Opis zdarzenia przyszłego
wraz z uzupełnieniem
Opis stron Planowanej Transakcji oraz opis Nieruchomości będącej przedmiotem
Planowanej Transakcji.
(dalej: Kupujący) jest osobą fizyczną, która na dzień Planowanej Transakcji (zgodnie z
definicją poniżej) nie będzie zarejestrowany jako podatnik VAT (podatek od towarów i usług) czynny.
(dalej: Sprzedający), jest polską spółką osobową, która na dzień Planowanej Transakcji
będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.
Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym (użytkowanie wieczyste ustanowione do
dnia (...) roku) nieruchomości położonej w (...) przy ul. (...) (...), w dzielnicy (...), (...) (...), woj.
(...), obrębie ewidencyjnym (...) stanowiącej działkę ewidencyjną: nr (...) ((...)) o powierzchni
2(...) m ((...)metrów kwadratowych) dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg
Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), (dalej: Grunt).
Sprzedający w oparciu o projekt architektoniczny oraz powołaną poniżej ostateczną
Decyzję nr (...), wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta (...), dnia (...) (...) (...)roku, znak:
(...), w przedmiocie pozwolenia na budowę, przeniesioną na rzecz Spółki Decyzją nr (...)
wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta (...) (...), dnia (...) roku, znak: (...), zmienioną
ostateczną Decyzją nr (...), wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta (...), dnia (...) roku,
znak: (...), następnie zmienioną ostateczną i niezaskarżoną Decyzją nr (...) wydaną z
upoważnienia Prezydenta Miasta (...) z dnia (...) roku znak: (...), oraz decyzją nr (...) z dnia
(...) roku znak: (...), wydaną z upoważnienia Prezydenta (...) - zrealizowała inwestycję,
obejmującą budowę budynku mieszkalno-usługowego (zwanego dalej „Budynkiem”) pod
nazwą „(...)”, wraz z wbudowanym garażem naziemnym i podziemnym oraz infrastrukturą
techniczną i komunikacyjną dla tego obiektu, zlokalizowanego przy ulicy (...) (...) (zwaną
dalej „Inwestycją”). Budynek będzie składał się z (...) kondygnacji nadziemnych (w tym
jedna częściowo garażowa oraz (...) kondygnacji podziemnych, w którym przewidziano do
wyodrębnienia (...) ((...)) lokali mieszkalnych oraz (...) ((...)) lokale usługowe.
Grunt zabudowany jest również innymi naniesieniami budowlanymi stanowiącymi
budowle lub ich części, urządzenia budowlane oraz obiekty małej architektury w
rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021, poz. 2351), w
tym również instalacjami zapewniającymi dostawę mediów do Budynków oraz łączących
Budynki z sieciami (dalej: Budowle).
Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym. Instalacje zapewniające dostawę
mediów do Budynków oraz łączących Budynki z sieciami nie stanowią elementu
przedsiębiorstwa przesyłowego.
Grunt, Budynki oraz Budowle będą traktowane w dalszej części niniejszego wniosku jako
Nieruchomość.
Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu na podstawie umowy
sprzedaży zawartej w dniu (...)roku w formie aktu notarialnego Rep A nr (...). Grunt
zabudowany był budynkiem administracyjno-produkcyjno-socjalnym, budynkiem
magazynowym oraz wiatą.
Prace budowlane mające na celu realizację opisanej powyżej inwestycji zostały
zakończone.
Budynek został przyjęty do użytkowania na podstawie ostatecznej i prawomocnej decyzji
nr (...), z dnia (...) roku, znak (...) wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru
Budowlanego dla (...).
Przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej
sprzedaży lokali niemieszkalnych.
Obecnie, a więc po upływie ponad dwóch lat po dacie uzyskania pozwolenia na
użytkowanie, Wnioskodawca planuje sprzedaż ostatnich pozostałych mu lokali w
ukończonej inwestycji na rzecz Kupującego.
Połowa lokali niemieszkalnych tj. (...) na moment złożenia niniejszego wniosku została
sprzedana, niemniej Sprzedający w dalszym ciągu podejmuje starania celem pozyskania
klientów i sprzedaż pozostałej liczby lokali. Sprzedający na dzień złożenia niniejszego
wniosku podpisał umowy rezerwacyjne na dużą cześć niesprzedanych lokali
niemieszkalnych i stwierdza, iż na dzień Planowanej Transakcji nastąpi sprzedaż jeszcze
niewyodrębnionych lokali niemieszkalnych należących do Nieruchomości na rzecz
Kupujących, którzy to stanowić będą jedynie osoby fizyczne nie prowadzące działalności
gospodarczej jak i prowadzące działalności gospodarczą (dalej: Planowana Transakcja).
Lokal niemieszkalny (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) wchodzi w skład budynków
wielomieszkaniowych, które są budynkami mieszkalnymi stałego zamieszkania i składają
się z wielu lokali mieszkalnych. W skład budynków wielomieszkaniowych wchodzą właśnie
lokale niemieszkalne (np. lokale usługowe), i ich powierzchnia stanowi ok. (...)% całkowitej
powierzchni Budynku. Innymi słowy, poniżej (...)% całkowitej powierzchni budynku jest
wykorzystywana na cele mieszkaniowe (na powierzchnię mieszkalną składają się
pomieszczenia mieszkalne, pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia
ogólnego użytkowania).
Budowle znajdujące się na Nieruchomości nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom,
ale pełnią rolę pomocniczą względem Budynków, służąc prawidłowemu ich
funkcjonowaniu (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego
opodatkowanej VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni).
W okresie od dnia oddania wyżej opisanych Budynków oraz Budowli do użytkowania, do
dnia sporządzenia niniejszego wniosku, Budynki oraz Budowle nie były przedmiotem
ulepszeń w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
prawnych (dalej: Ustawa o CIT (podatek dochodowy od osób prawnych)), których wartość stanowiłaby co najmniej 30 % wartości
początkowej Budynków oraz Budowli. Ponadto Sprzedający przewiduje również, iż do dnia
Planowanej Transakcji, Budynki oraz Budowle nie będą przedmiotem takich ulepszeń w
rozumieniu Ustawy o CIT.
Sprzedający na dzień złożenia niniejszego wniosku nie zatrudnia pracowników oraz nie
będzie ich zatrudniał w dniu Planowanej Transakcji. Wszystkie czynności związane z
bieżącym zarządzaniem Nieruchomością w tym zarząd Nieruchomością Wspólną jest
sprawowany zgodnie z przepisami Ustawy o własności lokali. Zostały podjęte uchwały
Wspólnoty Mieszkaniowej o wyborze Zarządu Wspólnoty oraz o wyrażeniu zgody na
przeniesienie praw i obowiązków na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, wynikających z
umowy o administrowanie nieruchomością z dnia (...) roku zawartej pomiędzy (D) a (GH.
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) z siedzibą w (...) (adres: ulica (...)). NIP (...),
REGON (...)), wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod
numerem KRS (Krajowy Rejestr Sądowy) (...) („Administrator”), mocą której zostało powierzone Administratorowi
administrowanie Nieruchomością Wspólną na zasadach określonych w tej umowie -
zwane dalej łącznie: Umową o Zarządzanie.
Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.
Strony Planowanej Transakcji zakładają, iż jej przedmiotem będzie zasadniczo lokal
niemieszkalnych, którego wyodrębnienie nastąpi z Nieruchomości (zdefiniowana
powyżej), na podstawie zawartej umowy o wyodrębnienie lokalu niemieszkalnego i jego
sprzedaży przy czym Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na
Kupującego:
1) wszelkich ruchomości, części składowych związanych bezpośrednio z lokalem
niemieszkalnym nowo wyodrębniony z Nieruchomości, niezbędnych do prawidłowego
jej funkcjonowania (i wykonywania obowiązków wynajmującego), będących własnością
Sprzedającego, w tym urządzeń technicznych, instalacji oraz systemów (dalej:
Ruchomości);
2) wszelkich praw z gwarancji i rękojmi budowlanych udzielonych przez Sprzedającego na
rzecz Kupującego, kart gwarancyjnych części składowych lokalu (dalej: Gwarancje);
Ruchomości oraz Dokumentacja zwane będą w dalszej części niniejszego wniosku: Innymi
Aktywami.
Z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: Data Zamknięcia), z mocy przepisów prawa
cywilnego Kupujący nabędzie prawo własności do nowo wyodrębnionego lokalu
niemieszkalnego oraz przejmie wszelkie ciężary i ryzyka związane z lokalem
niemieszkalnym przejdą na Kupującego w tym kosztów utrzymania lokalu oraz zarządu
nieruchomością wspólną.
Sprzedający wskazuje jednocześnie, iż zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak
również w Dacie Zamknięcia:
1) Nieruchomość nie jest, ani nie będzie w Dacie Zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona
w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp. (Sprzedający nie wyodrębnił
jakiejkolwiek części Nieruchomości i nie sporządził osobnego zestawienia kont, bilansu,
rachunku zysków i strat ani budżetu dla działalności prowadzonej w odniesieniu do
jakiejkolwiek części Nieruchomość ani żadna jej część nie jest traktowana jako oddział,
zakład lub wyodrębniona jednostka organizacyjna - w szczególności na podstawie uchwały
odpowiednich organów spółki lub wewnętrznych regulacji);
2) Sprzedający posiada i będzie posiadał odrębny rachunek (subrachunek) bankowy, na
który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania,
związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości w przedsiębiorstwie
Sprzedającego.
W związku z nabyciem lokalu niemieszkalnego wyodrębnionego z Nieruchomości przez
Kupującego:
11) nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 23 Kodeksu
pracy (ustawa z 26 czerwca 1974 r.; Dz.U. z 2018 r., poz. 108; dalej: KP) - z uwagi na fakt, iż
Sprzedający nie będzie zatrudniał w Dniu Zamknięcia pracowników;
2) Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):
a) jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z
funkcjonowaniem Nieruchomości;
b) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego
(w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje
rozliczeń z najemcami), z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z tzw. kaucji
najemców;
c) zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia Gruntu bądź
budowy Budynków/Budowli (w szczególności, zobowiązań wynikających z umów
kredytowych bądź pożyczek);
d) tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z
funkcjonowaniem Nieruchomości;
e) ksiąg rachunkowych i innej dokumentacji (np. umów handlowych, korporacyjnych)
niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości;
f) nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego;
g) praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących
Nieruchomości (stosunki ubezpieczeniowe istniejące na podstawie polis
ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego wygasną z zawarciem umowy
przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości a Kupujący nie przejmie zobowiązań z
tych polis ubezpieczeniowych);
h) praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z
funkcjonowaniem Nieruchomości;
i) wierzytelności;
j) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest
siedziba Sprzedającego.
Tym samym, w zakres Planowanej Transakcji nie wejdą następujące elementy:
1) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu
finansowania dłużnego na realizację, nabycie przenoszonej Nieruchomości;
2) umowy o zarządzanie Nieruchomością;
3) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
Dodatkowo zgodnie z umową rezerwacyjną lub umową przedwstępną wyodrębnienia
lokalu niemieszkalnego i jego sprzedaży z Nieruchomości dotyczącą Planowanej Transakcji:
1) Sprzedający udzieli Kupującemu (i Kupujący udzieli Sprzedającemu) szeregu zapewnień
w związku z Transakcją,
2) przewidziano szczegółowy mechanizm rozliczenia między Sprzedającym a Kupującym
Strony Planowanej Transakcji wskazują, iż ich intencją nie jest przeniesienie własności
przedsiębiorstwa czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.
Sprzedający oraz Kupujący zamieszczą w Umowie Przyrzeczonej, wspólne oświadczenie,
że w odniesieniu do dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie wybierają,
w odpowiednim zakresie, opodatkowanie podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 pkt
2 Ustawy o VAT, rezygnując tym samym ze zwolnienia z tego podatku, o którym mowa w
art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.
W piśmie z 23 grudnia 2024 r. w odpowiedzi na pytanie o „wskazanie Numeru
(oznaczenia) lokalu niemieszkalnego dla którego są Państwo zainteresowani wydaniem
interpretacji indywidualnej”. Wskazali Państwo, że: „Lokal nr (...)”.
Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym (użytkowanie wieczyste ustanowione do
dnia (...) roku) nieruchomości położonej w (...) przy ul. (...), w dzielnicy (...), (...) (...), woj. (...),
obrębie ewidencyjnym (...) stanowiącej działkę ewidencyjną: nr (...) ((...)) o powierzchni (...)
m2 ((...) metrów kwadratowych) dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg
Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...).
Na pytanie „Czy Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z
tytułu wybudowania przedmiotu transakcji? Czy Sprzedający z tego prawa skorzystał?”
Odpowiedzieli Państwo: „TAK, przysługiwało takie prawo Sprzedającemu i z niego
skorzystał”.
Lokal niemieszkalny będący przedmiotem sprzedaży nie został wpisany do ewidencji
środków trwałych Sprzedającego, ale stanowi towar handlowy w prowadzonej działalności
gospodarczej Sprzedającego.
Lokal nie był przedmiotem umów najmu, dzierżawy w ramach działalności Sprzedającego.
Do dnia dzisiejszego nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie lokalu.
Nie upłynął termin 2 lat od zasiedlenia lokalu, które nie nastąpiło zgodnie z powyższym.
Na pytanie „Czy przedmiotowy lokal niemieszkalny wykorzystywany był przez
Sprzedającego wyłącznie do czynności zwolnionych? Jeżeli tak, to prosimy podać podstawę
prawną zwolnienia”. Wskazali Państwo: „NIE”.
NIE były ponoszone i nie będą wydatki na ulepszenie lokalu niemieszkalnego.
Kupujący na dzień Planowanej Transakcji jako osoba fizyczna nie będzie zarejestrowana
jak podatnik VAT czynny.
Na pytanie „Czy zakresie w jakim: Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu
zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, oraz
zarówno Państwo jak i Kupujący będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z
analizowanego zwolnienia z VAT – czy wówczas Strony transakcji złożą zgodne
oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w formie i
terminie przewidzianymi w tym przepisie? Odpowiedzieli Państwo: „Nie”.
Sprzedający nie ma wiedzy na temat tego jak w przyszłości lokal niemieszkalny będzie
wykorzystywał Kupujący.
W uzupełnieniu z 4 lutego 2025 r. (wpływ 7 lutego 2025 r.) wskazali Państwo, że
Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania - „Kupującym” są osoby fizyczne tj.
Pani A. K. (PESEL: (...)) oraz Pan W. K.(PESEL: (...)), przy której to Transakcji nie występują w
ramach prowadzonych działalności gospodarczych ani nie są czynnymi podatnikami VAT.
Faktura dokumentująca dostawę lokalu niemieszkalnego nr (...), będzie wystawiona na
osoby fizyczne tj. Panią A. K. (PESEL: (...)) oraz Pana W. K. (PESEL: (...))
Żaden z Kupujących nie planuje wykorzystywać i nie wykorzystywał przedmiotu opisanej
we wniosku Transakcji (lokal niemieszkalny) wyłącznie do czynności opodatkowanych
podatkiem od towarów i usług. Żaden z Kupujących na potrzeby Transakcji nie
zarejestruje się jako czynnik podatnik VAT oraz żaden z nich nie planuje takiej rejestracji.
Wnioskodawca potwierdza odpowiedź na postanowione pytanie Ad. 2.11. tj. „NIE”
przedstawione w poprzednim piśmie Wnioskodawcy, z uwagi iż żaden z Kupujących nie
jest czynnym podatnikiem VAT i nie zamierza rejestrować się jako czynny podatki VAT,
stąd nie będzie żadne z nich spełniać wymogów formalnych do złożenia stosownego
oświadczenia co do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z VAT.
Pytania w zakresie podatku od towarów i usług ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu
1) Czy dostawa lokalu niemieszkalnego w ramach Planowanej Transakcji będzie
stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT?
2) Czy w związku ze złożeniem wspólnego dla Stron oświadczenia w przedmiocie
rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania, Planowana
Transakcja podlegać będzie w całości opodatkowaniu VAT?
3) Czy po dokonaniu Planowanej Transakcji, w przypadku gdy będzie
opodatkowana VAT oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury
potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia
VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż
lokalu niemieszkalnego w ramach Planowanej Transakcji oraz prawo do obniżenia
za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad
należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę
dokumentującą sprzedaż lokalu niemieszkalnego lub prawo do zwrotu różnicy na
rachunek bankowy?
Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług ostatecznie
sformułowane w uzupełnieniu
1) Dostawa lokalu niemieszkalnego w ramach Planowanej Transakcji będzie stanowiła
dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.
2) W związku ze złożeniem wspólnego dla Stron oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze
zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania, Planowana Transakcja podlegać
będzie w całości opodatkowaniu VAT.
3) Po dokonaniu Planowanej Transakcji, w przypadku gdy będzie opodatkowana VAT oraz
po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne
dokonanie, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony
wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż lokalu niemieszkalnego w ramach
Planowanej Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku
należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie
rozliczeniowym w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż lokalu
niemieszkalnego lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, skoro Kupujący
otrzyma od Sprzedającego prawidłowo wystawioną fakturę VAT potwierdzającą
faktyczne dokonanie Planowanej Transakcji.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:
- prawidłowe w zakresie uznania, że dostawa lokalu niemieszkalnego w ramach
Planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą
opodatkowaniu VAT,
- nieprawidłowe w zakresie uznania, że w związku ze złożeniem wspólnego dla Stron
oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji
opodatkowania, Planowana Transakcja podlegać będzie w całości opodatkowaniu VAT,
- nieprawidłowe w zakresie uznania, że po dokonaniu Planowanej Transakcji, w przypadku
gdy będzie opodatkowana VAT oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury
potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia
VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż lokalu
niemieszkalnego w ramach Planowanej Transakcji oraz prawo do obniżenia za
następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad
należnym powstałą w okresie rozliczeniowym w którym otrzymał fakturę
dokumentującą sprzedaż lokalu niemieszkalnego lub prawo do zwrotu różnicy na
rachunek bankowy, skoro Kupujący otrzyma od Sprzedającego prawidłowo
wystawioną fakturę VAT potwierdzającą faktyczne dokonanie Planowanej Transakcji.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
(t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich
części, a także wszelkie postacie energii.
W świetle art. 2 ust. 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również:
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt (prawo
użytkowania wieczystego gruntu) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6
ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o
VAT.
Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów
ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności
podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy
też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te
nie podlegają opodatkowaniu.
Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
„przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i
1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 ustawy dnia 23 kwietnia 1964
r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.
Zgodnie z tym przepisem:
Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w
szczególności:
3) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
przedsiębiorstwa);
4) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
5) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa
do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
prawnych;
6) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
7) koncesje, licencje i zezwolenia;
8) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
9) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
10) tajemnice przedsiębiorstwa;
11) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e
ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:
Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić
całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla
przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle
zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań
gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.
Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa
stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest
wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na
trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do
realizacji określonych zadań gospodarczych).
Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych
składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz
zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj
rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile
stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia
w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń
gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz
należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.
Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo
samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze
przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie
jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością
organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie
zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można
bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić
zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze
zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące
przesłanki:
1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
przedsiębiorstwie;
3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.
Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
Dodatkowo wyjaśnić należy, że określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od
towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej
czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot,
który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.
Wskazać należy, że w rozpatrywanej sprawie Sprzedający jest polską spółką osobową,
która na dzień Planowanej Transakcji będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.
Strony Planowanej Transakcji zakładają, iż jej przedmiotem będzie zasadniczo lokal
niemieszkalnych, którego wyodrębnienie nastąpi z Nieruchomości, na podstawie zawartej
umowy o wyodrębnienie lokalu niemieszkalnego i jego sprzedaży przy czym Planowanej
Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego:
1) wszelkich ruchomości, części składowych związanych bezpośrednio z lokalem
niemieszkalnym nowo wyodrębniony z Nieruchomości, niezbędnych do prawidłowego jej
funkcjonowania (i wykonywania obowiązków wynajmującego), będących własnością
Sprzedającego, w tym urządzeń technicznych, instalacji oraz systemów (dalej:
Ruchomości);
2) wszelkich praw z gwarancji i rękojmi budowlanych udzielonych przez Sprzedającego na
rzecz Kupującego, kart gwarancyjnych części składowych lokalu (dalej: Gwarancje);
Z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: Data Zamknięcia), z mocy przepisów prawa
cywilnego Kupujący nabędzie prawo własności do nowo wyodrębnionego lokalu
niemieszkalnego oraz przejmie wszelkie ciężary i ryzyka związane z lokalem
niemieszkalnym w tym koszty utrzymania lokalu oraz zarządu nieruchomością wspólną.
Nieruchomość nie jest, ani nie będzie w Dacie Zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona w
strukturze Sprzedającego, jak i też przedmiot transakcji (lokal) nie jest przeznaczony do
realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Lokal niemieszkalny będący
przedmiotem sprzedaży stanowi towar handlowy w prowadzonej działalności
gospodarczej Sprzedającego.
Zatem w świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy
opisana Transakcja której przedmiotem będzie lokal niemieszkalny nr (...) (stanowiący w
działalności Sprzedającego towar handlowy) nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa
ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.
Podkreślić należy, że o tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa
decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich omówionych
powyżej przesłanek. W analizowanej sprawie przedmiot Transakcji – nowo wyodrębniony
lokal niemieszkalny będący towarem handlowym sprzedającego – nie będzie spełniać
1przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 55 kodeksu cywilnego
czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy o
podatku od towarów i usług.
Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu
opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.
W związku z powyższym że planowana sprzedaż wskazanego we wniosku lokalu
niemieszkalnego nr (...) (towaru handlowego Sprzedającego), która będzie dokonywana
przez czynnego podatnika podatku VAT - będzie stanowiła dostawę towarów podlegająca
opodatkowani VAT czyli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa wart. 7 ust. 1
ustawy o VAT.
Tym samym Państwa stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytania
oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.
W tym miejscu wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może
korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
okres krótszy niż 2 lata.
Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do
dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało
pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie
jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa
jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od
momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to
oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku
dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku,
budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym
zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na
potrzeby własne.
Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji,
w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w
przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej
działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w
obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych
warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem,
o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których
miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a
jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych
obiektów.
Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż
budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z
przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do
obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy
prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku
do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się
bezzasadne.
Jeżeli przy zbyciu nieruchomości zabudowanych wystąpią przesłanki uniemożliwiające
zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a
ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art.
43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych
towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku
należnego o kwotę podatku naliczonego.
Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku
VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą
być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich
posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu)
tych towarów.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że Lokal niemieszkalny będący przedmiotem sprzedaży nie został
wpisany do ewidencji środków trwałych Sprzedającego, ale stanowi towar handlowy w
prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedającego – więc nie podlega ulepszeniom w
rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Lokal nie był przedmiotem umów najmu,
dzierżawy w ramach działalności Sprzedającego. Do dnia dzisiejszego nie nastąpiło
pierwsze zasiedlenie lokalu. Nie upłynął termin 2 lat od zasiedlenia lokalu, które nie
nastąpiło zgodnie z powyższym.
Zatem skoro dostawa lokalu niemieszkalnego nr (...) będzie dokonywana w ramach
pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, to nie będą spełnione
przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy.
By odnieść się w pełni do Państwa wątpliwości przywołać w tym miejscu trzeba art. 43 ust.
10 ustawy, w myśl którego:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i
wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że
dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich
części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w
przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i
opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to
zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy.
Jak wynika z wniosku przy dostawie lokalu niemieszkalnego nr (...) nie będą spełnione
przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy, zatem Planowana Transakcja dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia nie
będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Skoro więc nie będzie miało zastosowanie zwolnienie z opodatkowania przy dostawie
lokalu niemieszkalnego nr (...) o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to nie będą
mieli Państwo możliwości rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11
ustawy, regulacje te nie będą bowiem miały w tym przypadku zastosowania.
Jak już wyżej wyjaśniono, jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części – w
analizowanym przypadku dostawa lokalu niemieszalnego nr (...) – nie będzie mogła
korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas zasadne staje się zbadanie
przesłanek do zwolnienia od podatku wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a
ustawy.
Po pierwsze: czy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich
dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Po
drugie: czy dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku
do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to czy były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
W okolicznościach niniejszej sprawy powyższe warunki nie będą spełnione, ponieważ
przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego (wskazali Państwo, że z tytułu wybudowania przedmiotu transakcji
przysługiwało Państwu praw do doliczenia podatku naliczonego i z prawa tego Państwo
skorzystali). Wskazali Państwo również, że nie ponosili inie będą Państwo ponosić
wydatków na ulepszenie lokalu niemieszkalnego. Przypomnieć tutaj jednak należy – co
zostało już wcześniej nadmienione – że „ulepszenie” w rozumieniu przepisów o podatku
dochodowym może dotyczyć tylko środków trwałych, tymczasem jednoznacznie Państwo
podkreślają, że lokal niemieszkalny będący przedmiotem sprzedaży nie został wpisany do
ewidencji środków trwałych Sprzedającego, ale stanowi towar handlowy w prowadzonej
działalności gospodarczej Sprzedającego.
Zatem będący przedmiotem planowanej sprzedaży lokal niemieszkalny nr (...), którego
dostawa nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia nie będzie korzystać ze zwolnienia z
art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.
Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
art.43 ust.1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze
zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Jednym z warunków, zastosowania ww. zwolnienia (które muszą być spełnione łącznie)
jest to, aby w stosunku do dostaw budynków, budowli lub ich części nie przysługiwało
dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
podatku naliczonego. Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego,
Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu
wybudowania przedmiotu transakcji i z niego skorzystał. W konsekwencji, do dostawy
lokalu niemieszkalnego nie znajdzie zastosowania zwolnienia z VAT, o którym mowa w art.
43 ust. 1 pkt 2 i10a ustawy.
Podsumowując, dostawa lokalu niemieszkalnego nr (...) nie będzie korzystała ze
zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy i w
konsekwencji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej
stawki.
W konsekwencji, Państwa stanowisko, że związku ze złożeniem wspólnego dla Stron
oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyboru opcji opodatkowania,
Planowana Transakcja podlegać będzie w całości opodatkowaniu VAT jest nieprawidłowe
W kwestii wątpliwość dotyczących prawa Kupującego do obniżenia VAT należnego o VAT
naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż lokalu niemieszkalnego w
ramach Planowanej Transakcji oraz prawo do obniżenia za następne okresy kwoty
podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie
rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą sprzedaż lokalu
niemieszkalnego lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy należy wskazać:
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119
ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
podatkowi.
Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:
W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy
na rachunek bankowy.
Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia
podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków,
które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
podatku naliczonego.
Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy
Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z
wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie
podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Z opisu sprawy wynika, że Kupujący planują nabyć od Sprzedającego lokal niemieszkalny.
Faktura dokumentująca dostawę lokalu niemieszkalnego będzie wystawiona na osoby
fizyczne z ich nr PESEL. Na moment dokonania planowanej Transakcji Kupujący nie będzie
zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT i nie zamierza rejestrować się jako
czynny podatki VAT. Żaden z Kupujących nie planuje wykorzystywać i nie wykorzystywał
przedmiotu opisanej we wniosku Transakcji (lokal niemieszkalny) wyłącznie do czynności
opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
W konsekwencji, Kupującym nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT
należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury
dokumentującej dostawę przedmiotowego lokalu niemieszkalnego nr (...) na podstawie
art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad
podatkiem należnym na rachunek bankowy.
W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3
jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. Ocena prawna
stanowiska Państwa dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych została zawarta w
odrębnym rozstrzygnięciu.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający
wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego
przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle
związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany
ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
odpowiedź traci swą aktualność.
Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie
przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku
postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
przez Zainteresowanego, który
jest stroną postępowania
(X.) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
Ordynacji podatkowej.