W dniu 21 lutego 2025 r. wpłynął wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący skutków podatkowych transakcji zakupu niezabudowanej nieruchomości przez A. Sp. z o.o. od małżeństwa B.B. i C.C., którzy są polskimi rezydentami podatkowymi, ale nie prowadzą działalności gospodarczej ani nie są czynnymi podatnikami VAT. Wnioskodawca zamierza nabyć działkę o powierzchni 0,4662 ha, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę usługową. Organ podatkowy potwierdził, że dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz że Kupujący będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego. Interpretacja jest pozytywna, potwierdzając stanowisko wnioskodawcy.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 21 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem Zainteresowany będący stroną postępowania: - A. Sp. z o.o. Zainteresowani niebędący stroną postępowania: - B.B. - C.C.
Spółka A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Wnioskodawca”, „Kupujący”, lub „Spółka”) z siedzibą w (...), przy ul. (...), (...), REGON: (...), NIP: (...), wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (Krajowy Rejestr Sądowy) (...), jest polskim rezydentem dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych. Spółka jest również czynnym podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług). Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, jak również działalność związana z obsługą rynku nieruchomości. Kupujący to butikowa firma deweloperska, działająca w dwóch segmentach: magazynowym oraz mieszkaniowym. W ramach segmentu magazynowego buduje w (...) i najbliższej okolicy obiekty skierowane do małych i średnich firm. W segmencie mieszkaniowym specjalizuje się w realizowaniu wysokiej jakości, kameralnych osiedli w zabudowie bliźniaczej i szeregowej. W najbliższym czasie planuje poszerzenie działalności o zabudowę wielorodzinną. Spółka zamierza nabyć od Sprzedającego niezabudowaną nieruchomość o powierzchni 0,4662 ha oznaczoną numerem 1/2, położoną w (...), gminie (...), która ma zostać wyodrębniona z nieruchomości objętych księgą wieczystą nr (...) prowadzonej przez Sąd
Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej jako: „Nieruchomość” lub „Nieruchomość Przyszła”), by zbudować na niej lokale użytkowe na sprzedaż lub na wynajem. Małżeństwo B.B. i C.C. (dalej jako „Sprzedający”), są polskimi rezydentami podatkowymi. Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej, ani nie są wspólnikami w spółkach cywilnych ani osobowych, nie są również czynnymi podatnikami VAT. Sprzedający pozostają we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Ponadto na sąsiednich działkach A. Sp. z o.o. zamierza wybudować budynek magazynowo- biurowy, a nabycie Nieruchomości jest niezbędne do zrealizowania budynku o wymaganej powierzchni. Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedających W dniu 24 września 1984 r. Sprzedający, na prawach wspólności ustawowej, nabyli na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego [Rep. (...)], własność gospodarstwa rolnego, składającego się na dzień przekazania z: a) działek gruntu o nr: 2, 3, 4, 5, 6 o łącznej powierzchni 3 ha 33 ary, położonych we (...), b) działki nr 7 przy ul. (...) obręb (...) położonej na terenie miasta (...) w dzielnicy (...), nr jednostki rejestrowej (...), o powierzchni 8086 m kwadratowych, c) działek 8 i 9 o łącznej powierzchni 2 ha 66 arów położonych we Wsi (...) gminy (...) (Obecnie działki te ujawnione są w dziale I-O księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (...). Działka 9 odpowiada obecnym działkom ewidencyjnym o numerach: 1/1 o powierzchni 0,4798 ha, 1/2 o powierzchni 0,4662 ha oraz 1/3 o powierzchni 0,1355 ha). Przekazanie gospodarstwa rolnego nastąpiło w związku z przejściem rodziców C.C. - D.D. i jego żony E.E., na emeryturę i zaprzestaniem prowadzenia przez nich działalności rolniczej. Przeznaczenie i sposób korzystania z nieruchomości Wszystkie nabyte przez Sprzedających, ww. działki były działkami rolnymi (grunty orne). Przedmiotową działkę (wraz z pozostałymi, wchodzącymi w skład przekazanego gospodarstwa rolnego) Sprzedający otrzymali w celu kontynuowania prowadzenia działalności rolniczej po rodzicach C.C. Przez ostatnie lata Nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. 21 listopada 2017 roku Sprzedający, zawarli umowę dzierżawy na rzecz swojej córki F. F. w celu zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej w myśl ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników. Dzierżawa ma nieodpłatny charakter. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (...), zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia 26 maja 2022 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (...) dla części obrębu (...) i (...) - etap I ((...)), Nieruchomość położona jest na terenie o przeznaczeniu podstawowym: symbol planu 1 U - tereny zabudowy usługowej; położona jest przy drodze zbiorczej o symbolu w planie 1 KDZ; położona jest przy drodze dojazdowej o symbolu w planie (...). Wnioskodawca ani Sprzedający nie brali jakiegokolwiek udziału w opracowaniu powołanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w szczególności nie składali żadnych wniosków o zmianę przeznaczenia działki gruntu, której dotyczy zdarzenie przyszłe. Zawarcie umowy przedwstępnej W dniu 28 sierpnia 2023 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę kupna (Akt notarialny Rep. A nr (...)) ze Sprzedającymi (dalej jako „Umowa Przedwstępna”). Na mocy ww. umowy Sprzedający zobowiązali się do sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy części niezabudowanej nieruchomości położonej w (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...), objętej księgą wieczystą (...), tj. Nieruchomości, w terminie do 30 sierpnia 2024 r. Umowa przyrzeczona zostanie podpisana o ile ziszczą się warunki opisane w umowie przedwstępnej, to jest m.in.: 1) uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości Przyszłej planowanej Inwestycji, 2) uzyskanie przez Kupującego: a) warunków przyłączenia Nieruchomości Przyszłej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, do sieci infrastruktury technicznej (to jest sieci: wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, energetycznej oraz teletechnicznej) niezbędnych do ich normalnego funkcjonowania oraz pozwalających na zrealizowanie Inwestycji, bez konieczności ponoszenia przez Kupującego znaczących nakładów; b) zgody na poszerzenie zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość Przyszłą oraz zgody na zjazd na Nieruchomość Przyszłą, bez konieczności ponoszenia przez Kupującego znaczących nakładów, 3) Sprzedający do 15 sierpnia 2024 r. dokonają podziału geodezyjnego nieruchomości, w wyniku którego powstanie działka o numerze 1/2 o obszarze 0,4662 ha, tj. w wyniku której powstanie Nieruchomość, 4) zawarcie przez Wnioskodawcę przedwstępnej umowy sprzedaży, której przedmiotem będzie część niezabudowanej nieruchomości położonej w (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...), w obrębie ewidencyjnym (...), stanowiącej działki ewidencyjne numer 10 oraz 11. Warunki opisane w umowie przedwstępnej zostały zastrzeżone na korzyść Wnioskodawcy, co oznacza, że Wnioskodawca ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek, albo żadnego z ww. warunków. Ponadto Sprzedający zobowiązali się przedłożyć przy zawarciu umowy przyrzeczonej: 1) wypis z rejestru gruntów dotyczący wszystkich działek powstałych z podziału nieruchomości, wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, 2) ostateczną decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości, 3) zaświadczenie o przeznaczeniu Nieruchomości Przyszłej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku takiego planu dla terenu, na którym położona jest nieruchomość, 4) zaświadczenie stwierdzające, czy Nieruchomość Przyszła położona jest na obszarze przewidzianym uchwałą rady gminy podjętą na podstawie art. 8 ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. Poz. 1777) jako obszar rewitalizacji, dla którego ustanowione zostało prawo pierwokupu nieruchomości położonych na tym obszarze, 5) zaświadczenie czy Nieruchomość Przyszła objęta jest uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją właściwego starosty wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów. Wnioskodawca natomiast zobowiązał się zapłacić Sprzedającym, zadatek w terminie do 31 sierpnia 2023 r. Cenę sprzedaży pomniejszoną o zadatek Kupujący zobowiązał się zapłacić Sprzedającym w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Ponadto, w umowie przedwstępnej zastrzeżono, że od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Wnioskodawcy przysługuje prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji, a także do wejścia na teren nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość Przyszła wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Sprzedający zobowiązali się do udzielenia na żądanie Wnioskodawcy pełnomocnictw koniecznych do uzyskania wyżej wymienionych uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji. Strony uzgodniły, że Wnioskodawca od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej nie ma prawa dokonywania jakichkolwiek zmian na terenie Nieruchomości, podejmowania czynności prowadzących do pogorszenia jej stanu, jak również do rozpoczęcia i prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych oraz wstępu na Nieruchomość Przyszłą w innym celu niż w zakresie niezbędnych do przeprowadzenia oględzin bądź pomiarów, potrzebnych dla uzyskania zezwoleń lub uzgodnień niezbędnych dla planowanej Inwestycji. Pełnomocnictwo W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielili przedstawicielom Wnioskodawcy pełnomocnictwa (pełnomocnictwo udzielono w Umowie Przedwstępnej), które obejmowało swym zakresem: Pełnomocnictwo z 28 sierpnia 2023 r.: a) umocowanie do występowania o wydanie, uzyskiwanie i odbiór zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: b) wypisów z rejestru gruntów, wypisów z rejestru i kartoteki budynków i lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych; c) wszelkich urzędowych dokumentów, stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; d) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości; e) reprezentowanie Sprzedających w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości, przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, podmiotami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedającej i jej małżonka wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, - pełnomocnictwo to upoważnia do udzielania dalszych pełnomocnictw w ramach tego umocowania. Każdy z pełnomocników może działać samodzielnie. Kupujący powiadomi Sprzedających i przekaże kopie wszelkich dokumentów, które uzyskał, dotyczących tej Nieruchomości. Udzielone Pełnomocnictwo nie upoważniało pełnomocnika do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu i na rzecz Sprzedających. Okoliczności zawarcia Umowy Przedwstępnej Wnioskodawca zgłosił się do Agenta (tj. podmiotu innego niż Sprzedający), który dał ogłoszenie sprzedaży Nieruchomości i w ten sposób doszło do nawiązania kontaktu ze Sprzedającymi Nieruchomość. Kupujący nie znają treści umowy łączącej Sprzedających z Agentem. Ponadto niezależnie od tego Sprzedający ustawili na Nieruchomości baner z ogłoszeniem sprzedaży Nieruchomości. Czynności podjęte przez Sprzedających w trakcie trwania Umowy Przedwstępnej W trakcie trwania Umowy Przedwstępnej, na wniosek i zgodnie z postanowieniami umowy, Sprzedający uzyskali Decyzję Wójta Gminy (...) Nr (...) z 6 grudnia 2023 r. Decyzja ta zatwierdziła projekt podziału nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 1/1, położonej w obrębie (...), gmina (...) na działki: 1/2 o powierzchni 0,4662 ha oraz 1/3 o powierzchni 0,1355 ha. Ponadto w wyżej wskazanej decyzji potwierdzone zostało, iż podział ten jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (...) zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (...) Nr (...) z 26 maja 2022 r. ((...)). Wszelkie czynności podjęte w trakcie trwania Umowy Przedwstępnej, a zmierzające do podziału geodezyjnego działki nr 1/1 na działki 1/2 i 1/3, jak również zmierzające do uzyskania warunków przyłączenia do mediów, a także uzyskania pozwolenia na budowę były podejmowane z inicjatywy i na koszt Wnioskodawcy. To przedstawiciele Kupującego podejmowali wszelkie niezbędne czynności urzędowe. Kupujący angażował własne środki finansowe w celu osiągnięcia rezultatu jakim ma być wybudowanie budynku magazynowo-biurowego. Sprzedający nie podejmowali z własnej inicjatywy, żadnych czynności zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości. W celu dokonania sprzedaży gruntów Sprzedający nie angażowali żadnych środków oraz nie wykazywali żadnej aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości. Aktywność Sprzedających ograniczała się do podpisywania stosownych wniosków (np. o podział nieruchomości) - zawsze na żądanie Kupującego i odbioru korespondencji w tym przedmiocie. Pozostałe transakcje, których stroną byli Sprzedający Około 20 lat temu Sprzedający sprzedali Wójtowi Gminy (...) działkę na cele budowy przez gminę przedszkola wraz z boiskiem. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną nr 12 - Rep. A nr (...) z dnia 22 listopada 2006 roku. Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości na rzecz G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) - Rep. (...) z dnia 28 września 2007 roku. Deweloper planował wybudowanie osiedla mieszkalnego. Odszkodowanie za prawo własności nieruchomości położonej w powiecie piaseczyńskim [wywłaszczenie pod budowę trasy ekspresowej (...)], gminie (...), obrębie (...) oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1/1 na mocy Decyzji Wojewody (...) Nr (...) z dnia 6 sierpnia 2020 roku. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną nr 13 - Rep. A nr (...) z 13 kwietnia 2021 roku. W ramach tej umowy Sprzedający udzielili stronie kupującej pełnomocnictwa m.in. do dysponowania przedmiotową Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany, uzyskania pozwolenia na budowę Inwestycji, składania i cofania wniosków, uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy. Do powyższej umowy sporządzono: 1) aneks nr 1 - Rep. A nr (...) z 13 grudnia 2022 roku, mocą którego zmieniono treść przedwstępnej umowy sprzedaży uzupełniając ją o informację, iż zgodnie z uzyskaną interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (0114-KDIP1-1.4012.444.2021.1. RR). Sprzedający są podatnikami podatku od towarów i usług w zakresie związanym ze sprzedażą działki 13, zmieniona została również cena przedmiotu umowy przedwstępnej. 2) aneks nr 2 do przedwstępnej umowy sprzedaży - Rep. A nr (...) z 31 maja 2023 roku. Ustanowiono nowy termin końcowy zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przedłużając go do 31 grudnia 2023 r. Dodano zapis o waloryzacji ceny wedle stawki 8% w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej po terminie 30 czerwca 2023 r. W wyniku realizacji powyższej umowy przedwstępnej zawarta została umowa sprzedaży wierzytelności z przejęciem długu i umowa sprzedaży na rzecz H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) - Rep. A nr (...) z 21 grudnia 2023 r. Mocą wskazanego aktu notarialnego nastąpiła cesja wierzytelności oraz sprzedaż działki gruntu o numerze ewidencyjnym 13. Sprzedający zarejestrowali się do VAT na potrzeby sprzedaży działki gruntu nr 13 w 2023 r., jednakże nastąpiło to wyłącznie z powodu otrzymania interpretacji indywidualnej, w której organ uznał ich za podatników na potrzeby ww. transakcji.
Działka nr 1/2 była wykorzystywana przez Sprzedających w ramach działalności rolniczej. Sprzedający, jako rolnicy ryczałtowi byli zwolnieni z podatku VAT i na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego nie rejestrowali się w urzędzie skarbowym jako czynni podatnicy VAT. Produkty rolne były wykorzystywane częściowo na własne potrzeby (konsumpcja), a częściowo przeznaczone na sprzedaż. Sprzedaż produktów rolnych nie była opodatkowana podatkiem VAT. Sprzedający sprzedawali płody rolne na giełdzie (...), a wcześniej przed powstaniem giełdy w spółdzielni ogrodniczej w (...) (lata 80). Na obecną chwilę działka nr (...) jest przedmiotem umowy dzierżawy z córką F. F. Umowa zostanie rozwiązana przed zawarciem umowy sprzedaży z Kupującym. Po dokonaniu transakcji zakupu Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych w ramach przedsiębiorstwa Spółki. W związku ze sprzedażą nieruchomości w grudniu 2023 r. Sprzedający uzyskali interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 sierpnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.444.2021.1.RR, w której organ wskazał, że transakcja sprzedaży nieruchomości podlega podatkowi VAT, a także interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 września 2024 roku, nr 0114-KDIP1- 1.4012.452.2024.2.EW dla B.B. oraz z dnia 12 września 2024 r., nr 0114-KDIP1- 1.4012.454.2024.2.EW dla C.C. W obu wydanych interpretacjach indywidualnych odnoszących się do opisywanego zdarzenia przyszłego Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez B.B. oraz C.C. będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT. Pytania 1) Czy mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe, dostawa Nieruchomości w ramach opisanej transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT? 2) Czy Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji? Państwa stanowisko w sprawie W zakresie pytania nr 1 Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W zakresie pytania nr 2 Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku należnego z tytułu dokonanej transakcji. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców W zakresie pytania nr 1
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) zwanej dalej ustawą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 2 pkt 22 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Natomiast zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 146aa ustawy o VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 proc. W związku z tym, co do zasady, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23 proc. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny. Obejmuje pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność i występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalnością gospodarczą jest wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, które powtarza się lub trwa przez długi okres. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Z grona podatników należy wykluczyć osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, lecz wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę - podatnika podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Zagadnienie, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z ww. orzeczenia wynika między innymi, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Nie może to stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie, podział gruntu na działki, aby w momencie sprzedaży osiągnąć wyższą cenę łączną - nie jest decydująca. Nie ma również znaczenia długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie ww. elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (to jest jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” musi wskazywać ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr 1/2 istotne jest zatem, czy Sprzedający podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W przypadku gdyby Sprzedający podejmowali ww. działania to skutkowałoby to koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług. Gdyby jednak ustalono, że sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, to Sprzedający nie powinni zostać uznania za podatników VAT. W umowie przedwstępnej zastrzeżono, że od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupującemu przysługuje prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji, a także do wejścia na teren nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość Przyszła wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Ponadto, tak jak już Wnioskodawcy wskazywali w opisie zdarzenia przyszłego, w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielili przedstawicielom Wnioskodawcy pełnomocnictwa (pełnomocnictwo udzielono w Umowie Przedwstępnej), które obejmowało swym zakresem: Pełnomocnictwo z 28 sierpnia 2023 r.: a) umocowanie do występowania o wydanie, uzyskiwanie i odbiór zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: b) wypisów z rejestru gruntów, wypisów z rejestru i kartoteki budynków i lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych; c) wszelkich urzędowych dokumentów, stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; d) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości; e) reprezentowanie Sprzedających w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości, przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, podmiotami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedającej i jej małżonka wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, - pełnomocnictwo to upoważnia do udzielania dalszych pełnomocnictw w ramach tego umocowania. Każdy z pełnomocników może działać samodzielnie. Kupujący powiadomi Sprzedających i przekaże kopie wszelkich dokumentów, które uzyskał, dotyczących tej Nieruchomości. W świetle powyższego uznać należy, że Wnioskodawca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedających Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności wykonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Sprzedający udzielili Wnioskodawcy - przyszłemu nabywcy stosownych pełnomocnictw. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Wnioskodawcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę, stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te wykonywane za Sprzedających pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Podobnie również uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 11 sierpnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.279.2023.3.WH: „W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży Nieruchomości podejmuje Kupujący, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pani, tj. zmierzają do sprzedaży Nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Fakt, że Kupujący, działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa jest upoważniony w Pani imieniu do wszelkich czynności, które okazałyby się niezbędne do przygotowania przedmiotowego gruntu pod sprzedaż - świadczy o przygotowaniu nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu nieruchomości do celów zarobkowych”. Co więcej, w związku z opisaną we wniosku transakcją Sprzedający uzyskali interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z dnia 12 września 2024 roku, nr 0114-KDIP1-1.4012.452.2024.2.EW dla B.B. oraz z dnia 12 września 2024 r., nr 0114-KDIP1- 1.4012.454.2024.2.EW. Stanowisko wnioskodawcy (grupy zainteresowanych) przyporządkowane do pytania (poszczególnych pytań) przedstawionego we wniosku W obu wydanych interpretacjach indywidualnych odnoszących się do opisywanego zdarzenia przyszłego Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez B.B. oraz C.C. będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT. W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to sprzedaż udziałów w niezabudowanej działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/2, będzie podlegała po stronie Sprzedających opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Natomiast, jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w prawomocnym wyroku z 19 kwietnia 2018 r. (sygn. akt I SA/Łd 195/18), opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług. Jak wskazano wyżej, przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana działka gruntu nr 1/2, która zgodnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - przyjętym uchwałą Rady Gminy (...) nr (...) z 26 maja 2022 r. która została przeznaczona pod zabudowę - tj. pod tereny zabudowy usługowej gospodarczej (oznaczonej symbolem 1 U). Wobec powyższego, Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego. W związku z tym, że działka gruntu nr 1/2 jest niezabudowana, a zgodnie z MPZP przeznaczona jest pod zabudowę, jej dostawa nie skorzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem stanowi teren budowlany. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: a) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania; b) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627 /12: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”. W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT. Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nabyli w dniu 24 września 1984 r., na prawach wspólności ustawowej na podstawie umowy przekazania gospodarstwo rolne w tym działkę będącą przedmiotem sprzedaży. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia). Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy udziału w działce gruntu nr 1/2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających gruntu nr 1/2, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT. W zakresie pytania nr 2 Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT - kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Ponadto, na gruncie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Natomiast zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Powyższe oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Kupujący prowadzi działalność opodatkowaną VAT na terytorium Polski i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce. Kupujący zamierza, po wcześniej ustalonej cenie nabyć drogą kupna Nieruchomość od Sprzedających, którą następnie planuje wykorzystać we własnej, opodatkowanej działalności gospodarczej. Tym samym nabywane składniki majątkowe będą wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Jak już wskazano, sprzedaż nieruchomości nr 1/2, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT. Spełnione zatem zostanie podstawowe kryterium prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. Przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji powyższego, biorąc pod uwagę, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, to Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, możliwe będzie również dokonanie zwrotu tej nadwyżki na rachunek bankowy Spółki. Wnioskodawca uprzejmie prosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego przez Wnioskodawców.
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: 6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. 22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...). Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: 1) określone udziały w nieruchomości, 2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości, 3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części. Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11. Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym. Art. 195 Kodeksu cywilnego: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności. Art. 196 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. § 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu. Art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.). Art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Art. 36 § 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: § 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. § 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu. Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem tego podatku. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Art. 15 ust. 1 i 2 ustawy: 1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. 2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE: Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE: Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze. Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwe zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr 1/2 istotne jest zatem, czy Sprzedający podjęli lub podejmną aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedajacy w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości. Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający 24 września 1984 r. nabyli na prawach wspólności ustawowej, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego, własność gospodarstwa rolnego, składającego się na dzień przekazania małżonkom działki nr 9, która odpowiada obecnym działkom ewidencyjnym o numerach: 1/1 o powierzchni 0,4798 ha, 1/2 o powierzchni 0,4662 ha oraz 1/3 o powierzchni 0,1355 ha). Do 15 sierpnia 2024 r. Sprzedający dokonają podziału geodezyjnego Nieruchomości, w wyniku którego powstanie działka o numerze 1/2 o obszarze 0,4662 ha. Od 21 listopada 2017 roku działka gruntu nr 1/2 jest przedmiotem umowy nieodpłatnej dzierżawy na rzecz córki Sprzedających. Umowa zostanie rozwiązana przed zawarciem umowy sprzedaży z Kupującym. W rozpatrywanej sprawie istotne znaczenie ma kwestia udzielenia pełnomocnictwa, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego. Art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. § 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Art. 96 Kodeksu cywilnego: Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Art. 98 Kodeksu cywilnego: Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. § 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Art. 108 Kodeksu cywilnego: Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Art. 109 Kodeksu cywilnego: Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. 28 sierpnia 2023 r. Sprzedający zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży [Akt notarialny Rep. A nr (...)]. Umowa przyrzeczona zostanie podpisana o ile ziszczą się warunki opisane w umowie przedwstępnej. Sprzedający zobowiązali się do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji. Ponadto, w umowie przedwstępnej zastrzeżono, że od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przysługuje Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji, a także do wejścia na teren nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość Przyszła wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedających działki nr 1/2. Pomimo, że ww. czynności wykonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający udzielili przyszłemu nabywcy stosownych pełnomocnictw. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę, stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te wykonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. W opisanej sytuacji udostępniając Nieruchomość Kupującemu, Sprzedający wychodzą naprzeciw jej oczekiwaniom i jednocześnie przyspieszą proces realizacji inwestycji zamierzonej przez Kupującego. Sprzedający dokonają do 15 sierpnia 2024 r. podziału geodezyjnego Nieruchomości, w wyniku którego powstanie działka o numerze 1 /2 o obszarze 0,4662 ha. Wobec tego, sprzedając działkę nr 1/2, Sprzedający nie będą korzystali z przysługującego Sprzedającym prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, grunt, którego Sprzedający są współwłaścicielem, będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności, dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Zatem, podejmując ww. czynności, Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Stwierdzić zatem należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż ww. nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec tego sprzedaż przez Sprzedających działki nr 1/2, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż działki nr 1/2 będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działki nr 1/2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Art. 2 pkt 33 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy. Art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy. Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) Nieruchomość położona jest na terenie o przeznaczeniu podstawowym: symbol planu 1 U - tereny zabudowy usługowej. W konsekwencji, dostawa udziału działki nr 1/2 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ nieruchomość stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania; przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627 /12: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”. W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT. Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Jak wskazali Sprzedający, 24 września 1984 r. nabyli na prawach wspólności ustawowej na podstawie umowy przekazania gospodarstwo rolne w tym działkę będącą przedmiotem sprzedaży. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Nie można zatem uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia). Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy działki nr 1/2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających działki nr 1/2, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT. Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe. Państwa watpliwości dotyczą także prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokomuntującej nabycie Nieruchomości wramach transakcji. Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy: W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy: Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi. Art. 87 ust. 1 ustawy: W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje gdy: podatek odlicza podatnik podatku od towarów i usług, towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem, który daje podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Podatnik nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od nabywanych towarów i usług, których nie będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych (czyli czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi). Art. 88 ustawy zawiera listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z opisu sprawy wynika, że po dokonaniu zakupu Nieruchomości będzie ona wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych. Natomiast jak wskazano powyżej transakcja sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku. Zatem Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym. Kupującemu będzie przysługiwało również prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 ustawy. Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być rozpatrzone. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili