0111-KDIB3-2.4012.150.2025.3.DK

📅 30.04.2025 🏷️ VAT 📋 Interpretacja indywidualna 🏷️ Pozytywna 📖 95 min czytania 📝 18886 słów

📋 Podsumowanie interpretacji

W dniu 19 lutego 2025 r. wpłynął wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący skutków podatkowych planowanej transakcji zakupu nieruchomości przez X Spółkę z o.o. od Y Spółki Akcyjnej. Wnioskodawcy pytali o klasyfikację transakcji w kontekście VAT, w tym o to, czy przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, a także o opodatkowanie dostawy niezabudowanej działki gruntu oraz budynków i budowli. Organ podatkowy potwierdził, że transakcja nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a dostawa gruntu oraz budynków będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym, organ pozytywnie rozstrzygnął zapytania podatnika, uznając ich stanowisko za prawidłowe.

❓ Pytania i stanowisko urzędu

Pytania podatnika

Czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT? Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa w ramach Transakcji Gruntu 1 będzie opodatkowana VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych i nie będzie zwolniona z VAT? Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 oraz Gruncie 3 planowana dostawa Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 oraz Gruncie 3 w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT? Czy otrzymana Zaliczka na poczet dostawy Gruntu 1 oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a Sprzedający był zobowiązany do udokumentowania Zaliczki na poczet ceny dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji fakturą? Czy Kupujący będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji wykazanego w fakturze dokumentującej wpłatę Zaliczki (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 2 pkt 1 lit. b), ust. 10, ust. 10b pkt 1, ust. 10c i ust. 11 ustawy o VAT) oraz (ii) zwrotu (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT) ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego? Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego Kupujący będzie upoważniony do: - obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz - zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT)?

Stanowisko urzędu

Transakcja nie będzie zbyciem przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Dostawa Gruntu 1 będzie opodatkowana VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych. Dostawa Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 oraz Gruncie 3 będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Otrzymana Zaliczka na poczet dostawy Gruntu 1 oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 będzie opodatkowana VAT. Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

Masz dosyć przekopywania się przez dziesiątki interpretacji?

Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex

Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.

Rozpocznij bezpłatny okres próbny

📖 Pełna treść interpretacji

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii: - uznania, że przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT (podatek od towarów i usług), a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT; - opodatkowania podatkiem VAT dostawy Gruntu 1 w ramach Transakcji jako dostawy niezabudowanych terenów budowlanych; - opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 oraz Gruncie 3 w ramach Transakcji w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT; - opodatkowania podatkiem VAT otrzymanej Zaliczki na poczet dostawy Gruntu 1 oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 w ramach opisanej we wniosku Transakcji oraz obowiązku udokumentowania Zaliczki na poczet ceny dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji fakturą; - prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji wykazanego w fakturze dokumentującej wpłatę Zaliczki oraz zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego; - prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 kwietnia 2025 r. (wpływ 2 kwietnia 2025 r. ) Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem: 1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”) (...); 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y Spółka Akcyjna („Sprzedający”) (...); Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

  1. Wstęp oraz charakterystyka Kupującego i Sprzedającego X sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej: „Kupujący”) jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej transakcji nabycia nieruchomości, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (kod 68.10.Z). Y Spółka Akcyjna z siedzibą w (...) (dalej: „Sprzedający”) jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej transakcji zbycia nieruchomości, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przedmiotem przeważającej

    działalności Sprzedającego jest sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego (kod 46.73.Z). Sprzedający i Kupujący planują dokonanie transakcji, w której Sprzedający sprzeda Kupującemu, a Kupujący kupi od Sprzedającego nieruchomości położone w (...) na warunkach i zasadach opisanych w niniejszym wniosku (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT. 2. Nieruchomość Planowana Transakcja dotyczyć będzie:

    1. Prawa własności niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym A o powierzchni ok. (...) w obrębie ewidencyjnym (...) położonej w (...), dzielnicy (...), przy (...), województwo (...), powiat (...) , dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Grunt 1”);

    2. Prawa własności zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym B o powierzchni ok. (...) w obrębie ewidencyjnym (...) położonej w (...), dzielnicy (...), przy ul. (...), województwo (...), powiat (...) , dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Grunt 2”);

    3. Prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym C o powierzchni ok. (...) w obrębie ewidencyjnym (...) położonej w (...), województwo (...), powiat (...) przy ul. (...) j, dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Grunt 3”);

    4. Prawa własności położonych na Gruncie 3: namiotowej hali magazynowej składającej się z jednej kondygnacji naziemnej (dalej: „Budynek 1”) oraz budynku socjalnego (dalej: „Budynek 2”), które stanowią odrębny od Gruntu 3 przedmiot własności. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Budynek 1 oraz Budynek 2 jest objęty zakresem oznaczenia 12 („Budynki niemieszkalne”);

    5. Znajdujących się na Gruncie 2 oraz Gruncie 3 określonych i wymienionych w tabeli poniżej budowli, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej łącznie: „Budowle”). W dalszej części niniejszego wniosku Grunt 1, Grunt 2 oraz Grunt 3 łącznie nazywane będą „Grunt”. Budynek 1 oraz Budynek 2 łącznie nazywane będą „Budynkami”, natomiast Grunt, Budynki oraz Budowle nazywane będą łącznie „Nieruchomością”. Poniższa tabela przedstawia usytuowanie Budynków oraz Budowli na Gruncie. l.p. Naniesienie Grunt 1 Grunt 2 Grunt3 1. Budynek 1 X 2. Budynek 2 X 3. Parking X X 4. Plac składowy X X

      5. Ogrodzenie X

    Poza ww. Budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Sprzedającego i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji. Budowle znajdujące się na Gruncie 3 stanowią odrębny od Gruntu 3 przedmiot własności. Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Budynku jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt 2 oraz Grunt 3 przechodzą instalacje (sieci – wodociągowe, kanalizacyjne, elektroenergetyczne, telekomunikacyjne, ciepłownicze) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa Budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji. Podsumowując, Grunt 1 jest niezabudowany, natomiast Grunt 2 i Grunt 3 są zabudowane (i będą zabudowane na dzień Transakcji) Budynkiem oraz Budowlami. Ponieważ pytania zadane w niniejszym wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie (i) podatku od towarów i usług (dalej „podatek VAT” lub „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej „PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)”), w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (3.) historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (4.) zakres Transakcji, (5.) inne zagadnienia związane z Transakcją. 3. Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego Sprzedający nabył własność Gruntu 1 oraz Gruntu 2 na podstawie umowy sprzedaży w dniu 24 czerwca 2008 r. (Akt (...)) od (...). Grunt 1 oraz Grunt 2 w momencie nabycia były niezabudowane. Sprzedaż Gruntu 1 oraz Gruntu 2 opodatkowana była VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 3 na podstawie umowy sprzedaży w dniu 28 października 2003 r. (Akt (...)) od osoby fizycznej. Grunt 3 w momencie nabycia był zabudowany. Na Gruncie 3 znajdowała się hala fabryczna wybudowana przed 1939 r. oraz murowany budynek gospodarczy wybudowany przed 1990 r. oba w stanie technicznym do generalnego remontu lub rozbiórki. Obiekty te stanowiły odrębny od gruntu przedmiot własności i zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie ww. aktu notarialnego razem z prawem użytkowania wieczystego Gruntu 3. Sprzedający dokonał następnie wyburzenia ww. obiektów. Nabycie Gruntu 3 nie było opodatkowane VAT, natomiast było opodatkowane PCC. Następnie Sprzedający wybudował na Gruncie 2 i Gruncie 3 Budynki i Budowle. Sprzedający klasyfikuje Budynki i Budowle jako środki trwałe. Sprzedający wprowadził Budynki i Budowle do ewidencji środków trwałych i użytkuje te naniesienia do prowadzenia działalności gospodarczej od:

    1. Budynek 1 od marca 2016 r.
    2. Budynek 2 od lutego 2008 r.
    3. Parking od lipca 2009 r.
    4. Plac składowy od lipca 2009 r.
    5. Ogrodzenie od lipca 2009 r. Sprzedający wykorzystuje Budynki i Budowle do prowadzenia działalności gospodarczej we własnym zakresie – prowadzi skład budowlany. Działalność gospodarcza prowadzona

    przez Sprzedającego na Nieruchomości jest opodatkowana VAT jako rodzaj działalności handlowej polegającej na odpłatnej dostawie materiałów budowlanych. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, natomiast jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego. Nieruchomość pełni funkcję składu budowlanego, w którym magazynowane są materiały budowlane stanowiące dla Sprzedającego towary handlowe. Jest to podstawowa działalność gospodarcza Sprzedającego (sprzedaż hurtowa materiałów budowlanych - kod PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) 46.73.Z). Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT. Jednocześnie, Sprzedający nie poniósł i do daty planowanej Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku oraz Budowli, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej. Nieruchomość jest położona na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) Przemysłowego w gminie (...) uchwalonego uchwałą Nr (...) Rady Gminy (...) z dnia 27 kwietnia 2000 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...) Przemysłowego w gminie (...) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się na obszarze usług publicznych (UP) z podstawowym przeznaczeniem pod usługi handlu, gastronomii i administracji II i III st. obsługi (publiczne i komercyjne), usługi oświaty, usługi kultury. Zgodnie z MPZP grunty wchodzące w skład Nieruchomości stanowią tereny budowlane. 4. Zakres Transakcji Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi sprzedaż i przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego własności Nieruchomości tj.: a) Prawa własności Gruntu 1; b) Prawa własności Gruntu 2; c) Prawa użytkowania wieczystego Gruntu 3; d) Prawa własności położonych na Gruncie 3 Budynku 1 oraz Budynku 2; e) Prawa własności Budowli. Wynagrodzenie za przeniesienie składników Transakcji wskazanych w powyższych punktach, zawarte będzie w cenie należnej za Nieruchomość. Strony dopuszczają przy tym możliwość podziału całościowej ceny za Nieruchomość na poszczególne składniki, w tym, w szczególności, na Grunty, Budynki, Budowle. W dniu 14 grudnia 2021 r. Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (Rep A (...)) – dalej „Umowa”. Zgodnie z Umową Transakcja zostanie sfinalizowana po spełnieniu poniższych warunków: a) Uzyskania przez Kupującą ostatecznej i niepodlegającej zaskarżeniu uchwały Rady (...) wydanej na podstawie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 195) dla Nieruchomości niezbędnej dla zrealizowania Inwestycji; b) Uzyskania przez Kupującą ostatecznej i niepodlegającej zaskarżeniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości niezbędnej do zrealizowania Inwestycji; oraz pod warunkiem, że: a) Nieruchomość będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a w prowadzonych dla Nieruchomości księgach wieczystych nie będą ujawnione żadne obciążenia, prawa ani roszczenia osób trzecich, z wyjątkiem

    ustanowionych zgodnie z Umową oraz nie będą ujawnione żadne wzmianki ani ostrzeżenia, z wyjątkiem ujawnionych w związku z zawarciem Umowy, Nieruchomość nie będzie przedmiotem jakiejkolwiek umowy zawartej z osobami trzecimi; b) Oświadczenia Sprzedającej zawarte w Umowie będą aktualne i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym; c) Nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającej do Nieruchomości lub jej części; d) Sprzedająca będzie posiadać wszelkie wymagane przepisami prawa oraz statutem spółki Sprzedającej zgody korporacyjne do zbycia Nieruchomości. Wszystkie opisane powyżej warunki zawarcia Umowy są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący może ze spełnienia każdego z ww. warunków zrezygnować w dowolnym momencie obowiązywania umowy. Zainteresowani wskazują, że do Umowy zawarto również kilka aneksów, przy czym nie dotyczyły one opisanych powyżej warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. W celu uzyskania uchwały i decyzji, o których mowa w lit. a-b powyżej Sprzedający udzielił Kupującemu wszelkich niezbędnych zgód i pełnomocnictw, które uprawniają Kupującego do uzyskania dla Nieruchomości przedmiotowych aktów administracyjnych. W ramach ceny nabycia Nieruchomości przeniesione zostaną na Kupującego wszelkie decyzje, uzgodnienia, warunki, opinie, postanowienia itp. wydane dla Sprzedającego uzyskane w ramach pełnomocnictw udzielonych Kupującemu celem przygotowania i realizacji procesu budowlanego na Nieruchomości, o ile takie decyzje, uzgodnienia, warunki, opinie, postanowienia itp. zostaną wydane dla Sprzedającego w wyniku działań Kupującego jako pełnomocnika Sprzedającego. Przedmiotem Transakcji będzie zatem wyłącznie Nieruchomość. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne należności, aktywa czy zobowiązania Sprzedającego. W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy. Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

    1. tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;
    2. firmę przedsiębiorstwa Sprzedającego;
    3. księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością przekazywaną Kupującemu w ramach planowanej Transakcji);
    4. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego;
    5. środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;
    6. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (niedotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej;
    7. umowy o pracę;
    8. umowy i zobowiązania handlowe;
    9. towary handlowe;
    10. środki trwałe służące do prowadzenia działalności handlowej przez Sprzedającego takie jak samochody dostawcze, oprogramowanie komputerowe, wyposażenie magazynu m.in. regały zewnętrzne i wewnętrzne, wózki widłowe;
    11. należności i zobowiązania Sprzedającego;
    12. inne nieruchomości.

    Jak zostało wskazane powyżej przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość (oraz standardowa dokumentacja techniczna, prawna i księgowa związana z Nieruchomością) oraz ewentualnie akty administracyjne związane z Nieruchomością. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne aktywa, należności ani zobowiązania Sprzedającego. W tym miejscu należy wskazać, że przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność handlowa. Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość do prowadzenia działalności handlowej – jako skład budowlany tj. magazyn towarów handlowych należących do Sprzedającego. W ramach prowadzonej działalności handlowej Sprzedający zatrudnia pracowników, posiada środki trwałe (np. samochody dostawcze i wózki widłowe), aktywa obrotowe (towary handlowe) oprogramowanie komputerowe oraz inne nieruchomości, które są wykorzystywane jako magazyn dla towarów sprzedawanych przez Sprzedającego. Żaden z elementów majątku Sprzedającego wykorzystywany do prowadzenia działalności handlowej nie będzie przedmiotem Transakcji. Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość. Sprzedający po dokonaniu Transakcji dalej będzie prowadził działalność handlową przy wykorzystaniu posiadanych zasobów. Zamiarem Sprzedającego przystępując do Transakcji jest osiągnięcie zysku ze sprzedaży swojego aktywa tj. Nieruchomości. Natomiast Sprzedający w dalszym ciągu będzie po Transakcji kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej w niezmienionym zakresie (z zastrzeżeniem, że Nieruchomość po sprzedaży nie będzie już pełniła funkcji składu budowlanego). Kupujący natomiast prowadzi działalność gospodarczą polegającą na realizacji inwestycji deweloperskich. Zamiarem Kupującego jest nabycie Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi w parterach i następnie sprzedaż wybudowanych mieszkań i lokali usługowych (dalej: „Inwestycja”). Kupujący będzie zatem wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia czynności opodatkowanych VAT – Kupujący zrealizuje inwestycję deweloperską i będzie sprzedawał mieszkania i lokale, co na gruncie ustawy o VAT zakwalifikowane jest jako odpłatna dostawa towarów, podlegająca opodatkowaniu VAT. Nowo wybudowane mieszkania i lokale będą sprzedawane przez Kupującego (dewelopera) w ramach ich pierwszego zasiedlenia po oddaniu do użytkowania. Wybudowane w ramach Inwestycji mieszkania i lokale będą dla Kupującego stanowić towary handlowe. W tym celu Kupujący podjął działania prawne związane z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji i realizacji Inwestycji tj. uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji, pozwoleń itp., które umożliwią realizację na Nieruchomości przedsięwzięcia deweloperskiego. Dodatkowo Kupujący podejmie również działania faktyczne zmierzające do realizacji Inwestycji. W szczególności Kupujący dokona wyburzenia Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie, w celu przygotowania Gruntu do realizacji inwestycji deweloperskiej. Przy czym Wnioskodawcy wskazują, że na dzień złożenia niniejszego wniosku żadnego prace rozbiórkowe jeszcze się nie toczą, a co więcej Kupujący nie uzyskał jeszcze również decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę Budynków i Budowli. Wyburzenie Budynków i Budowli nastąpi dopiero po Transakcji. Kupujący nie będzie zatem kontynuował działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Kupujący z racji tego, że prowadzi działalność deweloperską, a nie handlową, nie ma również zasobów do kontynuowania takiej samej działalności jaką prowadzi Sprzedający, nie jest to również celem planowanej Transakcji. 5. Inne zagadnienia związane z Transakcją Sprzedający zatrudnia pracowników, jednakże Nieruchomość nie stanowi dla żadnego z pracowników Sprzedającego zakładu pracy. Pracownicy świadczą pracę związaną z

    podstawową działalnością Sprzedającego tj. z działalnością handlową. Stąd też wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w 1rozumieniu art. 23 Kodeksu pracy. Przedmiot Transakcji opisanej w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niego odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością handlową prowadzoną przez Sprzedającego, w ramach których wykorzystywana jest Nieruchomość są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych, które obejmowałyby Nieruchomość. Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność/użytkowanie wieczyste Nieruchomości na rzecz Kupującego) powinno nastąpić do 14 stycznia 2026 r. Przy czym termin ten za zgodą Stron może w przyszłości zostać przedłużony. Na poczet dostawy Gruntu 1 oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 Kupujący zapłacił Sprzedającemu zaliczkę (dalej: „Zaliczka”). Przed wręczeniem Zaliczki Zainteresowani złożyli do właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT. W związku z powyższym zaliczka opodatkowana była VAT, a Sprzedający wystawił fakturę dokumentującą otrzymanie zaliczki. Sprzedający i Kupujący w stosunku do dostawy w ramach Transakcji Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 3 złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT tj. zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli i wybiorą opodatkowanie VAT. Przedmiotowe oświadczenie Zainteresowani złożą albo w treści aktu notarialnego obejmującego Transakcję albo przed dokonaniem Transakcji do właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego. W uzupełnieniu udzielili Państwo następujących odpowiedzi, na zadane w wezwaniu pytania. Na pytanie „Czy naniesienia określone we wniosku jako Budynki stanowią budynki w myśl ustawy Prawo budowlane?”, odpowiedzieli Państwo „Tak, Budynki zdefiniowane we wniosku jako „Budynki” stanowią w myśl ustawy Prawo budowlane budynki. Są one sklasyfikowane zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych jako „Budynki niemieszkalne” - oznaczenia nr 12.” Na pytanie „Czy któreś z naniesień określanych we wniosku jako Budowle znajdujących się na działce, której prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie jest częścią składową budynku?”, odpowiedzieli Państwo „Wnioskodawcy wskazują, że powyższa okoliczność tj. kwalifikacja cywilnoprawna naniesień jako części składowych Budynku (będącego odrębnym od gruntu przedmiotem własności) lub rzeczy ruchomych stanowi ocenę prawną, a nie element zdarzenia przyszłego. Zatem, gdyby okoliczność ta miała znaczenie dla oceny skutków podatkowych to powinna być elementem analizy prawnej Organu. Elementem zdarzenia przyszłego są okoliczności wskazane przez Wnioskodawców czyli fakt, że (a) wszystkie znajdujące się na Gruncie Budowle są własnością Sprzedającego oraz, że (b) będą przedmiotem Transakcji, tj. ich własność zostanie przeniesiona ze Sprzedającego na Nabywcę. Na gruncie ustawy o VAT wszystkie znajdujące się na Gruncie naniesienia będą traktowane jak budowle (z wyjątkiem oczywiście Budynków). Konsekwencje podatkowe przeniesienia własności ww. naniesień zostały wskazane we Wniosku, tj. będą one zwolnione z VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), przy czym Sprzedający i

    Nabywca będą mieć prawo do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem VAT (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), co szeroko zostało uzasadnione we Wniosku. W ocenie Wnioskodawców w sensie cywilnoprawnym wymienione we Wniosku Budowle stanowią część składową Budynków w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Przy czym Wnioskodawcy wskazują, że powyższa kwalifikacja nie jest istotna dla określenia skutków podatkowych Transakcji, ponadto, kwalifikacja ta nie jest elementem zdarzenia przyszłego, tylko powinna być elementem analizy prawnej Organu, o ile w ocenie Organu jest ona istotna dla określenia skutków podatkowych.” Na pytanie „Czy któreś z naniesień określanych we wniosku jako Budowle znajdujących się na działce, której własność będzie przedmiotem sprzedaży stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie jest częścią składową budynku ani gruntu?”, odpowiedzieli Państwo „Żadne z naniesień zdefiniowanych we wniosku jako „Budowle” znajdujących się na działce, której własność będzie przedmiotem sprzedaży nie stanowi ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Opisane we wniosku Budowle są częścią składową gruntu/budynku.” Na pytanie „Jeżeli któreś z naniesień określanych we wniosku jako obiekty małej architektury i urządzenia budowlane stanowią nieruchomość w myśl przepisów ustawy Prawa budowlanego to należy wskazać czy ich sprzedaż w ramach opisanej transakcji będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z uregulowaniami wynikającymi z ustawy o podatku od towarów i usług, czy też transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki?”, odpowiedzieli Państwo „Żadne z naniesień opisanych we wniosku jako obiekty małej architektury i urządzenia budowlane nie stanowi nieruchomości w myśl przepisów ustawy Prawo budowlane.” Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

    1. Czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
    2. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa w ramach Transakcji Gruntu 1 będzie opodatkowana VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych i nie będzie zwolniona z VAT?
    3. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 oraz Gruncie 3 planowana dostawa Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 oraz Gruncie 3 w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT?
    4. Czy otrzymana Zaliczka na poczet dostawy Gruntu 1 oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a Sprzedający był zobowiązany do udokumentowania Zaliczki na poczet ceny dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji fakturą?
    5. Czy Kupujący będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji wykazanego w fakturze dokumentującej wpłatę Zaliczki (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 2 pkt 1 lit. b), ust. 10, ust. 10b pkt 1, ust.

    10c i ust. 11 ustawy o VAT) oraz (ii) zwrotu (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT) ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego? 6. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego Kupujący będzie upoważniony do:

    • obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    • zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT)? Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług W ocenie Wnioskodawców:
    1. Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o VAT.
    2. Zdaniem Wnioskodawców dostawa Gruntu 1 w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych i dostawa Gruntu 1 nie będzie zwolniona z VAT.
    3. W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 oraz Gruncie 3 w ramach planowanej Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 pkt 1 ust. 10 ustawy o VAT, przy czym Zainteresowani złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego lub w treści aktu notarialnego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT i w konsekwencji dostawa Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 oraz Gruncie 3 w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    4. W ocenie Wnioskodawców otrzymana Zaliczka na poczet dostawy Gruntu 1 oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Dostawa Gruntu 1 podlega opodatkowaniu VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych i nie jest z VAT zwolniona. Natomiast w stosunku do dostawy Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 Wnioskodawcy złożyli przed wręczeniem Zaliczki stosowne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wybrali opodatkowanie VAT dostawy Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 (stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). W związku z czym Zaliczka będzie podlegała opodatkowaniu VAT i Sprzedający zobowiązany był do udokumentowania otrzymania Zaliczki fakturą.
    5. Zdaniem Wnioskodawców z uwagi na wykorzystywanie Gruntu 1 oraz Budowli znajdujących się na Gruncie 2 do wykonywania czynności opodatkowanych VAT Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji wykazanego w fakturze dokumentującej wpłatę Zaliczki (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 2 pkt 1 lit. b), ust. 10, ust. 10b pkt 1, ust. 10c i ust. 11 ustawy o VAT) oraz będzie uprawniony do zwrotu (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT) ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego.
    6. Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej

    faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT). Uzasadnienie Uzasadnienie wystąpienia z wnioskiem wspólnym o interpretację Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na (i) wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), (ii) prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz (iii) obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego. Uzasadnienie do pytania nr 1 W celu rozstrzygnięcia czy planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT wskazanych w art. 6 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. W szczególności, niezbędne jest ustalenie czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jak wynika z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (dalej również „ZCP”) oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego, ani nie dokumentuje transakcji fakturą. Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie, czy też nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. Jednak zarówno w doktrynie prawa podatkowego, jak i w orzecznictwie organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.646.2018.1.KM czy z dnia 20 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-

    1.4012.18.2019.2.AM) oraz orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. I SA /Gd 1225/17 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 14 marca 2019 r., sygn. I SA/Ke 482/18) jest powszechnie akceptowane, że pojęcie 1„przedsiębiorstwo” powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55 Kodeksu cywilnego. Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

    1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

    2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

    3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

    4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

    5. koncesje, licencje i zezwolenia,

    6. patenty i inne prawa własności przemysłowej,

    7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

    8. tajemnice przedsiębiorstwa,

    9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. 2Stosownie do dyspozycji art. 55 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy 1wszystkie elementy wymienione w art. 55 Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa. Jak już zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcja będzie dotyczyć sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne należności czy zobowiązania Sprzedającego, ani inne poza Nieruchomością aktywa składające się na powyższą definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość (oraz standardowa dokumentacja techniczna, prawna i księgowa związana z Nieruchomością) oraz ewentualnie akty administracyjne związane z Nieruchomością. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne aktywa, należności ani zobowiązania Sprzedającego. W objaśnieniach podatkowych Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów”) wskazano, że: Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

    10. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

    11. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Żaden z powyższych kryteriów nie zostanie w przypadku Transakcji spełniony. Przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność handlowa. Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość do prowadzenia działalności handlowej – jako skład budowlany tj. magazyn towarów handlowych należących do Sprzedającego. W ramach prowadzonej działalności handlowej Sprzedający zatrudnia pracowników, posiada środki trwałe (np. samochody dostawcze i wózki widłowe), aktywa obrotowe (towary handlowe), oprogramowanie komputerowe oraz inne nieruchomości, które są wykorzystywane jako magazyn dla towarów sprzedawanych przez Sprzedającego. Żaden z elementów majątku Sprzedającego wykorzystywany do prowadzenia działalności handlowej nie będzie przedmiotem Transakcji. Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość. Sprzedający po dokonaniu Transakcji dalej będzie prowadził działalność handlową przy wykorzystaniu posiadanych zasobów. Zamiarem Sprzedającego przystępując do Transakcji jest osiągnięcie zysku ze sprzedaży swojego aktywa tj. Nieruchomości. Natomiast Sprzedający w dalszym ciągu będzie po Transakcji kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej w niezmienionym zakresie (z zastrzeżeniem, że Nieruchomość po sprzedaży nie będzie już pełniła funkcji składu budowlanego). Kupujący natomiast prowadzi działalność gospodarczą polegającą na realizacji inwestycji deweloperskich. Zamiarem Kupującego jest nabycie Nieruchomości w celu realizacji na niej Inwestycji. Co więcej Kupujący po Transakcji podejmie działania mające na celu wyburzenie Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie, w celu przygotowania Gruntu do realizacji inwestycji deweloperskiej. Przy czym Wnioskodawcy wskazują, że na dzień złożenia niniejszego wniosku żadne prace rozbiórkowe jeszcze się nie toczą, a co więcej Kupujący nie uzyskał jeszcze również decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę Budynków i Budowli. Wyburzenie Budynków i Budowli nastąpi dopiero po Transakcji. Kupujący nie będzie zatem kontynuował działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Kupujący z racji tego, że prowadzi działalność deweloperską, a nie handlową, nie ma również zasobów do kontunuowania takiej samej działalności jaką prowadzi Sprzedający, nie jest to również celem planowanej Transakcji. Gdyż wyraźnym i jedynym zamiarem Kupującego jest wykorzystanie Nieruchomości do działalności deweloperskiej, a nie prowadzenie działalności handlowej. Ponadto, Zainteresowani pragną zauważyć, że po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

    12. tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

    13. firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

    14. księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością przekazywaną Kupującemu w ramach planowanej Transakcji);

    15. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

    16. środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

    17. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (niedotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej;

    18. umowy o pracę;

    19. umowy i zobowiązania handlowe;

    20. towary handlowe;

    21. środki trwałe służące do prowadzenia działalności handlowej przez Sprzedającego takie jak samochody dostawcze, oprogramowanie komputerowe, wyposażenie magazynu m.in. regały zewnętrzne i wewnętrzne, wózki widłowe;

    22. należności i zobowiązania Sprzedającego;

    23. inne nieruchomości. 1Ze względu na to, że ww. elementy konstytutywne przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego nie przejdą na Kupującego w wyniku planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił masy pozwalającej na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia rzeczonego minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej ani kontynuowania działalności Sprzedającego. Prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości będzie zatem możliwe dopiero w razie doposażenia jej w szereg dodatkowych, niezbędnych elementów. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych nie sposób uznać, że przedmiotem planowanej Transakcji dokonywanej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie przedsiębiorstwo. Stanowisko prezentowane przez Zainteresowanych znajduje oparcie w szczególności w Objaśnieniach Podatkowych Ministra Finansów, w których wskazano, że: „Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.” Powyższa teza, że przedmiotu planowanej Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie można uznać za przedsiębiorstwo Sprzedającego znajduje potwierdzenie również w stanowisku prezentowanym przez organy interpretacyjne – dla przykładu wskazać można na interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4. 4012.688.2018.2.KM, z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też z 14 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP4- 3.4012.528.2021.3.DS. Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa W ocenie Zainteresowanych, składniki majątku, które będą przenoszone na Kupującego w ramach planowanej Transakcji, nie stanowią również ZCP. Pojęcie ZCP – w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” – zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, ściślej w jej art. 2 pkt 27e. Zgodnie ze wskazanym przepisem, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 lipca 2017 r., sygn. 0111- KDIB3-2.4012.232.2017.1.SR, z dnia 29 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.75.2018.1. KM oraz z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.668.2018.3.JK), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w

    tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki: a) istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, b) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, c) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych, d) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze. Jak interpretować powyższe przesłanki wskazują organy interpretacyjne. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2 /PC. W świetle powyższych wskazań, zdaniem Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie stanowi ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ze względu na niespełnienie ustawowych przesłanek. Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem

    elementów. Ponadto, jak podkreślane jest w orzecznictwie organów interpretacyjnych, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, oraz z dnia 25 stycznia 2016 r., sygn. IPPP1/4512- 1162/15-3/IGo. W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego powyższy warunek nie jest spełniony. Trudno uznać przedmiot Transakcji za samodzielny, jeżeli jest on przenoszony na Kupującego bez praw i obowiązków wynikających z kluczowych umów związanych z przedmiotem Transakcji, bez środków pieniężnych czy należności i zobowiązań. Zainteresowani pragną zauważyć, że po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

    1. tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;
    2. firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;
    3. księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością przekazywaną Kupującemu w ramach planowanej Transakcji);
    4. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego;
    5. środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;
    6. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (niedotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej;
    7. umowy o pracę;
    8. umowy i zobowiązania handlowe;
    9. towary handlowe;
    10. środki trwałe służące do prowadzenia działalności handlowej przez Sprzedającego takie jak samochody dostawcze, oprogramowanie komputerowe, wyposażenie magazynu m.in. regały zewnętrzne i wewnętrzne, wózki widłowe;
    11. należności i zobowiązania Sprzedającego;
    12. inne nieruchomości. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia rzeczonego minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej ani kontynuowania działalności Sprzedającego. Prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości będzie zatem możliwe dopiero w razie doposażenia jej w szereg dodatkowych, niezbędnych elementów. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych nie sposób uznać, że przedmiotem planowanej Transakcji dokonywanej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa. Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Zainteresowanych nie zostanie spełniony, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości w majątku Sprzedającego. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 sierpnia 2017 r., sygn. 0115-KDIT1-2.4012.400.2017.1.KK, z dnia 14 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.442.2017.1.KOM, oraz z dnia 27 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.13.2019.2.JO.

    Opisaną okoliczność akcentuje się również w orzecznictwie sądów administracyjnych – tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniu VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”. Innymi słowy, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Na Kupującego w wyniku sprzedaży Nieruchomości nie przejdą prawa i obowiązki, czy należności i zobowiązania wynikające z działalności handlowej prowadzonej przez Sprzedającego. Należy dodatkowo wskazać, że w niniejszej Transakcji nie jest spełniony wymóg „zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę” określony w Objaśnieniach Podatkowych Ministra Finansów jako jedno z kryteriów uznania dostawy nieruchomości komercyjnej za sprzedaż przedsiębiorstwa /zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność handlowa. Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość do prowadzenia działalności handlowej – jako skład budowlany tj. magazyn towarów handlowych należących do Sprzedającego. W ramach prowadzonej działalności handlowej Sprzedający zatrudnia pracowników, posiada środki trwałe (np. samochody dostawcze i wózki widłowe), aktywa obrotowe (towary handlowe), oprogramowanie komputerowe oraz inne nieruchomości, które są wykorzystywane jako magazyn dla towarów sprzedawanych przez Sprzedającego. Żaden z elementów majątku Sprzedającego wykorzystywany do prowadzenia działalności handlowej nie będzie przedmiotem Transakcji. Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość. Sprzedający po dokonaniu Transakcji dalej będzie prowadził działalność handlową przy wykorzystaniu posiadanych zasobów. Zamiarem Sprzedającego przystępując do Transakcji jest osiągnięcie zysku ze sprzedaży swojego aktywa tj. Nieruchomości. Natomiast Sprzedający w dalszym ciągu będzie po Transakcji kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej w niezmienionym zakresie (z zastrzeżeniem, że Nieruchomość po sprzedaży nie będzie już pełniła funkcji składu budowlanego). Kupujący natomiast prowadzi działalność gospodarczą polegającą na realizacji inwestycji deweloperskich. Zamiarem Kupującego jest nabycie Nieruchomości w celu realizacji na niej Inwestycji. Co więcej Kupujący po Transakcji podejmie działania mające na celu wyburzenie Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie, w celu przygotowania Gruntu do realizacji inwestycji deweloperskiej. Przy czym Wnioskodawcy wskazują, że na dzień złożenia niniejszego wniosku żadne prace rozbiórkowe jeszcze się nie toczą, a co więcej Kupujący nie uzyskał jeszcze również decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę Budynków i Budowli. Wyburzenie Budynków i Budowli nastąpi dopiero po Transakcji. Kupujący nie będzie zatem kontynuował działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Kupujący z racji tego, że prowadzi działalność deweloperską, a nie handlową, nie ma

    również zasobów do kontunuowania takiej samej działalności jaką prowadzi Sprzedający, nie jest to również celem planowanej Transakcji. Gdyż wyraźnym i jedynym zamiarem Kupującego jest wykorzystanie Nieruchomości do działalności deweloperskiej, a nie prowadzenie działalności handlowej. Wobec powyższego należy uznać, że przedmiot Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie będzie obejmował wszystkich elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych przez Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości. Aby wykorzystywać Nieruchomość do generowania przychodów z realizacji inwestycji deweloperskiej, Kupujący będzie musiał włączyć Nieruchomość do własnej struktury organizacyjnej i przy wykorzystaniu własnych środków przeprowadzić Inwestycję. Nie można więc w opinii Zainteresowanych przyjąć, że zbywane składniki majątku Sprzedającego będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności związanej z Nieruchomością, bez konieczności angażowania dodatkowych środków /składników majątkowych przez samego Kupującego. Skoro zaś przedmiot Transakcji nie będzie posiadał potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, to nie zostanie spełniona także przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP. Powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdzają w szczególności Objaśnienia Podatkowe Ministra Finansów. Biorąc powyższe pod uwagę (w szczególności okoliczność braku wyodrębnienia składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, jak też brak wyodrębnienia finansowego oraz funkcjonalnego i brak zamiaru kontynuowania przez Kupującego działalności w tożsamym zakresie co Sprzedający), w ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, planowana Transakcja nie będzie objęta wyłączeniem przewidzianym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedającego, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Uzasadnienie do pytania nr 2 Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że elementem planowanej Transakcji jest m.in. Grunt 1 tj. prawo własności działki gruntu niezabudowanej budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami. Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do dostawy Gruntu 1 w ramach planowanej Transakcji, gdyż Grunt 1 stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowić niezabudowaną działkę gruntu.

    Z drugiej strony zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w zakresie dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie będzie miało zastosowania do sprzedaży Gruntu 1 w ramach planowanej Transakcji, gdyż (a) Sprzedającemu przysługiwało obniżenie kwoty podatku naliczonego od podatku należnego z tytułu nabycia Gruntu 1 oraz (b) Grunt 1 nigdy nie był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT. Podsumowując, przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej Transakcji będzie m.in. Grunt 1 tj. niezabudowana działka gruntu. Grunt 1 jest i na dzień Transakcji będzie objęty MPZP, w którym Grunt 1 będzie oznaczony jako tereny budowlane przeznaczone pod zabudowę. W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Gruntu 1 w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario ustawy o VAT jako dostawa terenów budowlanych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Grunt 1 stanowi i na dzień planowanej Transakcji będzie stanowić niezabudowane tereny budowlane, gdyż jest i będzie objęty MPZP jako grunty przeznaczone pod zabudowę. Uzasadnienie do pytania nr 3 Uwagi o charakterze ogólnym Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa własności Gruntu 2 oraz Gruntu 3 będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie 2 oraz Gruncie 3. Powyższy przepis ma również zastosowanie w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. Warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT Dostawa Budynku i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 oraz Gruncie 3 w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Budynku i Budowli zlokalizowanych na Gruncie w ramach planowanej Transakcji potencjalnie mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, ewentualnie zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Dodatkowo, w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

    Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

    1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i
    2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Jak wskazuje ponadto art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, ww. oświadczenie musi również zawierać:
    3. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
    4. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
    5. adres budynku, budowli lub ich części. Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że intencją ustawodawcy było opodatkowanie obrotu nieruchomościami wyłącznie na pierwszym etapie obrotu lub po gruntownej ich modernizacji („ulepszeniu” w rozumieniu przepisów ustaw o podatku dochodowym). Obrót na dalszych etapach ma podlegać zwolnieniu. W konsekwencji, dostawy nieruchomości, które są dokonywane przed ich pierwszym zasiedleniem, w jego ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia tychże nieruchomości podlegają co do zasady opodatkowaniu. Jedynie w drodze wyjątku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawa nieruchomości, która co do zasady powinna być opodatkowana (jako „nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10” ze względu na jej dokonywanie przed, w ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) będzie także podlegać zwolnieniu, jeśli łącznie spełnione zostaną dodatkowe przesłanki dotyczące braku gruntownego ulepszenia i braku u sprzedawcy prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem dostawy. Kluczowe znaczenie dla prawnopodatkowej oceny przedstawianego zdarzenia przyszłego ma więc pojęcie „pierwszego zasiedlenia”. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Wobec powyższej definicji pierwsze zasiedlenie następuje zarówno w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana (zbyta), jak i wówczas, gdy zostanie oddana do odpłatnego używania wskutek świadczenia opodatkowanej usługi najmu/dzierżawy /leasingu lub gdy będzie używana przez właściciela nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika również to, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek czy budowla może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

    Z przywołanych powyżej przepisów wynika, co do zasady, że dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Wyjątek następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata. Kluczowym zatem dla ustalenia zasad opodatkowania planowanej przez Zainteresowanych, dostawy Budynku i Budowli zlokalizowanych na Gruncie jest określenie, kiedy nastąpiło pierwsze ich zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw), przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

    1. wybudowaniu, lub
    2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło lub przed lub na moment Transakcji nastąpi pierwsze zasiedlenie. W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych). Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli doszło po ich wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych (w latach 2008-2009 oraz 2016). Od tamtej bowiem pory Budynki i Budowle wykorzystywane są przez Sprzedającego do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej tj. sprzedaży materiałów budowlanych, która to działalność jest opodatkowana VAT. Budynki ani Budowle nie są przedmiotem najmu, dzierżawy czy innej umowy o podobnym charakterze, natomiast do pierwszego zasiedlenia dochodzi również w momencie gdy Budynki i Budowle są wykorzystywane przez podatnika na własne potrzeby w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT, co niewątpliwie w niniejszej sprawie miało miejsce. Budynki i Budowle wykorzystywane są do wykonywania działalności opodatkowanej od 2008-2009 r. oraz 2016 r. (Budynek 1) zatem pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a planowaną Transakcją z całą pewnością upłynął dłuższy czas niż 2 lata. W konsekwencji, Transakcja będzie spełniać warunki do zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ w odniesieniu do wchodzącego w skład Nieruchomości Budynków oraz Budowli pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a datą planowanej Transakcji upłynie ponad 2 lata. W związku z powyższym Zainteresowani: a) w stosunku do dostawy Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 już złożyli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy tych naniesień VAT (na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT). Stosowne oświadczenie złożone zostało przed wręczeniem Sprzedającemu Zaliczki; b) złożą na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 3. Przedmiotowe oświadczenie Zainteresowani złożą albo

    w akcie notarialnym przenoszącym własność Budynków i Budowli albo do naczelnika właściwego dla Kupującego urzędu skarbowego. W związku z powyższym dostawa Budynków oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 oraz Gruncie 3 w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Końcowo, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt 2 oraz Grunt 3 zabudowany jest Budynkiem i Budowlami. Tym samym, dostawa Gruntu 2 oraz Gruntu 3 wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie 2 oraz Gruncie 3. Dodatkowo należy wskazać, że do Transakcji nie znajdzie również zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż zwolnienie to może mieć zastosowanie jedynie w przypadku, gdy do dostawy Budynków i Budowli nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, które jak zostało opisane powyżej będzie miało zastosowanie w niniejszej sprawie, przy czym Zainteresowani zrezygnują z ww. zwolnienia. Uzasadnienie do pytania nr 4 W ocenie Wnioskodawców otrzymana Zaliczka na poczet dostawy Gruntu 1 oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zatem Sprzedający zobowiązany był do udokumentowania otrzymania Zaliczki fakturą. Przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej Transakcji będzie m.in. Grunt 1 tj. niezabudowana działka gruntu. Grunt 1 jest i na dzień Transakcji będzie objęty MPZP, w którym Grunt 1 będzie oznaczony jako tereny budowlane przeznaczone pod zabudowę. W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Gruntu 1 w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane Grunt 1 stanowi i na dzień planowanej Transakcji będzie stanowić niezabudowane tereny budowlane, gdyż jest i będzie objęty MPZP jako grunt przeznaczony pod zabudowę. Dostawa Gruntu 1 podlega opodatkowaniu VAT jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych i nie jest z VAT zwolniona (co zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do pytania nr 2). Zatem Zaliczka obejmująca część ceny dostawy Gruntu 1 również będzie obligatoryjnie podlegać opodatkowaniu VAT i Sprzedający zobowiązany był do udokumentowania otrzymania zaliczki fakturą. Natomiast w odniesieniu do dostawy Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 w ocenie Wnioskodawców znajdzie zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – co zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do pytania nr 3. W ocenie Wnioskodawców do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli doszło po ich wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych (w latach 2008-2009 oraz 2016). Od tamtej

    bowiem pory Budynki i Budowle wykorzystywane są przez Sprzedającego do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej tj. sprzedaży materiałów budowlanych, która to działalność jest opodatkowana VAT. Budynki ani Budowle nie są przedmiotem najmu, dzierżawy czy innej umowy o podobnym charakterze, natomiast do pierwszego zasiedlenia dochodzi również w momencie gdy Budynki i Budowle są wykorzystywane przez podatnika na własne potrzeby w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT, co niewątpliwie w niniejszej sprawie miało miejsce. Budynki i Budowle wykorzystywane są do wykonywania działalności opodatkowanej od 2008-2009 r. oraz 2016 r. (Budynek 1), zatem pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a planowaną Transakcją z całą pewnością upłynął dłuższy czas niż 2 lata. W konsekwencji, Transakcja będzie spełniać warunki do zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ w odniesieniu do wchodzącego w skład Nieruchomości Budynków oraz Budowli pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a datą planowanej Transakcji upłynie ponad 2 lata. Wnioskodawcy złożyli przed wręczeniem Zaliczki stosowne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wybrali opodatkowanie VAT dostawy Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 (stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) ustawy o VAT). W związku z czym Zaliczka w części obejmującej dostawę Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 będzie podlegała opodatkowaniu VAT i Sprzedający zobowiązany był do udokumentowania otrzymania Zaliczki fakturą. Uzasadnienie do pytania nr 5 oraz 6 Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, dostawa Gruntu 1 będzie opodatkowana jako dostawa niezabudowanego terenu budowlanego. W stosunku do Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 Wnioskodawcy przed wręczeniem Zaliczki już złożyli zgodne oświadczenie, o którym w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT. Natomiast w przypadku Budynków i Budowli zlokalizowanych na Gruncie 3 Zainteresowani złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT. Zatem, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził działalność deweloperską. Kupujący wyburzy Budynki i Budowle znajdujące się na Gruncie i wybuduje inwestycję mieszkaniową. Późniejsza sprzedaż mieszkań i lokali usługowych będzie opodatkowana VAT. Taki typ działalności, jako odpłatna dostawa towarów, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie

    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT. Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. b) ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi. Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 10c ustawy o VAT przepisy dotyczące momentu obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego stosuje się odpowiednio do całości lub części zapłaty uiszczanej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi. Zatem, z powyższych przepisów wynika, że przy spełnieniu ogólnych warunków zawartych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego również w przypadku otrzymanej faktury dokumentującej wpłacenie Zaliczki. Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, dotyczy to również podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej wręczenie Zaliczki. Ponadto, w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją lub wręczoną Zaliczką) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Uzasadnienie Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: 6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste; 7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Ponadto zarówno oddane nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu. Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy: Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy. Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i 1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem: Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; 5) koncesje, licencje i zezwolenia; 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej; 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; 8) tajemnice przedsiębiorstwa; 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. 2Ponadto art. 55 Kodeksu cywilnego stanowi, że: Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej. Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy: Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową. Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania; 2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie; 3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych; 4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności: 1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz 2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Oceny tej należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m. in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa. Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita Modes Sarl C-497/01, TSUE stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego. Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15). W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17. O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności. Z opisu sprawy wynika, że X sp. z o.o. („Kupujący”) zamierza nabyć od Y Spółka Akcyjna („Sprzedający”) Nieruchomość, składającą się z: 1. prawa własności niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym A („Grunt 1”); 2. prawa własności zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym B („Grunt 2”); 3. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym C („Grunt 3”); 4. prawa własności położonych na Gruncie 3: namiotowej hali magazynowej składającej się z jednej kondygnacji naziemnej („Budynek 1”) oraz budynku socjalnego („Budynek 2”), które stanowią odrębny od Gruntu 3 przedmiot własności; 5. znajdujących się na Gruncie 2 oraz Gruncie 3 budowli, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane („Budowle”). Poza ww. Budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Sprzedającego i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji. W opisie sprawy wskazali Państwo, że przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne należności, aktywa czy zobowiązania Sprzedającego. W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy. Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności: 1) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego; 2) firmę przedsiębiorstwa Sprzedającego; 3) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością przekazywaną Kupującemu w ramach planowanej Transakcji); 4) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego; 5) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych; 6) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (niedotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej; 7) umowy o pracę; 8) umowy i zobowiązania handlowe; 9) towary handlowe; 10) środki trwałe służące do prowadzenia działalności handlowej przez Sprzedającego takie jak samochody dostawcze, oprogramowanie komputerowe, wyposażenie magazynu m.in. regały zewnętrzne i wewnętrzne, wózki widłowe; 11) należności i zobowiązania Sprzedającego; 12) inne nieruchomości. Analizując przedstawione zdarzenie przyszłe w kontekście powołanych regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot transakcji, nie będzie stanowił 1przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie opisana Nieruchomość, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu. Planowana transakcja nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Jak Państwo bowiem wskazali, przedmiot Transakcji opisanej w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niego odrębnych ksiąg rachunkowych. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych, które obejmowałyby Nieruchomość. Ponadto wskazali Państwo, że zamiarem Kupującego jest nabycie Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi w parterach i następnie sprzedaż wybudowanych mieszkań i lokali usługowych. Kupujący dokona wyburzenia Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie, w celu przygotowania Gruntu do realizacji inwestycji deweloperskiej. Zatem nie będzie on kontynuował działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, tj. Nieruchomość (prawo własności niezabudowanej działki nr A; prawo własności zabudowanej działki nr B i prawo użytkowania wieczystego działki nr C wraz z prawem własności Budynków i Budowli posadowionych na działkach nr B i nr C). Podsumowując, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu 1art. 55 ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż ww. składników majątkowych nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem zbycie opisanej Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe. Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 2 i 3 należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów niezabudowanych zastosowanie znajdują przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki. Zwolnienie od podatku sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W świetle art. 2 pkt 33 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy: Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli. W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne. Ponadto jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie powołanych wyżej przepisów, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony. Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” będących przykładowymi obiektami, które nadają działce status gruntu zabudowanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418). W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane: Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane: Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane: Przez obiekt liniowy, zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego. Jak wynika z wniosku, przedmiotem transakcji jest m.in. niezabudowana działka nr A, która – jak Państwo wskazali – zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym jest objęta, stanowi teren budowlany. W konsekwencji sprzedaż prawa własności działki nr A nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z uwagi na fakt, że dostawa działki nr A nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wskazali Państwo, że Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT. Zatem sprzedaż działki nr A nie będzie korzystała także ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. W konsekwencji dostawa niezabudowanej działki nr A będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług. Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe. Odnosząc się natomiast do działek nr B i C zabudowanych Budynkami i Budowlami, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy i kiedy względem ww. Budynków i Budowli posadowionych na tych działkach doszło do pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający wybudował ww. Budynki i Budowle na gruncie. Sprzedający wprowadził Budynki i Budowle do ewidencji środków trwałych i użytkuje te naniesienia do prowadzenia działalności gospodarczej – Budynek 1 od marca 2016 r., Budynek 2 od lutego 2008 r., natomiast Budowle (parking, plac składowy oraz ogrodzenie) od lipca 2009 r. Jednocześnie, Sprzedający nie poniósł i do daty planowanej Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków oraz Budowli, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej. Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa Budynków i Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynki te i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynków i Budowli, a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynków, jak i Budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym, że planowana dostawa Budynków oraz Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna. W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy: Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy: Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części. Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Sprzedający, jak Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Ponadto w opisie sprawy wskazali Państwo, że przed wręczeniem Zaliczki na poczet dostawy Budowli posadowionych na działce nr B złożyli Państwo do właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a ustawy o VAT. Jednocześnie Sprzedający i Kupujący w stosunku do dostawy w ramach transakcji Budynków i Budowli zlokalizowanych na działce nr C złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, tj. zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT dostawy Budynków i Budowli i wybiorą opodatkowanie VAT. Przedmiotowe oświadczenie Zainteresowani złożą albo w treści aktu notarialnego obejmującego transakcję albo przed dokonaniem transakcji do właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego. Zatem w sytuacji gdy Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podjęli decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożyli/złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynków i Budowli, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT. Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działki nr B i C), na którym posadowione są ww. Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT. Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe. Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy otrzymana Zaliczka na poczet dostawy Gruntu 1 oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie 2 w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a Sprzedający był zobowiązany do udokumentowania Zaliczki na poczet ceny dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji fakturą. Odnosząc się do powyższego należy zauważyć, że w myśl art. 19a ust. 1 ustawy: Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4. Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (...) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi. Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę, zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości. W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”. Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki: - zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi), - konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania, - w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości. W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że otrzymana przez Sprzedającego część ceny Nieruchomości tytułem zaliczki mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Sprzedającego obowiązek podatkowy w podatku VAT. W chwili dokonywania wpłaty zaliczki możliwe było określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci Nieruchomości opisanej w złożonym wniosku. Ponadto jak wynika z art. 106b ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy: Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą: 1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem; 4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy: a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów, b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4, c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b. Stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy: Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. Faktura VAT jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji, a ustawodawca określił w jakich okolicznościach należy ją wystawić. Przede wszystkim wystawiane przez podatników podatku od towarów i usług faktury muszą dokumentować wykonanie przez nich czynności, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. Z punktu widzenia analizowanej sprawy, istotne jest to, że Strony złożyły oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przed wypłatą zaliczki, czyli przed obowiązkiem podatkowym, który powstanie z tytułu jej zapłaty. W konsekwencji zaliczka dotyczy konkretnej transakcji, która będzie opodatkowana, co za tym idzie również zaliczka jest opodatkowana podatkiem VAT i Sprzedający po jej otrzymaniu ma obowiązek wystawienia faktury. W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe. Przechodząc do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji wykazanego w fakturze dokumentującej wpłatę Zaliczki i fakturze z tytułu dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy: W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy: Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi. W myśl art. 86 ust. 10 ustawy: Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy: Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny. Na mocy art. 86 ust. 10c ustawy: Przepis ust. 10 stosuje się odpowiednio do całości lub części zapłaty uiszczanej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi. Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy: Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że: W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy. Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych. Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy: Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. W opisie sprawy wskazali Państwo, że zamiarem Kupującego jest nabycie Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi w parterach i następnie sprzedaż wybudowanych mieszkań i lokali usługowych. Kupujący będzie zatem wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia czynności opodatkowanych VAT – Kupujący zrealizuje inwestycję deweloperską i będzie sprzedawał mieszkania i lokale, co na gruncie ustawy o VAT zakwalifikowane jest jako odpłatna dostawa towarów, podlegająca opodatkowaniu VAT. Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystali/skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowania podatkiem VAT. Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku. W konsekwencji, Kupujący zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji (z tytułu zapłaty zaliczki oraz z tytułu zapłaty pozostałej części ceny). W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy. W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 i 6 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań), w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Państwo, w treści składanego wniosku, kształtujecie jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem

przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego. Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych oraz konkretnych stanów prawnych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15). Ponadto powołane w stanowisku wyroki sądu nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”. Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Przestań wyszukiwać interpretacje ręcznie!

Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili

Wypróbuj za darmo Zapoznaj się z funkcjami