Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
24 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w kwestii zastosowania
zwolnienia od podatku VAT (podatek od towarów i usług) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla sprzedaży
nieruchomości zabudowanej numer (X) objętej współwłasnością majątkową małżeńską.
Uzupełnił go Pan pismem z 23 grudnia 2024 r. (wpływ 27 lutego 2025 r.). Treść wniosku
jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
(z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)
Wnioskodawcy przysługuje prawo własności na zasadach wspólności ustawowej
majątkowej małżeńskiej nieruchomości położonej w miejscowości (...), (...) - gmina,
powiecie (...), województwo (...) stanowiącą zabudowaną działkę (X) o powierzchni (...) ha,
dla której Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę o numerze
(...). Prawo własności nieruchomości Wnioskodawca nabył na podstawie okazanej w
wypisie: Umowy sprzedaży dokumentowanej aktem notarialnym, sporządzonym przez (...)
notariusza w (...)w dnia (...). Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i nie jest aktualnie
wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie stanowi
przedsiębiorstwa. Działka nr (X) jest zabudowana halą stalową. W rejestrze gruntów
działka o numerze (X) oznaczona jest jako użytki: grunty rolne zabudowane ((...)), rejestr
wydany za upoważnieniem Starosty (...) według stanu na dzień (...). W miejscowym planie
zagospodarowanie przestrzennego prowadzonym dla działki (X) wydanym za
upoważnieniem Wójta Gminy (...) działka oznaczona jest jako teren produkcyjno-składowy.
Ponadto działka nie leży w obszarach rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji oraz
dla działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Działka numer (X) nie jest objęta
uproszczonym planem urządzenia lasu oraz decyzją wydaną na podstawie inwentaryzacji
stanu lasu.
Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności zabudowanej nieruchomości
położonej w miejscowości (...) składającej się z działki ewidencyjnej numer (X) o obszarze
(...) ha, dla której to nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg
Wieczystych prowadzi księgę o numerze (...). Co ważne działka ta obecnie jest
wydzierżawione spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto
kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane
poniżej. ((...)zawarta na czas nieoznaczony).
Kupująca spółka planuje na działce (X) o powierzchni (...) ha wybudować obiekt handlowo-
usługowy o powierzchni zabudowy min. (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości
minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.
W akcie notarialnym nr (...) z dnia (...)r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość
spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na
tej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości (...) obiektem
handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz z
miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych.
2. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.
3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ
lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość
lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także
uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych
utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.
4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie
odpowiednich nasadzeń zamiennych.
5. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.
6. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
koniecznością rekultywacji.
7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
8. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym.
10. Zmiany miejscowego planu zagospodarowania dla działki (X), zgodnie z którym
Kupująca Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości (...) obiekt
handlowo - usługowy o pow. użytkowej (...) m² w tym salą sprzedaży o pow. (...) m² wraz
z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...) miejsc postojowych.
Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu działkę nr (X) o obszarze (...) ha. Na
zakończenie należy podkreślić, że:
1. W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich
uatrakcyjnienia.
2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował
żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego
przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
3. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w
działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
4. Działka nr (X) , która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana.
5. Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę nr (X) spółce, która planuje ją zakupić po
uzyskaniu ww. pozwoleń.
Wnioskodawca wraz z małżonką oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z
prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności
składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości
warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej
sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
oraz odbioru.
Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek
z mocodawców. Ponadto Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie
przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w
rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku
Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę,
uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą
przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań
i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez
Kupującego.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego w piśmie z 23 grudnia 2024r.
Uzupełnienie 0111-KDIB3-1.4012.58.2025.2.KW
W stosunku do budynku proszę o udzielenie poniższych informacji:
a) Czy hala stalowa stanowi budynek w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego
zgodnie z art. 3 pkt 2? Czy jest trwale związana z gruntem? [10] Tak. Jest związana z
gruntem.
b) W jakim celu została zakupiona przez Pana zabudowana działka nr (X)? Na cele
prywatne przetrzymywałem tam swoje rzeczy.
c) Czy zakup ww. działki stanowił Pana samodzielny zakup, czy zakup był wspólny z
małżonką?
d) Na kogo została wystawiona faktura dokumentująca zakup działki (X)? Brak faktury
zakup w (...) r.
e) Czy prowadzi/prowadził Pan działalność gospodarczą? Jeśli tak, to w jakim zakresie?
Nie.
f) Czy jest Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Nie.
g) Czy przedmiotowa działka wraz ze stalową halą była wykorzystywana na potrzeby
działalności gospodarczej?
h) Czy przy nabyciu/wybudowaniu budynku przysługiwało Panu prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
i) Nie. Nie odliczałem podatku naliczonego od hali.
j) Czy żona prowadzi działalność gospodarczą? Jeśli tak, to w jakim zakresie? Czy działka
numer (X) była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej żony? Nie.
k) Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budynku?
l) Czy od pierwszego zajęcia (używania) budynku do chwili jego sprzedaży upłynie okres
dłuższy niż 2 lata?
m) Czy budynek był przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym
charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu? W (...) r. Minie tym
samym dwa lata.
n) Czy poniósł Pan wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku
dochodowym budynku, w stosunku do których miał Pan prawo do obniżenia kwoty
podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Nie.
o) Jeżeli poniósł Pan takie wydatki to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej
budynku, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę? Brak
takich wydatków.
p) Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów
ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których miał Pan prawo do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były
wyższe niż 30% wartości początkowej budynku, doszło do ich pierwszego
zasiedlenia i kiedy? Brak takich wydatków.
q) Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia (używania) po ulepszeniu przekraczającym
30% wartości początkowej budynku, do dnia ich dostawy minie okres dłuższy niż 2
lata? Brak takich wydatków.
r) Czy budynek był wykorzystywany przez Pana wyłącznie na cele działalności
zwolnionej od podatku? Tak
Pytanie
Czy sprzedaż zabudowanej działki o pow. (...)ha z nieruchomości nr (X) jest zwolniona z art.
43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w piśmie z 23 grudnia 2024 r.
Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i
usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast
przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie
prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem
transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji
towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym,
sprzedaż wydzielonej działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa
towarów. W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta
została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
(Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy
własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu
cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach
ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego
właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać
swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny).
Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy
(Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między
małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca
przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez
jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością
ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności
majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z
małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego
(dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej). Tym samym oboje
małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości. Tym samym Wnioskodawca
dokonuje sprzedaży działki.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę
budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
okres krótszy niż 2 lata.
Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od
czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani
nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.
W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr (X) doszło do pierwszego
zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co
najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.
Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace,
które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie
wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub
części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy
czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.
W związku z tym, w naszej ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie
korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust.
1pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10
ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w
ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w
tym przepisie. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub
budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z
podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana
przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek
również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych
przepisów co sprzedaż budynku. Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy, w tym
przypadku może on skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki numer (X) z
opodatkowania podatkiem VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich
części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Przy tym, na gruncie przepisów ustawy, odpłatną dostawę towarów stanowi również
zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości), co potwierdził NSA w
uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia
1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem
cywilnym.
Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością
łączną.
Zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
współwłaścicieli.
W myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot
własności.
W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy
ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Z kolei kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25
lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność
majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej
trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty
majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z
małżonków.
Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału
majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do
rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku
wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 36 § 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek
wspólny.
Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności
zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej
do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego,
jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej
pożytków.
Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego
rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje
małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane
przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której
stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
ustawy.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby
dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot,
który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w
ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych
w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących
działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o
podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności
gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy
małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.
W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.
Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji
przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane
przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i
obowiązków podatników podatku od towarów i usług.
Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek
wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach
wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy
usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku
VAT.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
prowadzi on działalność gospodarczą.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Na tle przedstawionego opisu sprawy powziął Pan wątpliwość dotyczącą tego, czy
sprzedaż nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności małżeńskiej nr (X) o
pow. (...) ha korzysta ze zwolnienia od podatku.
Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (nieruchomości będącej we współwłasności
małżeńskiej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej
kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości
występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego
działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta
wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza
to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest
podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że:
„pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów
ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest
odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych”.
„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez
nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko
Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko
Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii
Europejskiej stwierdził, że:
„dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od
wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności
związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.
Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę,
która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
(profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu
nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
zaistnienia pojedynczych z nich.
Z opisu sprawy wynika, że
- przedmiotem sprzedaży będzie zabudowana działka ewidencyjna o nr (X) o pow. (...) ha,
której jest Pan współwłaścicielem na prawach wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej,
- nieruchomość została nabyta przez Pana na podstawie umowy kupna sprzedaży
udokumentowanej aktem notarialnym dnia (...) r., transakcja nie była
udokumentowana fakturą,
- przedmiotowa działka zabudowana jest halą stalową, która została zasiedlona przez
Pana w (...) r.,
- działka wraz posadowionym na niej budynkiem nie była wykorzystywana w działalności,
- w celu sprzedaży (...) r. zawarł Pan umowę przedwstępną, w której Spółka kupująca
zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z planowaną
inwestycją działce będącej przedmiotem przyszłej sprzedaży, tj. zobowiązała się m.in.
do:
- Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości
jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy
nie mniejszej niż (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...)
miejsc postojowych.
- Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej
nieruchomości.
- Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu
ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.
- Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie
odpowiednich nasadzeń zamiennych.
- Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na
wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.
- Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
koniecznością rekultywacji.
- Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
- Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej,
kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
- Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym.
- Zmiany miejscowego planu zagospodarowania dla działki (X), zgodnie z którym
Kupująca Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości (...)
obiekt handlowo - usługowy o pow. użytkowej (...) m² w tym salą sprzedaży o pow.
(...) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...) miejsc postojowych.
Dodatkowo, udzielił Pan Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania
dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji
publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych
dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz
odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych
dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej,
wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
Wyraził Pan także zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele
budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994
r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę,
uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącej
przedmiotem umowy sprzedaży celem przeprowadzenia badań gruntu.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks
cywilny, zgodnie z którym:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność
rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy
cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
cywilnego, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia
własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że
przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie
został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny
termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne
oświadczenie.
Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin
do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
nieruchomości.
Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Pana kupującej Spółce
pełnomocnictwa.
Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości
czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność
prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki
bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.
W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
(przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
(pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
czynności.
Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo
do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2
powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności
udzielone na piśmie.
Na podstawie art. 108 Kodeksu Cywilnego:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu
mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na
treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.
Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie
strony.
Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma
być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
(pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I
FSK 2033/15, wyrażoną na gruncie podobnego, aczkolwiek nie identycznego stanu
faktycznego, w którym stwierdził:
„Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego
spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro spółka -
jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych czynnościach, działając w
jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie majątkowym. Podejmowanie aktywności
gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika
nie zwalnia mocodawcy, w którego imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu
bycia podatnikiem VAT w rozumieniu tych przepisów.”
Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z
powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży nieruchomości
zabudowanej będącej we współwłasności małżeńskiej nr (X) będzie Pan podatnikiem
podatku od towarów i usług.
Na podstawie udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, Spółka kupująca podejmie szereg
szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie
nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności małżeńskiej, co de facto
skutkować będzie wzrostem jej wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony
zakres przygotowania nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności
majątkowej do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne
w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych
czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w
chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie
podejmie Pan, lecz kupująca Spółka na podstawie pełnomocnictwa. Do dnia sprzedaży
nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności majątkowej nr (X) czynności
wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki
bezpośrednio w Pana sferze prawnej, gdyż to Pan jest stroną podejmowanych czynności,
a nie Spółka występująca jako Pana pełnomocnik.
Podjęta przez Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym
wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości
zabudowanej będącej we współwłasności małżeńskiej nr (X), a zaistniały ciąg zdarzeń
wskazuje, że jego sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z
tytułu której będzie Pan podatnikiem podatku VAT.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że
planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności
małżeńskiej nr (X) o pow. ok (...) ha, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą
dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Dokonując opisanych we wniosku czynności podjął Pan działania podobne do tych, jakie
wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których
mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w
przedmiocie zbycia prawa własności nieruchomości zabudowanej będącej we
współwłasności małżeńskiej porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości zabudowanej będącej we współwłasności
małżeńskiej nr (X) o pow. ok (...) ha, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako
odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
ustawy.
Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
podatkiem.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do
zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach
pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a
dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
momentu.
Według art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to
oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno w
sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku
wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika –
bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w
stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym
posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy,
zgodnie z którym:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
gruntu.
Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z
dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub
budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do
dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków,
budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo
budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta
również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie od
podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT, należy w pierwszej
kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynku gospodarczego znajdującego się na
działce nr (X) nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
Jak wynika z wniosku, zamierza Pan dokonać sprzedaży działki nr (X). Działka nr (X) jest
zabudowana stalową halą. Prawo własności w działce nr (X) nabył Pan wraz z małżonką na
podstawie umowy sprzedaży dokumentowanej aktem notarialnym z dnia (...) r. Hala
stalowa został zasiedlona przez Pana w (...) r. i od pierwszego zasiedlenia minął okres co
najmniej dwóch lat. W stosunku do budynku posadowionego na działce nr (X) nie ponosił
ulepszeń, ani nie dokonywał Pan jego modernizacji w wysokości co najmniej 30% wartości
budynku.
Powyższe oznacza, że pierwsze zasiedlenie stalowej hali znajdującej się na działce nr (X)
miało miejsce ponad dwa lata przed dniem planowanej sprzedaży nieruchomości.
W związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem stalowej hali znajdującej się na
działce nr (X) a planowaną sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to dostawa tego
budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio
zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa współwłasności, na którym ww.
budynek jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.
W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr (X) wraz z
posadowioną na niej stalową halą, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT,
zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww.
czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest
bezzasadna.
W konsekwencji zwolnienie od podatku budynku znajdującego się na działce nr (X) – ze
zwolnienia od podatku korzystać będzie również dostawa gruntu, na którym budynek jest
posadowiony – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.
Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego
indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację
indywidualną).
Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów
regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego
dla Pana małżonki jako współwłaścicielki gruntu.
Ponadto informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym
stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1
Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Interpretacja została oparta na przedstawionym opisie zdarzenia, w którym wskazał Pan,
że hala stalowa stanowi budynek w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego oraz że do
pierwszego zasiedlenia budynku doszło w (...) roku. Stąd w przypadku zmiany tego opisu,
w szczególności gdyby hala stalowa nie stanowiła budynku w rozumieniu Prawa
Budowlanego i nie doszło do pierwszego zasiedlenia budynku w (...) r., interpretacja traci
ważność.
Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający
wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego
przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle
związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia
przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem
interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym
wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie
przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku
postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.