Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
20 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT (podatek od towarów i usług) oraz
niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nowej działki powstałej z
wydzielenia działki nr ... wraz z domkami i w całości działki nr ... wraz z domkami, a także
ewentualnego zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji sprzedaży.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 maja 2025 r. (wpływ 13 maja
2025 r.)
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest rolnikiem, a całkowita powierzchnia jego gospodarstwa wynosi 4,6441
ha. Ziemia w jego gospodarstwie nie jest uprawiana od kilku lat. Wnioskodawca nie
prowadzi i nie prowadził pozarolniczej działalności gospodarczej oraz nie jest rolnikiem
ryczałtowym, ani nie jest i nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT. Aktualnie nie osiąga
żadnych dochodów, ponieważ od 28.02.2023 r. Wnioskodawca jest opiekunem osoby
niepełnosprawnej (tj. matki ...). Posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na
terytorium RP.
Od dnia 17.02.2003 r. Wnioskodawca jest jedynym właścicielem działki nr ... w
miejscowości ... o powierzchni 2,1295 ha wchodzącej w skład jego gospodarstwa, co
poświadcza akt notarialny (Repertorium ...) - umowa darowizny. Darowiznę
Wnioskodawca otrzymał od rodziców .... Działka nr ... objęta jest księgą wieczystą nr ...
prowadzoną przez Sąd Rejonowy w ..., IV Wydział Ksiąg Wieczystych, w której określono
sposób korzystania jako: BI - inne tereny zabudowane. Działka nie jest objęta Miejscowym
Planem Zagospodarowania Przestrzennego - w miejscowości ... takowy nie obowiązuje.
W roku 2010 Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie warunków zabudowy na ww.
działkę. Decyzję w tym zakresie otrzymał na budowę 8 domków rekreacji indywidualnej
(Decyzja nr ...). Decyzja ta została wydana przez Wójta Gminy ....
W roku 2013 Wnioskodawca otrzymał pozwolenie na budowę 6 domków (Decyzja nr ... z
dnia 31.12.2013 r. wydana przez Starostę ...), teren wyznaczony pod zabudowę wynosił
20a. Całkowita powierzchnia działki wynosi 2,1295 ha.
Prace przy budowie pierwszego domku Wnioskodawca rozpoczął 15.06.2016 r. a
zakończył 18.06.2018 r. Domek ten nie był wykorzystywany pod wynajem, ponieważ przez
cały okres do ukończenia budowy drugiego domku na działce trwały prace
wykończeniowe. Obydwa domki stanowią budynek w rozumieniu Prawa budowlanego, tj.
są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
oraz posiadają fundamenty i dach.
Prace przy budowie drugiego domku Wnioskodawca rozpoczął 4.04.2021 r. a zakończył
18.01.2023 r. W dniu 27.02.2023 r. Wnioskodawca zgłosił zakończenie budowy dwóch
budynków rekreacji indywidualnej (...). Obydwa domki stanowią budynki w rozumieniu
Prawa budowlanego, tj. są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za
pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. Budynki te służą
okresowemu wypoczynkowi i nie są przeznaczone do stałego zamieszkania, od którego
zależy zaliczenie budynku do obiektów budownictwa mieszkaniowego. Budynki te nie są
objęte społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie z Wypisem z Rejestru gruntów
wydanym przez Starostę ... w dniu 21.01.2025 r. sposób użytkowania działki nr ... opisany
jest jako:
1. Inne tereny zabudowane (Bi) o pow. 0,0414 ha
2. Grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr-PsV) o pow. 0,9385 ha
3. Grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr-PsVI) o pow. 0,0827 ha
4. Pastwiska trwałe (PsV) o pow. 0,0727 ha
5. Grunty orne (RV) o pow. 0,4328 ha
6. Grunty orne (RVI) o pow. 0,5614 ha
Ponadto zgodnie z tym Wypisem na działce znajdują się dwa jednokondygnacyjne budynki
2niestanowiące odrębnego od gruntu prawa własności o pow. zabudowy po 33 m - rodzaj
KŚT: Pozostałe budynki niemieszkalne.
Od 1.07.2023 r. do 31.08.2023 r. oraz od 1.07.2024 r. do 31.08.2024 r. żona Wnioskodawcy
... prowadziła indywidualną działalność gospodarczą na opodatkowaną podatkiem
dochodowym wg zryczałtowanego podatku 8,5% od uzyskanych przychodów (NIP ...), jest
podmiotowo zwolniona z VAT i nie figuruje w rejestrze czynnych podatników VAT. Zgodnie
z wpisem do CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej) przeważająca działalność gospodarcza małżonki to kod PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) - 55.20.Z
Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Wnioskodawca
nie posiada z małżonką rozdzielności majątkowej. W okresie prowadzenia działalności
Wnioskodawca podpisywał z żoną umowy o użyczenie (Umowa od 1.07.2023 r. do
31.08.2023 r., Umowa od 1.07.2024 r. do 31.08.2024 r.). Przedmiotem tych umów było
użyczenie przez męża ... żonie ... dwóch domków rekreacji indywidualnej pod wynajem.
Poza tymi okresami działalność małżonki jest zawieszona. Tym samym pierwsze
zasiedlenie (rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków tych dwóch domków)
nastąpiło 01.07.2023 r. Po tej dacie domki nie były ulepszane w żaden sposób.
Wnioskodawca budował przedmiotowe domki prywatnie i nie prowadził działalności
gospodarczej i nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT, a co za tym idzie nie odliczał
podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową domków.
31.01.2025 r. Wnioskodawca złożył dwa wnioski „Na ustalenie lokalizacji inwestycji celu
publicznego lub warunków zabudowy” na część działki nr .... W obydwu wnioskach nazwa
inwestycji brzmi: „Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku
2gospodarczego do 35 m oraz 2 budynki rekreacji indywidualnej”. Wnioskodawca zakłada,
że wnioskowane warunki zabudowy uzyska przed 31.08.2025 r.
2W pierwszym wniosku powierzchnia terenu inwestycji dotyczy 2200 m, w drugim wniosku
2powierzchnia terenu inwestycji dotyczy 2700 m. Obydwa wnioski składane były w
Urzędzie Gminy ... z/s w ....
Wnioskodawca informuje, że ani on, ani małżonka nie podejmowali w przeszłości
czynności mających na celu przygotowanie do sprzedaży i skutkujących potencjalnym
wzrostem wartości przedmiotowej działki poza opisanymi we wniosku czynnościami
uzyskania WZ i pozwoleń na budowę, a także czynnościami związanymi z przyłączaniem
mediów na potrzeby wybudowanych 2 domków.
Wnioskodawca również przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych
czynności w celu przygotowania działek do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie,
inne działania zmierzające do zwiększenia wartości nieruchomości).
Wnioskodawca nie udostępniał też działki nr ... osobom trzecim na podstawie umów
cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa). Czyniła to natomiast jego małżonka w związku z
wynajmowaniem domków w okresie wakacyjnym w ramach prowadzonej przez nią
działalności gospodarczej. Wnioskodawca jedynie użyczał małżonce na potrzeby jej
działalności 2 domki.
Wnioskodawca zamierza sprzedać po 31.08.2025 r. przedmiotową działkę w
następujących wariantach:
1. Wariant nr 1 - wydzielić z działki nr ... nową działkę, na której znajdują się 2
wspomniane domki i sprzedać taką działkę z domkami, przy czym Wnioskodawca
wyrazi nieodpłatnie zgodę na przeniesienie na nabywcę nieruchomości uzyskanych
warunków zabudowy i pozwolenia na budowę;
2. Wariant nr 2 - sprzedać w całości działkę nr ... wraz z dwoma domkami, przy czym
Wnioskodawca wyrazi nieodpłatnie zgodę na przeniesienie na nabywcę
nieruchomości uzyskanych warunków zabudowy na „Budowę budynku
2mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczego do 35 m oraz 2 budynki
2 2rekreacji indywidualnej” dotyczącej powierzchni 2700 m oraz powierzchni 2700 m.
W celu sprzedaży działki Wnioskodawca podpisze umowę z biurem pośrednictwa w
obrocie nieruchomościami i nie będzie prowadził żadnych czynności marketingowych.
Przedmiot przyszłej sprzedaży w wariancie 1 i wariancie 2 objętej niniejszym wnioskiem
nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przed sprzedażą nie
będą już ponoszone żadne inne dodatkowe nakłady na działkę. Środki uzyskane ze
sprzedaży Nieruchomości będą stanowiły zabezpieczenie na starość Wnioskodawcy i jego
małżonki. Wnioskodawca zamierza z tytułu sprzedaży działki w wariancie 1 lub 2 uzyskać
przychód powyżej 200.000 zł.
Ponadto Wnioskodawca wskazał, że:
1. Pojęcia „domki” oraz „jednokondygnacyjne budynki” oznaczają te same obiekty i
używane są zamiennie. Doprecyzowując chodzi o obiekty, które w pozwoleniu na
budowę z dnia 21.12.2013 r. określone zostały jako budynki rekreacji indywidualnej.
Na działkach opisanych we wniosku znajdują się dwa domki/jednokondygnacyjne
budynki, które są położone na działce nr ....
2. Pierwsze zasiedlenie domków/jednokondygnacyjnych budynków nastąpiło 1 lipca
2023 r. tj. z datą zawarcia z żoną Wnioskodawcy opisanych we wniosku umów
użyczenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi.
Powyższe dotyczy wszystkich domków będących przedmiotem wniosku, tj. dwóch
jednokondygnacyjnych budynków położonych na działce nr ....
3. W związku z pytaniem Organu o treści: „Czy od pierwszego zasiedlenia
poszczególnego domku/budynku do dnia sprzedaży upłynie okres co najmniej
dwóch lat?” Wnioskodawca podał: tak, od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży
upłynie okres co najmniej dwóch lat - dotyczy to każdego domku/budynku, który
jest przedmiotem wniosku.
4. Na pytanie Organu o treści: „Czy ponosił Pan wydatki na ulepszenie poszczególnych
domków/budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące
co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych domków/budynków? (...)”
Wnioskodawca wskazał, że nie ponosił tego typu wydatków na ulepszenie żadnego
z domków/budynków jednokondygnacyjnych.
5. Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży żadnych nieruchomości. Nie
planował też sprzedaży działek objętych wnioskiem, natomiast sytuacja ta
spowodowana jest wykryciem u niego ciężkiej nieuleczalnej choroby i związaną z
tym potrzebą uzyskania środków finansowych.
6. Wnioskodawca posiada nieruchomości, tj. dom mieszkalny z działką o powierzchni
0,3858 ha (nr działki 1), działkę o powierzchni 0,0373 ha (las; nr działki 2), działkę o
powierzchni 0,1777 ha (las; nr działki 3), działkę o powierzchni 0,2709 ha (nr działki
4) oraz działkę o powierzchni 1,6843 ha (nr działki 5), które Wnioskodawca otrzymał
od rodziców ... umową darowizny Repertorium .... Powyższe nieruchomości nie są i
nie będą w przyszłości przeznaczone do sprzedaży. Wnioskodawca planuje
sporządzić testament i ww. nieruchomości zapisać żonie i dzieciom.
7. Na pytanie Organu o treści: „Czy umowy użyczenia, o których mowa we wniosku,
były umowami odpłatnymi?” Wnioskodawca podał: nie - te umowy nie były
umowami odpłatnymi.
Pytania
1. Czy z tytułu sprzedaży po 31.08.2025 r. nowej działki powstałej z wydzielenia działki
nr ..., na której znajdują się 2 domki Wnioskodawcę uznać należy za podatnika
podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż takiej działki będzie podlegała
opodatkowaniu podatkiem VAT?
2. Czy z tytułu sprzedaży po 31.08.2025 r. w całości działki nr ... wraz z dwoma
domkami Wnioskodawcę uznać należy za podatnika podatku od towarów i usług i
tym samym sprzedaż takiej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu
podatkiem VAT?
3. W przypadku nieuznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 i 2 za
prawidłowe - czy sprzedaż nieruchomości po 31.08.2025 r. w wariancie 1 i 2 będzie
podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług określonemu w art. 43 ust. 1
pkt 10 ustawy o VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Stanowisko 1
W ocenie Wnioskodawcy w ramach planowanej transakcji nie będzie on traktowany jako
podatnik podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż nowej wydzielonej działki z 2
domkami nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Stanowisko 2
W ocenie Wnioskodawcy w ramach planowanej transakcji nie będzie on traktowany jako
podatnik podatku od towarów i usług i tym samym sprzedaż całej działki z 2 domkami nie
będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Stanowisko 3
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości zarówno w wariancie nr 1 jak i nr 2
będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1
pkt 10 ustawy o VAT, gdyż od pierwszego zasiedlenia domków upłynie okres 2 lat i po
oddaniu do użytkowania tych domków nie były one ulepszane.
Uzasadnienie 1
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W
myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1,
rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei przez
sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na
terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2
pkt 22 ustawy o VAT).
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1
ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność
podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez
podatnika.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 wyżej wymienionej ustawy
działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Brak jest zatem podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w
rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podejmowanych przez podatników czynności
mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu
prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z
zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z
gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby
czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
będzie działał jako podatnik.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta,
handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego
wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion
działalności gospodarczej, to podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za
podatnika VAT.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie
dwóch przesłanek: po pierwsze - czynność powinna być ujęta w katalogu czynności
podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być
zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku
od towarów i usług. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w
charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę
zawodową (profesjonalną).
W tym kontekście dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki gruntu działa w
charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji
czy dokonana sprzedaż podlega opodatkowaniu, istotne znaczenie mają kryteria
określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 15 września
2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć. W punkcie 36 ww.
wyroku tym podkreślił, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust,
Rec. s. 1-3013, pkt 32). TSUE stwierdził ponadto, że sama liczba i zakres transakcji
sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł
Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między
czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że
dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob.
podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Inaczej jest natomiast w
wypadku, gdy podatnik podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie
aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach
marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można
uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako
osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest
przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza
sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego
podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Jak wskazał NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 13/11) przykładowe
okoliczności takie, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania
marketingowe itp. muszą stanowić pewien logiczny ciąg, aby uznać daną aktywność za
„handlową”. Nie wystarczy stwierdzenie występowania pojedynczych ze wskazanych
zdarzeń. Jak podkreślił sąd, sprzedaż nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z
podziału gruntu rolnego nabytego na cele osobiste i po urzędowej zmianie przeznaczenia
tego gruntu (bez udziału zbywcy) nie stanowi per se działalności gospodarczej
podlegającej opodatkowaniu, jeśli nie zachodzą przesłanki świadczące o takiej aktywności
sprzedającego w zakresie zbycia przedmiotowych działek, która byłaby porównywalna do
działań osób zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami (brak przesłanek
stałego i zorganizowanego charakteru działalności).
Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy
planowane zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło działalności gospodarczej
podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej
aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność
byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej
działalności).
Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że
dokonując sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w
charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak
wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie
wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu
dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku
od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie planowaną sprzedaż Nieruchomości należy
uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z
tym Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania
własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, i co do której
unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem
powyższego, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług.
Podsumowując, sprzedaż opisanej we wniosku nowej działki, która powstanie z
wydzielenia działki nr ..., na której znajdować się będą 2 domki nie będzie podlegała
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że sprzedający z tytułu tej
transakcji nie będą działać w charakterze - zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy -
podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Uzasadnienie 2
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W
myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1,
rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei przez
sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na
terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2
pkt 22 ustawy o VAT).
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1
ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność
podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez
podatnika.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 wyżej wymienionej ustawy
działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Brak jest zatem podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w
rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, podejmowanych przez podatników czynności
mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu
prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z
zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z
gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby
czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
będzie działał jako podatnik. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa
towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie
wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo
działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla
określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem
podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
przepisów ustawy o VAT.
Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta,
handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego
wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion
działalności gospodarczej, to podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za
podatnika VAT.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie
dwóch przesłanek: po pierwsze - czynność powinna być ujęta w katalogu czynności
podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być
zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku
od towarów i usług. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w
charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
handlowiec) wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę
zawodową (profesjonalną).
W tym kontekście dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki gruntu działa w
charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji
czy dokonana sprzedaż podlega opodatkowaniu, istotne znaczenie mają kryteria
określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 15 września
2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Słaby i Kuć. W punkcie 36 ww.
wyroku tym podkreślił, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust,
Rec. s. 1-3013, pkt 32). TSUE stwierdził ponadto, że sama liczba i zakres transakcji
sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł
Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między
czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że
dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob.
podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Inaczej jest natomiast w
wypadku, gdy podatnik podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie
aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach
marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem
prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można
uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako
osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest
przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza
sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego
podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Jak wskazał NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 13/11) przykładowe
okoliczności takie, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania
marketingowe itp. muszą stanowić pewien logiczny ciąg, aby uznać daną aktywność za
„handlową”. Nie wystarczy stwierdzenie występowania pojedynczych ze wskazanych
zdarzeń. Jak podkreślił sąd, sprzedaż nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z
podziału gruntu rolnego nabytego na cele osobiste i po urzędowej zmianie przeznaczenia
tego gruntu (bez udziału zbywcy) nie stanowi per se działalności gospodarczej
podlegającej opodatkowaniu, jeśli nie zachodzą przesłanki świadczące o takiej aktywności
sprzedającego w zakresie zbycia przedmiotowych działek, która byłaby porównywalna do
działań osób zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami (brak przesłanek
stałego i zorganizowanego charakteru działalności).
Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy
planowane zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło działalności gospodarczej
podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej
aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność
byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej
działalności).
Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że
dokonując sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w
charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak
wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie
wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu
dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku
od towarów i usług. W niniejszej sprawie planowaną sprzedaż nieruchomości należy uznać
za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym
Wnioskodawca będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym
majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, i co do której
unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem
powyższego, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług.
Podsumowując, sprzedaż opisanych we wniosku w całości działki nr ... wraz z dwoma
domkami nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na
fakt, że Sprzedający z tytułu tej transakcji nie będzie działać w charakterze -
zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy - podatnika VAT, prowadzącego działalność
gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Uzasadnienie 3
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków,
budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się
oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a.
wybudowaniu lub b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu
przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
W przedstawionym stanie przyszłym sprzedaż domków zarówno w wariancie 1 jak i
wariancie nr 2 nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia domków. Stawka 8%
będzie miała zastosowanie do całości transakcji. Jednocześnie zgodnie z art. 29a ust. 8
ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych
albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
wartości gruntu.
Oznacza to, że przy sprzedaży budynku lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu,
na którym jest on posadowiony, grunt dzieli byt prawny budynku w zakresie
opodatkowania VAT. Do dostawy gruntu stosuje się tę samą stawkę podatku, jaka ma
zastosowanie do dostawy budynku (lub budowli) trwale z tym gruntem związanych. Jeżeli
więc, jak wskazano powyżej, dostawa domków będzie zwolniona z VAT to dostawa gruntu,
na którym obiekty te są posadowione, będzie również korzystała ze zwolnienia z VAT.
Ponadto Wnioskodawca doprecyzował stanowisko w zakresie pytania nr 3 wskazując, że
dostawa domków wraz z gruntem, na którym są one posadowione będzie korzystała ze
zwolnienia z VAT (Wnioskodawca nie twierdzi, że zastosowanie będzie miała stawka VAT
8%).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:
nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz niepodlegania opodatkowaniu
podatkiem VAT sprzedaży nowej działki powstałej z wydzielenia działki nr ... wraz z
domkami – jest nieprawidłowe;
nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz niepodlegania opodatkowaniu
podatkiem VAT sprzedaży w całości działki nr ... wraz z domkami – jest
nieprawidłowe;
zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT ww. transakcji sprzedaży – jest
prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
(t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361, ze zm.) – zwanej dalej „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana
przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej
czynności.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza
, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie
z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za
takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
faktycznych danej sprawy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-5/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia
1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
cywilnego, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
strony inaczej postanowiły.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
faktycznych danej sprawy.
Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi i nie prowadził Pan pozarolniczej działalności
gospodarczej, nie jest rolnikiem ryczałtowym, ani nie jest i nie był zarejestrowanym
podatnikiem VAT. Od dnia 17.02.2003 r. jest Pan jedynym właścicielem działki nr ...
wchodzącej w skład Pana gospodarstwa. Działkę otrzymał Pan od rodziców na podstawie
umowy darowizny. Na działce znajdują się dwa jednokondygnacyjne budynki
niestanowiące odrębnego od gruntu prawa własności. Prace przy budowie pierwszego
domku rozpoczął Pan 15.06.2016 r. a zakończył 18.06.2018 r. Domek ten nie był
wykorzystywany pod wynajem. Prace przy budowie drugiego domku rozpoczął Pan
4.04.2021 r. a zakończył 18.01.2023 r. W dniu 27.02.2023 r. zgłosił Pan zakończenie
budowy dwóch budynków rekreacji indywidualnej. Obydwa domki stanowią budynki w
rozumieniu Prawa budowlanego.
Od 1.07.2023 r. do 31.08.2023 r. oraz od 1.07.2024 r. do 31.08.2024 r. Pana żona
prowadziła działalność gospodarczą. Nie posiada Pan z małżonką rozdzielności
majątkowej. W okresie prowadzenia działalności podpisywał Pan z żoną umowy o
użyczenie (Umowa od 1.07.2023 r. do 31.08.2023 r., Umowa od 1.07.2024 r. do 31.08.2024
r.). Przedmiotem tych umów było użyczenie przez Pana żonie dwóch domków rekreacji
indywidualnej pod wynajem. Poza tymi okresami działalność małżonki jest zawieszona.
Domki budował Pan prywatnie i nie prowadził działalności gospodarczej i nie był
zarejestrowanym podatnikiem VAT, a co za tym idzie nie odliczał podatku naliczonego
przy nabyciu towarów i usług związanych z budową domków.
Nie udostępniał Pan działki nr ... osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych
(np. najem, dzierżawa). Czyniła to natomiast Pana małżonka w związku z wynajmowaniem
domków w okresie wakacyjnym w ramach prowadzonej przez nią działalności
gospodarczej. Pan jedynie użyczał małżonce na potrzeby jej działalności 2 domki.
Zamierza Pan sprzedać po 31.08.2025 r. przedmiotową działkę w następujących
wariantach:
1. Wariant nr 1 - wydzielić z działki nr ... nową działkę, na której znajdują się 2 domki i
sprzedać taką działkę z domkami;
2. Wariant nr 2 - sprzedać w całości działkę nr ... wraz z dwoma domkami.
W celu sprzedaży działki podpisze Pan umowę z biurem pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami Przed sprzedażą nie będą już ponoszone żadne inne dodatkowe
nakłady na działkę.
Pierwsze zasiedleniu domków/jednokondygnacyjnych budynków nastąpiło 1 lipca 2023 r.
tj. z datą zawarcia z Pana żoną umów użyczenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu
użytkownikowi. Od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży domków upłynie okres co
najmniej dwóch lat. Nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie żadnego z domków w
rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości
początkowej.
Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy
mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on
działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Dopiero po zdefiniowaniu
podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków
zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do
planowanej sprzedaży wydzielonej z działki nr ... nowej działki, na której znajdują się 2
domki lub całej działki nr ... wraz z domkami spełni Pan przesłanki do uznania Pana za
podatnika podatku od towarów i usług.
W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
wniosku opisu sprawy wynika, że podejmuje Pan działania charakterystyczne dla
profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie
tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań
jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt
tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego
rodzaju działalności gospodarczej.
Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania
nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym,
wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest
dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie
to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy
majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z
przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
Wskazać należy, że w związku z udostępnieniem budynków (domków) małżonce, która
wynajmowała je w okresie wakacyjnym w ramach prowadzonej przez nią działalności
gospodarczej budynki te utraciły charakter majątku osobistego. Mimo, że ww. budynki
stanowią Pana majątek prywatny, to nie macie Państwo rozdzielności majątkowej, zatem
korzyści majątkowe uzyskiwane przez Pana żonę stanowią również Pana korzyści. Takie
działanie powoduje, że przedmiotem sprzedaży nie będzie majątek osobisty, ale budynki
(domki) wykorzystywane w działalności gospodarczej.
Wykorzystywanie dla celów zarobkowych przedmiotowych budynków przez Pana żonę, z
którą posiada Pan współwłasność majątkową, spowodowało, że budynki te nie były
wykorzystywane wyłącznie w ramach majątku osobistego.
W świetle przedstawionych okoliczności nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży
będzie składnik majątku prywatnego, a sprzedaż wydzielonej z działki nr ... nowej działki,
na której znajdują się 2 domki lub całej działki nr ... wraz z domkami będzie stanowiła
realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Wobec powyższego, należy
stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności
gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o
którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania
Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność
gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność sprzedaży wydzielonej z
działki nr ... nowej działki, na której znajdują się 2 domki lub całej działki nr ... wraz z
domkami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa
towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznałem za
nieprawidłowe.
Odnosząc się z kolei do kwestii objętej zakresem pytania nr 3 wskazać należy:
Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze
zwolnienia od tego podatku.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
wartości gruntu.
Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz
z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu
stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich
części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych
niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej
przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po
spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a
tego przepisu.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT
stanie się bezzasadne.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania
ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich
towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych
warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT
przewidzianego w tym artykule.
W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
obiektów
– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT:
Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – po spełnieniu określonych warunków – możliwość
rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym
podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie
definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z
dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć
budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
fundamenty i dach.
W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że – jak
wynika z okoliczności sprawy - sprzedaż budynków (domków) znajdujących się na działce
nr ... nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14
ustawy o VAT. Od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży budynków upłynie okres co
najmniej dwóch lat oraz nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie żadnego z domków w
rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości
początkowej.
Zatem w odniesieniu do ww. budynków (domków), znajdujących się na działce nr ... lub
nowej działce powstałej z wydzielenia działki nr ..., zostaną spełnione przesłanki do
zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki. W związku z powyższym –
na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – sprzedaż działki nr ... lub nowej działki
powstałej z wydzielenia działki nr ..., na której znajdują się ww. budynki (domki), będzie
korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, pod warunkiem, że strony nie
wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o
VAT.
W związku z tym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
interpretacja traci swoją aktualność.
Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu
sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli
podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),
albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.