Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
dłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
17 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 28 października 2024 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży udziału
niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr ..., objętego wspólnością ustawową
małżeńską, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Uzupełniła go
Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismami w dniu 27 lutego 2025 r. oraz w dniu 4 marca
2025 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo współwłasności działki ... nieruchomość
(tj. całe przysługujące im udziały) położoną w miejscowości ..., gmina ..., powiat ..,
województwo ..., stanowiącą działkę o powierzchni około 0,2545 ha (dwa tysiące pięćset
czterdzieści pięć metrów kwadratowych), która zostanie wydzielona z działki nr ... o
powierzchni 0,5090 ha położonej w miejscowości ..., gmina ..., powiat ..., województwo ...
dla której to nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw Nr .... Na podstawie warunkowej
umowy sprzedaży z dnia 20.10.2020 r., Repertorium A Nr ... oraz umowy przeniesienia
prawa własności nieruchomości z dnia 17.11.2020 r., Repertorium A Nr ... - sporządzonych
przez ... notariusza w ..., są współwłaścicielami tj. ... i ... małżonkowie ... - w udziale
wynoszącym, ½ jedna druga części, na prawie wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej oraz ... i ... małżonkowie ... - w udziale wynoszącym ½ jedna druga części, na
prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, nieruchomości położonej w
miejscowości ..., obręb ..., gmina ..., powiat ..., województwo ..., stanowiącej działkę nr ...
(...) o powierzchni 0,5090 ha (pięć tysięcy dziewięćdziesiąt metrów kwadratowych), dla
której Sąd Rejonowy w ... V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr ....
Ponadto, kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie
opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na działce wybudować obiekt handlowo-
2usługowy o powierzchni zabudowy min. 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości
minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.
W akcie notarialnym nr ... z dnia 25 października 2024 r. - umowa przedwstępna, kupująca
nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z
inwestycją na tej działce.
To jest spółka zobowiązuje się do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości
jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy
2nie mniejszej niż 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
miejsc postojowych,
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
koncepcji Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie
powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z
niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także
uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych
utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
3. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Spółkę Kupującą odpowiednich
nasadzeń zamiennych.
5. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
koniecznością rekultywacji,
6. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
budowlanych,
7. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej,
kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,
8. Potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do
ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,
9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym,
10. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
handlowo- usługowym.
Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać działkę nr ... stanowiącą działkę o powierzchni
około 0,2545 ha, która zostanie wydzielona z działki nr ... o powierzchni 0,5090 ha.
Na zakończenie należy podkreślić, że:
1. W stosunku do działki Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu
jej uatrakcyjnienia.
2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nie współpracuje z biurem
pośrednictwa nieruchomościami.
3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w
działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana.
5. Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działkę nr ... o pow. 0,5090 ha spółce, która
planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.
Wnioskodawczyni oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania
wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków
technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci
kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
oraz odbioru. Sprzedawca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy
przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci
któregokolwiek z mocodawców. Ponadto Sprzedawca oświadcza, że wyraża zgodę na
dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele
budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca
1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na
budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępni Kupującemu nabywaną Nieruchomość,
będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po
przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu
pierwotnego przez Kupującego. Sprzedawca oświadcza, że wyraża zgodę na usytuowanie
przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości
tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia
do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie
Kupujący oświadcza, że w przypadku niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej
sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia
i przywróci teren do stanu pierwotnego. Ponadto, jak to już działka nr ... będąca
przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością. Wniosek dla współwłaścicielki
zostanie złożony w tym samym dniu co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele
złożą wniosek.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo współwłasności wydzielonej działki z
działki ... nieruchomość (tj. całe przysługujące im udziały) położoną w miejscowości ...,
gmina ..., powiat ..., województwo ..., stanowiącą działkę o powierzchni około 0,2545 ha
(dwa tysiące pięćset czterdzieści pięć metrów kwadratowych), która zostanie wydzielona z
działki nr ... o powierzchni 0,5090 ha położonej w miejscowości ..., gmina ..., powiat ...,
województwo ..., dla której to nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw Nr ... Co ważne,
wydzielona działka z działki nr ... o pow. 0,2545 ha obecnie jest wydzierżawiona spółce
(umowa dzierżawy z dnia 21 marca 2024 zawarta na czas nieokreślony), mającej dokonać
jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań
związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na
2działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. 650 m wraz
z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na
tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr ... z dnia 25 października
2024 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do
załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce.
To jest spółka zobowiązuje się do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości
jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy
2nie mniejszej niż 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
miejsc postojowych,
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
koncepcji Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie
powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z
niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także
uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych
utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
3. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Spółkę Kupującą odpowiednich
nasadzeń zamiennych,
5. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
koniecznością rekultywacji,
6. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
budowlanych,
7. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej,
kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,
8. Potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do
ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,
9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym,
10. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
handlowo-usługowym.
Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać działkę wydzieloną z działki ... stanowiącą
działkę o powierzchni około 0,2545 ha, która zostanie wydzielona z działki nr ... o
powierzchni 0,5090 ha.
Na zakończenie należy podkreślić, że:
1. W stosunku do działki Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w
celu jej uatrakcyjnienia.
2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nie współpracuje z biurem
pośrednictwa nieruchomościami.
3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię
w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana.
5. Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi wydzieloną działkę z działki nr ... o pow.
około 0,2545 ha spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.
Wnioskodawczyni oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania
wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków
technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci
kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
oraz odbioru. Sprzedawca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy
przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci
któregokolwiek z mocodawców. Ponadto Sprzedawca oświadcza, że wyraża zgodę na
dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele
budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca
1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na
budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępni Kupującemu nabywaną Nieruchomość,
będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po
przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu
pierwotnego przez Kupującego. Sprzedawca oświadcza, że wyraża zgodę na usytuowanie
przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej Nieruchomości
tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia
do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie
Kupujący oświadcza, że w przypadku niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej
sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce gruntu urządzenia
i przywróci teren do stanu pierwotnego. Ponadto, jak to już wydzielona działka z działki nr
... będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością. Wniosek dla
współwłaściciela zostanie złożony w tym samym dniu co przedmiotowy wniosek. Czyli
wszyscy właściciele złożą wniosek.
Czy jest Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Nie
W jakim celu nabyła Pani działkę nr ...? Na własne prywatne cele
Czy nabycie działki nr ... nastąpiło w ramach czynności opodatkowanych, zwolnionych czy
niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT? Nie
Czy nabycie ww. działki zostało udokumentowane fakturami? Nie
Jeśli tak, to: a. Czy na fakturach była wykazana kwota podatku VAT? b. Czy z tytułu nabycia
przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego (Jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)? Nie, brak faktury umowa
kupna.
Czy dzierżawa działki nr .. ma charakter odpłatny czy nieodpłatny? Odpłatny tutaj należy
podkreślić, iż przedmiotem dzierżawy jest wydzielona działka i ta dzierżawa ma charakter
odpłatny.
Czy przedmiotem sprzedaży będzie udział w działce nr ... o powierzchni 0,5090 ha czy
udział w działce wydzielonej z działki nr ... o powierzchni 0,2545 ha? Będzie to działka
wydzielona o pow. 0,2545 ha.
Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Czy sprzedaż niezabudowanej działki o pow. 0,2545 ha wydzielonej z działki nr ... w
udziale, jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
VAT?
Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej wydzielonej działki jest opodatkowana
podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11
marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej
dalej, ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają
odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez
towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
wszelkie postacie energii. W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności.
Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. -
Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia
wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195
Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach
ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego
właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać
swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny).
Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Wnioskodawczyni przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak
czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z
opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod
warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT,
podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w
ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność
gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność
producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i
usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności,
konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej
właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta
w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem, podatnik, tych
wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w
profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi
wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe
wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku,
które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie
dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano
wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od
towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek
łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana
przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i
usług. Zdaniem Wnioskodawczyni, przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu
nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg
powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
pojedynczych z nich. Wnioskodawczyni stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww.
gruntu podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując
środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w
rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot
prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni przypomina, iż na działce ... (w tym na
terenie wydzielonej działki) od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono
żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni
samodzielnie nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała
sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w
Internecie, prasie, radiu. Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu
pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania
przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę
obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
uzyskaniem na terenie działki ... warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do
złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawczyni uważa, iż
warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie
dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności
podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność
została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem
podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawczyni, jak to już wyżej podkreślono,
sama nie podejmowała ona działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu
nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który
będzie działał jako pełnomocnik Sprzedającego. W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie
do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo
ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art.
98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego
zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest
pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do
poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności
czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej
czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu,
pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Na
mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej,
której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że
przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma
być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu
cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy
którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu
mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy
i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej
mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. ... warunków
technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu
publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego. Tym samym, Wnioskodawczyni
twierdzi, iż dokonywała ona czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny
sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawczyni, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku
VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jej imieniu dokonywał
szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działki nr ... o pow. 0,1914 ha.
Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane,
zdaniem Wnioskodawczyni, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawczyni uważa
bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także
obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w
art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy -
rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1
ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z
2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w
tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem
morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz
terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww.
ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu -
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: • lokalizację
inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu
publicznego; • sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji
ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości
stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o
warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku z
powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie
określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania
przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
Wnioskodawczyni podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o
warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, ww.
działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w
rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art.
43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawczyni, przy zbyciu nieruchomości wystąpią
przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w
art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż
wydzielonej działki będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z
VAT. Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będziemy
musieli jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży
opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od
towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc
czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką
transakcję musimy udokumentować fakturą.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie
nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej
„Dyrektywą 2006/112/WE”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne
lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi
odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w
Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia
1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
(współwłasność).
Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności.
Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że
współwłaściciel może zbyć swój udział.
Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25
lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność
majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie
jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku
osobistego każdego z małżonków.
Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału
majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do
rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku
wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem
wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu
obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku
wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
używania lub pobierania z niej pożytków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
majątku wspólnego.
Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii
podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą
szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania
małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma
przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności
istniała ustawowa wspólność majątkowa.
W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.
Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem
podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten
małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności
prawnej) – jako podatnik VAT
Według art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde
świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
art. 7 (...).
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub
świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym
podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
szczególności dostawy terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:
Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa
członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
faktycznych danej sprawy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy.
Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się
do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht),
które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem
podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej
działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to
zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani
wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego
orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.
Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić
sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy
Kodeks cywilny, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.
Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
przyrzeczonej.
Zgodnie z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny
termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
nieruchomości.
Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została
uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział
II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości
czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
(przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
(pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
czynności.
Z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika:
§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
formie.
§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na
piśmie.
Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu
mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu
na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to
jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
(pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać spółce
udział wydzielonej działki z działki ... o powierzchni około 0,2545 ha, objęty wspólnością
majątkową małżeńską. W akcie notarialnym nr ... z dnia 25 października 2024 r. - umowa
przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich
formalności związanych z inwestycją na tej działce, tj.:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z
której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości
jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy
2nie mniejszej niż 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
miejsc postojowych,
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
koncepcji Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie
powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z
niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także
uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych
utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
3. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Spółkę Kupującą odpowiednich
nasadzeń zamiennych.
5. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
koniecznością rekultywacji,
6. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
budowlanych,
7. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej,
kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,
8. Potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do
ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,
9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym,
10. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
handlowo- usługowym.
Udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz
do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych,
dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej,
wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu
publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
Sprzedawca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek
z mocodawców.
W okolicznościach sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności
udziału niezabudowanej działki powstałej z wydzielenia z działki nr ..., objętego
wspólnością majątkową małżeńską, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej,
ww. działka pozostaje Pani współwłasnością. Z kolei Pani oraz Kupujący w przedwstępnej
umowie zobowiązaliście się do czynności wskazanych powyżej, których zrealizowanie
warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.
W świetle powyższego uznaję, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w
związku ze sprzedażą przez Panią udziału w niezabudowanej działce, która powstanie w
wyniku z wydzielenia z działki nr .... Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez
przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny
właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych
pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości)
potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak
wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.
Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez
Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu
pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w
Pani (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni
przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pani własność. Działania te, dokonywane
za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako
towaru i wzrost jej wartości.
Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziału w nieruchomości o pow. 0,2545 ha
wydzielonej z działki nr ..., nie będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do
rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe)
rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż ww.
działki, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią
pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.
Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani prawo współwłasności
niezabudowanej działki o powierzchni 0,2545 wydzielonej z działki nr ..., objętego
wspólnością majątkową małżeńską, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te
czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze
prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania
ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności
dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia
umowy przedwstępnej. Zatem podejmując ww. czynności zaangażowała Pani środki
podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i
C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia udziału nieruchomości, będącego
we współwłasności małżeńskiej, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Ponadto z opisu sprawy wynika, że wydzielona działka z działki nr ... o pow. 0,2545 ha
obecnie jest wydzierżawiona spółce.
Na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca
zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i
pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno
wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1
ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5
ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję
działalności gospodarczej.
Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przedmiotowej nieruchomości
spowodowała, że straciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób
ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że ww.
nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w
ramach majątku osobistego.
Zatem podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż
udziału działki wydzielonej z działki nr ..., w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym.
Tym samym, ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności
gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała jako podatnik VAT, o
którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Nie można więc uznać, że przedmiotem dostawy
będzie Pani składnik majątku prywatnego, a sprzedaż ww. udziału w działce będzie
stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.
W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania
Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącą działalność
gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału w działce
niezabudowanej wydzielonej z działki nr ..., objętego wspólnością majątkową małżeńską,
będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na
podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze
zwolnienia od tego podatku.
Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę
działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z
wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku
podatkowym kwoty 200 000 zł.
Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:
Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:
1) dokonujących dostaw:
a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o
podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
- energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
- wyrobów tytoniowych,
- samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez
podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych
podlegających amortyzacji,
c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1
pkt 10 lit. a i b,
d) terenów budowlanych,
e) nowych środków transportu,
f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego
systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z
wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się
na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:
- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU (Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług) 20.42.1),
- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
- urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),
- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:
- pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),
- motocykli (PKWiU ex 45.4);
2) świadczących usługi:
a) prawnicze,
b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i
hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze
sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
c) jubilerskie,
d) ściągania długów, w tym factoringu;
3) nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
budowlane.
W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez
to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
są zwolnione od podatku.
Według art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie
sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów
niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego
oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o
podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT
przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na
podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o
warunkach zabudowy.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zawarcie docelowej umowy sprzedaży
uzależnione jest m.in. od uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej
nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni
2zabudowy nie mniejszej niż 650 m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20
miejsc postojowych.
W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że w momencie sprzedaży udziału ww.
działka niezabudowana wydzielona z działki ... będzie stanowić teren przeznaczony pod
zabudowę i będzie spełniać w momencie sprzedaży definicję terenu budowlanego w
rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa ww. udziału niezabudowanej działki
wydzielonej z działki ... nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie
art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie
art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy,
zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących
dostaw terenów budowlanych.
Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie
zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy
przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
przepisie, tj.:
towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym
mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1
pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku
na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co
wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a
więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika
z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8
grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do
odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
VAT.
Z opisu sprawy wynika, że przy nabyciu działki nie wystawiono faktury. Zatem, przy
nabyciu nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można
tym samym uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro
dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto działka objęta zakresem pytania jest
przedmiotem dzierżawy.
Analiza okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że dostawa udziału w niezabudowanej
nieruchomości wydzielonej z działki nr ..., objętego wspólnością majątkową małżeńską, nie
będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki przedstawione w tym przepisie.
W związku z powyższym, sprzedaż udziału przez Panią niezabudowanej nieruchomości
wydzielonej z działek nr ..., objętego wspólnością majątkową małżeńską będzie
opodatkowana podatkiem VAT, według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla
towaru będącego przedmiotem sprzedaży.
A zatem Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania).
Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, w
szczególności dotyczące obowiązku udokumentowania fakturą przedmiotowej transakcji,
nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.
Interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli
Nieruchomości.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
interpretacja traci swoją aktualność.
Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie
przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku
postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
prawnych.
Użyte przez Panią we własnym stanowisku sformułowania o treści: „(...) na terenie działki
... (...)” oraz „(...) sprzedażą działki nr ... o pow. 0,1914 ha (...)” uznano za oczywistą omyłkę
pisarską. Ww. oczywista omyłka nie ma wpływu na merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.