Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

- nieprawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT (podatek od towarów i usług), ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, zatem sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji nie będzie podlegać pod przepisy ustawy o VAT (pytanie nr 1),

- prawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, jeśli w dniu Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z których będzie wynikać, że Nieruchomość stanowi tereny budowlane (pytanie nr 3),

- prawidłowe w zakresie uznania, że w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT jako tereny budowlane, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy (pytanie nr 4),

- prawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania VAT, jeśli w dniu Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i z dokumentów tych wynikać będzie, że Nieruchomość nie stanowi terenów budowlanych (pytanie nr 5b).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

- sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, zatem sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji nie będzie podlegać pod przepisy ustawy o VAT (pytanie nr 1),

- sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, jeśli w dniu Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z których będzie wynikać, że Nieruchomość stanowi tereny budowlane (pytanie nr 3),

- w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT jako tereny budowlane, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy (pytanie nr 4),

- sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania VAT, jeśli w dniu Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i z dokumentów tych wynikać będzie, że Nieruchomość nie stanowi terenów budowlanych (pytanie nr 5b).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 grudnia 2022 r. (data wpływu 9 grudnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

B. Spółka z o.o.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A.N.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

A.N. (dalej: „Sprzedający”) oraz B. Spółka z o.o. jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej w województwie „(…)”, powiecie „(…)”, gminie „(…)” (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”. Kupujący oraz Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego:

• prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni 3,35 ha, położonej w województwie „(…)”, powiecie „(…)”, gminie „(…)”, o numerze ewidencyjnym „(…)” obręb ewidencyjny „(…)”, „(…)”, dla której Sąd Rejonowy „(…)” Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w „(…)”prowadzi księgę wieczystą KW o nr „(…)”, oznaczonej jako R - grunty orne.

• prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni 3,35 ha, położonej w województwie „(…)”, powiecie „(…)”, gminie „(…)”, o numerze ewidencyjnym „(…)” obręb ewidencyjny obręb ewidencyjny „(…)”, „(…)”, dla której Sąd Rejonowy „(…)” Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w „(…)”prowadzi księgę wieczystą KW o nr „(…)”, oznaczonej jako R - grunty orne.

(dalej łącznie: „Grunt”, „Nieruchomość”), który na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowany.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na dzień (`(...)`) lipca 2022 roku z upoważnienia starosty (`(...)`), działki gruntu numer „(…)” stanowią grunty orne, oznaczone symbolem R, o klasyfikacji RIVa i RIVb.

Na moment złożenia niniejszego wniosku dla Gruntu, będącego przedmiotem planowanej Transakcji, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy ani Grunt nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przy czym nie jest wykluczone, że przed sfinalizowaniem planowanej Transakcji w stosunku do Nieruchomości zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub Nieruchomość zostanie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obu przypadkach Nieruchomość powinna mieć wówczas charakter budowlany tj. jako grunty przeznaczone pod zabudowę.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt nie przechodzą/znajdują się w nim instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Gruncie nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Działki Gruntu nie są również uzbrojone oraz nie będą uzbrojone na moment planowanej Transakcji. Działki Gruntu składające się na Nieruchomość są i na moment planowanej Transakcji będą niezabudowane, nieogrodzone oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. W szczególności Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego do jego majątku prywatnego (Sprzedający pozostaje w ustroju małżeńskiej rozdzielności majątkowej i przedmiotowa Nieruchomość jest wyłączną własnością Sprzedającego).

Na moment Transakcji Sprzedający nie będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani nie będzie posiadał statusu rolnika ryczałtowego.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (`(...)`). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm., „Ustawa CIT (podatek dochodowy od osób prawnych)”) ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm. „Ustawa o PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych)”). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego

Prawo własności gruntu oznaczonego działką numer „(…)” zostało przez Sprzedającego nabyte na podstawie umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości zawartej dnia (`(...)`) grudnia 2012 roku (Repertorium A numer „(…)”). Na moment nabycia działka numer „(…)” była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu działki numer „(…)” nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.

Prawo własności gruntu oznaczonego działką numer „(…)” zostało przez Sprzedającego nabyte na podstawie umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości zawartej dnia (`(...)`) lipca 2013 roku (Repertorium A numer „(…)”). Na moment nabycia działka numer „(…)” była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu działki numer „(…)” nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.

Nieruchomość została wniesiona jako wkład do Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej „(…)” w „(…)” (dalej: „RSP”) oraz wkład ten nie został z RSP wycofany. Sprzedający został przyjęty w poczet członków RSP dnia (`(...)`) lutego 1976 roku. Nieruchomość jest wydzierżawiana przez RSP na rzecz osoby trzeciej (niepowiązanej ze Sprzedającym ani z Kupującym), której przysługuje prawo do użytkowania Nieruchomości. Stronami umowy dzierżawy jest RSP oraz dzierżawca (Sprzedający nie jest stroną tej umowy). Obecnie na Gruncie prowadzona jest działalność rolnicza (polegająca na uprawie ziemi) przez dzierżawcę. Sprzedający za oddanie Nieruchomości w użytkowanie na rzecz RSP otrzymuje wynagrodzenie. Sprzedający nie osiąga innych dochodów z wyjątkiem dochodów z tytułu członkostwa w RSP oraz emerytury.

Obie działki składające się na Nieruchomość zostały nabyte przez Sprzedającego do jego majątku osobistego. Transakcje nabycia działek nie podlegały podatkowi VAT oraz były zwolnione z PCC (na podstawie art. 9 ust. 2 ustawy o PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), w brzmieniu obowiązującym w dacie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego).

W związku z powyższym, Sprzedający nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy Transakcji ze względu na (a) brak naliczenia podatku VAT przy transakcjach nabycia działek Gruntu (jak wskazano sprzedaż działek nie podlegała pod ustawę o VAT, tylko pod przepisy ustawy o PCC, przy czym zastosowanie miało zwolnienie z opodatkowania PCC) oraz (b) fakt, iż Sprzedający nie jest podatnikiem VAT czynnym (i nie był nim na moment zakupu Gruntu).

Sprzedający jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu na gruncie VAT oraz na gruncie Ustawy o PIT. W szczególności Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Grunt, będący przedmiotem Transakcji, został jedynie oddany jako wkład do RSP. Natomiast RSP oddała grunt w dzierżawę podmiotowi trzeciemu. Za zniesienie wkładu do RSP Sprzedający otrzymuje wynagrodzenie od RSP.

Na moment planowanej Transakcji Sprzedający nie będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny ani nie będzie posiadał statusu rolnika ryczałtowego.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

Strony planowanej Transakcji dnia (`(...)`) lipca 2022 roku zawarły umowę przedwstępną („Umowa”) - Repertorium A numer „(…)” - w której zobowiązały się do przeprowadzenia planowanej Transakcji. Planowana Transakcja ma zostać zawarta najpóźniej do dnia (`(...)`) sierpnia 2024 roku po spełnieniu warunków zawarcia umowy sprzedaży określonych w umowie przedwstępnej.

W ramach planowanej Transakcji na Kupującego zostaną zostanie przeniesione prawo własności Nieruchomości pod warunkiem spełnienia się zawartych w Umowie a opisanych poniżej warunków zawieszających. Jak wynika z zapisów Umowy przedwstępnej, Strony dokonają planowanej Transakcji po spełnieniu warunków przewidzianych w Umowie („Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży”), w szczególności:

1. Niezaleganiu Sprzedającego z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

2. Przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, środowiskowego i technicznego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3. Uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

4. Uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.) o ile takie media znajdowałyby się na Nieruchomości oraz kolidowałyby z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu byłaby niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

5. Potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

6. Potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej;

7. Uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomości zostały wyłączone z produkcji rolnej albo zaświadczenia potwierdzającego, że mogą one zostać wyłączone z produkcji rolnej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

8. Uzyskaniu przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości albo uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie którego położona jest Nieruchomość, umożliwiającego realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

9. Uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko;

10. Uzyskaniu przez Strony decyzji lub informacji właściwego organu gminy o ustaleniu lub nie ustaleniu dla Sprzedającego opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (renty planistycznej).

Przy czym powyższe warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący może wedle własnego uznania żądać zawarcia umowy przyrzeczonej i finalizacji Transakcji, nawet jeśli powyższe warunki nie zostaną spełnione - jest to decyzja biznesowa Kupującego, na którą Sprzedający nie ma wpływu.

Jednocześnie na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do dokonania następujących czynności:

1. Uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru;

2. Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3. Uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania wyżej wymienionych czynności;

4. Zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

5. Uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

6. Uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

7. Uzyskania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysów z mapy ewidencyjnej;

8. Przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych nieruchomości przez Sąd Rejonowy „(…)” (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w „(…)”.

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Kupującego do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Jednocześnie Kupujący przed planowaną Transakcją ma zamiar pozyskać również warunki techniczne Nieruchomości oraz ewentualnie zawrzeć umowy przyłączeniowe - bez wykonywania żadnych prac przyłączeniowych na Nieruchomości przed jej zakupem.

Czynności, do których umocowany jest Kupujący, mają na celu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która z kolei pozwoli na otrzymanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu doprowadzenie do zakupu przez Kupującego, niebędącego rolnikiem, Nieruchomości oraz przygotowania Nieruchomości do inwestycji, która zaplanowana jest przez Kupującego na Nieruchomości. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją, bez których może ona nie dojść do skutku.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu, ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Gruntu czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Kupującym działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej, Kupujący może dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy na inny podmiot - spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Ponadto, zgodnie z Umową, gdyby z jakichkolwiek względów do Transakcji ostatecznie nie doszło, wówczas Kupujący zobowiązany jest do przywrócenia Nieruchomości do stanu poprzedniego (tj. sprzed zawarcia Umowy). Zatem, gdyby do Transakcji nie doszło Sprzedający nie będzie korzystał z efektów czynności podjętych przez Kupującego.

Podsumowując:

• Grunt został nabyty przez Sprzedającego do majątku prywatnego; zarówno na moment nabycia Nieruchomości jak i na moment zawarcia umowy przedwstępnej, Sprzedający był żonaty oraz posiadał rozdzielność majątkową;

• Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie posiada statusu rolnika indywidualnego, jest natomiast członkiem RSP;

• Na podstawie statusu RSP Sprzedający w związku z wniesieniem Gruntu do RSP otrzymuje wynagrodzenie;

• Sprzedający nie jest podatnikiem VAT (ani podatnikiem czynnym, ani zwolnionym) w rozumieniu Ustawy o VAT;

• Sprzedający oprócz Gruntu będącego przedmiotem Transakcji jest właścicielem również innych działek, które wniósł jako wkład do RSP. Pozostałe działki, niebędące przedmiotem planowanej Transakcji, również zostały nabyte do majątku prywatnego;

• Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 roku - Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2021 roku, poz. 162 ze zm.), w szczególności działalności polegającej na obrocie ziemią rolną, ani w rozumieniu ustawy o VAT ani w rozumieniu Ustawy o PIT;

• Sprzedający nie zamierza rozpocząć prowadzenia działalności gospodarczej, która w jakikolwiek sposób byłaby związana z Nieruchomością;

• Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

• Po dokonaniu planowanej Transakcji Sprzedający nadal pozostanie członkiem RSP.

• Obecnie Grunt wykorzystywany jest zgodnie z przeznaczeniem - jest na nim prowadzona działalność rolnicza (uprawa ziemi) przez podmiot trzeci, który dzierżawi Grunt od RSP;

• Grunt nie jest i nie był wykorzystywany przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do wykonywania działalności zwolnionej z VAT;

• W przypadku niedojścia Transakcji do skutku Kupujący jest zobowiązany do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości sprzed daty zawarcia Umowy.

W piśmie z 9 grudnia 2022 r. wskazali Państwo, że:

1. Czy Sprzedający dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

• kiedy (należy wskazać datę/daty) i w jaki sposób Sprzedający wszedł w posiadanie tych nieruchomości,

• w jakim celu nieruchomości te zostały przez Sprzedającego nabyte,

• w jaki sposób nieruchomości były przez Sprzedającego wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

• kiedy ( należy wskazać datę/daty) Sprzedający dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,

• ile (należy wskazać liczbę) nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

• na co (należy wskazać cel) zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź:

W okresie ostatnich 10 lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku Sprzedający nie dokonał sprzedaży żadnych nieruchomości.

Co prawda w wezwaniu Organ nie określił okresu do którego odnosi się pytanie, jednakże w ocenie Wnioskodawców informacja, że w ciągu 10 lat poprzedzających złożenie wniosku o interpretację Sprzedający nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości powinna być wystarczająca dla wydania interpretacji w niniejszej sprawie.

We wcześniejszych latach Sprzedający dokonał sprzedaży nieruchomości w ramach rozporządzenia majątkiem osobistym, jednakże ze względu na znaczny upływ czasu uzyskanie szczegółowych danych o sprzedaży jest utrudnione, a w ocenie Wnioskodawców okoliczność sprzedaży nieruchomości (innej niż będąca przedmiotem wniosku) sprzed ponad 10 lat w ramach rozporządzenia majątkiem osobistym nie ma znaczenia dla wydania interpretacji w niniejszej sprawie tj. planowanej sprzedaży działki nr „(…)” na warunkach opisanych we wniosku.

Pojedyncze transakcje sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład majątku osobistego dokonane przed wieloma laty nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, gdyż ze względu na znaczny upływ czasu nie mają związku z transakcją opisaną we wniosku, ani nie mogą świadczyć o regularnym, zarobkowym i zorganizowanym charakterze działalności, a już w szczególności nie może mieć żadnego związku z transakcją opisaną we wniosku.

2. Czy Sprzedający posiada jeszcze jakieś inne nieruchomości na sprzedaż?

Odpowiedź:

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

Jak zostało wskazane we Wniosku Sprzedający jest właścicielem również innych nieruchomości niż te będące przedmiotem Wniosku, które stanowią jego majątek osobisty, jednakże żadna z tych nieruchomości nie jest w chwili obecnej przeznaczona na sprzedaż. Sprzedający nie podjął żadnych czynności, które zmierzałyby do sprzedaży tych innych nieruchomości, w szczególności nie zawarł żadnych umów pośrednictwa, nie podjął żadnych czynności reklamowych jak np. publikacja ogłoszeń o sprzedaży, nie zawarł żadnych umów przedwstępnych dotyczących tych nieruchomości oraz nie podjął żadnych czynności, które zmierzałyby do zwiększenia wartości tych nieruchomości.

Nie jest jednak wykluczone, że kiedyś w przyszłości te nieruchomości mogą zostać przez Sprzedającego sprzedane, przy czym będzie to następstwem zwyczajnego zarządu majątkiem osobistym. Ewentualna decyzja o sprzedaży nieruchomości w przyszłości może być podyktowana sytuacja materialną, zdrowotną lub rodzinną Sprzedającego.

Natomiast na dzień złożenia Wniosku oraz przygotowania niniejszej odpowiedzi Sprzedający nie podjął decyzji o sprzedaży (lub przygotowaniu do sprzedaży) żadnych nieruchomości poza tymi opisanymi we wniosku (tj. działką „(…)”).

3. Jak Sprzedający znalazł nabywcę na zakup działek, będącej przedmiotem zapytania?

Odpowiedź:

Sprzedający nie szukał aktywnie nabywcy nieruchomości. Kupujący poszukując gruntów pod planowaną inwestycję uznali działki będące przedmiotem wniosku za atrakcyjne inwestycyjnie i skontaktowali się bezpośrednio ze Sprzedającym i zaproponowali zakup przedmiotowych nieruchomości za korzystną dla Sprzedającego cenę.

4. Co jest powodem sprzedaży działek nr „(…)”?

Odpowiedź:

Powodem sprzedaży nieruchomości jest podeszły wiek Sprzedającego jego sytuacja zdrowotna, jak również chęć wsparcia finansowego jego rodziny oraz fakt, że Kupujący sami zgłosili się do Sprzedającego i zaproponowali korzystną dla Sprzedającego ofertę nabycia nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

5. Na jakie cele zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży, w szczególności czy zostaną przeznaczone na zakup innych nieruchomości (jakich)?

Odpowiedź:

Środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone potrzeby własne Sprzedającego, tj. podniesienie poziomu bytowego oraz na wsparcie finansowe rodziny. Sprzedający nie planuje zakupu innych nieruchomości ze środków pozyskanych ze sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

Środki otrzymane ze sprzedaży nieruchomości zostaną wykorzystane na cele osobiste Sprzedającego oraz członków jego rodziny.

6. Czy będące przedmiotem sprzedaży działki były/są wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak proszę wskazać jaka to działalność i na jakiej podstawie prawnej działalność ta korzystała ze zwolnienia.

Odpowiedź: Jak zostało wskazane we wniosku - działki stanowią wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej (dalej: „RSP”). Sprzedający jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu na gruncie VAT oraz na gruncie Ustawy o PIT (na marginesie należy wskazać, że okoliczność braku prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą nieruchomości w ramach transakcji na Kupującego na gruncie Ustawy o PIT została już potwierdzona w wydanej dla Sprzedającego interpretacji nr (`(...)`)).

W szczególności Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Grunt, będący przedmiotem Transakcji, został jedynie oddany jako wkład do RSP. Natomiast RSP oddała grunt w dzierżawę podmiotowi trzeciemu. Za wniesienie wkładu do RSP Sprzedający otrzymuje wynagrodzenie od RSP.

Zatem Sprzedający w ogóle nie wykorzystuje działek do wykonywania czynności podlegających pod VAT (ani czynności opodatkowanych, ani czynności zwolnionych). Wniesienie działek do RSP oraz otrzymywanie wynagrodzenia z tego tytułu są czynnościami pozostającymi poza zakresem VAT (nie są to więc ani czynności opodatkowane, ani zwolnione z VAT).

Podsumowując będące przedmiotem sprzedaży działki nie były i nie są wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele zwolnione z VAT.

7. Czy Sprzedający otrzymał fakturę/faktury dokumentujące nabycie przez Sprzedającego poszczególnych działek, a jeżeli tak to czy na fakturze/fakturach został wykazany podatek VAT?

Odpowiedź:

Jak zostało wskazane we Wniosku nabycie działek przez Sprzedającego nie było opodatkowane VAT, więc nie otrzymał on żadnej faktury VAT, w związku z nabyciem działek będących przedmiotem Wniosku. Skoro Sprzedający nie otrzymał żadnej faktury, to w konsekwencji w związku z nabyciem działek nie został wykazany podatek VAT. Nabycie działek przez Sprzedającego podlegało PCC, przy czym korzystało ze zwolnienia z tego podatku.

8. Czy działki nr „(…)” będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych?

Odpowiedź:

Tak, jak zostało wskazane we Wniosku, Kupujący będzie wykorzystywać działki wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W zależności od sytuacji rynkowej oraz decyzji biznesowej Kupującego będzie to albo (a) odpłatny wynajem powierzchni w budynku po jego wybudowaniu, albo (b) sprzedaż wybudowanego budynku. Obie czynności będą podlegały opodatkowaniu VAT, zatem działki po ich zakupie, będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku):

1. Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

3. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że Sprzedający przy opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod ustawę o VAT wówczas w przypadku gdy:

a) w stosunku do Nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy w której Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane lub

b) Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w którym Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane

- sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

4. Czy w przypadku w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że Sprzedający przy opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT jako dostawa terenów budowlanych (stosownie do stanowiska zawartego w pytaniu nr 2) to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

5. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za nieprawidłowe i uznania, że Sprzedający przy opisanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod ustawę o VAT wówczas w przypadku gdy:

a) w stosunku do Nieruchomości nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub nie będzie ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub

b) Nieruchomość w w/w dokumentach nie będzie zakwalifikowana jako tereny budowlane,

- to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, zatem sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji nie będzie podlegać pod przepisy ustawy o VAT.

3. W ocenie Wnioskodawców w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji działa jako podatnik VAT, wówczas sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, jeśli w dniu Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z których będzie wynikać, że Nieruchomość stanowi tereny budowlane.

4. W przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT stosownie do stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do pytania nr 3 wówczas Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego.

5. W ocenie Wnioskodawców w przypadku uznania, że Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji działa jako podatnik VAT, wówczas sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania VAT, jeśli w dniu Transakcji Nieruchomość nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub z dokumentów tych wynikać będzie, że Nieruchomość nie stanowi terenów budowlanych.

UZASADNIENIE

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego wpływa na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, ewentualnej konieczności rejestracji jako podatnika VAT oraz wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenie podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przepisy Ustawy o VAT przewidują jednak wyłączenia określonych czynności z zakresu prowadzonej działalności gospodarczej. Na podstawie art. 15 ust. 3 pkt 1 Ustawy o VAT należy przyjąć, że za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 Ustawy o PIT. Art. 12 ust. 6 Ustawy o PIT wskazuje na przychód z tytułu członkostwa w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną. Przychodami tymi, zgodnie z powyższym przepisem, są wszelkie przychody, o których mowa w art. 11 Ustawy o PIT, uzyskane przez członka spółdzielni lub jego domownika z tytułu wkładu pracy oraz innych tytułów przewidzianych w statucie spółdzielni, po wyłączeniu z tych przychodów udziałów w dochodzie podzielnym spółdzielni z tytułu działalności rolniczej, z wyjątkiem polegającej na prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na względzie ww. przepisy należy mieć na uwadze, że Sprzedający nie jest czynnym podatnikiem VAT ani nie ma statusu rolnika ryczałtowego. Jednocześnie Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji, została nabyta przez Sprzedającego do majątku prywatnego. Sprzedający nie prowadził na Nieruchomości działalności gospodarczej polegającej w szczególności na dzierżawie gruntów rolnych, obrocie gruntami rolnymi czy prowadzeniu inwestycji na ww. gruntach. Nabyty Grunt został przez Sprzedającego wniesiony jako wkład do RSP i na tej podstawie Sprzedający pobierał wynagrodzenie. Wynagrodzenie z tytułu wkładu do RSP nie jest przychodem z tytułu wykonywanej działalności gospodarczej na podstawie Ustawy o PIT. Jednocześnie wprost w przepisach Ustawy o VAT (art. 15 ust. 3 pkt 1) zostało wskazane, że otrzymywanie wynagrodzenia z tytułu wniesienia wkładu do RSP nie wypełnia definicji działalności gospodarczej.

Za tym, że wykorzystywanie przez Sprzedającego Gruntu nie stanowi działalności gospodarczej przemawia w szczególności fakt, iż nabycie przez Sprzedającego Gruntu miało charakter jednorazowy, a nie powtarzalny, zatem brak jest spełnienia przesłanki ciągłości działalności gospodarczej. Nabyty Grunt stanowił prywatny majątek Sprzedającego, który został wniesiony jako wkład do RSP jako członka spółdzielni. Dopiero RSP jako użytkownik dokonała dzierżawy Gruntu na rzecz innego podmiotu. Zatem Sprzedający nie wykorzystywał Gruntu do prowadzenia żadnej działalności gospodarczej.

Samo zbycie Nieruchomości ma charakter incydentalny, a nie powtarzalnych czynności prowadzonych przez Sprzedającego. Zbycie Nieruchomości związane jest ze zwykłym wykonywaniem prawa własności przysługującego Sprzedającemu. Jest to czynność wykonywana prywatnie, bez znamion czynności wykonywanych zawodowo.

Sprzedający celem Sprzedaży Gruntu nie dokonuje typowych czynności jakie dotyczą profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami, w szczególności nie wykorzystuje profesjonalnych pośredników oraz nie prowadzi zaawansowanych akcji marketingowych celem zareklamowania Nieruchomości. Nie dokonał również uzbrojenia Gruntu. Sprzedający jedynie przed dokonaniem Transakcji udzieli Kupującemu pełnomocnictwa do wystąpienia o wydanie warunków zabudowy, co jest niezbędne do dokonania Transakcji, ponieważ bez udzielenia pełnomocnictwa do wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz bez wyłączenia działki z produkcji rolnej Transakcja może nie dojść do skutku.

Wszelkie działania, jakie podejmował Sprzedający na Nieruchomości, nie miały na celu uatrakcyjnienia działek Gruntu ani zwiększenia ich wartości, stanowiły wyłącznie rozsądne gospodarowanie majątkiem prywatnym. Działania podejmowane przez Sprzedającego mają na celu przygotowanie Nieruchomości do dokonania Transakcji.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedający, aby zostać uznanym za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, powinien dokonać dodatkowych czynności świadczących o profesjonalnym charakterze, znajduje potwierdzenie w następujących interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego, tj. m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dnia 25 sierpnia 2022 roku o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.349.2022.3.KK, interpretacji indywidualnej wydanej dnia 23 sierpnia 2022 roku o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.230.2022.2.MAZ oraz interpretacji indywidualnej z dnia 27 lipca 2022 roku o sygn. 0112-KDIL1-3.4012.187.2022.4.ZW.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, ponieważ nie stanowi odpłatnej dostawy towarów dokonywanej przez podatnika VAT na gruncie przepisów Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań nr 3 - 5

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytań 3 - 5 oraz pytania nr 6 stanowi alternatywę w przypadku gdyby organ interpretacyjny uznał stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytań 1 - 2 za nieprawidłowe, w przeciwnym razie w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniach nr 1 - 2 za prawidłowe odpowiedź na dalsze pytania tj. 3 - 6 będzie bezprzedmiotowa.

Wnioskodawcy przedstawiają poniższe uzasadnienie przy założeniu, że organ interpretacyjny uznał, że Sprzedający w ramach sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji działa w charakterze podatnika VAT, zatem do Transakcji ma zastosowanie ustawa o VAT, przy czym w ocenie Wnioskodawców Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT, co szczegółowo zostało opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 zawartego we wniosku. W przypadku uznania przez Organ, że Sprzedający w ramach planowanej Transakcji występuje w charakterze podatnika VAT, wówczas dokona on na potrzeby Transakcji rejestracji jako podatnik VAT czynny. Przy czym jak zostało już wskazane w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach planowanej Transakcji nie będzie podatnikiem VAT, gdyż okoliczności Transakcji nie stanowią działalności gospodarczej (w szczególności o ciągłym i zorganizowanym charakterze), a pytania 3 - 6 są zadane dla kompletności Wniosku.

1. Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Gruntu za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

2. Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT .

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 551 kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm., t.j. z dnia 8.10.2020 r.),

przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. niezabudowane działki gruntu.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedającego. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającego. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego. Poza wniesieniem Nieruchomości jako wkład do RSP i czerpaniu z tego tytułu wynagrodzenia (co wprost w świetle ustawy o VAT nie stanowi prowadzenia działalności gospodarczej) Sprzedający nie wykorzystuje Nieruchomości w żaden inny sposób.

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części (w szczególności, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, więc nie można w tym przypadku mówić o powstaniu jakiegokolwiek przedsiębiorstwa, którego częścią byłaby Nieruchomość).

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie prowadził na Nieruchomości żadnej działalności gospodarczej. Nieruchomość została jedynie wniesiona jako wkład do RSP, która następnie wydzierżawiła Nieruchomość na rzecz innego podmiotu. Działka, będąca przedmiotem Transakcji nie jest również uzbrojona ani nie zostały przez Sprzedającego zawarte żadne umowy związane z Nieruchomością.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114- KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114- KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

3. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość tj. działki gruntu niezabudowane budynkami lub budowlami. Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowiła niezabudowane działki gruntu.

Z drugiej strony zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w zakresie dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie będzie miało zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji gdyż (a) nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego w ogóle nie było opodatkowane VAT ani (b) Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania działalności zwolnionej z VAT.

Podsumowując, przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej Transakcji będzie Nieruchomość tj. niezabudowane działki gruntu. Na dzień złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość w ogóle nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania terenu ani w stosunku do Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W związku z powyższym na dzień Transakcji mogą wystąpić trzy potencjalne sytuacje:

A) Nieruchomość objęta będzie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku takiego planu w stosunku do Nieruchomości zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w których Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany tj. grunt przeznaczony pod zabudowę

B) Nieruchomość objęta będzie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym nie będzie przeznaczona pod zabudowę, a w konsekwencji nie będzie stanowić terenów budowlanych;

C) Nieruchomości w ogóle nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani w stosunku do Nieruchomości w ogóle nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Sytuacja A

W przypadku zaistnienia sytuacji opisanej w pkt A (Pytanie nr 3 we wniosku) w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario ustawy o VAT jako dostawa terenów budowlanych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość będzie stanowić tereny budowlane gdyż na dzień Transakcji Nieruchomość będzie albo objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo w stosunku do Nieruchomości zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w których Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany tj. grunt przeznaczony pod zabudowę.

Jednocześnie w ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego (Pytanie nr 4 we wniosku).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów/usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu/wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu na Nieruchomości obiektu magazynowo-biurowo-usługowego. Po wybudowaniu obiektu Kupujący będzie go wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. W zależności od sytuacji rynkowej Kupujący zamierza albo (a) sprzedać budynek po jego ukończeniu realizując zysk z przedsięwzięcia deweloperskiego albo (b) skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Oba typy działalności, jako odpłatne dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług, podlegają co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Sprzedający nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego. Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

Sytuacja B i C

W przypadku zaistnienia sytuacji opisanej w pkt B lub C (Pytanie nr 5 we wniosku) w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak zostało wskazane Nieruchomość na dzień Transakcji będzie stanowić niezabudowane działki gruntu. W przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie terenem budowlanym (z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub niewydania decyzji o warunkach zabudowy lub uznania w w/w dokumentach, że Nieruchomość nie stanowi terenu przeznaczonego pod zabudowę) wówczas jej sprzedaż w ramach Transakcji będzie zwolniona z VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

-- nieprawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, zatem sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji nie będzie podlegać pod przepisy ustawy o VAT (pytanie nr 1),

- prawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, jeśli w dniu Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z których będzie wynikać, że Nieruchomość stanowi tereny budowlane (pytanie nr 3),

- prawidłowe w zakresie uznania, że w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT jako tereny budowlane, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy (pytanie nr 4),

- prawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania VAT, jeśli w dniu Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i z dokumentów tych wynikać będzie, że Nieruchomość nie stanowi terenów budowlanych (pytanie nr 5b).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy,

przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek nr „(…)” istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W odniesieniu do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Państwa wątpliwość w pierwszej kolejności dotyczy ustalenia, czy w ramach opisanej we wniosku Transakcji Sprzedający będzie występował w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości objętych zakresem pytania pierwszego, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.– Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego,

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu,

czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego,

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu,

pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

W myśl art. 109 Kodeksu cywilnego,

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że 7 lipca 2022 roku strony planowanej Transakcji zawarły umowę przedwstępną, w której zobowiązały się do przeprowadzenia planowanej Transakcji. Planowana Transakcja ma zostać zawarta najpóźniej do dnia 31 sierpnia 2024 roku po spełnieniu warunków zawarcia umowy sprzedaży określonych w umowie przedwstępnej.

W ramach planowanej Transakcji na Kupującego zostaną zostanie przeniesione prawo własności Nieruchomości pod warunkiem spełnienia się zawartych w Umowie a opisanych poniżej warunków zawieszających. Jak wynika z zapisów Umowy przedwstępnej, Strony dokonają planowanej Transakcji po spełnieniu warunków przewidzianych w Umowie, w szczególności:

1. Niezaleganiu Sprzedającego z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

2. Przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, środowiskowego i technicznego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3. Uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

4. Uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.) o ile takie media znajdowałyby się na Nieruchomości oraz kolidowałyby z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu byłaby niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

5. Potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

6. Potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej;

7. Uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomości zostały wyłączone z produkcji rolnej albo zaświadczenia potwierdzającego, że mogą one zostać wyłączone z produkcji rolnej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

8. Uzyskaniu przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości albo uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie którego położona jest Nieruchomość, umożliwiającego realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

9. Uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko;

10. Uzyskaniu przez Strony decyzji lub informacji właściwego organu gminy o ustaleniu lub nie ustaleniu dla Sprzedającego opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (renty planistycznej).

Przy czym powyższe warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący może wedle własnego uznania żądać zawarcia umowy przyrzeczonej i finalizacji Transakcji, nawet jeśli powyższe warunki nie zostaną spełnione - jest to decyzja biznesowa Kupującego, na którą Sprzedający nie ma wpływu.

Jednocześnie na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do dokonania następujących czynności:

1. Uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru;

2. Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3. Uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania wyżej wymienionych czynności;

4. Zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

5. Uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

6. Uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

7. Uzyskania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysów z mapy ewidencyjnej;

8. Przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych nieruchomości przez Sąd Rejonowy „(…)” (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w „(…)”.

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Kupującego do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Jednocześnie Kupujący przed planowaną Transakcją ma zamiar pozyskać również warunki techniczne Nieruchomości oraz ewentualnie zawrzeć umowy przyłączeniowe - bez wykonywania żadnych prac przyłączeniowych na Nieruchomości przed jej zakupem.

Czynności, do których umocowany jest Kupujący, mają na celu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która z kolei pozwoli na otrzymanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu doprowadzenie do zakupu przez Kupującego, niebędącego rolnikiem, Nieruchomości oraz przygotowania Nieruchomości do inwestycji, która zaplanowana jest przez Kupującego na Nieruchomości. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją, bez których może ona nie dojść do skutku.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu, ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Gruntu czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Kupującym działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do działek nr „(…)” za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedającego zbycie działek gruntu nr „(…)” zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działki nr „(…)” będące własnością Sprzedającego podlegały i będzie podlegać wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego – Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Pomimo że ww. czynności zostały dokonane lub dokonane będą przez przyszłego właściciela któremu sprzedający udzielił pełnomocnictwa, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, właściciel niezabudowanych działek nr „(…)” udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że działania nie zostały podjęte bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego (aktualnego właściciela). Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za jego pełną zgodą, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W tym miejscu wskazać należy, że we wniosku stwierdzone zostało, że „Czynności, do których umocowany jest Kupujący, mają na celu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, która z kolei pozwoli na otrzymanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu doprowadzenie do zakupu przez Kupującego, niebędącego rolnikiem, Nieruchomości oraz przygotowania Nieruchomości do inwestycji, która zaplanowana jest przez Kupującego na Nieruchomości. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją, bez których może ona nie dojść do skutku.”

Zatem powyższe stwierdzenie wskazuje wprost, że warunkiem koniecznym do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży jest wykonanie wskazanych w zakresie pełnomocnictwa czynności. Wykonanie tych czynności w ocenie Kupującego ma istotny (decydujący) wpływ warunkujący nabycie przez niego działek nr „(…)”.

W konsekwencji wbrew Państwa stanowisku czynności podejmowane przez pełnomocnika przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży są podejmowane na potrzeby Sprzedającego. Bez wykonania tych czynności może nie dojść bowiem do zawarcia umowy sprzedaży gdyż ich wykonanie ma bezpośredni wpływ na atrakcyjność nieruchomości jako towaru, a tym samym na wzrost jej wartości w ocenie Kupującego.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży działki, nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizował sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającego działek gruntu nr „(…)” będzie dostawą dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działek będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

We własnym stanowisku powołali się Państwo na art. 6 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy,

przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5. koncesje, licencje i zezwolenia;

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8. tajemnice przedsiębiorstwa;

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W analizowanej sprawie Sprzedający oraz Kupujący zamierzają dokonać transakcji sprzedaży wyłącznie niezabudowanych działek nr „(…)”. Obie działki zostały nabyte przez Sprzedającego do jego majątku osobistego. Sprzedający jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Sprzedający jest właścicielem również innych nieruchomości niż te będące przedmiotem Wniosku, które stanowią jego majątek osobisty, jednakże żadna z tych nieruchomości nie jest w chwili obecnej przeznaczona na sprzedaż.

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa i analizując go w kontekście wskazanych przez Państwa we wniosku faktów, należy uznać, że dostawa Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji nie będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr „(…)” nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego działek gruntu nr „(…)” będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii, czy:

- w przypadku gdy w stosunku do Nieruchomości zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub będzie ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i Nieruchomość w ww. dokumentach nie będzie zakwalifikowana jako tereny budowlane, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 5b),

- w przypadku gdy w stosunku do Nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy w której Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane lub Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w którym Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane, sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 3).

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503),

kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane działki gruntu nr „(…)”. Na moment sprzedaży dla Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej Transakcji, zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub Nieruchomość zostanie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i Nieruchomość w ww. dokumentach nie będzie zakwalifikowana jako tereny budowlane.

Przy czym nie jest wykluczone, że przed sfinalizowaniem planowanej Transakcji w stosunku do Nieruchomości zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub Nieruchomość zostanie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obu przypadkach Nieruchomość będzie mieć wówczas charakter budowlany tj. jako grunty przeznaczone pod zabudowę.

Wobec powyższego wskazać należy, że w przypadku gdy faktycznie Nieruchomość w ww. dokumentach nie będzie zakwalifikowana jako tereny budowlane (powyższe założenie zostało przyjęte z pytania nr 5b) to sprzedaż Nieruchomości, stanowiącej niezabudowane działki nr „(…)”, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast w przypadku gdy w stosunku do Nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, w której Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane lub Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w którym Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane, ww. Nieruchomość będzie spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr „(…)” nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działki nr „(…)” zostały nabyte na podstawie umów sprzedaży prawa własności nieruchomości. Nabycie działek przez Sprzedającego nie było opodatkowane VAT, otrzymał on żadnej faktury VAT w związku z nabyciem działek będących przedmiotem wniosku. Skoro Sprzedający nie otrzymał żadnej faktury, to w konsekwencji w związku z nabyciem działek nie został wykazany podatek VAT. Z wniosku nie wynika również aby działki były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT. Grunty były przedmiotem wkładu do Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Sprzedającego ww. działek nr „(…)” nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości, lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. Nieruchomość nie była również wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Zatem, sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr „(…)” nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w przypadku gdy w stosunku do Nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, w której Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane lub Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane, zbycie Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr „(…)” będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy,

zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy,

zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1.

W konsekwencji w przypadku gdy w stosunku do Nieruchomości będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, w której Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane lub Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość będzie ujęta jako tereny budowlane, Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr „(…)”.

Zatem Państwa stanowisko, w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 3 i 5b jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii czy w przypadku gdy Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT jako dostawa terenów budowlanych to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący będzie wykorzystywać działki wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W zależności od sytuacji rynkowej oraz decyzji biznesowej Kupującego będzie to albo (a) odpłatny wynajem powierzchni w budynku po jego wybudowaniu, albo (b) sprzedaż wybudowanego budynku. Obie czynności będą podlegały opodatkowaniu VAT, zatem działki po ich zakupie, będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Są Państwo i na moment dokonania planowanej Transakcji będą Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

W związku z tym że zakup działek będzie służył Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT będzie miał on prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Państwa Nieruchomość stanowiąca niezabudowane działki nr „(…)” będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedającego faktur dokumentujących dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie pytań nr 1, 3-4 i 5b. W zakresie zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji jeśli w dniu Transakcji Nieruchomość nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy (pytanie nr 5a) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że względu na autonomiczność prawa podatkowego i odrębność uregulowań prawnych w zakresie podatku dochodowego i podatku VAT, rozstrzygnięcie przyjęte w niniejszej interpretacji dot. uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie w tym zakresie na gruncie przepisów dotyczących podatku dochodowego.

W odniesieniu do pytania nr 5b, rozstrzygnięcie zostało podjęte przy założeniu zawartym w tym pytaniu, tj. że Nieruchomość na dzień sprzedaży będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i z ww. dokumentów będzie faktycznie wynikać, że grunty nie będą sklasyfikowane jako tereny budowlane. Powyższe założenie zostało przyjęte jako opis zdarzenia i nie podlegało ocenie.

Ponadto w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanych interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

B. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).