Opis zdarzenia przyszłego
Pan (...) (dalej: „Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną zamieszkałą na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest
zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca
prowadzi indywidualne gospodarstwo rolne. Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem
nieruchomości złożonej m.in. z działki oznaczonej numerem (...), obręb (...), położonej w
miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), dla której Sąd Rejonowy w (...)
Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) (działka zwana dalej:
„Nieruchomością”).
Nieruchomość wykorzystywana jest aktualnie do produkcji rolnej w ramach gospodarstwa
Wnioskodawcy.
Nieruchomość jest niezabudowana, z wyjątkiem przebiegającego przez nią gazociągu (linia
podziemna niebędąca częścią składową nieruchomości, wchodząca w skład
przedsiębiorstwa podmiotu trzeciego, i będąca własnością tego podmiotu, zgodnie z art.
49 § 1 Kodeksu cywilnego). Ponad nieruchomością przebiegają ponadto przewody sieci
energetycznej, przy czym podbudowa przewodów nie jest posadowiona w granicach
Nieruchomości. Z uwagi na przebieg sieci energetycznej nad powierzchnią działki
Nieruchomość jest ona obciążona służebnościami przesyłu ustanowionymi na rzecz
właścicieli ww. infrastruktury energetycznej.
Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
zgodnie z którym w całości stanowi ona teren oznaczony symbolem 3U/E (teren zabudowy
usługowej w korytarzu energetycznym).
Wnioskodawca stał się właścicielem Nieruchomości w wyniku dziedziczenia.
Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość (...) z siedzibą w (...) (dalej:
„Zainteresowana”).
Zainteresowana jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w obszarze (...)
(tzw. (...)). Zainteresowana jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na
terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od
towarów i usług.
Zainteresowana będzie wykorzystywać Nieruchomość do celów prowadzenia działalności
opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
Zainteresowana zamierza przeprowadzić m.in. na terenie Nieruchomości przedsięwzięcie
polegające na budowie i eksploatacji ekonomicznej systemu (...) o całkowitej mocy
przyłączeniowej do (...) megawatów wraz z techniczną infrastrukturą towarzyszącą (dalej:
„Przedsięwzięcie” lub „System”). System zostanie wzniesiony na Nieruchomości, ale nie
będzie trwale z gruntem związany oraz pozostanie przez cały czas wyłączną własnością
Zainteresowanej i wchodzić będzie w skład jej przedsiębiorstwa, a z Nieruchomością
będzie połączony wyłącznie dla przemijającego użytku i nie będzie stanowić on części
składowych Nieruchomości.
Z uwagi na fakt, że przeprowadzenie Przedsięwzięcia uzależnione jest od spełnienia
szeregu wymogów prawnych (przede wszystkim uzyskanie warunków przyłączenia
bateryjnego magazynu energii do sieci elektroenergetycznej zgodnie z wnioskiem
złożonym na podstawie art. 7 ust. 3a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo
energetyczne, dalej: „Warunki Przyłączenia”) Wnioskodawca i Zainteresowana uzgodnili, że
sprzedaż Nieruchomości uzależniona zostanie od uzyskania przez Zainteresowaną
prawomocnej (ostatecznej) decyzji o Warunkach Przyłączenia. Jednocześnie jeszcze przed
nabyciem Nieruchomości Zainteresowana rozpocznie Przedsięwzięcie na Nieruchomości,
dysponując nią na podstawie tytułu prawnego w postaci umowy dzierżawy.
W dniu 31 marca 2023 r. Wnioskodawca i Zainteresowana zawarli w zwykłej formie
pisemnej umowę dzierżawy, zgodnie z którą w szczególności:
a) Wnioskodawca oddał Zainteresowanej Nieruchomość w dzierżawę na czas oznaczony;
b) strony umowy dzierżawy zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży
Nieruchomości w terminie 90 dni od otrzymania przez Zainteresowaną prawomocnej
decyzji o Warunkach Przyłączenia, za uzgodnioną cenę;
c) jeśli operator systemu elektroenergetycznego, do którego Zainteresowana złoży
wniosek o Warunki Przyłączenia oświadczy o odmowie wydania wspomnianych
warunków, umowa dzierżawy ulega rozwiązaniu;
d) Zainteresowana może również wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym w
każdym czasie do dnia zawarcia umowy o przyłączenie bateryjnego magazynu energii
będącego częścią Przedsięwzięcia do sieci elektroenergetycznej;
e) uzgodniono zryczałtowany czynsz dzierżawy za cały okres od dnia podpisania umowy
do dnia zawarcia przez Zainteresowaną umowy o przyłączenie bateryjnego magazynu
energii do sieci elektroenergetycznej, jak również czynsz za kolejne okresy roczne
począwszy od podpisania wspomnianej umowy przyłączeniowej.
Celem doprecyzowania zasad współpracy oraz zabezpieczenia interesów obu stron,
jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych lub instalacyjnych na
Nieruchomości Wnioskodawca i Zainteresowana zawrą umowę zmieniającą umowę
dzierżawy (poprzez nadanie jej całkowicie nowego brzmienia, dalej: „Nowa Umowa
Dzierżawy”), jak również obejmującą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości
(dalej: „Umowa Przedwstępna”). Umowy zostaną zawarte w ramach jednego aktu
notarialnego.
Zgodnie z Nową Umową Dzierżawy, w szczególności:
a) potwierdzone zostanie, że System zostanie wzniesiony, a następnie eksploatowany na
Nieruchomości po jej nabyciu przez Zainteresowaną od Wnioskodawcy, natomiast w
okresie dzierżawy (tj. przed nabyciem prawa własności Nieruchomości)
Zainteresowana będzie prowadziła prace przygotowawcze i koncepcyjne (w tym prace
projektowe, pozyskiwała pozwolenia itp.);
b) potwierdzone zostanie, że Zainteresowana złożyła już (w imieniu własnym) wniosek o
wydanie Warunków Przyłączenia, oraz uzyskała je przed zawarciem Nowej Umowy
Dzierżawy;
c) Wnioskodawca oddaje Zainteresowanej Nieruchomość w dzierżawę na czas oznaczony;
d) Wnioskodawca nieodwołanie zezwala Zainteresowanej na prowadzenie prac
przygotowawczych związanych z planowanym wzniesieniem, uruchomieniem,
przyłączeniem i eksploatacją Systemu, w tym na występowanie z wnioskami o
wszelkiego rodzaju decyzje, pozwolenia i zgody;
e) Z uwagi na fakt, że Zainteresowana przed zawarciem umowy miała możliwość jedynie
wstępnego zbadania Nieruchomości, Zainteresowanej przysługuje prawo odstąpienia
od umowy w określonym terminie (umowne prawo odstąpienia) bez konieczności
podania przyczyny;
f) na podstawie umowy i bez konieczności pozyskiwania w tym zakresie jakichkolwiek
dalszych oświadczeń Zainteresowana uzyskuje prawo do dysponowania przedmiotem
dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku
- prawo budowlane (a także każdej innej jaka ją zastąpi lub uzupełni) w celu
prowadzenia robót budowlanych związanych ze wzniesieniem, przyłączeniem i
uruchomieniem Systemu, a dzierżawa stanowi tytuł prawny do przedmiotu dzierżawy
w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne i uprawniona jest
na tej podstawie do wystąpienia o pozwolenie na budowę, a także dalszego jego
procedowania, w tym dokonywania wszelkich zmian, według swojego uznania (w
przypadku gdy już o nie wystąpiła), a Wnioskodawca zobowiązuje się że nie cofnie
udzielonego Zainteresowanej prawa, o którym mowa wyżej;
g) o ile będzie to konieczne lub uzasadnione dla realizacji celów umowy, w tym
wzniesienia, uruchomienia, przyłączenia, komercjalizacji i eksploatacji Systemu,
Wnioskodawca, w terminie 14 (czternastu) dni od wezwania Zainteresowanej udzieli
(ustanowi) służebność (przesyłu, drogi koniecznej, gruntową) w formie aktu
notarialnego na rzecz Zainteresowanej lub przedsiębiorstwa przesyłowego (operatora
sieci elektroenergetycznej) - koszt aktu notarialnego poniesie Zainteresowana,
natomiast wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności jest już zawarte w
określonym w umowie czynszu;
h) Zainteresowana ma prawo wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym m in. w
przypadkach, gdy:
a. w określonym w umowie terminie spółka (...) (dalej: „(...)”) nie zawrze z
Zainteresowaną umowy o przyłączenie Systemu do sieci elektroenergetycznej
(dalej: „Umowa Przyłączeniowa”),
b. w przypadku utraty przez Zainteresowaną prawa przyłączenia do sieci
elektroenergetycznej przez (...), w tym w przypadku rozwiązania Umowy
Przyłączeniowej,
c. w określonym w umowie terminie Zainteresowana nie uzyska kompletu decyzji
środowiskowych niezbędnych do wzniesienia, uruchomienia, przyłączenia,
komercjalizacji i eksploatacji Systemu,
d. w określonym w umowie terminie Zainteresowana nie złoży kompletnego
wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę Systemu, o ile niezłożenie
takiego wniosku nastąpi z przyczyn leżących po stronie Wnioskodawcy (np.:
wskutek nieudzielenia zgód, upoważnień lub nieprzekazania niezbędnych
dokumentów) lub jakiejkolwiek innej osoby, podmiotu lub organu, za wyjątkiem
podmiotów działających na zlecenie Zainteresowanej,
e. w określonym w umowie terminie Zainteresowana nie uzyska prawomocnej i
ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę udzielającej pozwolenia na
budowę Systemu,
i) umowa dzierżawy wygasa z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży
Nieruchomości, pomiędzy Wnioskodawcą (jako sprzedającym) a Zainteresowaną (jako
kupującym) w wykonaniu zobowiązań stron wynikających z Umowy Przedwstępnej
(zawartej w ramach tego samego aktu notarialnego).
j) uzgodniony zostanie czynsz dzierżawy w zryczałtowanej kwocie za cały okres dzierżawy.
Zgodnie ze wspomnianą wyżej Nową Umową Dzierżawy Wnioskodawca zobowiąże się
również do udzielenia Zainteresowanej wszelkich upoważnień, pełnomocnictw, zgód
lub zezwoleń, o jakie zawnioskuje ona w związku z celami określonymi w umowie (w
zakresie, w jakim wszelkie tego typu upoważnienia, zgody lub umocowania ze strony
właściciela Nieruchomości są lub będą wymagane lub uzasadnione przez
obowiązujące przepisy prawa lub organy prowadzące właściwe postępowanie).
Niemniej jednak na dzień złożenia niniejszego wniosku nie wystąpiła potrzeba
udzielania Zainteresowanej jakichkolwiek pełnomocnictw przez Wnioskodawcę, nie
zostały takie pełnomocnictwa do tej pory udzielone i nie zostaną udzielone do dnia
sprzedaży Nieruchomości. Z uwagi na uzgodnioną wartość czynszu dzierżawy
Wnioskodawca korzysta ze zwolnienia z opodatkowania usługi dzierżawy podatkiem
od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 2 dnia 11 marca 2004 r.
o podatku od towarów i usług (t.j.: Dz.U.2024.361 ze zm.. dalej: „Ustawa VAT (podatek od towarów i usług)).
Wnioskodawca nie dokonywał do tej pory i nie będzie, do dnia sprzedaży Nieruchomości
dokonywał żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości, takich
jak:
a) przeprowadzanie podziału Nieruchomości.
b) uzbrojenie Nieruchomości w media,
c) występowanie o wydanie warunków zabudowy,
d) reklama Nieruchomości.
Wnioskodawca nie oferował w sposób aktywny sprzedaży Nieruchomości -
Zainteresowana sama zgłosiła się do Wnioskodawcy z ofertą zakupu.
Nieruchomość w przeszłości należała do rodziny Wnioskodawcy i stanowiła część
gospodarstwa rolnego.
Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości nie wykorzystywał jej do tej pory gospodarczo
poza wykorzystaniem do produkcji rolnej w ramach indywidualnego gospodarstwa
rolnego (czy to w ramach dzierżawy na rzecz podmiotów trzecich - z wyjątkiem opisanej
wyżej dzierżawy związanej z planowaną sprzedażą Nieruchomości na rzecz
Zainteresowanej, czy też w ramach innego rodzaju działalności gospodarczej).
Opisana we wniosku dzierżawa ma charakter czasowy, incydentalny i ściśle związany z
planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawca nie oddałby
Nieruchomości w dzierżawę, gdyby nie było to konieczne z uwagi na uwarunkowania
związane z Przedsięwzięciem Zainteresowanej.
Niniejszy wniosek stanowi wniosek wspólny Wnioskodawcy i Zainteresowanej w
rozumieniu art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.
Wnioskodawca występuje jako zainteresowany będący stroną postępowania, a
Zainteresowana jako zainteresowany niebędący stroną postępowania.
Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:
Przebiegający przez opisaną we wniosku Nieruchomość gazociąg, jak również elementy
sieci energetycznej, której przewody przebiegają nad Nieruchomością (przewody wraz z
podbudową słupową) stanowią w ocenie Wnioskodawcy budowle w rozumieniu przepisów
ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), a
konkretnie tzw. obiekty liniowe.
Zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to
rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury,
jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci
techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem
tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania
wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci
uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane
urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni
wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod
maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
składających się na całość użytkową.
Z kolei w myśl art. 3 pkt 3a ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym -
należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest
długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał,
gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna
i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz
kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable
zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do
już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części
ani urządzenia budowlanego.
Wnioskodawca pragnie przy tym przypomnieć, że zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego
zawartym w uzupełnianym wniosku przebiegająca przez Nieruchomość infrastruktura
gazowa i elektroenergetyczna nie stanowi własności Wnioskodawcy zgodnie z powołanymi
we wniosku przepisami prawa cywilnego, a tym samym nie będzie przedmiotem
planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości, gdyż nie jest jej częścią składową.
Pytania
1) Czy Wnioskodawca będzie w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży
Nieruchomości posiadał status podatnika podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”),
a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2) Jeśli odpowiedź na pytanie 1 będzie twierdząca (zostanie uznane, że Wnioskodawca
będzie w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży Nieruchomości posiadał
status podatnika VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała
opodatkowaniu VAT), to czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia
zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT czynny zgodnie z art. 96 ust. 1 Ustawy
VAT oraz do wystawienia faktury w celu udokumentowania sprzedaży
Nieruchomości z uwzględnieniem podatku VAT według obowiązujących zasad i
stawek, zaś Zainteresowanej - w świetle art. 86 ust. 1 i ust. 2 Ustawy VAT - będzie
przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony
wykazany przez Wnioskodawcę w fakturze sprzedaży?
Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług:
W ocenie zainteresowanych Wnioskodawca nie będzie w ramach opisanej we wniosku
transakcji sprzedaży Nieruchomości posiadał statusu podatnika VAT, a tym samym
sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT. ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach -
rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym
dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na
terytorium kraju.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym
również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu
takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za
odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o
podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na
warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, ze w następstwie
normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty
prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak
również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli
komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni
mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym
przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub
własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach
budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
planu - zgodnie z decyzją warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę
budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
okres krótszy niż 2 lata.
Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę
budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10. pod
warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
Zgodnie zaś z art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z
gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania
nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość jest niezabudowana, z wyjątkiem
przebiegającego przez nią gazociągu (linia podziemna niebędąca częścią składową
nieruchomości, wchodząca w skład przedsiębiorstwa podmiotu trzeciego, i będąca
własnością tego podmiotu, zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego). Ponad
nieruchomością przebiegają ponadto przewody sieci energetycznej, przy czym
podbudowa przewodów nie jest posadowiona w granicach Nieruchomości. Z uwagi na
przebieg sieci energetycznej nad powierzchnią działki Nieruchomość jest ona obciążona
służebnościami przesyłu ustanowionymi na rzecz właścicieli ww. infrastruktury
energetycznej.
Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
zgodnie z którym w całości stanowi ona teren oznaczony symbolem 3U/E (teren zabudowy
usługowej w korytarzu energetycznym).
Na potrzeby stosowania przepisów Ustawy VAT oznacza to, że nie znajdzie zastosowania
w sprawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę
terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Wynika to z faktu, że z formalnego punktu widzenia Nieruchomość uznać należy za
zabudowaną, mimo że znajdujące się na jej terenie obiekty (budowle w rozumieniu
przepisów ustawy Prawo budowlane) nie stanowią części składowych Nieruchomości i nie
są własnością Wnioskodawcy, a tym samym nie będą stanowić przedmiotu dostawy na
rzecz Zainteresowanej (takie stanowisko zaprezentował Dyrektor Krajowej Informacji
Skarbowej m in. w interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 15 grudnia 2021
r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.863.2021.1.MK).
Zauważyć należy przy tym, że w orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest
też pogląd, zgodnie z którym nie zawsze istniejące naniesienia na nieruchomość gruntową
muszą przesądzać o jej statusie terenu zabudowanego w rozumieniu Ustawy VAT.
Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 kwietnia 2021 r. (I FSK 560/18).
uznał, że „(...) aspekt ekonomiczny transakcji możliwy jest również do wzięcia pod uwagę
przy kwalifikowaniu terenu jako niezabudowanego. W tym przypadku kluczowy będzie
przede wszystkim charakter obiektów, które znajdują się na tym gruncie. (...) w
określonych przypadkach, ze względu na charakter gospodarczy transakcji, należy wziąć
pod uwagę czy obiekty posadowione na gruncie mają znaczenie wiodące dla określenia
charakteru tego gruntu jako gruntu zabudowanego”.
Kwestia zasadności stosowania ww. rozumowania do analizowanej transakcji będzie
jednak bezprzedmiotowa, a to z uwagi na fakt, iż Nieruchomość jest objęta miejscowym
planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym w całości stanowi ona teren
oznaczony symbolem 3U/E (teren zabudowy usługowej w korytarzu energetycznym).
Skoro nieruchomość jest w rozumieniu Ustawy VAT terenem budowlanym (art. 2 pkt 33
ustawy), to nawet w przypadku uznania, że mamy do czynienia z terenem
niezabudowanym, jego dostawa nie mogłaby podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9
ustawy.
Z kolei nie można też rozważać ewentualnego zastosowania w sprawie zwolnień z art. 43
ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, gdyż dotyczą one dostaw budynków, budowli lub ich części.
Jak zaś wynika z opisu zdarzenia przyszłego, przebiegające przez Nieruchomość elementy
infrastruktury gazowej i energetycznej nie stanowią części składowej Nieruchomości, nie
są własnością Wnioskodawcy i nie będą przedmiotem planowanej transakcji.
Uznać zatem należy, że co do zasady w przypadku opisanego we wniosku zdarzenia
przyszłego będziemy mieć do czynienia z dostawą terenu budowlanego, niekorzystającą
ze zwolnienia z VAT.
Trzeba jednak pamiętać, że opodatkowaniu VAT podlegać może sprzedaż dokonywana
przez podatnika w rozumieniu przepisów ustawy, działającego w takim charakterze w
odniesieniu do tej konkretnej dostawy.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl ust. 2 tego artykułu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
celów zarobkowych.
Pojęcie działalności gospodarczej ma w kontekście transakcji sprzedaży nieruchomości
ugruntowane znaczenie, wynikające przede wszystkim z orzecznictwa Trybunału
Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
W szczególności z orzeczenia Trybunału z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych
Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina
Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że
czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie
być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast w ocenie Trybunału w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w
celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
zarządu majątkiem prywatnym.
Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca stał się właścicielem
Nieruchomości w wyniku dziedziczenia.
Wnioskodawca nie dokonywał do tej pory i nie będzie, do dnia sprzedaży Nieruchomości
dokonywał żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości, takich
jak:
a) przeprowadzanie podziału Nieruchomości,
b) uzbrojenie Nieruchomości w media,
c) występowanie o wydanie warunków zabudowy,
d) reklama Nieruchomości.
Wnioskodawca nie oferował w sposób aktywny sprzedaży Nieruchomości -
Zainteresowana sama zgłosiła się do Wnioskodawcy z ofertą zakupu.
Nieruchomość w przeszłości należała do rodziny Wnioskodawcy i stanowiła część
gospodarstwa rolnego.
Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości nie wykorzystywał jej do tej pory gospodarczo
poza wykorzystaniem do produkcji rolnej w ramach indywidualnego gospodarstwa
rolnego (czy to w ramach dzierżawy na rzecz podmiotów trzecich - z wyjątkiem opisanej
wyżej dzierżawy związanej z planowaną sprzedażą Nieruchomości na rzecz
Zainteresowanej, czy też w ramach innego rodzaju działalności gospodarczej).
Opisana we wniosku dzierżawa ma charakter czasowy, incydentalny i ściśle związany z
planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawca nie oddałby
Nieruchomości w dzierżawę, gdyby nie było to konieczne z uwagi na uwarunkowania
związane z Przedsięwzięciem Zainteresowanej. Uznać zatem należy, ze tymczasowe
oddanie w dzierżawę Nieruchomości na rzecz Zainteresowanej nie przesądza o tym, że
Nieruchomość utraciła charakter składnika majątku prywatnego Wnioskodawcy, że
wchodzi w skład jego przedsiębiorstwa, a Wnioskodawca dokonując jej zbycia na rzecz
Zainteresowanej będzie działał w charakterze podatnika VAT.
O ile bowiem co do zasady dzierżawa mieści się w pojęciu działalności gospodarczej
zawartym w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT (działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych), to nie jest to reguła przesądzająca
bezwzględnie, że każda dostawa nieruchomości będącej w przeszłości przedmiotem
dzierżawy jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej przez podatnika VAT.
O statusie podatnika nie może być w szczególności mowy w przypadku, gdy dzierżawa
miała charakter incydentalny, niewskazujący na wykorzystanie jej w sposób ciągły w
celach zarobkowych (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 czerwca 2019
r., I FSK 761/17).
Na wymóg ciągłego charakteru wykorzystywania towarów dla celów zarobkowych w
kontekście uznania go za działalność gospodarczą wskazał też NSA w wyroku z dnia 13
listopada 2012 r. (I FSK 1805/11):
„W przypadku działalności gospodarczej polegającej na wykorzystywaniu towarów lub
wartości materialnych i prawnych istotne jest, by działalność ta była prowadzona w
sposób ciągły dla celów zarobkowych. Ciągłe wykorzystywanie oznaczać powinno się
powtarzalnością lub długim okresem trwania (vide A. Bartosiewicz, R. Kubacki, VAT,
Komentarz. Wydanie 3, s. 241)”.
Nawet w przypadku hipotetycznego uznania na gruncie opisu zdarzenia przyszłego faktu
dzierżawy gruntu za działalność gospodarczą nie ma podstaw do automatycznego
przesądzenia o statusie właściciela gruntu jako podatnika VAT w przypadku jego
późniejszej sprzedaży.
Byłoby to sprzeczne z konkluzjami przytoczonego wyżej wyroku TSUE w sprawie Słaby i in.
(C-180/10 i C-181/10), gdyż w wyroku tym wyraźnie odnoszono się do gruntu, który przed
analizowaną transakcją jego sprzedaży, był przedmiotem działalności rolniczej, a zatem w
myśl art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112, przedmiotem działalności gospodarczej, podobnie
jak w przypadku dzierżawy.
Zdaniem Trybunału osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie
nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu
zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony
pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust.
1 dyrektywy 2006/112, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta
następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w
celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112
należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego
przepisu, a więc za podatnika VAT. Okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w
rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy jest w tym zakresie bez znaczenia. Powyższe
twierdzenia TS znalazły również aprobatę w późniejszych orzeczeniach TSUE (Rśdlihs, C-
263/11, pkt 36; Kezić, C-331/14 pkt 24 czy postanowienie w sprawie Gmina Wrocław. C-72
/13, pkt 17).
Powyższe wynika z faktu, że każda transakcja powinna być rozpatrywana indywidualnie
(por. wyrok TS w sprawie Optigen i in., C-354/03, C-355/03 i C-484/03, pkt 4 7). Z brzmienia
art. 2 pkt 1 lit. a dyrektywy 2006/112 wynika, ze aby transakcja mogła podlegać VAT,
podatnik musi „działać w takim charakterze”. Natomiast podmiot dokonujący transakcji
prywatnie nie działa w charakterze podatnika a transakcja nie podlega VAT.
Ponadto w przypadku wykorzystywania dobra inwestycyjnego do celów zarówno
zawodowych, jak i prywatnych zainteresowany ma, na potrzeby VAT, możliwość
dokonania wyboru, czy zaliczyć to dobro w całości do majątku swojego przedsiębiorstwa,
czy pozostawić całość w ramach majątku prywatnego, wyłączając je tym samym całkowicie
z systemu VAT, czy też zaliczyć je do aktywów przedsiębiorstwa jedynie w zakresie
wynikającym z rzeczywistego wykorzystania do celów zawodowych (zob. wyrok TS w
sprawie Charles i Charles-Tijmens. C-434/03, pkt 23).
Tak oto dobro takie może zostać wyłączone z systemu VAT, nawet jeśli częściowo jest
wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej podatnika, który jednak
pozbawiony jest wszelkiego prawa do odliczenia (zob. wyrok TS w sprawie Bakcsi, C-415
/98, pkt 27).
Ponadto podatnik sprzedający takie dobro, którego część postanowił zachować do użytku
prywatnego, nie działa w takim charakterze, jeżeli chodzi o sprzedaż tej części (zob.
podobnie wyrok TS w sprawie Dieter Armbrecht, C-291/92. pkt 24). Musi on jednak
przejawiać przez cały okres posiadania danego dobra zamiar zachowania jego części w
swym majątku prywatnym (wyrok TS w sprawie Dieter Armbrecht, C-291/92, pkt 21).
Stąd też aby sprzedaż terenu nie podlegała VAT ważne jest aby oprócz jej zaliczenia do
prywatnego majątku konieczne jest jeszcze, aby sprzedaż taka została dokonana przez
danego podatnika nie w ramach wykonywania jego działalności gospodarczej, lecz w
ramach zarządzania i administrowania jego majątkiem prywatnym (wyrok TS w sprawie
Petar Kezić, s.p.. Trgovina Prizma, C-331/14, pkt 22, wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2016 r., I
FSK 1946/14).
W przypadku osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą mamy do czynienia
z majątkiem przedsiębiorstwa (wyodrębnionym w sposób wyraźny dla celów prowadzonej
działalności gospodarczej) i majątkiem prywatnym. Może zdarzyć się. że elementy majątku
prywatnego są wykorzystywane do celów zarobkowych (tym samym wchodzić w zakres
działalności gospodarczej) a mimo to pozostać w majątku prywatnym.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nie zaliczył Nieruchomości do
majątku przedsiębiorstwa (gdyż takiego nie prowadzi) i zachował ją w majątku prywatnym.
Fakt tymczasowego wydzierżawienia Nieruchomości w ścisłym związku z planowaną
transakcją nie oznacza, że została ona zaliczona do aktywów przedsiębiorstwa skoro
takiego przedsiębiorstwa Wnioskodawca nie prowadzi. Nie można zatem w takiej sytuacji
czynić konkluzji, ze taka sprzedaż czyniona jest w ramach prowadzonej działalności
gospodarczej.
Podobna sytuacja ma miejsce przykładowo, gdy osoba fizyczna wynajmuje nieruchomość
lokalową na cele mieszkalne, gdyż taka transakcja wchodzi w zakres VAT (tylko jest
zwolniona na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy VAT). Sprzedaż takiego lokalu po ustaniu
wynajmu nie podlega opodatkowaniu VAT gdyż nie ma wątpliwości, że taka czynność
dokonywana jest w ramach zarządu majątkiem osobistym.
Okoliczności wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wskazują, że Wnioskodawca
przejawiał przez cały okres posiadania Nieruchomości zamiar zachowania tego dobra w
swym majątku prywatnym i nie podejmował żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu
nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
handlowców i usługodawców. Nie można tym samym uznać planowanej sprzedaży
Nieruchomości przez Wnioskodawcę za działalność gospodarczą.
Zatem Wnioskodawca nie będzie w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży
Nieruchomości posiadał statusu podatnika VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości
nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Ad. 2
W ocenie zainteresowanych, jeśli odpowiedź na pytanie 1 będzie twierdząca (zostanie
uznane, że Wnioskodawca będzie w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży
Nieruchomości posiadał status podatnika VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości
będzie podlegała opodatkowaniu VAT), to Wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia
zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT czynny zgodnie z art. 96 ust. 1 Ustawy VAT
oraz do wystawienia faktury w celu udokumentowania sprzedaży Nieruchomości z
uwzględnieniem podatku VAT według obowiązujących zasad i stawek, zaś
Zainteresowanej - w świetle art. 86 ust. 1 i ust. 2 Ustawy VAT - będzie przysługiwało prawo
do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany przez Wnioskodawcę w
fakturze sprzedaży.
Zgodnie z art. 96 ust. 1 Ustawy VAT podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a. są
obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć
naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży -
rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na
terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę
dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa
w art. 106a pkt 2. dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku
od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
niebędącej podatnikiem.
W efekcie, jeśli odpowiedź na pytanie 1 będzie twierdząca, Wnioskodawca zobowiązany
będzie do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT czynny zgodnie z art. 96
ust. 1 Ustawy VAT oraz do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości
będącej przedmiotem opisanej we wniosku transakcji.
Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w
art. 86 Ustawy VAT. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są
wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
mowa w art. 15 ustawy VAT. przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
kwotę podatku naliczonego. Stosownie zaś do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy VAT, kwotę
podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych
przez podatnika z tytułu: nabycia towarów i usług, dokonania całości lub części zapłaty
przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi. Kwotę podatku naliczonego stanowi
suma kwot podatku określonych w fakturach z tytułu nabycia towarów i usług.
Prawo odliczenia podatku naliczonego uwarunkowane jest istnieniem - co do zasady -
związku pomiędzy podatkiem naliczonym a czynnością opodatkowaną. Prawo do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas,
gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku
od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony,
są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których
następstwem jest określenie podatku należnego. Prawo do obniżenia kwoty podatku
należnego o kwotę podatku naliczonego, jest podstawowym i fundamentalnym prawem
podatnika, wynikającym z samej konstrukcji podatku od towarów i usług jako podatku od
wartości dodanej.
Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 15.01.1998 r. w sprawie C-37/95, Belgische Staat
v. Ghent Coal Terminal NV stwierdził, że system odliczeń podatku oznacza całkowite
uwolnienie przedsiębiorcy od obciążeń z tytułu VAT zapłaconego lub należnego (do
zapłaty) w prowadzonej działalności gospodarczej. Wspólny system podatku od wartości
dodanej zapewnia, że jakakolwiek działalność gospodarcza, bez względu na jej cel oraz
rezultat, o ile sama podlega VAT, jest opodatkowana w sposób całkowicie neutralny.
Terminy, w których powstaje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego ustawodawca
określił w art. 86 ust. 10-13 Ustawy VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy prawo do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu
za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika
towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a
powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub
dokument celny. Stosownie zaś do art. 86 ust. 11 Ustawy VAT. jeżeli podatnik nie dokonał
obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może
obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych
okresów rozliczeniowych.
Dodatkowo, aby możliwe było odliczenie VAT, nie może wystąpić żadna z przesłanek
określonych w art. 88 Ustawy VAT. Przepis ten określa bowiem listę wyjątków, które
pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, należy stwierdzić, że w przypadku, gdyby uznane
zostało, ze Wnioskodawca będzie w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży
Nieruchomości posiadał status podatnika VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości
będzie podlegała opodatkowaniu VAT, wówczas Zainteresowana będzie miała prawo do
odliczenia VAT wynikającego z faktur wystawionych przez Wnioskodawcę.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika bowiem, ze Zainteresowana będzie
wykorzystywać Nieruchomość do celów prowadzenia działalności opodatkowanej
podatkiem od towarów i usług. W ocenie zainteresowanych w związku z tym, że nabyta w
ramach transakcji Nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności opodatkowanej,
podatek od towarów i usług naliczony w związku z nabyciem przedmiotu transakcji
powinien podlegać odliczeniu.
W takiej sytuacji spełnione zostaną warunki uprawniające do obniżenia kwoty podatku
należnego o kwotę podatku naliczonego.
W konsekwencji, w przypadku gdy odpowiedź na pytanie 1 będzie twierdząca (zostanie
uznane, ze Wnioskodawca będzie w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży
Nieruchomości posiadał status podatnika VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości
będzie podlegała opodatkowaniu VAT), to Wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia
zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT czynny zgodnie z art 96 ust. 1 Ustawy VAT
oraz do wystawienia faktury w celu udokumentowania sprzedaży Nieruchomości z
uwzględnieniem podatku VAT według obowiązujących zasad i stawek, zaś
Zainteresowanej - w świetle art. 86 ust. 1 i ust. 2 Ustawy VAT - będzie przysługiwało prawo
do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany przez Wnioskodawcę w
fakturze sprzedaży.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:
- nieprawidłowe w zakresie uznania, że Wnioskodawca nie będzie w ramach opisanej we
wniosku transakcji sprzedaży Nieruchomości posiadał statusu podatnika podatku od
towarów i usług, a tym samym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała
opodatkowaniu podatkiem VAT,
- prawidłowe w zakresie uznania, że Wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia
zgłoszenia rejestracyjnego jako podatnik VAT czynny zgodnie z art. 96 ust. 1 Ustawy
VAT oraz do wystawienia faktury w celu udokumentowania sprzedaży Nieruchomości
z uwzględnieniem podatku VAT według obowiązujących zasad i stawek, zaś
Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania - w świetle art. 86 ust. 1 i ust. 2
Ustawy VAT - będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek
naliczony wykazany przez Wnioskodawcę w fakturze sprzedaży.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
W ujęciu tego przepisu, pojęcie „dostawa towarów” obejmuje wszelkie czynności, w
ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel,
np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
art. 7, (...).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o
której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1
pkt 1 ustawy.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy,
bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem
od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym
podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
rozumieniu przepisów ustawy.
Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie
analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w
której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92
(Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży
przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego
we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży danej nieruchomości podatnik
będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując
środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania podatnika za podmiot
prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem
prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób
ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym
przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby
przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady,
a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału –
okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu
osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się
do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również
kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI
Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu
cywilnego.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo –
to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
(pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Ponadto w rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę również na kwestię dzierżawy, jak
wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą
na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami
obowiązki.
Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Zatem wskazać należy, że dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a
zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca – Pan (...) jest
wyłącznym właścicielem nieruchomości złożonej m.in. z działki oznaczonej numerem (...),
obręb (...), położonej w miejscowości (...).
Wnioskodawca stał się właścicielem Nieruchomości w wyniku dziedziczenia.
Nieruchomość wykorzystywana jest aktualnie do produkcji rolnej w ramach gospodarstwa
Wnioskodawcy.
Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość (...) z siedzibą w (...).
Z uwagi na fakt, że przeprowadzenie planowanego przez Kupującą na działce nr (...)
przedsięwzięcia uzależnione jest od spełnienia szeregu wymogów prawnych (przede
wszystkim uzyskanie warunków przyłączenia bateryjnego magazynu energii do sieci
elektroenergetycznej zgodnie z wnioskiem złożonym na podstawie art. 7 ust. 3a ustawy z
dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne) Wnioskodawca i Zainteresowana uzgodnili,
że sprzedaż Nieruchomości uzależniona zostanie od uzyskania przez Zainteresowaną
prawomocnej (ostatecznej) decyzji o Warunkach Przyłączenia.
Jednocześnie jeszcze przed nabyciem Nieruchomości Zainteresowana rozpocznie
Przedsięwzięcie na Nieruchomości, dysponując nią na podstawie tytułu prawnego w
postaci umowy dzierżawy.
W dniu 31 marca 2023 r. Wnioskodawca i Zainteresowana zawarli w zwykłej formie
pisemnej umowę dzierżawy, zgodnie z którą w szczególności:
a) Wnioskodawca oddał Zainteresowanej Nieruchomość w dzierżawę na czas oznaczony;
b) strony umowy dzierżawy zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży
Nieruchomości w terminie 90 dni od otrzymania przez Zainteresowaną prawomocnej
decyzji o Warunkach Przyłączenia, za uzgodnioną cenę;
c) jeśli operator systemu elektroenergetycznego, do którego Zainteresowana złoży
wniosek o Warunki Przyłączenia oświadczy o odmowie wydania wspomnianych
warunków, umowa dzierżawy ulega rozwiązaniu;
d) Zainteresowana może również wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym w
każdym czasie do dnia zawarcia umowy o przyłączenie bateryjnego magazynu energii
będącego częścią Przedsięwzięcia do sieci elektroenergetycznej;
e) uzgodniono zryczałtowany czynsz dzierżawy za cały okres od dnia podpisania umowy
do dnia zawarcia przez Zainteresowaną umowy o przyłączenie bateryjnego magazynu
energii do sieci elektroenergetycznej, jak również czynsz za kolejne okresy roczne
począwszy od podpisania wspomnianej umowy przyłączeniowej.
Celem doprecyzowania zasad współpracy oraz zabezpieczenia interesów obu stron,
jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych lub instalacyjnych na
Nieruchomości Wnioskodawca i Zainteresowana zawrą umowę zmieniającą umowę
dzierżawy, poprzez nadanie jej całkowicie nowego brzmienia (Nowa Umowa Dzierżawy),
jak również obejmującą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości.
Zgodnie z Nową Umową Dzierżawy, w szczególności:
a) potwierdzone zostanie, że System zostanie wzniesiony, a następnie eksploatowany na
Nieruchomości po jej nabyciu przez Zainteresowaną od Wnioskodawcy, natomiast w
okresie dzierżawy (tj. przed nabyciem prawa własności Nieruchomości)
Zainteresowana będzie prowadziła prace przygotowawcze i koncepcyjne (w tym prace
projektowe, pozyskiwała pozwolenia itp.);
b) potwierdzone zostanie, że Zainteresowana złożyła już (w imieniu własnym) wniosek o
wydanie Warunków Przyłączenia, oraz uzyskała je przed zawarciem Nowej Umowy
Dzierżawy;
c) Wnioskodawca oddaje Zainteresowanej Nieruchomość w dzierżawę na czas oznaczony;
d) Wnioskodawca nieodwołanie zezwala Zainteresowanej na prowadzenie prac
przygotowawczych związanych z planowanym wzniesieniem, uruchomieniem,
przyłączeniem i eksploatacją Systemu, w tym na występowanie z wnioskami o
wszelkiego rodzaju decyzje, pozwolenia i zgody;
e) Z uwagi na fakt, że Zainteresowana przed zawarciem umowy miała możliwość jedynie
wstępnego zbadania Nieruchomości, Zainteresowanej przysługuje prawo odstąpienia
od umowy w określonym terminie (umowne prawo odstąpienia) bez konieczności
podania przyczyny;
f) na podstawie umowy i bez konieczności pozyskiwania w tym zakresie jakichkolwiek
dalszych oświadczeń Zainteresowana uzyskuje prawo do dysponowania przedmiotem
dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku
- prawo budowlane (a także każdej innej jaka ją zastąpi lub uzupełni) w celu
prowadzenia robót budowlanych związanych ze wzniesieniem, przyłączeniem i
uruchomieniem Systemu, a dzierżawa stanowi tytuł prawny do przedmiotu dzierżawy
w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne i uprawniona jest
na tej podstawie do wystąpienia o pozwolenie na budowę, a także dalszego jego
procedowania, w tym dokonywania wszelkich zmian, według swojego uznania (w
przypadku gdy już o nie wystąpiła), a Wnioskodawca zobowiązuje się że nie cofnie
udzielonego Zainteresowanej prawa, o którym mowa wyżej;
g) o ile będzie to konieczne lub uzasadnione dla realizacji celów umowy, w tym
wzniesienia, uruchomienia, przyłączenia, komercjalizacji i eksploatacji Systemu,
Wnioskodawca, w terminie 14 (czternastu) dni od wezwania Zainteresowanej udzieli
(ustanowi) służebność (przesyłu, drogi koniecznej, gruntową) w formie aktu
notarialnego na rzecz Zainteresowanej lub przedsiębiorstwa przesyłowego (operatora
sieci elektroenergetycznej) - koszt aktu notarialnego poniesie Zainteresowana,
natomiast wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności jest już zawarte w
określonym w umowie czynszu;
h) uzgodniony zostanie czynsz dzierżawy w zryczałtowanej kwocie za cały okres
dzierżawy. Zgodnie ze wspomnianą wyżej Nową Umową Dzierżawy Wnioskodawca
zobowiąże się również do udzielenia Zainteresowanej wszelkich upoważnień,
pełnomocnictw, zgód lub zezwoleń, o jakie zawnioskuje ona w związku z celami
określonymi w umowie (w zakresie, w jakim wszelkie tego typu upoważnienia, zgody
lub umocowania ze strony właściciela Nieruchomości są lub będą wymagane lub
uzasadnione przez obowiązujące przepisy prawa lub organy prowadzące właściwe
postępowanie). Niemniej jednak na dzień złożenia niniejszego wniosku nie wystąpiła
potrzeba udzielania Zainteresowanej jakichkolwiek pełnomocnictw przez
Wnioskodawcę, nie zostały takie pełnomocnictwa do tej pory udzielone i nie zostaną
udzielone do dnia sprzedaży Nieruchomości. Z uwagi na uzgodnioną wartość czynszu
dzierżawy Wnioskodawca korzysta ze zwolnienia z opodatkowania usługi dzierżawy
podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy
planowana transakcja sprzedaży działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług.
Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działki,
której jest Pan właścicielem, a będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w
odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za
podatnika podatku od towarów i usług.
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na fakt, że przedmiotowa działka oddana
została w dzierżawę – taki sposób wykorzystania przez Pana przedmiotowej działki, której
jest Pan właścicielem sprawił, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana
działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Jak zostało
wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest
przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym
okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w
ramach majątku osobistego.
Rzeczona dzierżawa działki nr (...) spowodowała, że nieruchomość ta utraciła charakter
majątku prywatnego. Przedmiotowa Nieruchomość jest zatem wykorzystywana w
prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku
osobistego.
Zatem dzierżawa działki nr (...) stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art.
8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu
art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w
art. 15 ust. 2 ustawy.
Tym samym, dokonując dostawy przedmiotowej działki nie będzie Pan zbywał majątku
osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Pana w działalności gospodarczej.
Ponadto, jak już wyżej wskazano, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku,
istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika bowiem, że Wnioskodawca zobowiąże się do
udzielenia Zainteresowanej wszelkich upoważnień, pełnomocnictw, zgód lub zezwoleń, o
jakie zawnioskuje ona w związku z celami określonymi w umowie (w zakresie, w jakim
wszelkie tego typu upoważnienia, zgody lub umocowania ze strony właściciela
Nieruchomości są lub będą wymagane lub uzasadnione przez obowiązujące przepisy
prawa lub organy prowadzące właściwe postępowanie).
Ponadto na podstawie umowy i bez konieczności pozyskiwania w tym zakresie
jakichkolwiek dalszych oświadczeń Kupująca uzyskuje prawo do dysponowania
przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca
1994 roku - prawo budowlane (a także każdej innej jaka ją zastąpi lub uzupełni) w celu
prowadzenia robót budowlanych związanych ze wzniesieniem, przyłączeniem i
uruchomieniem Systemu.
Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez
osoby trzecie (Kupującą Spółkę), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację
prawną. Wskazane w opisie zdarzenia przyszłego czynności wykonane i mające zostać
wykonane przez Kupującą wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Kupująca Spółka, dokonując ww. działań, tj. np. uzyskanie decyzji o Warunkach
Przyłączenia czy też prowadzenie robót budowlanych związanych ze wzniesieniem,
przyłączeniem i uruchomieniem uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, której jest Pan
właścicielem. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na
podniesienie atrakcyjności działki nr (...) jako towaru i wzrostu jej wartości. Wszystkie te
czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze
podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania
ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności
dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia
umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie
atrakcyjności tej nieruchomości.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie powyższych zgód oraz
ewentualnych pełnomocnictw (jeśli będą konieczne) Kupującej skutkować będzie tym, że
wszystkie ww. czynności, pomimo że będą podejmowane przez Kupującą, będą jednak
podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel działki
będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania
wszelkich czynności z nią związanych.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
planowana przez Pana sprzedaż działki nr (...) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2
ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności
gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje i będzie
podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się
profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach
połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pan wykazywał aktywność w przedmiocie
zbycia przedmiotowej nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących
się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły (w związku z oddaniem działki nr
(...) w dzierżawę) oraz wystąpią kolejne przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za
podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w
myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki nr (...) będzie podlegała
opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust.
1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.
Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
opodatkowana tym podatkiem.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
momentu.
Według art. 2 pkt 14 ustawy,
przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w
stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy
przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od
towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do
zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć
bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega
ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza
wykładnię literalną jest niedopuszczalna.
W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym
posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy,
zgodnie z którym
w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
wartości gruntu.
Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu
stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich
części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.
Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
„budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.
Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.).
W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć
budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt
budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne,
wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice
reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje
uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla
pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także
części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni
jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń)
oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem
technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Ponadto zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:
Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym
parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa,
wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna,
linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał
przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w
kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable
telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie
stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.
Z opisu sprawy wynika, że działka nr (...) jest zabudowana. Przez działkę przebiega
gazociąg, jak również elementy sieci energetycznej, której przewody przebiegają nad
Nieruchomością (przewody wraz z podbudową słupową) – wskazał Pan, że stanowią one
budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), a konkretnie tzw. obiekty liniowe. Ponadto przebiegająca
przez Nieruchomość infrastruktura gazowa i elektroenergetyczna nie stanowi własności
Wnioskodawcy oraz nie będzie przedmiotem planowanej umowy sprzedaży
Nieruchomości, gdyż nie jest jej częścią składową.
Powyższe ma potwierdzenie w art. 49 § 1 ustawy Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym:
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania
towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i
usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii
Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną”
funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących
przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v.
Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów”
w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do
dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności
rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu
krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy
przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI
Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).
Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy
przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla,
niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle
prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od
towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak
właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem
przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.
Tak więc, w przypadku dostawy działki nr (...) przedmiotem dostawy będzie wyłącznie
grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43
ust. 1 pkt 9 ustawy. Do dostawy tych działek nie znajdzie również zwolnienie przewidziane
w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, które dotyczy tylko dostawy budynków, budowli lub
ich części.
Zasadne jest zatem przeanalizowanie czy dostawa działki (...) będzie mogła skorzystać ze
zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu)
tych towarów.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym
mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1
pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku
na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co
wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a
więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika
z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8
grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do
odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
VAT.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
towarów i usług.
Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że jak wynika z
opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca stał się właścicielem Nieruchomości w wyniku
dziedziczenia. Zatem należy stwierdzić, że przy nabyciu działki nie wystąpił podatek VAT
należny, który mógłby podlegać odliczeniu przez Pana. Wobec tego nie można uznać, że w
takiej sytuacji przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww.
działki lub że takie prawo nie przysługiwało.
W związku z tym, nie został spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy o VAT, co jest wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż działki nr (...) nie
będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z tego przepisu.
W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr (...) będzie stanowić czynność
podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy, a zatem będzie opodatkowana
podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.
Ponadto wskazać należy, że w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:
Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem
wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu
skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.
Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:
Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na
podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od
podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82
ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.
W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:
Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu
rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku
podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na
wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.
Zatem, rejestracji należy dokonać przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej
w art. 5 ustawy, przy czym przepis nie określa, jak wcześnie rejestracja powinna nastąpić.
Natomiast powinna ona nastąpić najpóźniej w dniu poprzedzającym dokonanie pierwszej
czynności opodatkowanej. Zatem, stosownie do art. 96 ust. 1 ustawy, Sprzedający
powinien dokonać złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, przed dokonaniem sprzedaży
przedmiotowej działki, tj. przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5
ustawy.
Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Pan (...) nie prowadzi działalności gospodarczej i
nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Jak wyżej wskazano sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w
związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a czy 9. Tym samym, biorąc pod uwagę wykładnię art.
96 ust. 1 ustawy - jako niezarejestrowany czynny podatnik VAT, będzie miał Pan
obowiązek złożenia zgłoszenia rejestrowego VAT-R i rejestracji do celów podatku VAT jako
podatnik VAT czynny w związku ze sprzedażą Nieruchomości.
Odnosząc się z kolei do Pana wątpliwości dotyczących obowiązku wystawienia faktury VAT
zauważyć, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują
przepisy art. 106a-106q ustawy.
Należy zauważyć, że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
niebędącej podatnikiem.
Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:
Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży
zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów
wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
Faktura jest dokumentem odzwierciedlającym prawidłowy przebieg zdarzenia
gospodarczego zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących
w niej udział. Co do zasady zatem, faktura musi być wystawiona zgodnie z obowiązującymi
przepisami prawa krajowego w tym względzie. Prawidłowość materialnoprawna faktury
zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w
istocie stwierdza np. fakt dostawy określonych towarów i świadczonych usług.
Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie
innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.
Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą ww. Nieruchomości
będzie Spółka zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży tej
Nieruchomości – jak wyżej wskazano – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i
nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku. Jak również wykazano w niniejszej
interpretacji Wnioskodawca będzie zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik VAT.
Zatem w sytuacji, w której dokona Pan sprzedaży opodatkowanej, to będzie miał Pan
obowiązek wystawienia faktury dokumentującej planowaną sprzedaż działki nr (...).
Przechodząc do Pana dalszych wątpliwości, dotyczących kwestii prawa do obniżenia kwoty
podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury, należy
wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
usługi.
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
podatkowi.
W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie
czynności opodatkowanych.
W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
zwolniona od podatku.
Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:
Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art.
96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie
podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, rozliczenie podatku naliczonego na
zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane
towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego czynnego podatnika VAT w
ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem
od towarów i usług.
Jak wskazano w niniejszej interpretacji, sprzedaż działki nr (...) będzie stanowiła czynność
podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, a jej
sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od
towarów i usług. Ponadto będzie Pan zobligowany do rejestracji jako podatnik VAT czynny.
Dodatkowo, jak wynika z opisu sprawy – Zainteresowany niebędący stroną postepowania
(Spółka Kupująca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Ponadto
Zainteresowana będzie wykorzystywać Nieruchomość do celów prowadzenia działalności
opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z powołanymi powyżej przepisami prawa, odliczenie podatku VAT naliczonego na
zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane
towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego czynnego podatnika podatku
VAT, w ramach działalności gospodarczej, do wykonywania czynności opodatkowanych
podatkiem od towarów i usług.
W omawianej sprawie oba warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy będą
spełnione, ponieważ Spółka Kupująca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem
podatku VAT, a nabywana działka nr (...) będzie wykorzystywana do czynności
opodatkowanych podatkiem VAT.
Dodatkowo, w sprawie nie wystąpią przesłanki negatywne określone w art. 88 ust. 3a pkt
2 ustawy – transakcja będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie zwolniona z
opodatkowania. Ponadto w sytuacji gdy zarejestruje się Pan jako czynny podatnik podatku
od towarów i usług, oraz wystawi Pan fakturę dla sprzedaży opisanej działki, to Kupującej
Spółce (Zainteresowanej) - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy – będzie przysługiwało
prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT
wynikającego faktury dokumentującej dostawę ww. działki.
Zatem Pana stanowisko w odniesieniu do pytania nr 2 jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie
podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd
wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do
stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej
sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania
wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub
bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30
sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z
2024 r. poz. 935; ze zm.). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni
powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego
rozstrzygnięcia przez organy podatkowe.
Wskazać również należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa,
składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia
informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w
okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych
przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje
wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów,
lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście
zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia
przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku
postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie
określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
przez Zainteresowanego, który
jest stroną postępowania
Pan (...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
Ordynacji podatkowej.