Wnioskodawca, A S.A., zarejestrowany podatnik VAT, złożył wniosek o interpretację indywidualną w zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości. Organ podatkowy stwierdził, że stanowisko Wnioskodawcy jest częściowo nieprawidłowe, wskazując, że Sprzedający nie będą podatnikami VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, a obowiązek podatkowy powstanie w momencie dostawy, a nie przy otrzymaniu zaliczki. W zakresie odliczenia VAT naliczonego z faktur, organ potwierdził prawo Wnioskodawcy do odliczenia VAT, o ile faktury zostaną wystawione przez Sprzedających po ich rejestracji jako czynni podatnicy VAT. Interpretacja jest częściowo pozytywna, częściowo negatywna.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbny„A” Spółka akcyjna z siedzibą w W. (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub Spółka) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług), zajmującym się budową lokali mieszkalnych i użytkowych na sprzedaż. 2. Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem niezabudowanej nieruchomości położonej w (...), wyodrębnionej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) jako działka o nr ewidencyjnym 1 (dalej: Nieruchomość). 3. Strony pragną jednocześnie zaznaczyć, że w dziale 1-0 księgi wieczystej Nieruchomości ujawniona jest działka gruntu o numerze ewid. 2, obręb ewidencyjny (...), identyfikator 2działki: (...), o powierzchni 11.818 m, położona przy (...) o sposobie korzystania „R- grunty orne”, przy czym w księdze tej przedmiotowa działka ujawniona jest pod poprzednim numerem sprzed zmiany numeracji tj. „2”, zaś jako miejsce położenia nieruchomości ujawniona jest „(...)” zamiast „(...)”. 4. Nieruchomość jest całkowicie niezabudowana, tj. nie znajdują się na niej żadne naniesienia. 5. Spółka ma zamiar wykorzystać Nieruchomość poprzez realizację inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym wraz z infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji (dalej: Inwestycja lub Planowana Inwestycja) w celu ich sprzedaży. Inwestycja będzie również realizowana na sąsiedniej działce o numerze ewidencyjnym 3, objętej KW nr (...) (dalej: Działka 3), natomiast Działka 3 nie jest przedmiotem niniejszego wniosku i w tym zakresie zostanie złożony oddzielny wniosek. 6. Planowana Inwestycja zrealizowana zostanie po:
wniosku. Jednocześnie w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Strony ustaliły także zasady płatności ceny z tytułu sprzedaży Nieruchomości. 17. Strony postanowiły także, że w przypadku gdy do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży część Nieruchomości przeznaczona w MPZP przeznaczona pod drogi publiczne tj.:
a) reprezentowania Sprzedających w postępowaniu o wydanie przez organ w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2013 r., poz.1205) decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, b) wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości, oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości, c) składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów w tym wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, d) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej oraz warunków usunięcia kolizji sieci infrastruktury technicznej, e) reprezentowania Sprzedających w zakresie wglądu w akta postępowań administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną są Sprzedający, w tym w szczególności uzyskiwania wszelkich informacji oraz kopii i odpisów dokumentów z tych postępowań, f) podejmowania działań w celu zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi publicznej, w tym w szczególności uzyskania uzgodnień komunikacyjnych, decyzji o lokalizacji zjazdu a także składania występowania w imieniu Sprzedających o zaprojektowanie i wykonanie zjazdów na Nieruchomość w ramach inwestycji drogowych realizowane przez innych podmioty w tym przez Miasto (...). 23. Sprzedający ponadto postanowili, że niniejsze pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie oraz, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności lub reprezentować drugą stronę czynności dokonywanej w imieniu mocodawcy. 24. Sprzedający i Kupujący ponadto postanowili, że powyższe pełnomocnictwo nie upoważnia pełnomocników do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu Sprzedających oraz że w przypadku gdyby na skutek wydania w oparciu o to pełnomocnictwo decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych Sprzedających obciążały jakiekolwiek opłaty Kupujący zobowiązuje się je pokryć i zapłacić wszelkie należności wynikające z takich decyzji. 25. Kupujący zobowiązał się informować na bieżąco Sprzedających o wszelkich decyzjach, uzgodnieniach postanowieniach itp. uzyskanych na podstawie pełnomocnictwa i przekazywać Sprzedającym kopie dokumentów uzyskanych przez pełnomocników pocztą elektroniczną na adresy wskazane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży w terminie 5 dni roboczych od ich uzyskania. 26. Sprzedający ustanowili swoimi pełnomocnikami podmioty wskazane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży i upoważnili ich, każdego z prawem do samodzielnego działania, do zawarcia w imieniu Sprzedających Umowy Sprzedaży na warunkach i za cenę ustaloną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży na wypadek niestawiennictwa wszystkich lub któregokolwiek ze Sprzedających na termin w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży albo w dacie końcowej zawarcia Umowy Sprzedaży w przypadku opisanym w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, lub odmowy podpisania Umowy Sprzedaży przez wszystkich lub któregokolwiek ze Sprzedających pomimo stawiennictwa.
Sprzedający 3 prowadzi działalność gospodarczą pod firmą: „(...)” (...) wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP, przy czym Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, ani też nie była w jakikolwiek sposób wykorzystywana w prowadzonej działalności;
Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie prowadzą działalności gospodarczej a Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika prowadzonej przez nich działalności gospodarczej,
Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, użyczenia, ani najmu ani żadnej innej umowy, na podstawie której osoba trzecia posiadałyby prawo do korzystania z Nieruchomości ani też żadna osoba trzecia nie korzysta z Nieruchomości bezumownie,
Sprzedający nie podejmowali działań związanych z:
Sprzedający podkreślili w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że czynności podejmowane w oparciu o udzielone Pełnomocnictwo opisane wcześniej podejmowane są wyłącznie na rzecz i na rachunek Kupującego a intencją Sprzedających nie było i nie jest podejmowanie jakichkolwiek działań w odniesieniu do Nieruchomości, które stanowią lub mogłyby być traktowane jako prowadzenie działalności gospodarczej w odniesieniu do Nieruchomości lub z wykorzystaniem Nieruchomości jako składnika działalności gospodarczej,
nie zostały wydane żadne decyzje obejmujące obszar Nieruchomości zatwierdzające projekt budowlany i zezwalające na budowę, nie toczy się żadne postępowanie w sprawie wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę na Nieruchomości bądź ich części, oraz Sprzedający, z zastrzeżeniem opisanym w niniejszym wniosku, nie udzielili żadnemu podmiotowi trzeciemu prawa do dysponowania Nieruchomościami lub ich częściami na cele budowlane,
Wnioskodawca (deweloper) zainteresowany zakupem Nieruchomości z własnej inicjatywy zaoferował jej kupno. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań w zakresie nawiązania kontaktu z Kupującym. Wszelkie czynności związane z nawiązywaniem kontaktu czy transakcją kupna działki wynikają z działań podejmowanych z inicjatywy Kupującego,
Sprzedający nie podejmowali żadnych działań mających na celu podniesienie wartości rynkowej Nieruchomości, m.in. Sprzedający nie występowali o
opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg, nie prowadzono działań marketingowych w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości,
Sprzedający od daty nabycia przedmiotowej Nieruchomości nie dokonywali sprzedaży lub zamiany prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, jak i nie planują również sprzedaży lub zamiany innej nieruchomości,
Sprzedający i Kupujący postanowili, że wydanie Nieruchomości na rzecz Kupującego nastąpi najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży, przy czym protokół zdawczo odbiorczy zostanie podpisany najpóźniej bezpośrednio po podpisaniu umowy sprzedaży. Sprzedający wyjaśniają, że tak jak w całym okresie posiadania Nieruchomości, będą ją wykorzystywać tylko i wyłącznie na cele osobiste (prywatne), w sposób opisany w niniejszym wniosku, do daty zawarcia umowy sprzedaży, w której przekażą Kupującemu prawo dysponowania Nieruchomością jako właścicielowi. Pismem z 5 marca 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco:
Sprzedający 2 nie dokonywał żadnej sprzedaży płodów rolnych pochodzących z działki nr 25 (nie dokonywał sprzedaży żadnych płodów rolnych); w celu uniknięcia wątpliwości wyjaśnia, że nie prowadził działalności rolniczej na działce nr 25; Sprzedający 3 nie dokonywał żadnej sprzedaży płodów rolnych pochodzących z działki nr 25(nie dokonywał sprzedaży żadnych płodów rolnych); w celu uniknięcia wątpliwości wyjaśnia, że nie prowadził działalności rolniczej na działce nr 25. Pytania (pytanie nr 2 ostatecznie sformułowane w piśmie z 5 marca 2025 r.)
Czy prawidłowe jest stanowisko, że w zakresie sprzedaży opisanej Nieruchomości Sprzedający nie będą występowali w charakterze podatników VAT i tym samym Sprzedający nie będą zobowiązani do zarejestrowania się jako czynni podatnicy VAT i wystawienia faktur na rzecz Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży Nieruchomości?
Czy jeśli w zakresie Pytania nr 1 Sprzedający zostaną uznani za podatników VAT a sprzedaż udziałów w Nieruchomości za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT to obowiązek podatkowy powstanie w dacie dostawy Nieruchomości, natomiast zaliczka otrzymana przez Sprzedających nie będzie opodatkowana podatkiem VAT w momencie jej otrzymania przez Sprzedających?
Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktur (w tym zaliczkowych, o ile zostałyby wystawione) otrzymanych od Sprzedających? Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (stanowisko nr 2 ostatecznie sformułowane w piśmie z 5 marca 2025 r.)
Zdaniem Wnioskodawców, Sprzedający odnośnie sprzedaży Nieruchomości nie będą występowali w charakterze podatnika VAT. Tym samym Sprzedający nie będą zobowiązani do wystawienia faktur na Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości (ani z tytułu otrzymania zaliczki) wraz z właściwą stawką VAT, (...).
Jeżeli Sprzedający zostaną uznani za podatników VAT a sprzedaż udziałów w Nieruchomości za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT to obowiązek podatkowy powstanie w dacie dostawy Nieruchomości, natomiast zaliczka otrzymana przez Sprzedających nie będzie opodatkowana podatkiem VAT w momencie jej otrzymania przez Sprzedających.
Na wypadek uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że jednak sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT u któregokolwiek ze Sprzedających, to taki Sprzedający będzie zobowiązany, po uprzednim zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, do wystawienia faktury wraz z właściwą stawką VAT, a zatem Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z otrzymanej faktury sprzedaży udziałów w nieruchomości. W przypadku uznania, że zaliczka na poczet ceny sprzedaży udziałów w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT u któregokolwiek ze Sprzedających, Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia VAT z faktury dokumentującej wpłaconą Sprzedającym zaliczkę, którą Sprzedający będą zobowiązani wystawić po uprzednim zarejestrowaniu się przez każdego z nich jako czynny podatnik VAT. UZASADNIENIE: Do pytania nr 1:
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361; dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Należy jednocześnie wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zgodnie z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w tym zakresie w rozumieniu przepisów ustawy VAT.
W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, w sposób analogiczny jak podmioty wykonujące dany rodzaj działalności - czyli w omawianej sytuacji, analogicznie jak podmioty zawodowo handlujące nieruchomościami. Tylko bowiem w takim przypadku Sprzedający powinni być uznani za podatników VAT z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomości.
W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112 /WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263 /11, C-331/14, C-72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13).
Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Biorąc powyższe pod uwagę rozstrzygnąć można, że Sprzedający dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży Nieruchomości) do Kupującego działać będą w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości nie podjęli aktywnego działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkowałoby uznaniem, że dostawa (sprzedaż Nieruchomości) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT Sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne jest de facto prawem do dysponowania swoim prywatnym majątkiem, które nie mieści się w regulacjach ustawy VAT. Przypomnieć bowiem należy, że Sprzedający, będąc rodziną, nabyli nieruchomość z zamiarem wykorzystywania jej na cele osobiste i wybudowania na niej domów dla siebie i swoich dzieci w przyszłości. Fakt, że Sprzedający racjonalnie gospodarując własnym majątkiem prywatnym zrezygnowali z pierwotnej koncepcji wybudowania domów jednorodzinnych, gdyż Nieruchomość przewidziana jest w miejscowym planie zagospodarowania pod budownictwo wielorodzinne i usługi i zamierzają sprzedać nieruchomość Developerowi, który dostosuje ją do własnych celów inwestycyjnych, nie czyni ich przedsiębiorcami obracającymi nieruchomościami, a tym samym nie czyni ich podatnikami VAT.
Uznać zatem należy, że Sprzedający w zakresie przedmiotowej transakcji nie będą działać w charakterze podatnika VAT bowiem nie podejmowali żadnych czynności
związanych ze sprzedażą Nieruchomości, które by miały charakter profesjonalnego obrotu nieruchomościami, tj. tak jak już Sprzedający wskazywali w opisie zdarzenia przyszłego:
Sprzedający 3 prowadzi działalność gospodarczą pod firmą: „(...)” (...) wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP przy czym Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika prowadzonej przez nią działalności gospodarczej,
Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie prowadzą działalności gospodarczej a Nieruchomość nie stanowi i nie stanowiła składnika prowadzonej przez nich działalności gospodarczej,
Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy, użyczenia, ani najmu ani żadnej innej umowy, na podstawie której osoba trzecia posiadałyby prawo do korzystania z Nieruchomości ani też żadna osoba trzecia nie korzysta z Nieruchomości bezumownie, co szerzej opisujemy niżej, Sprzedający nie podejmowali działań związanych z:
Sprzedający podkreślili w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że czynności podejmowane w oparciu o udzielone Pełnomocnictwo opisane w zdarzeniu przyszłym podejmowane są wyłącznie na rzecz i na rachunek Kupującego a intencją Sprzedających nie było i nie jest podejmowanie jakichkolwiek działań w odniesieniu do Nieruchomości, które stanowią lub mogłyby być traktowane jako prowadzenie działalności gospodarczej w odniesieniu do Nieruchomości lub z wykorzystaniem Nieruchomości jako składnika działalności gospodarczej,
nie zostały wydane żadne decyzje obejmujące obszar Nieruchomości zatwierdzające projekt budowlany i zezwalające na budowę, nie toczy się żadne postępowanie w sprawie wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę na Nieruchomości bądź ich części, oraz Sprzedający, z zastrzeżeniem opisanym w niniejszym wniosku, nie udzielili żadnemu podmiotowi trzeciemu prawa do dysponowania Nieruchomościami lub ich częściami na cele budowlane;
Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających w celach zarobkowych od momentu wejścia w jej posiadanie, do momentu planowanej sprzedaży;
Pragniemy też podkreślić, że w okresie posiadania Nieruchomości tj. przez 19 lat Sprzedający nie wynajmowali, nie wydzierżawiali, nie oddali w bezpłatne użytkowanie Nieruchomości, ani też Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem umów o podobnym charakterze do umów najmu lub dzierżawy, ani też nie była wykorzystywana do jakichkolwiek celów zarobkowych, a Sprzedający nie uzyskiwali
żadnych przychodów z przedmiotowej Nieruchomości i opłacali podatek rolny jako współwłaściciele tej Nieruchomości; Nieruchomość nie będzie również wykorzystywana przez Sprzedających w celu uzyskania jakichkolwiek przychodów ani też wykorzystywana w sposób wskazany w zdaniu poprzednim do momentu planowanej sprzedaży;
Wnioskodawca (deweloper) zainteresowany zakupem Nieruchomości z własnej inicjatywy zaoferował jej kupno. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań w zakresie nawiązania kontaktu z Kupującym. Wszelkie czynności związane z nawiązywaniem kontaktu czy transakcją kupna działki wynikają z działań podejmowanych z inicjatywy Kupującego;
Sprzedający nie podejmowali żadnych działań mających na celu podniesienie wartości rynkowej Nieruchomości, m.in. Sprzedający nie występowali o wydanie warunków zabudowy przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani też o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie terenu (nie doprowadzono żadnych mediów np. prądu, gazu, wody), wydzielenie dróg, Nieruchomość nie posiada ogrodzenia, nie prowadzono działań marketingowych w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości;
Sprzedający nie dokonywali od daty nabycia przedmiotowej Nieruchomości sprzedaży lub zamiany prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Sprzedający nigdy nie prowadzili działalności związanej z obrotem nieruchomościami, ani też najmem lub dzierżawą nieruchomości.
uzyskanie zgód środowiskowych, przygotowanie projektu architektonicznego, uzyskanie pozwolenia na budowę, trwają około 2-3 lat,
zgodnie z powszechnie dostępnymi informacjami, procedura wyłączenia gruntów rolnych z użytków rolnych w W. może trwać około 1,5 roku, dlatego też intencją Kupującego działającego we własnym interesie jest wszczęcie tej procedury jak najszybciej, warunkuje ona bowiem uzyskanie pozwolenia na budowę;
Czynności te - jak trafnie przyjął Sąd pierwszej instancji - nie wykraczały jednak poza zwykłe wykonywanie prawa własności i nie powodowały, że skarżąca z tytułu tej sprzedaży stała się podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Skarżąca - poza odpowiedzią na zaproponowaną jej sprzedaż nieruchomości, zawarciem umowy przedwstępnej zbycia tej nieruchomości oraz zgodą na warunek, że kupujący przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży nieruchomości złoży w swoim imieniu wnioski o wydanie stosownych decyzji administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej przez niego inwestycji - nie podejmowała aktywnych działań, podobnych do działań prowadzonych przez producentów, handlowców i usługodawców. 25.7. Przypomnieć należy, że art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie pozwala jednoznacznie sprecyzować sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług. 25.8. Biorąc zatem pod uwagę przedstawiony we wniosku o wydanie interpretacji opis zdarzenia przyszłego, rację należy przyznać Sądowi pierwszej instancji, który stwierdził, że na jego tle nie można przyjąć, że skarżąca w celu dokonania planowanej sprzedaży gruntów podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Prawidłowo także Sąd pierwszej instancji przyjął, że „udzielenie pełnomocnictwa na cele budowlane miało na celu jedynie przyspieszenie procesu inwestycyjnego realizowanego przez kupującego” (s. 17 uzasadnienia wyroku). Podkreślić bowiem należy, że już z charakteru prawnego umowy przedwstępnej i celu jej zawarcia, wynika, że umowa ta z natury rzeczy dąży do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umową przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Także uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania pozwoleń czy decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uważane za podejmowanie przez skarżącą (zbywającą nieruchomość) czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego
rzecz. Jeżeli na jego wniosek nie zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne i pozwolenia, to w świetle przyjętych w umowie przedwstępnej postanowień, umowa przyrzeczona może nie zostać zawarta. Podany we wniosku opis zdarzenia przyszłego w pełni uprawniał zatem do przyjętej przez Sąd pierwszej instancji oceny, że „aktywność skarżącej w pełni mieściła się w granicach zarządu majątkiem prywatnym”, a stanowisko to pozostaje co do zasady w zgodzie z przywołanym przez ten Sąd wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10, C-181/10.” b) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z dnia 19 stycznia 2021 r. (sygn. I SA/Bd 761/20): „Ocena organu opierająca się na znacznym stopniu zaangażowania w podniesienie atrakcyjności handlowej działki byłaby uzasadniona, gdyby Skarżący podejmował je (sam czy przez pełnomocnika) w takim celu, aby znaleźć, pozyskać kupca. Jeśli jednak kupiec już po uzgodnieniu warunków sprzedaży podejmuje je sam, a nie »pod dyktando« i według pomysłu właściciela gruntu, lecz mając na względzie własne potrzeby - to Sąd nie dostrzega w takim ułożeniu stosunków między sprzedawcą a kupującym argumentu przemawiającego za tym, że sprzedawca zachowuje się jak profesjonalista, przez co staje się handlowcem w rozumieniu ustawy o VAT. Z opisu przedstawionego we wniosku wynikają warunki, które jasno wskazują, że są istotne z punktu widzenia inwestycji, jaką chce tam dokonać kupujący a nie skarżący. Takie ułożenie stosunków między stronami umowy przedwstępnej niewątpliwie zabezpiecza interesy kupującego - gdyby bowiem okazało się, że gruntu nie można przystosować do jego potrzeb, wówczas nie będzie on zobowiązany do zawarcia definitywnej umowy zakupu. Wszystkie działania podejmowane są już po uzgodnieniu przez strony warunków transakcji, w celu realizacji potrzeb kupującego i to on sam się w nie angażuje; aktywność Skarżącego sprowadza się do udzieleniu pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo to jest konieczne do tego, by to kupujący, a nie właściciel, mógł działać. Z podanych wyżej powodów Sąd nie zgadza się z oceną organu, że w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca » zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.” c) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 15 października 2020 r. (sygn. I SA/Go 275/20) Sąd wskazał: „Brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Jak wynika z opisu wskazanego we wniosku - skarżący z własnej inicjatywy nie dokonywał żadnych działań i nakładów finansowych na spornej nieruchomości, zaś działania podjęte z inicjatywy nabywcy nieruchomości, służyły wyłącznie do realizacji jego własnych celów i pozostawały bez wpływu na cenę nieruchomości. Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, nabywca nie dysponował jeszcze prawem do tej nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie nabywca chciał się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel,
co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Stąd wymogi postawione przez nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych dla potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nieruchomości inwestycji. Zauważyć należy przy tym, że czynności te nie były podejmowane w celu poszukiwania klienta przez skarżącą, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów. Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to - zdaniem Sądu - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Działania skarżącego nie noszą znamion działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie względem nich art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy”. Powyższe stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim zostało podtrzymane przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 października 2024 r., sygn. I FSK 364/21, jednak na moment złożenia niniejszego wniosku o interpretację nie zostało udostępnione jeszcze uzasadnienie ww. wyroku. 18. Podsumowując, Sprzedający, nie będą podejmować działań porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, a fakt że Spółka, jako przyszły nabywca Nieruchomości we własnym interesie i na swój koszt, podejmie określone czynności formalnie na podstawie pełnomocnictw Sprzedających, nie czyni ze Sprzedających podatników VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości gruntowej nie może zostać uznana za działalność gospodarczą, jeśli jest ona dokonywana przez osobę fizyczną jako zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W konsekwencji sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez każdego ze Sprzedających będzie opodatkowana PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), a nie podatkiem VAT. Do pytania nr 2: Uzasadnienie zmodyfikowane w związku z modyfikacją pytania 2 (tj. nie wskazujące konkretnej stawki vat): W przypadku natomiast uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że którykolwiek ze Sprzedających występuje w omawianej transakcji jako podatnik VAT, a tym samym, że sprzedaż przez takiego Sprzedającego swojego udziału w Nieruchomości podlega VAT, u takiego Sprzedającego zaliczka nie będzie podlegała opodatkowaniu w momencie jej otrzymania. Artykuł 19a ust. 1 ustawy o VAT formułuje ogólną zasadę, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dostawy towarów, a zapłata VAT jest wymagana w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towaru. Ewentualne objęcie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w dacie dostawy tj. zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność na Nabywcę. Faktura VAT zaliczkowa może zostać wystawiona jedynie przez podatnika VAT czynnego w związku z dostawą towaru związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą (nie zaś składnika majątku osobistego). W rezultacie, w przypadku gdyby organ uznał, że Sprzedający w dacie dostawy towaru stali się podatnikami VAT, co do tej transakcji:
a) Sprzedający 1 i 2 będą zobowiązani do zarejestrowania się dla potrzeb zawarcia tej konkretnej transakcji jako podatnicy VAT wskazując jako termin rozpoczęcia działalności datę dostawy Nieruchomości. Następnie zobowiązani będą do wystawienia faktury z wykazanym podatkiem VAT od ceny ogółem oraz do złożenia deklaracji VAT-7 do 25 dnia następnego miesiąca. Sprzedający nie będą natomiast zobowiązani do opodatkowania VAT otrzymanej zaliczki, gdyż na moment jej otrzymania brak jest podstaw do objęcia jej opodatkowaniem VAT. Ewentualne przyjęcie, że otrzymanie zaliczki podlega opodatkowaniu VAT prowadziłoby do zasadniczej wątpliwości interpretacyjnej, a obowiązek podatkowy w VAT oraz termin i zasady wystawienia faktury musi jasno wynikać z ustawy VAT oraz Dyrektywy Unii Europejskiej w sprawie VAT. Przyjęcie interpretacji, że zaliczka podlega opodatkowaniu VAT może doprowadzić do swobodnej rozszerzającej nadinterpretacji przepisów ustawy o VAT, podczas gdy pojawiają się istotne wątpliwości czy: Sprzedający 1 i 2 powinni rejestrując się do VAT wskazać jako datę rozpoczęcia działalności datę otrzymania zaliczki - w tej sytuacji musieliby wskazać datę wsteczną oraz oświadczyć nieprawdę (fikcja prawna), gdyż nie było ich intencją rozpoczęcie działalności gospodarczej w tej dacie ani prowadzenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej; następnie Sprzedający powinni wystawić fakturę na kwotę otrzymanej zaliczki (czyli wskazać datę wsteczną w stosunku do daty złożenia wniosku o zarejestrowanie) i złożyć deklarację (z datą wsteczną), następnie wyrejestrować się jako podatnicy VAT czynni od dnia następnego po dniu otrzymania zaliczki (z datą wsteczną w stosunku do daty złożenia wniosku o wyrejestrowanie) oraz ponownie zarejestrować się dla potrzeb tej konkretnej transakcji jako podatnicy VAT czynni w dacie dostawy; ponadto pojawia się wątpliwość czy Sprzedający 1 i 2 w zakresie zaliczki od transakcji powinni złożyć JPK VAT; czy też Sprzedający 1 i 2 powinni rejestrując się do VAT wskazać jako datę rozpoczęcia działalności datę otrzymania zaliczki (tj. musieliby wskazać datę wsteczną), wystawić fakturę na kwotę otrzymanej zaliczki; następnie złożyć deklarację za miesiąc otrzymania zaliczki, a następnie mimo nie prowadzenia działalności złożyć za okres od daty otrzymania zaliczki do daty dostawy tzw. zerowe deklaracje VAT (wykazując podatek należny = 0, podatek naliczony = 0); w tym przypadku również pojawia się wątpliwość czy Sprzedający 1 i 2 w zakresie zaliczki od transakcji powinni złożyć JPK VAT; należy podkreślić, że taka interpretacja nie wynika z ustawy o VAT ani z Dyrektywy UE; b) Sprzedający 3 jeżeli wyrejestruje się jako podatnik VAT czynny w okresie między datą otrzymania zaliczki a datą dostawy, wówczas w dacie dostawy będzie zobowiązany zarejestrować się ponownie. Interpretacja przepisów, wskazująca że zaliczka podlega opodatkowaniu VAT skutkowałaby możliwością swobodnej interpretacji przez organ, czy Sprzedający 3, pomimo wyrejestrowania się jako podatnik VAT czynny, był jednak do daty dostawy zobowiązany do składania tzw. Zerowych deklaracji VAT (wykazując podatek należny = 0, podatek naliczony = 0). Istotne wątpliwości oraz swoboda interpretacji dotyczy również zasad wystawienia faktury zaliczkowej dotyczącej dostawy Nieruchomości, która nigdy nie była ani środkiem trwałym ani też nie była w żaden sposób wykorzystywana w wykonywanej przez Sprzedającego 3 działalności gospodarczej tj. faktura zaliczkowa oraz ostateczna musiałaby zostać wystawiona na imię i nazwisko Sprzedającego 3, błędne byłoby bowiem wskazanie jako dostawcy Nieruchomości danych Sprzedającego 3 w zakresie prowadzonej (w momencie otrzymania zaliczki) działalności gospodarczej (doradztwo podatkowe). Kolejne istotne wątpliwości interpretacyjne pojawiają się w zakresie obowiązku wykazania wystawionej faktury od zaliczki dotyczącej dostawy Nieruchomości w JPK VAT oraz deklaracji VAT. Nie ulega wątpliwości, że obowiązek podatkowy w VAT co do opodatkowania transakcji musi jasno wynikać z ustawy VAT oraz Dyrektywy Unii Europejskiej w sprawie VAT. Przyjęcie interpretacji, że zaliczka podlega opodatkowaniu VAT może doprowadzić do swobodnej nadinterpretacji przepisów VAT. Nie do zaakceptowania jest rozszerzająca interpretacja przepisów VAT, która może skutkować sankcją w postaci odsetek od zaległości podatkowych od zaliczki, a nawet odpowiedzialnością karną skarbową z tytułu nie złożenia deklaracji VAT dotyczącej zaliczki czy też deklaracji VAT tzw. zerowych.
Do pytania nr 3 20. Zdaniem Wnioskodawców w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że którykolwiek ze Sprzedających występuje w omawianej transakcji jako podatnik VAT, a tym samym, że sprzedaż przez takiego Sprzedającego swojego udziału w Nieruchomości podlega VAT, podatek VAT wykazany na fakturze wystawionej przez takiego Sprzedającego, będzie mógł zostać odliczony przez Wnioskodawcę. W przypadku uznania przez Dyrektora KIS, że zaliczka otrzymana przez którykolwiek ze Sprzedających podlega opodatkowaniu VAT, będzie on zobowiązany do wystawienia faktury zaliczkowej VAT, po uprzednim zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, a Wnioskodawcy przysługiwało będzie prawo odliczenia VAT wykazanego na tej fakturze. 21. Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnik ma prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Wobec tego, jeśli dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu. 22. Wnioskodawca jest i na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT. Zakupioną od Sprzedających Nieruchomość Wnioskodawca będzie wykorzystywać do czynności opodatkowanych VAT, tj. poprzez realizację Inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym wraz z infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji w celu ich sprzedaży, czyli w ramach czynności opodatkowanej VAT. Wystąpi zatem związek VAT należnego (ze sprzedaży lokali przez Wnioskodawcę na Nieruchomości) z VAT naliczonym od zakupu Nieruchomości. 23. Sama zaś Nieruchomość jest terenem budowlanym, co jest o tyle istotne, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. 24. Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 25. Zgodnie z kolei z opisem zdarzenia przyszłego sprzedawana Nieruchomość jest niezabudowana oraz jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) z przeznaczeniem pod zabudowę. 26. Zatem, uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że niezabudowana Nieruchomość stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. 27. W konsekwencji dostawa Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. 28. W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. 29. Zgodnie z kolei z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
w interpretacji z dnia 29 grudnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.420.2023.3.DS, wskazując, że: „Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 VATU04, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub VATU04, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”. Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało zastosowania, z uwagi na fakt, że nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków przedstawionych w tym przepisie. Z opisu sprawy wynika, że zakupili Państwo znajdujący się w budynku Lokal - czynność sprzedaży, w momencie jego nabycia, nie była opodatkowana podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.
Podsumowując, wniesienie aportem Lokalu do Spółki cywilnej nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.”
Zainteresowani pragną przy tym ponownie podkreślić, że tak jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający Nieruchomość nabyli we wskazanych udziałach do majątku prywatnego na zasadach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, od osoby fizycznej, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z 14 czerwca 2005 roku oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości dnia 24 czerwca 2005 roku. Transakcja ta jednocześnie nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Tym samym, w przypadku nabycia Nieruchomości przez Sprzedających nie mogło wystąpić uprawnienie lub brak uprawnienia do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu, ponieważ nabycie to było całkowicie poza systemem VAT.
W konsekwencji należy stwierdzić, że jeśli sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości, jeśli podlegałaby opodatkowaniu VAT, to zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT i będzie opodatkowana właściwą stawką VAT.
Mając na uwadze powyższe, w przypadku uznania przez Organ, że któryś ze Sprzedających będzie podatnikiem VAT z tytułu planowanej sprzedaży udziału w Nieruchomości, to w związku z nabyciem od takiego Sprzedającego Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedającego zarejestrowanego jako czynny podatnik VAT faktury z wykazanym podatkiem VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. związek VAT należnego z VAT naliczonym.
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest w części nieprawidłowe, w części prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...). W myśl art. 2 pkt 6 ustawy: Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy: Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. Akt I FPS 2/11. Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku
osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), jak i budowli, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej z dnia 28 listopada 2006 r. (Dz.Urz.UE.L Nr 347, str. 1): „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady stanowi, że: Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze. Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem w kwestii opodatkowania dostawy działki istotne jest, czy Zbywca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych. W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291 /92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo zainteresowani nabyciem niezabudowanej nieruchomości. Mają zamiar Państwo wykorzystać Nieruchomość poprzez realizację inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym wraz z infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji w celu ich sprzedaży. Planowana Inwestycja zrealizowana zostanie po: - uzyskaniu przez Państwa decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację inwestycji - o ile jej uzyskanie będzie niezbędne dla potrzeb złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, - uzyskaniu przez Państwa decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę obejmującą Nieruchomość wraz ze zjazdami oraz wszystkimi niezbędnymi elementami infrastruktury niezbędnymi do prawidłowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami, funkcjonowania Planowanej Inwestycji (dalej: Pozwolenie Na Budowę). W dniu 19 grudnia 2024 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Państwem, a właścicielami nieruchomości - osobami fizycznymi (Sprzedającym 1, Sprzedającym 2, Sprzedającym 3). Sprzedający Nieruchomość nabyli w udziałach od osoby fizycznej na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 14 czerwca 2005 r. oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 24 czerwca 2005 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym teren obejmujący działkę znajduje się na obszarach planistycznych oznaczonych symbolami: - F6 MW/U - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, - w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii lokalnej, oznaczonej symbolami 9KD-L, - w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii dojazdowej, oznaczonej symbolami 15KD- D. W celu umożliwienia Państwu wykonania czynności niezbędnych dla przygotowania przez Państwa realizacji Inwestycji na Nieruchomości Sprzedający wyrazili zgodę dla Państwa oraz podmiotów wskazanych przez Państwa na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do: - uzyskania warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej, - uzyskania warunków usunięcia kolizji sieci infrastruktury technicznej w związku z przyłączeniem Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej, - uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na Nieruchomość, - uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, - uzyskania innych decyzji niezbędnych w procesie uzyskania Pozwolenia Na Budowę, - wykonania czynności przygotowawczych niezbędnych do uzyskania Pozwolenia Na Budowę. Sprzedający oświadczyli, że czynności podejmowane w oparciu o udzielone prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane podejmowane są wyłącznie na rzecz i na rachunek oraz na koszt Państwa. W celu umożliwienia Państwu wykonania czynności niezbędnych dla przygotowania przez Państwa realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości Sprzedający ustanawiają pełnomocnikami osoby wskazane przez Państwa w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnia ich, z prawem do samodzielnego działania, do: a) reprezentowania Sprzedających w postępowaniu o wydanie przez organ w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2013 r., poz. 1205) decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, b) wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości, oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości, c) składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów w tym wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, d) uzyskania przez Państwa docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej oraz warunków usunięcia kolizji sieci infrastruktury technicznej, e) reprezentowania Sprzedających w zakresie wglądu w akta postępowań administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną są Sprzedający, w tym w szczególności uzyskiwania wszelkich informacji oraz kopii i odpisów dokumentów z tych postępowań, f) podejmowania działań w celu zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi publicznej, w tym w szczególności uzyskania uzgodnień komunikacyjnych, decyzji o lokalizacji zjazdu a także składania występowania w imieniu Sprzedających o zaprojektowanie i wykonanie zjazdów na Nieruchomość w ramach inwestycji drogowych realizowane przez innych podmioty w tym przez Miasto. Sprzedający ponadto postanowili, że niniejsze pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie oraz, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności lub reprezentować drugą stronę czynności dokonywanej w imieniu mocodawcy. Państwo zobowiązali się informować na bieżąco Sprzedających o wszelkich decyzjach, uzgodnieniach postanowieniach itp. uzyskanych na podstawie pełnomocnictwa i przekazywać Sprzedającym kopie dokumentów uzyskanych przez pełnomocników. Sprzedający ustanowili swoimi pełnomocnikami podmioty wskazane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży i upoważnili ich, każdego z prawem do samodzielnego działania, do zawarcia w imieniu Sprzedających Umowy Sprzedaży na warunkach i za cenę ustaloną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży na wypadek niestawiennictwa wszystkich lub któregokolwiek ze Sprzedających na termin w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży albo w dacie końcowej zawarcia Umowy Sprzedaży w przypadku opisanym w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, lub odmowy podpisania Umowy Sprzedaży przez wszystkich lub któregokolwiek ze Sprzedających pomimo stawiennictwa. W odniesieniu do pełnomocnictwa udzielonego Państwu, działając na podstawie art. 108 kodeksu cywilnego Sprzedający postanowili ponadto, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy tj. Sprzedających. Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że: Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości. Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego: Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego: Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego: Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że: Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W okolicznościach niniejszej sprawy, analizowanych w kontekście przytoczonych wyżej regulacji prawnych, wskazać należy, że do momentu faktycznego przeniesienia udziałów w prawie własności działki, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, opisana Nieruchomość pozostaje własnością Sprzedających. Z kolei Sprzedający oraz Państwo zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej. W świetle powyższego uznać należy, że Państwo będą dokonywali szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedających udziałów w prawie własności przedmiotowej Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel Nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielili Państwu stosowne pełnomocnictwa. Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Państwa nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Państwa wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Państwo dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość jest własnością Sprzedających i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż. W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Państwa będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedających, ponieważ to Sprzedający jako współwłaściciele Nieruchomości będą stronami w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych. Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziałów w prawie własności działki Sprzedający nie będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż Nieruchomości, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy czyli Państwa stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Państwa w odniesieniu do Nieruchomości za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedających działania wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym przez Sprzedających. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż przez Sprzedających udziałów w prawie własności niezabudowanej Nieruchomości tj. niezabudowanej działki, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający (poprzez Pełnomocnika) będą podejmować działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będą wykazywać aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym Ponadto Sprzedający i Państwo zawarli również porozumienie, na mocy którego Sprzedający udzielili Państwu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do: uzyskania warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej, uzyskania warunków usunięcia kolizji sieci infrastruktury technicznej w związku z przyłączeniem Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji o lokalizacji zjazdów na Nieruchomość, uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji użytków rolnych w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, uzyskania innych decyzji niezbędnych w procesie uzyskania Pozwolenia Na Budowę, wykonania czynności przygotowawczych niezbędnych do uzyskania Pozwolenia Na Budowę. Wskazali Państwo także, że działając na podstawie art. 108 kodeksu cywilnego Sprzedający postanowili, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy tj. Sprzedających. Działania wykonywane przez Sprzedających za pośrednictwem Państwa jako Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa i tym samym wyrażenie zgody na dysponowanie Nieruchomością przez przyszłego nabywcę na cele budowlane znacznie wykraczają poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedających za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającego za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości, nie będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż Nieruchomości, że niejako działania Sprzedających łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy (Państwa) stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie. Zatem, dostawa przez Sprzedających udziału w prawie własności Nieruchomości będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła - wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przechodząc do kwestii opodatkowania dostawy działki należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy o VAT: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy. W niniejszej sprawie niezabudowana działka, objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym teren obejmujący działkę znajduje się na obszarach planistycznych oznaczonych symbolami: - F6 MW/U - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, - w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii lokalnej, oznaczonej symbolami 9KD-L, - w liniach rozgraniczających drogi publicznej kategorii dojazdowej, oznaczonej symbolami 15KD- D. Tym samym niezabudowana działka stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t. u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”. W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT. Z opisu sprawy wynika, ze Sprzedający Nieruchomość nabyli we wskazanych udziałach, od osoby fizycznej, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży, z dnia 14 czerwca 2005 roku, oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 24 czerwca 2005 roku. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki lub że takie prawo Sprzedającym nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tej działki nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedających. Oznacza to, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedających udziałów w prawie własności Nieruchomości tj. niezabudowanej działki, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy. Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy: Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3. Natomiast na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy: Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą: 1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem; 2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a; 3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1; 4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy: a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów, b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4, c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b. Na mocy cyt. już art. 2 pkt 22 ustawy: Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Państwo jako nabywa są zarejestrowanym podatnikiem VAT. Dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 nie prowadzą działalności gospodarczej, a Sprzedający 3 prowadzi działalność gospodarczą. W konsekwencji, Sprzedająca 3 oraz Sprzedający 1 i Sprzedający 2 (po dokonaniu rejestracji jako podatnicy podatku VAT) powinny udokumentować fakturami transakcję sprzedaży udziałów w Nieruchomości. Na podstawie art. 99 ust. 1 ustawy: Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c, art. 133 i art. 138g ust. 2. Zgodnie z art. 99 ust. 7c ustawy: Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, zawierają dane niezbędne do rozliczenia podatku, obliczenia jego wysokości, w tym wysokości podstawy opodatkowania, podatku należnego i podatku naliczonego, a także dane dotyczące podatnika. W myśl art. 99 ust. 11c ustawy: Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, są składane zgodnie z wzorem dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, który obejmuje deklarację i ewidencję, o której mowa w art. 109 ust. 3. Dokument elektroniczny, o którym mowa w zdaniu pierwszym, jest przesyłany w sposób określony w przepisach wydanych na podstawie art. 193a § 3 Ordynacji podatkowej i zgodnie z wymaganiami określonymi w tych przepisach. Stosownie do treści art. 99 ust. 13a i 13b ustawy: Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi i udostępni na elektronicznej platformie usług administracji publicznej wzór dokumentu, o którym mowa w ust. 11c. Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres danych, o których mowa w ust. 7c, wraz z objaśnieniami co do sposobu wypełniania i miejsca składania deklaracji podatkowych, o których mowa w ust. 1-3, oraz niezbędnymi pouczeniami, uwzględniając konieczność prawidłowego rozliczenia podatku oraz kontroli tego obowiązku przez organ podatkowy. Zatem, biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy prawa w kontekście przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że Sprzedający będą zobowiązani do wykazania sprzedaży udziałów w prawie własności działki w deklaracji podatkowej w postaci dokumentu elektronicznego JPK_VAT, w formie JPK_V7M. Zatem, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 należy uznać za nieprawidłowe. Kolejne wątpliwości Państwa dotyczą kwestii kiedy powstaje obowiązek podatkowy z tytułu dostawy Nieruchomości. Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy: Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f. Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy: Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem: 1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b; 2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4. Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty, obowiązek powstanie z tą chwilą i w części otrzymanej zapłaty. Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi. Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę, zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). Przykładem są wyroki: C-419/02 z 21 lutego 2006 r. oraz C-277/05 z 18 lipca 2007 r. Trybunał uznał, że obowiązek podatkowy w stosunku do kwot przedpłaty powstanie wyłącznie w przypadku, gdy w chwili jej dokonania znane są precyzyjnie wszystkie okoliczności przedpłaconej transakcji, czyli warunki, które będą miały dla niej znaczenie a towary zostały szczegółowo określone. W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości. W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”. Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki: - zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi), - konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania, - w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości. W opisie sprawy wskazano, że Sprzedający oraz Kupujący (Państwo) ustalili, że po spełnieniu Warunków Zawieszających zawrą ostateczną umowę sprzedaży w terminie i za cenę określoną w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży powiększoną lub niepowiększoną o ewentualny należny podatek VAT według stawki obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego, w zależności od rozstrzygnięcia w zakresie niniejszego wniosku. Jednocześnie w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Strony ustaliły także zasady płatności ceny z tytułu sprzedaży Nieruchomości. W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że otrzymana przez Państwa zaliczka określona w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży będzie stanowiła zaliczkę na poczet ceny nieruchomości, jej wpłata będzie się mieścić w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzić obowiązek podatkowy w podatku VAT z chwilą jej otrzymania. W chwili dokonywania wpłaty zaliczki możliwe będzie określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci Nieruchomości. Jak już wyżej wskazano sprzedaż przez Sprzedających udziałów w prawie własności Nieruchomości tj. niezabudowanej działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Dostawa niezabudowanej działki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy. W związku z powyższym Państwo na moment zawierania umowy będą znali warunki na jakich zostanie sprzedana niezabudowana działka. Będą Państwo wiedzieli, że dostawa udziałów w prawie własności Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy. Na dzień wpłaty zaliczki znane są więc wszystkie warunki na jakich zostanie dokonana dostawa udziałów w prawie własności Nieruchomości, dlatego zaliczka powinna podzielać los dostawy i być opodatkowana podatkiem VAT. Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe. Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach planowanej transakcji, wskazać należy, że: Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy: W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy: Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych. Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy: Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. W opisie sprawy wskazali Państwo, że mają Państwo zamiar wykorzystać Nieruchomość poprzez realizację inwestycji polegającej na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym wraz z infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji w celu ich sprzedaży. W związku z powyższym będą Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury dokumentującej wpłaconą Sprzedającym zaliczkę, którą Sprzedający będą zobowiązani wystawić po uprzednim zarejestrowaniu się jako czynny podatnik VAT i z otrzymanej faktury dokumentującej sprzedaż udziałów w nieruchomości. W analizowanej sprawie nie wystąpią przesłanki wymienione w art. 88 ustawy o VAT. Stanowisko w zakresie pytań nr 3 jest zatem prawidłowe.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji. Końcowo – odnosząc się do powołanych przez Państwa orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego tut. organ wyjaśnia, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element Państwa argumentacji, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą stronę postępowania w konkretnej, indywidualnej sprawie, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania A S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili