W dniu 17 grudnia 2024 r. wpłynął wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący skutków podatkowych związanych z umową gwarancji czynszowej zawartą pomiędzy spółką z ograniczoną odpowiedzialnością a podmiotem powiązanym. Zainteresowani wskazali, że Płatności Gwarancyjne, które Gwarant ma wypłacić Spółce, nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu VAT. Organ podatkowy uznał stanowisko Zainteresowanych za prawidłowe, stwierdzając, że Płatności Gwarancyjne nie podlegają opodatkowaniu VAT, co oznacza, że ani Spółka, ani Gwarant nie mają obowiązku rozliczenia podatku VAT w związku z tymi płatnościami.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 17 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
Zainteresowany będący stroną postępowania: A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B. Limited Opis stanu faktycznego a) C. AB (Nabywca) zawarł z D N.V. (Zbywca) umowę sprzedaży 100% udziałów (Umowa Sprzedaży) w spółce A. sp. z o.o. (poprzednia nazwa: E. sp. z o.o.) (Spółka). b) Spółka jest właścicielem budynku biurowo-usługowego położonego w (...) (Budynek) i prowadzi działalność w zakresie jego wynajmu. c) Zgodnie z Umową Sprzedaży, cena została skalkulowana w oparciu o założenie, że na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży cała powierzchnia w Budynku będzie generowała przychody z jej wynajmu w wysokości oczekiwanej przez Nabywcę i odzwierciedlonej w sposobie kalkulacji ceny przewidzianej w umowie sprzedaży. d) Na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży (Dzień Sprzedaży) część powierzchni w Budynku pozostawała jednak niewynajęta. Ponadto, zawarte przez Zbywcę umowy najmu przewidują lub mogą przewidywać zachęty dla najemców w postaci okresowo zredukowanych stawek czynszu lub okresów bezczynszowych, które również będą miały ujemny wpływ na wysokość dochodów uzyskiwanych przez Nabywcę. e) W celu zagwarantowania Nabywcy ustalonego zwrotu z inwestycji, na podstawie zasady swobody kształtowania umów, Spółka oraz B. Limited (Gwarant) - jako podmiot powiązany ze Zbywcą, zawarli umowę gwarancji czynszowej (Umowa Gwarancyjna). Spółka i Gwarant będą w dalszej części wniosku zwani łącznie „Zainteresowanymi”. f) Gwarant jest spółką mającą siedzibę na (...), gdzie posiada miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Gwarant prowadzi działalność holdingową oraz finansową (obejmującą m.in. udzielanie poręczeń, gwarancji, pożyczek na rzecz spółek zależnych.). g) Od Dnia Sprzedaży Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm.). h) Spółka jest czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług) w Polsce, Gwarant zaś nie jest zarejestrowany do VAT w Polsce ani na (...). i) Umowa Gwarancyjna dotyczy powierzchni biurowej oraz handlowo-usługowej oraz miejsc parkingowych w Budynku, które nie są wynajęte zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancyjnej (Niezajęte Powierzchnie) lub są wynajęte, jednak nie są spełnione pewne, przewidziane w Umowie Gwarancyjnej warunki (w tym występują zdefiniowane w Umowie Gwarancyjnej niedobory czynszowe) w Dniu Sprzedaży oraz przez okres maksymalnie 5 (pięciu) lat po jej zawarciu (Okres Gwarancyjny). j) Zgodnie z Umową Gwarancyjną, Gwarant (lub inny podmiot powiązany z Gwarantem) po podpisaniu Umowy Sprzedaży w celu zawarcia nowych umów najmu dla Niezajętych Powierzchni jest uprawniony do podejmowania określonych działań zmierzających do wynajęcia jak największego procentu powierzchni Niezajętych Powierzchni, celem zmniejszenia swoich zobowiązań wobec Spółki wynikających z Umowy Gwarancyjnej, ponosząc samodzielnie koszty takich działań. W Okresie Gwarancyjnym, Gwarant lub podmiot powiązany z Gwarantem na zasadzie wyłączności jest uprawniony do zawierania nowych umów najmu Niezajętych Powierzchni i żadne czynności nie będą podejmowane przez Spółkę w tym zakresie a Gwarantowi nie przysługuje z tego tytułu żadne wynagrodzenie od Spółki. k) Na podstawie Umowy Gwarancyjnej Gwarant będzie zobowiązany do wypłaty na rzecz Spółki następujących świadczeń: i. Płatności za Niezajęte Powierzchnie - płatności odnoszące się do Niezajętych Powierzchni, których wartość ma rekompensować Spółce brak wpływów z tytułu czynszu najmu, które uzyskałaby, gdyby powierzchnie te były wynajęte na zakładanych zgodnie z warunkami ustalonymi w Umowie Gwarancyjnej. Z tytułu dokonywania omawianych płatności Gwarant nie staje się najemcą Niezajętych Powierzchni i nie przysługuje mu ani nie będzie mu przysługiwało prawo do korzystania z tych powierzchni. Nie uzyskuje też ani nie będzie uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do powierzchni w Budynku. ii. Opłaty Eksploatacyjne za Niezajęte Powierzchnie - miesięczne świadczenie płatne z góry dotyczące Niezajętych Powierzchni (z wyłączeniem powierzchni magazynowej i parkingowej) którego kwota stanowi równowartość potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, odnoszących się do danej Niezajętej Powierzchni, do których płatności obowiązani byliby najemcy, gdyby powierzchnie te były wynajęte. Dla wyjaśnienia, opłaty eksploatacyjne są opłatami płaconymi przez najemców na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem i obsługą (np. utrzymanie czystości, ochrona, itp.) Budynku, proporcjonalnie do najmowanych przez nich powierzchni w danym budynku. Opłaty eksploatacyjne są płacone w oparciu o założony (przewidywany) poziom kosztów, a następnie rozliczane pomiędzy wynajmującym a najemcami po zakończeniu roku, w oparciu o rzeczywiste koszty proporcjonalnie do wynajętych powierzchni. iii. Płatności Wyrównawcze za Wynajęte Powierzchnie - płatności obejmujące: różnicę między czynszem bazowym wynajętego lokalu a efektywnym czynszem (tj. uwzględniającym pomniejszenia wartości czynszu, w szczególności okresy bezczynszowe czy rabaty), i/lub nominalną kwotę zachęt czynszowych dla najemców (innych niż wymienione w punkcie powyżej), i/lub kwotę netto wynagrodzenia należnego generalnemu wykonawcy za wykonanie prac wykończeniowych w niewynajętych lokalach handlowych (za okres, w którym takie wynagrodzenie jest należne) - o ile zgodnie z umową najmu z przyszłym najemcą, koszt prac wykończeniowych ma pokryć wynajmujący. iv. Płatność Rozliczeniowa - płatność należna Spółce, jeśli rzeczywiste koszty opłat eksploatacyjnych przypadających na Niezajęte Powierzchnie za poprzedni rok kalendarzowy przekroczyłyby wysokość Opłat eksploatacyjnych za Niezajęte Powierzchnie. v. Płatność Zwalniająca - jednorazowa płatność należna Spółce jeśli: czynsz bazowy należny z tytułu przyszłej umowy najmu jest niższy niż stawki wynikające z załącznika do Umowy Gwarancyjnej (uwzględnione w kalkulacji ceny sprzedaży udziałów), i/lub w wyniku obmiaru Niezajętych Powierzchni na podstawie umowy najmu lub przyszłej umowy najmu najemca lub przyszły najemca zobowiązany będzie do zapłaty czynszu niższego niż miesięczna płatność należna od Gwaranta na podstawie Umowy Gwarancyjnej za ten sam lokal i wskazana w załączniku do umowy. vi. Dodatkowe świadczenia: Opłata za niewykończone lokale - płatność należna Spółce, jeżeli po wygaśnięciu Umowy Gwarancyjnej w Budynku pozostaną niezajęte lokale handlowe, dla których przed wygaśnięciem niniejszej Umowy nigdy nie została podpisana żadna umowa najmu i w związku z tym nie rozpoczęto ani nie wykonano żadnych prac wykończeniowych tego lokalu, Gwarant zapłaci Spółce jednorazową opłatę uzależnioną od powierzchni tego lokalu. Opłata za wykonane prace wykończeniowe - jeżeli generalny wykonawca nie wykona prac wykończeniowych (o których mowa w pkt iii. tiret trzecie powyżej) w terminie wskazanym w przyszłej umowie najmu, w całości lub w części, wówczas Gwarant wypłaci Spółce odszkodowanie w wysokości kosztów, które Spółka musiała ponieść w związku z wykonaniem prac wykończeniowych własnym sumptem.
dalej łącznie jako: Płatności Gwarancyjne. l) Celem Płatności Gwarancyjnych jest zrekompensowanie Spółce braku wpływów / niewystarczających wpływów z tytułu wynajmu Niezajętych Powierzchni i konieczności samodzielnego pokrycia odpowiedniej części wydatków, takich jak opłaty eksploatacyjnie przypadających na Niezajętą Powierzchnię czy koszty prac wykończeniowych (w przeciwieństwie do możliwości obciążenia tymi kosztami najemcy, gdyby powierzchnia była wynajęta), zgodnie z formułą kalkulacyjną ujętą w załączniku do Umowy Gwarancyjnej. m)Umowa Gwarancyjna przewiduje jednak również sytuacje, w których to Spółka będzie zobowiązana zwrócić Gwarantowi część Płatności Gwarancyjnych w określonych sytuacjach, których wystąpienie spowoduje, że ostateczne niedobory czynszowe będą w rzeczywistości niższe niż niedobory pierwotnie ujęte w kalkulacji Płatności Gwarancyjnych. Do sytuacji tych należą następujące przypadki: i. W przypadku, gdy według rocznego rozliczenia opłat eksploatacyjnych łączna kwota Opłat Eksploatacyjnych za Niezajęte Powierzchnie uiszczona przez Gwaranta za dany rok kalendarzowy (lub jego część) przekroczyła rzeczywiste koszty poniesione przez Spółkę na opłaty eksploatacyjne przypadające na Niezajęte Powierzchnie, Spółka zobowiązana jest do zwrotu Gwarantowi różnicy. ii. Jeżeli niektóre lokale w Budynku stanowią Niezajęte Powierzchnie, ponieważ przekazanie takich lokali opóźniło się z przyczyn leżących po stronie najemcy (przyszłego najemcy), a najemca (przyszły najemca) jest zobowiązany na podstawie umowy najmu do zapłaty kary umownej lub innego odszkodowania za takie opóźnienie, wówczas kwota odpowiedniej Płatności za Niezajęte Powierzchnie oraz Opłat Eksploatacyjnych za Niezajęte Powierzchnie zostanie pomniejszona o kwotę takiego odszkodowania wypłaconego Spółce. iii. W przypadku, gdy Gwarant uiścił Płatności za Niezajęte Powierzchnie lub Opłaty Eksploatacyjne za Niezajęte Powierzchnie w odniesieniu do lokali, które: (i)
przestały być Niezajętymi Powierzchniami w danym okresie rozliczeniowym, lub (ii) za które czynsz i/lub opłaty eksploatacyjne zostały uiszczone przez danego najemcę (przyszłego najemcę) i taka nadpłata nie została pierwotnie uwzględniona w kalkulacji Płatności za Niezajęte Powierzchnie lub/i Opłat Eksploatacyjne za Niezajęte Powierzchnie w danym okresie rozliczeniowym, wówczas Spółka zwróci Gwarantowi powstałą nadpłatę.
n) Zainteresowani wskazują, że Gwarant nie otrzymuje z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego świadczenia wzajemnego ze strony Spółki, a w szczególności nie przysługuje mu prawo do użytkowania Niezajętych Powierzchni ani do otrzymania jakiegokolwiek wynagrodzenia. Pytania
d) Zdaniem Zainteresowanych, Płatności Gwarancyjne nie stanowią wynagrodzenia za dostawę towarów, ponieważ w wyniku realizacji Umowy Gwarancyjnej nie dochodzi do obrotu towarami. e) Dodatkowo, mając na uwadze, że Zainteresowani nie są stronami Umowy Sprzedaży oraz mając na względzie charakter Płatności Gwarancyjnych, który odnosi się do wyrównania zakładanego poziomu dochodowości działalności polegającej na najmie nieruchomości nie sposób uznać, iż Płatności Gwarancyjne stanowią zwrot części ceny sprzedaży Budynku lub rabat na tej sprzedaży. f) Co więcej, nie ma podstaw, aby utożsamiać Płatności Gwarancyjne z premią pieniężną, którą rozlicza się jako korektę ceny, gdyż premia mogłaby być związana ze zrealizowaniem określonych wskaźników (wielkość obrotu, szybkość płatności itp.) w relacji pomiędzy Zbywcą i Nabywcą. Płatności Gwarancyjne zaś zależą od relacji pomiędzy Spółką a podmiotami trzecimi (najemcami). g) Płatności Gwarancyjne są dodatkowym świadczeniem kompensacyjnym mającym na celu zagwarantowanie Nabywcy określonej stopy zwrotu z inwestycji. Taką sytuację można przyrównać do instrumentu finansowego o gwarantowanej stopie zwrotu, tzn. instrumentu, w przypadku którego inwestor otrzymuje określone przychody / osiąga określony zysk z tytułu tego instrumentu, niezależnie od jego faktycznego wyniku finansowego. h) Ponadto, Płatności Gwarancyjne nie mogą zostać uznane ze wynagrodzenie z tytułu dostawy towarów lub usług otrzymane przez Spółkę od strony trzeciej (w tym dotację, subwencję lub dopłatę o podobnym charakterze) mające bezpośredni wpływ na cenę dostarczanych towarów lub usług (art. 29a ust. 1 ustawy o VAT). Płatności te bowiem nie mają wpływu na cenę realizowanych przez Spółkę usług wynajmu (ta cena jest bowiem ustalana z najemcami na poziomie rynkowym). Nie są one „dofinansowaniem” świadczenia tych usług przez Spółkę (Gwarant jako niezależny podmiot komercyjny nie miałby w tym żadnego interesu). Są one jedynie wyrównaniem poziomu przychodów uzyskiwanych z wynajmu powierzchni przez Spółkę do poziomu uwzględnionego w formule kalkulacji ceny sprzedaży. Płatności gwarancyjne a świadczenie usług i) W ocenie Zainteresowanych, Płatności Gwarancyjne nie stanowią także odpłatnego świadczenia usług. j) Jak wskazuje się w judykaturze, aby uznać określoną transakcję za „odpłatne świadczenie usług”, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Jednocześnie, z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę (por. np. wyrok NSA z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. I FSK 1540/13 oraz wyrok NSA z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1128/12). k) Jak wskazał TSUE w wyroku z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma, usługi świadczone są za wynagrodzeniem wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy. l) Aby więc można było mówić o świadczeniu usług opodatkowanych VAT konieczne jest określenie (a) usługodawcy, (b) świadczonej przez niego usługi, (c) wykazanie ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami oraz (d) bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem.
m)Tymczasem jak wskazał Rzecznik Generalny w opinii do sprawy GFKL (C-93/10), „jeżeli świadczenie wzajemne zależy od częściowo nieznanych czynników, to nie zachodzi bezpośredni związek (pomiędzy świadczeniem oraz wynagrodzeniem - przyp. własny)”. n) Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, w niniejszej sprawie nie dochodzi do świadczenia usług przez Gwaranta na rzecz Spółki w związku z wypłacanymi Płatnościami Gwarancyjnymi. o) W szczególności, sama wypłata Płatności Gwarancyjnych przez Gwaranta na rzecz Spółki nie stanowi odpłatnej usługi wobec braku świadczenia wzajemnego po stronie Spółki. Zdaniem Zainteresowanych, wypłata Płatności Gwarancyjnych będzie stanowiła jednostronne świadczenie wynikające z wykonania zobowiązania o charakterze gwarancyjnym. p) Innymi słowy, nie zostanie spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w związku z wypłacanymi przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Płatnościami Gwarancyjnymi opisanymi w zdarzeniu przyszłym dochodzi do świadczenia usług opodatkowanych VAT - warunkiem tym jest istnienie świadczenia oraz jego ekwiwalentność. q) Co więcej, świadczenie Gwaranta jest zdarzeniem niepewnym, uzależnionym od ziszczenia się przewidzianych w Umowie Gwarancyjnej warunków, a w konsekwencji, w świetle cytowanej opinii Rzecznika Generalnego nie może stanowić wynagrodzenia za świadczenie usługi. r) Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Umowa Gwarancyjna została zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów, a Płatności Gwarancyjne mają charakter kompensacyjny (tzn. zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego), a zobowiązanie do dokonywania tego typu płatności Gwarant przyjął na siebie na zasadzie ryzyka. s) Z kolei ewentualny zwrot części Płatności Gwarancyjnych przez Spółkę, do którego mogłoby dojść tylko w razie powstania nadpłaty Płatności Gwarancyjnych, będzie miał na celu jedynie dokonanie stosownego rozliczenia rzeczywistej kwoty należnych Płatności Gwarancyjnych i również nie będzie wiązał się z uzyskaniem przez Spółkę żadnego ekwiwalentnego świadczenia od Gwaranta. t) W świetle powyższego, w ocenie Zainteresowanych, Płatności Gwarancyjne lub zwrot części Płatności Gwarancyjnej nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a ich otrzymanie nie powoduje dla Spółki ani Gwaranta jakichkolwiek konsekwencji w VAT, w szczególności nie łączy się z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego VAT oraz rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. u) Analogiczne stanowisko zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych na przestrzeni ostatnich lat, w tym z dnia:
Ad 2 a) Rozdział 3 ustawy o VAT reguluje kwestie miejsca świadczenia usług w przypadku transakcji między podmiotami z różnych państw. b) Zgodnie z art. 28b ust. 1 ustawy o VAT, miejscem świadczenia usług w przypadku świadczenia usług na rzecz podatnika jest miejsce, w którym podatnik będący usługobiorcą posiada siedzibę działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 2-4 oraz art. 28e, art. 28f ust. 1 i 1a, art. 28g ust. 1, art. 28i, art. 28j ust. 1 i 2 oraz art. 28n. c) Zaś w myśl art. 28c ust. 1 ustawy o VAT, miejscem świadczenia usług na rzecz podmiotów niebędących podatnikami jest miejsce, w którym usługodawca posiada siedzibę działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3 oraz art. 28d, art. 28e, art. 28f ust. 1, 2 i 3, art. 28g ust. 2 i art. 28h-28n. d) Jednocześnie, ustawa o VAT przewiduje przepisy szczególne dotyczące miejsca świadczenia usług związanych z nieruchomościami. Jak stanowi art. 28e ustawy o VAT, miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości. Usługi związane z nieruchomościami e) Mając na uwadze fakt, że przepisy szczególne mają w tym przypadku pierwszeństwo przed przepisami ogólnymi, w pierwszej kolejności Zainteresowani wskazują, że w przypadku uznania Płatności Gwarancyjnych za płatności dotyczące świadczeń podlegających VAT, w ocenie Zainteresowanych nie sposób uznać ich za usługi związane z nieruchomościami. f) Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia „usługi związanej z nieruchomościami” - niemniej pojęcie to precyzuje art. 31a rozporządzenia wykonawczego Rady (UE) nr 282/2011 z 15 marca 2011 r. ustanawiającym środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Rozporządzenie), które to Rozporządzenie wiąże w całości i jest bezpośrednio stosowane we wszystkich państwach członkowskich. g) Zgodnie z art. 31a ust. 1-2 Rozporządzenia:
Usługi związane z nieruchomościami, o których mowa w art. 47 dyrektywy 2006/112 /WE, obejmują jedynie te usługi, które mają wystarczająco bezpośredni związek z daną nieruchomością. Usługi uważa się za mające wystarczająco bezpośredni związek z nieruchomością w następujących przypadkach: a) gdy wywodzą się z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług; b) gdy są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.
Ustęp 1 obejmuje w szczególności: a) opracowanie planów budynku lub jego części przeznaczonych na określoną działkę, bez względu na to, czy budynek został wzniesiony; b) świadczenie usług nadzoru budowlanego lub ochrony na miejscu; c) wznoszenie budynku na terenie oraz prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące budynku lub jego części;
d) budowę stałych struktur na terenie, jak również prace budowlane i rozbiórkowe dotyczące stałych struktur, takich jak systemy rurociągów gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i podobnych; e) prace terenowe, łącznie z usługami rolniczymi, takimi jak orka, siew, nawadnianie i nawożenie; f) badanie i ocenę ryzyka dla nieruchomości i jej stanu; g) szacowanie wartości nieruchomości, łącznie z przypadkami, kiedy taka usługa jest wymagana na potrzeby ubezpieczenia, w celu ustalenia wartości nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu lub w celu oszacowania ryzyka i strat w przypadku sporów; h) wynajem lub wydzierżawianie nieruchomości inne niż opisane w ust. 3 lit. c), łącznie z przechowywaniem towarów w wyznaczonej do tego określonej części nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego użytku przez usługobiorcę; i) świadczenie usług zakwaterowania w sektorze hotelarskim lub sektorach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, łącznie z prawem do przebywania w określonym miejscu na podstawie praw do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie i podobnych; j) przyznanie lub przeniesienie praw innych niż objęte lit. h) oraz i) do wykorzystania nieruchomości w całości lub w części, łącznie z zezwoleniem na korzystanie z części nieruchomości, np. udzielanie pozwoleń na połów lub polowanie, przyznawanie dostępu do poczekalni w portach lotniczych lub korzystanie z infrastruktury, za którą pobiera się opłaty, takiej jak most lub tunel; k) utrzymanie, remont i naprawę budynku lub jego części, łącznie z takimi pracami jak sprzątanie, układanie płytek, tapetowanie i układanie parkietu; l) utrzymanie, remont i naprawę stałych struktur, takich jak systemy rurociągów gazowych, wodnych, kanalizacyjnych i podobnych; m)instalację lub montaż maszyn lub sprzętu, które po zainstalowaniu lub zamontowaniu są uznane za nieruchomość; n) utrzymanie i naprawę oraz kontrolę maszyn lub sprzętu, jak również nadzór nad maszynami lub sprzętem, jeżeli maszyny lub sprzęt są uznane za nieruchomość; o) zarządzanie nieruchomościami inne niż zarządzanie portfelem inwestycji w nieruchomości objęte ust. 3 lit. g), obejmujące obsługę nieruchomości komercyjnej, przemysłowej lub mieszkalnej przez właściciela nieruchomości lub na jego rzecz; p) pośrednictwo w sprzedaży, dzierżawie lub wynajmie nieruchomości oraz ustanowieniu lub przeniesieniu określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości (bez względu na to, czy są one traktowane jako majątek rzeczowy, czy nie), inne niż pośrednictwo objęte ust. 3 lit. d); q) usługi prawne związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości, ustanowieniem lub przeniesieniem określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości (bez względu na to, czy są one traktowane tak jak rzeczy), takie jak czynności notarialne lub sporządzanie umów kupna lub sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli transakcja, w wyniku której dochodzi do zmiany stanu prawnego nieruchomości, nie zostaje przeprowadzona. r) Mając na uwadze treść ww. przepisu Rozporządzenia, Płatności Gwarancyjne nie mogą być uznane za płatności za usługi związane z nieruchomościami.
s) Przede wszystkim brak jest bezpośredniego związku między płatnościami a Budynkiem. Jak wskazywali Zainteresowani w uzasadnieniu do pytania nr 1, Płatności Gwarancyjne mają na celu zagwarantowanie Nabywcy określonej stopy zwrotu z inwestycji - tj. nabycia udziałów w Spółce. Analogiczna umowa gwarancyjna mogłaby zatem zostać zawarta nawet jeśli przedmiotem działalności Spółki nie byłby wynajem powierzchni w Budynku, lecz np. działalność produkcyjna a Zbywca oczekiwałby danego poziomu sprzedaży. Płatności Gwarancyjne mogłyby zatem istnieć w oderwaniu od nieruchomości. t) Dodatkowo, Płatności Gwarancyjne nie wykazują cech podobnych do płatności za żadne z usług wymienionych w art. 31a ust. 2 Rozporządzenia. u) W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, przepisy art. 28e ustawy o VAT nie znajdą zastosowania w przedmiotowej sprawie. Miejsce świadczenia - przepisy ogólne v) W rezultacie, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe i stwierdzenia, że Płatności Gwarancyjne stanowią zapłatę za świadczenie usług podlegających opodatkowaniu VAT, w celu określenia miejsca świadczenia zastosowanie powinny znaleźć przepisy ogólne - tj. art. 28a-28c ustawy o VAT. w) Zgodnie z tymi przepisami, kluczowym dla ustalenia miejsca świadczenia jest określenie, czy usługi świadczone są na rzecz podatnika w rozumieniu art. 28a ustawy o VAT. W przedmiotowej sprawie należy zatem ocenić, czy Gwarant jako usługobiorca powinien zostać uznany podatnika w rozumieniu ww. przepisu. x) Zgodnie z art. 28a ustawy o VAT, na potrzeby stosowania niniejszego rozdziału:
Stanów Zjednoczonych (mimo że w państwie tym nie został wprowadzony VAT ani podobny podatek), jeżeli tylko prowadzą one działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy”. bb) Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że Gwarant jest podatnikiem w rozumieniu art. 28a ust.1 pkt a ustawy o VAT. Jednocześnie, bez znaczenia pozostaje fakt, iż Gwarant nie jest zarejestrowany do VAT w Polsce ani na (...). cc) W konsekwencji, na podstawie art. 28b ustawy o VAT miejscem świadczenia usług w analizowanym stanie faktycznym jest (...), jako miejsce siedziby działalności gospodarczej Gwaranta. dd) W rezultacie, jeśli Płatności Gwarancyjne miałyby stanowić zapłatę za usługę podlegającą VAT, wówczas nie będą one podlegały opodatkowaniu VAT w Polsce.
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”. Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: 1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; 2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; 3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa. Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Co istotne, nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki: w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia, świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).
Oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia. Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r. sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że: Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W wyroku z 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (wyrok z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93). W pierwszej kolejności mają Państwo wątpliwości, czy Płatności Gwarancyjne, które Gwarant jest zobowiązany wypłacić Spółce w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej lub zwrot części Płatności Gwarancyjnych przez Spółkę na rzecz Gwaranta podlegają opodatkowaniu VAT. W wyniku analizy przedstawionego opisu sprawy na tle powołanych przepisów należy stwierdzić, że otrzymane przez Spółkę Płatności Gwarancyjne nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. W przedstawionych we wniosku okolicznościach nie dojdzie w związku z wypłatą na rzecz Spółki ww. płatności do dostawy towarów. Zatem otrzymanie ww. kwot przez Spółkę nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów. Otrzymane Płatności Gwarancyjne nie stanowią również wynagrodzenia za świadczenie usług. Umowa Gwarancyjna dotyczy powierzchni biurowej oraz handlowo-usługowej oraz miejsc parkingowych w Budynku, które nie są wynajęte zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancyjnej (Niezajęte Powierzchnie) lub są wynajęte, jednak nie są spełnione pewne, przewidziane w Umowie Gwarancyjnej warunki (w tym występują zdefiniowane w Umowie Gwarancyjnej niedobory czynszowe) w Dniu Sprzedaży oraz przez okres maksymalnie 5 (pięciu) lat po jej zawarciu (Okres Gwarancyjny). Zgodnie z Umową Gwarancyjną, Gwarant po podpisaniu Umowy Sprzedaży w celu zawarcia nowych umów najmu dla Niezajętych Powierzchni jest uprawniony do podejmowania określonych działań zmierzających do wynajęcia jak największego procentu Niezajętych Powierzchni, celem zmniejszenia swoich zobowiązań wobec Spółki wynikających z Umowy Gwarancyjnej, ponosząc samodzielnie koszty takich działań. W Okresie Gwarancyjnym, Gwarant lub podmiot powiązany z Gwarantem na zasadzie wyłączności jest uprawniony do zawierania nowych umów najmu Niezajętych Powierzchni i żadne czynności nie będą podejmowane przez Spółkę w tym zakresie a Gwarantowi, nie przysługuje z tego tytułu żadne wynagrodzenie od Spółki. Płatności uzyskane od Gwaranta odnoszą się do Niezajętych Powierzchni, których wartość ma rekompensować Spółce brak wpływów z tytułu czynszu najmu, które uzyskałaby, gdyby powierzchnie te były wynajęte zgodnie z warunkami ustalonymi w Umowie Gwarancyjnej. Celem Płatności Gwarancyjnych jest zrekompensowanie Spółce braku wpływów/ niewystarczających wpływów z tytułu wynajmu Niezajętych Powierzchni i konieczności samodzielnego pokrycia odpowiedniej części wydatków, takich jak opłaty eksploatacyjnie przypadających na Niezajętą Powierzchnię, czy koszty prac wykończeniowych (w przeciwieństwie do możliwości obciążenia tymi kosztami najemcy, gdyby powierzchnia była wynajęta), zgodnie z formułą kalkulacyjną ujętą w załączniku do Umowy Gwarancyjnej. Gwarant nie otrzymuje z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego świadczenia wzajemnego ze strony Spółki, a w szczególności nie przysługuje mu prawo do użytkowania Niezajętych Powierzchni ani do otrzymania jakiegokolwiek wynagrodzenia. W konsekwencji w związku z tym, że ani Spółka, ani Gwarant nie zobowiązali się do wykonania jakiegokolwiek ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego w zamian za otrzymanie Płatności Gwarancyjnych, kwoty te nie stanowią wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy. Zatem otrzymanych Płatności Gwarancyjnych na podstawie Umowy Gwarancyjnej nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, ze względu na brak świadczenia wzajemnego między Spółką a Gwarantem nie dochodzi do czynności opodatkowanych i otrzymanie Płatności Gwarancyjnych nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe. W związku z uznaniem Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, odstąpiłem od oceny stanowiska w zakresie pytania nr 2, ponieważ oczekiwali Państwo odpowiedzi na to pytanie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. W interpretacji oparłem się na informacjach przedstawionych przez Państwa w opisie sprawy, że Gwarant nie otrzymuje z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego świadczenia wzajemnego ze strony Spółki, a w szczególności nie przysługuje mu prawo do użytkowania Niezajętych Powierzchni ani do otrzymania jakiegokolwiek wynagrodzenia.
Gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno#skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny od przedstawionego we wniosku opisu sprawy interpretacja nie wywoła skutków prawnych. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili