W dniu 29 stycznia 2025 r. wpłynął wniosek Pani dotyczący oceny skutków podatkowych sprzedaży działek budowlanych, które nie miały być opodatkowane podatkiem VAT. Pani stanowisko opierało się na przekonaniu, że sprzedaż ta nie stanowi działalności gospodarczej, a jedynie zarządzanie majątkiem osobistym. Organ podatkowy uznał jednak, że sprzedaż działek podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ działki były wykorzystywane w działalności rolniczej, a Pani status jako podatnika VAT wynikał z wcześniejszej działalności gospodarczej. W związku z tym, organ negatywnie ocenił stanowisko Pani wnioskodawczyni.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbny29 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że sprzedaż działek nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (podatek od towarów i usług). Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 marca 2025 r. Treść wniosku jest następująca:
W grudniu 2006 r. rodzice w umowie darowizny przekazali Pani dom i grunty rolne. W lipcu 2022 r. podzieliła Pani część gruntów zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, na działki budowlane, łącznie 7 sztuk, które należą do Pani majątku osobistego Działki nie zostały uzbrojone, nie została przygotowana - utwardzona wewnętrzna droga dojazdowa. Pierwszą działkę sprzedała Pani w roku 2024, dwie w roku 2025. Pozostały 4 działki, które zamierza Pani sprzedać w ramach jednorazowej sprzedaży różnym nabywcom. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, a środki które otrzyma Pani po ich sprzedaży przeznaczy Pani na odciążenie budżetu domowego – częściową nadpłatę kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w (...) oraz na bieżące wydatki w związku z rosnącymi kosztami życia i opłatami.
Próbowała Pani sprzedać całość gruntu przed podziałem, ale ze względu na jego wielkość ciężko było znaleźć nabywcę. Podział sprawił, że stały się one bardziej przystępne cenowo dla zainteresowanych kupnem i była to jedyna racjonalna droga, prowadząca do skutecznej sprzedaży plus dodatkowe obniżenie ceny. Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan: 1. Jak wykorzystywała Pani grunty orne od momentu ich nabycia do momentu planowanej sprzedaży, tj. w szczególności: a) do jakich celów służyły/służą Pani grunty rolne od momentu ich nabycia – jeśli były to cele prywatne/osobiste, to prosimy wskazać, w jaki sposób grunt ten zaspokajał te potrzeby prywatne/osobiste? (proszę opisać sposób wykorzystania gruntów ornych zarówno przed podziałem, jak i po podziale)? b) czy oddawała Pani grunty rolne a po podziale działki budowlane w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać: w jakim okresie były udostępniane osobom trzecim? czy były udostępniane odpłatnie czy bezpłatnie? Odpowiedź: a) grunty orne wykorzystywała Pani na cele osobiste/prywatne - uprawa zbóż, kukurydzy czy innych płodów rolnych, b) ponad rok temu oddała Pani działki na własne cele użytkowe i poszerzenie gospodarstwa swojemu rodzonemu bratu, nieodpłatnie. 2. Czy była/jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to z jakiego tytułu i od kiedy? Czy działkę przed podziałem i działki po podziale wykorzystywała Pani w tej działalności gospodarczej? Odpowiedź: Była Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu sezonowej działalności gospodarczej - usługi żniwne (tylko miesiące czerwiec lub lipiec i sierpień) oraz gospodarstwa rolnego na VAT od 1 lutego 2008 r. Sezonowa działalność została zakończona i wykreślona z VAT kilka lat temu, gospodarstwo rolne zostało wykreślone z VAT 24 czerwca 2024 r. z racji tego, iż od października 2023 r. nie wykazywała Pani żadnych nabyć ani sprzedaży w związku ze słabymi plonami i pozostawianiem ziarna np. na siew na przyszły rok. Zarówno przed podziałem, jak i po działki wykorzystywane były jako grunty orne. 3. Czy jest Pani rolnikiem ryczałtowym, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), korzystającymi ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy? Odpowiedź: Tak. 4. Czy prowadziła/prowadzi Pani na sprzedawanych działkach (przed podziałem na gruntach ornych) gospodarstwo rolne? Jeśli tak, to czy uzyskane pożytki z gospodarstwa rolnego były przez Panią sprzedawane, czy też wykorzystywane w ramach własnego gospodarstwa domowego? Odpowiedź: Były wykorzystywane w ramach własnego gospodarstwa rolnego, a nadwyżki plonów były sprzedawane, w zależności od ilości tych plonów końcowych. 5. W jaki sposób poszukiwała/będzie poszukiwać Pani nabywcy ww. działek; czy podejmowała/ będzie podejmować Pani jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży ww. Nieruchomości (np. reklama, skorzystanie z usług biura nieruchomości itp.)? Odpowiedź: Korzysta Pani z biura nieruchomości, ponieważ ma ono i odpowiednią wiedzę i jest skłonne do dopasowania czasowego dla potencjalnego nabywcy na pokazywanie działki i odpowiedź na wszystkie pytania, warunki zabudowy oraz kompletowanie wszystkich dokumentów. Zaraz po podziale gruntów ornych na działki budowlane ogłosiła Pani sama działki na sprzedaż, jednak przez ponad rok czasu nie udało się Pani ich sprzedać, więc zdecydowała się Pani na współpracę z biurem nieruchomości. 6. Czy dokonywała Pani lub planuje dokonać czynności mających na celu podniesienie atrakcyjności i wartości działek (np. ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych, doprowadzenie mediów itp.)? Odpowiedź: Nie dokonywała Pani i nie planuje dokonać żadnych czynności, które podniosłyby ich wartość. 7. Czy planuje Pani zawrzeć z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży oraz udzielić nabywcy lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia), czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu i na Pani rzecz w celu uzyskania wszelkich decyzji, zgód, pozwoleń związanych z tą działką? Odpowiedź: Umowa przedwstępna jest wymagana do rezerwacji działki dla przyszłego kupującego, jednocześnie daje Pani jako sprzedającemu czas na zebranie całej potrzebnej dokumentacji do podpisania umowy końcowej oraz czas dla kupującego na zebranie pełnej kwoty w tym np. czas na otrzymanie kredytu hipotecznego. Pełnomocnictwa udzieliła Pani swojemu tacie do reprezentowania Pani przy sprzedaży działek. 8. Czy z zawartych umów przedwstępnych będą wynikać warunki, od których uzależnione będzie sprzedanie działek? Odpowiedź: Jak najbardziej z umowy przedwstępnej wynikają warunki sprzedaży, tj. ogólne warunki dotyczące ich wykorzystania zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz termin podpisania umowy końcowej i termin płatności. 9. Czy planuje Pani udzielić przyszłemu nabywcy zgody na dysponowanie działkami na cele budowlane? Odpowiedź: Przyszły nabywca dopiero po podpisaniu umowy końcowej i uregulowaniu płatności za kupioną działkę otrzyma zgodę na dysponowanie nią i wykorzystanie działki zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, czyli w tym wypadku jako działki budowlane.
Czy jeśli sprzeda Pani kolejną działkę w tym roku będzie Pani musiała odprowadzić podatek od sprzedanej działki, jak i pozostałych? Pani stanowisko w sprawie Nie powinna Pani być traktowana jako przedsiębiorca i nie powinna być obciążona podatkiem od kolejnej sprzedanej działki, ponieważ jest to jednorazowa sytuacja, pomimo iż kupujący są różni. Planowała Pani jednorazowo sprzedać całość, ale doskonale Pani wie, jak wszystkie ceny poszły w górę, więc było to niemożliwe. Nie jest to działalność handlowa, a jedynie racjonalne zarządzanie swoim majątkiem osobistym. Zbycie tych działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi działalności handlowej.
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...). Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Natomiast stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy: W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.
W myśl art. 15 ust. 5 ustawy: Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 /WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112 /WE Rady: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (...); dostawa terenu budowlanego. Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady: Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze (...). Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej. Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych. Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym – rozumie się przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym. Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku. Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W niniejszej sprawie należy przytoczyć – celem wyjaśnienia – orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006 /112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006 /112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia. Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego. W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Z opisu sprawy wynika, że w grudniu 2006 r. otrzymała Pani w darowiźnie od rodziców dom i grunty rolne. Od 1 lutego 2008 r. była Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu sezonowej działalności gospodarczej - usługi żniwne (tylko miesiące czerwiec lub lipiec i sierpień) oraz gospodarstwa rolnego zarejestrowanego na VAT. Sezonowa działalność została zakończona i wykreślona z VAT kilka lat temu, a gospodarstwo rolne zostało wykreślone z VAT 24 czerwca 2024 r. z racji tego, iż od października 2023 r. nie wykazywała Pani żadnych nabyć ani sprzedaży w związku ze słabymi plonami i pozostawianiem ziarna np. na siew na przyszły rok. Zarówno przed podziałem, jak i po podziale działki wykorzystywane były jako grunty orne. Prowadziła Pani na sprzedawanych działkach (przed podziałem na gruntach ornych) gospodarstwo rolne. Wszelkie pożytki z gospodarstwa rolnego (uprawa zbóż, kukurydzy czy innych płodów rolnych) były przez Panią wykorzystywane w ramach własnego gospodarstwa rolnego, a nadwyżki plonów były sprzedawane, w zależności od uzyskanych ilości tych plonów. Ponad rok temu oddała Pani działki na cele użytkowe i poszerzenie gospodarstwa swojemu rodzonemu bratu, nieodpłatnie. W lipcu 2022 r. podzieliła Pani część gruntów zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego na działki budowlane, łącznie 7 działek, które należą do Pani majątku osobistego. Przed podziałem próbowała Pani sprzedać całość gruntu, ale ze względu na jego wielkość ciężko było znaleźć nabywcę. Podział sprawił, że stały się one bardziej przystępne cenowo dla zainteresowanych kupnem i była to jedyna racjonalna droga, prowadząca do skutecznej sprzedaży. Działki nie zostały uzbrojone, nie została przygotowana - utwardzona wewnętrzna droga dojazdowa, nie dokonywała Pani i nie planuje dokonać żadnych czynności, które podniosłyby ich wartość. Pierwszą działkę sprzedała Pani w roku 2024, dwie w roku 2025. Pozostałe działki zamierza Pani sprzedać w ramach jednorazowej sprzedaży różnym nabywcom. Środki które otrzyma Pani po ich sprzedaży przeznaczy Pani na odciążenie budżetu domowego – częściową nadpłatę kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w (...) oraz na bieżące wydatki w związku z rosnącymi kosztami życia i opłatami. W celu poszukiwania nabywcy działek korzysta Pani z biura nieruchomości, ponieważ ma ono i odpowiednią wiedzę i jest skłonne do dopasowania czasowego dla potencjalnego nabywcy na pokazywanie działki i odpowiedź na wszystkie pytania, warunki zabudowy oraz kompletowanie wszystkich dokumentów. Zaraz po podziale gruntów ornych na działki budowlane ogłosiła Pani sama działki na sprzedaż, jednak przez ponad rok czasu nie udało się Pani ich sprzedać, więc zdecydowała się Pani na współpracę z biurem nieruchomości. Wskazała Pani ponadto, że umowa przedwstępna z przyszłym nabywcą jest wymagana do rezerwacji działki dla przyszłego kupującego, jednocześnie daje Pani jako sprzedającemu czas na zebranie całej potrzebnej dokumentacji do podpisania umowy końcowej oraz czas dla kupującego na zebranie pełnej kwoty w tym np. czas na otrzymanie kredytu hipotecznego. Pełnomocnictwa udzieliła Pani swojemu tacie do reprezentowania Pani przy sprzedaży działek. Przyszły nabywca dopiero po podpisaniu umowy końcowej i uregulowaniu płatności za kupioną działkę otrzyma zgodę na dysponowanie nią i wykorzystanie działki zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, czyli w tym wypadku jako działki budowlane. Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż kolejnej działki w tym roku spowoduje, że będzie musiała Pani odprowadzić podatek VAT od sprzedanej działki oraz pozostałych działek wydzielonych uprzednio z nieruchomości. Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani już podjęła i podejmie w odniesieniu do działki/działek będących przedmiotem sprzedaży. Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której była Pani od 2008 do 2024 r. czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania przedmiotowych gruntów ornych zarówno przed podziałem, jak i po podziale jako element gospodarstwa rolnego w działalności rolniczej, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy ww. działek. W niniejszej sprawie działki były wykorzystywane do działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Ponadto, ponad rok temu oddała Pani działki nieodpłatnie bratu na cele użytkowe i poszerzenie gospodarstwa. Z okoliczności sprawy nie wynika zatem, aby działki te były wykorzystywane przez Panią w celach osobistych. W związku z powyższym należy stwierdzić, że działki nie były i nie są wykorzystywane przez Panią w celach prywatnych (osobistych) w całym okresie ich posiadania. Jak wynika z okoliczności sprawy przedmiotem sprzedaży będą działki, które były wykorzystywane w działalności gospodarczej (działalności rolniczej), z tytułu której była Pani czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem, w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych działek, nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pani majątku osobistego, a ich sprzedaż, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania. Tak więc analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że należy Panią uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działki/działek. W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przez Panią kolejnej działki w tym roku oraz działek pozostałych, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Podsumowując, sprzedaż przez Panią kolejnej działki w tym roku oraz działek pozostałych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Zwrot nadpłaty Zgodnie z art. 14f § 2b Ordynacji podatkowej: Opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega zwrotowi wyłącznie w przypadku: 1) wycofania wniosku - w całości; 2) wycofania części wniosku w odniesieniu do przedstawionego w nim odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego - w odpowiedniej części; 3) uiszczenia jej w kwocie wyższej od należnej - w odpowiedniej części. Przedmiotowy wniosek z 27 stycznia 2025 r. dotyczy 1 zdarzenia przyszłego zatem opłata od złożonego wniosku w tym przypadku wynosi 40 zł. 27 stycznia 2025 r. dokonała Pani wpłaty w wysokości 160 zł tytułem opłaty od wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W związku tym, że całkowita wpłata od niniejszego
wniosku wynosi 40 zł, kwota 120 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Pani dyspozycji na rachunek z którego dokonano opłaty za wniosek. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji. Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili