Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
27 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej,
który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dzierżawy
nieruchomości niezabudowanej, opodatkowania przeniesienia nieruchomości
niezabudowanej na rzecz Spółki oraz prawa do odliczenia podatku VAT (podatek od towarów i usług), prawa do zwrotu
nadwyżki VAT naliczonego nad należnym.
Wniosek uzupełniła Pani pismem z 6 marca 2025 r.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
M.L.
2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
(...) Spółka Jawna
Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego
Podatniczka na podstawie umowy darowizny sporządzonej przed notariuszem w (...), w
dniu 06 października 2022 roku nabyła od swojego męża prawo własności nieruchomości
położonej w (...) przy ul. (...), powiat (...), województwo (...), stanowiącej niezabudowaną
działkę gruntu numer 1 o powierzchni 0,5033 ha, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział
Ksiąg Wieczystych prowadzi KW numer (...). Z wypisu z rejestru gruntów przedłożonego do
aktu notarialnego wynikało, że działka numer 1 posiadała symbol klaso użytku „RV" -
grunty orne, była oznaczona identyfikatorem działki: (...).
Nieruchomość posiadała i posiada dostęp do drogi publicznej, ulicy (...), nie stanowiła lasu
w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, jak również nie była i
nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie została w stosunku do niej
wydana decyzja starosty określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej. Dla wskazanej
nieruchomości brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nabycie
nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT. Podatniczka dotychczas nie była i
nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a zatem - co w tej sytuacji jest naturalne - w
związku z nabyciem nieruchomości nie przysługiwało Jej prawo do odliczenia podatku
naliczonego od podatku należnego.
W małżeństwie Podatniczki obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej wprowadzony
umową majątkową małżeńską, sporządzoną przed notariuszem w (...) - M.M., dnia 08
listopada 2013 roku, do rep. A nr (...), a nabycia nieruchomości Podatniczka dokonała na
majątek osobisty. Początkowo zamiarem Podatniczki na nabytej działce była realizacja
własnego celu mieszkaniowego lecz stan ten w szybkim czasie się zdezaktualizował. Z
uwagi na to, że zdaniem Podatniczki nieruchomość położona jest w atrakcyjnym miejscu, z
biegiem czasu Podatniczka postanowiła skomercjalizować tę nieruchomość, tj. uzyskać dla
niej pozwolenie na budowę, umożliwiające wzniesienie na niej budynku wielorodzinnego
lub innych budynków o charakterze mieszkaniowym, a następnie nieruchomość tę,
„wyposażoną” w takie pozwolenie zbyć, za jak najatrakcyjniejszą cenę lub pozyskać
partnera finansowego do inwestycji, wybudować budynek lub budynki, zgodnie z
uzyskanym pozwoleniem na budowę, po czym je sprzedać lub wynajmować, w zależności
od tego, które z rozwiązań będzie najkorzystniejsze i/lub które zaakceptuje przyszły
partner finansowy.
Realizując powyższe założenia w dniu 18 października 2024 roku na rzecz Podatniczki
Starosta Powiatowy w (...) wydał decyzję numer (...) udzielającą Jej pozwolenia na budowę
na nieruchomości 14 budynków mieszkalnych - jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej,
z infrastrukturą techniczną, a decyzja ta stała się decyzją ostateczną. W międzyczasie
Podatniczka cały czas poszukiwała partnera finansowego do realizacji tej inwestycji lecz Jej
poszukiwania były nieskuteczne lub też otrzymywała oferty niemożliwe do
zaakceptowania. To spowodowało, że Podatniczka zmieniła swe poprzednie plany i w
miesiącu styczniu br. zdecydowała się nie realizować samodzielnie inwestycji tylko
nieruchomość wydzierżawiła spółce jawnej, działającej pod firmą (...) spółka jawna z
siedzibą w (...), NIP (...), wpisanej do KRS (Krajowy Rejestr Sądowy) pod numerem (...), której wspólnikami są dwie
osoby fizyczne, tj. teść oraz szwagier podatniczki. W wykonaniu wym. umowy dzierżawy na
rzecz dzierżawcy zostanie przeniesione posiadane przez Podatniczkę pozwolenia na
budowę, a ponadto dzierżawca jest uprawniony do wykorzystania wym. pozwolenia, tj. do
zrealizowania na wydzierżawionej mu nieruchomości inwestycji, którą pierwotnie miała
zrealizować Podatniczka.
Zgodnie z treścią zawartej umowy dzierżawy czynsz jest płatny corocznie, z dołu, do końca
grudnia każdego roku, po raz pierwszy na koniec roku 2025 i z tym zastrzeżeniem, że jeżeli
Podatniczka będzie podatnikiem VAT i/lub czynność dzierżawy opodatkowania będzie tym
podatkiem, ustalona kwota czynszu, zostanie powiększona o kwotę należnego podatku.
Strony umowy dzierżawy postanowiły, że realizację i finansowaniem inwestycji zajmie się
dzierżawca, a wybudowane obiekty i/lub powstałe w nich lokale, będą wynajmowane
osobom trzecim lub sprzedawane lecz w takim przypadku, na podstawie dodatkowych
uzgodnień z Podatniczką.
Dzierżawca sądził, że sam podoła sfinansowaniu inwestycji lecz w szybkim czasie okazało
się, że zapewnienia, które wcześniej uzyskał, stały się nieaktualne, ponieważ jeden z jego
partnerów się wycofał, zaś dwa banki zaoferowały finansowanie z warunkami cenowymi,
niemożliwymi do zaakceptowania. To spowodowało, że wspólnicy dzierżawcy złożyli
Podatniczce ofertę biznesową polegającą na tym, by Podatniczka przystąpiła do spółki
jawnej (dzierżawcy) w charakterze nowego wspólnika, by tytułem wkładu do spółki jawnej
wniosła wkład niepieniężny w postaci prawa własności opisanej na wstępie
nieruchomości, w zamian za co zostanie przyznany Jej udział w zyskach i stratach spółki
jawnej, wynoszący 50%, a to spowoduje, że umowa dzierżawy przestanie obowiązywać,
zaś Podatniczka otrzyma czynsz tylko za część roku 2025 podczas którego umowa
dzierżawy obowiązywała.
Ofertę tę podatniczka poddała wnikliwej analizie i doszła do wniosku, że jest w stanie ją
zaakceptować lecz jednym z warunków ostatecznego jej przyjęcia, jest pozyskanie wiedzy
na temat skutków podatkowych przystąpienia przez Podatniczkę do spółki jawnej, w tym
także związane z zawartą przez nią umową dzierżawy i obowiązywaniem tej umowy
jedynie przez niewielką część pierwszego roku dzierżawy, tj. roku 2025, przy założeniu, że
w momencie przystępowania przez Podatniczkę do spółki jawnej oraz wnoszenia do spółki
wkładu w postaci prawa własności nieruchomości, Podatniczka nie będzie już stroną
pozwolenia na budowę, ponieważ przed tym momentem zostanie już ono przeniesione na
rzecz spółki jawnej, w wykonaniu pierwotnych uzgodnień.
W uzupełnieniu wskazała Pani, że:
Ad.1.
Dla działki brak jest Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Ad.2.
Działka objęta jest obowiązującą decyzją o warunkach zabudowy wydaną dnia 04 marca
2024 roku przez Burmistrza (...), znak: (...), na podstawie której uzyskano następnie
pozwolenia na budowę.
Ad.3.
Spółka jawna jest czynnym podatnikiem podatku VAT, posiadającą NIP (...), wykazanym na
„Białej Liście", prowadzonej przez Szefa Kas, wraz z należącymi do niej rachunkami
bankowymi,
Ad4.
Nieruchomość będzie wykorzystywana przez spółkę jawna wyłącznie do czynności
opodatkowanych podatkiem VAT,
Pytania
1. Czy czynność polegająca na odpłatnej dzierżawie przez Podatniczkę nieruchomości
jedynie przez część roku 2025, do momentu przeniesienia nieruchomości na rzecz
spółki, tytułem wkładu, w sytuacji w której dzierżawca zostanie obciążony należnym
czynszem obliczonym w odpowiedniej proporcji, z dołu, w momencie ustania umowy
dzierżawy, będzie opodatkowana podatkiem VAT?
2. Czy czynność polegająca na przeniesieniu przez Podatniczkę prawa własności
nieruchomości na rzecz spółki, tytułem wkładu niepieniężnego, gdzie w zmianie
umowy spółki jawnej wskazane zostanie jaką wartość ma wnoszony wkład, będzie
czynnością opodatkowaną podatkiem VAT?
3. Jeśli odpowiedź na pytanie nr 2 będzie twierdząca - to czy jeśli w momencie
dokonywania wym. czynności Podatniczka będzie czynnym podatnikiem podatku VAT i
wystawi na rzecz spółki jawnej fakturę dokumentującą dokonanie czynności
polegającej na przeniesieniu na rzecz spółki prawa własności tyt. wkładu
niepieniężnego to czy spółce jawnej, również czynnemu podatnikowi podatku VAT,
przysługiwać będzie prawo od odliczenia VAT naliczonego, wynikającego z faktury
wystawionej przez Podatniczkę od własnego podatku należnego lub praw do zwrotu
nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na zasadach ogólnych określonych w
ustawie VAT?
Pani stanowisko w sprawie
Ad.1.
Z uwagi na to, że Podatniczka nie będzie osobiście realizowała inwestycji na
nieruchomości oraz z uwagi na fakt, że niebawem nie będzie już stroną pozwolenia na
budowę, uzyskanego jesienią 2024 roku, czynność polegająca na odpłatnej dzierżawie
przez Nią nieruchomości jedynie przez część roku 2025, do momentu przeniesienia
nieruchomości na rzecz spółki, tytułem wkładu, będzie czynnością opodatkowaną
podatkiem VAT, ponieważ wydzierżawiona nieruchomość jest tzw. terenem budowlanym
w rozumieniu art. 2 pkt 33) Ustawy VAT, tj. gruntem przeznaczonym pod zabudowę,
zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż takową Podatniczka -
przed uzyskaniem decyzji o udzieleniu Jej pozwolenia na budowę - uzyskała oraz ponieważ
Podatniczka czynności tych zamierzała dokonywać w sposób wielokrotny albowiem
umowę dzierżawy pierwotnie zawarła na 25 lat. Czynność ta będzie tzw. odpłatnym
świadczeniem usług, w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.
Ad.2.
Czynność polegająca na przeniesieniu przez Podatniczkę prawa własności nieruchomości
na rzecz spółki, tytułem wkładu niepieniężnego, gdzie w zmianie umowy spółki jawnej
wskazane zostanie jaką wartość ma wnoszony wkład, będzie czynnością opodatkowaną
podatkiem VAT, ponieważ (jak przy odpowiedzi na pytanie nr 1) przenoszona
nieruchomość będzie tzw. terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33) Ustawy VAT,
tj. gruntem przeznaczonym pod zabudowę, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż takową Podatniczka - przed uzyskaniem decyzji o
udzieleniu Jej pozwolenia na budowę - uzyskała oraz ponieważ Podatniczka czynność
przeniesienia dokona już jako kolejną czynność opodatkowaną, po wcześniejszej
czynności polegającej na odpłatnym wydzierżawieniu nieruchomości, tym samym będzie
to tzw. odpłatna dostawa towarów, wymieniona w art. 5 ust. 1 oraz w art. 7 ust. 1 Ustawy
VAT, a czynność (z uwagi na to, że nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu
Ustawy VAT) nie będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, wymienionego w art. 43
ust. 1 pkt 9) Ustawy VAT.
Ad.3.
Jeśli odpowiedź na pytanie nr 2 jest twierdząca, a Podatniczka będzie czynnym
podatnikiem podatku VAT i wystawi na rzecz spółki jawnej fakturę dokumentującą
dokonanie czynności polegającej na przeniesieniu na rzecz spółki prawa własności
nieruchomości tyt. wkładu niepieniężnego, w momencie dokonywania wym. czynności
spółce jawnej, również wówczas czynnemu podatnikowi podatku VAT, o ile spółka jawna
będzie wówczas takim podatnikiem, przysługiwać będzie prawo od odliczenia VAT
naliczonego, wynikającego z faktury wystawionej przez Podatniczkę od własnego podatku
należnego lub prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na
zasadach ogólnych określonych w ustawie VAT, które to prawo wynika z treści art. 86 ust.
1 Ustawy VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, obejmuje więc wszelkie
czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem
jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu
niepieniężnego, czyli aportu.
Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby
prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi
dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w
jakiej dokonano czynności prawnej;
2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
czynności lub sytuacji;
3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w
rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
usług, musi być wykonana przez podatnika.
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w
ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Jak wynika z opisu sprawy, na podstawie umowy darowizny nabyła Pani od swojego męża
prawo własności nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu numer 1. Z
uwagi na to, że nieruchomość położona jest w atrakcyjnym miejscu, postanowiła Pani
skomercjalizować tę nieruchomość, tj. uzyskać dla niej pozwolenie na budowę,
umożliwiające wzniesienie na niej budynku wielorodzinnego lub innych budynków o
charakterze mieszkaniowym, a następnie nieruchomość tę, „wyposażoną” w takie
pozwolenie zbyć, za jak najatrakcyjniejszą cenę lub pozyskać partnera finansowego do
inwestycji, wybudować budynek lub budynki, zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na
budowę, po czym je sprzedać lub wynajmować, w zależności od tego, które z rozwiązań
będzie najkorzystniejsze i/lub które zaakceptuje przyszły partner finansowy. W dniu 18
października 2024 roku Starosta wydał decyzję udzielającą Pani pozwolenia na budowę na
nieruchomości 14 budynków mieszkalnych - jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, z
infrastrukturą techniczną. Zmieniła Pani plany i zdecydowała się nie realizować
samodzielnie inwestycji tylko nieruchomość wydzierżawiła spółce jawnej. W wykonaniu
wym. umowy dzierżawy na rzecz dzierżawcy zostanie przeniesione posiadane przez
Podatniczkę pozwolenia na budowę, a ponadto dzierżawca jest uprawniony do
wykorzystania wym. pozwolenia, tj. do zrealizowania na wydzierżawionej mu
nieruchomości inwestycji, którą pierwotnie miała zrealizować Pani. Zgodnie z treścią
zawartej umowy dzierżawy czynsz jest płatny corocznie, z dołu, do końca grudnia każdego
roku, po raz pierwszy na koniec roku 2025 i z tym zastrzeżeniem, że jeżeli Pani będzie
podatnikiem VAT i/lub czynność dzierżawy opodatkowania będzie tym podatkiem,
ustalona kwota czynszu, zostanie powiększona o kwotę należnego podatku. Wspólnicy
dzierżawcy złożyli Pani ofertę biznesową polegającą na tym, by przystąpiła Pani do spółki
jawnej (dzierżawcy) w charakterze nowego wspólnika, by tytułem wkładu do spółki jawnej
wniosła wkład niepieniężny w postaci prawa własności opisanej na wstępie
nieruchomości, w zamian za co zostanie przyznany udział w zyskach i stratach spółki
jawnej, wynoszący 50%, a to spowoduje, że umowa dzierżawy przestanie obowiązywać,
zaś Podatniczka otrzyma czynsz tylko za część roku 2025 podczas którego umowa
dzierżawy obowiązywała.
Przedmiotem rozstrzygnięcia jest kwestia czy czynność polegająca na odpłatnej dzierżawie
przez Podatniczkę nieruchomości jedynie przez część roku 2025, do momentu
przeniesienia nieruchomości na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Z szeroko sformułowanej definicji świadczenia usług zawartej w art. 8 ust. 1 ustawy
wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone
zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z
dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego
odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy
świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać
wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną
usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku
prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna,
bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.
W myśl art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.,
poz. 1061 ze zm.),
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca
zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Z powyższych przepisów wynika, że umowa dzierżawy jest umową dwustronnie
obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego
na oddaniu rzeczy do używania/pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy,
polegające na płaceniu umówionego czynszu. A zatem, umówiony między stronami czynsz
jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w
związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu
dzierżawy przez dzierżawcę.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług usługa dzierżawy wypełnia
definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna,
świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest
czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot w ramach prowadzonej
działalności gospodarczej, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług podlegać będzie
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego takim
charakterze w odniesieniu do danej czynności. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
do konkretnej czynności mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzi do stwierdzenia, że działka
budowlana, która jest przedmiotem dzierżawy wykorzystywana jest w celach
zarobkowych. Zawarcie przez Panią umowy dzierżawy przedmiotowej działki wypełnia
definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
W związku z powyższym, odpłatna dzierżawa nieruchomości jedynie przez część roku
2025, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych
skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego
rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i
podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt
1 ustawy.
Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
Przechodząc do kwestii opodatkowania przeniesienia przez Panią nieruchomości
niezabudowanej na rzecz Spółki należy stwierdzić, że przeniesienie przez Panią
nieruchomości niezabudowanej na rzecz Spółki w zamian za udziały w Spółce, będzie
czynnością odpłatną. Pani będzie działać w charakterze podatnika prowadzącego
działalność gospodarczą. Zatem przeniesienie nieruchomości będzie czynnością
podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt
1 ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo
może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
charakterze rolnym, leśnym, itp.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to
grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym.
W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz
miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie
sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji
celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w
drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
W niniejszej sprawie – jak Pani wskazała – dla działki niezabudowanej nr 1 brak jest
Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Natomiast przedmiotowa działka
objęta jest obowiązującą decyzją o warunkach zabudowy wydaną dnia 4 marca 2024 roku
przez Burmistrza, na podstawie której uzyskano następnie pozwolenia na budowę.
Tym samym przedmiotowa nieruchomość, która będzie przedmiotem przeniesienia na
rzecz Spółki będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w
rezultacie przeniesienie ww. nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie korzystało ze
zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają
przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych
towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku
należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
przepisie, tj.:
1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12
wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc
również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie
ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od
podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia
podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie
podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04
Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z
uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa
towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych
niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136
Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu
towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem
prawa do odliczenia VAT.
Jak Pani wskazała, nabycie nieruchomości nastąpiło w ramach umowy darowizny tj. w
ramach czynności nie podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem w zaistniałej
sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego
przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości lub że takie prawo Pani nie przysługiwało,
skoro przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez
Panią.
Ponadto z treści wniosku wynika, aby wykorzystywała Pani przedmiotowa nieruchomość
wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, gdyż jak Pani
wskazała, przedmiotowa nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy.
Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nie zostały spełnione również warunki
do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W konsekwencji, przeniesienie przez Panią własności nieruchomości na rzecz Spółki nie
będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2
ustawy, a zatem będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki
właściwej dla przedmiotu dostawy.
Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
Wątpliwości dotyczą również prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT
naliczonego przez Spółkę wynikającego z faktury otrzymanej od Pani, dokumentującej
przeniesienie Nieruchomości do Spółki.
Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w
art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119
ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Stosownie do treści art. 86 ust. 10 ustawy:
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w
rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez
podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
Stosownie do treści art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w
rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny;
Stosownie do treści art. 86 ust. 11 ustawy:
Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych
w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za
jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym
mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów
rozliczeniowych.
Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest
określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość
dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego
z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności
opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od
podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:
W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy
na rachunek bankowy.
Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego
pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z
art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej
ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub
zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja
udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:
Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z
wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
Jak wynika z opisu sprawy Spółka jawna jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.
Po nabyciu, nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę jawną wyłącznie do
czynności opodatkowanych.
Z kolei z rozstrzygnięcia przyjętego w niniejszej interpretacji wynika, że przeniesienie przez
Panią nieruchomości niezabudowanej nr 1 na rzecz Spółki jawnej będzie opodatkowana
podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. Zatem w odniesieniu do ww.
nieruchomości nie znajdzie zastosowania ww. przesłanka negatywna wymieniona w art.
88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.
Zatem mając powyższe na uwadze, jeśli Pani na dzień transakcji będzie czynnym
zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT to Spółka będzie uprawniona do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury
wystawionej przez Panią w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości. W
przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż
kwota podatku należnego, Spółka będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty
podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy,
zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest
prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego
obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, który Pani
przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja
indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu
zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego
przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie
interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie
przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku
okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu
faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania
podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
przez Zainteresowanego, który
jest stroną postępowania
M.L. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Sądu Administracyjnego.
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935
ze zm.; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.