Opis zdarzenia przyszłego
W dniu 22.04.2008 r. aktem notarialnym Rep. A nr (...) Wnioskodawczyni (...) wraz z mężem
(...) dokonali rozszerzenia wspólności ustawowej małżeńskiej na majątek osobisty (...) w
postaci zabudowanej nieruchomości położonej w (...) przy ulicy (...), dla której Sąd
2Rejonowy dla (...) prowadzi KW nr (...), stanowiącą działkę gruntu nr 1, o pow. 1.362 m. Na
podstawie zawartej umowy Wnioskodawczyni oraz jej mąż stali się właścicielami
nieruchomości we wspólności ustawowej małżeńskiej.
W dniu 02.02.2021 r. aktem notarialnym Rep. A nr (...) Wnioskodawczyni wraz z mężem
dokonali ograniczenia wspólności ustawowej wyłączając ze wspólności majątkowej
małżeńskiej przedmiotową nieruchomość. Nieruchomość wówczas stała się
współwłasnością po 1/2 części każdego z małżonków i miała stanowić majątek osobisty
każdego z nich. Tym samym aktem notarialnym małżonkowie dokonali zniesienia
współwłasności nieruchomości w ten sposób, że nieruchomość będzie stanowić wyłączną
własność Wnioskodawczyni (...). Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.
Tego samego dnia małżonkowie zawarli umowę użyczenia, na mocy której
Wnioskodawczyni użyczyła i dała w bezpłatne używanie mężowi do używania część
przedmiotowej nieruchomości w postaci budynku murowanego nr 1 o pow. zabudowy
2 2 2255 m i pow. użytkowej 216 m oraz działkę o powierzchni 1.151 m na cele prowadzonej
przez (...) działalności gospodarczej. Mąż Wnioskodawczyni prowadził wówczas i nadal
prowadzi działalność gospodarczą w zakresie konserwacji i naprawy pojazdów
samochodowych.
2Pozostała część nieruchomości tj. działka o pow. 211 m wraz ze znajdującym się na niej
2 2budynkiem nr 2 o pow. zabudowy 211 m i pow. użytkowej 179 m, pozostała w użytku
właścicielki (...) niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Umowa została zawarta na czas
nieokreślony. Wnioskodawczyni nigdy nie interesowała się przeznaczeniem
przedmiotowej nieruchomości, nie podejmowała żadnych działań w celu uzyskania
warunków zabudowy czy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Z uwagi na wiek męża ((...) lata), Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż przedmiotowej
nieruchomości w celu uzyskania środków na zaspokojenie własnych potrzeb bytowych.
Wnioskodawczyni oraz jej mąż są emerytami. Powyższe umożliwiłoby mężowi
Wnioskodawczyni zakończenie prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni
w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej. Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje,
iż ani Wnioskodawczyni ani jej mąż nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w
zakresie obrotu nieruchomościami. Nigdy nie podejmowali żadnych czynności mających
na celu uatrakcyjnienie przedmiotowej nieruchomości.
Wnioskodawczyni nigdy nie dokonała sprzedaży żadnej nieruchomości, ani tym bardziej
nie prowadziła sprzedaży nieruchomości w sposób powtarzalny, nie prowadziła
działalności w zakresie obrotu nieruchomościami (podobnie jej mąż). Ponadto
nieruchomość nigdy nie była zaewidencjonowana w środkach trwałych i amortyzowana.
Wnioskodawczyni nie podejmowała dotychczas oraz nie planuje podejmować czynności w
celu przygotowania przedmiotowej nieruchomości do sprzedaży, nie podjęła żadnych
działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości.
Wnioskodawczyni nie umieściła żadnego ogłoszenia o sprzedaży, ani nie zleciła sprzedaży
pośrednikowi.
Wnioskodawczyni planuje podjęcie zwykłych działań mających na celu dokonanie
sprzedaży nieruchomości poprzez umieszczenie zwykłego ogłoszenia na portalach
internetowych. Wnioskodawczyni nie wyklucza możliwości zlecenia sprzedaży
pośrednikowi nieruchomości.
W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, iż:
1.
Jedyna działalność jaką Pani prowadziła to:
(...) Kupno sprzedaż części zamiennych i akcesoriów samochodowych. Działalność
gospodarczą prowadziła Pani w okresie od 28.12.1999 r. do 31.07.2005 r.
Po 20 latach nie posiada Pani już żadnych dokumentów i to jest jedyny okres kiedy Pani
mogła być czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towaru i usług.
W tym okresie nie była Pani ani współwłaścicielką ani właścicielką tej nieruchomości.
Mąż użyczał Pani nieodpłatnie jedno pomieszczenie do prowadzenia działalności.
Od zakończenia tamtej działalności nigdy więcej nie prowadziła Pani już żadnej
działalności gospodarczej, nie była i nie jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem
podatku od towaru i usług.
2.
Nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniem
podatkiem od towarów i usług.
a) Akt notarialny - umowa majątkowa małżeńska rozszerzająca wspólność ustawową z
dnia 22.04.2008 r. - nieruchomość stała się wspólna we wspólności ustawowej.
b) Akt notarialny - umowa majątkowa małżeńska ograniczająca wspólność ustawową i
zniesienie współwłasności z dnia 02.02.2021 r. - nieruchomość stała się wyłącznie Pani
własnością.
Zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości odbyło się bez spłat i dopłat i
dokonane było między małżonkami.
W wydanej interpretacji indywidualnej wynika (sygn. 0112-KDIL1-1.4012.76.2024.1.DS), że
jeśli zniesienie współwłasności nieruchomości ma charakter nieodpłatny, wówczas
transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
3.
Nabycie nieruchomości nie było udokumentowane fakturą.
4.
Z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku
należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nie prowadziła i nie prowadzi Pani
działalności gospodarczej, nie była Pani wtedy i nie jest Pani teraz czynnym
zarejestrowanym podatnikiem podatku od towaru i usług. Umowa ograniczająca
wspólność majątkową nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnej stosownie do
art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
Umowa zniesienia współwłasności między małżonkami zwolniona jest od podatku
stosownie do art. 4 ust. 1 pkt 15 i art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od
spadków i darowizn.
5.
Po 10 latach wspólnego życia w 1994 r. został zawarty między Państwem związek
małżeński, mają Państwo córkę urodzoną w 1988 r. oraz syna urodzonego w 1994 r. i tak
po prostu z czysto ludzkich pobudek uznali Państwo, że jest to uczciwie i sprawiedliwe
wobec Pani, aby była Pani współwłaścicielką nieruchomości, gdyż poświęciła Pani swoje
życie dla rodziny i nie pracowała Pani już nigdy zawodowo.
6.
Ograniczenia wspólności ustawowej i wyłączenia ze wspólności majątkowej małżeńskiej
przedmiotowej nieruchomości dokonali Państwo, aby móc znieść współwłasność
nieruchomości. Zniesienia współwłasności dokonali Państwo, bo chcieliście aby to Pani
była jedynym właścicielem nieruchomości. Gdy żyją Państwo oboje nie ma to żadnego
znaczenia kto jest właścicielem nieruchomości. Było to zwykłe zabezpieczenie przed tym,
aby w razie Pani śmierci, Pani mąż tak jak Pani tata nie wydziedziczył dzieci i zaczął
układać sobie życie z kimś innym zaprzepaszczając dorobek całego życia.
7.
Przychody uzyskiwane przez Pani męża z prowadzonej działalności gospodarczej nie są
Państwa wspólnymi przychodami, gdyż nie rozliczają się Państwo wspólnie podatkowo.
Przedsiębiorca rozliczający działalność gospodarczą na zasadach ryczałtu
ewidencjonowanego nie może rozliczać się razem z małżonkiem. Pani mąż rozlicza się
właśnie na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego.
8.
W Państwa małżeństwie obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.
9.
Gdy była współwłasność:
Budynek nr 1 i działka - wykorzystywane na cele działalności gospodarczej prowadzonej
przez męża.
Budynek nr 2 w rozumieniu Prawa Budowlanego nie był budynkiem, gdyż nie miał drzwi i
nie posiadał dachu. Na przełomie roku 2020/2021 r. metodą gospodarczą pokryli Państwo
go dachem, zamontowaliście drzwi i od tamtej pory stanowi on budynek w rozumieniu art.
3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawa Budowlanego. W tym czasie nie korzystała Pani
w żaden szczególny sposób z ww. nieruchomości.
Odkąd jest Pani własnością:
2Budynek nr 1 i działka o pow. 1151 m – użycza Pani nieodpłatnie swojemu mężowi na
cele prowadzonej przez niego działalności.
2Budynek nr 2 i działka o pow. 211 m - budynek służy Pani jako garaż, komórka, pozostaje
w Pani użytku niezwiązanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, bo jej Pani nie
prowadzi. Po nabyciu 02.02.2021 r. dnia 10.02.2021 r. złożyła Pani informację o
nieruchomości w związku ze zmianą właściciela oraz celem zgłoszenia budynku nr 2 do
podatku (wydzielenie budynku - montaż drzwi, położenie dachu).
10.
Budynek nr 1 w myśl Prawa Budowlanego art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. stanowi
budynek. Jest trwale związany z gruntem, jest wydzielony z przestrzeni za pomocą
przegród budowlanych oraz posiada fundament i dach.
Budynek nr 2 w myśl Prawa Budowlanego art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. stanowi
budynek. Jest trwale związany z gruntem, jest wydzielony z przestrzeni za pomocą
przegród budowlanych oraz posiada fundament i dach.
11.
Budynek nr 1 został przez Panią nabyty.
Budynek nr 1 w okresie, gdy była Pani współwłaścicielem i właścicielem w myśl Prawa
Budowlanego był i jest budynkiem. Jako współwłaściciel nabyła Pani go 22.04.2008 r., jako
właściciel nabyła Pani go 02.02.2021 r. Nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia
podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu nabycia. Budynek nr 2 w okresie, gdy była Pani współwłaścicielką w
myśl Prawa Budowlanego nie był budynkiem, bo nie posiadał dachu, przegród jednak na
przełomie roku 2020/2021 r. metodą gospodarczą przywróciła Pani mu funkcję budynku
montując drzwi i przykrywając go dachem. Gdy go Pani nabywała 02.02.2021 r. nie miał
jeszcze dachu, który był wtedy w fazie zakładania. 10.02.2021 roku budynek ten zgłosiła
Pani do podatku od nieruchomości, gdyż w myśl Prawa Budowlanego art. 3 pkt 2 ustawy z
dnia 7 lipca 1994 r. stanowił już budynek. Jest on trwale związany z gruntem, jest
wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundament i
dach.
Budynku nr 2 nie budowała Pani on tam był od 1930 r. XX wieku zaniedbany, wymagający
remontu.
Ani z tytułu nabycia ani z tytułu jego remontu nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia
podatku VAT.
12.
Żadnych czynności w stosunku do budynku nr 1 i działki Pani nie podejmowała.
Na budynku nr 2 położyła Pani dach, zamontowała drzwi, nigdy nie rozliczała Pani żadnych
kosztów z tym związanych, gdyż było to robione metodą gospodarską nie rozliczała Pani
również materiałów użytych do remontu bo nie ma Pani żadnych praw do odliczeń
podatku VAT.
13.
2Budynek nr 1 oraz działkę o pow. 1151m ,wykorzystywała/wykorzystuje/będzie
wykorzystywać Pani do nieodpłatnego użyczenia swojemu mężowi do celów prowadzonej
przez niego działalności gospodarczej.
2Budynek nr 2 oraz działkę o pow. 211m , wykorzystywała/wykorzystuje/będzie
wykorzystywać Pani do swoich potrzeb osobistych nie związanych z prowadzeniem
działalności gospodarczej.
14.
Jedyna działalność jaką wykonywała Pani miała miejsce w okresie od 28.12.1999 r. do
31.07.2005 r., nie była Pani wtedy ani współwłaścicielem ani właścicielem ww.
nieruchomości. Korzystała Pani z jednego pomieszczenia w budynku nr 1 użyczonego Pani
przez męża nieodpłatnie.
Działki nr 1 wraz z budynkami nie wykorzystywała Pani do celów działalności zwolnionej
od podatku od towarów i usług.
15.
Pierwsze zasiedlenie budynku nr 1nastąpiło w roku 1970 XX wieku, kolejne jego pierwsze
zasiedlenie nastąpiło po wybudowaniu stacji obsługi samochodów przez poprzedniego
właściciela w 1979 r. zakładając, że poniósł on koszty przekraczające 30% jego
początkowej wartości, a ten fakt nie jest Pani znany i nie wie Pani jakie wtedy
obowiązywały przepisy.
Pierwsze zasiedlenie budynku nr 2 nastąpiło w roku 1930 XX wieku .
Według wypisu z kartoteki budynków, budynek 1 wybudowano w 1970 r. ub. w., budynek
nr 2 w 1930 r. ub. w. Poprzedni właściciel w roku 1979 r. wybudował na planie budynku nr
1 stację obsługi samochodów, a zniszczony budynek nr 2 pozostawił bez przegród i drzwi.
Przez dziesięciolecia nie zostały poczynione znaczące t. j. przekraczające 30% nakłady na
modernizację i adaptację budynku nr 2.
Dopiero w roku 2020/2021 r. w budynku nr 2 zostały zamontowane drzwi i położony
został dach. Nakłady te również nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej.
Nieruchomość ta nigdy nie figurowała w ewidencji środków trwałych - stanowiła majątek
osobisty, najpierw męża, później Państwa wspólny, a aktualnie Pani niezwiązany z
działalnością gospodarczą.
16.
Tak. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków nr 1 i nr 2 a ich dostawą upłynie
okres dłuższy niż 2 lata.
17.
Na przełomie roku 2020/2021 przywróciła Pani stan budynku nr 2 do zgodnego z art. 3 pkt
2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane .
Nie były ponoszone wydatki na ulepszenie budynku nr 1.
Nie będą do momentu sprzedaży ponoszone wydatki na ulepszenie budynku nr 1,
budynku nr 2 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
a) Koszty adaptacji budynku nr 2 ponosiła Pani wraz z mężem, w Państwa małżeństwie
obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska, a budynek nr 2 w tym czasie
był Państwa współwłasnością.
b) Ulepszenia nie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku.
c) Nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego.
d) Budynek nr 2 po dokonaniu adaptacji nie był i nie będzie oddany do użytkowania
komukolwiek jest on w Pani osobistym użytku. W momencie sprzedaży minie okres
dłuższy niż 2 lata licząc od kiedy go Pani używa po dokonanej adaptacji.
e) Wydatki ponosiła Pani wspólnie z mężem, nie rozliczaliście pomiędzy sobą nakładów,
gdyż w Państwa małżeństwie obowiązuje ustawowa wspólność małżeńska.
18.
2Budynek nr 1 oraz działka o pow. 1151 m była, jest i będzie od momentu nabycia do
momentu planowanej sprzedaży nieruchomości udostępniona Pani mężowi.
a) Od 02.02.2021 r. na czas nieokreślony .
b) Umowa użyczenia.
c) Udostępnienie działki i budynku było, jest i będzie czynnością bezpłatną.
19.
a) Pani mąż jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z
tytułu prowadzenia (...). Opodatkowany jest ryczałtem ewidencjonowanym.
b) Prowadzi zakład naprawy samochodów .
c) Mąż nie dokonuje żadnych płatności na Pani rzecz związanych z nieruchomością.
20.
Nie zawarła, nie zamierza Pani zawrzeć umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
21.
Nie udzieliła, nie zamierza Pani udzielać ewentualnemu nabywcy, innemu podmiotowi
pełnomocnictw, zgód, upoważnień w celu występowania w Pani imieniu w sprawach
dotyczących przedmiotowej działki.
Ww. nieruchomość jest w posiadaniu Pani rodziny od 1991 r. Najpierw od umowy najmu z
1991 r., poprzez umowę przyrzeczenia sprzedaży z roku 1992 r., następnie umowę
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego z roku 1994.
Aż do decyzji o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu
z roku 2005. Od 1994 roku do dziś czyli przez 31 lat jest nie przerwanie majątkiem
prywatnym. Zakup jej w roku 1994 nie był podyktowany chęcią jej sprzedaży po ponad 30
latach użytkowania z chęcią zysku, lecz miała ona służyć jako miejsce pracy. Nie była
nabyta w celach handlowych.
Pytanie
Czy w przypadku planowanej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni
będzie zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług (VAT)?
Pani stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).
W ocenie Wnioskodawczyni nie będzie ona zobowiązana do zapłaty podatku VAT w
przypadku ewentualnej sprzedaży nieruchomości, niezależnie od podjętych czynności
opisanych w stanie faktycznym.
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, stwierdzić należy, że
opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów (rozumiana jako przeniesienie
prawa do rozporządzania towarem jak właściciel), gdzie towarem w rozumieniu VAT jest
także grunt. Zasadniczo zatem sprzedaż gruntu (za wynagrodzeniem) jest opodatkowana
podatkiem VAT. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu
powyższych przepisów podlega opodatkowaniu VAT. Aby czynność była opodatkowana
VAT, musi być wykonywana przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa VAT),
podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez
względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej w VAT
jest następująca (art. 15 ust. 2 ustawy VAT): „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką
działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
celów zarobkowych”.
Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym
czynnym podatnikiem VAT.
Wnioskodawczyni chce skorzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania
własnym majątkiem prywatnym tzn. typowym, zwykłym rozporządzeniem prawem
własności. Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego to nie
znaczy automatycznie, że należy uznać ją za podatnika VAT oraz prowadzącą działalność
gospodarczą.
Sprzedaż nieruchomości będzie miała charakter okazjonalny. Wnioskodawczyni nie
prowadzi i nigdy nie prowadziła ciągłej działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży
nieruchomości / gruntów.
Nigdy wcześniej też nie sprzedała żadnych nieruchomości i w najbliższej przyszłości także
nie zamierza zajmować się sprzedażą nieruchomości. Transakcja sprzedaży
nieruchomości będzie jednorazową czynnością, związaną ze sprzedażą majątku
prywatnego podyktowaną uzyskaniem środków na zaspokojenie Pani potrzeb i Pani męża.
Nie jest zatem podatnikiem VAT osoba, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych
transakcji, za które nie jest przewidziana regularna zapłata oraz osoba ta nie prowadzi
zorganizowanej działalności, lecz tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w treści interpretacji Dyrektora Krajowej
Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 roku sygn. 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2. MGO:
„Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność
ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie
oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
podatku od towarów i usług. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o
aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna
do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie
nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym”.
Według dostępnego orzecznictwa, dominuje teza, iż sprzedaż majątku prywatnego,
dokonywana w ramach zwykłego zarządu prawem własności, sama w sobie nie stanowi
działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działkę działa w charakterze podatnika VAT w
rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
istotne pozostają kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w
wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (...) (C-180
/10) oraz (...) (C-181/10).Trybunał we wskazanym orzeczeniu dokonał kompleksowej
wykładni definicji „działalności handlowej”, o której mowa w art. 9 ust. 1 dyrektywy Rady
2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od
wartości dodanej (Dz.U.UE.L.2006.347.1 z późn. zm.) przyjmując, że nie mogą być
uznawane za dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czynności
związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Inaczej jest natomiast w wypadku,
gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE. Taka
aktywność świadczy bowiem o prowadzeniu przez dany podmiot działalności
gospodarczej w tym zakresie.
Wnioskodawczyni nie podejmuje aktywnych działań, nie angażuje żadnych środków, które
byłyby porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem
nieruchomościami. Nieruchomość ta jest zwykłą prywatną nieruchomością.
Wnioskodawczyni zamierza umieścić ogłoszenie na portalach internetowych, a w
zależności od skuteczności podjętych działań, nie wyklucza skorzystania z usług
pośrednika nieruchomości. Treść odpowiedzi na niniejszą interpretację będzie miała
wpływ na podejmowane czynności, a także ustalenie ceny sprzedaży nieruchomości przez
Wnioskodawczynię.
W ocenie Wnioskodawczyni w dzisiejszych czasach umieszczenie zwykłego ogłoszenia o
sprzedaży nieruchomości czy skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości stanowią
powszechną procedurą poprzedzającą sprzedaż nieruchomości. Nie można z tego faktu
wywodzić profesjonalnego obrotu nieruchomościami przez Wnioskodawczynię, a tym
samym obowiązku zapłaty podatku VAT. Wnioskodawczyni w celu uzyskania
satysfakcjonującej ją ceny za wyzbycie się swojego majątku, ma prawo umieszczać w tym
celu ogłoszenia czy zlecić sprzedaż pośrednikowi. Nie można bowiem wymagać od
Wnioskodawczyni, aby rezygnowała z takich prób sprzedaży nieruchomości, byle nie
narazić się na zapłatę podatku VAT.
Nie można wymagać, aby Wnioskodawczyni wyzbywała się swego majątku w możliwe
najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie uznać jej za
podatnika VAT (podobnie uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 lipca 2023 r.
sygn. akt I FSK 427/23).
Podobnie w niniejszej sprawie, nie można wymagać od Wnioskodawczyni, że nie będzie
podejmowała żadnych działań wykraczających poza umieszczeniem ogłoszenia w
Internecie, żeby tylko nie naraziła się na uznanie jej za podatnika VAT w ramach czynności
sprzedaży nieruchomości.
Przykładowo w wyroku NSA z 6 lipca 2018 roku sygn. akt I FSK 1986/16, możemy
przeczytać: „To, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w
charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako
handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę
zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie
obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.
Zatem pomimo, że przedmiotowa nieruchomość spełnia definicję towaru, o którym mowa
w art. 2 pkt 6 ustawy VAT, to nie można uznać, że w związku z planowaną sprzedażą
nieruchomości czy to samodzielnie, czy przy pomocy pośrednika, Wnioskodawczyni
będzie działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy
prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.
W konsekwencji stwierdzić należy, że ewentualna transakcja sprzedaży nieruchomości nie
będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 5 ust. 1
pkt 1 ustawy VAT.
W uzupełnieniu stanowiska wskazała Pani, że:
Podtrzymuje Pani stanowisko w sprawie, iż nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty
podatku VAT, w przypadku ewentualnej sprzedaży nieruchomości.
Pani zdaniem w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym sprzedaż
nieruchomości, na której znajdują się budynki nr 1 i nr 2, będzie również objęta
zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Stosownie do treści art.43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę
budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłyną
okres krótszy niż 2 lata .
Przez pierwsze zasiedlenie uważa się - według art. 2 pkt 14 ustawy w brzmieniu
obowiązującym od dnia 1 września 2019 r - rozumie się oddanie do użytkowania
pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
budynków, budowli lub ich części, po ich;
a) wybudowaniu
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku
dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Mając na uwadze przedstawiony stan prawny, należy stwierdzić, że pierwsze zasiedlenie
budynków i budowli przez Panią nastąpiło już w odległej przeszłości w odniesieniu do:
budynku nr 1 w roku 1970 wg wypisu z kartoteki gruntów lub 1979 r. po budowie
warsztatu przez poprzedniego właściciela (przebudowa istniejącego budynku, na warsztat
samochodowy ), budynku nr 2 w roku 1930 wg wypisu z kartoteki gruntów, po
późniejszych ulepszeniach, na które wydatki nie stanowiły co najmniej 30% wartości
początkowej.
Od ukończenia budowy i oddania do użytkowania, budynki były użytkowane - poprzednio
przez poprzednich właścicieli, współwłaścicieli (Pani wraz z mężem), po nabyciu ich przez
Panią są:
a) budynek nr 1 - umową użyczenia, użytkowany przez męża na cele działalności
gospodarczej,
b) budynek nr 2 - użytkowany przez Panią do użytku osobistego niezwiązanego z
prowadzeniem działalności gospodarczej.
W ostatnim dziesięcioleciu nie zostały poczynione znaczące (tzn. przekraczające 30%
wartości nieruchomości) nakłady na modernizację / adaptację budynków. Nieruchomość
nigdy nie figurowała w ewidencji środków trwałych - stanowiła majątek osobisty.
Pani zdaniem, dla przyszłej dostawy budynków, właściwe będzie zastosowanie zwolnienia
z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Definicja pierwszego zasiedlenia odnosi się do czysto fizycznego powstania danej
nieruchomości lub jej modernizacji, wpływającej na jej funkcjonalność, nie odnosi się
natomiast do zmiany statusu cywilnoprawnego danej nieruchomością .
Uwzględniając powyższe ewentualna sprzedaż nieruchomości będzie dostawą po
pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, od której minął okres dłuższy
niż 2 lata.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się
bezzasadne.
W odniesieniu do sprzedaży działki zabudowanej należy zauważyć, że kwestię
opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle
rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego: W przypadku dostawy budynków lub
budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z
podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem
sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są
budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki,
budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub
zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.
Podsumowując, transakcja zbycia budynków będzie korzystała ze zwolnienia, o którym
mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zwolnieniem tym - w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy -
objęta będzie również dostawa gruntu, na którym jest on posadowiony.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:
- nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 o
2powierzchni 1151 m wraz z posadowionym na niej budynkiem nr 1 – jest
nieprawidłowe;
- nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 o
2powierzchni 211 m wraz z posadowionym na niej budynkiem nr 2 – jest
prawidłowe;
- zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży
nieruchomości, – jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
kraju.
Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie
art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana
przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i
usług.
Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które
prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w
odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest
stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku,
gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część
majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług
ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za
które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej,
czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku
osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej
działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za
podatnika w zakresie tych czynności.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika
prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia
Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach
połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć
i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą
na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym
wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby
w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od
wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej
dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta
następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru
decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a
czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.
9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-
291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części
majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej
do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby
fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb
prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że
podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar
wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem
takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla
zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w
wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v.
HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia
potrzeb własnych.
Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako
podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca
się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym
obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie
towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
gospodarczej.
Z wniosku wynika, że w 2008 r. dokonała Pani wraz z mężem rozszerzenia wspólności
ustawowej małżeńskiej na majątek osobisty męża w postaci działki zabudowanej nr 1. W
2021 r. wraz z mężem dokonała ograniczenia wspólności ustawowej wyłączając ze
wspólności majątkowej małżeńskiej przedmiotową nieruchomość. Nieruchomość
wówczas stała się współwłasnością po 1/2 części każdego z małżonków i miała stanowić
majątek osobisty każdego z nich. Następnie dokonała Pani wraz z mężem zniesienia
współwłasności nieruchomości w ten sposób, że nieruchomość będzie stanowić wyłączną
Pani własność. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.
Tego samego dnia zawarła z Pani wraz z mężem umowę użyczenia, na mocy której
użyczyła Pani i dała w bezpłatne używanie mężowi do używania część przedmiotowej
2nieruchomości w postaci budynku murowanego nr 1 oraz działkę o powierzchni 1.151 m
na cele prowadzonej przez Pani męża działalności gospodarczej. Pani mąż prowadził
wówczas i nadal prowadzi działalność gospodarczą w zakresie konserwacji i naprawy
pojazdów samochodowych. Umowa została zawarta na czas nieokreślony. Pozostała część
2nieruchomości tj. działka o pow. 211 m wraz ze znajdującym się na niej budynkiem nr 2,
pozostała w Pani użytku, niezwiązanym z działalnością gospodarczą. W okresie gdy
nieruchomość była we współwłasności Pani i męża budynek nr 1 i działka -
wykorzystywane były na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez męża,
natomiast budynek nr 2 w okresie, gdy była Pani współwłaścicielką w myśl Prawa
Budowlanego nie był budynkiem, bo nie posiadał dachu, przegród. Na przełomie roku
2020/2021 r. metodą gospodarczą budynkowi nr 2 przywróciła Pani funkcję budynku. Na
budynku nr 2 położyła Pani dach, zamontowała drzwi, nigdy nie rozliczała Pani żadnych
kosztów z tym związanych, gdyż było to robione metodą gospodarską nie rozliczała Pani
również materiałów użytych do remontu, bo nie ma Pani żadnych praw do odliczeń
2podatku VAT. Budynek nr 2 oraz działkę o pow. 211 m wykorzystywała / wykorzystuje /
będzie wykorzystywać Pani do swoich potrzeb osobistych niezwiązanych z prowadzeniem
2działalności gospodarczej. Budynek nr 2 i działka o pow. 211 m odkąd jest Pani
własnością służy Pani jako garaż, komórka, pozostaje w Pani użytku niezwiązanym z
prowadzeniem działalności gospodarczej. Rozważa Pani sprzedaż przedmiotowej
nieruchomości w celu uzyskania środków na zaspokojenie własnych potrzeb bytowych.
Powyższe umożliwiłoby Pani mężowi zakończenie prowadzenia działalności gospodarczej.
W Państwa małżeństwie obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Pani
mąż jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu
prowadzenia Stacji Obsługi Samochodów.
Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy
mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on
działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu
podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków
zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej
sprzedaży działki nr 1, na której znajdują się budynki nr 1 i nr 2 spełni Pani przesłanki do
uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.
Jak już wskazano wcześniej, z wyroku TSUE 291/92 wynika, że podatnik w całym okresie
posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych
aby uznać, że mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego.
Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania
nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym,
wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest
dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla
opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie
to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy
majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z
przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
2Wskazała Pani, iż budynek nr 1 oraz działkę o pow. 1151 m, wykorzystywała /
wykorzystuje / będzie wykorzystywać Pani do nieodpłatnego użyczenia swojemu mężowi
do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Ponadto w okresie gdy
nieruchomość była we współwłasności Pani i męża budynek nr 1 i działka -
wykorzystywane na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez męża.
Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie
przepisów pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które
2wskazują że sprzedaż przez Panią budynku nr 1 oraz działki o pow. 1151 m będzie
dokonana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i
podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wskazać należy, że w
związku z udostępnieniem działki małżonkowi, który na przedmiotowej nieruchomości
2obejmującej budynek nr 1 oraz działkę o pow. 1151 m prowadzi działalność gospodarczą
opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zarówno w okresie gdy nieruchomość
stanowiła Państwa współwłasność i gdy stanowi wyłącznie Pani własność, działka utraciła
charakter majątku osobistego. Korzyści majątkowe uzyskiwane przez Pani męża stanowią
również Pani korzyści zarówno w okresie gdy nieruchomość stanowiła Państwa
współwłasność i gdy stanowi wyłącznie Pani własność - mimo, że działka obecnie stanowi
Pani majątek osobisty, to nie macie Państwo rozdzielności majątkowej. Te okoliczności
powodują, że przedmiotem sprzedaży nie będzie majątek prywatny, ale majątek
wykorzystywany w działalności gospodarczej.
Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej działki o
2powierzchni 1151 m oraz budynku nr 1 przez Pani męża, z którym nie ma Pani
rozdzielności majątkowej - jak Pani wskazała - w Państwa małżeństwie obowiązuje
ustawowa wspólność majątkowa małżeńska, powoduje, że ta nieruchomość obejmująca
2budynek nr 1 oraz działkę o pow. 1151 m, nie była i nie będzie wykorzystywana przez
Panią wyłącznie w ramach majątku osobistego. Sposób zadysponowania przez Panią ww.
nieruchomością wskazuje, że ta nieruchomość nie jest przeznaczona i wykorzystywana
przez Panią do celów prywatnych.
W świetle przedstawionych okoliczności nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży w
2postaci budynku nr 1 oraz działki o powierzchni 1151 m będzie składnik majątku
prywatnego, a ww. sprzedaż będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania
majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że dla sprzedaży ww.
składników majątku, stanowiących obecnie wyłącznie Pani własność, będzie Pani działała
jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
2W konsekwencji, skoro przy sprzedaży budynku nr 1 oraz działki o powierzchni 1151 m
wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15
ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to
czynność sprzedaży w postaci budynku nr 1 oraz działki o powierzchni 1151 m2, będzie
podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie
art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Wobec powyższego Pani stanowisko w zakresie nieuznania Pani za podatnika podatku
2VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 o powierzchni 1151 m wraz z posadowionym na niej
budynkiem nr 1 uznałem za nieprawidłowe.
2Natomiast w odniesieniu do działki o powierzchni 211 m zabudowanej budynkiem nr 2
wskazać należy, że – jak wynika z okoliczności sprawy - przedmiotem dostawy będzie
składnik Pani majątku prywatnego, a sprzedaż, będzie stanowiła realizację prawa do
2rozporządzania majątkiem prywatnym. Budynek nr 2 oraz działkę o pow. 211 m
wykorzystywała, wykorzystuje i będzie wykorzystywać Pani do swoich potrzeb osobistych,
niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ponadto, z opisu sprawy nie
wynika, aby w związku z tą dostawą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie
obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez
porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Ponadto z opisu sprawy nie wynika, aby ww. budynek oraz działka były wykorzystywane w
działalności prowadzonej przez męża.
Wobec powyższego należy uznać, że przedmiotem sprzedaży w postaci budynku nr 2 oraz
2działki o powierzchni 211 m będzie składnik majątku prywatnego, a ww. sprzedaż będzie
stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym. Wobec powyższego,
2należy stwierdzić, że ww. sprzedaż budynku nr 2 oraz działki o powierzchni 211 m nie
będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art.
15 ust. 2 ustawy, a Pani nie będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15
ust. 1 ustawy. Tym samym, sprzedaż ww. składników, stanowiących obecnie wyłącznie
Pani własność, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna
dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Wobec powyższego Pani stanowisko w zakresie nieuznania Pani za podatnika podatku
2VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 o powierzchni 211 m wraz z posadowionym na niej
budynkiem nr 2 uznałem za prawidłowe.
Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze
zwolnienia od tego podatku.
Biorąc pod uwagę ww. rozstrzygnięcie tj. uznanie, że dostawa budynku nr 1 oraz działki o
2powierzchni 1151 m podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to tym
samym dla tej dostawy należy rozstrzygnąć czy znajdzie zastosowanie zwolnienie od
podatku VAT. Natomiast, w odniesieniu do dostawy budynku nr 2 oraz działki o
2powierzchni 211 m, która – jak wyżej wskazano – nie będzie podlegała opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług, to tym samym dla tej dostawy nie znajdą zastosowania
przepisy dotyczące zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 ustawy.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych
niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej
przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po
spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a
tego przepisu.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT
stanie się bezzasadne.
W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
obiektów
– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT:
Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – po spełnieniu określonych warunków – możliwość
rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym
podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
wartości gruntu.
Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz
z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki i budowle. W związku z
powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, na którym
posadowione są budynki, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie
definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z
dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć
budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
fundamenty i dach.
W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż
budynku nr 1, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art.
2 pkt 14 ustawy o VAT. Jak wynika z okoliczności sprawy pomiędzy pierwszym
zasiedleniem budynku nr 1 a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto nie
ponosiła Pani wydatków na ulepszenie budynku nr 1 w rozumieniu przepisów o podatku
dochodowym.
Zatem w odniesieniu do budynku nr 1 znajdującego się na działce nr 1, objętej wnioskiem,
zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w
art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki i budowle. W związku z
powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – sprzedaż gruntu, na którym
znajduje się budynek nr 1, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług,
pod warunkiem, że strony nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w
związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.
Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż przez Panią budynku nr 1 oraz działki o
powierzchni 1151 m2, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
W związku z tym, Pani stanowisko w zakresie zwolnienia z podatku VAT na podstawie art.
43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży nieruchomości, uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku
(zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie
mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani
ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
interpretacja traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.