Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 września 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 15 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania rozliczeń kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzicie Państwo działalność w zakresie zarządu nieruchomością wspólną i pobieracie Państwo za to od właścicieli lokali prowadzących działalności gospodarcze wynagrodzenia w postaci zaliczek na fundusze eksploatacyjny i remontowy. Ponosicie Państwo koszty właściwe dla kosztów określonych w art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Innymi słowy, ponosicie Państwo koszty zarządu nieruchomością wspólną składające się na:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

W związku z powyższym, pobieracie Państwo od właścicieli (wszyscy właściciele prowadzą w swoich lokalach działalność gospodarczą swoją własną albo wynajmują swoje lokale innym podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą) lokali niemieszkalnych zaliczki na powyższe cele i wystawiacie Państwo im rachunki netto bez podatku od towarów i usług. Otrzymane wpływy rozpoznajecie Państwo dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych jako dochody w dacie otrzymania. Na potrzeby funduszu eksploatacyjnego i remontowego nabywacie Państwo we własnym imieniu i na własny rachunek towary takie jak: środki czystości, paliwo do kosiarki/odśnieżarki, piasek, zamki, klamki etc), i usługi takie jak: media, usługi remontowo-budowlane, monitoring, etc. Na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych koszty te w kwocie brutto, rozpoznajecie jako koszty uzyskania przychodów w dacie faktury. Nie jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Korzystacie Państwo ze zwolnienia podmiotowego (art. 113 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług) ze względu na niski obrót. Wystawiacie Państwo faktury VAT (podatek od towarów i usług) za wynajem elewacji na reklamy, komina do instalacji urządzeń na radiolinii etc. ze stawką zwolnioną.

Pytani****a

1. Czy zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez Państwa i pobieranie za to od właścicieli prowadzących działalności gospodarcze wynagrodzenia w postaci zaliczek na fundusze eksploatacyjny i remontowy z tytułu kosztów ponoszonych przez Państwa właściwych dla kosztów wynikających z art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jest na gruncie podatku od towarów i usług czynnością podlegającą opodatkowaniu?

2. Czy, jeżeli odpowiedź na pytanie pierwsze będzie twierdząca, będziecie Państwo mogli odliczyć podatek naliczony od zakupów towarów i usług związanych z wykonywaniem czynności opodatkowanych (fakturowaniem usług) na rzecz Właścicieli i innych podnajemców części wspólnych (wynajem elewacji na reklamy czy komina do instalacji urządzeń do radiolinii)?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, czynności administrowania przez wspólnotę lokali niemieszkalnych częściami wspólnymi są czynnościami opodatkowanymi na gruncie podatku od towarów i usług, a w konsekwencji jesteście Państwo zobowiązani do wystawienia faktury VAT w przypadku, gdy nabywcami są podmioty gospodarcze/podatnicy VAT. Przyjęcie odmiennego stanowiska w przedmiotowej sprawie skutkowałoby naruszeniem fundamentalnej zasady podatku od towarów i usług jaką jest zasada neutralności.

Zasada neutralności wyrażona jest w art. 1 ust. 2 Dyrektywy VAT 2006/112/WE, zgodnie z którym zasada wspólnego systemu VAT polega na zastosowaniu do towarów i usług ogólnego podatku konsumpcyjnego dokładnie proporcjonalnego do ceny towarów i usług, niezależnie od liczby transakcji, które mają miejsce w procesie produkcji i dystrybucji poprzedzającym etap obciążenia tym podatkiem. VAT, obliczony od ceny towaru lub usługi według stawki, która ma zastosowanie do takiego towaru lub usługi, jest wymagalny od każdej transakcji, po odjęciu kwoty podatku poniesionego bezpośrednio w różnych składnikach kosztów. Wspólny system VAT stosuje się aż do etapu sprzedaży detalicznej włącznie. Zasada ta znajduje odzwierciedlenie w art. 86 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (zwana dalej ustawą z dnia 11 marca 2004 r.).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., podatnikami są także jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej. Podmiot dla uznania go za podatnika musi spełnić też przesłankę przedmiotową, tj. wykonywać samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r., bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców. Działalność gospodarcza obejmuje również w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.).

W tym rozumieniu byliście i jesteście Państwo uważani za podatnika VAT, bowiem dokonujecie Państwo czynności opodatkowanych, tak w zakresie odsprzedaży usług właścicielom lokali, jak i np. wynajmowania lokali osobom trzecim czy udostępnienie fasad, ścian wind etc. na reklamy. Wspólnotę mieszkaniową za podatnika podatku od towarów i usług, czyli podmiotu prowadzącego działalność uznawały organy podatkowe już dawno, np. interpretacja prawa podatkowego Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście z 6 lipca 2006 r., 1449/2BV/443/2006/248/KA, gdzie wskazano iż: „Wspólnota będzie regularnie otrzymywać opłaty z tytułu ustanowienia tej służebności, nie będzie to zatem czynność jednorazowa, lecz usługa o charakterze ciągłym. Wobec powyższego należy uznać, iż spełnia ona definicję działalności gospodarczej, wynikającą z art. 15 ust. 2 ustawy”.

Analogicznie Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 3 stycznia 2017 r., 1061- IPTPP3.4512.536.2016.2.MK, wskazał że jeśli chodzi o wynajem części windy na rzecz użytkowników zewnętrznych z przeznaczeniem na szyldy reklamowe, to ustawodawca nie przewidział w ustawie o podatku od towarów i usług oraz przepisach wykonawczych wydanych na podstawie ustawy zwolnienia, ani obniżonej stawki podatku dla ww. usługi najmu części windy. Zatem usługę najmu części windy wspólnota mieszkaniowa powinna dokumentować fakturą ze stawką w wysokości 23%.

W tym miejscu wskazać należy, iż zagadnienie związane z rozliczaniem podatku od towarów i usług przez wspólnoty było przedmiotem interpretacji ogólnej Ministra Finansów z 21 czerwca 2011 r. (nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571), jednakże interpretacja ta dotyczyła wspólnot mieszkaniowych. W przedmiotowej interpretacji Minister Finansów wskazał, że: „Wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej bowiem sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy ona żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.). W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, iż wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu, towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług i w sytuacji niekorzystania przez nią ze zwolnienia podmiotowego, dokonywane przez nią czynności w ww. zakresie winny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ww. ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach do niej wykonawczych”.

W świetle powyższego, należy stwierdzić, że Państwo jako wspólnota lokali użytkowych nie działa na własny rachunek. Usługi nabywane przez Państwa są nabywane na rzecz właścicieli prowadzących działalność gospodarczą, a co za tym idzie odbiorcą nabywanych towarów i usług są właściciele lokali niemieszkalnych i to oni występują jako ostateczny konsument. Zatem możecie Państwo wystawiać faktury VAT na rzecz właścicieli lokali użytkowych w związku z czynnościami administrowania przez Państwa lokali niemieszkalnych częściami wspólnymi. Przeciwny pogląd byłby sprzeczny z zasadą neutralności podatku VAT.

Fundamentalną zasadą podatku VAT jest prawo do odliczenia podatku naliczonego, co sprawia, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi faktycznie konsument. Jest to uprawnienie wynikające z samej konstrukcji tego podatku, a sam Trybunał Sprawiedliwości wielokrotnie wskazywał, że prawo do odliczenia ustanowione m.in. w dyrektywie 2006/112/WE, będące integralną częścią mechanizmu podatku VAT, stanowi podstawową zasadę, na której opiera się wspólny system podatku VAT, i co do zasady nie może być ograniczane (por. wyroki TS: z 8 stycznia 2002 r., C-409/99, Metropol Treuhand WirtschaftsstreuhandgmbH przeciwko Finanzlandesdirektion fdr Steiermark and Michael Stadler v Finanzlandesdirektion fur Vorarlberg, EU:C:2002:2, a także z 26 maja 2005 r., C-465/03, Kretztechnik AG przeciwko Finanzamt Linz, EU:C:2005:320).

Prawo do odliczenia VAT naliczonego musi być skorelowane z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez podatnika. Związek z tą działalnością nie musi mieć charakteru bezpośredniego, gdyż wystarczający jest związek pośredni. Siłą rzeczy część wydatków dotyczy działalności bieżącej i pomimo, że nie jest powiązana ze sprzedażą, to bez ich poniesienia ta sprzedaż nie mogłaby być prowadzona (np. czynsz najmu za biuro).

Zasada neutralności VAT i kwestionowanie prawa podatnika do jego odliczenia jest przedmiotem sporów z organami podatkowymi, które często rozstrzygają ostatecznie sądy administracyjne. W wyroku NSA z 19 marca 2014 r. (sygn. I FSK 586/13) sąd stwierdził, że: „Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 u.p.tu. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Unormowanie to stanowi prawidłową implementację art. 9 dyrektywy 2006/112/WE, w świetle którego podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności.

Powyższa regulacja wskazuje na bardzo szerokie rozumienie pojęcia podatnika na gruncie dyrektywy 2006/112/WE, gdyż jest nim każdy, kto prowadzi jakąkolwiek działalność gospodarczą: w sposób samodzielny, niezależnie od miejsca jej wykonywania i bez względu na cel oraz wynik tej działalności.

Analogicznie w wyroku NSA z 3 lipca 2020 r. (sygn. I FSK 1768/19) podkreślono, iż: „(`(...)`) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jest podstawowym i fundamentalnym prawem podatnika, wynikającym z samej konstrukcji VAT (`(...)`). System odliczeń ma na celu całkowite uwolnienie podatnika od ciężaru VAT należnego lub zapłaconego w ramach całej prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Wspólny system VAT zapewnia zatem neutralność działalności gospodarczej w zakresie obciążeń podatkowych, bez względu na cel czy rezultaty tej działalności (`(...)`)”.

W związku z powyższym, prawo do odliczenia podatku naliczonego jest podstawową cechą podatku od wartości dodanej. Zapewnia ono bowiem neutralność tego podatku dla podatników VAT, przy jednoczesnym faktycznym opodatkowaniu konsumpcji. Ma ono zapewniać, że podatek płacony przez podatnika VAT przy nabyciu towarów i usług wykorzystywanych w działalności opodatkowanej nie będzie stanowił dla niego faktycznego kosztu (obciążenia finansowego). Stąd też możliwość odliczenia podatku naliczonego nie stanowi żadnego przywileju dla podatnika, lecz jest jego fundamentalnym i podstawowym uprawnieniem, wynikającym z samej konstrukcji podatku od towarów i usług jako podatku od wartości dodanej. Zatem czynności administrowania przez Państwa lokali niemieszkalnych częściami wspólnymi są czynnościami opodatkowanymi na gruncie podatku od towarów i usług, a co za tym idzie jesteście Państwo zobowiązani do wystawienia faktury VAT, w przypadku, gdy nabywcami są podmioty gospodarcze/podatnicy VAT, którzy dokonywać mogą odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych. Przeciwne stanowisko przeczyłoby zasadzie neutralności podatku od towarów i usług jako podatku od wartości dodanej.

W zakresie pytania nr 2 Państwa zdaniem przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupów towarów i usług związanych z wykonywaniem czynności opodatkowanych (fakturowaniem usług) na rzecz Właścicieli i innych podnajemców części wspólnych.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r., podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r., dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Z uwagi na fakt, iż Państwo jako wspólnota lokali użytkowych nie działa na własny rachunek, a usługi nabywane przez Państwa są nabywane na rzecz właścicieli prowadzących działalność gospodarczą, to będziecie Państwo uprawnieni do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony w związku z czynnościami administrowania przez Państwa lokali niemieszkalnych częściami wspólnymi. Nabycie towarów i usług związanych z wykonywaniem czynności opodatkowanych (fakturowaniem usług) na rzecz Właścicieli i innych podnajemców części wspólnych będzie podlegało podatkowi VAT według właściwych stawek podatku VAT, a więc zakupy będą związane z czynnościami opodatkowanymi wspólnoty.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 8 ust. 2a ustawy:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Należy wskazać, że prawa i obowiązki wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Jak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Z powyższego wynika, że wspólnota jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości. Działanie powołanego zarządu należy prawnie ujmować w konstrukcji przedstawicielstwa do działania w imieniu i na rzecz członków wspólnoty.

Ponadto, zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

W myśl art. 14 ustawy o własności lokali:

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Stosownie zaś do art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Z okoliczności sprawy wynika, że Państwo jako Wspólnota prowadzicie działalność w zakresie zarządu nieruchomością wspólną i pobieracie Państwo za to od właścicieli lokali prowadzących działalności gospodarcze wynagrodzenia w postaci zaliczek na fundusze eksploatacyjny i remontowy. Ponosicie Państwo koszty właściwe dla kosztów określonych w art. 14 ustawy o własności lokali. Innymi słowy, ponosicie Państwo koszty zarządu nieruchomością wspólną składające się na: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. W związku z powyższym, pobieracie Państwo od właścicieli (wszyscy właściciele prowadzą w swoich lokalach działalność gospodarczą swoją własną albo wynajmują swoje lokale innym podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą) lokali niemieszkalnych zaliczki na powyższe cele i wystawiacie Państwo im rachunki netto bez podatku od towarów i usług. Na potrzeby funduszu eksploatacyjnego i remontowego nabywacie Państwo we własnym imieniu i na własny rachunek towary takie jak: środki czystości, paliwo do kosiarki/odśnieżarki, piasek, zamki, klamki etc), i usługi takie jak: media, usługi remontowo-budowlane, monitoring, etc. Nie jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Korzystacie Państwo ze zwolnienia podmiotowego (art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług) ze względu na niski obrót. Wystawiacie Państwo faktury VAT za wynajem elewacji na reklamy, komina do instalacji urządzeń na radiolinii etc. ze stawką zwolnioną.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez Państwa i pobieranie za to od właścicieli prowadzących działalności gospodarcze wynagrodzenia w postaci zaliczek na fundusze eksploatacyjny i remontowy z tytułu kosztów ponoszonych przez Państwa właściwych dla kosztów wynikających z art. 14 ustawy o własności lokali jest na gruncie podatku od towarów i usług czynnością podlegającą opodatkowaniu.

Odnosząc się do Państwa powyższych wątpliwości należy wskazać, że cytowane powyżej przepisy ustawy o własności lokali wskazują na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu. Właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, poprzez uiszczanie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

W świetle powyższego, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, wspólnota, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach, w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali.

Wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota, jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali.

Zatem, w niniejszej sprawie uiszczane należności tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. Kwoty płacone na poczet zarządu nieruchomością wspólną stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej - wspólnoty lokali niemieszkalnych - przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, na rzecz samych siebie, poprzez zapłatę kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej.

Tym samym stwierdzić należy, że nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, nie wykonują Państwo żadnych czynności na rzecz właścicieli lokali. W takiej sytuacji Wspólnota działa w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali, mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym, odbiorcą nabywanych towarów i usług jest – jako odrębny od jej członków podmiot prawa – Wspólnota. Ponieważ Wspólnota występuje jako ostateczny konsument, nie świadczy w tym zakresie żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali, a zatem nie występuje jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W przedmiotowej sprawie świadczenia, z tytułu których otrzymują Państwo wynagrodzenie w postaci zaliczek na fundusz eksploatacyjny i remontowy z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. A zatem brak jest podstaw do wystawienia z tego tytułu faktur VAT.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Jak wyżej wykazano, w zakresie pobierania opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, tj. opłat na fundusz eksploatacyjny i remontowy, nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej. W konsekwencji, brak jest podstaw do wystawiania faktur VAT w celu dokumentowania wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą a właścicielami lokali, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną tj. opłatami na fundusz remontowy i opłatami eksploatacyjnymi.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie opodatkowania rozliczeń kosztów zarządu nieruchomością wspólną (pytanie nr 1) jest nieprawidłowe. Pytanie nr 2 jest pytaniem uzależnionym od odpowiedzi na pytanie nr 1. Z uwagi na zajęte powyżej stanowisko w odniesieniu do pytania nr 1, pytanie nr 2 staje się bezzasadne.

W odniesieniu do powołanej przez Państwa interpretacji indywidualnej oraz wyroku NSA, Organ wskazuje, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i wiążący charakter mają w tychże sprawach, w których zapadły. Każdy indywidualny opis sprawy wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności. Powyższa interpretacja oraz orzeczenie nie mogą wpływać na prawidłowość dokonanej oceny Państwa stanowiska, albowiem Organ wydający interpretację nie ma obowiązku powielania stanowiska zajętego w orzeczeniach dotyczących innych podatników, nawet w odniesieniu do stosowania tych samych przepisów w takich samych okolicznościach faktycznych.

Dodatkowe informacje

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).