Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
dłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy uznania, że sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 o pow. (...)
ha jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia od podatku VAT (podatek od towarów i usług) na podstawie art. 43
ust. 1 pkt 9 ustawy.
Uzupełniła go Pani pismami z 23 grudnia 2024 r. (wpływ 20 lutego 2025 r.) i 13 stycznia
2025 r. (wpływ 21 lutego 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni przysługuje prawo wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej
nieruchomości położonej w miejscowości (...), składającej się z działki gruntu nr 1 o łącznej
pow. (...) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych
prowadzi księgę wieczystą numer (...).
Prawo do nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyła na podstawie
umowy sprzedaży sporządzonej przed (...), notariuszem w (...), 29 stycznia 2018 r., (...)
Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele
prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa.
Działka nr 1 jest niezabudowana, została nabyta od osoby fizycznej i posiada bezpośredni
dostęp do drogi publicznej.
Wypis z rejestru gruntów wydany z upoważnienia Starosty (...), na którym uwidoczniono
działkę nr 1 o powierzchni (...) ha, położoną w miejscowości (...), w opisie gruntów
stanowiącą grunty orne (R).
Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydany przez Wójta
Gminy (...), z którego wynika, że na podstawie Uchwały Rady Gminy (...), działka nr 1,
położona (...), w całości wchodzi w skład obszaru oznaczonego symbolem „(...)”
przeznaczonego pod zabudowę jednorodzinną osiedle „(...)” oraz przylega do drogi
gminnej – ulica (...), oznaczonej symbolem na planie oraz przylega do drogi wojewódzkiej
oznaczonej na planie symbolem „(...)”; z treści dokumentu wynika ponadto, że Rada Gminy
nie podjęła uchwały o przyjęciu programu rewitalizacji i wyznaczenia terenu
podlegającego rewitalizacji wynikającego z ustawy o rewitalizacji (Dz. U. z 21 r. poz. 485 z
późn. zm).
Zaświadczenie wydane z upoważnienia starosty z którego wynika, że działki nr 1, nr 2,
położone w obrębie ewidencyjnym gruntów (...), nie są objęte uproszczonym planem
urządzenia lasu i nie wydano dla tych działek decyzji na podstawie inwentaryzacji stanu
lasu.
Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zamierzają sprzedać Spółce prawo własności
niezabudowanej działki nr 1 o pow. (...) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...)
prowadzi księgę wieczystą numer (...).
Co ważne, działka nr 1 o pow. (...) ha obecnie jest wydzierżawiona Spółce (umowa
dzierżawy nr (...) wraz z aneksem nr (...) zawartych 5 kwietnia 2024 r. na czas trzech
miesięcy), mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą.
Ponadto, kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie
opisane poniżej. Kupująca Spółka planuje na działce o powierzchni (...) ha wybudować
2obiekt handlowo -usługowy o powierzchni zabudowy min. (...) m wraz z miejscami
parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie
działalność gospodarczą.
W akcie notarialnym z 5 kwietnia 2024 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość
Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na
tej działce. To jest, Spółka zobowiązuje się do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, składającej się z gruntu
nr 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym
2obiektem handlowo-usługowym o pow. użytkowej (...) m, w tym salą sprzedaży o
2pow. (...) m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...).
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25
ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
komunikacyjną nieruchomości.
3. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
drogi, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółę odpowiednich
nasadzeń zamiennych.
5. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
koniecznością rekultywacji.
6. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
7. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
8. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym.
9. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
handlowo -usługowym.
10. Zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi
na przejazd pojazdów powyżej 25 ton do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-
usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi
Kupującej Spółki.
Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zobowiązuje się sprzedać mu działkę nr 1 o pow. (...)
ha.
Na zakończenie należy podkreślić, że:
1. W stosunku do działki Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu jej
uatrakcyjnienia.
2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie
podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach
masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie,
radiu.
3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w
działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana.
5. Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działkę nr 1 Spółce, która planuje ją zakupić po
uzyskaniu ww. pozwoleń.
Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem oświadczają, iż udzielają Kupującemu
pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania
przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych
wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie
przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci
kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w
szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia
wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres
obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie
wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców. Ponadto, Sprzedawcy
oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością
opisaną w opisie powyżej na cele budowlane, w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z
art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z
wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią
Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem
przeprowadzenia badań gruntu.
Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu
pierwotnego przez Kupującego. Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na
usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej
Nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami
technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z
operatorem.
Jednocześnie Kupujący oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy
przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce
gruntu urządzenia i przywróci teren do stanu pierwotnego.
Ponadto, jak to już podkreślano działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest
współwłasnością. Wniosek dla współmałżonka zostanie złożony w tym samym dniu co
przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Na pytanie nr 1 Organu:
Czy nabycie przez Panią działki nr 1 było opodatkowane podatkiem od towarów i
usług oraz udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług?
odpowiedziała Pani:
Nie.
Na pytanie nr 2 Organu:
Czy przy nabyciu działki nr 1 przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku
naliczonego? Jeżeli tak, proszę wskazać, czy z tego prawa Pani skorzystała? Jeśli nie,
proszę wskazać dlaczego?
odpowiedziała Pani:
Brak podatku naliczonego przy nabyciu działki.
Na pytanie nr 3 Organu:
Czy dzierżawa ww. działki, która ma być przedmiotem sprzedaży spółce, ma charakter
odpłatny czy nieodpłatny?
odpowiedziała Pani:
Odpłatny.
Na pytanie nr 4 Organu:
W jaki konkretnie sposób ww. działka była/jest/będzie przez Panią wykorzystywana w
całym okresie posiadania, tj. od momentu wejścia w ich posiadanie aż do momentu
sprzedaży?
odpowiedziała Pani:
Po nabyciu działka była wykorzystywana na cele prywatne (przechowywanie
osobistych rzeczy). Następnie działka została wydzierżawiona na rzecz Spółki, która
ma zamiar ją zakupić. Obecnie działka jest dzierżawiona. Działka na razie nie jest
sprzedana jednak nadal jest dzierżawiona i do czasu sprzedaży ma być przedmiotem
dzierżawy.
Na pytanie nr 5 organu:
Czy ww. działka (przez cały okres posiadania, tj. od momentu wejścia w posiadanie do
momentu planowanej dostawy) wykorzystywana była/jest wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to prosimy wskazać
jakie są to czynności?
odpowiedziała Pani:
Na początku działka była wykorzystywana do celów prywatnych. Następnie była
dzierżawiona co jest czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.
Pytanie
Czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 o pow. (...) ha, jest opodatkowana bez
uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 o pow. (...) ha, jest
opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
wszelkie postacie energii.
W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności.
Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. –
Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).
Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje
niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).
W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy
ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego
właściciela.
Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim
udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy – Kodeks cywilny).
Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
(Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między
małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca
przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez
jednego z nich (majątek wspólny).
Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego
każdego z małżonków.
Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej). Tym
samym, oboje małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawczyni przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
towarami jak właściciel, (...).
W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.
Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod
warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
rezultat takiej działalności.
Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką
działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
pozwalający na objęcie pojęciem, podatnik, tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów,
handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie
dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z
działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością
producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i
wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Zdaniem Wnioskodawczyni, przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu
nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
charakterze.
Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej
przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z
nich.
Wnioskodawczyni stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmowała
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność
gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
usług.
Przypomnijmy, iż na działce 1 od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono
żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni
samodzielnie nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała
sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w
Internecie, prasie, radiu.
Jak to wskazano w opisie działka 1 „(...)” przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną
osiedle „(...)” oraz przylega do drogi gminnej, ulica (...) oznaczona symbolem na planie oraz
przylega do drogi wojewódzkiej oznaczonej na planie symbolem „(...)”.
Tym samym z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż są to tereny inne niż te,
które ustawodawca wymienia w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z
prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki
nr 1 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej,
kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do
złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem
decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
uzyskania oraz odbioru.
Wnioskodawczyni uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawczyni jak
to już wyżej podkreślono sama nie podejmowała ona działań charakterystycznych dla
profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte
przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik Sprzedającej.
W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
(pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
być udzielone w tej samej formie.
W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Czyli, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
(pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. 1 warunków technicznych
dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
praktyce wywołuje skutki dla Kupującego. Tym samym, Wnioskodawczyni twierdzi, iż
dokonywała ona czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca.
Zdaniem Wnioskodawczyni, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT
wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jej imieniu dokonywał
szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działki nr 1.
Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane,
zdaniem Wnioskodawczyni, nie znajdzie ono tutaj zastosowania.
Wnioskodawczyni uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą
taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są
tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty
przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym.
Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie
polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza
terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do
zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie
inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków
zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na
podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i
warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu, przy czym:
- lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji
celu publicznego;
- sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w
drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
nieruchomości.
Wnioskodawczyni podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o
warunkach zabudowy w oparciu o zapisy w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego. Tym samym, ww. działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany
w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od
podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Zdaniem Wnioskodawczyni, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
1 pkt 9 ustawy o VAT.
W konsekwencji, Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż działki nr 1 o pow. (...) ha
stanowiącej teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze
zwolnienia z VAT.
Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia Wnioskodawczyni
będzie musiała jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem
sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o
podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka,
a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie art. 106b ustawy o VAT to
taką transakcję należy udokumentować fakturą.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa
towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
art. 7 (...).
Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art.
2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów
na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej
dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
1) określone udziały w nieruchomości,
2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej
części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług,
również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi
odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w
Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej
Kodeksem cywilnym.
Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
(współwłasność).
Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną
postacią prawną własności.
Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
współwłasnością łączną.
Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności.
Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że
współwłaściciel może zbyć swój udział.
W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy,
zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości
traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
ustawy.
Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego
1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich
(majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
majątek wspólny.
Na podstawie art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Stosownie do art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej
prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
używania lub pobierania z niej pożytków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
majątku wspólnego.
Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby
dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1
ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą
szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania
małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma
przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności
istniała ustawowa wspólność majątkowa.
W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.
Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek
wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach
wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy
usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.
W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
prowadzi on działalność gospodarczą.
Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
gospodarczej.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
szczególności jednej z następujących transakcji:
1) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
pierwszym zasiedleniem;
2) dostawa terenu budowlanego.
W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych
zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w
związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku,
gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część
majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług
ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za
które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej,
czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku
osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej
działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za
podatnika w zakresie tych czynności.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie
(C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności
nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama
liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem
zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany
dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość
powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem
prywatnym zainteresowanego.
Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje
poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy
jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa
UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą
na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i
przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej
od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona
dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art.
9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących
się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres
zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-
291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części
majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej
do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby
fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb
prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że
podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar
wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem
takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla
zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w
wyr. TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v.
HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia
potrzeb własnych.
Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
dokonania sprzedaży.
Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją
wykonano.
Należy wskazać że, kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w
tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.
Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1
Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
przyrzeczonej.
Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
nieruchomości.
Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została
uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne,
Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
przedstawiciela.
W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:
Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
(przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
(pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
czynności.
Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
formie.
Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
(pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda
czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Z opisu sprawy wynika, że przysługuje Pani prawo wspólności ustawowej majątkowej
małżeńskiej nieruchomości składającej się z działki gruntu nr 1 o łącznej pow. (...) ha.
Działka nr 1 jest niezabudowana, została nabyta od osoby fizycznej i posiada bezpośredni
dostęp do drogi publicznej.
Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele
prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa.
Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi, że działka nr 1 w
całości wchodzi w skład obszaru oznaczonego symbolem „(...)” przeznaczonego pod
zabudowę jednorodzinną osiedle „(...)”.
Wraz z małżonkiem zamierza Pani sprzedać Spółce prawo własności niezabudowanej
działki nr 1 o pow. (...) ha.
Działka nr 1 o pow. (...) ha obecnie jest wydzierżawiona odpłatnie Spółce mającej dokonać
jej zakupu pod działalność gospodarczą (umowa dzierżawy (...) wraz z aneksem (...)
zawartych 5 kwietnia 2024 r. na czas trzech miesięcy).
Kupująca Spółka planuje na działce o powierzchni (...) ha wybudować obiekt handlowo -
2usługowy o powierzchni zabudowy min. (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości
minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.
W akcie notarialnym z 5 kwietnia 2024 r. – umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość
Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na
tej działce, tj. do:
1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z
której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, składającej się z gruntu
nr 1, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym
2jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o pow. użytkowej (...) m, w
2tym salą sprzedaży o pow. (...) m wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum
(...).
2. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy
organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji
Kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25
ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
komunikacyjną nieruchomości.
3. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
4. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew
kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
drogi, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółę odpowiednich
nasadzeń zamiennych.
5. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
koniecznością rekultywacji.
6. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
7. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
8. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
planowanym obiektem handlowo-usługowym.
9. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie
handlowo -usługowym.
10. Zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi
na przejazd pojazdów powyżej 25 ton do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-
usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi
Kupującej Spółki.
Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń
Pani wraz z małżonkiem zobowiązuje się sprzedać mu działkę nr 1 o pow. (...) ha.
W stosunku do działki nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.
W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych
działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w
szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
Pani wraz z małżonkiem udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania
dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji
publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych
dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków
oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności
związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków
technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, sieci
kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na
lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
oraz odbioru.
Ponadto, Pani wraz z małżonkiem wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego ww.
Nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3
ust. 11 ustawy Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na
budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną
Nieruchomość, celem przeprowadzenia badań gruntu.
Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 o pow.(...)
ha, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1
pkt 9 ustawy.
Jak wskazała Pani w opisie sprawy, w odniesieniu do przedmiotowej działki, udzieliła Pani
wraz z małżonkiem Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz
do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji
i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie
przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci
kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w
szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia
wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
Zauważyć należy, iż fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez
Panią ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pani
sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego
wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (Pani). Kupujący, dokonując
ww. działań, uatrakcyjni działkę nr 1 o pow. (...) ha, będącą nadal w Pani współwłasności
małżeńskiej. Działania te, dokonywane za Pani pełną zgodą wpłyną generalnie na
podniesienie atrakcyjności działki nr 1 o pow. (...) ha jako towaru i wzrost jej wartości. Do
czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działka nr 1 o pow. (...) ha stanowi Pani
współwłasność i będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu
widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze podatkowoprawnej. W tym
kontekście bez znaczenia pozostanie okoliczność wykonywania ww. czynności przez
potencjalnego nabywcę (Kupującą Spółkę). W efekcie dokonywanych czynności dostawie
podlegać będzie działka nr 1 o pow. (...) ha o zupełnie innym charakterze niż w chwili
zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących
zwiększenie atrakcyjności działki nr 1 o pow. (...) ha i ostatecznie jej sprzedaż.
W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią stosownego
pełnomocnictwa Kupującej skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności
podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść,
ponieważ to Pani jako właściciel ww. działki na zasadach współwłasności małżeńskiej
będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonanie
wszelkich czynności z nią związanych.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy
stwierdzić należy, że dokonując opisanych wyżej czynności w odniesieniu do działki nr 1 o
pow. (...) ha stanowiącej współwłasność małżeńską, będzie Pani podejmowała działania
podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-
181/10, tj. będzie wykazywała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
obrotem.
Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy
będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż działki nr 1 o pow. (...) ha będzie
stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Ponadto, z opisu sprawy wynika, że działka nr 1 o pow. (...) ha została wydzierżawiona
Kupującej Spółce.
Na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i
pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
czynszu.
W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji
pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w
sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce
poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1
ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5
ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję
działalności gospodarczej.
Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu dzierżawy przedmiotowej działki, straciła
ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów
zarobkowych działki nr 1 o pow. (...) ha spowodowało, że ww. działka była
wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku
osobistego.
Tym samym należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach
prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani w stosunku do
tej dostawy będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące
podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki nr 1 o
pow. (...) ha, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa
towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać
ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
charakterze rolnym, leśnym itp.
W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe
niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy,
pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane –
są zwolnione od podatku.
Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem
morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej
oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego,
co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyr. Trybunału Sprawiedliwości Unii
Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać
można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod
zabudowę.
Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc
także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na
podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
nieruchomości.
Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
Wskazała Pani, że przedmiotem dostawy będzie niezabudowana działka nr 1 o pow. (...)
ha. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa
działka w całości wchodzi w skład obszaru oznaczonego symbolem „(...)” przeznaczonego
pod zabudowę jednorodzinną osiedle „(...)” oraz przylega do drogi gminnej – ulica (...),
oznaczonej symbolem na planie oraz przylega do drogi wojewódzkiej oznaczonej na
planie symbolem „(...)”.
W konsekwencji powyższego należy wskazać, że ww. działka nr 1 o pow. (...) ha będzie
spełniała, na dzień transakcji, definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33
ustawy. Tym samym, dostawa tej działki nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie
art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
przepisie, tj.:
- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać
dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę
podatku naliczonego.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy.
Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627
/12:
Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma
prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w
ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-
280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku
naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej
stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do
których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w
art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego
systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze
zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”. Tym samym przepis art. 136 Dyrektywy 2006
/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Z wniosku wynika, że nabyła Pani wraz z mężem działkę nr 1 o pow. (...) ha na podstawie
umowy sprzedaży od osoby fizycznej. Nabycie nieruchomości nie podlegało
opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie było udokumentowane fakturą.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że skoro – jak Pani wskazała – transakcja
dostawy Nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT, to przy nabyciu
Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT naliczony który mógłby podlegać odliczeniu.
Zatem nie można uznać, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu
nabycia przedmiotowej Nieruchomości, lub że takie prawo Pani nie przysługiwało, skoro
dostawa nie była objęta tym podatkiem.
Ponadto, wskazała Pani, że działka nr 1 o pow. (...) ha, na początku była wykorzystywana
do celów prywatnych. Następnie była dzierżawiona co jest czynnością opodatkowaną
podatkiem VAT Oznacza to, że działka ta nie jest wykorzystywana wyłącznie do czynności
zwolnionych od podatku VAT.
Wobec powyższego planowana przez Panią dostawa działki nr 1 o pow. (...) ha, nie będzie
korzystać także ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z
uwagi na fakt, iż nie są spełnione warunki określone w tym przepisie niezbędne do
zastosowania tego zwolnienia.
W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią działki nr 1 o pow. (...) ha,
będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała
ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie
opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.
Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem
zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub
nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia
przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy,
gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się
będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w
złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na
wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku
postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno -skarbowej zostanie
określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pani,
należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
(interpretację indywidualną).
Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego
został złożony przez Panią, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla
Pani męża.
Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza zadane przez
Panią pytanie. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy
będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym
stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1
Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii obowiązku
udokumentowania sprzedaży udziału w Nieruchomości fakturą.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
(tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.