Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
dłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania czy Właściciele
będą w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży Nieruchomości posiadali status
podatników podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie
podlegała opodatkowaniu VAT (podatek od towarów i usług) jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
17 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 lutego 2025 r. o wydanie
interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii
uznania:
- czy Właściciele będą w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży Nieruchomości
posiadali status podatników podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż
Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT;
- czy Właściciele będą zobowiązani do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnicy
VAT czynni zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy VAT oraz do wystawienia faktur w celu
udokumentowania sprzedaży Nieruchomości z uwzględnieniem podatku VAT według
obowiązujących zasad i stawek;
- czy Nabywcy - w świetle art. 86 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT - będzie przysługiwało prawo do
obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany przez Właścicieli w
fakturach sprzedaży.
Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 25 marca 2025 r. (wpływ 27
marca 2025 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
- (...);
2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
- (...)
- (...)
Opis zdarzenia przyszłego
Pan (...) (dalej: „Wnioskodawca”) i Pani (...) (dalej: „Zainteresowana 1”) są osobami
fizycznymi (...).
Państwo (...) (dalej również: „Właściciele”) są małżeństwem, istnieje między nimi wspólność
ustawowa. Właściciele nie zawarli umów majątkowych małżeńskich w przedmiocie
ustalenia innego niż domyślny udziału w majątku wspólnym, nie żądali również sądowego
ustalenia innych niż równe udziałów w majątku wspólnym (małżonkowie mają równe
udziały w majątku wspólnym). Ani Wnioskodawca ani Zainteresowana 1 nie prowadzą
działalności gospodarczej i nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od
towarów i usług. Właściciele prowadzą indywidualne gospodarstwo rolne.
Państwo (...) są wyłącznymi właścicielami nieruchomości złożonej m.in. z działki
oznaczonej numerem (...), obręb (...), położonej w miejscowości (...), powiat (...),
województwo (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...)
(działka zwana dalej: „Nieruchomością”). Nieruchomość wykorzystywana jest aktualnie do
produkcji rolnej w ramach gospodarstwa Właścicieli.
Przy czym Zainteresowana 1 jest samodzielną współwłaścicielką Nieruchomości w części
ułamkowej 1/4, natomiast pozostały udział 3/4 jest objęty wspólnością ustawową
małżeńską pomiędzy Zainteresowaną 1 i jej mężem, Wnioskodawcą.
Nieruchomość jest niezabudowana, z wyjątkiem przebiegającego przez nią gazociągu (linia
podziemna niebędąca częścią składową nieruchomości) oraz elementów napowietrznych
linii elektroenergetycznych (słupy wysokiego napięcia niebędące częścią składową
nieruchomości i podwieszone na nich linie). Infrastruktura gazowa i energetyczna wchodzi
w skład przedsiębiorstw podmiotów trzecich i stanowi własność tych podmiotów, zgodnie
z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Z uwagi na przebieg sieci elektroenergetycznej przez
obszar działki Nieruchomość jest obciążona służebnościami przesyłu ustanowionymi na
rzecz właścicieli ww. infrastruktury energetycznej.
Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
zgodnie z którym w całości stanowi ona teren oznaczony symbolem 3U/E (teren zabudowy
usługowej w korytarzu energetycznym).
Właściciele stali się właścicielami Nieruchomości w wyniku dziedziczenia i umowy
przekazania gospodarstwa rolnego (Zainteresowana I odziedziczyła udział 1/4 w
Nieruchomości, z kolei udział 3/4 był przedmiotem darowizny otrzymanej przez
małżonków do ich majątku wspólnego w ramach umowy przekazania gospodarstwa
rolnego, tzw. „przekazanie gospodarstwa za emeryturę”).
Właściciele zamierzają sprzedać Nieruchomość (...) spółce z ograniczoną
odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: „Zainteresowana 2” lub „Nabywca”).
Nabywca jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą (...). Nabywca jest spółką
z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i
zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość do celów prowadzenia działalności
opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
Nabywca zamierza przeprowadzić m.in. na terenie Nieruchomości przedsięwzięcie (...)
(dalej: „Przedsięwzięcie” lub „System”). System zostanie wzniesiony na Nieruchomości, ale
nie będzie trwale z gruntem związany oraz pozostanie przez cały czas wyłączną własnością
Nabywcy i wchodzić będzie w skład jego przedsiębiorstwa, a z Nieruchomością będzie
połączony wyłącznie dla przemijającego użytku i nie będzie stanowić on części składowych
Nieruchomości.
Z uwagi na fakt, że przeprowadzenie Przedsięwzięcia uzależnione jest od spełnienia
szeregu wymogów prawnych (...). Właściciele i Nabywca uzgodnili, że sprzedaż
Nieruchomości uzależniona zostanie od uzyskania przez Nabywcę prawomocnej
(ostatecznej) decyzji o Warunkach Przyłączenia.
Jednocześnie jeszcze przed nabyciem Nieruchomości Nabywca rozpocznie Przedsięwzięcie
na Nieruchomości, dysponując nią na podstawie tytułu prawnego w postaci umowy
dzierżawy.
W dniu 31 marca 2023 r. Właściciele i Nabywca zawarli w zwykłej formie pisemnej umowę
dzierżawy, zgodnie z którą w szczególności:
a) Właściciele oddali Nabywcy Nieruchomość w dzierżawę na czas oznaczony,
b) Strony umowy dzierżawy zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży
Nieruchomości w terminie 90 dni od otrzymania przez Nabywcę prawomocnej decyzji
o Warunkach Przyłączenia, za uzgodnioną cenę,
c) Jeśli operator systemu elektroenergetycznego, do którego Nabywca złoży wniosek o
Warunki Przyłączenia oświadczy o odmowie wydania wspomnianych warunków,
umowa dzierżawy ulega rozwiązaniu,
d) Nabywca może również wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym w
każdym czasie do dnia zawarcia umowy o przyłączenie bateryjnego magazynu energii
będącego częścią Przedsięwzięcia do sieci elektroenergetycznej,
e) Uzgodniono zryczałtowany czynsz dzierżawy za cały okres od dnia podpisania umowy
do dnia zawarcia przez Nabywcę umowy o przyłączenie bateryjnego magazynu
energii do sieci elektroenergetycznej, jak również czynsz za kolejne okresy roczne
począwszy od podpisania wspomnianej umowy przyłączeniowej.
Celem doprecyzowania zasad współpracy oraz zabezpieczenia interesów obu stron,
jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych lub instalacyjnych na
Nieruchomości, Właściciele i Nabywca zawrą umowę zmieniającą umowę dzierżawy
(poprzez nadanie jej całkowicie nowego brzmienia, dalej: „Nowa Umowa Dzierżawy”), jak
również obejmującą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa
Przedwstępna”). Umowy zostaną zawarte w ramach jednego aktu notarialnego.
Zgodnie z Nową Umową Dzierżawy, w szczególności:
a) potwierdzone zostanie, że System zostanie wzniesiony, a następnie eksploatowany na
Nieruchomości po jej nabyciu przez Nabywcę od Właścicieli, natomiast w okresie
dzierżawy (tj. przed nabyciem prawa własności Nieruchomości) Nabywca będzie
prowadził prace przygotowawcze i koncepcyjne (w tym prace projektowe, pozyskiwał
pozwolenia itp.),
b) potwierdzone zostanie, że Nabywca złożył już (w imieniu własnym) wniosek o wydanie
Warunków Przyłączenia, oraz uzyskał je przez zawarciem Nowej Umowy Dzierżawy,
c) Właściciele oddają Nabywcy Nieruchomość w dzierżawę na czas oznaczony,
d) Właściciele nieodwołanie zezwalają Nabywcy na prowadzenie prac przygotowawczych
związanych z planowanym wzniesieniem, uruchomieniem, przyłączeniem i
eksploatacją Systemu, w tym na występowanie z wnioskami o wszelkiego rodzaju
decyzje, pozwolenia i zgody,
e) Z uwagi na fakt, że Nabywca przed zawarciem umowy miał możliwość jedynie
wstępnego zbadania Nieruchomości, Nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od
umowy w określonym terminie (umowne prawo odstąpienia) bez konieczności
podania przyczyny,
f) na podstawie umowy i bez konieczności pozyskiwania w tym zakresie jakichkolwiek
dalszych oświadczeń Nabywca uzyskuje prawo do dysponowania przedmiotem
dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994
roku - prawo budowlane (a także każdej innej jaka ją zastąpi lub uzupełni) w celu
prowadzenia robót budowlanych związanych ze wzniesieniem, przyłączeniem i
uruchomieniem Systemu, a dzierżawa stanowi tytuł prawny do przedmiotu dzierżawy
w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne i uprawniony
jest na tej podstawie do wystąpienia o pozwolenie na budowę, a także dalszego jego
procedowania, w tym dokonywania wszelkich zmian, według swojego uznania (w
przypadku gdy już o nie wystąpił), a Właściciele zobowiązują się, że nie cofną
udzielonego Nabywcy prawa, o którym mowa wyżej,
g) o ile będzie to konieczne lub uzasadnione dla realizacji celów umowy, w tym
wzniesienia, uruchomienia, przyłączenia, komercjalizacji i eksploatacji Systemu,
Właściciele, w terminie 14 (czternastu) dni od wezwania Nabywcy udzielą (ustanowią)
służebność (przesyłu, drogi koniecznej, gruntową) w formie aktu notarialnego na
rzecz Nabywcy lub przedsiębiorstwa przesyłowego (operatora sieci
elektroenergetycznej) - koszt aktu notarialnego poniesie Nabywca, natomiast
wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności jest już zawarte w określonym w
umowie czynszu,
h) Nabywca ma prawo wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym m.in. w
przypadkach, gdy:
a. w określonym w umowie terminie spółka (...) nie zawrze z Nabywcą umowy o
przyłączenie Systemu do sieci elektroenergetycznej (dalej: „Umowa
Przyłączeniowa”),
b. w przypadku utraty przez Nabywcę prawa przyłączenia do sieci
elektroenergetycznej przez (...), w tym w przypadku rozwiązania Umowy
Przyłączeniowej,
c. w określonym w umowie terminie Nabywca nie uzyska kompletu decyzji
środowiskowych niezbędnych do wzniesienia, uruchomienia, przyłączenia,
komercjalizacji i eksploatacji Systemu,
d. w określonym w umowie terminie Nabywca nie złoży kompletnego wniosku o
wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę Systemu, o ile niezłożenie takiego
wniosku nastąpi z przyczyn leżących po stronie Właścicieli (np.: wskutek
nieudzielenia zgód, upoważnień lub nieprzekazania niezbędnych dokumentów)
lub jakiejkolwiek innej osoby, podmiotu lub organu, za wyjątkiem podmiotów
działających na zlecenie Nabywcy,
e. w określonym w umowie terminie Nabywca nie uzyska prawomocnej i
ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę udzielającej pozwolenia na budowę
Systemu,
i) umowa dzierżawy wygasa z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży
Nieruchomości, pomiędzy Właścicielami (jako sprzedającym) a Nabywcą (jako
kupującym) w wykonaniu zobowiązań stron wynikających z Umowy Przedwstępnej
(zawartej w ramach tego samego aktu notarialnego),
j) uzgodniony zostanie czynsz dzierżawy w zryczałtowanej kwocie za cały okres
dzierżawy.
Zgodnie ze wspomnianą wyżej Nową Umową Dzierżawy Właściciele zobowiążą się również
do udzielenia Nabywcy wszelkich upoważnień, pełnomocnictw, zgód lub zezwoleń, o jakie
zawnioskuje on w związku z celami określonymi w umowie (w zakresie, w jakim wszelkie
tego typu upoważnienia, zgody lub umocowania ze strony właściciela Nieruchomości są
lub będą wymagane lub uzasadnione przez obowiązujące przepisy prawa lub organy
prowadzące właściwe postępowanie). Niemniej jednak na dzień złożenia niniejszego
wniosku nie wystąpiła potrzeba udzielania Nabywcy jakichkolwiek pełnomocnictw przez
Właścicieli, nie zostały takie pełnomocnictwa do tej pory udzielone i nie zostaną udzielone
do dnia sprzedaży Nieruchomości.
Z uwagi na uzgodnioną wartość czynszu dzierżawy Właściciele korzystają ze zwolnienia z
opodatkowania usługi dzierżawy podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 113 ust.
1 ustawy z dnia z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.: Dz.U.2024.361
ze zm., dalej: „Ustawa VAT”).
Właściciele nie dokonywali do tej pory i nie będą, do dnia sprzedaży Nieruchomości
dokonywali żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości, takich
jak:
a) przeprowadzanie podziału Nieruchomości,
b) uzbrojenie Nieruchomości w media,
c) występowanie o wydanie warunków zabudowy,
d) reklama Nieruchomości.
Właściciele nie oferowali w sposób aktywny sprzedaży Nieruchomości - Nabywca sam
zgłosił się do Właścicieli z ofertą zakupu.
Nieruchomość w przeszłości należała do rodziny Zainteresowanej 1 i stanowiła część
gospodarstwa rolnego.
Zainteresowana 1 oraz Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości nie wykorzystywali jej
do tej pory gospodarczo poza wykorzystaniem do produkcji rolnej w ramach
indywidualnego gospodarstwa rolnego (czy to w ramach dzierżawy na rzecz podmiotów
trzecich - z wyjątkiem opisanej wyżej dzierżawy związanej z planowaną sprzedażą
Nieruchomości na rzecz Nabywcy, czy też w ramach innego rodzaju działalności
gospodarczej).
Opisana we wniosku dzierżawa ma charakter czasowy, incydentalny i ściśle związany z
planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości. Właściciele nie oddaliby Nieruchomości
w dzierżawę, gdyby nie było to konieczne z uwagi na uwarunkowania związane z
Przedsięwzięciem Nabywcy.
W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:
Jak już wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedający Nieruchomość Właściciele
(Pan (...) i Pani (...)) stali się właścicielami Nieruchomości w wyniku dziedziczenia i umowy
przekazania gospodarstwa rolnego (Zainteresowana 1 odziedziczyła udział 1/4 w
Nieruchomości, z kolei udział 3/4 był przedmiotem darowizny otrzymanej przez
małżonków do ich majątku wspólnego w ramach umowy przekazania gospodarstwa
rolnego, tzw. „przekazanie gospodarstwa za emeryturę”).
Były to czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Z tytułu nabycia udziałów w Nieruchomości Właścicielom nie przysługiwało prawo do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Prawo to nie powstało, bo zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego i wyjaśnieniem
zawartym wyżej, brak podatku naliczonego, który mógłby potencjalnie podlegać odliczeniu
(nabycie udziałów w Nieruchomości nastąpiło na podstawie czynności niepodlegających
podatkiem od towarów i usług).
Sprzedający Nieruchomość Właściciele wykorzystywali ww. Nieruchomość wyłącznie na
cele prywatne oraz na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług - jak już
wyczerpująco opisano we wniosku:
- Ani Wnioskodawca ani Zainteresowana 1 nie prowadzą działalności gospodarczej i nie
są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Właściciele
prowadzą indywidualne gospodarstwo rolne,
- Zainteresowana 1 oraz Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości nie wykorzystywali jej
do tej pory gospodarczo poza wykorzystaniem do produkcji rolnej w ramach
indywidualnego gospodarstwa rolnego (czy to w ramach dzierżawy na rzecz
podmiotów trzecich - z wyjątkiem opisanej we wniosku dzierżawy związanej z
planowaną sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy, czy też w ramach innego
rodzaju działalności gospodarczej),
- Z uwagi na uzgodnioną wartość czynszu dzierżawy Właściciele korzystają ze zwolnienia
z opodatkowania usługi dzierżawy podatkiem od towarów i usług na podstawie art.
113 ust. 1 ustawy VAT.
Zatem podstawą zwolnienia z VAT w zakresie:
- działalności rolnej będzie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT (zwolnienie „rolnika
ryczałtowego”),
- w zakresie dzierżawy opisanej we wniosku będzie art. 113 ust. ustawy VAT.
Przebiegający przez opisaną we wniosku Nieruchomość gazociąg oraz słupy wysokiego
napięcia i linie elektroenergetyczne stanowią w ocenie Wnioskodawcy budowle w
rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r.
poz. 725 ze zm.), a konkretnie tzw. obiekty liniowe.
Zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to
rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury,
jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci
techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem
tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania
wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci
uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane
urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni
wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod
maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
składających się na całość użytkową.
Z kolei w myśl art. 3 pkt 3a ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym -
należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest
długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał,
gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna
i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz
kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable
zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do
już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części
ani urządzenia budowlanego.
Wnioskodawca pragnie przy tym przypomnieć, że zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego
zawartym w uzupełnianym wniosku przebiegająca przez Nieruchomość infrastruktura
gazowa i elektroenergetyczna nie stanowi własności Właścicieli zgodnie z powołanymi we
wniosku przepisami prawa cywilnego, a tym samym nie będzie przedmiotem planowanej
umowy sprzedaży Nieruchomości, gdyż nie jest jej częścią składową.
Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)
1. Czy Właściciele będą w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży
Nieruchomości posiadali status podatników podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”),
a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2. Jeśli odpowiedź na pytanie 1 będzie twierdząca (zostanie uznane, że Właściciele będą
w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży Nieruchomości posiadali status
podatników VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała
opodatkowaniu VAT), to czy Właściciele będą zobowiązani do złożenia zgłoszenia
rejestracyjnego jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96 ust. 1 Ustawy VAT oraz do
wystawienia faktur w celu udokumentowania sprzedaży Nieruchomości z
uwzględnieniem podatku VAT według obowiązujących zasad i stawek (przy czym
Wnioskodawca i Zainteresowana 1 powinni wystawić faktury na kwoty stanowiące
odpowiednią część ceny netto sprzedaży i podatku VAT zgodnie z proporcjami:
Wnioskodawca - 3/8, Zainteresowana 1 - 5/8), zaś Nabywcy - w świetle art. 86 ust. 1 i
ust. 2 ustawy VAT - będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o
podatek naliczony wykazany przez Właścicieli w fakturach sprzedaży?
Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług
Ad. 1
W ocenie zainteresowanych Właściciele nie będą w ramach opisanej we wniosku
transakcji sprzedaży Nieruchomości posiadali statusu podatników VAT, a tym samym
sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach -
rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym
dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na
terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której
mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami
jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu
takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian
za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o
podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na
warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie
normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty
prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem,
jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli
komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni
mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym
przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub
własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach
budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę
budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę
budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod
warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
Zgodnie zaś z art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z
gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania
nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość jest niezabudowana, z wyjątkiem
przebiegającego przez nią gazociągu (linia podziemna niebędąca częścią składową
nieruchomości) oraz elementów napowietrznych linii elektroenergetycznych (słupy
wysokiego napięcia niebędące częścią składową. nieruchomości i podwieszone na nich
linie). Infrastruktura gazowa i energetyczna wchodzi w skład przedsiębiorstw podmiotów
trzecich i stanowi własność tych podmiotów, zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Z
uwagi na przebieg sieci elektronergetycznej przez obszar działki Nieruchomość jest
obciążona służebnościami przesyłu ustanowionymi na rzecz właścicieli ww. infrastruktury
energetycznej. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego, zgodnie z którym w całości stanowi ona teren oznaczony symbolem 3U/E
(teren zabudowy usługowej w korytarzu energetycznym).
Na potrzeby stosowania przepisów Ustawy VAT oznacza to, że nie znajdzie zastosowania
w sprawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę
terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Wynika to z faktu, że z formalnego punktu widzenia Nieruchomość uznać należy za
zabudowaną, mimo że znajdujące się na jej terenie obiekty (budowle w rozumieniu
przepisów ustawy Prawo budowlane) nie stanowią części składowych Nieruchomości i nie
są własnością Właścicieli, a tym samym nie będą stanowić przedmiotu dostawy na rzecz
Nabywcy (takie stanowisko zaprezentował Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w
interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 15 grudnia 2021 r., znak: 0113-
KDIPT1-3.4012.863.2021.1.MK).
Zauważyć należy przy tym, że w orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest
też pogląd, zgodnie z którym nie zawsze istniejące naniesienia na nieruchomość gruntową
muszą przesądzać o jej statusie terenu zabudowanego w rozumieniu Ustawy VAT.
Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 kwietnia 2021 r. (I FSK 560/18).
uznał, że „(...) aspekt ekonomiczny transakcji możliwy jest również do wzięcia pod uwagę
przy kwalifikowaniu terenu jako niezabudowanego. W tym przypadku kluczowy będzie
przede wszystkim charakter obiektów, które znajdują się na tym gruncie. (...) w
określonych przypadkach, ze względu na charakter gospodarczy transakcji, należy wziąć
pod uwagę czy obiekty posadowione na gruncie mają znaczenie wiodące dla określenia
charakteru tego gruntu jako gruntu zabudowanego.”
Kwestia zasadności stosowania ww. rozumowania do analizowanej transakcji będzie
jednak bezprzedmiotowa, a to z uwagi na fakt, iż Nieruchomość jest objęta miejscowym
planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym w całości stanowi ona teren
oznaczony symbolem 3U/E (teren zabudowy usługowej w korytarzu energetycznym).
Skoro nieruchomość jest w rozumieniu ustawy VAT terenem budowlanym (art. 2 pkt 33
ustawy), to nawet w przypadku uznania, że mamy do czynienia z terenem
niezabudowanym, jego dostawa nie mogłaby podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9
ustawy.
Z kolei nie można też rozważać ewentualnego zastosowania w sprawie zwolnień z art. 43
ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, gdyż dotyczą one dostaw budynków, budowli lub ich części.
Jak zaś wynika z opisu zdarzenia przyszłego, przebiegające przez Nieruchomość elementy
infrastruktury gazowej i energetycznej nie stanowią części składowej Nieruchomości, nie
są własnością Właścicieli i nie będą przedmiotem planowanej transakcji.
Uznać zatem należy, że co do zasady w przypadku opisanego we wniosku zdarzenia
przyszłego będziemy mieć do czynienia z dostawą terenu budowlanego, niekorzystającą
ze zwolnienia z VAT.
Trzeba jednak pamiętać, że opodatkowaniu VAT podlegać może sprzedaż dokonywana
przez podatnika w rozumieniu przepisów ustawy, działającego w takim charakterze w
odniesieniu do tej konkretnej dostawy. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są
osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby
fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez
względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl ust. 2 tego artykułu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
celów zarobkowych.
Pojęcie działalności gospodarczej ma w kontekście transakcji sprzedaży nieruchomości
ugruntowane znaczenie, wynikające przede wszystkim z orzecznictwa Trybunału
Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
W szczególności z orzeczenia Trybunału z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych
Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina
Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że
czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie
być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast w ocenie Trybunału w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w
celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
zarządu majątkiem prywatnym.
Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Właściciele stali się właścicielami Nieruchomości
w wyniku dziedziczenia i umowy przekazania gospodarstwa rolnego (Zainteresowana i
odziedziczyła udział 1/4 w Nieruchomości, z kolei udział 3/4 był przedmiotem darowizny
otrzymanej przez małżonków do ich majątku wspólnego w ramach umowy przekazania
gospodarstwa rolnego, tzw. „przekazanie gospodarstwa za emeryturę”).
Właściciele nie dokonywali do tej pory i nie będą, do dnia sprzedaży Nieruchomości
dokonywali żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości, takich
jak:
a) przeprowadzanie podziału Nieruchomości,
b) uzbrojenie Nieruchomości w media,
c) występowanie o wydanie warunków zabudowy,
d) reklama Nieruchomości.
Właściciele nie oferowali w sposób aktywny sprzedaży Nieruchomości - Nabywca sam
zgłosił się do Właścicieli z ofertą zakupu.
Nieruchomość w przeszłości należała do rodziny Zainteresowanej 1 i stanowiła część
gospodarstwa rolnego.
Zainteresowana 1 oraz Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości nie wykorzystywali jej
do tej pory gospodarczo poza wykorzystaniem do produkcji rolnej w ramach
indywidualnego gospodarstwa rolnego (czy to w ramach dzierżawy na rzecz podmiotów
trzecich - z wyjątkiem opisanej wyżej dzierżawy związanej z planowaną sprzedażą
Nieruchomości na rzecz Nabywcy, czy też w ramach innego rodzaju działalności
gospodarczej).
Opisana we wniosku dzierżawa ma charakter czasowy, incydentalny i ściśle związany z
planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości. Właściciele nie oddaliby Nieruchomości
w dzierżawę, gdyby nie było to konieczne z uwagi na uwarunkowania związane z
Przedsięwzięciem Nabywcy.
Uznać zatem należy, że tymczasowe oddanie w dzierżawę Nieruchomości na rzecz
Nabywcy nie przesądza o tym, że Nieruchomość utraciła charakter składnika majątku
prywatnego Właścicieli, że wchodzi w skład jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, a Właściciele
dokonując jej zbycia na rzecz Nabywcy będą działali w charakterze podatnika VAT.
O ile bowiem co do zasady dzierżawa mieści się w pojęciu działalności gospodarczej
zawartym w art. 15 ust. 2 ustawy VAT (działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych), to nie jest to reguła przesądzająca
bezwzględnie, że każda dostawa nieruchomości będącej w przeszłości przedmiotem
dzierżawy jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej przez podatnika VAT.
O statusie podatnika nie może być w szczególności mowy w przypadku, gdy dzierżawa
miała charakter incydentalny, niewskazujący na wykorzystanie jej w sposób ciągły w
celach zarobkowych (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 czerwca 2019
r., I FSK 761/17).
Na wymóg ciągłego charakteru wykorzystywania towarów dla celów zarobkowych w
kontekście uznania go za działalność gospodarczą wskazał też NSA w wyroku z dnia 13
listopada 2012 r. (I FSK 1805/11):
„W przypadku działalności gospodarczej polegającej na wykorzystywaniu towarów lub
wartości materialnych i prawnych istotne jest, by działalność ta była prowadzona w
sposób ciągły dla celów zarobkowych. Ciągłe wykorzystywanie oznaczać powinno się
powtarzalnością lub długim okresem trwania (vide A. Bartosiewicz, R. Kubacki, VAT,
Komentarz, Wydanie 3, s. 241)”.
Nawet w przypadku hipotetycznego uznania na gruncie opisu zdarzenia przyszłego faktu
dzierżawy gruntu za działalność gospodarczą nie ma podstaw do automatycznego
przesądzenia o statusie Właścicieli jako podatnika VAT w przypadku jego późniejszej
sprzedaży.
Byłoby to sprzeczne z konkluzjami przytoczonego wyżej wyroku TSUE w sprawie Słaby i in.
(C-180/10 i C-181/10), gdyż w wyroku tym wyraźnie odnoszono się do gruntu, który przed
analizowaną transakcją jego sprzedaży, był przedmiotem działalności rolniczej, a zatem w
myśl art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112, przedmiotem działalności gospodarczej, podobnie
jak w przypadku dzierżawy.
Zdaniem Trybunału osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie
nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu
zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony
pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust.
1 dyrektywy 2006/112, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta
następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w
celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112
należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego
przepisu, a więc za podatnika VAT. Okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w
rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy jest w tym zakresie bez znaczenia. Powyższe
twierdzenia TS znalazły również aprobatę w późniejszych orzeczeniach TSUE (Redlihs, C-
263/11, pkt 36; Kezić, C-331/14, pkt 24 czy postanowienie w sprawie Gmina Wrocław, C-72
/13, pkt 17).
Powyższe wynika z faktu, że każda transakcja powinna być rozpatrywana indywidualnie
(por. wyrok TS w sprawie Optigen i in., C-354/03, C-355/03 i C-484/03, pkt 47). Z brzmienia
art. 2 pkt 1 lit. a dyrektywy 2006/112 wynika, że aby transakcja mogła podlegać VAT,
podatnik musi „działać w takim charakterze”. Natomiast podmiot dokonujący transakcji
prywatnie nie działa w charakterze podatnika a transakcja nie podlega VAT.
Ponadto w przypadku wykorzystywania dobra inwestycyjnego do celów zarówno
zawodowych, jak i prywatnych zainteresowany ma, na potrzeby VAT, możliwość
dokonania wyboru, czy zaliczyć to dobro w całości do majątku swojego przedsiębiorstwa,
czy pozostawić całość w ramach majątku prywatnego, wyłączając je tym samym całkowicie
z systemu VAT, czy też zaliczyć je do aktywów przedsiębiorstwa jedynie w zakresie
wynikającym z rzeczywistego wykorzystania do celów zawodowych (zob. wyrok TS w
sprawie Charles i Charles-Tijmens, C-434/03, pkt 23). Tak oto dobro takie może zostać
wyłączone z systemu VAT, nawet jeśli częściowo jest wykorzystywane na potrzeby
działalności gospodarczej podatnika, który jednak pozbawiony jest wszelkiego prawa do
odliczenia (zob. wyrok TS w sprawie Bakcsi, C-415/98, pkt 27).
Ponadto podatnik sprzedający takie dobro, którego część postanowił zachować do użytku
prywatnego, nie działa w takim charakterze, jeżeli chodzi o sprzedaż tej części (zob.
podobnie wyrok TS w sprawie Dieter Armbrecht, C-291/92, pkt 24). Musi on jednak
przejawiać przez cały okres posiadania danego dobra zamiar zachowania jego części w
swym majątku prywatnym (wyrok TS w sprawie Dieter Armbrecht, C-291/92, pkt 21).
Stąd też aby sprzedaż terenu nie podlegała VAT ważne jest aby oprócz jej zaliczenia do
prywatnego majątku konieczne jest jeszcze, aby sprzedaż taka została dokonana przez
danego podatnika nie w ramach wykonywania jego działalności gospodarczej, lecz w
ramach zarządzania i administrowania jego majątkiem prywatnym (wyrok TS w sprawie
Petar Kezić, s.p., Trgovina Prizma, C-331/14, pkt 22, wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2016 r., I
FSK 1946/14).
W przypadku osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą mamy do czynienia
z majątkiem przedsiębiorstwa (wyodrębnionym w sposób wyraźny dla celów prowadzonej
działalności gospodarczej) i majątkiem prywatnym. Może zdarzyć się, że elementy majątku
prywatnego są wykorzystywane do celów zarobkowych (tym samym wchodzić w zakres
działalności gospodarczej) a mimo to pozostać w majątku prywatnym.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Właściciele nie zaliczyli Nieruchomości do majątku
przedsiębiorstwa (gdyż takiego nie prowadzą) i zachowali ją w majątku prywatnym.
Fakt tymczasowego wydzierżawienia Nieruchomości w ścisłym związku z planowaną
transakcją nie oznacza, że została ona zaliczona do aktywów przedsiębiorstwa skoro
takiego przedsiębiorstwa Właściciele nie prowadzą. Nie można zatem w takiej sytuacji
czynić konkluzji, że taka sprzedaż czyniona jest w ramach prowadzonej działalności
gospodarczej.
Podobna sytuacja ma miejsce przykładowo, gdy osoba fizyczna wynajmuje nieruchomość
lokalową na cele mieszkalne, gdyż taka transakcja wchodzi w zakres VAT (tylko jest
zwolniona na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT). Sprzedaż takiego lokalu po ustaniu
wynajmu nie podlega opodatkowaniu VAT gdyż nie ma wątpliwości, że taka czynność
dokonywana jest w ramach zarządu majątkiem osobistym.
Okoliczności wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wskazują, że Właściciele przejawiali p
rzez cały okres posiadania Nieruchomości zamiar zachowania tego dobra w swym
majątku prywatnym i nie podejmowali żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu
nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
handlowców i usługodawców. Nie można tym samym uznać planowanej sprzedaży
Nieruchomości przez Właścicieli za działalność gospodarczą. Zatem Właściciele nie będą w
ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży Nieruchomości posiadali statusu
podatników VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała
opodatkowaniu VAT.
Ad. 2
W ocenie zainteresowanych jeśli odpowiedź na pytanie 1 będzie twierdząca (zostanie
uznane, że Właściciele będą w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży
Nieruchomości posiadali status podatników VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości
będzie podlegała opodatkowaniu VAT), to Właściciele będą zobowiązani do złożenia
zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy VAT
oraz do wystawienia faktur w celu udokumentowania sprzedaży Nieruchomości z
uwzględnieniem podatku VAT według obowiązujących zasad i stawek (przy czym
Wnioskodawca i Zainteresowana 1 powinni wystawić faktury na kwoty stanowiące
odpowiednią część ceny netto sprzedaży i podatku VAT zgodnie z proporcjami:
Wnioskodawca - 3/8, Zainteresowana 1 - 5/8), zaś Nabywcy - w świetle art. 86 ust. 1 i ust. 2
ustawy VAT - będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek
naliczony wykazany przez Właścicieli w fakturach sprzedaży.
Zgodnie z art. 96 ust. 1 Ustawy VAT podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są
obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć
naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży -
rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na
terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę
dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa
w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku
od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
niebędącej podatnikiem.
Wątpliwości budzić może sposób, w jaki sposób powinno nastąpić udokumentowanie
analizowanej sprzedaży fakturami oraz rozliczenie podatku należnego w sytuacji opisanej
w niniejszym wniosku. Bowiem przy założeniu, że odpowiedź na pytanie 1 będzie
twierdząca, za podatników podatku od towarów i usług należałoby uznać zarówno
Wnioskodawcę jak i Zainteresowaną 1 - a to dlatego, że są współwłaścicielami
Nieruchomości, żadne z nich nie prowadzi działalności gospodarczej, a ich sytuacja i
dotychczasowy sposób korzystania z Nieruchomości nie różnią się od siebie.
Nie ma zatem podstaw, by w kontekście uznania ich za podatnika VAT traktować te osoby
w różny sposób.
Kwestia ta nie stała się przedmiotem wyraźnej regulacji ustawowej. Brak aktualnie
podstaw prawnych, by za podatnika uznać „małżeństwo”, nawet gdyby było to
dopuszczalne, w analizowanej sytuacji Nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego
małżonków wyłącznie w części ułamkowej, a w części pozostałej stanowi składnik majątku
osobistego jednego z nich.
Skoro nie ma wyraźnych podstaw, by za podatnika VAT uznać wyłącznie jednego z
Właścicieli, oboje z nich muszą dokonać zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnicy VAT
czynni zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy VAT.
W efekcie, jeśli odpowiedź na pytanie 1 będzie twierdząca, Właściciele będą zobowiązani
do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96 ust. 1
ustawy VAT oraz do wystawienia faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości
będącej przedmiotem opisanej we wniosku transakcji.
Powstaje również problem prawidłowych wartości, jakie Wnioskodawca i Zainteresowana
1 powinni wykazać w wystawionych przez siebie fakturach.
W braku regulacji ustawowej w ocenie zainteresowanych uznać należy, że każde z
podatników powinno wykazać na swej fakturze taką część ceny netto sprzedaży i podatku
VAT, jaka wynika z proporcjonalnego udziału tego podatnika w prawie własności
Nieruchomości.
Kwestię tę dodatkowo komplikuje fakt, iż, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego,
Zainteresowana 1 jest samodzielną współwłaścicielką Nieruchomości w części ułamkowej 1
/4, natomiast pozostały udział 3/4 jest objęty wspólnością ustawową małżeńską pomiędzy
Zainteresowaną 1 i jej mężem, Wnioskodawcą.
Właściciele są małżeństwem, istnieje między nimi wspólność ustawowa. Właściciele nie
zawarli umów majątkowych małżeńskich w przedmiocie ustalenia innego niż domyślny
udziału w majątku wspólnym, nie żądali również sądowego ustalenia innych niż równe
udziałów w majątku wspólnym (małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym).
Oznacza to, że w analizowanym przypadku proporcjonalny udział każdego z podatników
określić można wyłącznie:
- w przypadku Wnioskodawcy poprzez stosowne pomnożenie części ułamkowych, w
których prawo własności Nieruchomości przypada na majątek wspólny Właścicieli (3
/4) oraz 1/2 (równy udział w majątku wspólnym) - to jest 3/4 * 1/2 = 3/8,
- w przypadku Zainteresowanej 1 poprzez dodanie do wyniku działania powyższego (3/8)
części ułamkowej, w jakiej prawo własności Nieruchomości przypada na majątek
osobisty Zainteresowanej 1 (1/4) - to jest 3/8 + 1/4 = 5/8.
Zatem Wnioskodawca i Zainteresowana 1 powinni wystawić faktury na kwoty stanowiące
odpowiednią część ceny netto sprzedaży i podatku VAT zgodnie z proporcjami:
Wnioskodawca - 3/8, Zainteresowana 1 - 5/8.
Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w
art. 86 ustawy VAT. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są
wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
mowa w art. 15 ustawy VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
kwotę podatku naliczonego.
Stosownie zaś do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego
stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
nabycia towarów i usług, dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub
wykonaniem usługi. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych
w fakturach z tytułu nabycia towarów i usług. Prawo odliczenia podatku naliczonego
uwarunkowane jest istnieniem - co do zasady - związku pomiędzy podatkiem naliczonym
a czynnością opodatkowaną. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn.
odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z
których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania
czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku
należnego. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
jest podstawowym i fundamentalnym prawem podatnika, wynikającym z samej
konstrukcji podatku od towarów i usług jako podatku od wartości dodanej.
Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 15.01.1998 r. w sprawie C-37/95, Belgische Staat
v. Ghent Coal Terminal NV stwierdził, że system odliczeń podatku oznacza całkowite
uwolnienie przedsiębiorcy od obciążeń z tytułu VAT zapłaconego lub należnego (do
zapłaty) w prowadzonej działalności gospodarczej. Wspólny system podatku od wartości
dodanej zapewnia, że jakakolwiek działalność gospodarcza, bez względu na jej cel oraz
rezultat, o ile sama podlega VAT, jest opodatkowana w sposób całkowicie neutralny.
Terminy, w których powstaje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego ustawodawca
określił w art. 86 ust. 10-13 ustawy VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy prawo do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu
za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika
towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1
prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a powstaje nie wcześniej niż w
rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
Stosownie zaś do art. 86 ust. 11 ustawy VAT, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty
podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę
podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów
rozliczeniowych.
Dodatkowo, aby możliwe było odliczenie VAT, nie może wystąpić żadna z przesłanek
określonych w art. 88 ustawy VAT. Przepis ten określa bowiem listę wyjątków, które
pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, należy stwierdzić, że w przypadku, gdyby uznane
zostało, że Właściciele będą w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży
Nieruchomości posiadali status podatników VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości
będzie podlegała opodatkowaniu VAT, wówczas Nabywca będzie miał prawo do odliczenia
VAT wynikającego z faktur wystawionych przez Właścicieli, zgodnie z zasadami opisanymi
wyżej.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika bowiem, że Nabywca będzie wykorzystywać
Nieruchomość do celów prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów
i usług.
W ocenie zainteresowanych w związku z tym, że nabyta w ramach transakcji
Nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności opodatkowanej, podatek od
towarów i usług naliczony w związku z nabyciem przedmiotu transakcji powinien podlegać
odliczeniu.
W takiej sytuacji spełnione zostaną warunki uprawniające do obniżenia kwoty podatku
należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji, jeśli odpowiedź na pytanie 1
będzie twierdząca (zostanie uznane, że Właściciele będą w ramach opisanej we wniosku
transakcji sprzedaży Nieruchomości posiadali status podatników VAT, a tym samym
sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT), to Właściciele będą
zobowiązani do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnicy VAT czynni zgodnie z
art. 96 ust. 1 ustawy VAT oraz do wystawienia faktur w celu udokumentowania sprzedaży
Nieruchomości z uwzględnieniem podatku VAT według obowiązujących zasad i stawek
(przy czym Wnioskodawca i Zainteresowana 1 powinni wystawić faktury na kwoty
stanowiące odpowiednią część ceny netto sprzedaży i podatku VAT zgodnie z proporcjami:
Wnioskodawca - 3/8, Zainteresowana 1 - 5/8), zaś Nabywcy - w świetle art. 86 ust. 1 i ust. 2
ustawy VAT - będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek
naliczony wykazany przez Właścicieli w fakturach sprzedaży.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania czy Właściciele
będą w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży Nieruchomości posiadali status
podatników podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie
podlegała opodatkowaniu VAT, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu
powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do
rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7
ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję
towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której
mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i
usług zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w
towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów.
Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2
/11.
Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221
ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.).
Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
współwłasnością łączną.
W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
pozostałych współwłaścicieli.
Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel
może zbyć swój udział.
Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964
r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich
(majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
majątek wspólny.
Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
używania lub pobierania z niej pożytków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
majątku wspólnego.
Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
rozumieniu przepisów ustawy.
Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego
we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki nr (...), Właściciele będą
podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Ich za podmioty
prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników
podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem
prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób
ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym
przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby
przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady,
a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału –
okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu
osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się
do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Z opisu sprawy wynika, że Właściciele zamierzają sprzedać Nieruchomość, stanowiącą
działkę nr (...), Nabywcy. Zainteresowana 1 jest samodzielną współwłaścicielką
Nieruchomości w części ułamkowej 1/4, natomiast pozostały udział 3/4 jest objęty
wspólnością ustawową małżeńską pomiędzy Właścicielami. Nieruchomość w przeszłości
należała do rodziny Zainteresowanej 1 i stanowiła część gospodarstwa rolnego.
Właściciele stali się właścicielami Nieruchomości w wyniku dziedziczenia i umowy
przekazania gospodarstwa rolnego (Zainteresowana 1 odziedziczyła udział 1/4 w
Nieruchomości, z kolei udział 3/4 był przedmiotem darowizny otrzymanej przez
małżonków do ich majątku wspólnego w ramach umowy przekazania gospodarstwa
rolnego, tzw. „przekazanie gospodarstwa za emeryturę”). Jak Państwo wskazali były to
czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Właściciele ww. działki prowadzą indywidualne gospodarstwo rolne, nie prowadzą
działalności gospodarczej i nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od
towarów i usług. Ponadto Właściciele nie dokonywali do tej pory i nie będą, do dnia
sprzedaży Nieruchomości dokonywali żadnych działań mających na celu zwiększenie
wartości Nieruchomości, takich jak:
a) przeprowadzanie podziału Nieruchomości,
b) uzbrojenie Nieruchomości w media,
c) występowanie o wydanie warunków zabudowy,
d) reklama Nieruchomości.
Właściciele nie oferowali również w sposób aktywny sprzedaży Nieruchomości. Jak
Państwo wskazali, Nabywca sam zgłosił się do Właścicieli z ofertą zakupu.
Jak Państwo wskazali, Zainteresowana 1 oraz Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości
nie wykorzystywali jej do tej pory gospodarczo poza wykorzystaniem do produkcji rolnej w
ramach indywidualnego gospodarstwa rolnego (czy to w ramach dzierżawy na rzecz
podmiotów trzecich - z wyjątkiem opisanej wyżej dzierżawy związanej z planowaną
sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy, czy też w ramach innego rodzaju działalności
gospodarczej).
Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy ustalić, czy planowana transakcja
sprzedaży przez Właścicieli działki nr (...) na rzecz Nabywcy będzie podlegała
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie Właściciele podejmą w
odniesieniu do działki nr (...), która jest przedmiotem planowanej sprzedaży, aby ustalić,
czy w odniesieniu do opisanej czynności, Właściciele będą spełniali przesłanki do
uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług.
Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września
2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż ww. działki
nr (...) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak
jest przesłanek, aby w związku ze sprzedażą Nieruchomości uznać Właścicieli za
podatników tego podatku.
Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o
podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży ww.
działki Właściciele będą działali w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust.
1 ustawy.
Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka aktywność Właścicieli, która wykracza
poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w działce
nr (...), będącej własnością Właścicieli. Właściciele nie podjęli również ciągu zdarzeń,
które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, bowiem nie
dokonywali do tej pory i nie będą, do dnia sprzedaży Nieruchomości, dokonywali
żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości, takich jak:
przeprowadzanie podziału Nieruchomości, uzbrojenie Nieruchomości w media,
występowanie o wydanie warunków zabudowy, reklama Nieruchomości. Działka nie
była i nie jest przez Właścicieli wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności
gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Właściciele stali się właścicielami
Nieruchomości w wyniku dziedziczenia i umowy przekazania gospodarstwa rolnego, a
po nabyciu Nieruchomości nie wykorzystywali jej do tej pory gospodarczo poza
wykorzystaniem do produkcji rolnej w ramach indywidualnego gospodarstwa rolnego.
Z wniosku wynika wprawdzie, że Właściciele i Nabywca zawarli w zwykłej formie
pisemnej umowę dzierżawy i w ramach jednego aktu notarialnego zawrą Nową Umowę
Dzierżawy i Umowę Przedwstępną obejmującą przedwstępną umowę sprzedaży
Nieruchomości. Jednak jak Państwo wskazali dzierżawa ma charakter czasowy,
incydentalny i ściśle związany z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości a
Właściciele nie oddaliby Nieruchomości w dzierżawę, gdyby nie było to konieczne z
uwagi na uwarunkowania związane z Przedsięwzięciem Nabywcy. Ponadto z opisu
sprawy wynika, że umowa dzierżawy zawarta jest na czas oznaczony, czynsz dzierżawy
w zryczałtowanej kwocie zostanie uzgodniony za cały okres dzierżawy oraz że system
zostanie wzniesiony, a następnie eksploatowany na nieruchomości po jej nabyciu przez
Nabywcę od Właścicieli, natomiast w okresie dzierżawy (tj. przed nabyciem prawa
własności Nieruchomości) Nabywca będzie prowadził prace przygotowawcze i
koncepcyjne.
Wszystko to oznacza, że sprzedawana przez Właścicieli działka nr (...)nie była i nie jest
dla nich źródłem uzyskiwania korzyści majątkowych i że Właściciele nie zaangażowali
środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie
obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-
180/10 i C-181/10, tj. Właściciele nie wykazali aktywności w przedmiocie zbycia
nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie
tego rodzaju obrotem.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
planowana przez Właścicieli sprzedaż działki nr (...) nie będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i
ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej
działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Właściciele nie
podejmą działań podobnych do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się
profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w
sprawach C-180/10 i C 181/10, tj. nie wykażą aktywności w przedmiocie zbycia prawa
własności działki nr (...) porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się
profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W konsekwencji, sprzedaż działki nr (...) nie będzie podlegała opodatkowaniu
podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w
związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie, zawarte w pytaniu nr 2 dotyczą uznania:
- czy Właściciele będą zobowiązani do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego jako
podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy VAT oraz do wystawienia faktur
w celu udokumentowania sprzedaży Nieruchomości z uwzględnieniem podatku VAT
według obowiązujących zasad i stawek,
- czy Nabywcy - w świetle art. 86 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT - będzie przysługiwało prawo
do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany przez Właścicieli w
fakturach sprzedaży.
Jednakże nie udziela się odpowiedzi na to pytanie, gdyż oczekiwali Państwo na nie
odpowiedzi wyłącznie w przypadku uznania przez Organ, że ww. sprzedaż Nieruchomości
(działki nr (...)) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
Państwa wniosku. Inne kwestie przedstawione w zdarzeniu przyszłym, bądź we własnym
stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1
Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.
Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W
zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile
rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W
związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku
postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego
organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w
sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym,
mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego,
uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację
indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd
dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w
odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia
przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują
się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
przez Zainteresowanego, który
jest stroną postępowania
(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami
administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),
albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na
platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie
naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej
oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami
skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.