • Czy współwłaścicielami działki nr X jest Pani wraz z ..., czy też są jeszcze inni
współwłaściciele? Tylko Pani ... i ... są współwłaścicielami. Jeżeli są inni współwłaściciele, to
proszę wskazać, w jakiej części jest Pani współwłaścicielem ww. działki. W części ½ udziału
w działce.
Pytanie
Czy sprzedaż prawa współwłasności w udziale ½ części działki gruntu nr X, o pow. 0,2763
ha, opisanej w stanie faktycznym, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i
usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast
przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie
prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem
transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji
towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym,
sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. Na
podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków,
lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
· dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
· pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2
lata.
Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od
czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani
nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.
W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr X doszło do pierwszego
zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co
najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.
Ponadto w odniesieniu do przedmiotowego budynku nie były przeprowadzane prace,
które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie
wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub
części budynku, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres
pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.
W związku z tym, w Pani ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie
korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1
pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy
VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym
przepisie. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków trwale z
gruntem związanych albo części takich budynków z podstawy opodatkowania nie
wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca
gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze
zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.
Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy w tym przypadku może on korzystać ze
zwolnienia z opodatkowania działki nr X z opodatkowania podatkiem. VAT.
Na zakończenie w związku z tym, iż działka korzysta ze zwolnienia nie będzie trzeba jej
sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży
nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak
należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał
skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b
ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
(t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży − rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Przy czym jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Przy czym, towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z
normami unijnymi, gdyż w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada
2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347
z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne
lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art.
7 (...).
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi
odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24
października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Według art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
(współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem
uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną
własności.
Na gruncie przepisów ustawy również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność
nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w
uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.
Na mocy art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
pozostałych współwłaścicieli.
Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel
może zbyć swój udział.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości,
dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów,
o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust.
1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
ustawy, czy świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu
tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa
w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
rozumieniu przepisów ustawy.
Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby
przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady,
a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału –
okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu
osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się
do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15
ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą
istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi
również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych
w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie
podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom
podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia
działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu
podatnika.
Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
faktycznych danej sprawy.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ww. ustawy Kodeks
cywilny:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ww.
ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy Kodeks
cywilny.
Art. 389 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny wskazuje, że:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
przyrzeczonej.
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
nieruchomości.
Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma
również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI
Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu
cywilnego.
Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
przedstawiciela.
Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
(przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
(pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
czynności.
Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
formie.
Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
W myśl art. 108 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w
imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny wynika, że:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo –
to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
(pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że posiada Pani udział wynoszący
½ w zabudowanej działce nr X. Ww. działka jest zabudowana. Prawo współwłasności
nabyła Pani w drodze umowy sprzedaży. Nie wykorzystywała Pani działki nr X do
działalności gospodarczej.
W akcie notarialnym z 30 września 2024 r. - umowa przedwstępna, kupująca
nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z
inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązała się m.in. do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, obiektami zgodnie z
planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo
2usługowym o powierzchni zabudowy 524,05 m w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m
2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę , z
której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości o, obiektami
zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem
2handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 524,05 m w tym sala sprzedaży o
2powierzchni 400 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc
parkingowych.
3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ
lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub
pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także
uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych
utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.
4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmujących zgodę na dokonanie przez
Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
5. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi
obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń
zamiennych.
6. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
koniecznością rekultywacji.
7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
8. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym.
10. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę
budynku posadowionego na przedmiotowej nieruchomości.
11. Uzyskania zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
handlowo-usługowym.
W momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, zobowiązała się
Pani sprzedać spółce prawo udziału w działce nr X.
W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa
własności przedmiotowej nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy
przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje Pani własnością. Z kolei Pani oraz Kupujący w
przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do szeregu czynności, których zrealizowanie
warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.
W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych
czynności w związku ze sprzedażą przez Panią udziału w nieruchomości opisanej we
wniosku. Pomimo, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale
przez osoby trzecie (Stronę Kupującą), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani
sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Stronę
Kupującą wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupująca,
dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości, których jest Pani
współwłaścicielem. Działania te, dokonywane za Pani zgodą, wpłyną generalnie na
podniesienie atrakcyjności działki nr X, jako towaru i wzrost ich wartości. Do czasu
zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani prawo współwłasności działki, która podlega
wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT, zostaną
„wykonane” w Pani sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje
okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie
dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze
niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących
zwiększenie atrakcyjności przedmiotowej działki.
W związku z powyższym stwierdzenia wymaga, że udzielenie przez Panią stosownych
pełnomocnictw Stronie Kupującej skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności,
pomimo że będą podejmowane przez nabywcę, będą jednak podejmowane w Pani
imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako współwłaściciel działki będzie stroną w
postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich
czynności z nią związanych.
Ponadto z opisu sprawy wynika, że oddała Pani działkę w dzierżawę spółce, która planuje
dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą.
Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą
na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami
obowiązki.
Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Zatem dzierżawa zabudowanej działki nr X stanowi odpłatne świadczenie usług, a
zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie tej nieruchomości z majątku osobistego.
Taki sposób wykorzystania przez Panią zabudowanej działki nr X sprawił, że jest ona
wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w
ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy udziału w wysokości ½
zabudowanej działki nr X, nie będzie Pani zbywała majątku osobistego, ale majątek
wykorzystywany przez Panią w działalności
W kontekście powyższych rozważań dzierżawa ww. zabudowanej działki nr X, stanowi
odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy
oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
planowana przez Panią sprzedaż udziału w wysokości ½ zabudowanej działki nr X będzie,
zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej. Wydzierżawiła Pani Stronie Kupującej ww. działkę.
Ponadto, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmowała Pani działania
podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-
181/10, tj. będzie Pani wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną
do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę
uznania Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w wysokości ½
zabudowanej działki nr X, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna
dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od
tego podatku.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w
stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Według art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez
to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych
niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej
przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu
określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10,
i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem,
że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich
części.
Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić
należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, jak wyżej już zaznaczono,
kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od
tego momentu.
Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że w stosunku do budynków,
posadowionych na działce, będącej przedmiotem sprzedaży, doszło do pierwszego
zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą ww. budynków upłynie okres
dłuższy niż dwa lata. Ponadto wskazała Pani, że nie ponosiła nakładów na ulepszenie
przedmiotowych budynków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej
poszczególnych budynków.
W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w
odniesieniu do budynków znajdujących się na ww. działce zostaną spełnione przesłanki do
zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym
posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy,
zgodnie z którym:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
gruntu.
Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz
z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu
stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich
części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
W związku z powyższym sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. budynki, będzie
zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a
ust. 8 ustawy.
Zatem, transakcja sprzedaży przez Panią, działającą w charakterze podatnika podatku od
towarów i usług , udziału w wysokości ½ działki zabudowanej nr X, będzie korzystała ze
zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw.
z art. 29a ust. 8 ustawy.
Jednocześnie wskazać należy, że strony transakcji mogą skorzystać z opcji opodatkowania
dostawy przedmiotowej nieruchomości przy zachowaniu warunków określonych w
przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.
A zatem Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej
Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej
sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem
zaznaczam, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla współwłaściciela
nieruchomości.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
interpretacja traci swoją aktualność.
Zakres przedmiotowy wniosku wyznaczył zadane przez Panią pytanie. Wskazuję tym
samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku
(zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte
pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Dotyczy to w szczególności kwestii obowiązku udokumentowania sprzedaży udziału w
nieruchomości fakturą.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.