Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem
VAT (podatek od towarów i usług), transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 1 oraz 2, jest
prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej w zakresie:
- zwolnienia od podatku VAT, sprzedaży zabudowanych działek nr 3, 4 oraz 5 na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia
(pytanie nr 1 i 3),
- opodatkowania podatkiem VAT, transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania
gruntu działki nr 1 oraz 2 (pytanie nr 2).
Uzupełnili go Państwo pismem z 27 marca 2025r. (wpływ 28 marca 2025 r.) – w
odpowiedzi na wezwanie I oraz z 14 kwietnia 2025 r. (wpływ 16 kwietnia 2025 r.) – w
odpowiedzi na wezwanie II.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Spółka Cywilna – (...) z siedzibą w (...), będąca czynnym podatnikiem VAT, prowadzi
działalność w zakresie projektowania konstrukcji budynków.
Spółka zawarła przedwstępną Umowę sprzedaży nieruchomości będącej własnością
wspólników i wykorzystywanej w działalności gospodarczej. Akt Notarialny Repetytorium A
numer (...) sporządzony został w Kancelarii Notarialnej przez notariusza (...). Umowa
przyrzeczona ma zostać zawarta w terminie do (...) 2025 r. Nabywcą jest (...) Spółka z
ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą w (...).
Sprzedaż obejmie:
1) Prawo własności nieruchomości położonej w (...), objętej księgą wieczystą (...),
stanowiącej działki nr 3, 4 i 5 o łącznej powierzchni (...) ha, zgodnie z danymi z
ewidencji gruntów i budynków powyższe działki stanowią inne tereny zabudowane
(symbol użytku: „Bi”). Powyższa nieruchomość zabudowana jest budynkiem biurowym
2o powierzchni zabudowy (...) m, budynkiem murowanym o powierzchni zabudowy (...)
2m, ponadto znajdują się tam parking, drogi dojazdowe, ogrodzenie z siatki stalowej,
sieć kanalizacji deszczowej, oświetlenie terenu okablowaniem oraz murki
ogrodzeniowe.
Budowle znajdujące się na działkach 3, 4, 5 stanowią budowle lub ich części w rozumieniu
przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
Pierwsze zasiedlenie budynków i budowli nastąpiło przez poprzedniego właściciela
nieruchomości, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli a planową ich
dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie lub przebudowę ww. budynków i budowli lub
ich części, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co
najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu.
2) Prawo wieczystego użytkowania gruntu, położonego w (...) objętego księgą wieczystą
(...), stanowiącą działki 1 oraz 2 o łącznej powierzchni (...) ha, zgodnie z danymi z
ewidencji gruntów i budynków powyższe działki stanowią inne tereny zabudowane
(symbol użytku: „Bi”).
Spółka nabyła powyższe nieruchomości w następujący sposób:
- Aktem Notarialnym Repetytorium A nr (...) z dnia (...) 1997 r. sporządzonym przez
notariusza (...), Spółka nabyła: prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego
działkę 3 wraz z budynkiem biurowym oddanym do użytku w 1996 r., budowlami
stanowiącymi parking i drogi dojazdowe oraz ogrodzenie z siatki stalowej. Na
powyższy zakup wystawiona została faktura VAT (zakup budynku i budowli z
naliczonym podatkiem VAT 22%, prawo wieczystego użytkowania ze stawką
zwolnione z podatku VAT). Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku
VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu.
- Aktem Notarialnym Repetytorium A nr (...) z dnia (...) 1998 r. sporządzonym przez
notariusza (...), Spółka nabyła prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego
działki 4 oraz 5, budynek murowany stacji transformatorowej oraz budowle
znajdujące się na tym gruncie. Na powyższy zakup wystawiona została faktura VAT
(zakup budynku i budowli z naliczonym podatkiem VAT 22%, prawo wieczystego
użytkowania ze stawką zwolnione z podatku VAT). Spółce przysługiwało prawo do
obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy
nabyciu.
- Aktem Notarialnym Repetytorium A nr (...) z dnia (...) 2008 r. sporządzonym przez
notariusza (...), Spółka nabyła od Skarbu Państwa reprezentowanego przez Gminę (...)
prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działki 1 i 2. Powyższy zakup
zgodnie z zapisami w akcie notarialnym został opodatkowany podatkiem VAT 22%.
Nie została wystawiona faktura VAT. Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia
kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu.
Powyższe nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego wspólników spółki prawa
cywilnego na prawach wspólności łącznej.
Decyzją Starostwa (...) z dnia (...) 1999 r. wydaną na podstawie art. 1 ust. 2, ust. 1 pkt 1, ust.
2 i 3, art. 4, art. 5 ust. 1 pkt 2, ust. 1a, 2, 2a, 3, 4, 4a, 5, art. 6a, art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 4
września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego
osobom fizycznym w prawo własności, posiadane przez wspólników spółki cywilnej (...) SC
prawo wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działki 4, 5, 3 zostało przekształcone
w prawo własności na rzecz wieczystych użytkowników.
Wyżej wymienione budynki i budowle stanowiły w Spółce środki trwałe.
W uzupełnieniu do wniosku udzielili Państwo odpowiedzi na zadane przez Organ pytania:
1) Czy przedmiotowe nieruchomości były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy albo
innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: W jakim okresie Spółka udostępniała
nieruchomości osobom trzecim?
Odp. Nieruchomości objęte wnioskiem były przedmiotem umowy dzierżawy w
okresach:
2• (...).2000 r. – (...).2002 r. – teren utwardzony o pow. ok. (...) m na dz. 5 i 3;
2• (...).2004 r. – (...).2006 r. – teren utwardzony o pow. ok. (...) m na dz. 5 i 3;
2• (...).2007 r. – (...).2009 r. – teren utwardzony o pow. (...) m na dz. 5 i 3;
2• (...)2009 r. – (...).2022 r. – teren utwardzony o pow. (...) m na dz. 5 i 3.
2) W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:
Budowle znajdujące się na działkach 3, 4, 5 stanowią budowle lub ich części
w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.
U. z 2024 poz. 725 ze zm.).
a następnie wskazanie:
Pierwsze zasiedlenie budynków i budowli nastąpiło przez poprzedniego
właściciela nieruchomości, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i
budowli a planową ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie lub przebudowę w/w
budynków i budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku
dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej
danego obiektu
Proszę o jednoznaczne wskazanie, które z naniesień znajdujących się na
nieruchomości (działkach nr 3, 4 i 5), stanowią budynki, budowle lub ich części w
rozumieniu przepisów Prawo budowlane. Należy odnieść się do każdego naniesienia
osobno oraz wskazanie, na której działce znajduje się dane naniesienie.
W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:
Prawo wieczystego użytkowania gruntu położonego w (...) objętego księgą
wieczystą (...) stanowiącą działki 1 oraz 2 o łącznej powierzchni (...) ha,
zgodnie z danymi z ewidencji gruntów i budynków powyższe działki stanowią
inne tereny zabudowane (symbol użytku: „Bi”).
Proszę o jednoznaczne wskazanie:
a) czy działki nr 1 oraz 2 są zabudowane?
b) jakiego typu są to naniesienia, czy stanowią one budynki, budowle lub urządzenia
budowlane w rozumieniu przepisów Prawo budowlane i wskazanie dokładnie co i
na której z działek się znajduje?
c) kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie tych naniesień (proszę podać dla każdego
naniesienia z osobna)?
d) czy w okresie używania tych budynków, budowli lub ich części doszło do
poniesienia nakładów na ulepszenie lub przebudowę tych obiektów lub ich części w
rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30%
wartości początkowej ww. obiektów? Jeżeli ponieśli Państwo takie wydatki to:
- kiedy były one ponoszone?
- czy po dokonaniu tych ulepszeń obiekty były oddane do użytkowania?
- czy od momentu oddania obiektów do użytkowania po dokonanych ulepszeniach
minął okres dłuższy niż dwa lata?
- czy od ww. wydatków przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku
naliczonego?
Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu znajdującego się na danej
działce.
Jeśli działki nr 1 oraz 2 są niezabudowane należy wskazać:
e) czy dla nieruchomości składającej się z działek nr 1 i 2 jest uchwalony miejscowy
plan zagospodarowania terenu i jakie przeznaczenia dla tych działek z niego
wynika? Podać dla każdej z działek z osobna.
f) czy przeznaczenie określone dla działek nr 1 i 2 przewiduje bądź dopuszcza
możliwość zabudowy budynkami i/lub budowlami?
g) czy dla nieruchomości składającej się z działek nr 1 i 2 jest wydana albo będzie
wydana do dnia sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy?
Działki nr 1 i 2 są zabudowane wyłącznie infrastrukturą podziemną, istniejącą już w
dacie zakupu tych działek przez (...) spółka cywilna, w czerwcu 2008 r.
3c) Wnioskodawca nie zna dokładnej daty pierwszego zasiedlenia tych naniesień
przez poprzedniego właściciela – Gminę (...); był to okres dłuższy niż dwa lata przed
dniem sprzedaży działek 1 i 2 na rzecz (...) s.c.
3d) Spółka (...) s.c. nie ponosiła wydatków na ulepszenie lub przebudowę budynków i
budowli lub ich części, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które
stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu na działkach 1 i 2.
3e)Działka nr 1 – miejscowy plan zagospodarowania terenu w trakcie
przygotowywania. Działka nr 2 – miejscowy plan zagospodarowania terenu w
trakcie przygotowywania. Uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej (...) z (...) 2023 r.
przystąpiono do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego Miasta (...) dla obszaru (...).
3f) Wg obowiązującego wcześniej studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego Gminy (...), przedmiotowe tereny były
przeznaczone pod zabudowę:
· działka 1 – teren oznaczony symbolem MW/U – tereny zabudowy mieszkaniowej
wielorodzinnej lub usługowej,
· działka 2 – teren oznaczony symbolem MW/U – tereny zabudowy mieszkaniowej
wielorodzinnej lub usługowej,
3g) Dla działek 1 i 2 nie wydano dotychczas decyzji o warunkach zabudowy.
Złożony jest wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla
nieruchomości składającej się z działek nr 1 i 2 wraz z działkami nr 3, 4 i 5, ale
trudno przewidzieć, czy decyzja zostanie wydana do dnia sprzedaży.
W odpowiedzi na wezwanie II wskazali Państwo, iż:
Nie są Państwo właścicielem wymienionych naniesień w postaci budowli. Płot z siatki,
stanowiący ogrodzenie działek 1 i 2 od strony działek sąsiednich, niebędących własnością
wspólników (...) s.c., nie jest budowlą. Ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane w
rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, gdyż z natury swej pozostaje w związku
funkcjonalnym z obiektami budowlanymi (budowlami), znajdującymi się na działkach 3, 4 i
5 będących własnością wspólników (...) s.c., w stosunku do których ogrodzenie to spełnia
funkcję służebną, umożliwiającą prawidłowe użytkowanie tych obiektów.
Wymieniona infrastruktura podziemna należy w całości do przedsiębiorstw przesyłowych i
nie będzie przedmiotem dostawy.
Przedmiotem sprzedaży po stronnie Wnioskodawcy w ramach dostawy działek nr 1 i 2
będzie wyłącznie prawo użytkowania wieczystego gruntu, bez podziemnej infrastruktury.
Pytanie oznaczone we wniosku nr 2 doprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku z 27
marca 2025 r.
Czy planowana transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 1
będzie opodatkowana podstawową stawką podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 5
ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT i sprzedaż tej działki,
stanowiącej teren budowlany, nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43
ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
Czy planowana transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 2
będzie opodatkowana podstawową stawką podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 5
ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT i sprzedaż tej działki,
stanowiącej teren budowlany, nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43
ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie
opodatkowana podatkiem od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1
Ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
podlega odpłatna dostawa towarów. Towarem – według art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT – są
rzeczy oraz ich części.
Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą
z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której
mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie opodatkowania podatkiem
VAT, transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr 1 oraz 2 jest
prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
(t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w
imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w
zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej
umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży
na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie
normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty
prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a
komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu,
jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni
mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym
przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub
własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
art. 7 (...).
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą
z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której
mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia
23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:
W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez
umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek
samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik
może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach
użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
W myśl natomiast art. 237 ww. Kodeksu:
Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o
przeniesieniu własności nieruchomości.
Przepis art. 233 Kodeksu cywilnego, a także następne tej ustawy (art. 234, art. 235, art.
237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak
również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego)
wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do
rozporządzania tym gruntem jak właściciel. Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie
wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje
użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do
właściciela.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
prowadzi on działalność gospodarczą.
Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w
odniesieniu do danej transakcji.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od
towarów i usług oraz prowadzi działalność w zakresie projektowania konstrukcji
budynków. Spółka jest również, użytkownikiem wieczystym opisanych we wniosku działek
gruntu o nr 1 i 2. Spółka zawarła przedwstępną Umowę sprzedaży ww. nieruchomości
będących własnością wspólników i wykorzystywanej w działalności gospodarczej.
Wskazać należy, iż w przypadku majątku Spółki trudno wskazać na majątek prywatny
takiego podmiotu. Zatem, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania przedmiotowych
działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art.
5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
ustawy. W związku z tym, sprzedając prawo użytkowania wieczystego działek o nr 1 i 2 ,
będą Państwo zbywać majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej.
Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie
przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego działek o nr 1 i 2, Państwa Spółka będzie występowała w
charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy,
prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Podkreślić
należy, że w przypadku Spółki niezależnie od tego, w jakim zakresie prowadzi działalność
gospodarczą, nie mamy do czynienia ze zbywaniem majątku osobistego (o takim można
mówić wyłącznie w odniesieniu do osoby fizycznej nieprowadzącej działalności
gospodarczej), ale ze zbywaniem majątku nabytego dla celów prowadzonej działalności
gospodarczej, niezależnie od tego, czy majątek ten był faktycznie w tej działalności
wykorzystywany.
W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego
wskazanych we wniosku działek o nr 1 i 2, będzie stanowiła czynność podlegającą
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z
art. 7 ust. 1 ustawy.
Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż prawa użytkowania
wieczystego działek o nr 1 oraz 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem Państwa sprzedaży jest
prawo wieczystego użytkowania gruntu, stanowiące działki 1 oraz 2. Jak Państwo wskazali,
działki nr 1 i 2 są zabudowane wyłącznie infrastrukturą podziemną, istniejącą już w dacie
zakupu tych działek przez (...) spółka cywilna, w czerwcu 2008 r.
Zgodnie z zawartymi informacjami we wniosku:
· na działce nr 1 znajduje się infrastruktura podziemna, tj. (budowle) – linia kablowa (...);
· natomiast na działce nr 2 znajduje się infrastruktura podziemna, tj. (budowle) –
kanalizacja sanitarna (...).
Jednocześnie wskazali Państwo, że nie są Państwo właścicielem wymienionych naniesień
w postaci budowli. Płot z siatki, stanowiący ogrodzenie działek 1 i 2 od strony działek
sąsiednich, niebędących własnością wspólników Państwa spółki, nie jest budowlą.
Ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo
budowlane, gdyż z natury swej pozostaje w związku funkcjonalnym z obiektami
budowlanymi (budowlami), znajdującymi się na działkach 3, 4 i 5 będących własnością
wspólników Państwa spółki, w stosunku do których ogrodzenie to spełnia funkcję
służebną, umożliwiającą prawidłowe użytkowanie tych obiektów. Wymieniona
infrastruktura podziemna należy w całości do przedsiębiorstw przesyłowych i nie będzie
przedmiotem dostawy.
Zatem, nie są Państwo właścicielem wymienionych naniesień w postaci budowli.
Wymieniona infrastruktura podziemna, należy w całości do przedsiębiorstw przesyłowych
i nie będzie przedmiotem dostawy. Przedmiotem sprzedaży po stronnie Spółki w ramach
dostawy działek nr 1 i 2 będzie wyłącznie prawo użytkowania wieczystego gruntu, bez
podziemnej infrastruktury (budowli).
Na podstawie art. 47 § 1 ustawy:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
praw rzeczowych.
Stosownie do art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
przedmiotu odłączonego.
Z ww. art. 48 ustawy Kodeks cywilny wynika:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
należą
w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również
drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci
samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą
„superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają
się one własnością właściciela gruntu.
W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod daną działką części
infrastruktury są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi przesyłowe, to
stanowią one własność tych przedsiębiorstw.
Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy
przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla,
niestanowiący własności zbywcy, to mimo iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle
prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów
i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak
właściciel, zarówno w sensie ekonomicznym, jak
i w sensie prawnym, a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam
grunt.
Wobec powyższego, naniesienia w postaci infrastruktury podziemnej (budowli), nawet jeśli
są własnością innego podmiotu i nie będą przedmiotem dostawy towarów, w myśl art. 7
ust. 1 ustawy, dokonanej w ramach sprzedaży przedmiotowych działek zmieniają
charakter nieruchomości.
W konsekwencji należy stwierdzić, że w przypadku gdy przedmiotem dostawy będzie
wyłącznie sam grunt, w postaci działek o nr 1 i 2, nie można uznać go za teren
niezabudowany.
Przechodząc więc do Państwa wątpliwiści, wskazać należy, że realizowana czynność, która
podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana
właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od podatku. Zakres i
zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług
zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
budowlane.
W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego,
a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym.
Zwolnienie od podatku przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest
grunt niezabudowany o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od
podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. O
przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego: miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W okolicznościach analizowanej sprawy, przedmiotem planowanej przez Państwa dostawy
będzie wyłącznie grunt, którego nie można jednak uznać za teren niezabudowany, o
którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na terenie działek
nr 1 i 2 znajdują się naniesienia w postaci budowli, tj.: linia kablowa (...).
Tym samym, dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr 1 i 2 nie będzie objęta
zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku
na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze
zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane
w tym przepisie, tj.:
- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że przy nabyciu działek nr 1 i 2 nie została wystawiona faktura
VAT. Spółce – jak Państwo wskazali – z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego, nie
przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT
naliczonego. Są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT i prowadzą działalność
gospodarczą w zakresie projektowania konstrukcji budynków. Ponadto, jak Państwo
wskazali, działki te były wykorzystywane w działalności gospodarczej Państwa spółki. Z
opisu sprawy nie wynika również, aby przedmiotowe działki w całym okresie ich
posiadania przez Spółkę były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej.
Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na
podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż
nie zostały spełnione warunki, o którym mowa w tym przepisie. Zatem, w analizowanej
sprawie dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia
od podatku na podstawie ww. przepisu.
Zatem, podsumowując planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego
gruntu, działki nr 1 oraz nr 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy oraz sprzedaż
ta nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy.
Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub
świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania
Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.
Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy mogą Państwo wystąpić do
Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS),
która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy
towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia
usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. – przy
czym WIS dotyczy stanu prawnego obowiązującego od 1 lipca 2020 r.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja
indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy
będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego,
podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową
interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.
W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-
skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym
zakresie skutków prawnych.
Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy,
udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
W kwestii skutków prawnych, jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla
Państwa, należy wskazać, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
(interpretację indywidualną).
Ponadto, nadmienić należy, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w zakresie
pytania oznaczonego we wniosku nr 2. Natomiast wniosek w zakresie pytania nr 1 i 3
został odrębnie rozpatrzony.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
z dnia 30 sierpnia 2002 r.
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze
zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.