Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu sprzedaży Nieruchomości oraz uznania czynności sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości za opodatkowaną podatkiem VAT, zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT, wystawienia faktury z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości, a także prawa do odliczenia podatku naliczonego przysługującego Kupującemu z tytułu nabycia udziału we współwłasności Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 października 2022 r. (wpływ 2 listopada 2022 r.) oraz pismem z 25 listopada 2022 r. (wpływ 26 listopada 2022 r.) Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: D. Spółka Akcyjna (…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (….);

Opis zdarzenia przyszłego

S. (dalej jako „Sprzedająca”) jest współwłaścicielką, w udziale wynoszącym 1/6 nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni 0,8000 ha (osiem tysięcy metrów kwadratowych), położonej w …, w dzielnicy…. w m…..

W dalszej części niniejszego wniosku, działka o numerze 1, we własności której S. posiada udział w wysokości 1/6 zwana jest Nieruchomością.

Dla Nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw nr …..

Sprzedająca nabyła własność udziałów we współwłasności Nieruchomości na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr …. – umowa darowizny, sporządzonego dnia 12 kwietnia 2018 roku.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego …. zatwierdzonym uchwałą nr …. Rady Miasta …. z dnia 24 września 2020 roku (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa …. poz. … z dnia 7 października 2020 roku), z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zieleń urządzoną z usługami sportu i usługi.

S. (posiadająca udział we współwłasności Nieruchomości w wysokości 1/6) nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie była przez S. wykorzystywana w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT i nie stanowiła składnika wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia. Od momentu nabycia 1/6 udziału we współwłasności Nieruchomości, S. nie podejmowała (samodzielnie lub przez pełnomocników) jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości, przykładowo:

- nie występowała o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

- nie zlecała przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

- nie występowała o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,

- nie występowała z wnioskiem o wydanie decyzji o zabudowie,

- nie składała uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Od momentu nabycia 1/6 udziału we współwłasności Nieruchomości, S. nie ponosiła nakładów finansowych mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej). Nieruchomość, od momentu nabycia przez S. 1/6 udziału we współwłasności nie była przedmiotem podziałów lub scaleń. S. nie podejmowała działań w celu sprzedaży nieruchomości (nie zawierała umowy pośrednictwa, nie zamieszczała ogłoszeń w prasie, nie umieszczała na Nieruchomości banerów, nie zamieszczała ogłoszenia w Internecie, nie przygotowała oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego nieruchomości). S. dokonała w 2021 r. sprzedaży nieruchomości i nie występowała w tej transakcji jako podatnik podatku od towarów i usług.

W dniu 6 lipca 2021 r. S. (wspólnie z …., … i …, czyli pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości) złożyła do Zarządu Dzielnicy … Miasta … wniosek o ustalenie wysokości opłaty planistycznej dotyczącej Nieruchomości, na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 37 ust. 7 wspominanej ustawy, właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4.

Zgodnie natomiast z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

W związku ze złożeniem tego wniosku, Zarząd Dzielnicy … Miasta … w drodze decyzji z dnia 10 września 2021 r., nr … umorzył postępowanie o ustalenie w drodze decyzji tej opłaty. Z uzasadnienia tej decyzji wynika, że wartość Nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego … jest mniejsza niż przed wejściem w życie tego planu.

W dniu 11 sierpnia 2022 r. Sprzedająca i Kupujący zawarli umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, w formie aktu notarialnego Rep. A nr … (dalej jako „Umowa Przedwstępna”), gdzie Sprzedająca oraz D. Spółka Akcyjna z siedziba w … czynny podatnik VAT (dalej jako: „Kupujący”) zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedająca sprzeda Kupującemu posiadany udział w Nieruchomości za ustaloną cenę (dalej jako „Cena Sprzedaży”), powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług według stawki obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego, o ile powstanie obowiązek podatkowy z tego tytułu. W Umowie Przedwstępnej bowiem, Sprzedająca oraz Kupujący postanowili, że w przypadku otrzymania do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości (własność udziałów posiadanych przez Sprzedających w Nieruchomości) przez Sprzedającą i Kupującego ostatecznej w toku postępowania administracyjnego indywidualnej interpretacji podatkowej, z której wynikać będzie obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług w związku z zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości, Cena Sprzedaży zostanie powiększona o podatek od towarów i usług. Uzyskanie tej interpretacji prawa podatkowego jest jednym z warunków zawarcia umowy przenoszącej własność udziałów Sprzedającej we współwłasności Nieruchomości i Sprzedająca oraz Kupujący zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej do złożenia wspólnego wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego potwierdzającej, że sprzedaż przez Sprzedającą udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie albo nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W Umowie Przedwstępnej ustalono również, że Cena Sprzedaży zostanie zapłacona w ten sposób, że część Ceny Sprzedaży stanowiąca zaliczkę zostanie zapłacona przez Kupującego na rachunek bankowy Sprzedającej najpóźniej w następnym dniu roboczym po uzyskaniu interpretacji podatkowej, o której mowa powyżej, a reszta Ceny Sprzedaży zostanie zapłacona przez Kupującego na rachunek bankowy Sprzedającej najpóźniej w następnym dniu roboczym po zawarciu umowy przenoszącej własność udziału w Nieruchomości. Na dzień złożenia niniejszego wniosku Kupujący nie zapłacił tej zaliczki i dokona jej zapłaty najwcześniej w dniu uzyskania interpretacji podatkowej objętej niniejszym wnioskiem.

W Umowie Przedwstępnej, Kupujący oświadczył, że Kupujący lub podmiot wskazany przez Kupującego zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 2 inwestycję polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze i jednopoziomowymi garażami podziemnymi („Planowana Inwestycja”).

Sprzedająca ustanowiła w Umowie Przedwstępnej pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego do następujących działań:

1. Reprezentowania Sprzedającej w postępowaniu o wydanie przez właściwy organ w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, i zobowiązała się, że w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie odwoła tego pełnomocnictwa,

2. wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

3. uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji,

4. uzyskania przez Kupującego dokumentów z ewidencji gruntów i budynków dla Nieruchomości, w tym wypisów i wyrysów,

5. reprezentowania Sprzedającej w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Sprzedająca, w tym wglądu w akta spraw.

Ponadto, w Umowie Przedwstępnej Sprzedająca postanowiła, że powyższe pełnomocnictwa obejmują również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w ich treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwach, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w powyższych pełnomocnictwach.

W uzupełnieniu wniosku dokonanym w odpowiedzi na wezwanie wskazali Państwo następujące informacje.

Udział w działce 1 mający być przedmiotem dostawy nie był, nie jest i nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającą od momentu nabycia do momentu sprzedaży zarówno do czynności zwolnionych od podatku VAT jak i podlegających opodatkowaniu VAT. Udział w działce 1 nie był przez S. wykorzystywany w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT jak i zwolnionej z VAT i nie stanowił w ogóle składnika wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej. W szczególności, udział ten nie był przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia.

Przez cały okres posiadania Sprzedająca nie wykorzystywała swojego udziału w działce 1, ziemia leżała odłogiem, ponieważ jej wykorzystanie nie było potrzebne.

Na pytanie organu: „Czy udział w działce 1 był kiedykolwiek wykorzystywany przez Sprzedającą w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931)?” udzielili Państwo odpowiedzi: Nie.

Na pytanie organu: „Czy z ww. udziału w gruncie Sprzedająca dokonywała kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?” wskazali Państwo, że Nie.

Na pytanie organu: „Czy Sprzedająca jest/była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ww. ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy?” podali Państwo, że: Nie.

Na pytanie organu: „Czy Kupujący będzie wykorzystywał zakupiony udział w działce nr 1 do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT?” udzieli Państwo odpowiedzi, że: Tak.

Przedwstępna umowa sprzedaży zawiera następujące warunki, przy czym po spełnieniu ostatniego z tych warunków zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży:

- nabycie przez Kupującego Pozostałej Nieruchomości Przeznaczonej Pod Planowaną Inwestycję (czyli nabycie przez D. S.A. działki gruntu oznaczonej numerem 2);

- nabycie przez Kupującego Pozostałych Udziałów we Współwłasności Nieruchomości (czyli nabycie przez D. S.A. pozostałych udziałów w działce gruntu nr 1);

- uzyskanie interpretacji podatkowej przez Kupującego i Sprzedających [Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta przez D. S.A. jako kupującego oraz przez Panią S oraz Pana … jako Sprzedających, przy czym Pani S. sprzedają posiadany przez siebie udział w działce 1 a Pan …. sprzedaje posiadany przez siebie udział w działce 1. W związku z tym, warunki zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży gdzie mowa jest o Sprzedających dotyczą zawsze zarówno Pana … jak i Pani S. i każda z tych osób musi je spełnić. Ponieważ umowa ta dotyczy zakupu udziału Pani S. i Pana … i mowa jest w niej, w odniesieniu do warunków, o Udziałach, oznacza to, że zarówno udział posiadany przez Panią S. jak i udział posiadany przez Pana … musi spełniać wskazane warunki. Ponieważ odpowiedź na wezwanie dotyczy Pani S., w każdym odpowiednim miejscu wskazano, że dany warunek musi spełnić Pani S. albo posiadany przez nią udział w działce 1. Oczywiście tak samo, co jednak wskazano w odpowiedzi na wezwanie dotyczącym Pana …, warunki te musi spełnić Pan … jak i posiadany przez niego udział w działce 1]. Sprzedająca – S. oraz Kupujący D. S.A. postanowili, że w przypadku otrzymania do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność udziału w działce nr 1 (własności udziału posiadanego przez S. w działce 1) przez Sprzedającą i Kupującego ostatecznej w toku postępowania administracyjnego indywidualnej interpretacji podatkowej, z której wynikać będzie obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług w związku z zawarciem umowy przenoszącej własność udział w działce nr 1, cena sprzedaży zostanie powiększona o podatek od towarów i usług).

Umowa przedwstępna sprzedaży zawiera ponadto postanowienie, że ostateczna umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej sprzedaży:

- udziały we Współwłasności Nieruchomość (czyli udział w działce 1 posiadany przez S.) wolne będą od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej wolne będą od wpisów na rzecz osób trzecich i wzmianek o wnioskach, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży;

- wszystkie oświadczenia Sprzedających (czyli oświadczenia S.) zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży są prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym oraz pozostaną prawdziwe i zgodne ze rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym do momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, z zastrzeżeniem zmian wynikających z zawarcia lub należytego wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży;

- nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedających do Nieruchomości (czyli tytułu prawnego do udziału posiadanego przez S. w działce 1) lub utrudnić bądź uniemożliwić realizację przez Inwestorów (czyli przez Kupującego – D. S.A. lub podmiot wskazany przez D.S.A.) Planowanej Inwestycji (czyli budowy osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami na parterze i jednopoziomowym garażem podziemnym) na Nieruchomości (czyli na działce 1) i Pozostałej Nieruchomości Przeznaczonej pod Planowaną Inwestycję (czyli na działce 2);

- nie zostanie zmieniony obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego Nieruchomość (czyli obejmującego działkę 1), w sposób który uniemożliwi realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości (czyli na działce 1) i Pozostałej Nieruchomości Przeznaczonej pod Planowaną Inwestycję (czyli na działce 2).

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego ustanowionym na działce 1 wyznaczono linie rozgraniczające terenów o różnym przeznaczeniu – (1) terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, (2) terenów usług i (3) terenów zieleni urządzonej i usług sportu. Dla terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług oraz terenów usług, dopuszcza się zabudowę, natomiast dla terenów zieleni urządzonej i usług w zakresie działki 1 nie dopuszcza się zabudowy.

W uzupełnieniu wniosku dokonanym w odpowiedzi na wezwanie wskazali Państwo następujące informacje.

Na pytanie Organu „Jakie jest aktualne przeznaczenie terenów zieleni urządzonej i usług w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego? Wskazali Państwo, że w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego ustanowionym na działce 1 wyznaczono linie rozgraniczające terenów o różnym przeznaczeniu:

(1) terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług,

(2) terenów usług,

(3) terenów zieleni urządzonej i usług sportu.

W związku z tym, część działki 1 przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinna i usługi, część tylko pod usługi, a pozostała część pod zieleń urządzoną i usługi sportu.

Teren zieleni urządzonej i usług sportu w zakresie działki 1 oznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem C11 ZP/US.

Dla terenu C11 ZP/US miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w zakresie działki 1 nie dopuszcza zabudowy obiektami kubaturowymi (budynkami). Natomiast dopuszczona jest lokalizacja na tym terenie ciągów pieszo-rowerowych, oczek wodnych – zbiorników retencyjnych oraz infrastruktury technicznej, a ponadto możliwa jest budowa ogrodzeń, nośników reklamowych, obiektów małej architektury. W związku z tym, pomimo, że działka 1 w części stanowiącej teren ZP/US wyłączona jest z zabudowy budynkami, możliwa jest na niej budowa budowli i obiektów budowlanych.

Na terenie ZP/US możliwa jest lokalizacja zabudowy budowlami i obiektami budowlanymi, m.in. zbiornikami retencyjnymi, infrastrukturą techniczną, ogrodzeniami, nośnikami reklamowymi, obiektami małej architektury.

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 27 października 2022 r.)

1. Czy sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedająca przy sprzedaży Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług?

2. Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze jest twierdzącą, czy Sprzedająca zobowiązana będzie do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz wystawienia z tytułu sprzedaży posiadanego udziału we współwłasności Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez Sprzedającą udziału we współwłasności Nieruchomości?

3. Czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług - naliczonego od nabycia udziału we współwłasności Nieruchomości, na podstawie wystawionej przez Sprzedającą z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez Sprzedającą udziału we współwłasności Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazane będzie Cena Sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 27 października 2022 r.)

Własne stanowisko w zakresie pierwszego pytania

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako „Ustawa o VAT”), dostawa nieruchomości niezabudowanych nie będących terenami budowlanymi jest zwolniona z opodatkowania.

Za tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponieważ, jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną oraz jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Chrzanowa zatwierdzonym uchwałą nr … Rady Miasta … z dnia 24 września 2020 roku (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa …. poz. …. z dnia 7 października 2020 roku), z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługi, zieleń urządzoną z usługami sportu i usługi, Nieruchomość należy uznać za tereny budowlane, a tym samym jej sprzedaż – odpłatna dostawa (sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie wspomnianego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie powyższych przepisów, podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza. W tym pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług.

W tym zakresie istotne znaczenia ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w …. (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C- 72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22października 2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13).

Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę rozstrzygnąć można, czy Sprzedająca dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości) do Kupującego działać będzie w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, czy też w celu dokonania dostawy Nieruchomości podejmie aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co będzie skutkować uznaniem, że dostawa (sprzedaży udziału we Współwłasności Nieruchomości) Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedająca będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.

W związku z tym należy zaznaczyć, że Sprzedająca ustanowiła w Umowie Przedwstępnej pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego do następujących działań:

1. reprezentowania Sprzedającej w postępowaniu o wydanie przez właściwy organ w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, i zobowiązała się, że w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie odwoła tego pełnomocnictwa,

2. wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

3. uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji,

4. uzyskania przez Kupującego dokumentów z ewidencji gruntów i budynków dla Nieruchomości, w tym wypisów i wyrysów,

5. reprezentowania Sprzedającej w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Sprzedająca, w tym wglądu w akta spraw.

Ponadto, w Umowie Przedwstępnej Sprzedająca postanowiła, że powyższe pełnomocnictwa obejmują również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w ich treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwach, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w powyższych pełnomocnictwach.

Zatem do momentu dokonania odpłatnej dostawy (sprzedaży prawa własności udziału we współwłasności Nieruchomości), Sprzedająca podejmie szereg działań i czynności poprzez umocowanie przez Sprzedającą do dokonywania określonych w zakresie powyższych pełnomocnictw czynności osób wskazanych przez Kupującego.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Sprzedająca, a nie jej pełnomocnik.

W efekcie tych czynności, dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia Umowy Przedwstępnej, ponieważ w stosunku do Nieruchomości podjęte będą przez osoby wskazane przez Kupującego, działającego na podstawie pełnomocnictw Sprzedającej udzielonych w Umowie Przedwstępnej, mające na celu przede wszystkim wydanie przez właściwy organ w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych decyzji wyłączającej Nieruchomość z produkcji użytków rolnych.

Okoliczność, że czynności te nie będą dokonywane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osoby wskazane przez Kupującego, działające jako pełnomocnicy Sprzedającej, nie oznacza, że czynności te pozostaną bez wpływu na sytuację prawnopodatkową samej Sprzedającej. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby wskazane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnopodatkowej samej Sprzedającej. Można również stwierdzić, że działaniami tymi Kupujący dokona uatrakcyjnienia Nieruchomości stanowiącej nadal własność Sprzedającej.

Wobec powyższego, Sprzedająca dokonując odpłatnej dostawy (sprzedaży prawa własności udziału we współwłasności Nieruchomości) Nieruchomości nie będzie wykonywać czynności w ramach zwykłego rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem działania jakie podejmie Kupujący działający jako pełnomocnik Sprzedającej, nie stanowią typowych (zwykłych) działań w ramach rozporządzania prawem własności majątku prywatnego.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując wskazane wcześniej czynności poprzez osoby, którym udzielił pełnomocnictwa, Sprzedająca zaangażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których jest mowa we wskazanych orzeczeniach TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10. Podsumowując, pomiędzy momentem zawarcia Umowy Przedwstępnej a dostawą (sprzedażą prawa własności udziału we współwłasności Nieruchomości) Nieruchomości Sprzedająca podejmie aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Dostawa Nieruchomości (sprzedaż prawa własności udziału we współwłasności Nieruchomości) przez Sprzedającą będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedająca będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy. Zatem nie można uznać, że odpłatna dostawa Nieruchomości (sprzedaż prawa własności udziału we współwłasności Nieruchomości) będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Podsumowując, ponieważ wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy, to odpłatna dostawa Nieruchomości (sprzedaż prawa własności udziału we współwłasności Nieruchomości) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy oraz art. art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Odpowiadając na pytanie pierwsze, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku a Sprzedająca przy odpłatnej dostawie – sprzedaży prawa własności udziału we współwłasności Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

Własne stanowisko w zakresie drugiego pytania.

Ponieważ odpłatna dostawa Nieruchomości (sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości) przez Sprzedającą będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedająca będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym jest mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy i dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy oraz art. art. 43 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przy zastosowaniu stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, to Sprzedająca, zgodnie z art. 96 ust. 1 zobowiązana będzie przed dniem dokonanie tej dostawy złożyć naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne.

W związku z tym, że Cena Sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości, za którą Sprzedająca zbędzie na rzecz Kupującego Nieruchomość przekroczy kwotę 200 000 zł (netto, bez podatku od towarów i usług), nie znajdzie zastosowania możliwość wyłączenia z obowiązku złożenia zgłoszenia rejestracyjnego przez Sprzedającą, o którym mowa jest w art. 96 ust. 3 ustawy o VAT.

Sprzedająca zobowiązana będzie, na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w związku z dokonaniem tej dostawy, do wystawienia faktury VAT, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie Cena Sprzedaży netto (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Odpowiadając zatem na drugie pytanie, Sprzedająca zobowiązana będzie do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz wystawienia z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez Sprzedającą udziału we współwłasności Nieruchomości.

Własne stanowisko w zakresie trzeciego pytania.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tej ustawy, przy czym kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów.

W przypadku nabycia udziału we współwłasności Nieruchomości, faktura VAT dotycząca zbycia posiadanego przez Sprzedającą udziału we współwłasności Nieruchomości, wykazywać będzie kwotę sprzedaży netto, którą będzie Cena Sprzedaży, (bez podatku VAT) oraz będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Udział we współwłasności Nieruchomości, który zostanie nabyty przez Kupującego od Sprzedającej zostanie przez Kupującego będzie wykorzystany w ten sposób, że Kupujący zamierza na Nieruchomości zrealizować Planowaną Inwestycję.

Po zrealizowaniu tej inwestycji na Nieruchomości, Kupujący będzie zbywać w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.

Przypadki, których zaistnienie skutkuje brakiem możliwości odliczenia podatku naliczonego zostały wskazane enumeratywnie w art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1. sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

2. transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3. wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego – w części dotyczącej tych czynności;

4. faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego.

5. wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Żaden z powyższych przypadków nie będzie mieć miejsca w przedmiotowej sprawie.

Faktura dotycząca sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości, która zostanie wystawiona przez Sprzedającą zostanie wystawiona przez podmiot istniejący w dacie dokonania dostawy potwierdzonej tą fakturą oraz w dacie jej wystawienia.

Transakcja sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od tego podatku.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającą z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości do Kupującego będzie potwierdzać dokonanie dostawy, która będzie mieć faktycznie miejsce, zostanie faktycznie dokonana i będzie potwierdzona umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Dostawa czyli sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego nie będzie czynnością prawną sprzeczną z ustawą ani mającą na celu obejście ustawy oraz nie będzie sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Nie będzie również czynnością pozorną. Nie znajdzie zatem do niej zastosowania art. 58 i 83 Kodeksu Cywilnego.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającą z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości do Kupującego będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług w stosunku do czynności opodatkowanej, którą będzie dostawa Nieruchomości (sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości), nie zajdzie zatem przypadek faktury, w której została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze.

Podsumowując, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku od towarów i usług – naliczonego od nabycia udziału we współwłasności Nieruchomości na podstawie wystawionej przez Sprzedającą z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez Sprzedającą udziału we współwłasności Nieruchomości, w której jako kwota sprzedaży netto wykazana będzie Cena Sprzedaży, która to faktura będzie zawierać podatek od towarów i usług naliczony od tej wartości sprzedaży netto.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości jak również udziału traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

W myśl art. 198 ustawy Kodeksu Cywilnego:

Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że Sprzedająca jest współwłaścicielką, w udziale wynoszącym 1/6 nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1. Sprzedająca nabyła własność udziałów we współwłasności tej nieruchomości na podstawie aktu notarialnego - umowa darowizny, sporządzonego 12 kwietnia 2018 r. 11 sierpnia 2022 r. Sprzedająca i Kupujący zawarli umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, w formie aktu notarialnego, gdzie Sprzedająca oraz Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedająca sprzeda Kupującemu posiadany udział w Nieruchomości za ustaloną cenę powiększoną o ewentualny podatek od towarów i usług według stawki obowiązującej na dzień powstania obowiązku podatkowego, o ile powstanie obowiązek podatkowy z tego tytułu. Sprzedająca ustanowiła w Umowie Przedwstępnej pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego do następujących działań: reprezentowania Sprzedającej w postępowaniu o wydanie przez właściwy organ w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, i zobowiązała się, że w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie odwoła tego pełnomocnictwa; wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości, uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, uzyskania przez Kupującego dokumentów z ewidencji gruntów i budynków dla Nieruchomości, w tym wypisów i wyrysów, a także reprezentowania Sprzedającej w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną jest Sprzedająca, w tym wglądu w akta spraw.

Ponadto, w Umowie Przedwstępnej Sprzedająca postanowiła, że powyższe pełnomocnictwa obejmują również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w ich treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwach, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w powyższych pełnomocnictwach.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedająca przy sprzedaży Nieruchomości działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej. Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 389 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego Kupującemu przez Sprzedającą pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej. Stroną podejmowanych czynności jest bowiem Sprzedająca, a nie jej pełnomocnik.

W okolicznościach niniejszej sprawy to Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającą udziału we współwłasności Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel Nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedająca udzieliła Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (mocodawczyni). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań wbrew Państwa twierdzeniu uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającej. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W ocenie organu uznać należy, że podejmowane za zgodą i pozwoleniem Sprzedającej działania wykluczają sprzedaż udziału w działce 1, w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedającą zbycie udziału we współwłasności Nieruchomości zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez Sprzedającą w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającej, a zbycie przedmiotowej działki (udziału) będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy sprzedaży, działka będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Działania wykonywane przez Sprzedającą za pośrednictwem Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa znacznie wykraczają poza zakres rozporządzenia majątkiem osobistym. Taka forma przemawia za uznaniem Sprzedającej za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Sprzedającej za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości, Sprzedająca nie będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedająca zorganizowała sprzedaż Nieruchomości, że niejako działania Sprzedającej łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

Sprzedająca tj. Pani S. z tytułu tej transakcji, będzie podatnikami podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującymi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości (udziału w działce nr 1) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec tego Państwa stanowisko w zakresie uznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości jest prawidłowe.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –– określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi że:

W planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Przy czym, w sytuacji gdy w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu dla danej działki wyznaczono linie rozgraniczające przebieg obszarów o różnym przeznaczeniu, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę będzie uznany za teren budowlany.

Podali Państwo, że działka objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zieleni urządzonej z usługami sportu i usługi. Z wniosku wynika że działka jest niezabudowana. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego ustanowionym na działce wyznaczono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu – (1) teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, (2) teren usług i (3) teren zieleni urządzonej i usług sportu oznaczony symbolem C11 ZP/US.

Jak Państwo wskazali dla terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług oraz terenów usług, dopuszcza się zabudowę. Dla terenu C11 ZP/US miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w zakresie działki 1 nie dopuszcza zabudowy obiektami kubaturowymi (budynkami). Natomiast dopuszczona jest lokalizacja na tym terenie ciągów pieszo-rowerowych, oczek wodnych – zbiorników retencyjnych oraz infrastruktury technicznej, a ponadto możliwa jest budowa ogrodzeń, nośników reklamowych, obiektów małej architektury. Pomimo, że działka 1 w części stanowiącej teren ZP/US wyłączona jest z zabudowy budynkami, możliwa jest na niej budowa budowli i obiektów budowlanych. Na terenie ZP/US możliwa jest lokalizacja zabudowy budowlami i obiektami budowlanymi.

Mając zatem na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa działki, która objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i położona jest w terenie oznaczonym jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług oraz tereny usług i tereny zieleni urządzonej i usług sportu, na których zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego możliwa jest budowa budowli i obiektów budowlanych nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż stanowi ona w całości teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Zatem w odniesieniu do ww. działki przeznaczonej pod zabudowę, która nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W świetle przedstawionych okoliczności należy stwierdzić, że dla dostawy ww. działki (udziału) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Powyższe wynika z faktu, że – jak Państwo wskazali udział w działce nie był, nie jest i nie będzie wykorzystywany przez Sprzedającą do czynności zwolnionych od podatku VAT. Zatem dostawa działki będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Podsumowując, Sprzedająca z tytułu transakcji, będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy. Ponadto dostawa udziału w działce nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W konsekwencji powyższego ww. dostawa będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w Nieruchomości według właściwej stawki tego podatku jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy Sprzedająca zobowiązana będzie do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz wystawienia z tytułu sprzedaży posiadanego udziału we współwłasności Nieruchomości faktury VAT dotyczącej zbycia posiadanego przez Sprzedającą udziału we współwłasności Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W myśl art. 96 ust. 3 ustawy:

Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Wobec tego należy uznać, że nie każdy podmiot działający w charakterze podatnika VAT musi dokonywać podatkowej rejestracji.

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy:

Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego” a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1. dokonujących dostaw:

d) terenów budowlanych.

Jak wynika z wniosku Sprzedająca wraz z innymi współwłaścicielami nieruchomości zamierza dokonać jej sprzedaży na rzecz Spółki.

W przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania możliwość wyłączenia z obowiązku złożenia zgłoszenia rejestracyjnego przez Sprzedającą, o którym mowa w art. 96 ust. 3 ustawy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro Sprzedająca dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie występować w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, a dostawa działki (udziału w działce), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia, to Sprzedająca będzie zobowiązana do rejestracji w zakresie podatku od towarów i usług i rozliczenia tej transakcji na gruncie podatku VAT, jako podatnik VAT czynny.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że Sprzedająca powinna przed dniem transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106r ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2. wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 – jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

W świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dostawa udziału w działce dokonana przez Sprzedającą występującą w roli podatnika podatku od towarów i usług, na rzecz Kupującego będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT. Wobec powyższego Sprzedająca będzie zobowiązana udokumentować fakturą VAT ww. sprzedaż.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie powstały ponadto wątpliwości dotyczące tego czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego od nabycia udziału we współwłasności Nieruchomości, na podstawie wystawionej faktury VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący będzie wykorzystywał zakupiony udział w działce nr 1 do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Ponadto – jak wynika z opisu sprawy – Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak rozstrzygnięto powyżej w odniesieniu do dostawy udziału w działce nr 1 będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, jednocześnie nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. W konsekwencji przy braku zaistnienia innych negatywnych przesłanek, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy w związku z zakupem udziału w działce nr 1.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, jak również w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

D. Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).