Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
dłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 23 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem magazynu rozdzielczego oraz
działki nr 2 zabudowanej budynkiem magazynu.
Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie – 24 kwietnia 2025 r. oraz pismem z 27
marca 2025 r. (data wpływu 25 kwietnia 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
(ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)
Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości, stanowiącej zabudowaną
działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni ... ha o sposobie korzystania
określonym jako inne tereny zabudowane („Bi”) oraz stanowiącej zabudowaną działkę
gruntu o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni ... ha o sposobie korzystania
określonym jako inne tereny zabudowane („Bi”), położonej w województwie ..., w powiecie
..., w gminie ..., w miejscowości ..., przy ulicy ..., dla której to między innymi działki gruntu
Sąd Rejonowy w ..., ... Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze ....
Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży,
zawartej w dniu ... roku przed notariuszem w ..., za numerem Rep. ..., będąc zamężną, do
majątku osobistego, za środki pochodzące z majątku osobistego, co jej mąż ... niniejszym
potwierdza i oświadcza, że nie będzie w przyszłości rościł żadnych pretensji do powyższej
Nieruchomości.
Opisana powyżej działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 zabudowana jest budynkiem
magazynu rozdzielczego, murowanym, jednokondygnacyjnym, krytym blachą, o
2 2powierzchni zabudowy ... m oraz o powierzchni całkowitej ... m a działka o numerze
ewidencyjnym 2 zabudowana jest budynkiem magazynu, murowanym,
2jednokondygnacyjnym, krytym blachą, o powierzchni całkowitej ... m oraz o powierzchni
2zabudowy ... m oba budynki są w złym stanie technicznym, nadają się do generalnego
remontu, a przedmiotowe budynki są rzeczą.
Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka numer 1 i 2 nie zostały
objęte decyzją o ustaleniu inwestycji celu publicznego, nie zostały objęte decyzją o
ustaleniu warunków zabudowy, nie zostały objęte obszarem specjalnej strefy
ekonomicznej, ani uchwałą o rewitalizacji i nie są położone na terenach specjalnej strefy
rewitalizacji. Działka 1 i 2 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.
Nieruchomości dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z
dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn.
zm.), jak również nie stanowiły jego zorganizowanej części.
Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną przez
niego działalnością gospodarczą, nie jest obecnie wykorzystywana w działalności
gospodarczej, ani nie wchodzi w skład przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.
Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce działki gruntu nr 1, o powierzchni ... ha oraz 2, o
powierzchni ... ha, zabudowane budynkami, dla których Sąd Rejonowy w ..., ... Wydział
Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze .... Co ważne, Wnioskodawca
oddał w dzierżawę działki gruntu o nr gruntu 1 i 2 - spółce pod działalność gospodarczą.
Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz
dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami. Ponadto kupujący podejmie szereg
działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. (umowa dzierżawy nr
... z dnia ... r. zawarta na czas nieoznaczony).
Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o
2powierzchni zabudowy minimum ... m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum
... miejsc postojowych.
W akcie notarialnym nr ... z dnia 08.01.2025 r. - umowa przedwstępna, kupująca
nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z
inwestycją na tych działkach. To jest spółka zobowiązała się do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami
zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym
2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż ... m wraz z
miejscami parkingowymi w ilości minimum ... miejsc postojowych,
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy ... m w tym sala sprzedaży o
2powierzchni ... m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum ... miejsc
parkingowych,
3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i
budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,
3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ
lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub
pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki,
4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń
zamiennych,
5. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,
6.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
koniecznością rekultywacji,
7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
8. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
deszczowej oraz przyłącza energetycznego,
9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowym.
Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń,
Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać działkę nr 1, o powierzchni ... ha oraz 2, o
powierzchni ... ha.
Na zakończenie należy podkreślić, że:
1. Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług).
2. W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich
uatrakcyjnienia.
3. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował
żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu,
w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.
4. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w
działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
5. Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub
użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na
ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które
stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli
nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata.
6. Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu
ww. pozwoleń.
7. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
8. Wnioskodawca przedmiotowe działki wykorzystywał w celach mieszkaniowych,
wyłącznie na użytek własny i do czynności zwolnionych.
Ponadto Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania
wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej w opisie powyżej,
warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na
lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
oraz odbioru. Ponadto oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy
przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci
mocodawcy. Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie
przez Kupującego przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33
ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t.
j. Dz.U. z 2023r., poz. 628 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie
na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość
będącą przedmiotem przyszłej sprzedaży, celem przeprowadzenia badań gruntu.
Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym
kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego
przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz
treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza,
iż w przypadku niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym
kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.
W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani:
1. Czy przedmiotem sprzedaży przez Panią będzie:
a. prawo użytkowania wieczystego działek nr 1 i nr 2, czy
b. prawo własności działek nr 1 i nr 2?
Przedmiotem sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego działek nr 1 i nr 2.
2. W przypadku wskazania w odpowiedzi na pytanie nr 1, że przedmiotem sprzedaży
będzie prawo użytkowania wieczystego działek nr 1 i nr 2, proszę wskazać:
a. W ramach jakich czynności nabyła Pani prawo użytkowania wieczystego ww. działek:
− opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;
− zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;
− niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT.
b. Czy nabycie prawa użytkowania wieczystego ww. działek zostało udokumentowane
fakturami z wykazaną kwotą podatku VAT?
Brak podatku VAT. Sprzedaż zwolniona.
3. W przypadku wskazania w odpowiedzi na pytanie nr 1, że przedmiotem sprzedaży
będzie prawo własności działek nr 1 i nr 2, proszę wskazać:
a. W ramach jakich czynności nabyła Pani prawo własności ww. działek:
− opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;
− zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;
− niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Zwolnionych z podatku VAT.
b. Czy nabycie prawa własności ww. działek zostało udokumentowane fakturami z
wykazaną kwotą podatku VAT?
Brak podatku VAT.
4. W jaki sposób działki nr 1 i nr 2 oraz budynki posadowione na ww. działkach, były/są
/będą wykorzystywane (użytkowane) przez Panią od momentu nabycia do dnia sprzedaży?
Działka 1 zabudowana jest budynkiem magazynu rozdzielczego a działka 2 budynkiem
magazynu zbożowego, więc służyły do celów przechowywania rzeczy i płodów rolnych.
5. Czy wykorzystywała Pani działki nr 1 i nr 2 wraz z budynkami wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność
zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były wykorzystywane ww.
nieruchomości Pani wykonywała/będzie wykonywała – prosimy podać podstawę prawną
zwolnienia?
6. Czy budynek posadowiony na działce nr 1 i budynek posadowiony na działce nr 2
stanowią budynki – w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo
budowlane – lub ich części? Prosimy wskazać odrębnie dla każdego obiektu znajdującego
się na poszczególnych działkach nr 1 i nr 2.
Budynek na działce 1 i nr 2 spełniają te warunki. Budynki są trwale związane z gruntem i
są kryte dachem. Stanowią więc budynki.
7. W związku z informacją wynikającą z opisu sprawy, że jednym z warunków zawartych w
umowie przedwstępnej jest: „Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na
rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości”,
prosimy jednoznacznie wskazać:
a. Kiedy rozpoczną się prace rozbiórkowe ww. budynków, tj. przed sprzedażą czy po
sprzedaży działek nr 1 i nr 2 – prosimy wskazać odrębnie dla każdego budynku?
Prace rozbiórkowe rozpoczną się po sprzedaży działek. Zarówno budynku na działce 1 jak
i nr 2.
b. Czy na dzień dostawy ww. działek prace rozbiórkowe zostaną zakończone?
Nie rozpoczną się po dostawie
8. Czy budynek posadowiony na działce nr 1 i budynek posadowiony na działce nr 2 są
trwale związane z gruntem?
TAK
9. Czy budynek posadowiony na działce nr 1 i budynek posadowiony na działce nr 2
znajdowały się na ww. działkach w momencie ich nabycia przez Panią, czy zostały przez
Panią wybudowane?
Zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży wraz z budynkami. Czyli znajdowały się na
działce w momencie nabycia.
10. Czy przy nabyciu/wybudowaniu budynku posadowionego na działce nr 1 i budynku
posadowionego na działce nr 2 przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku
należnego o kwotę podatku naliczonego?
Nie.
11. Należy wskazać, czy przed nabyciem przez Panią budynku posadowionego na działce
nr 1 i budynku posadowionego na działce nr 2 były one wykorzystywane przez
poprzedniego właściciela/właścicieli?
Tak były.
12. Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) nastąpiło pierwsze zasiedlenie (używanie) ww.
budynku posadowionego na działce nr 1 i budynku posadowionego na działce nr 2?
Zasiedlenie nastąpiło 1989 r.
13. Czy od pierwszego zasiedlenia (używania) budynku posadowionego na działce nr 1 i
budynku posadowionego na działce nr 2 do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż
2 lata?
Tak.
14. Czy budynek posadowiony na działce nr 1 i budynek posadowiony na działce nr 2 były
przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to należy
wskazać dokładne daty najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.
Nie były przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy, oprócz umowy dzierżawy z kupującą
spółką .... wskazanej w stanie faktycznym. Działki są jedynie przedmiotem służebności
przesyłu ze spółką .... Data dzierżawy na rzecz spółki 08.01.2025 r.
15. Czy ponosiła Pani nakłady na ulepszenie budynku posadowionego na działce nr 1 i
budynku posadowionego na działce nr 2 w rozumieniu przepisów ustawy o podatku
dochodowym, wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków, w stosunku do
których przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
podatku naliczonego? Jeśli tak, to proszę wskazać:
a. W jakim okresie ponosiła Pani ww. wydatki na ulepszenie?
b. Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków po ulepszeniu?
c. W jaki sposób i do jakich celów ww. budynki były/są wykorzystywane po ulepszeniu?
d. Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków?
NIE były ulepszane. Żaden budynek nie był ulepszany,
e. Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków po ulepszeniu, to należy
wskazać, kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?
Nie były ulepszane.
f. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków po ulepszeniu, a sprzedażą
upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
Nie były ulepszane.
g. Czy ulepszone ww. budynki były wykorzystywane przez Panią wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku VAT?
Nie były ulepszane.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy sprzedaż zabudowanej działki nr 1, o powierzchni ... ha oraz 2, o powierzchni ... ha
opisanej w stanie faktycznym jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż zabudowanej nieruchomości składającej się z działki
gruntu nr 1, o powierzchni ... ha oraz 2, o powierzchni ... ha, nie jest opodatkowana
podatkiem od towarów i usług.
Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i
usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast
przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie
prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki
niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy
podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie
kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.
Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę
budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
· dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
· pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
okres krótszy niż 2 lata.
Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od
czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów
remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów
budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr 1 i
2 doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja
pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były
przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14
ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do
dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało
pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie
może być krótszy niż 2 lata. W związku z tym, w Pani ocenie dostawa wskazanej w
zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie
art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1
pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy
VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym
przepisie.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z
gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania
nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię
dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła
korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż
budynku.
W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku nie zachodzą wyjątki
określone przez ustawodawcę w art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana
dostawa nieruchomości II kategorii będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1
pkt 10 ustawy o VAT.
Zwolnienie ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział w możliwość rezygnacji z
tego zwolnienia. W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż zabudowanej
działki nr 1 i 2 stanowiącej teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i
korzysta ze zwolnienia z VAT. Na zakończenie w związku z tym, iż działka korzysta ze
zwolnienia nie będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku
bowiem sprzedaży nie opodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W
tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy
podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę
na podstawie art. 106b ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w
imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów
w zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej
umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy
sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w
następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty
ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a
komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu,
jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz
przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz
członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub
lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni
własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
art. 7 (...).
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu
tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem
jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
11.12.2006 s. 1 ze zm.):
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność
producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością
rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku
rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
charakterze.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością
zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w
związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w
odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie
(C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności
nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama
liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem
zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.
9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących
się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres
zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-
291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części
majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej
do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby
fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb
prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że
podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar
wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem
takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla
zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w
wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach
v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia
potrzeb własnych.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia
1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1
Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia
oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia
umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
nieruchomości.
Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została
uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne,
Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 95 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
przedstawiciela.
§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania
pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
(przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
(pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
czynności.
Stosownie do art. 99 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
formie.
§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
piśmie.
Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w
imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
reprezentuje obie strony.
W myśl art. 109 Kodeksu cywilnego:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
(pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej
mocodawcy.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pani użytkownikiem wieczystym nieruchomości,
stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 zabudowaną
działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 2. Zamierza Pani sprzedać spółce działki
gruntu nr 1, o powierzchni ... ha oraz 2, o powierzchni ... ha, zabudowane budynkami.
W akcie notarialnym z ... r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka
zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych
działkach. Spółka zobowiązuje się do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami
zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym
2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż ... m wraz z
miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy ... m w tym sala sprzedaży o
2powierzchni ... m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum ... miejsc
parkingowych,
3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ
lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub
pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki,
4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń
zamiennych,
5. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,
8. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
deszczowej oraz przyłącza energetycznego,
9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowym.
Ponadto udziela Pani Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz
do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej w opisie powyżej, warunków technicznych
dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
Ponadto oświadcza Pani, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
Jednocześnie oświadcza Pani, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w
związku art. 3 ust. 11 ustawy Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o
pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu
nieruchomość będącą przedmiotem przyszłej sprzedaży, celem przeprowadzenia badań
gruntu.
Wobec powyższego, aby ustalić, czy sprzedaż budynków położonych na działkach nr 1 i nr
2 oraz sprzedaż prawa wieczystego użytkowania tych działek będzie podlegała
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy przeanalizować całokształt działań,
jakie Pani podjęła w odniesieniu do tych działek.
W okolicznościach tej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa
użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków, tj. do momentu
podpisania umowy przyrzeczonej, ww. działki pozostaną Pani własnością. Z kolei, Pani
oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązaliście się do szeregu czynności,
których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.
W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca dokona szeregu określonych
czynności w związku ze sprzedażą przez Panią działki nr 1 i nr 2. Pomimo, że ww.
czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły
zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem
lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak
aby mógł on działać w jego imieniu. Z wniosku wynika, że udzieliła Pani Kupującemu
stosownego pełnomocnictwa.
Fakt, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale
przez Kupującego nie oznacza, że pozostaną one bez wpływu na Pani sytuację prawną.
Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki
bezpośrednio w Pani (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący, dokonując ww.
działań, uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości, stanowiące nadal Pani własność.
Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie
atrakcyjności nieruchomości, jako towaru i wzrost ich wartości.
Wobec powyższego, dokonując sprzedaży budynków wraz z prawem wieczystego
użytkowania gruntów nie będzie korzystała Pani z przysługującego Pani prawa do
rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe)
rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizuje Pani sprzedaż
przedmiotowych działek, że niejako Pani działania łącznie z działaniami nabywcy będą
stanowiły pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej będzie Pani użytkownikiem wieczystym działek
nr 1 i nr 2, które będą podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu
widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym
kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez
potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegać
nieruchomości o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy
przedwstępnej.
Ponadto, zawarła Pani z Kupującą Spółką umowę dzierżawy działki nr 1 i nr 2. Spółka w
zamian zobowiązuje się płacić Pani czynsz dzierżawny.
Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną
nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone
przepisami obowiązki.
Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Zatem dzierżawa działki nr 1 i działki nr 2 stanowi odpłatne świadczenie usług, a
zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie tych nieruchomości z majątku
osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Panią ww. działek sprawił, że są one
wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie
w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy działek nr 1 i nr 2, nie
będzie Pani zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Panią w
działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań dzierżawa ww. działki nr 1 i działki nr 2, stanowi
odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1
ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2
ustawy.
Zatem w rozpatrywanej sprawie podejmując ww. czynności zaangażuje Pani środki
podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10
i C-181/10, tj. wykaże Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
obrotem.
Podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż
budynków wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów, w ramach zarządu Pani
majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie
dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust.
2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1
ustawy.
W konsekwencji, skoro w rozpatrywanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące
podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży budynków
wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów będzie podlegała opodatkowaniu
podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w
związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
podatkiem.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli,
jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy
pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego
zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach
pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego
zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez
to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub ich części ma więc
miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku lub ich części oddano je
do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem/dzierżawę, jak i w przypadku
wykorzystywania budynku lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej
podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku.
Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku
wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków –
możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.
Przy czym podkreślić należy, że to prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze
zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
wartości gruntu.
Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na
nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części
korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze
zwolnienia od podatku.
Jak wynika z opisu sprawy, działka nr 1 zabudowana jest budynkiem magazynu
rozdzielczego, murowanym, jednokondygnacyjnym, krytym blachą a działka nr 2
zabudowana jest budynkiem magazynu, murowanym, jednokondygnacyjnym, krytym
blachą. Ww. budynki znajdowały się na działce w momencie ich nabycia. Przed
nabyciem przez Panią budynek posadowiony na działce nr 1 i budynek posadowiony na
działce nr 2 były wykorzystywane przez poprzedniego właściciela/właścicieli. Pierwsze
zasiedlenie (używanie) ww. budynków nastąpiło w 1989 r. Od pierwszego zasiedlenia
(używania) ww. budynków do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Nie
ponosiła Pani nakładów na ulepszenie ww. budynków w rozumieniu przepisów ustawy
o podatku dochodowym, wyższych niż 30% wartości początkowej ww. budynków, w
stosunku do których przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
o kwotę podatku naliczonego.
Jak wskazałem wyżej, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa
budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od
towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed
nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich
części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa
prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynku położonego na działce nr 1 i budynku
położonego na działce nr 2 nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy
pierwszym zasiedleniem tych budynków a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
Zostały zatem spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku
dla dostawy budynków położonych na działce nr 1 i nr 2, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
10 ustawy.
W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż prawa wieczystego
użytkowania gruntów, na których ww. budynki są posadowione, również będzie
zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Mając na uwadze wskazane wyżej okoliczności sprawy oraz przywołane przepisy prawa
stwierdzam, że transakcja sprzedaży budynków położonych na działce nr 1 i nr 2 wraz z
prawem wieczystego użytkowania gruntów będzie korzystała ze zwolnienia od podatku
od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8
ustawy.
Jednocześnie wskazać należy, że strony transakcji mogą skorzystać z opcji
opodatkowania dostawy przedmiotowych budynków, przy zachowaniu warunków
określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11
ustawy.
Tym samym, Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania).
Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, w
szczególności obowiązek wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż, nie mogą być
– zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
interpretacja traci swoją aktualność.
Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie
przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku
postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.