W dniu 1 kwietnia 2025 r. wpłynął wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący skutków podatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości oraz ruchomości przez B Spółkę Akcyjną na rzecz A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawcy pytali, czy transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz czy będą mieli prawo do odliczenia VAT naliczonego. Organ podatkowy potwierdził, że transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, a także, że Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony oraz do zwrotu nadwyżki VAT. Interpretacja jest pozytywna, potwierdzając stanowisko wnioskodawców.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnydłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 1 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT (podatek od towarów i usług) oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT. Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowany będący stroną postępowania: A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania: B Spółka Akcyjna
Wnioskodawca B Spółka Akcyjna Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Sprzedawca” lub „Bank”) ma miejsce siedziby i zarządu na terytorium Polski oraz podlega w Polsce tzw. nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych. Sprzedawca jest bankiem krajowym, działającym na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2488 ze zm.). Bank prowadzi także działalność maklerską na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 722 ze zm.). Podstawowym przedmiotem działalności Banku jest świadczenie usług bankowych oraz konsultacyjno- doradczych w sprawach finansowych. Bank prowadzi działalność w zakresie obsługi klientów korporacyjnych, instytucjonalnych i detalicznych (...) na terenie całego kraju. Oferta Banku obejmuje m.in. produkty kredytowe, oszczędnościowe, a także inwestycyjne. Działalność ta polega głównie na wykonywaniu czynności bankowych, która jest zwolniona przedmiotowo od VAT. Sprzedawca ze względu na podejmowanie czynności opodatkowanych VAT w ramach pozostałej działalności jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny w Polsce i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny także na moment dokonania Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku. A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Nabywca”) prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych
związanych ze wznoszeniem budynków; 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych; 68.10.Z, Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek; 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na moment dokonania Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku. Sprzedawca oraz Nabywca (dalej łącznie: „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: „Ustawa o CIT (podatek dochodowy od osób prawnych)”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT. 2. Opis nieruchomości Sprzedawca jest właścicielem nieruchomości budynkowej, tj. jedenastokondygnacyjnego budynku o całkowitej powierzchni zabudowy (...) m², wzniesionego na Gruncie, funkcjonującego pod nazwą „C” (dalej: „Budynek”) oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej o powierzchni (...) m² stanowiącej działkę geodezyjną nr 1 w obrębie (...), identyfikator działki: (...) (dalej: „Grunt”), położonych w (...) , dla których Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Na Nieruchomości znajdują się także budowle i urządzenia budowlane traktowane jako budowle na potrzeby podatku od nieruchomości (dalej: „Budowle”). Budowle to: a) Nawierzchnia utwardzona (plac, komunikacja); b) Nawierzchnia utwardzona (chodnik); c) Nawierzchnia utwardzona (droga); d) Przyłącze wodociągowe; e) Przyłącze kanalizacji; f) Zewnętrzna instalacja kanalizacji; g) Przyłącze teletechniczne; h) Przyłącze elektroenergetyczne; i) Oświetlenie zewnętrzne; j) Przyłącze ciepła. Grunt wraz Budynkiem i Budowlami zwany jest dalej łącznie „Nieruchomością”. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedawcę nastąpiło w następujący sposób:
Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedawcę na potrzeby:
system klimatyzacyjny i wentylacyjny-sbp,
system ssp-sbp (...),
system bms-sbp (...),
system nagłaśniający-sbp,
system tv użytkowej (cctv)-sbp,
system kd-sbp (...),
system swin-sbp (...),
windy-sbp ((...) szt),
system master key - sbp,
system elektronicznego zabezpieczenia,
klimatyzator (...),
klimatyzator (...),
szafa klimatyzacji (...),
szafa klimatyzacji (...),
szafa klimatyzacji (...),
komora chłodnicza,
centrala telefoniczna (...),
centrala telefoniczna ebn,
klimatyzator mitsubishi,
zabudowa kuchenna,
recepcja zestaw mebli,
meble do kuchni,
meble kuchenne. Ruchomości nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej.
p) (...) - usługi serwisowe; q) (...) - usługi baz danych; r) (...) - usługi telekomunikacyjne; s) (...) - usługi telekomunikacyjne. Umowy serwisowe nie są przedmiotem transakcji i zostaną rozwiązane na zasadach opisanych poniżej w części dotyczącej Planowanej Transakcji, zaś Nabywca planuje zawrzeć umowy niezbędne do obsługi Budynku we własnym zakresie. Jednocześnie Sprzedawca zawarł szereg umów na świadczenie usług doradczych, prawnych, księgowych, PR, reklamowych i wiele innych niezbędnych do prowadzenia działalności podstawowej i działalności uzupełniających. Sprzedawca wykorzystywał (w szczątkowym zakresie nadal wykorzystuje) Nieruchomość także do działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Nieruchomości. Działalność ta była opodatkowana VAT. Sprzedawca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany na dzień Transakcji. Sprzedawca posiadał złożone przez najemców zabezpieczenia wykonania ich zobowiązań najemców na podstawie umów najmu - kaucje pieniężne. Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Sprzedawcy polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. 5. Umowa najmu Na dzień Transakcji Budynek jest wynajęty wyłącznie na potrzeby umiejscowienia na dachu masztu telekomunikacyjnego na rzecz (...) (dalej: „Najemca”) na podstawie umowy z dnia 13 stycznia 2010 r. następnie zmienionej aneksem z dnia 7 kwietnia 2020 r. (dalej „Umowa najmu”). Bank przyjął od Najemcy kaucję pieniężną wpłaconą przez Najemcę na rzecz Sprzedawcy, zabezpieczającą wykonanie zobowiązań Najemcy wynikających z Umowy najmu (dalej: „Zabezpieczenie”) w kwocie (...). W pozostałym zakresie Budynek nie jest aktualnie wynajęty, jak wyżej wskazano jest on wykorzystywany w niewielkiej części na potrzeby placówki Banku. 6. Działania w okresie przejściowym Okres przejściowy to okres od dnia zawarcia w dniu 21 marca 2025 r. umowy przedwstępnej dotyczącej Transakcji do dnia podpisania umowy przyrzeczonej obejmującej dokonanie Transakcji (dalej: „Okres przejściowy”). Wnioskodawcy postanowili by w tym okresie prowadzić w dobrej wierze rozmowy w celu uzgodnienia warunków najmu części powierzchni Budynku (części w której obecnie jest prowadzona placówka Banku). Umowa ma zostać zawarta na czas nieokreślony z 6 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Umowa ta nie jest przedmiotem Transakcji, a zamiarem Sprzedawcy i Nabywcy jest, aby weszła ona w życie, pod warunkiem dokonania Transakcji, od dnia jej dokonania. W Okresie przejściowym Sprzedawca zobowiązał się, bez uprzedniej pisemnej zgody Nabywcy, m.in. do nie zawierania nowych umów dotyczących korzystania z Nieruchomości lub jej części (w tym najmu lub dzierżawy) oraz nie zmieniać ani nie rozwiązywać ani nie odstępować od żadnych praw wynikających z takich umów.
W Okresie przejściowym Sprzedawca jest samodzielnie uprawniony zmienić którąkolwiek z zawartych Umów Serwisowych (umowy o świadczenie usług koniecznych w ramach eksploatacji i utrzymania Nieruchomości, zawarte w odniesieniu do Nieruchomości lub umowy na dostawy mediów do Nieruchomości). 7. Planowana Transakcja Transakcja (dalej „Transakcja”) będzie obejmować sprzedaż:
prawa użytkowania wieczystego gruntu;
własności Budynku;
własności Budowli i urządzeń budowlanych;
własności Ruchomości. Dokonanie Transakcji (zawarcie umowy przyrzeczonej) planowane jest do dnia 30 czerwca 2025 r. W ramach Transakcji zostaną wydane Nabywcy przynależności Nieruchomości (nie stanowiące odrębnego przedmiotu własności). Przedmiotem sprzedaży nie będą inne rzeczy ruchome niż Ruchomości. Pozostały majątek Banku nie jest przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji. Umowa najmu nie jest przedmiotem sprzedaży, Nabywca wstąpi w miejsce wynajmującego wraz z nabyciem Nieruchomości z mocy prawa (art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego). W związku z Transakcją i wstąpieniem przez Nabywcę w miejsce wynajmującego, Sprzedawca wyda Nabywcy Zabezpieczenie z obowiązkiem jego rozliczenia z Najemcą, wynikającym z wstąpienia w miejsce wynajmującego. Nabywca kupi Nieruchomość i wstąpi w Umowę najmu oraz ewentualnie inne umowy zawarte w Okresie przejściowym (nie jest planowane na moment składania wniosku zawarcie takich umów, ani nie są one negocjowane) i będzie uzyskiwał przychody z tej umowy oraz zamierza uzyskiwać przychody z umowy najmu, która wejdzie w życie (po nabyciu Nieruchomości) z Bankiem na potrzeby prowadzenia placówki Banku, które będą podlegać opodatkowaniu 23% stawką VAT. Nabywca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności innej niż opodatkowana VAT, w tym w szczególności działalności zwolnionej lub niepodlegającej VAT. Intencją Sprzedawcy i Nabywcy w ramach Transakcji było to, by korzyści i ciężary związane z Nieruchomością w całości przeszły na Nabywcę od dnia dokonania dostawy Nieruchomości (dalej „Dzień transakcji”). Wydanie Nieruchomości nastąpi nie później niż w Dniu Transakcji. Umowa zawiera szczegółowe postanowienia, które służą realizacji takiego podziału korzyści i ciężarów, przy uwzględnieniu tego, że Dzień transakcji będzie miał miejsce w trakcie okresów rozliczeniowych umówionych z dostawcami mediów i usługodawcami oraz najemcami. W szczególności:
c) Sprzedawca i Nabywca będą współpracować ze sobą w dobrej wierze przed i po Dniu transakcji w dążeniu do osiągnięcia porozumienia co do terminu rozwiązania Umów serwisowych oraz do zapewnienia, że nie wystąpi żadna przerwa w dostawie usług i mediów do Nieruchomości; 2) Sprzedawca powstrzyma się od wystawiania faktur i pobierania czynszu (jak również wszelkich innych płatności należnych na rzecz wynajmującego na podstawie Umowy najmu) za miesiąc w którym dojdzie do Transakcji i przeleje na rzecz Nabywcy wszelkie kwoty otrzymane od Najemcy (czy to przez pomyłkę czy z innego powodu) na poczet czynszu (jak również wszelkich innych płatności należnych na rzecz wynajmującego na podstawie Umowy najmu) za ten miesiąc. Nabywca będzie uprawniony do otrzymania czynszu (jak również wszelkich innych płatności należnych na rzecz wynajmującego na podstawie Umowy najmu) należnego za miesiąc w którym dojdzie do Transakcji. Nabywca wystawi odpowiednie faktury z tytułu wszystkich tych płatności należnych na podstawie Umowy najmu za miesiąc w którym dojdzie do Transakcji i pobierze wszystkie płatności należne na podstawie tych faktur od Najemcy; 3) rozliczenie przychodów pochodzących z czynszu należnego od Najemcy za miesiąc w którym dojdzie do Transakcji zostanie dokonane w taki sposób, że Nabywca wystawi Najemcy fakturę VAT w zakresie czynszu należnego na podstawie Umowy najmu za cały ten miesiąc i pobierze od Najemcy czynsz należny na podstawie Umowy najmu za cały miesiąc. Nabywca zapłaci Sprzedawcy wynagrodzenie za powstrzymanie się przez niego od pobierania czynszu za okres od pierwszego dnia kalendarzowego tego miesiąca do Dnia transakcji (z wyłączeniem tego dnia). Powyższa kwota zostanie powiększona o VAT. W Dniu transakcji Sprzedawca wystawi i doręczy Nabywcy odpowiednią fakturę VAT. Powyższe wynagrodzenie zostanie zapłacone w terminie 3 (trzech) dni roboczych od Dnia transakcji na rachunek Sprzedawcy oraz VAT na rachunek VAT Sprzedawcy; 4) w Dniu transakcji Nabywca zwróci Sprzedawcy na rachunek bankowy Sprzedawcy następujące kwoty: a) kwotę opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste Nieruchomości za okres od Dnia transakcji (włącznie) do końca 2025 roku, oraz b) kwotę podatku od nieruchomości z tytułu Nieruchomości zapłaconą za Sprzedawcę za okres przypadający po Dniu transakcji. Zamiarem Wnioskodawców jest zatem wypowiedzenie przez Sprzedawcę Umów serwisowych i zawarcie ich we własnym zakresie przez Nabywcę. Wyłącznie umowy o dostawę mediów mogą być kontynuowane po Dniu transakcji jedyne na powyżej wskazanych zasadach w zakresie niezbędnym dla utrzymania ciągłości dostaw mediów dla Nieruchomości w celu niezakłóconego jej używania. Nie jest zamiarem Wnioskodawców przenoszenie żadnych umów, praw i obowiązków innych niż wyżej opisane wynikające z wstąpienia z mocy prawa w miejsce wynajmującego. Jedynie, jeśli taki będzie wymóg jedynego dostępnego dostawcy (np. woda, ścieki, ciepło) może dojść do cesji umowy pomiędzy Sprzedawcą i Nabywcą, jako sposób zawarcia nowej umowy, przy czym taki sposób będzie niezależny od ich woli. Umowa nie zawiera innych niż opisane powyżej szczegółowych postanowień dotyczących przejścia ze Sprzedawcy na Nabywcę praw i obowiązków z Umów najmu – w tym zakresie zastosowanie będą miały ogólne przepisy prawa.
Sprzedawca w szczególności nie przeniesie na rzecz Nabywcy umowy ubezpieczenia (polisy) Nieruchomości, umów księgowych, doradczych oraz wszelkich innych umów dotyczących działalności Sprzedawcy. Nabywca nie przejmie w ramach Transakcji żadnych pracowników należących do Sprzedawcy, czy to z mocy prawa czy też na podstawie umów. W ramach Transakcji zostaną wydane Nabywcy standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży Nieruchomości (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. prac aranżacyjnych dla najemców oraz dokumentacja dotycząca Umów najmu oraz rozliczeń z nimi) niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości i wywiązywania się z obowiązków wynikających Umowy najmu, w które w miejsce wynajmującego wstąpi Nabywca, czy przepisów prawa (w tym budowlanego). Poza wyżej wskazanymi elementami przedmiotem Transakcji nie będą inne niż opisane powyżej składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności: a) należności oraz zobowiązania pieniężne; b) know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy; c) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy); d) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem ww. wskazanej dokumentacji dotyczącej przedmiotów Transakcji i dokumentów związanych z Umową najmu); e) zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umów najmu); f) środki pieniężne Sprzedawcy, czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy; g) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów (innych niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umowy najmu); h) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”) (nie będą przejmowani żadni pracownicy Sprzedawcy); i) prawa i obowiązki wynikające z postępowań sądowych w ramach sporu prawnego z byłymi najemcami. W celu kontynuacji Umowy najmu Nabywca jest zobowiązany co najmniej do: (1) zawarcia umowy ubezpieczenia Nieruchomości; (2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu; (3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego; (4) zapewnienia obsługi Nieruchomości, (5) zapewnienia finansowania obsługi najmu; (6) zawarcia we własnym zakresie umów serwisowych dla Nieruchomości. Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość zarówno do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, jak i do działalności zwolnionej (placówka Banku). Na moment dokonania Transakcji zarówno Sprzedawca, jak i Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Zawierając Transakcję Nabywca będzie działał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do swojej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT stawką podstawową. Sprzedawca (jako czynny zarejestrowany podatnik VAT) oraz Nabywca (jako czynny zarejestrowany podatnik VAT) w Umowie (przyrzeczonej) zawartej w formie aktu notarialnego zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w
art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2024 . poz. 361, ze zm.; dalej: „Ustawa o VAT”) dla dostawy Budynku i Budowli oraz ich części objętych umową. 8. Działalność Nabywcy Nabywca zamierza w przypadku uzyskania odpowiednich decyzji i pozwoleń rozebrać istniejący Budynek, wybudować w jego miejsce nowy oraz rozważa zmianę charakteru Nieruchomości, a następnie Nabywca zamierza przeznaczyć ją do sprzedaży lub oddania do używania (zależnie od sytuacji rynkowej) w całości lub w częściach. Wyłącznie w przypadku, gdy zgodnie z uzyskanymi decyzjami dopuszczalny zakres zamierzonych zmian nie będzie uzasadniał realizacji podstawowych zamierzeń Nabywcy, ten dopuszcza dokonanie modernizacji/remontu Budynku w ramach dzisiejszego sposobu jego wykorzystywania i prowadzenie działalności w zakresie najmu nieruchomości na cele biurowo-handlowe. Głównym celem Nabywcy jest rozbiórka i wybudowanie nowego obiektu i potencjalnie zmiana jego charakteru, by zmaksymalizować jego wartość rynkową, co potwierdzają m. in. zamówione i przeprowadzone przez niego w czasie trwających negocjacji warunków Transakcji prace analityczne i koncepcyjne. Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)
Uzasadnienie Uwagi wspólne: Określenie, czy sprzedaż Nieruchomości i Ruchomości w ramach planowanej Transakcji stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedawcy pozwala na potwierdzenie jego obowiązków w zakresie rozliczenia VAT należnego z tytułu dokonania dostawy towaru oraz sposobu zadeklarowania Transakcji wobec organów podatkowych (w pliku JPK) za właściwy okres rozliczeniowy oraz wystawienie stosownych faktur na rzecz Nabywcy. Jednocześnie, z punktu widzenia Nabywcy, potwierdzenie czy sprzedaż Nieruchomości i Ruchomości w ramach Transakcji stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT będzie potwierdzać jego prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, jaki zapłaci w ramach ceny Sprzedawcy, oraz brak obowiązku zapłaty podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych). Biorąc pod uwagę powyższe, każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego. W celu odpowiedzi na pytania Wnioskodawców zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy planowana Transakcja podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie była zwolniona od VAT. Ad. pytanie 1. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2024 poz. 361 ze zm. - dalej „Ustawy o VAT”): „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (...) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...)” Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”. Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów”. Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT: „Przepisów ustawy nie stosuje się do (...) transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Mając na uwadze powyższe przepisy, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej „ZCP”). Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż rozstrzyga o podleganiu opodatkowaniu VAT planowanej Transakcji, lub wyłączeniu jej spod opodatkowania VAT i rzutuje na odpowiedzi na kolejne pytania. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, niezbędne jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, a następnie dokonanie oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż stanowić będzie dostawę towarów (dostawa Nieruchomości i Ruchomości) opodatkowaną VAT. Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
samodzielnie realizujące te zadania”. W orzecznictwie podkreśla się, że podstawowym wymogiem uznania zbywanego majątku za ZCP jest to, aby majątek ten stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić jednocześnie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. W analizowanej sytuacji, zdaniem Wnioskodawców, nie dojdzie do sprzedaży ZCP. Udział wartości Nieruchomości i Ruchomości będących przedmiotem Transakcji stanowi mniej niż 1% majątku Sprzedawcy. Sprzedawca jest, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, bankiem krajowym prowadzącym działalność głównie bankową. Nieruchomość nie jest wyodrębniona w działalności Sprzedawcy ani w płaszczyźnie organizacyjnej, ani finansowej, ani funkcjonalnej. Nieruchomość była jednocześnie wykorzystywana na własne cele (obecnie to placówka bankowa umiejscowiona w Nieruchomości) oraz na potrzeby wynajmu powierzchni biurowej. Do Nieruchomości nie są przypisani żadni pracownicy, żadni pracownicy także nie przejdą na Nabywcę w ramach zakładu pracy (z mocy ustawy) ani na mocy podpisywanych umów związanych z Transakcją. Nieruchomość nie jest także wyodrębniona w strukturach Sprzedawcy jako oddział, wydział, itp. Nieruchomość nie realizuje także odrębnych od innej działalności Sprzedającego funkcji, bowiem jest tylko jedną z Nieruchomości, które posiada Sprzedający i które wykorzystuje na własne cele i cele wynajmu. Zgodnie z utrwaloną i jednolitą linią orzeczniczą, ZCP musi jako takie funkcjonować u sprzedającego, zaś z taką sytuacją nie mamy do czynienia w przedmiotowym przypadku. Kolejnym krokiem jest zatem ocena, czy przedmiotem transakcji nie jest przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa" dla celów tej ustawy. W związku z tym w praktyce orzeczniczej jest jednolicie i powszechnie akceptowane, że także dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2023 poz. 1610 ze zm. - dalej „KC”). Zgodnie z tym przepisem: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
nie jest tylko prostą sumą jego składników, ale o przedsiębiorstwie możemy mówić wyłącznie jeśli składniki te są zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz zaakcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy administracyjne. Jak słusznie podkreślił NSA w wyroku z 13 grudnia 2022 r. (III FSK 1346/21), czynnikiem „konstytuującym” przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa, jako pewną całość (zespół). Występowanie elementu organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, gdyż ten ostatni jest przedmiotem organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo. Ważne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55(1) KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55(1) KC. Niemniej przedmiotowe składniki, aby mogły zostać uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) KC (a co za tym idzie, Ustawy o VAT) muszą spełniać kluczowy warunek tj. stanowić „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. W tym także być wystarczające do jej prowadzenia bez dodatkowego zaangażowania środków nabywcy. Potwierdza to art. 55(2) KC, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”. Jednocześnie jednak, pojęcie „przedsiębiorstwo” na gruncie regulacji Ustawy o VAT charakteryzuje się pewną autonomią pojęciową, wynikającą z faktu, iż przepisy dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej „Dyrektywa VAT”) pozwalają państwom członkowskim na wyłączenie, z zakresu znaczeniowego pojęcia dostawy towarów, transakcji polegających na przeniesieniu całości lub części majątku. Dyrektywa VAT nie posługuje się zatem pojęciem „przedsiębiorstwa”, lecz pojęciem „całości lub części majątku”. Zgodnie z art. 19 Dyrektywy VAT: „W przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.” Oznacza to, że art. 19 Dyrektywy VAT daje prawo ustawodawcom krajowym do wyłączenia wybranych przez tych ustawodawców transakcji obejmujących całość lub część majątku. Polski ustawodawca, korzystając z tego uprawnienia, zdecydował się posłużyć pojęciem ZCP (zdefiniowanym w Ustawie o VAT) oraz pojęcie przedsiębiorstwa (zdefiniowanym w KC). Mając na uwadze powyższe uwagi w zakresie ZCP, kluczowa jest zatem definicja przedsiębiorstwa zawarta w KC dla oceny czy mamy do czynienia z czynnością wyłączoną z podlegania opodatkowaniu VAT. Z tej definicji (oraz orzecznictwa do niej) wynika, że przedsiębiorstwo musi zawierać wszystkie składniki niezbędne do prowadzenia dotychczasowej działalności. Innymi słowy, nabywca przedsiębiorstwa może kontynuować
prowadzenie przedsiębiorstwa bez podejmowania dodatkowych działań i zamierza je kontynuować. W analizowanym przypadku jest inaczej. Po pierwsze Transakcja dotyczy mniej niż 1% wartości majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego. Po drugie Nieruchomość nie realizuje wydzielonych celów gospodarczych z całości działalności Sprzedającego. Po trzecie przedmiotem Transakcji nie są wszystkie składniki niezbędne do kontynuowania prowadzenia przedsiębiorstwa bez podejmowania dodatkowych działań. Umowa nie zawiera innych niż wskazane w opisie zdarzenia przyszłego (ustalenia w zakresie momentu przejścia korzyści i ciężarów związanych z przedmiotem Transakcji) szczegółowych postanowień dotyczących przejścia z Sprzedawcy na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z Umowy najmu - w tym zakresie zastosowanie będą miały ogólne przepisy prawa. Sprzedawca nie przenosi na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji żadnych umów, w tym w szczególności umowy ubezpieczenia (polisy) nieruchomości, umowy o zarządzanie czy administrowanie Nieruchomością, umów serwisowych dla obsługi Nieruchomości i urządzeń w niej zainstalowanych, umów o świadczenie usług księgowych i umów stałej obsługi prawnej, i innych umów. Przedmiotem Transakcji nie będą: a) należności oraz zobowiązania pieniężne; b) know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy; c) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy); d) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości i dokumentów związanych z Umową najmu); e) zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umowy najmu); f) środki pieniężne Sprzedawcy, czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy; g) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych; h) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23(1) Kodeksu Pracy. Nabywca w celu kontynuacji najmu jest zobowiązany co najmniej do: (1) zawarcia umowy ubezpieczenia; (2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu; (3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego; (4) finansowania działalności związanej z najmem z własnych zasobów; (5) zawarcia we własnym zakresie umów serwisowych dla Nieruchomości. Powyższe przesądza, zdaniem Wnioskodawców, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT. Jak zauważył Dyrektor KIS w interpretacji z 20 sierpnia 2021 r., (0114-KDIP1- 1.4012.353.2021.3.MM): „składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy”. Ponadto w zbywanym majątku, by traktować je jako przedsiębiorstwo zachowane muszą być funkcjonalne związki po między poszczególnymi składnikami oraz zbiór ten musi być kompletny, w tym znaczeniu, że jest
wystarczający do kontynuowania określonej działalności gospodarczej, bez podejmowania dodatkowych czynności przez Nabywcę. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer wszystkich niezbędnych do kontynuowania działalności elementów, np. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo, środki pieniężne niezbędne do zapewnienia płynności finansowej, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności oraz zobowiązania zbywcy, umowy z dostawcami usług gwarantujące dalsze funkcjonowanie w dotychczasowej formie, wymagane dla prawidłowego wykonywania umowy najmu ubezpieczenie Nieruchomości, które Nabywca musi zawrzeć we własnym zakresie. W analizowanej sytuacji Nabywca dla kontynuowania działalności w zakresie najmu, zgodnie z Umową najmu będzie musiał wykorzystać własne zasoby oraz podjąć określone działania. To powoduje, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa. Należy podkreślić, „element ludzki” w zakresie świadczenia usług najmu komercyjnego jest kluczowy, zaś sama Nieruchomość jest jedynie aktywem, na bazie którego możliwe jest świadczenie tego rodzaju usług. Kwestie zarządzania Nieruchomością oraz Umową najmu Nabywca będzie musiał samodzielnie zorganizować, w szczególności zawrzeć nowe umowy najmu. Dodatkowo musi poczynić znaczne nakłady na Budynek, by w ogóle móc go wynająć w sposób uzasadniony ekonomicznie. Podobnie wspomniane już ubezpieczenie oraz finansowanie tej działalności. To również wskazuje, że przedmiotem Transakcji nie było przedsiębiorstwo. W tym miejscu należy wskazać, że Minister Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. opublikował objaśnienia podatkowe "Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych" (dalej jako: "Objaśnienia"), które to mają służyć zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. Z treści Objaśnień wynika, że jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT. Takie okoliczności występują, gdy: a) istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz b) istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Wskazać należy, że kontynuowanie działalności Sprzedawcy w ogóle nie wchodzi nie jest możliwe, prowadzi on bowiem działalność jako bank krajowy, zaś Nabywca takim bankiem nie jest. Nawet jeśli ograniczyć tę kontynuację do samej Nieruchomości, to trzeba wziąć pod uwagę jej szczątkowy - z punktu widzenia stopnia komercjalizacji budynku - charakter. Z całej Nieruchomości przedmiotem najmu jest jedynie fragment dachu (pod maszt telekomunikacyjny), a poza tym jedynie niewielka część Nieruchomości (ok. 2,5% jej powierzchni użytkowej) jest wykorzystywana na własne cele (a zamiarem Sprzedawcy i Nabywcy jest objęcie tej powierzchni po Transakcji umową najmu do czasu spełnienia warunków niezbędnych dla realizacji podstawowych zamierzeń Nabywcy). Dodatkowo z punktu widzenia Nabywcy, z jakiego powinno oceniać się zamiar kontynuacji działalności, wynajem Nieruchomości nie jest podstawowym zamiarem Nabywcy. Zamierza on rozebrać istniejący budynek i wybudować nowy oraz rozważa zmianę charakter budynku na podstawie decyzji i pozwoleń, które zamierza uzyskać oraz zamierza przeznaczyć go do sprzedaży lub oddania do używania (zależnie od sytuacji rynkowej) w całości lub w częściach. Dopiero w braku możliwości realizacji celu podstawowego dopuszcza jego wykorzystanie zgodnie z dotychczasowym sposobem, co
jednak wymaga poniesienia znaczących nakładów na remont i modernizację budynku do aktualnych standardów. Nawet kontynuacja działalności Sprzedawcy w aktualnym stanie budynku (po upływie zamierzonej do zawarcia krótkoterminowej umowy najmu) nie jest planowana w dłuższym okresie. Minister Finansów w objaśnieniach stwierdził ponadto, że celem weryfikacji istnienia faktycznej możliwości kontynuowania działalności przy użyciu składników majątkowych wchodzących w skład Transakcji należy ustalić czy na nabywcę przenoszone są wszystkie wskazane poniżej elementy: a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; b) umowy o zarządzanie nieruchomością; c) umowy zarządzania aktywami; d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Jak zostało to przedstawione w opisie stanu faktycznego, przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania dłużnego (brak takich), a także środki pieniężne Sprzedawcy związane z przenoszonym majątkiem nie będą przekazywane Nabywcy przez Sprzedawcę. Umowa o zarządzenie, podobnie jak inne umowy serwisowe i o dostawę mediów mają zostać rozwiązane i nie przejdą na Nabywcę. Ponadto, Minister Finansów zwraca uwagę, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”. Przenosząc powyższe rozważania na grunt przypadku opisanego we wniosku stwierdzić należy, że Nabywca z racji tego, że w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione środki pieniężne związane z Nieruchomością, zmuszony będzie do angażowania swoich własnych środków oraz podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki Transakcji. O ile zatem Nabywca nawet planowałby kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez Sprzedawcę, to nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania działalności przez Nabywcę bez podjęcia dodatkowych działań - m.in. poniesienia znacznych nakładów na remont Nieruchomości, zatrudnienia nowych osób posiadających określone kompetencje do bieżącej obsługi najmu Nieruchomości i zarządzania Nieruchomością, lub zawarcia umów w tym zakresie. Przenoszone na Nabywcę w ramach Transakcji Ruchomości są ściśle związane z Nieruchomością i stanowią jej wyposażenie. Po jej zbyciu Nieruchomości nie byłby one przydatne dla Sprzedawcy, który musiałby ponieść dodatkowe koszty ich usunięcia lub utylizacji. Z tych też względów, stanowią one przedmiot Transakcji wraz z Nieruchomością, a ich nabycie nie ma celu samo w sobie. Brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz Ruchomościami niezbędnymi do jej funkcjonowania oraz pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, znajduje potwierdzenie w następujących interpretacjach indywidualnych: a) interpretacja indywidualna z dnia 20 listopada 2019 r. (nr 0114-KDIP1- 1.4012.444.2019.3.EW),
b) interpretacja indywidualna z dnia 10 stycznia 2019 r. (nr 0114-KDIP1- 1.4012.722.2018.3.RR), c) interpretacja indywidualna z dnia 3 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3. MM), d) interpretacja indywidualna z dnia 10 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP4- 3.4012.322.2021.2.IG), e) interpretacja indywidualna z dnia 19 września 2024 r. (nr 0111-KDIB3- 1.4012.322.2024.3.KO). Podsumowując, nie można uznać, iż przedmiotem sprzedaży przez Sprzedawcę i przedmiotem nabycia przez Nabywcę jest zespół składników majątkowych charakteryzujący się więzią o charakterze organizacyjnym i kompletny (wystarczający do kontynuacji działalności bez podejmowania dodatkowych czynności przez Nabywcę), co jest warunkiem uznania tych składników za przedsiębiorstwo. Nie ma zatem podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przez Sprzedawcę przedsiębiorstwa. Jak wyżej wykazano, Nieruchomość wraz z Ruchomościami nie będzie stanowiła także zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości i Ruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż Nieruchomości i Ruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Ad. pytanie 2 Jak wskazano powyżej, Transakcja stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Miejscem opodatkowania Transakcji jest Polska (art. 22 ust. 1 pkt 3). Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.” Stawka VAT właściwa dla opodatkowania Nieruchomości determinuje stawkę VAT właściwą dla opodatkowania gruntu, na którym wzniesiony jest Budynek podwyższając podstawę opodatkowania dostawy Budynku. W Ustawie o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT. Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Wnioskodawców, należy przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od opodatkowania VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (...) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”. Sprzedawca wykorzystuje Nieruchomość także do świadczenia usług najmu opodatkowanych 23 proc. stawką VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miał zatem zastosowania, brak bowiem wyłącznego wykorzystania Nieruchomości do czynności zwolnionych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (...) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”
Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”. W powyższym zakresie należy wskazać, że Transakcja dotyczyć będzie Nieruchomości, w przypadku której od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jak zostało wykazane w opisie stanu faktycznego: (i) od nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę upłynął okres przekraczający 2 lata (ponad 25 lat), (ii) nie ponoszono (ani nie będą one ponoszone przed Transakcją) wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej, w tym w szczególności w okresie ostatnich dwóch lat przed Transakcją. Ponadto, Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT w postaci najmu powierzchni biurowo- handlowej na podstawie Umów najmu (działalność ta podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych) oraz na własne cele (działalność w przeważającej mierze zwolniona od VAT). W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości powinno mieć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z możliwością wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT (i niekorzystającą ze zwolnienia od VAT), w związku z rezygnacją przez Wnioskodawców ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Ad. pytanie 3 Jak wykazano powyżej, Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT. Dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona od VAT, w związku z rezygnacją ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Dostawa Ruchomości, które jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych, będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT w przypadku dokonania jej przez Sprzedawcę (zarejestrowanego podatnika VAT czynnego). Oznacza to, że przy dostawie Nieruchomości i Ruchomości w ramach Transakcji nie będą miały miejsca okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT: „Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”. Wnioskodawcy podkreślają, że na dzień Transakcji, Sprzedawca i Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, a zatem nie znajdzie zastosowania ograniczenie zawarte w art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT: „Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.” Zdaniem Wnioskodawców, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o pełnym prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość i Ruchomości będące przedmiotem Transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.” Zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT: „W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.” Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu. Jak wskazano wcześniej:
Wnioskodawcy będą na moment Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
Wnioskodawcy zrezygnują ze zwolnienia od VAT;
Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość w działalności podlegającej opodatkowaniu VAT. Oznacza to, że po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jego faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał:
pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, oraz
pełne prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny. Art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa stanowi, że Interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Kwestia dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia. Nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2024 r. poz. 361 ze zm. Wskazuję, że aktualna treść ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny znajduje się w Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w
odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji). Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego / Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”. Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14c i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili