0113-KDIPT1-3.4012.1070.2024.2.OS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 20 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy: uznania za podatnika VAT (podatek od towarów i usług), podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1); braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1 w przypadku przeznaczenia ww. działki w MPZP pod zabudowę (pytanie oznaczone we wniosku nr 2); zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1 – w przypadku zrzeczenia się warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przez ich spełnieniem (pytanie oznaczone we wniosku nr 3); prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z zakupem działki nr 1 – w przypadku przeznaczenia jej w MPZP pod zabudowę (

Pytanie

oznaczone we wniosku nr 4); braku prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z zakupem działki nr 1 – w przypadku zrzeczenia się warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem (pytanie oznaczone we wniosku nr 5). Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 21 lutego 2025 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania:... 2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:...

Opis zdarzenia przyszłego

Zdarzenie przyszłe: Przedmiotowe zapytanie interpretacyjne jest wnioskiem wspólnym składanym w trybie art. 14r Ordynacji podatkowej przez polską osobę prawną będącą zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, tj. ... sp. z o.o. („Nabywca”, „Spółka”) oraz osoba ... („Sprzedająca”), prowadząca działalność rolniczą, będąca czynnym podatnikiem VAT- łącznie zwanymi Wnioskodawcami. Spółka planuje zrealizować projekt polegający na budowie kopalni kruszywa wraz z bocznicą kolejową i infrastrukturą towarzyszącą na nieruchomościach znajdujących się w ... i ... („Projekt”). W tym celu, Spółka będzie nabywać nieruchomości od kilku sprzedających, między innymi planuje nabyć od Sprzedającej działkę nr 1 objętą księgą wieczystą nr ... („Transakcja”, „Nieruchomość”). Nieruchomość została nabyta od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w 1998 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość przeznaczona jest w Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako teren użytków rolnych (<1%) oraz teren lasów i projektowanych dolesień (niemal 100%). Sprzedająca jest także właścicielką (w małżeńskiej wspólności majątkowej) innych działek o charakterze rolniczym, które wraz z Nieruchomością od momentu nabycia wykorzystywała i wykorzystuje obecnie na cele rolnicze (uprawa zboża) i z tego tytułu jest czynnym podatnikiem VAT. Na Nieruchomości nie były wykonywane żadne czynności, które mogłyby stanowić czynności przygotowawcze do sprzedaży - doprowadzenie mediów, podział działek, zatrudnienie agencji pośrednictwa itd. Złoże górnicze, które jest kluczowym elementem Projektu, znajduje się na nieruchomości, która jest własnością Sprzedającej (w małżeńskiej wspólności majątkowej), jednak nie jest przedmiotem niniejszego wniosku. Na Nieruchomości (oraz na innych nieruchomościach, które nie są przedmiotem niniejszego wniosku) zostanie wybudowana infrastruktura związana z kopalnią taka jak: biuro, warsztat, waga samochodowa, zakład przetwórczy i magazyny, Projekt obejmuje również budowę bocznicy kolejowej, która będzie wykorzystywana do dalszego transportu minerałów wydobywanych z kopalni. Bocznica zostanie wybudowana na działkach należących do innych podmiotów, które nie są objęte treścią niniejszego wniosku. Innymi słowy, Spółka planuje, aby w MPZP Nieruchomość została przeznaczona pod zabudowę. Jednakże ostateczny kształt MPZP będzie zależał od decyzji Gminy, która będzie go wydawać, a zatem Wnioskodawcy nie są w stanie w pełni wykluczyć, że wydany MPZP będzie w pewnym stopniu rozbieżny z pierwotnymi założeniami. W celu zabezpieczenia nabycia Nieruchomości. Spółka zawarła umowę przedwstępną ze Sprzedającą. Umowa zawiera listę warunków zawieszających, których spełnienie spowoduje powstanie zobowiązania stron do zawarcia umowy sprzedaży w celu sfinalizowania Transakcji. Spełnienie warunków zawieszających będzie ograniczone uzgodnioną przez strony datą końcową, po upływie której, jeśli wszystkie warunki zawieszające nie zostaną spełnione do tego czasu, umowa przedwstępna automatycznie wygaśnie. Część warunków dotyczy także innych działek, które będą przedmiotem transakcji, ale nie są przedmiotem niniejszego wniosku. Warunki zawieszające, które zostały zawarte w umowie przedwstępnej to: Warunek zawieszający nr 1 dotyczy uzyskania interpretacji indywidualnych podatkowych, w zakresie niezbędnym do ustalenia, czy strony umów sprzedaży występują jako podatnicy VAT; Warunek zawieszający nr 2 odnosi się do podziału innych nieruchomości, które nie są przedmiotem niniejszego wniosku. Jego spełnienie umożliwi Spółce nabycie Nieruchomości w zamierzonym kształcie i rozmiarze, niezbędnym do realizacji Projektu; Warunek zawieszający nr 3 dotyczy uzyskania koncesji wydobywczej na eksploatację złoża i także dotyczy innej nieruchomości, niebędącej przedmiotem niniejszego wniosku; Warunki zawieszające nr 4 i 5 dotyczą zmiany przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym mających zastosowanie do Nieruchomości. Spełnienie tych warunków będzie kluczowe, ponieważ na dzień składania niniejszego Wniosku przeznaczenie Nieruchomości nie pozwala na realizację Projektu; Warunek zawieszający nr 6 dotyczy zabezpieczenia infrastruktury drogowej dla Projektu; Warunki zawieszające nr 7 i 8 dotyczą połączenia bocznicy kolejowej i linii kolejowej, która ma zostać wybudowana w pobliżu Nieruchomości, co umożliwi Spółce dalszy transport minerałów wydobytych z kopalni w przyszłości. Warunek zawieszający nr 9 dotyczący potwierdzenia parametrów złoża poprzez wykonanie prac geologicznych i także dotyczy innej nieruchomości, niebędącej przedmiotem niniejszego wniosku;. Warunek zawieszający nr 10 dotyczy potwierdzenia, że na Nieruchomości nie znajdują się śródlądowe wody płynące a jeśli się znajdują, uregulowania kwestii linii brzegowej. Po spełnieniu się powyższych warunków zawieszających, umowa przenosząca własność Nieruchomości w wykonaniu umowy warunkowej, zostanie zawarta pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu przez gminę ... (bądź nieskorzystania z jakiegokolwiek innego ustawowego prawa pierwokupu mającego zastosowanie na podstawie prawa obowiązującego w momencie zawierania umów przenoszących). Dodatkowo, intencją Spółki jest zabezpieczenie tytułu prawnego do Nieruchomości do czasu jej nabycia w drodze umowy dzierżawy. W związku z tym, bezpośrednio przed zawarciem umowy przedwstępnej dot. tej Nieruchomości strony zawarły umowę dzierżawy, a umowa przedwstępna zawiera zgodę Sprzedającej na ujawnienie praw Spółki objętych umową dzierżawy w księgach wieczystych dotyczących poszczególnych Działek. Dzierżawa będzie odpłatna, a wynagrodzenie płatne z jej tytułu będzie powiększone o kwotę VAT. Poniżej Wnioskodawcy przedstawiają szczegóły dotyczące warunków istotnych z perspektywy niniejszego Wniosku. Warunki zawieszające nr 4 i 5 Projekt jest niezgodny z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego („MPZP”) wydanym dla Nieruchomości i ze Studium Zagospodarowania Przestrzennego. Obecnie obowiązujące przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego wykluczają jego realizację. Realizacja Projektu będzie możliwa, gdy: (i) zostanie przyjęty plan ogólny, który będzie spójny z Projektem; (ii) po przyjęciu planu ogólnego MPZP wydany dla Nieruchomości zostanie zmieniony (lub wprowadzony zostanie nowy) w sposób umożliwiający rozwój Projektu; (iii) plan ogólny, a następnie MPZP (lub zmiany do obowiązujących MPZP) wejdą w życie i nie zostanie stwierdzona ich nieważność w drodze rozstrzygnięcia nadzorczego przez wojewodę oraz nie zostaną zaskarżone do sądu administracyjnego. Ogólnie rzecz biorąc, przeznaczenie (przewidywany sposób użytkowania) Nieruchomości określony w planie ogólnym i MPZP powinno być zgodne z planami Spółki i obejmować wykorzystanie Nieruchomości zgodnie z celami Projektu. W tym zakresie konieczna jest współpraca Spółki oraz Sprzedającej z Gminą, celem zapewnienia, że ustalenia planu ogólnego oraz nowego MPZP (lub zmiany obowiązującego MPZP) odnoszące się do Nieruchomości, w szczególności dotyczące przeznaczenia terenu i warunków jej zagospodarowania, aby umożliwiały realizację Projektu jako całości i wszystkich niezbędnych elementów, zgodnie z zamiarem Spółki. Założenie stron jest jednak takie, że wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka - w imieniu własnym lub, jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą. Sprzedająca będzie wykonywać jakiekolwiek czynności tylko w sytuacji, gdy ich wykonanie nie będzie możliwe przez Spółkę. Wnioskodawcy pragną podkreślić, że w umowie przedwstępnej zostało zastrzeżone, że Spółka będzie mogła zrzec się między innymi z warunków 4 lub 5. Umowa przedwstępna przewiduje możliwość nabycia Nieruchomości także z obowiązującym obecnie MPZP. Warunek zawieszający nr 6 W celu zapewnienia obsługi komunikacyjnej Projektu wydane zostać powinny wszelkie niezbędne zgody, pozwolenia, zezwolenia, uzgodnienia, opinie, postanowienia, decyzje oraz inne akty lub dokumenty, w szczególności dotyczące lokalizacji i budowy zjazdów oraz dróg dojazdowych. Wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka - w imieniu własnym lub, jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą. Warunki zawieszające nr 7-8 W celu umożliwienia transportu wydobytych minerałów, niezbędne jest przywrócenie przejezdności na określonym odcinku linii kolejowej ... (zarządzanej przez ... Służbę Dróg i Kolei. W związku z tym, dla powodzenia Projektu niezbędne jest odbudowanie, oddanie do użytku i uzyskanie statusu infrastruktury czynnej powyższej linii kolejowej. Dodatkowo, Nabywca planuje uzyskać od zarządcy linii kolejowej, pisemne (i) ustalenie możliwości połączenia bocznicy kolejowej, która ma zostać zlokalizowana na działkach niebędących przedmiotem niniejszego wniosku, z linią kolejową oraz (ii) uzgodnienie warunków połączenia bocznicy kolejowej. Wszelkie działania w tym zakresie będzie wykonywać Spółka - w imieniu własnym lub, jeżeli będzie to konieczne, na podstawie stosownych pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą. Warunek zawieszający nr 10 W przypadku gdy badanie potwierdzi występowanie takich wód na Nieruchomościach, przedmiotem Umowy Sprzedaży będą te części Nieruchomości, na których nie znajdują się śródlądowe wody płynące. Podział w żaden sposób nie wpłynie jednak na charakter części, które pozostaną po podziale a w konsekwencji, na ich traktowanie dla celów VAT. Kwestia opodatkowania VAT dostawy innych nieruchomości, koniecznych do realizacji Projektu była przedmiotem oddzielnych wniosków o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego. W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo: Pytanie 1. Czy działka nr 1 jest objęta małżeńską wspólnością majątkową, czy stanowi majątek Sprzedającej nieobjęty ww. wspólnością? Odpowiedź: Działka nr 1 stanowi majątek osobisty Sprzedającej, nieobjęty małżeńską wspólnością majątkową. Pytanie 2. W sytuacji, gdy na dzień sprzedaży nie dojdzie do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - polegającej na określeniu przeznaczenia działki nr 1 pod zabudowę, to czy na dzień sprzedaży dla działki nr 1 będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, to jakie przeznaczenie będzie określać wydana decyzja; czy z tej decyzji będzie wynikała możliwość zabudowy działki? Odpowiedź: Dla działki nr 1 w sytuacji, gdy na dzień sprzedaży nie dojdzie do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - polegającej na określeniu przeznaczenia działki nr 1 pod zabudowę, nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a uzyskanie takiej decyzji, ze względu na obowiązujący dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwe. Pytanie 3. Do jakich czynności będzie wykorzystywana przez Kupującego, tj. ... spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zakupiona działka nr 1, tj. czy do czynności: a) opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, b) zwolnionych od podatku od towarów i usług, c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odpowiedź: Kupujący będzie wykorzystywał działkę do czynności opodatkowanych VAT. Spółka planuje zrealizować projekt polegający na budowie kopalni kruszywa wraz z bocznicą kolejową i infrastrukturą towarzyszącą na nieruchomościach znajdujących się w ... i ... – w tym celu nabędzie Nieruchomość, jak również inne nieruchomości należące do innych osób (nie będące przedmiotem Wniosku). Po zakończeniu budowy (a nawet w trakcie, o ile będzie to możliwe), Spółka będzie wydobywać kruszywo, które następnie będzie sprzedawać – co będzie stanowiło dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Pytania 1. Czy Sprzedająca, dokonując sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki będzie działać w charakterze podatnika VAT, a tym samym, czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT? 2. Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od VAT? 3. Czy w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od VAT? 4. Czy w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości? 5. Czy w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości? Państwa stanowisko w sprawie Stanowisko: 1. Z tytułu dostawy Nieruchomości na rzecz Spółki, Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT. Tym samym, dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT. 2. Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od VAT. 3. W przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od VAT. 4. W świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości. 5. W przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości. Uzasadnienie: W zakresie pytania 1 Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Niewątpliwie Nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a jej sprzedaż co do zasady powinna być traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Podkreślić należy, że nie każda czynność która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Wyżej powołane przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika VAT, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi, że, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Mocą art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Należy więc przeanalizować, czy Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie działać jako podatnik VAT, czy też w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Sprzedająca jest podatnikiem VAT i prowadzi działalność rolną między innymi na terenie Nieruchomości, która podlega opodatkowaniu VAT. Zdaniem Wnioskodawców, także sprzedając Nieruchomość, będzie działać jako podatniczka VAT, a dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawców, Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT, a dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT. W zakresie pytania 2 Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość niezabudowana. Należy więc przeanalizować, czy w stosunku do Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, na podstawie którego zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane w świetle art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wnioskodawcy zakładają, że w nowym MPZP Nieruchomość zostanie przeznaczona pod zabudowę. W konsekwencji, należy wskazać, że dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać temu zwolnieniu. Wskazać trzeba, że dostawa terenów niezabudowanych, jednakże będących gruntami budowlanymi, nie korzysta ze zwolnienia od VAT, chyba, że zostanie zwolniona z tego podatku po spełnieniu warunków wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Na podstawie tej regulacji zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższe zwolnienie nie znajdzie jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie - Działki były wykorzystywane przez Sprzedającą do celów działalności rolniczej opodatkowanej VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od VAT. W zakresie pytania 3 Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy dopuszczają możliwość zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4 i 5 i nabycia Nieruchomości biorąc pod uwagę jej aktualne przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, na podstawie obecnego MPZP Nieruchomość będzie stanowiła działkę niezabudowaną, nieprzeznaczoną w MPZP pod zabudowę. Przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość niezabudowana. Należy więc ponownie przeanalizować, czy w stosunku do nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, na podstawie którego zwalnia się z podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane, jak Wnioskodawcy wskazali powyżej, w świetle art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nieruchomość spełni więc warunki pozwalające na zastosowanie zwolnienia opisane w powyższym przepisie. W związku z powyższym, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dostawa Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od VAT. W zakresie pytania 4-5 Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ww. Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W analizowanej sprawie, zdaniem Wnioskodawców dojdzie do dostawy Nieruchomości, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Wobec tego Sprzedająca 1 będzie zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej zbycie Nieruchomości z uwzględnieniem właściwej (w tym wypadku podstawowej) stawki VAT (z wyjątkiem Działki 3, której dostawa będzie zwolniona od VAT). Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 Ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Stosownie zaś do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a) Ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Prawo do odliczenia podatku naliczonego uwarunkowane jest istnieniem - co do zasady - związku pomiędzy podatkiem naliczonym a czynnością opodatkowaną. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik a towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jest podstawowym i fundamentalnym prawem podatnika, wynikającym z samej konstrukcji podatku od towarów i usług jako podatku od wartości dodanej. Dodatkowo, aby możliwe było odliczenie VAT, nie może wystąpić żadna z przesłanek określonych w art. 88 Ustawy o VAT. Przepis ten określa bowiem listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych (wynikających z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT) oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych (określonych w art. 88 Ustawy o VAT). Zarówno Sprzedająca jak i Spółka są czynnymi podatnikami VAT oraz, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu transakcji Spółka rozpocznie realizację Projektu a po jego ukończeniu, będzie dokonywać opodatkowanej sprzedaży wydobywanego kruszywa. Nieruchomość będzie więc wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W konsekwencji należy uznać, że w stosunku do Nieruchomości pozytywne przesłanki prawa do odliczenia VAT zostaną spełnione. Jednocześnie nie wystąpią żadne przesłanki negatywne uniemożliwiające skorzystanie z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony (wymienione w art. 88 Ustawy o VAT). W konsekwencji, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości. Z kolei w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, w świetle art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, zdaniem Wnioskodawców Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości, bowiem jej dostawa będzie korzystać ze zwolnienia od VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. W oparciu o ten przepis:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2 /11. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT. Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W kontekście powyższych przepisów należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej. W świetle art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Z przedstawionych przepisów wynika więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje zbycia ze swojego majątku prywatnego nieruchomości gruntowej, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, że działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy. Mając powyższe uwagi na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W tym miejscu należy zaznaczyć, że działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy, w oparciu o który: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych. Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Stosownie do art. 15 ust. 4 ustawy: W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1. Według art. 15 ust. 5 ustawy: Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach. Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca prowadzi działalność rolniczą, będąc czynnym podatnikiem VAT. Działka nr 1 stanowi majątek osobisty Sprzedającej, nieobjęty małżeńską wspólnością majątkową. Od momentu nabycia nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającą na cele rolnicze (uprawa zboża) i z tego tytułu jest czynnym podatnikiem VAT. W przedmiotowej sprawie, działka nr 1 mająca być przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana do prowadzenia rolniczej działalności gospodarczej Sprzedającej na cele rolnicze (uprawa zboża). Sprzedająca z tego tytułu jest czynnym podatnikiem VAT. Ponadto, Sprzedająca zawarła ze Spółką umowę dzierżawy przedmiotowej działki. Dzierżawa będzie odpłatna, a wynagrodzenie płatne z jej tytułu będzie powiększone o kwotę VAT. Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr 1 przez Sprzedającą będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, czynność sprzedaży działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznałem za prawidłowe. Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą kwestii braku zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1 w przypadku przeznaczenia ww. działki w MPZP pod zabudowę (pytanie oznaczone we wniosku nr 2). Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana tym podatkiem. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy. Na mocy art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane. Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że działka nr 1 przeznaczona jest w Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako teren użytków rolnych (<1%) oraz teren lasów i projektowanych dolesień (niemal 100%). Spółka planuje, aby w MPZP Nieruchomość została przeznaczona pod zabudowę. Jednakże ostateczny kształt MPZP będzie zależał od decyzji Gminy, która będzie go wydawać, a zatem Wnioskodawcy nie są w stanie w pełni wykluczyć, że wydany MPZP będzie w pewnym stopniu rozbieżny z pierwotnymi założeniami. Warunki zawieszające, które zostały zawarte w umowie przedwstępnej to m.in. warunki zawieszające nr 4 i nr 5, które dotyczą zmiany przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, mających zastosowanie do Nieruchomości. Przeznaczenie (przewidywany sposób użytkowania) każdej Działki składającej się na Nieruchomości określone w planie ogólnym i MPZP powinno być zgodne z planami Spółki i obejmować wykorzystanie działek zgodnie z celami Projektu. W tym zakresie konieczna jest współpraca Spółki oraz Sprzedającej z Gminą, celem zapewnienia, że ustalenia planu ogólnego oraz nowego MPZP (lub zmiany obowiązujących MPZP) odnoszące się do Nieruchomości, w szczególności dotyczące przeznaczenia terenu i warunków jej zagospodarowania, będą umożliwiały realizację Projektu jako całości i wszystkich niezbędnych elementów, zgodnie z zamiarem Spółki. Analizując przedmiotową sprawę należy stwierdzić, że przy sprzedaży działki nr 1, w sytuacji gdy dojdzie do zrealizowania warunków zawieszających nr 4 i nr 5 i zgodnie z planami Spółki przedmiotowa działka w MPZP zostanie przeznaczona pod zabudowę, tereny te będą spełniały definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, więc nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: 1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania; 2) brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 VATU04, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub VATU04, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”. W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT. Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Jak wynika z opisu sprawy, działka nr 1 została nabyta w 1998 roku. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, na etapie nabycia nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. W tej sytuacji nie można uznać, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki nr 1, lub że takie prawo nie przysługiwało, ponieważ dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto, z opisu sprawy wynika, że działka była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Oznacza to, że do sprzedaży działki nr 1, nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Podsumowując, stwierdzam, że w sytuacji gdy dojdzie do zrealizowania warunków zawieszających nr 4 i nr 5 i zgodnie z planami Spółki przedmiotowa działka w MPZP zostanie przeznaczona pod zabudowę, transakcja sprzedaży działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. W konsekwencji sprzedaż działki będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznałem za prawidłowe. Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1 – w przypadku zrzeczenia się warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przez ich spełnieniem (pytanie oznaczone we wniosku nr 3). W opisie sprawy podali Państwo, że w umowie przedwstępnej zostało zastrzeżone, że Spółka będzie mogła zrzec się między innymi warunków nr 4 lub nr 5. Warunki zawieszające nr 4 i 5 dotyczą zmiany przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym mających zastosowanie do Nieruchomości. Jednocześnie wskazali Państwo, że działka nr 1 przeznaczona jest w Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako teren użytków rolnych (<1%) oraz teren lasów i projektowanych dolesień (niemal 100%). Dla działki nr 1 w sytuacji, gdy na dzień sprzedaży nie dojdzie do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - polegającej na określeniu przeznaczenia działki nr 1 pod zabudowę, nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a uzyskanie takiej decyzji, ze względu na obowiązujący dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie będzie możliwe. Należy ponownie podkreślić, iż przez teren budowlany rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji bez zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wówczas w momencie dostawy działka nr 1 będzie terenem niezabudowanym, niebędącym terenem budowlanym w myśl art. 2 pkt 33 ustawy (grunt, na podstawie obecnego MPZP, stanowi działkę nieprzeznaczoną w MPZP pod zabudowę oraz dla tej działki nie będzie obowiązywała żadna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu). Zatem w takiej sytuacji dostawa działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Podsumowując, stwierdzam, że w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, tj. w sytuacji gdy nie dojdzie do zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 uznałem za prawidłowe. Następnie Państwa wątpliwości dotyczą prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia działki nr 1 – w przypadku przeznaczenia jej w MPZP pod zabudowę (pytanie oznaczone we wniosku nr 4). W myśl art. 86 ust. 1 ustawy: W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy: Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi. Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. Zauważyć należy, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych. Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W oparciu o art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy: Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. W związku z powyższym, podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy: Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7. Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku. Jak rozstrzygnięto w odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, w sytuacji gdy dojdzie do zrealizowania warunków zawieszających nr 4 i nr 5 i zgodnie z planami Spółki przedmiotowa działka w MPZP zostanie przeznaczona pod zabudowę, transakcja sprzedaży działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. W konsekwencji sprzedaż działki będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Z opisu sprawy wynika, że Spółka (Nabywca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca – Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1, w sytuacji gdy transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego ww. działka będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy. Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 uznałem za prawidłowe. Państwa wątpliwości dotyczą również braku prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z zakupem działki nr 1 – w przypadku zrzeczenia się warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem (pytanie oznaczone we wniosku nr 5). Jak wyjaśniłem w odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 3, w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W konsekwencji, skoro transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to faktura dokumentująca powyższą czynność nie będzie stanowiła podstawy do obniżenia podatku należnego. Podsumowując, stwierdzam, że w przypadku zrzeczenia się przez Spółkę warunków 4-5 i sfinalizowania Transakcji przed ich spełnieniem, wówczas - stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy w związku z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy - Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż działki nr 1. Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym

przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania ... spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.