Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 13 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania
podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży niezabudowanej nr A.
Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismami, które wpłynęły do tut. Organu 8
kwietnia 2025 r. oraz 9 kwietnia 2025 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
(...), dalej jako: „Wnioskodawca” lub „Podatnik”, prowadzi działalność gospodarczą w
zakresie świadczenia usług psychoterapii i nie jest obecnie zarejestrowany jako czynny
podatnik VAT.
Do 2014 r. Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w zakresie produkcji i
sprzedaży obuwia, był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.
W 2007 r. Podatnik otrzymał w drodze darowizny od ojca nieruchomość o powierzchni (...)
ha, działka nr B, KW nr (...), położoną w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), woj. (...).
Na przedmiotowej działce, w momencie jej otrzymania istniało przyłącze wody. W 2009 r.
część Nieruchomości została wywłaszczona za odszkodowaniem, co spowodowało, że
powierzchnia działki została zmniejszona do (...) ha (działka nr C) (dalej: „Nieruchomość”).
Zgodnie z uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) z dnia (...) 2019 r. w sprawie uchwalenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) działka nr C, obręb
(...) ma przeznaczenie tereny zabudowy usługowej. Wnioskodawca nie składał żadnych
wniosków ani nie brał czynnego udziału w procesie uchwalania MPZP.
W okresie od (...) 2022 do (...) 2023 Wnioskodawca wynajmował Nieruchomość firmie (...)
na bazę dla pojazdów i urządzeń na czas budowy pobliskiego odcinka autostrady (...).
Od (...) 2023 Podatnik rozpoczął ponownie prowadzenie działalności gospodarczej w
zakresie opieki zdrowotnej, gdzie prowadzi działalność zwolnioną od podatku VAT.
Z Wnioskodawcą skontaktował się podmiot zainteresowany zakupem części
nieruchomości Podatnika.
W związku z powyższym, w listopadzie 2024 Wnioskodawca dokonał podziału
Nieruchomości na dwie części (D oraz A) w celu sprzedaży jednej z części, tj. działki nr A o
pow. (...) ha, zainteresowanemu.
W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu
pytania:
Na pytanie: „Czy nabył Pan opisaną we wniosku nieruchomość w ramach czynności:
- opodatkowanej podatkiem od towarów i usług,
- zwolnionej od podatku od towarów i usług,
- niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?”
Odpowiedział Pan: „W ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT (darowizna).”
Na pytanie: „Czy z tytułu nabycia opisanej we wniosku nieruchomości przysługiwało Panu
prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie,
proszę wskazać z jakiego powodu)?”
Odpowiedział Pan: „Nie, czynność poza VAT.”
Na pytanie: „W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan Nieruchomość (działkę nr C,
z której w wyniku podziału powstała działka nr A będąca przedmiotem sprzedaży)? W
szczególności:
a) Czy korzystał lub korzysta z niej Pan dla celów prowadzenia działalności gospodarczej?
Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z niej korzystał lub korzysta?
b) Czy korzystał lub korzysta Pan z niej dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?”
Odpowiedział Pan: „Wnioskodawca, poza okresem, w którym Nieruchomość była
wynajmowana firmie Strabag, nie użytkował jej w żaden sposób.”
Na pytanie: „Czy poza wynajmowaniem Nieruchomości firmie (...) była/jest ona
udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o
podobnym charakterze, jeśli tak, to komu i w jakim okresie?”
Odpowiedział Pan: „Nie.”
Na pytanie: „Czy zawarł/zamierza Pan zawrzeć przed sprzedażą umowę najmu/dzierżawy
działki nr A z podmiotem zainteresowanym jej zakupem?”
Odpowiedział Pan: „Nie.”
Na pytanie: „Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11
marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)?”
Odpowiedział Pan: „Nie.”
Na pytanie: „Czy wykorzystywał/wykorzystuje Pan Nieruchomość (tj. działkę C, z której
powstała w wyniku podziału działka nr A będącą przedmiotem sprzedaży) do działalności
rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak - czy sprzedawał
Pan płody rolne, które pochodziły z Pana własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę
wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je Pan sprzedawał, czy sprzedaż była
opodatkowana podatkiem VAT)?
Odpowiedział Pan: „Nie.”
Na pytanie: „Czy wykorzystywał Pan Nieruchomość (tj. działkę C, z której powstała w
wyniku podziału działka nr A będącą przedmiotem sprzedaży) wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność
zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, prowadził Pan z
wykorzystaniem ww. Nieruchomości (proszę podać podstawę prawną zwolnienia)?”
Odpowiedział Pan: „Nie.”
Na pytanie: „Czy w stosunku do działki, będącej przedmiotem planowanej transakcji
sprzedaży, od momentu nabycia nieruchomości podjął Pan lub do dnia planowanej
dostawy zamierza Pan podjąć działania mające na celu jej uatrakcyjnienie poprzez np.
wydzielenie lub budowę drogi, zapewnienie drogi dojazdowej, budowę ogrodzenia,
budowę kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej lub jakiekolwiek inne działania – jeśli tak
to kiedy, jakie i w jakim celu?”
Odpowiedział Pan: „Nie.”
Na pytanie: „Czy zawarł/zamierza Pan zawrzeć z podmiotem zainteresowanym zakupem
działki nr A przedwstępną umowę sprzedaży? Jeżeli tak, to należy wskazać:
a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień tej umów ciążą/będą ciążyły na
kupującym a jakie na sprzedającym?
b) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które
musiały/będą musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży,
przenoszącej prawo własności działki nr A? Jeśli tak, to jakie?
c) czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę
działki (np. uzbroi teren w media, ogrodzi go)? Jeśli tak – jakie działania podejmie do
momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?”
Odpowiedział Pan: „Nie, Wnioskodawca nie planuje zawierać umowy przedwstępnej.”
Na pytanie: „Czy udzielił/udzieli Pan przyszłemu nabywcy działki nr A pełnomocnictwa do
występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą nieruchomości? Jeśli tak proszę
wskazać:
a) do uzyskania jakich konkretnie decyzji, pozwoleń, uzgodnień udzielił/udzieli Pan
pełnomocnictwa kupującemu do występowania w Pana imieniu?
b) jakie konkretnie czynności kupujący będzie wykonywał w oparciu o udzielone
pełnomocnictwa?
c) kto (Pan czy kupujący) będzie pokrywał koszty tych działań?”
Odpowiedział Pan: „Nie.”
Na pytanie: „Czy posiada Pan inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać ile
nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych
nieruchomości (działek):
- Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość (działkę)?
- W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość (działkę)?
- Czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana
– czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?
Czy zamierza Pan sprzedać nieruchomość (działki)?”
Odpowiedział Pan:
2 1. „Mieszkanie w (...) 72,5m+ garaż, nabyta w formie darowizny od ojca w 2006 r. –
poprzednie miejsce zamieszkania. Mieszkanie jest wystawione na sprzedaż. Na chwilę
obecną jest niezamieszkane (nie jest wynajmowane, stoi puste).
2. Działka w (...) (pow. 0,0343 ha) z budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej -
aktualne miejsce zamieszkania - zakupiona dn. (...) 2015. Po przeprowadzce do
nowobudowanego domu nieruchomość będzie wykorzystywana do celów
mieszkaniowych przez teściów Wnioskodawcy. Nie jest planowana sprzedaż.
3. Działki w (...) z domem w stanie surowym – docelowe miejsce zamieszkania
Wnioskodawcy - zakupione dn. (...) 2022. Trzy działki graniczące ze sobą, tworzące
jedną posiadłość o pow. łącznej 0,2498 ha. Wnioskodawca nie planuje sprzedaży.
4. Działka niezabudowana w miejscowości (...) w gm. (...) (pow. 2.8570 ha), nabyta po-
przez darowiznę od ojca Wnioskodawcy oraz brata (50%/50%), stanowiąca grunty
orne. Nie jest planowana sprzedaż, docelowo ma być darowana dzieciom.
5. Działka (...) (darowizna od ojca, (...) 2006.) sąsiadująca z tą, o której mowa we wniosku
o interpretację. Nie wykorzystywana w żaden sposób. Możliwa jest sprzedaż
nieruchomości w celu sfinansowania budowy domu i konsumpcji prywatnej.
6. Działka (...) (darowizna od ojca w 2006 r.) o pow. 17 481 ha z budynkami gospodar-
czymi (pustostany) - Nie wykorzystywana w żaden sposób, ani nie jest zamieszkała.
Nie jest planowana sprzedaż, docelowo ma być darowana dzieciom.”
Na pytanie: „Czy sprzedawał Pan inne nieruchomości (zabudowane lub niezabudowane)?
Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości zostało sprzedanych i wskazać odrębnie dla
każdej z tych nieruchomości:
- Kiedy, w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte?
- W jaki sposób były wykorzystywane od momentu nabycia do chwili sprzedaży?
- Kiedy zostały sprzedane i z jakiego powodu?
- Czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana - czy
była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?
- Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości był Pan zobowiązany zarejestrować się jako
czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?”
Odpowiedział Pan:
2„1. Mieszkanie (...) 49 m, zakupione (...) 2011. na potrzebę zamieszkiwana przez
Wnioskodawcę w czasie studiów. Sprzedane (...) 2016., po zakończeniu edukacji - nie było
ono Wnioskodawcy dalej potrzebne.
2. Działki - grunty rolne - (darowizna, 10.04.2002), leżące obok siebie: 14 niezabudowanych
oraz 1 działka zabudowana o domek letniskowy murowany, których byłem
współwłaścicielem wraz z bratem - sprzedane jemu poprzez zniesienie współwłasności (...)
2024.) - nie były mi one dalej potrzebne, a po ślubie w 2015 roku wyprowadziłem się w
inny rejon kraju.
Z tytułu ww. czynności Wnioskodawca nie był zobowiązany zarejestrować się jako czynny
podatnik VAT i wykazywać VAT należny.”
Na pytanie: „Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich
sprzedaży?”
Odpowiedział Pan: „Nie.”
Na pytanie: „Na jakie cele zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży działki nr A?”
Odpowiedział Pan: „Na wydatki prywatne (konsumpcja prywatna).”
Na pytanie: „Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży (nr A) w momencie sprzedaży
będzie stanowiła teren zabudowany budynkami i/lub budowlami w rozumieniu ustawy z
dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), czy też będzie
stanowiła teren niezabudowany?”
Odpowiedział Pan: „Działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży jest działką
niezabudowaną (teren budowlany niezabudowany).”
Na pytanie: „Jeżeli działka będąca przedmiotem sprzedaży będzie w momencie sprzedaży
zabudowana, to prosimy wskazać:
a) Jakie obiekty (budynki, budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane) będą
znajdowały się na moment sprzedaży na tej działce?
b) Czy ww. budynki, budowle są trwale związane z gruntem?
c) Czy, a jeśli tak to kiedy, nastąpiło pierwsze zasiedlenie, tj. oddanie do użytkowania
pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby
własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu?
d) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków, budowli lub ich części a ich
sprzedażą miną co najmniej 2 lata?
e) Czy ponosił Pan wydatki na ulepszenie budynków/budowli? Jeśli tak, czy wydatki na
poszczególne budynki/budowle stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej
każdego z budynków/budowli odrębnie? Jeśli tak, proszę wskazać:
- Kiedy poniósł Pan te nakłady (proszę podać datę)?
- Czy w związku z wydatkami na ulepszenie danego budynku/budowli miał Pan prawo
do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
- Czy w okresie od zakończenia ulepszeń do planowanej sprzedaży działki nastąpiło
albo nastąpi pierwsze zasiedlenie, tj. oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy
lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków,
budowli lub ich części, po ich ulepszeniu? Jeśli tak, proszę wskazać datę pierwszego
zasiedlenia budynku/budowli po ulepszeniu?
- Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli po ich ulepszeniu a
ich sprzedażą miną co najmniej 2 lata?
f) Czy budynki/budowle znajdowały się na nieruchomości, kiedy ją Pan nabył czy to Pan
je wybudował? Jeśli to Pan wybudował budynki/budowle, proszę wskazać:
- Kiedy je Pan wybudował?
- Czy miał Pan prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wybudowania
budynków/budowli?
g) W jaki sposób budynki/budowle były i są wykorzystywane?
h) Czy wykorzystywał Pan budynki/budowle wyłącznie na cele działalności zwolnionej od
podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania
podatkiem od towarów i usług, prowadził Pan w budynkach/budowlach (proszę podać
podstawę prawną zwolnienia)?
i) Czy ww. budynki, budowle lub ich części były/są lub do dnia sprzedaży będą
przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy ww.
budynki, budowle lub ich części zostały oddane w najem, dzierżawę, użyczenie oraz
czy to udostępnienie miało/ma charakter odpłatny czy nieodpłatny?
Odpowiedzi na pytania prosimy udzielić odrębnie dla każdego obiektu.”
Odpowiedział Pan: „Działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży jest działką
niezabudowaną (teren budowlany niezabudowany).”
Ponadto w piśmie, które wpłynęło do Organu 9 kwietnia 2025 r. wskazał Pan, iż w zakresie
odpowiedzi na pytanie nr 12 Wnioskodawca omyłkowo wskazał daty nabycia
nieruchomości, tj.:
2 „1. Mieszkanie w (...): 72,5 m+ garaż, zostało w formie darowizny od ojca w 2006 r., a nie
– jak to w rzeczywistości miało miejsce (...) 2009 r.
2. Działka (...): nabyta w drodze darowizna od ojca w 2006 r., a nie jak w rzeczywistości
miało to miejsce (...) 2009 r.”
Pytanie
Czy, zgodnie z art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż działki nr A
Nieruchomości, stanowiącej teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT,
podlega opodatkowaniu VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż
Nieruchomości stanowiącej teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, nie
podlega opodatkowaniu VAT.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają
odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie natomiast do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest
mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
energii. W myśl zaś art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w
art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak
właściciel (...).
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT
podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
rezultat takiej działalności.
Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką
działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
celów zarobkowych.
Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w
odniesieniu do danej transakcji.
W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest więc, czy zbywca w celu
dokonania sprzedaży dokonuje sprzedaży majątku związanego z działalnością
gospodarczą lub podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując
środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot
prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu dla celów danej
transakcji.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunału
Sprawiedliwości UE dalej: („TSUE” lub „Trybunał”) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v.
Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą
podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
majątku osobistego.
Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C- 25/03
Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie
wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
zarządu majątkiem prywatnym.
Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w
charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2
ustawy o VAT wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę
zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie
obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
charakterze.
Co równie istotne, aby uznać dany podmiot za prowadzący działalność gospodarczą,
trzeba wziąć pod uwagę, czy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne
czynności w zakresie sprzedaży (w tym wypadku) nieruchomości (zarówno w fazie
przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), w szczególności zaś czy angażuje on środki
zbliżone do innych stosowanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność
gospodarczą w przedmiocie handlu nieruchomościami.
Istotne znaczenie mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem
aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub
wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży, to czy zostaną nabyte de
facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede
wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Pod uwagę należy
brać jednak wszystkie okoliczności, które mają związek z rozpatrywanym przypadkiem,
zarówno te obecne, bieżące, jak i mające miejsce w przeszłości.
W ocenie Wnioskodawcy, czynność sprzedaży Nieruchomości nie powinna zostać uznana
za czynność podjętą przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności
gospodarczej, a w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.
Za powyższym przemawia fakt, że:
1) Zainteresowany nabywca zgłosił się do Wnioskodawcy z propozycją sprzedaży części
działki, a więc sprzedający nie podejmował czynności związanych z aktywnym
oferowaniem Nieruchomości do sprzedaży.
2) Podział Nieruchomości i wyodrębnienie działki nr A wynikało z chęci nabycia przez
potencjalnego nabywcę jedynie części Nieruchomości, a więc związane jest z
okolicznościami transakcji i nie stanowi działania charakterystycznego dla
handlowców.
3) Nieruchomość była odpłatnie udostępniona firmie (...), co stanowiło incydentalną
okoliczność, nie wskazującą na cel prowadzenia działalności gospodarczej przez
Sprzedającego.
W rezultacie, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż działki nr A na rzecz zainteresowanego,
która zgodnie z MPZP ma przeznaczenie jako tereny zabudowy usługowej (tj. teren
budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT), nie będzie podlegać opodatkowaniu
VAT, ponieważ sprzedający, tj. Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika VAT,
zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być
wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym,
nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego,
który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego
odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11 grudnia
2006 s. 1, z późn. zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w
dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też
rezultaty takiej działalności.
Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność
producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością
rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku
rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że
państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt
nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie
(art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).
Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE
Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika
działającego w takim charakterze.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź
wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
„handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy zbywca w celu
dokonania sprzedaży działki podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu
nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu,
a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach
zarządu majątkiem prywatnym.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011
r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi
działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed
sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej
ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę,
która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem
sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen
V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę,
będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego
orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach
majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
Bergisch Gladbach v. HE.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie
podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Przedmiotem Pana wątpliwości w niniejszej sprawie jest kwestia czy sprzedaż przez Pana
niezabudowanej działki nr A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów
usług.
Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości)
podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy
dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim
charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po
zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego
praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności
ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pan działał w charakterze
podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.
W tym miejscu należy raz jeszcze podkreślić, że istotnym dla określenia, czy w odniesieniu
do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po
zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego
praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
faktycznych danej sprawy.
W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny
towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w
celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności
gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie
realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w
ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działki
będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej
czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od
towarów i usług.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że – jak sam Pan wskazał – w okresie od (...) 2022 r.
do (...) 2023 r. wynajmował Pan Nieruchomość (działkę nr C, z której w wyniku podziału
powstała działka nr A będąca przedmiotem wniosku) firmie (...) na bazę dla pojazdów i
urządzeń na czas budowy pobliskiego odcinka autostrady (...).
Zgodnie z treścią art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
wynajmującemu umówiony czynsz.
Tak więc najem stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na
strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia
usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci
umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a
przekazanym za nią wynagrodzeniem.
W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji
pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w
sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku
wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma
miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym
mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na
mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Najem wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2
ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w
ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu
przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W niniejszej sprawie istotny jest też ww. wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika
bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne
dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów
prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania
nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
mieszkaniowych. W analizowanej sprawie jednakże przedmiotowy teren był, w sposób
ciągły, przez Pana wynajmowany za odpłatnością, co mieści się w pojęciu wykonywania
działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Najem polega bowiem
na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym
samym, oddanie w najem przez Pana terenu przedmiotowej działki spowodowało, że
utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły
dla celów zarobkowych ww. nieruchomości powoduje, że była ona wykorzystywana w
prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku
osobistego.
Ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania przedmiotowego terenu w
prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, biorąc także pod uwagę przywołane
orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że nie wykazał Pan zamiaru wykorzystywania
nieruchomości wyłącznie do celów osobistych przez cały okres jej posiadania.
Nieruchomość ta nie służyła wyłącznie do zaspokajania Pana potrzeb prywatnych. Tym
samym, działka nr A przeznaczona do sprzedaży, w momencie jej dostawy, będzie
stanowiła składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą w
omawianym przypadku – i w rozumieniu ustawy – jest odpłatny najem. Planowana
sprzedaż ww. działki nie będzie więc stanowiła czynności rozporządzania majątkiem
prywatnym.
Z przywołanych na wstępie uzasadnienia przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że
nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku
osobistego. W konsekwencji, planowana odpłatna dostawa ww. działki nr A nie będzie
czynnością dokonywaną w ramach zbycia Pana majątku prywatnego (osobistego).
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowana transakcja sprzedaży działki
nr A, będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika
w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
W konsekwencji powyższego, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki
stanowiące podstawę do uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy
prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy
działki nr A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa
towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
W tym miejscu należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może
być opodatkowana tym podatkiem.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
charakterze rolnym, leśnym itp.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje
w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o
lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji
ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego,
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa
miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt
indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów
niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego
oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.
Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki
podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu
wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz
wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W analizowanym przypadku, jak wynika z okoliczności sprawy, działka nr A (powstała w
wyniku podziału działki nr C) jest objęta miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego (MPZP) i znajduje się na terenach zabudowy usługowej.
Tym samym, na moment dostawy niezabudowana działka nr A, będzie stanowiła teren
budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie
korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego
o kwotę podatku naliczonego.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki
wskazane w tym przepisie, tj.:
- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy.
Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a
więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik
nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od
podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia
podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie
podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C#280/04 Jyske
Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z
uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku
VAT.
Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan prawo własności nieruchomości, z której została
wydzielona działka nr A, w drodze darowizny od ojca, w ramach czynności niepodlegającej
opodatkowaniu VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do
odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości, lub że takie prawo nie
przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W konsekwencji stwierdzić
należy, że sprzedaż działki nr A nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione określone w tym
przepisie warunki niezbędne do zastosowania tego zwolnienia.
Zatem, sprzedaż działki nr A powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu
sprzedaży stawką podatku VAT.
Podsumowując, należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży działki nr A będzie Pan działał w
charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT prowadzącego
działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż
działki nr A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie
art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, według stawki właściwej dla podmiotu
sprzedaży.
Tym samym Pana stanowisko w sprawie należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający
wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego
przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle
związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna
wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej
przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
interpretacja traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja
będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.
Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),
albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na
platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie
naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej
oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami
skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.