Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 września 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 27 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 listopada 2022 r. (wpływ 23 listopada 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan gospodarstwo rolne i jest czynnym podatnikiem VAT od 6 maja 2013 r. Pana małżonka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług rolniczych od 1 lutego 2012 r. i również jest czynnym podatnikiem VAT.

18 października 2013 r. razem z małżonką zakupił Pan od (…), kompleks 8 działek rolnych. Był Pan z małżonką zainteresowany kupnem 7 z nich, lecz w związku z decyzją S. mogli Państwo zakupić je jedynie wtedy, gdy zakupią jeszcze działkę nr 1 w komplecie z pozostałymi.

Działka ta ma obszar 1,1600 ha z czego 0,9100 ha to lasy, a pozostałe 0,2500 ha to grunty orne klasy VI. Położona jest w gminie R., miejscowości B. i założona jest dla niej księga wieczysta nr (…). Działka ta, ze względu na położenie, zalesienie oraz zachwaszczenie nie była dla Pana atrakcyjna, jednakże jej zakup był konieczny ze względu na chęć zakupu pozostałych gruntów od S.

Nie został odliczony podatek VAT od zakupu tych działek. W związku z tym, że nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 1 w miejscowości B. nigdy nie wykorzystywał Pan dla celów prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego, nie była udostępniona innym osobom na podstawie najmu, dzierżawy ani żadnej umowy oraz, że jako nieużytek generuje koszty i nakłady pracy, a koszty odsetek od kredytów, które ma Pan z małżonką znacząco wzrosły, to w 2022 r. podjął Pan decyzję o jej sprzedaży.

Wiedząc, że sprzedaży nieruchomości aktualnie dokonuje się w większości przez pośredników i biura nieruchomości razem z małżonką podpisał Pan 25 marca 2022 r. „Umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości”, przedmiotem której jest „dokonywanie czynności zmierzających do wyszukania nabywcy i przygotowań niezbędnych do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości gruntowej, uzyskanie warunków zabudowy dla działki 1, dokonać podziału geodezyjnego na dwie mniejsze działki nie przekraczające jednego hektara. Pośrednik zobowiązuje się, za wynagrodzeniem, do dokonywania ogłoszeń i innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości”.

21 kwietnia 2022 r. otrzymał Pan od Wójta Gminy decyzję o warunkach zabudowy dla działki o nr ewidencyjnym 1 położonej w miejscowości B. Teren ten nie jest przekształcony na budowlany, nie jest też uzbrojony.

Doprecyzowanie opisu sprawy

1. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży, dostały numery ewidencyjne 1/1 i 1/2 – zostały one wydzielone z działki numer 1.

2. Działki o numerach 1/1 i 1/2 (wydzielone z działki numer 1) nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

3. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na Pana wniosek.

4. 20 kwietnia 2022 r. złożył Pan wniosek o przyłącze prądowe do (…). Na dzień dzisiejszy ten wniosek nie jest jeszcze rozpatrzony. Nie poniósł Pan w związku z nim żadnych kosztów.

5. Nie udzielił Pan i nie zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw w ramach zawartej umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

6. Nie została zawarta żadna umowa przedwstępna, jednakże gdy przyszły nabywca działek nie będzie rolnikiem, to wymagane jest zawarcie umowy przedwstępnej celem uzyskania zgody na sprzedaż od (…). W żadnym innym przypadku taka umowa nie będzie zawierana gdyż nie jest konieczna.

Pytanie

Czy sprzedaż dwóch działek, które powstaną z podziału gruntu nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, biorąc pod uwagę wyżej wymienione wyjaśnienia to sprzedaż niezabudowanych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu, ponieważ brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w ramach niniejszej transakcji, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Działka ta została kupiona ze względu na wymóg S., nie była przez Pana, ani przez Pana małżonkę w żaden sposób wykorzystywana, nie czerpał Pan z niej żadnych zysków, wręcz przeciwnie generowała Panu koszty. Grunt nie jest przekształcony na budowlany, nie został uzbrojony w żadne media, nie jest ogrodzony, nie dokonał Pan żadnych działań, które poprawiłyby atrakcyjność tej działki. Sprzedaż dotyczy tylko działki nr 1, nie ma charakteru zorganizowanego, ani ciągłego. Nie działa Pan jako handlowiec, a jedynie w racjonalny sposób gospodaruje posiadanym majątkiem prywatnym. Fakt skorzystania z usług pośrednika wynika tylko z trendu jaki teraz występuje w obrocie nieruchomościami.

Kupujący, jak i sprzedający czują się bezpieczniej, gdy taka transakcja, której kwota jest znacząca dla budżetu domowego, dokonywana jest przez agenta nieruchomości, więc jest Pan zdania, że Pana działania nie wykroczyły poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy VAT wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

„Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, że prowadzi Pan gospodarstwo rolne i jest czynnym podatnikiem VAT od 6 maja 2013 r. Pana małżonka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług rolniczych od 1 lutego 2012 r. i również jest czynnym podatnikiem VAT. 18 października 2013 r. razem z małżonką zakupił Pan od (…) kompleks 8 działek rolnych. Był Pan z małżonką zainteresowany kupnem 7 z nich, lecz w związku z decyzją S. mogli Państwo zakupić je jedynie wtedy, gdy zakupią jeszcze działkę nr 1 w komplecie z pozostałymi. Działka ta ma obszar 1,1600 ha z czego 0,9100 ha to lasy, a pozostałe 0,2500 ha to grunty orne klasy VI. Położona jest w miejscowości B. i założona jest dla niej księga wieczysta nr (…). Działka ta, ze względu na położenie, zalesienie oraz zachwaszczenie nie była dla Pana atrakcyjna, jednakże jej zakup był konieczny ze względu na chęć zakupu pozostałych gruntów od S. Nie został odliczony podatek VAT od zakupu tych działek. W związku z tym, że nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 1 w miejscowości B. nigdy nie wykorzystywał Pan dla celów prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego, nie była udostępniona innym osobom na podstawie najmu, dzierżawy ani żadnej umowy oraz, że jako nieużytek generuje koszty i nakłady pracy, a koszty odsetek od kredytów, które ma Pan z małżonką znacząco wzrosły, to w 2022 r. podjął Pan decyzję o jej sprzedaży. Wiedząc, że sprzedaży nieruchomości aktualnie dokonuje się w większości przez pośredników i biura nieruchomości razem z małżonką podpisał Pan 25 marca 2022 r. „Umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości”, przedmiotem której jest „dokonywanie czynności zmierzających do wyszukania nabywcy i przygotowań niezbędnych do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości gruntowej, uzyskanie warunków zabudowy dla działki 1, dokonanie podziału geodezyjnego na dwie mniejsze działki nie przekraczające jednego hektara. Pośrednik zobowiązuje się, za wynagrodzeniem, do dokonywania ogłoszeń i innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości”. 21 kwietnia 2022 r. otrzymał Pan od Wójta decyzję o warunkach zabudowy dla działki o nr ewidencyjnym 1. Teren ten nie jest przekształcony na budowlany, nie jest też uzbrojony.

Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży dostały numery ewidencyjne 1/1 i 1/2 – zostały one wydzielone z działki numer 1.

Działki o numerach 1/1 i 1/2 (wydzielone z działki numer 1) nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na Pana wniosek.

20 kwietnia 2022 r. złożył Pan wniosek o przyłącze prądowe do (…). Na dzień dzisiejszy ten wniosek nie jest jeszcze rozpatrzony. Nie poniósł Pan w związku z nim żadnych kosztów.

Nie udzielił Pan i nie zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw w ramach zawartej umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Nie została zawarta żadna umowa przedwstępna, jednakże gdy przyszły nabywca działek nie będzie rolnikiem to wymagane jest zawarcie umowy przedwstępnej celem uzyskania zgody na sprzedaż od (…). W żadnym innym przypadku taka umowa nie będzie zawierana gdyż nie jest konieczna.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą określenia, czy sprzedaż dwóch działek o nr 1/1 i 1/2, które powstaną z podziału działki nr 1, podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej niezabudowanej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr 1/1 i 1/2 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy, w związku z tym, że nieruchomości gruntowej oznaczonej nr 1 nigdy nie wykorzystywał Pan dla celów prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego, nie była udostępniona innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani żadnej umowy oraz, że jako nieużytek generuje koszty i nakłady pracy, a koszty odsetek od kredytów, które ma Pan z małżonką znacząco wzrosły, to w 2022 r. podjął Pan decyzję o jej sprzedaży. Wiedząc, że sprzedaży nieruchomości aktualnie dokonuje się w większości przez pośredników i biura nieruchomości razem z małżonką podpisał Pan 25 marca 2022 r. „Umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości”, przedmiotem której jest „dokonywanie czynności zmierzających do wyszukania nabywcy i przygotowań niezbędnych do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości gruntowej, uzyskanie warunków zabudowy dla działki 1, dokonanie podziału geodezyjnego na dwie mniejsze działki nie przekraczające jednego hektara. Pośrednik zobowiązuje się, za wynagrodzeniem, do dokonywania ogłoszeń i innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości”. Działka nr 1 ma obszar 1,1600 ha z czego 0,9100 ha to lasy, a pozostałe 0,2500 ha to grunty orne klasy VI. Działka ta, ze względu na położenie, zalesienie oraz zachwaszczenie nie była dla Pana atrakcyjna, jednakże jej zakup był konieczny ze względu na chęć zakupu pozostałych gruntów od S. 21 kwietnia 2022 r. otrzymał Pan od Wójta Gminy decyzję o warunkach zabudowy dla działki o nr ewidencyjnym 1. Teren ten nie jest przekształcony na budowlany, nie jest też uzbrojony. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży dostały numery ewidencyjne 1/1 i 1/2 – zostały one wydzielone z działki numer 1. Działki o numerach 1/1 i 1/2 (wydzielone z działki numer 1) nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na Pana wniosek. 20 kwietnia2022 r. złożył Pan wniosek o przyłącze prądowe do (…). Na dzień dzisiejszy ten wniosek nie jest jeszcze rozpatrzony. Nie poniósł Pan w związku z nim żadnych kosztów. Nie udzielił Pan i nie zamierza udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw w ramach zawartej umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wydzielonych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki skorzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji, sprzedaż działek nie podlega/nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek nr 1/1 i 1/2 korzysta/będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż dwóch działek o nr ewidencyjnych 1/1 i 1/2, które powstaną z podziału gruntu nr 1, nie podlega/nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

- stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

- zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześni należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.)