Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 1 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług
sprzedaży działek.
Uzupełnił go Pan pismem z 20 kwietnia 2025 r. (wpływ 24 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi
na wezwanie oraz pismem z 28 kwietnia 2025 r. (wpływ 29 kwietnia 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W roku 2016 zakupił Pan wraz z żoną grunty rolne, działkę o powierzchni (...) ha, na
obszarze wiejskim.
Jest Pan rolnikiem, od roku 2009 czynnym podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług), natomiast Pana
żona pracuje na podstawie umowy o pracę. Mają Państwo współwłasność małżeńską.
W roku 2021 dokonali Państwo podziału tej działki (nr ew. 1, 2, 3, 4) na 4 mniejsze o pow.
ok. (...) ha każda i otrzymali Państwo warunki zabudowy. W ubiegłym roku po uzyskaniu
informacji, że sąsiedzi mają uregulowane sprawy spadkowe wystąpili Państwo z
wnioskiem o dalszy podział tej działki (z działki ew. 5 powstaną 3 kolejne działki 6, 7, 8. W
tym roku otrzymali Państwo warunki zabudowy do pozostałych 3 działek. Droga
wewnętrzna (nr ew. 9) do wszystkich działek była wydzielona w roku 2021. Na każdej
wydzielonej działce może zostać wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny.
1Każdy kupujący działkę będzie miał udział w drodze w wysokości /.7
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Pytanie 1:
Czy działki na moment ich sprzedaży będą stanowiły działki zabudowane?
Odpowiedź 1:
Nie.
Pytanie 2:
Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca, to jakimi budynkami w rozumieniu
art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418) i
/lub budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy będą zabudowane działki na
moment ich sprzedaży? Proszę o ich wymienienie.
Odpowiedź 2:
Nie dotyczy.
Pytanie 3:
Czy działki zostały nabyte w celu prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej
(zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
usług – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm. – zwanej dalej „ustawą VAT”), w tym działalności
rolniczej (o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy VAT)?
Odpowiedź 3:
Tak, działka została nabyta w celu prowadzenia działalności rolniczej.
Pytanie 4:
Czy działki były/są/będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej
(zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy VAT), w tym działalności rolniczej (o której mowa w
art. 2 pkt 15 ustawy VAT)?
Odpowiedź 4:
Tak, działki są wykorzystywane przez Pana w działalności rolniczej.
Pytanie 5:
Czy z tytułu prowadzenia ww. działalności, w tym działalności rolniczej, był/jest/będzie Pan
zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli nie, to z
jakiego powodu?
Odpowiedź 5:
Tak, z tytułu prowadzenia działalności rolniczej jest Pan zarejestrowanym, czynnym
podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pytanie 6:
Czy działki zostały nabyte w celu prowadzenia przez Pana żonę działalności gospodarczej
(zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy VAT), w tym działalności rolniczej (o której mowa w
art. 2 pkt 15 ustawy VAT)?
Odpowiedź 6:
Nie.
Pytanie 7:
Czy działki były/są/będą wykorzystywane przez Pana żonę w działalności gospodarczej
(zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy VAT), w tym działalności rolniczej (o której mowa w
art. 2 pkt 15 ustawy VAT)?
Odpowiedź 7:
Nie.
Pytanie 8:
Czy z tytułu prowadzenia ww. działalności, w tym działalności rolniczej, Pana żona była/jest
/będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli nie, to
z jakiego powodu?
Odpowiedź 8:
Pana żona nie była i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik od towarów i usług.
Tylko jeden z małżonków może być zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od
towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności rolniczej jako osoba fizyczna i składać
deklaracje do urzędu skarbowego, nawet jeżeli Pana żona jest współwłaścicielem
gospodarstwa rolnego. Ustawa VAT zawiera specyficzne rozwiązania dotyczące
podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne. W takim bowiem wypadku
za podatnika jest uważana osoba, która składa zgłoszenie rejestracyjne. Przepisy VAT
wskazują, że do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego uprawniona jest tylko i wyłącznie
jedna osoba fizyczna spośród tych, które są właścicielami gospodarstwa rolnego. Pana
żona pracuje i ma opłacane składki w ZUS (Zakład Ubezpieczeń Społecznych)-ie, Pan podlega ubezpieczeniu w KRUS-ie.
Pytanie 9:
W jaki sposób działki były/są/będą wykorzystywane przez Pana od momentu ich nabycia
do momentu ich zbycia? Czy były to czynności opodatkowane podatkiem VAT, zwolnione z
opodatkowania podatkiem VAT, czy niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT?
Odpowiedź 9:
Działki są wykorzystywane rolniczo, plony zebrane z działek opodatkowane były
podatkiem VAT oraz zbiory były też wykorzystywane na użytek własny, np. (...).
Pytanie 10:
Czy działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umów
cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym
charakterze? Jeżeli tak, to:
a) na podstawie jakiej umowy?
b) kto (wyłącznie Pan, wyłącznie Pana żona, czy zarówno Pan jak i Pana żona) był/jest
/będzie stroną tej umowy?
c) w jakim okresie czasu (np. 3 miesiące, rok, czas nieokreślony)?
d) czy były/są/będą to umowy odpłatne, czy nieodpłatne?
Jeżeli były/są/będą to umowy odpłatne, to:
e) czy ww. opłaty z tytułu udostępniania działek były/są/będą dokumentowane
fakturami? Jeżeli tak, to kto (wyłącznie Pan, wyłącznie Pana żona, czy zarówno Pan jak i
Pana żona) wystawiał/wystawia/będzie wystawiał faktury? Jeżeli nie, to dlaczego?
f) kto (wyłącznie Pan, wyłącznie Pana żona, czy zarówno Pan jak i Pana żona) dokonywał
/dokonuje/będzie dokonywał rozliczenia podatku należnego z tytułu udostępniania
działek? Z jakich powodów i na jakiej podstawie prawnej?
g) jeżeli podatek należny z tytułu udostępniania działek nie był/nie jest/nie będzie
rozliczany, to z jakiego powodu?
Odpowiedź 10:
Nie.
Pytanie 11:
Czy zawarł/zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży działek? Jeżeli tak, to jakie prawa i
obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej ciążyły/ciążą/będą ciążyły na potencjalnym
nabywcy, a jakie na Panu? Proszę wskazać wszystkie warunki ww. umowy.
Odpowiedź 11:
Nie.
Pytanie 12:
Czy w ramach ww. umowy przedwstępnej zostały/zostaną udzielone pełnomocnictwa lub
jakiekolwiek inne umocowania prawne do działania w Pana imieniu w związku z
uzyskaniem przez potencjalnego nabywcę działek zgód i uzgodnień związanych z ich
nabyciem? Jeżeli tak, to proszę wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed
organami administracji publicznej; podejmowanie działań faktycznych i prawnych,
niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń; składanie wniosków; odbiór decyzji i
postanowień itp.).
Odpowiedź 12:
Nie dotyczy.
Pytanie 13:
Czy ponosił/poniesie Pan nakłady lub dokonał/dokona Pan działań, które zwiększają
wartość bądź atrakcyjność działek (np. wydzielenie, podział, budowa drogi, uzbrojenie
terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz
energetyczne, ogrodzenie działki itp.)? Jeżeli tak, to jakie dokładnie były/będą to nakłady
/działania?
Odpowiedź 13:
Działka, którą zakupił Pan z żoną w roku 2016 jest podzielona na 8 działek, w tym 1 działka
to droga wewnętrzna (dojazdowa do pozostałych 7 działek). Nie dokonywali Państwo i nie
będą Państwo dokonywać żadnych działań w celu zwiększania wartości bądź atrakcyjności
działek.
Pytanie 14:
Z jakiego powodu/w jakim celu poniósł/poniesie Pan ww. nakłady i dokonał/dokona Pan
ww. działań?
Odpowiedź 14:
Nie ma możliwości podzielenia działki bez zapewnienia drogi dojazdowej do pozostałych
działek. Nie zwiększali Państwo atrakcyjności działek.
Pytanie 15:
Czy ogłaszał/będzie ogłaszał Pan sprzedaż działek w środkach masowego przekazu, tj. sieci
internetowej, prasie, radiu bądź podejmował/będzie podejmował Pan inne działania
marketingowe? Jeżeli tak, to jakie?
Odpowiedź 15:
Nie ogłaszał Pan i nie będzie ogłaszał sprzedaży działek w środkach masowego przekazu
oraz nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych.
Pytanie 16:
Z jakiego powodu/w jakim celu:
a) dokonał Pan w roku 2021 podziału działki o powierzchni (...) ha na działki nr 1, nr 2, nr
3, nr 4 o pow. ok. (...) ha każda? Na jakie działki (proszę wskazać numery działek), poza
wymienionymi, została podzielona działka o powierzchni (...) ha?
b) dokona Pan dalszego podziału tej działki, tj. działki nr 5 na działki nr 6, nr 7, nr 8?
c) wydzielił Pan w roku 2021 drogę wewnętrzną (działkę nr 9)?
Odpowiedź 16:
Działka nr 10 posiadała nieregularny kształt, pośrodku działki jest studia, niebędąca
Państwa własnością, dlatego postanowili Państwo podzielić działkę.
a) W roku 2021 dokonano podziału działki nr 10 (pow. wykazana w KW (...) ha) – w wyniku
pomiarów geodezyjnych ustalono, że powierzchnia wynosi (...) ha i została podzielona
na działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 o pow. ok. (...) ha każda oraz na działkę nr 5 o pow. (...)
ha i działkę nr 9 o pow. (...) ha (droga wewnętrzna).
b) W roku 2024 wystąpili Państwo z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy i w roku
2025 o podział działki nr 5, która została podzielona na 3 działki: nr 6 (pow. (...) ha), nr
7 (pow. (...)), nr 8 (pow. (...) ha). W roku 2021 nie mogli Państwo dokonać podziału ze
względu na nieuregulowane sprawy spadkowe właścicieli działek sąsiadujących.
Działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 6, nr 7, nr 8 zostały wydzielone w celu sprzedaży, obecnie
są to grunty orne klasy RIVa, dopiero budowa budynków spowoduje zmianę
zagospodarowania terenu.
c) W roku 2021 działka nr 9 została wydzielona jako droga wewnętrzna zapewniająca
dojazd do powstałych działek, osoby kupujące poszczególne działki będą miały udział
1w drodze wewnętrznej w wysokości /.7
Pytanie 17:
Z jakiego powodu/w jakim celu otrzymał Pan warunki zabudowy dla działek 1, nr 2, nr 3, nr
4, nr 6, nr 7, nr 8. Odpowiedzi prosimy udzielić dla każdej z ww. działek osobno.
Odpowiedź 17:
Otrzymane warunki zabudowy były niezbędne do zatwierdzenia projektu podziału
nieruchomości – dotyczy wszystkich działek. Każdy kupujący po zakupie działki musi
osobiście wystąpić z wnioskiem o wydanie indywidualnych warunków zabudowy.
Pytanie 18:
Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości? Jeżeli tak, to proszę podać
osobno dla każdej sprzedanej nieruchomości:
a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?
c) czy nabył Pan te nieruchomości w ramach majątku prywatnego, czy w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej? Czy sprzedaż nastąpiła w ramach Pana
majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej
(czy była to działalność związana ze zbyciem nieruchomości)?
d) w jaki sposób wykorzystywał Pan te nieruchomości od momentu wejścia w ich
posiadanie do chwili ich sprzedaży?
e) kiedy (proszę wskazać daty) dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich
sprzedaży?
f) ile nieruchomości Pan sprzedał i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli
zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
g) na co przeznaczył Pan środki z ich sprzedaży?
Odpowiedź 18:
Nie.
Pytanie 19:
Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży?
Jeżeli tak, to proszę podać osobno dla każdej z tych nieruchomości:
a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?
c) czy nabył Pan te nieruchomości w ramach majątku prywatnego, czy w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej? Czy sprzedaż nastąpi w ramach Pana majątku
prywatnego, czy w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (czy
będzie to działalność związana ze zbyciem nieruchomości)?
d) w jaki sposób wykorzystywał i będzie wykorzystywał Pan te nieruchomości od
momentu wejścia w ich posiadanie do chwili ich sprzedaży?
e) kiedy (proszę wskazać daty) dokona Pan ich sprzedaży i co będzie przyczyną ich
sprzedaży?
f) ile nieruchomości Pan sprzeda i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli
zabudowanych to czy będą to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
g) na co przeznaczy Pan środki z ich sprzedaży?
Odpowiedź 19:
Nie.
Pytanie 20:
Czy działka nr 9 będzie na moment sprzedaży objęta miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to czy będzie wynikała z niego możliwość jej
zabudowy?
Odpowiedź 20:
Dla działki nr 9 brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, teren
inwestycji, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami jest nieruchomością
wykorzystywaną na cele rolne.
Pytanie 21:
Czy dla działki nr 9 będzie obowiązywała na moment sprzedaży decyzja o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, to czy będzie z niej wynikała możliwość
jej zabudowy?
Odpowiedź 21:
Dla działki nr 9 są wydane warunki zabudowy i nie wynika z nich, że działka ta może być
zabudowana, jest to droga wewnętrzna stanowiąca grunty orne klasy RIVa.
Uszczegółowienie odpowiedzi 21:
Dla działki nr 9 (...), są wydane warunki zabudowy (pismo: (...)) i wynika z nich, że działka ta
może nie może być zabudowana budynkiem mieszkalnym tylko zagospodarowana pod
drogę. Wytyczona działka nr 9 (...), jest przeznaczona pod drogę wewnętrzną stanowiącą
grunty orne klasy RIVa, która zapewni dojazd do działek 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8.
Pytanie 22:
Czy w odniesieniu do budynków/budowli doszło/dojdzie do pierwszego zasiedlenia w
rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT i czy od tego momentu do momentu planowanej
sprzedaży tych budynków/budowli upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?
Pytanie 23:
Czy były/będą ponoszone wydatki na ulepszenie budynków i budowli w rozumieniu
przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?
Pytanie 24:
Jeżeli odpowiedź na powyższe pytanie nr 23 jest twierdząca, to czy po tym ulepszeniu
zostały/zostaną one oddane do użytkowania? Czy od ww. oddania do użytkowania do
momentu planowanej sprzedaży upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?
Pytanie 25:
Czy w stosunku do budynków i budowli przysługiwało/będzie przysługiwało Panu prawo
do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
Pytanie 26:
Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 23 jest twierdząca, to czy w stosunku do tych wydatków
przysługiwało/będzie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
kwotę podatku naliczonego?
Odpowiedź 22-26:
Nie dotyczy.
Pytanie 27:
Czy działki/budynki/budowle od momentu nabycia/wytworzenia przez Pana były, są i będą
wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to
proszę podać podstawę zwolnienia.
Odpowiedź 27:
Nie – dotyczy działek.
Pytanie 28:
Czy z tytułu nabycia/wytworzenia działek/budynków/budowli przysługiwało/będzie
przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego? Czy przy nabyciu/wytworzeniu wystąpił podatek VAT?
Odpowiedź 28:
Nie, nie będzie przysługiwało obniżenie podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Przy zakupie w roku 2016 działki nr 10 nie wystąpił VAT, ani też przy jej podziale.
Pytanie
Czy planowana sprzedaż działek, których dotyczy wniosek będzie opodatkowana
podatkiem od towarów i usług?
Pana stanowisko w sprawie
Działki, które zamierza Pan sprzedać nie powinny być opodatkowane podatkiem od
towarów i usług, ponieważ nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, która zajmuje się
sprzedażą działek budowlanych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
(t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
art. 7 (...).
Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję
towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność
odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem stosownie do art. 15 ust. 2
Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą
2006/112/WE Rady”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości;
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej
części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną
dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w
uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy
małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j.
Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.
Według art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek
wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do
majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
Na mocy art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału
majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do
rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
Na podstawie art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
majątek wspólny.
Jak stanowi art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
używania lub pobierania z niej pożytków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
majątku wspólnego.
W myśl art. 43 § 1 cyt. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby
dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1
ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą
szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania
małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma
przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności
istniała ustawowa wspólność majątkowa.
W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.
Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy lub świadczonej usługi jest majątek
wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach
wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy
usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
prowadzi on działalność gospodarczą.
W oparciu o art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Jak stanowi art. 15 ust. 4 ustawy:
W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne
lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o
którym mowa w art. 96 ust. 1.
Zgodnie z art. 15 ust. 5 ustawy:
Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie
działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.
W myśl art. 2 pkt 15 ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności rolniczej - rozumie się przez to produkcję
roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego,
hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową
i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów,
hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych,
produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i
innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych
tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową
hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów
zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i
jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza
gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z
wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz
bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy,
należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w cyt. wyżej art. 2 pkt 15 ustawy,
mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.
Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika
prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy
rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że
prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej
stawki tego podatku.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
szczególności jednej z następujących transakcji:
a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
pierwszym zasiedleniem;
b) dostawa terenu budowlanego.
Według art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Z przytoczonych regulacji prawa wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług
może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy
czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego.
Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
„gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w celu
dokonania sprzedaży gruntu, zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu
nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu,
a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego
odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
„rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym
wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
(oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Przykładem takiego wykorzystania
nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
dokonania sprzedaży.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją
wykonano.
Z opisu sprawy wynika, że zakupił Pan wraz z żoną działkę o powierzchni (...) ha. Mają
Państwo współwłasność małżeńską. Działka została nabyta w celu prowadzenia przez
Pana działalności rolniczej. Dokonali Państwo podziału tej działki. Dokonano podziału
działki nr 10 na działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz na działkę nr 5 i działkę nr 9 (droga
wewnętrzna). Wystąpili Państwo z wnioskiem o podział działki nr 5, która została
podzielona na 3 działki: nr 6, nr 7, nr 8. Działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 6, nr 7, nr 8 zostały
wydzielone w celu sprzedaży. Działka nr 9 została wydzielona jako droga wewnętrzna
zapewniająca dojazd do powstałych działek, osoby kupujące poszczególne działki będą
1miały udział w drodze wewnętrznej w wysokości /. Działki są wykorzystywane przez Pana 7
w działalności rolniczej. Z tytułu prowadzenia działalności rolniczej jest Pan
zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działki są
wykorzystywane rolniczo, plony zebrane z działek opodatkowane były podatkiem VAT oraz
zbiory były też wykorzystywane na użytek własny, np. (...). Działki na moment ich
sprzedaży nie będą stanowiły działek zabudowanych.
Pana wątpliwości dotyczą braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży
działek.
W analizowanej sprawie, działki które planuje Pan sprzedać są wykorzystywane przez
Pana w działalności rolniczej, z tytułu prowadzenia której jest Pan zarejestrowanym,
czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
W związku z powyższym należy stwierdzić, że przedmiotowe działki nie były
wykorzystywane przez Pana wyłącznie w celach prywatnych (osobistych) w całym okresie
ich posiadania.
Wykorzystanie przedmiotowych działek na potrzeby prowadzonej działalności
gospodarczej dowodzi, że zostały wykonane czynności, które świadczą o tym, że sprzedaż
tych działek nie może stanowić czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa
własności.
Zatem sprzedaż przez Pana ww. działek będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez
podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2
ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w ust. 1 tego
przepisu. W tej sytuacji nie można uznać, że dostawa ww. działek będzie przejawem
realizacji prawa do rozporządzania składnikami jednoznacznie związanymi z Pana
prywatnym majątkiem.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza
możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między
małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą
kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem,
nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki
wywoływała na gruncie prawa podatkowego.
W rozpatrywanej sprawie, pomimo że przedmiotowe działki stanowią majątek wspólny
małżonków, to jednak działki te są wykorzystywana wyłącznie przez Pana do działalności
gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Czyli Pan prowadząc działalność
gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego ma nad tym majątkiem kontrolę
ekonomiczną.
Jak wskazano powyżej, małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów
wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej
przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z
okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla
ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.
Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić,
że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży działek, będących we wspólności
majątkowej małżeńskiej, wyłącznie Pan będzie stroną dokonującą czynności podlegającej
opodatkowaniu tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym
mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Skoro bowiem działki będące przedmiotem planowanej
sprzedaży wykorzystuje Pan do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu
przepisów ustawy, to jest Pan w sensie ekonomicznym właścicielem tych działek i to Pan
dokona w efekcie ich dostawy – przeniesienia prawa do rozporządzania działkami jak
właściciel.
W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż działek będzie podlegała
opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna
dostawa towaru stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
usług, może być albo opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia
od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
charakterze rolnym, leśnym itp.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez
to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
są zwolnione od podatku.
Jak stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
należy do zadań własnych gminy.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji
ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego,
co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać
można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod
zabudowę.
Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc
także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na
podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
nieruchomości.
Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
Wskazał Pan, że działki na moment ich sprzedaży nie będą stanowiły działek
zabudowanych. Otrzymał Pan warunki zabudowy dla działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 oraz
warunki zabudowy do pozostałych działek nr 6, nr 7, nr 8. Na każdej ww. wydzielonej
działce może zostać wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny. Dla działki nr 9 są
wydane warunki zabudowy – działka zagospodarowana pod drogę (działka jest
przeznaczona pod drogę wewnętrzną, która zapewni dojazd do działek nr 1, nr 2, nr 3, nr
4, nr 6, nr 7, nr 8).
W konsekwencji powyższego należy wskazać, że ww. działki będą spełniały, na dzień
transakcji, definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym,
dostawa tych działek nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
przepisie, tj.:
· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać
dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy.
Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a
więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 VATU04, przysługuje tylko wtedy gdy
podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
przewidzianych przepisami dyrektywy lub VATU04, co wynika np. ze związku ze sprzedażą
zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle
nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04
Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z
uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać
dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z
powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Tym
samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazuje, że w przypadkach, w
których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że
mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.
Opis sprawy wskazuje, że działki od momentu nabycia przez Pana nie były, nie są i nie
będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Z tytułu
nabycia działek nie będzie przysługiwało obniżenie podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego. Przy zakupie działki nr 10 nie wystąpił podatek VAT, ani też przy jej podziale.
Wobec powyższego planowana przez Pana dostawa działek, nie będzie korzystała także ze
zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie
są spełnione warunki określone w tym przepisie niezbędne do zastosowania tego
zwolnienia.
W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana działek będzie stanowić
czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust.
1 pkt 1 ustawy w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze
zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie
opodatkowana podatkiem VAT.
Podsumowując, stwierdzam, że planowana sprzedaż działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 6, nr
7, nr 8 oraz działki nr 9 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi
Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem
interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w
złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą
aktualność.
Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści
wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku
postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie
określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
prawnych.
Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego
został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla
Pana żony.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.