Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
dłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług wyłącznie w zakresie opodatkowania
podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) transakcji sprzedaży udziału we współwłasności majątkowej małżeńskiej
niezabudowanych działek nr 1 o pow. 0,1180 ha, 2 o pow. 0,0143 ha oraz 3 o pow. 0,0730
ha, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:
· opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału we współwłasności
majątkowej małżeńskiej niezabudowanych działek nr 1 o pow. 0,1180 ha, 2 o pow.
0,0143 ha oraz 3 o pow. 0,0730 ha, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9
ustawy o VAT; oraz
· zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
VAT transakcji sprzedaży udziału we współwłasności majątkowej małżeńskiej
zabudowanej działki nr 4 o pow. 0,0800 ha.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami według daty wpływu 26 marca
2025 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
(ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)
Wnioskodawcy przysługuje prawo wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej
nieruchomości położonej w miejscowości ... przy ulicy ..., gminie ..., powiecie ...,
województwie ..., składającej się: z
- działki gruntu nr 1 o pow. 0,1180 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w ... V
Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer ...,
- działki nr 2 o pow. 0,0143 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w ... V Wydział
Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer ...,
- działki nr 4 o pow. 0,0800 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w ... V Wydział
Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer ... oraz
- działki numer 3 o pow. 0,0730 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w ... V
Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer ....
Prawo współwłasności nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej Wnioskodawcy wraz z małżonką wynosi 15/48 części udziału. Prawo do
nieruchomości Wnioskodawca wraz z małżonką nabył od osoby fizycznej na podstawie
umowy sprzedaży z dnia 11 lutego 1998 roku Rep. A nr ... oraz na podstawie umowy
sprzedaży zawartej 7 czerwca 2010 roku, Rep. A nr .... Zgodnie z rejestrem gruntów
prowadzonym przez Starostę ... działki nr 1, 2, 4, 3 położone w województwie ..., powiecie
..., w miejscowości ... wynika, że działka nr 1 o pow. 0,1180 ha stanowi tereny
mieszkaniowe (B), działka numer 2 o pow. 0,0143 ha stanowi tereny przemysłowe (Ba),
działka numer 4 o pow. 0,0800 ha stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w
trakcie budowy (Bp), działka numer 3 o pow. 0,0730 ha stanowi tereny niezabudowane lub
w trakcie budowy (Bp).
Działka numer 1 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest
symbolem 3MwU – stanowiący teren na obszarze strefy zabudowy mieszkaniowej
wielorodzinnej z usługami oraz 1KD – ulica dojazdowa.
Działki numer 4 oraz 3 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
oznaczone są symbolem 2MwU stanowiący teren na obszarze strefy zabudowy
mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami.
Działki numer 1, 2, 4, 3 nie są położone na:
- obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu ustawy z dnia 20 października
1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz. U. 1994, Nr 123, poz. 600, z późn.
zm.),
- obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9
października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2015, poz. 1777, z późn. zm.), która
przewiduje prawo pierwokupu gminy w przypadku sprzedaży nieruchomości,
- obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9
października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2015, poz. 1777, z późn. zm.).
Działki opisane powyżej nie są przeznaczone do zalesienia określonego w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Działki 1,
2, oraz 3 nie są zabudowane i posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
Natomiast działka numer 4 zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym
2jednokondygnacyjnym, o pow. 29,00 m, budynek ten nie przekracza granic gruntu,
działka ta posiada również dostęp do drogi publicznej. Działki 1, 2, 4, 3 nie były w okresie 5
lat i obecnie nie są wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym
1działalności rolniczej. Działki te nie stanowią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55
ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93 z późń. zm.),
jak również nie stanowią jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1) zw. z art. 2
pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004, Nr 54,
poz. 535, z późń. zm.).
Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają sprzedać spółce prawo własności
niezabudowanej nieruchomości wynoszące 15/48 części udziału składającej się działek
numer 1, 2, 4 oraz 3. Co ważne działki obecnie są wydzierżawiona spółce (umowa
dzierżawy nr ... zawarta 29 lutego 2024 roku wraz z aneksem nr ... z dnia 29.02.2024 r. na
czas trzech miesięcy), mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto
kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane
poniżej. Kupująca spółka planuje na działkach o łącznej powierzchni 0,2853 ha
2 wybudować obiekt handlowo - usługowy o powierzchni zabudowy min. 650 mwraz z
miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym
terenie działalność gospodarczą.
W akcie notarialnym nr ... z dnia 29 lutego 2024 r. - umowa przedwstępna, kupująca
nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z
inwestycją na tych działkach. To jest spółka zobowiązuje się do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości
jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie
2mniejszej niż 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc
postojowych,
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25
ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
komunikacyjną nieruchomości,
3. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
koniecznością rekultywacji,
4. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
5. Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek
ewidencyjnych nr 1, 2, 4 oraz 3 zgodnie, z którym Kupująca spółka będzie mogła
posadowić na przedmiotowej nieruchomości 1-kondygnacyjny obiekt handlowo-
2 2usługowy o pow. użytkowej 14,05 m w tym salą sprzedaży o pow. 400,00 m wraz z
miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,
6. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
deszczowej oraz przyłącza energetycznego,
7. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym,
8. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
handlowo- usługowym.
Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
Wnioskodawca wraz z małżonką zobowiązuje się sprzedać mu działki o łącznej pow.
0,2853 ha w udziale wynoszącym 15/48 części. Na zakończenie należy podkreślić, że:
1. W stosunku do tych działek Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu
ich uatrakcyjnienia.
2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca współpracuje z pośrednikiem
nieruchomości w osobie ... prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą ... z
siedzibą w .... Przy czym pośrednik nie będzie do czasu zawarcia umowy sprzedaży
prezentował nieruchomości osobom trzecim.
3. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w
działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
4. Działki 1, 2 oraz 3, które mają być przedmiotem sprzedaży są niezabudowane.
Natomiast działka numer 4 jest zabudowana.
5. Wnioskodawca obecnie dzierżawi działki spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu
ww. pozwoleń.
Wnioskodawca wraz z małżonką oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z
prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności
składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości
warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej
sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy
przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci
któregokolwiek z mocodawców.
Ponadto Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego
Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2
pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w
zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp.
oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy,
celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych
czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego.
Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym
kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości tymczasowego przyłącza
energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią
umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.
Jednocześnie Kupujący oświadcza, że w przypadku niezawarcia przez strony umowy
przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce
gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego. Ponadto, jak to już
podkreślano wydzielona działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest
współwłasnością. Wniosek dla współmałżonki zostanie złożony w tym samym dniu co
przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek.
W uzupełnieniu wniosku na zadane pytania udzielono następujących odpowiedzi:
a) Czy transakcja nabycia działek nr 1, 2, 4 i 3 była opodatkowana podatkiem VAT i została
udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?
Odpowiedź: Nie. Brak faktury.
b) Czy w związku z nabyciem ww. działek będących przedmiotem sprzedaży,
przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę
podatku VAT naliczonego?
Odpowiedź: Nie przysługiwało takie prawo (brak podatku i brak faktury).
W związku z informacją, że działka nr 4 jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym,
jednokondygnacyjnym proszę wskazać:
c) Czy ww. budynek jest trwale związany z gruntem?
Odpowiedź: Tak.
d) Czy ww. stanowi budynek/budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 lub pkt 3
ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?
Odpowiedź: Tak.
e) Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku/budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14
ustawy z dnia z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r.
poz. 361 ze zm.)? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:
- datę pierwszego zasiedlenia;
- czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku/budowli a dostawą upłynie
okres dłuższy niż 2 lata?
Odpowiedź: Tak.
f) Czy ponosił/poniesie Pan wydatki na ulepszenie ww. budynku/budowli w rozumieniu
przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły/będą stanowić co najmniej 30%
wartości początkowej danego obiektu? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:
- kiedy takie wydatki były ponoszone?
- czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku
naliczonego?
- czy po dokonaniu tych ulepszeń budynek /budowla był/była oddany/oddana do
użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz
czy w momencie jego dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od
momentu oddania tego obiektu do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?
Odpowiedź: Nie.
g) Czy budynek (niemieszkalny, jednokondygnacyjny) znajdujący się na działce nr 4 był na
niej w momencie nabycia tej działki, czy też wybudował go Pan sam?
Odpowiedź: Był na działce.
h) W sytuacji gdy budynek znajdujący się na działce nr 4 został wybudowany przez Pana,
to czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktur
dokumentujących poniesione wydatki na jego budowę?
Odpowiedź: Był na działce.
i) Czy budynek znajdujący się na działce nr 4 był/jest objęty umową dzierżawy zawartą
przez Pana ze spółką kupującą?
Odpowiedź: Tak.
Pytanie
Czy sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 o pow. 0,1180 ha, 2 o pow. 0,0143 ha oraz 3 o
pow. 0,0730 ha jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9
ustawy o VAT? oznaczone nr 1 w uzupełnieniu wniosku
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 o pow. 0,1180 ha, 2 o
pow. 0,0143 ha, 3 o pow. 0,0730 ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o
VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów
i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
wszelkie postacie energii.
W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została
uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z
2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej
samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).
W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy
ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że
współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie
udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy
(Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między
małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca
przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez
jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością
ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności
majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z
małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego
(dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej). Tym samym oboje
małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości. Tym samym Wnioskodawca
dokonuje sprzedaży działek.
Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak
czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z
opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod
warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT,
podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w
ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność
gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność
producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i
usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności,
konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej
właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta
w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem, podatnik, tych
wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w
profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla
celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć
takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim
okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na
prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że
dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a
dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym
dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką
działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem,
działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za
działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły,
majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie
dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z
działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością
producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i
wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania
danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest
spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu
czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie -
czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu
nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg
powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
pojedynczych z nich. Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu
podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot
prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
podatku od towarów i usług. Wnioskodawca przypomina, iż na działkach 1, 2, 4 oraz 3 od
momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności
gospodarczych. Jak to wskazano w opisie powyżej działka numer 1 w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest symbolem 3MwU - stanowiący teren
na obszarze strefy zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami oraz 1KD- ulica
dojazdowa. Natomiast działki numer 4 oraz 3 w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego oznaczone są symbolem 2MwU stanowiący teren na obszarze strefy
zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. Tym samym z planu
zagospodarowania przestrzennego wynika, iż są to tereny inne niż te, które ustawodawca
wymienia w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z
prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek
nr 1, 2, 4, 3 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej,
kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do
złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem
decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
uzyskania oraz odbioru.
Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
(pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
być udzielone w tej samej formie.
W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że
przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma
być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu
cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy
którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu
mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy
i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej
mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. 1, 2, 4 oraz 3
warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację
zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj
dokonuje profesjonalny sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się
jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w
jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działek 1,
2, 3 w udziale wynoszącym 15/48.
Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane
zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także
obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w
art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy -
rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1
ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z
2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w
tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem
morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz
terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W
przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie
ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków
zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu, przy czym:
· lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji
celu publicznego;
· sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji
ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
nieruchomości. Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działki będą objęte
decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym
samym, ww. działki będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i
w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art.
43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działek nr 1, 2 oraz 3
stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze
zwolnienia z VAT.
Na zakończenie w związku z tym, iż działki nie korzystają ze zwolnienia ich sprzedaż należy
udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług
jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik
podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję musimy
udokumentować fakturą.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie opodatkowania podatkiem VAT
transakcji sprzedaży udziału we współwłasności majątkowej małżeńskiej
niezabudowanych działek nr 1 o pow. 0,1180 ha, 2 o pow. 0,0143 ha oraz 3 o pow. 0,0730
ha, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie wskazuję, że ta interpretacja dotyczy Pana wniosku wyłącznie w zakresie
opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału we współwłasności
majątkowej małżeńskiej niezabudowanych działek nr 1 o pow. 0,1180 ha, 2 o pow. 0,0143
ha oraz 3 o pow. 0,0730 ha, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
(t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
kraju.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie
nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej
„Dyrektywą 2006/112/WE”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości,
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
prawne lub faktyczne prawo
c) własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości,
dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów,
o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust.
1 pkt 1 ustawy. Potwierdził to NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt
I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
(współwłasność).
Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności.
Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że
współwłaściciel może zbyć swój udział.
Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego
1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich
(majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 36 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
majątek wspólny.
Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
używania lub pobierania z niej pożytków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
majątku wspólnego.
Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub
świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym
podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku
rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
szczególności dostawy terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:
Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa
członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
faktycznych danej sprawy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy.
Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się
do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht),
które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem
podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej
działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to
zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani
wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.
Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy
Kodeks cywilny, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.
Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
przyrzeczonej.
Zgodnie z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
nieruchomości.
Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została
uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział
II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
przedstawiciela.
W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
(przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
(pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
czynności.
Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:
§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
formie.
§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
piśmie.
Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to
jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
(pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że przysługuje Panu prawo
własności na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej w udziale 15/48.
Prawo do nieruchomości nabył Pan wraz z małżonką od osoby fizycznej na podstawie
umowy sprzedaży z dnia 11 lutego 1998 roku oraz na podstawie umowy sprzedaży
zawartej 7 czerwca 2010 roku.
Wskazał Pan we wniosku, że zawarł z kupującą nieruchomość spółką umowę
przedwstępną sprzedaży. Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności
związanych z inwestycją na tych działkach. To jest spółka zobowiązała się do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości
jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie
2mniejszej niż 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc
postojowych,
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25
ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
komunikacyjną nieruchomości,
3. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
koniecznością rekultywacji,
4. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
5. Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek
ewidencyjnych nr 1, 2, 4 oraz 3 zgodnie, z którym Kupująca spółka będzie mogła
posadowić na przedmiotowej nieruchomości 1-kondygnacyjny obiekt handlowo-
2 2usługowy o pow. użytkowej 14,05 m w tym salą sprzedaży o pow. 400,00 m wraz z
miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,
6. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
deszczowej oraz przyłącza energetycznego,
7. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym,
8. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
handlowo- usługowym.
Oświadczył Pan, że wraz z małżonką udziela pełnomocnictwa z prawem do udzielania
dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji
publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych
dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków
oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności
związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków
technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci
kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy
przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci
któregokolwiek z mocodawców.
Wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującą Spółkę przedmiotową
Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust.
11 ustawy Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na
budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującej nabywaną Nieruchomość,
będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po
przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu
pierwotnego przez Kupującego. Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na
usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej
Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami
technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z
operatorem.
W okolicznościach sprawy do momentu faktycznego przeniesienia udziału we
współwłasności majątkowej małżeńskiej niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3, tj. do
momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. działki pozostają Pana współwłasnością.
Z kolei Pan oraz Kupująca Spółka w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do
czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy
przyrzeczonej.
W świetle powyższego uznaję, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w
związku ze sprzedażą przez Pana udziału we współwłasności majątkowej małżeńskiej
niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez
przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny
właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych
pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości)
potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak
wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującej stosownego pełnomocnictwa.
Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez
Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu
pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w
Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni
przedmiotowe nieruchomości stanowiące nadal Pana udział we współwłasności
majątkowej małżeńskiej. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną
generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.
Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności należy wskazać, że dokonując sprzedaży
udziału we współwłasności majątkowej małżeńskiej niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3,
nie będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem
prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki
sposób zorganizował Pan sprzedaż ww. działek, że niejako Pana działania łącznie z
działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan udział we współwłasności
majątkowej małżeńskiej przedmiotowych działek, które podlegają wielu czynnościom.
Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze
prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania
ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności
dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia
umowy przedwstępnej. Zatem podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki
podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i
C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia udziału we współwłasności
majątkowej małżeńskiej przedmiotowych działek, porównywalną do działań podmiotów
zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzam, że
podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziału
we współwłasności majątkowej małżeńskiej przedmiotowych działek, w ramach zarządu
Pana majątkiem prywatnym. Tym samym, ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w
ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie
działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Nie można więc uznać,
że przedmiotem dostawy będzie Pana składnik majątku prywatnego, a sprzedaż udziału
we współwłasności majątkowej małżeńskiej przedmiotowych działek będzie stanowiła
realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.
W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania
Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału we
współwłasności majątkowej małżeńskiej niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3, będzie
podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie
art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze
zwolnienia od tego podatku.
Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego
siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży,
z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku
podatkowym kwoty 200 000 zł.
Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:
Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:
1) dokonujących dostaw:
a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o
podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
– energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
– wyrobów tytoniowych,
– samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez
podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych
podlegających amortyzacji,
c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1
pkt 10 lit. a i b,
d) terenów budowlanych,
e) nowych środków transportu,
f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach
zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej
fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej
liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy
włącznie:
- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU (Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług) 20.42.1),
- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
- urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),
- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:
- pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),
- motocykli (PKWiU ex 45.4);
2) świadczących usługi:
a) prawnicze,
b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i
hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze
sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
c) jubilerskie,
d) ściągania długów, w tym factoringu;
3) (uchylony).
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
budowlane.
W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
są zwolnione od podatku.
Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów
niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego
oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o
podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT
przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na
podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o
warunkach zabudowy.
Z opisu sprawy wynika, że niezabudowane działki nr 1, 2 i 3 na moment sprzedaży będą
stanowiły tereny budowlane. Powyższe wynika z faktu, że zawarcie docelowej umowy
sprzedaży uzależnione jest m.in. od uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i
wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy
nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym.
W świetle powyższych okoliczności wskazuję, że w momencie sprzedaży ww.
nieruchomość będzie stanowić tereny przeznaczone pod zabudowę i będzie spełniać w
momencie sprzedaży definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.
Zatem dostawa udziału we współwłasności majątkowej małżeńskiej niezabudowanych
działek nr 1, 2 i 3, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art.
43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie
art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie
z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw
terenów budowlanych.
W tym miejscu wskazuję, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
przepisie, tj.:
· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy.
NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o
którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art.
43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia
podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.
u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88
ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie
obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por.
wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy
podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie
skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
VAT.
Jak wynika z treści wniosku, udział w prawie współwłasności majątkowej małżeńskiej
niezabudowanych działek o nr 1 ,2 i 3 nabył Pan wraz z małżonką od osoby fizycznej na
podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 lutego 1998 roku oraz na podstawie umowy
sprzedaży zawartej 7 czerwca 2010 roku. Czynność nabycia ww. działek nie została
udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.
Nie można więc uznać, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy ww.
nabyciu lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro w odniesieniu do czynności nabycia
ww. działki nie wystąpił podatek od towarów i usług (dostawa nie była objęta tym
podatkiem), który mógłby podlegać odliczeniu.
Ponadto, wskazał Pan, że obecnie dzierżawi działki spółce, która planuje je zakupić, tym
samym nie można uznać, że ww. działki były wykorzystywane wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku VAT.
Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa udziału we
współwłasności majątkowej małżeńskiej niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3, nie będzie
korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z
uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki przedstawione w tym przepisie.
W związku z powyższym sprzedaż przez Pana udziału we współwłasności majątkowej
małżeńskiej niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3, będzie opodatkowana podatkiem VAT,
według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla towaru będącego przedmiotem
sprzedaży.
A zatem Pana stanowisko w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży
udziału we współwłasności majątkowej małżeńskiej niezabudowanych działek nr 1 o pow.
0,1180 ha, 2 o pow. 0,0143 ha oraz 3 o pow. 0,0730 ha, bez uwzględnienia zwolnienia z
art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja dotyczy Pana wniosku wyłącznie w zakresie opodatkowania podatkiem
VAT transakcji sprzedaży udziału we współwłasności majątkowej małżeńskiej
niezabudowanych działek nr 1 o pow. 0,1180 ha, 2 o pow. 0,0143 ha oraz 3 o pow. 0,0730
ha, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Natomiast w zakresie
zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
VAT transakcji sprzedaży udziału we współwłasności majątkowej małżeńskiej zabudowanej
działki nr 4 o pow. 0,0800 ha, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku
(zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie
mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej,
na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację
przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie
powyższa interpretacja indywidualna dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków
podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli działek 1, 2, 4.
Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan
ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
interpretacja traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.