Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
dłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek sygnowany datą 23 grudnia 2024 r. o wydanie
interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie
opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę powstałą w
wyniku podziału działki nr X.
Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem sygnowanym datą 28 lutego
2025 r. (wpływ 3 kwietnia 2025 r.) oraz pismem z 7 kwietnia 2025 r. (wpływ 7 kwietnia
2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
(ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu do wniosku)
Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości, nabytej na podstawie
umowy darowizny z dnia 28 grudnia 1990 roku oraz wyroku Sądu Rejonowego w (...) o
stwierdzenie oświadczenia woli z dnia 11 stycznia 2001 roku, stanowiącej m.in. działkę
gruntu nr X o powierzchni (...) ha w miejscowości (...), dla której w Sądzie Rejonowym w
(...), prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Przedmiotem sprzedaży będzie działka
gruntu o powierzchni około (...) ha, powstała w wyniku podziału geodezyjnego
nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X. Działka gruntu o numerze
ewidencyjnym X nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu
terytorialnego oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Z upoważnienia
Wójta Gminy (...) dnia 8 listopada 2024 roku, nr (...) intonujące, że na podstawie
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (...) przyjętym uchwałą
(...) – działka nr X znajduje się w terenach zabudowy zagrodowej. Do przedmiotowej
działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru
rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji
(Dz. U. 2024, poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu odbudowy, zgodnie z
treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 roku szczególnych zasadach odbudowy,
remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku
działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345). Działka gruntu o numerze ewidencyjnym X
nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z
zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów. Wypis z
rejestru gruntów wydany z upoważnienia Starosty (...) za nr (...) z dnia 31 października
2024 roku, na którym uwidoczniono działkę nr X o pow. (...) ha, położoną: (...), w opisie
gruntów stanowiącą grunty rolne zabudowane (Br-R), grunty zadrzewione i zakrzewione
na użytkach rolnych (Lzr-Ł) i łąki trwałe (Ł). Nieruchomość nie jest i nie była
wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca
zamierza sprzedać spółce prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej
się z działki o powierzchni około (...) ha powstałej w wyniku podziału geodezyjnego
nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X. Spółka nabędzie przedmiotową
nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku
handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na
tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum
(...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz
prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (...) z dnia 14
listopada 2024 r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała
się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej
nieruchomości. To jest, spółka zobowiązuje się do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na
budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości
jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy
(...) m² w tym sala sprzedaży o powierzchni (...) m² wraz z miejscami
parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych.
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
komunikacyjną nieruchomości.
3. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez
zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę
odpowiednich nasadzeń zamiennych.
5. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości
skutkującego koniecznością rekultywacji.
6. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
budowlanych.
7. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej,
kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją
Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6
miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
8. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym.
Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i
pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności
nieruchomości składającą się z działki o powierzchni około (...) ha powstałej w
wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X.
Na zakończenie należy podkreślić, że:
1. W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu
ich uatrakcyjnienia.
2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym
biurem pośrednictwa nieruchomościami.
3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w
działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana.
5. Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę spółce, która planuje je zakupić po
uzyskaniu ww. pozwoleń ((...) z dnia 15 listopada 2024 r. zawarta na trzy
miesiące).
6. Działka nr X jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
7. Kupująca spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności
składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków
technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji
na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania
umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa
wskutek śmierci mocodawcy. Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na
dysponowanie przez Kupującego nieruchomością, na cele budowlane w rozumieniu art.
33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo
Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania
zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem
niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
W uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania wskazała Pani, że:
1. Czy jest/będzie Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?
Odpowiedź: Nie.
2. Czy działka nr X została już podzielona? Jeśli tak, to należy wskazać, jaki jest numer
ewidencyjny wydzielonej działki, która ma być przedmiotem sprzedaży.
Odpowiedź: Nie, w trakcie podziału.
3. W jaki konkretnie sposób działka nr X, z której wydzielona zostanie działka będąca
przedmiotem sprzedaży, była/jest/będzie przez Panią wykorzystywana w całym
okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w jej posiadanie aż do momentu
sprzedaży)?
Odpowiedź: Była wykorzystywana na cele prywatne. Obecnie jest dzierżawiona Spółce.
4. Czy nabycie działki nr X nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych,
zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?
Odpowiedź: Umowa darowizny działki z 1990 r. (brak podatku VAT nie obowiązywał).
5. Czy nabycie ww. działki zostało udokumentowane fakturami? Jeśli tak, to:
a) Czy na fakturach była wykazana kwota podatku VAT?
b) Czy z tytułu nabycia przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku
należnego o kwotę podatku naliczonego (Jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego
powodu).
Odpowiedź: Nie, brak faktur (podatek VAT w 1990 r. nie obowiązywał).
6. Czy działka wydzielona z działki nr X była/jest/będzie, do czasu sprzedaży,
wykorzystywana przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od
podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, należy wskazać, jaką działalność
zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT Pani wykonywała/wykonuje – należy
podać podstawę prawną zwolnienia?
Odpowiedź: Była wykorzystywana na cele prywatne. Cele te nie podlegają pod ustawę
VAT. Później była dzierżawiona Spółce ze względu na wysokość czynszu (...) zł czynność
zwolniona z VAT z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Dzierżawa trwała trzy miesiące.
7. W związku z informacją, że: „Działka nr X jest objęta miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego” proszę wskazać:
• jakim symbolem, według miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego jest ona oznaczona i jakie jest jej przeznaczenie zgodnie z
planem?
• czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza
posadowienie na tym obszarze jakichkolwiek budynków, budowli, obiektów małej
architektury itp.?
Odpowiedź: Zgodnie z planem, działka znajduje się w terenach zabudowy zagrodowej.
Tak, można tam budować budynki gospodarskie.
8. Czy dla działki wydzielonej z działki nr X będzie, do czasu sprzedaży wydana
decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Tak będzie (na
podstawie tych warunków zostanie wybudowany pawilon wraz z parkingiem).
Pytanie
Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o powierzchni (...)ha powstałej w wyniku
podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X jest opodatkowana
podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
VAT?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o powierzchni (...) ha
powstałej w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr
X, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o
VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów
i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
wszelkie postacie energii. Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy,
przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art.
7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania przez podmiot, który w
związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2
ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie
zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie
zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą
opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako
podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter
uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik – tych wszystkich podmiotów,
które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku
należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością
lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje
na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów,
handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem
podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje
czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością
zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem
wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy,
przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy
czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną, może to być
np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
– handlową – wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawca stwierdza, że w celu
dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu
nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu,
a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Przypomnijmy, iż na działce X od
momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności
gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie
podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach
masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z
prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki X
warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na
lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
oraz odbioru.
Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem
pośrednictwa nieruchomościami.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
(pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
czynności zwykłego zarządu.
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności
prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności
powinno być udzielone w tej samej formie.
W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli
jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
(pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr X warunków
technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu
publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj
dokonuje profesjonalny sprzedawca.
Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji, zachowuje się jak podatnik podatku VAT
wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał
szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości
składającej się z działki o powierzchni (...) ha powstałej w wyniku podziału geodezyjnego
nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X. Przechodząc do możliwości zwolnienia
działki jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie
ono tutaj zastosowania.
Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki
charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są
tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty
przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym.
Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie
polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza
terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do
zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia
terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów
zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na
podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i
warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu, przy czym:
· lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
inwestycji celu publicznego;
· sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się
w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
nieruchomości.
Ponadto Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją
o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, działka
będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej
sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
ustawy.
Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
VAT.
W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości
składającej się z działki o powierzchni (...) ha, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego
nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X, stanowiące teren budowlany, będzie
opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT. Na zakończenie, w
związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia, będzie trzeba jej sprzedaż
udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i
usług, jest faktura. W tym bowiem przypadku, kupującym jest Spółka, a więc czynny
podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT, taką transakcję
należy udokumentować fakturą.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
kraju (...).
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Ponadto jak wskazuje art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
art. 7 (...).
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy,
bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem
od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym
podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
rozumieniu przepisów ustawy.
Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży
danej nieruchomości zbywca będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu
nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
handlowca i usługodawcę
w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot
prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem
prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób
ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym
przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby
przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady,
a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału –
okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu
osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się
do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać Spółce prawo
własności niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działki o powierzchni około
(...) ha, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę
gruntu nr X. Spółka nabędzie przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji
budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z
infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt
handlowo-usługowy, o powierzchni zabudowy minimum (...) m² wraz z miejscami
parkingowymi, w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie
działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (...) z dnia 14 listopada 2024 r. umowa
przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia
wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości.
Przy tak przedstawionym opisie sprawy w pierwszej kolejności należy ustalić, czy
planowana transakcja sprzedaży działki, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego
nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X, będzie podlegała opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług. Zatem, należy przeanalizować całokształt działań, jakie
podjęła Pani w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i
ustalić, czy w odniesieniu do podjętych czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do
uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.
Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między
podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje
art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061
ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy
Kodeks cywilny, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.
Przepis art. 389 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny wskazuje, że:
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia
oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia
umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
nieruchomości.
Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma
kwestia udzielenia pełnomocnictwa, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI
Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu
cywilnego.
Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:
§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
przedstawiciela.
§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania
pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
(przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
(pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
czynności.
Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:
§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
formie.
§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
piśmie.
W myśl art. 108 ustawy Kodeks cywilny:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w
imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
(pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda
czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Wskazała Pani we wniosku, że udzieli Pani Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności
składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków
technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
uzyskania oraz odbioru. Przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
Wyraża Pani zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością, na cele
budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7
lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu
na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość
będąca przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
Udzielone pełnomocnictwo upoważnia Spółkę do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na
budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości
jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy
(...) m² w tym sala sprzedaży o powierzchni (...) m² wraz z miejscami
parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych;
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o
niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
komunikacyjną nieruchomości;
3. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych;
4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez
zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę
odpowiednich nasadzeń zamiennych;
5. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości
skutkującego koniecznością rekultywacji;
6. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
budowlanych;
7. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej,
kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją
Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6
miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
8. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym.
Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
zobowiązuje się Pani sprzedać mu prawo własności nieruchomości składającą się z
działki o powierzchni około (...) ha powstałej w wyniku podziału geodezyjnego
nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X.
Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osoby
trzecie (Kupującą Spółkę), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną.
Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Kupującą wywołują skutki
bezpośrednio w Pani sferze prawnej – jako mocodawcy. Kupująca Spółka, dokonując ww.
działań, uatrakcyjni przedmiotową działkę, której jest Pani właścicielem. Działania te,
dokonywane za Pani zgodą, wpłyną na podniesienie atrakcyjności niezabudowanej działki
powstałej w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X
, jako towaru i wzrost jej wartości.
Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, ww. działka jest Pani własnością i będzie
podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT,
zostaną „wykonane” w Pani sferze podatkowo-prawnej.
Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r., sygn. akt I
FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego aczkolwiek nie identycznego stanu
faktycznego, w którym stwierdził: „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego
procesu inwestycyjnego spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za
podatnika, skoro Spółka − jako jego pełnomocnik − jest jedynie jego reprezentantem w
tych czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie
majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.
p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na
rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych
przepisów”.
Na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa, Spółka Kupująca podejmie
szereg szczegółowo opisanych wyżej działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie
sprzedawanej działki, co de facto skutkować będzie wzrostem jej wartości. Nie ulega
wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działki do sprzedaży nie jest
typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania
majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie
podlegała działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy
przedwstępnej. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie podejmie Pani, lecz
Kupująca Spółka. Do dnia sprzedaży działki, powstałej w wyniku podziału geodezyjnego
nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X, czynności wykonywane przez Spółkę w
ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pani sferze
prawnej, gdyż to Pani jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca
jako Pani pełnomocnik.
Podjęta przez Panią aktywność wykracza zatem poza ramy czynności związanych ze
zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do działki będącej przedmiotem
sprzedaży, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jej sprzedaż nastąpi w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pani podatnikiem podatku
VAT.
Dodatkowo, w rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę na fakt, że działka powstała w
wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X mająca być
przedmiotem sprzedaży, obecnie jest wydzierżawiona Spółce mającej dokonać jej zakupu
pod działalność gospodarczą.
Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, umowa dzierżawy wypełnia definicję
świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej umowy
powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą,
a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.
Zatem, dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy
dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób
wykorzystania przez Panią działki powstałej w wyniku podziału geodezyjnego
nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X sprawił, że jest ona wykorzystywana przez
Panią w prowadzonej działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku
osobistego.
Tym samym, dokonując dostawy działki powstałej w wyniku podziału geodezyjnego
nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X, nie będzie Pani zbywała majątku
osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Panią w działalności gospodarczej.
Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Panią działań stwierdzić
należy, że planowana przez Panią sprzedaż działki powstałej w wyniku podziału
geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X – zgodnie z art. 15 ust. 1 i
ust. 2 ustawy – będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Panią jako podatnika w
ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Wobec powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące
podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki,
powstałej w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X
będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na
podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Jednakże wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
podatkiem.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
budowlane.
Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie
nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z
ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele
inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym
przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach
zabudowy.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu wskazania wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału
Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente
Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany
przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w
świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie
taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
nieruchomości.
Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
Z opisu sprawy wynika, że działka nr X jest objęta miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego. Zgodnie z planem, działka znajduje się w terenach zabudowy zagrodowej
– jak Pani wskazała – można tam budować budynki gospodarskie.
Zatem, niezabudowana działka, powstała w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości
stanowiącej działkę gruntu nr X, na moment dostawy będzie stanowiła teren budowlany
zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy (na podstawie miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego) i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku
na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości nie wystąpią przesłanki
uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy.
Przy czym, jak wskazał NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:
Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma
prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w
ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie
C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku
naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może
mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
towarów i usług.
Przenosząc powyższą analizę na grunt rozpatrywanej sprawy należy zauważyć, że
zgodnie z opisem sprawy, nabycie działki nr X, z której będzie wydzielona
przedmiotowa działka nastąpiło na podstawie umowy darowizny. Zatem, w momencie
nabycia nieruchomości nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać
odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia
podatku VAT, skoro nabyła Pani działkę nr X bez naliczenia podatku VAT.
Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu
art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie będzie miało miejsca, gdyż nie zostaną spełnione
warunki zawarte w tym przepisie. Zatem, w przedmiotowej sprawie, dostawa działki
powstałej w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu
nr X nie będzie mogła korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww.
przepisu.
W konsekwencji stwierdzam, że sprzedaż przez Panią działki powstałej w wyniku podziału
geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr X będzie stanowiła czynność
podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od
towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
Wobec powyższego Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o
wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego (zdarzenia przyszłego).
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem
zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku.
W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego
we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we
wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania
podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony
odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Jednocześnie informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
przedmiotem wniosku – pytania sformułowanego przez Panią we wniosku. Inne kwestie
przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte
pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Dotyczy to w szczególności kwestii udokumentowania tej transakcji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.