Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 września 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 23 września 2022 r., który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomości oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości z faktur wystawionych przez Sprzedających.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• Pan F. B.

· Pan P. P.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne

1.1. A sp. z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Kupujący”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „PDOP”) od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) w Polsce.

1.2. F. B. (dalej: „Sprzedający 1”) jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych)”) od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Sprzedający 1 jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce.

1.3. Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą pod firmą „(…)”. Przeważającym przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1 jest produkcja wyrobów jubilerskich i podobnych (kod PKD (Polska Klasyfikacja Działalności): 32.12.Z). Pozostałymi przedmiotami działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1 są: naprawa zegarów, zegarków oraz biżuterii (kod PKD: 95.25.Z), działalność fotograficzna (kod PKD: 74.20.Z), pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami (kod PKD: 47.99.Z), sprzedaż detaliczna zegarków, zegarów i biżuterii prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach (kod PKD: 47.77.Z).

1.4. P. P. (dalej: „Sprzedający 2”) jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku PIT od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Sprzedający 2 jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce.

1.5. Sprzedający 2 prowadzi działalność gospodarczą pod firmą „(…)”. Przeważającym przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 2 jest sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek (kod PKD: 45.11.Z). Pozostałymi przedmiotami działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 2 są: sprzedaż hurtowa i detaliczna pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (kod PKD: 45.19.Z), działalność usługowa wspomagająca transport lądowy (kod PKD: 52.21.Z), pozostałe pośrednictwo pieniężne (kod PKD: 64.19.Z), pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych (kod PKD: 64.99.Z), pozostałe ubezpieczenia osobowe oraz ubezpieczenia majątkowe (kod PKD: 65.12.Z), pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych (kod PKD: 66.19.Z), działalność agentów i brokerów ubezpieczeniowych (kod PKD: 66.22.Z), wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (kod PKD: 68.20.Z), pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (kod PKD: 70.22.Z), wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek (kod PKD: 77.11.Z), pozostałe pozaszkolne formy edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowane (kod PKD: 85.59.B).

1.6. Sprzedający 1 i Sprzedający 2 (dalej łącznie: „Sprzedający”) są współwłaścicielami, w udziałach po 1/2 części każdy z nich, nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 o obszarze 12.413 m2, położonej w (…) przy ulicy (…), obręb (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

1.7. Kupujący i Sprzedający zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży udziałów w Nieruchomości (dalej: „Transakcja”).

1.8. Kupujący nie jest (i nie będzie na dzień Transakcji) podmiotem powiązanym ze Sprzedającymi w rozumieniu ustawy z 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm., dalej: „Ustawa o CIT (podatek dochodowy od osób prawnych)”) lub też ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm., dalej: „Ustawa o VAT”).

Nabycie Udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających

1.9. Sprzedający 1 nabył udział w Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 30 czerwca 2009 r. Umowa darowizny nie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)”) ani podatkowi VAT.

1.10. Sprzedający 2 nabył udział w Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 4 czerwca 2019 r. Umowa sprzedaży udziału w Nieruchomości na rzecz Sprzedającego 2 podlegała opodatkowaniu PCC.

1.11. Sprzedający 2 nabył udziały w Nieruchomości w celach inwestycyjnych.

1.12. Żadnemu ze Sprzedających nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem udziałów w Nieruchomości.

Obecny status Nieruchomości

1.13. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

1.14. 22 listopada 2010 r. Prezydent (`(...)`) wydał decyzję dotyczącą Nieruchomości, o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pawilonu gastronomicznego, dwóch budynków handlowo-usługowych, dwóch szamb szczelnych oraz miejsc parkingowych, która to decyzja stała się prawomocna i pozostaje nadal w mocy. Decyzja została wydana na wniosek złożony przez Sprzedającego 1 wraz z poprzednim współwłaścicielem nieruchomości. Celem złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy było zbadanie możliwości potencjalnego podjęcia działalności gospodarczej przez Sprzedającego 1 w ramach wspólnego przedsięwzięcia z poprzednim współwłaścicielem Nieruchomości.

1.15. Na Nieruchomości znajduje się obecnie budynek inwentarski o powierzchni około 30 m2, przeznaczony do rozbiórki. Na Nieruchomości znajduje się również urządzenie reklamowe (billboard). Zarówno wskazany budynek, jak i wskazane urządzenie reklamowe znajdowały się na nieruchomości w momencie nabycia udziałów przez każdego ze Sprzedających (tj. co najmniej od dnia 30 czerwca 2009 r.). Sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie budynku ani urządzenia reklamowego. Zgodnie z oświadczeniem poprzedniego właściciela Nieruchomości (będącego jej właścicielem jako całości do 2009 r.), budynek powstał pierwotnie jako zaplecze do planowanej budowy i w tym celu był wykorzystywany. Strony nie dokonywały wyceny budynku i urządzenia reklamowego. Z perspektywy Stron nie przedstawiają one żadnej wartości w porównaniu z wartością działki.

1.16. Kupujący jest zainteresowany nabyciem gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Tym samym, co do zasady, budynek oraz urządzenie reklamowe istniejące na Nieruchomości nie przedstawiają dla Kupującego żadnej wartości ekonomicznej. Kupujący zamierza dokonać rozbiórki istniejącego budynku oraz urządzenia reklamowego po nabyciu Nieruchomości.

Sposób wykorzystywania Nieruchomości

1.17.Nieruchomość nie jest obecnie wykorzystywana w żaden sposób, nie służy obecnie Sprzedającym do prowadzenia działalności gospodarczej i nie wchodzi do majątku przedsiębiorstw Sprzedających.

1.18. W okresie od lutego 2017 r. do stycznia 2019 r. Sprzedający 1 wynajmował budynek inwentarski znajdujący się na Nieruchomości na rzecz podmiotu zajmującego się tresurą zwierząt, w celu prowadzenia przez najemcę w tym budynku działalności gospodarczej. Najem odbywał się w ramach źródła „najem prywatny” (nie były to przychody z działalności gospodarczej).

1.19. W okresie od 1 sierpnia 2009 r. do 5 marca 2012 r. (dzień wykreślenia z rejestru) na Nieruchomości była zarejestrowana siedziba działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1 w formie spółki cywilnej wraz z poprzednim współwłaścicielem Nieruchomości. Działalność spółki cywilnej została zaprzestana w dniu 29 lutego 2012 r. Nieruchomość nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych Spółki.

Czynności przedsięwzięte przez Sprzedających w celu sprzedaży Nieruchomości

1.20. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający 1 umieścił ogłoszenie w portalu internetowym służącym do ogłaszania ofert sprzedaży nieruchomości.

1.21. Sprzedający nie korzystali z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, agencji reklamowych / marketingowych, ani innych podobnych usług w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie umieszczali innych ogłoszeń / informacji o zamiarze sprzedaży Nieruchomości niż wskazano w punkcie 1.20. powyżej.

1.22. W celu zbadania możliwości potencjalnego podjęcia działalności gospodarczej na Nieruchomości, Sprzedający 1 złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości. W wyniku złożonego wniosku wydana została decyzja, o której mowa w punkcie 1.14. powyżej.

1.23. Sprzedający 2 uporządkował teren Nieruchomości, tj. zwłaszcza usunął znajdujące się na Nieruchomości krzewy.

Cel biznesowy Transakcji

1.24. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu jej zabudowy i prowadzenia na nieruchomości działalności gospodarczej, obejmującej przede wszystkim sprzedaż samochodów osobowych. Kupujący zamierza wykorzystywać udziały w Nieruchomości wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.

1.25. W tym celu B sp. z o.o., działając na zlecenie Kupującego, złożyła wniosek do Prezydenta (…) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji na Nieruchomości, polegającej na budowie budynku usługowego - salon sprzedaży i serwis samochodów osobowych wraz z budynkiem gospodarczym, 4 masztami flagowymi, pylonem reklamowym, 2 zbiornikami retencyjnymi. 19 lipca 2022 r. Prezydent (…) wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy w ww. zakresie. Kupujący planuje wystąpić z wnioskiem o przeniesienie tej decyzji na Kupującego.

1.26. Sprzedający 1 zamierza wykorzystać środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości na cele inwestycyjne, w tym również na nabycie innych nieruchomości w celach inwestycyjnych (tj. aby je wynajmować, dzierżawić lub odsprzedać w przyszłości z zyskiem). Na moment złożenia wniosku Sprzedający 1 nie podjął jeszcze decyzji o zakupie konkretnej nieruchomości ze środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości, a decyzje Sprzedającego 1 w tym zakresie będą uzależnione od sytuacji rynkowej. Sprzedający 1 może przeznaczyć całość lub część środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości również na inne cele.

1.27. Sprzedający 2 zamierza wykorzystać środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości na cele inwestycyjne, w tym również na nabycie innych nieruchomości w celach inwestycyjnych (tj. aby je wynajmować, dzierżawić lub odsprzedać w przyszłości z zyskiem). Na moment złożenia wniosku Sprzedający 2 nie podjął jeszcze decyzji o zakupie konkretnej nieruchomości ze środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości, a decyzje Sprzedającego 2 w tym zakresie będą uzależnione od sytuacji rynkowej. Sprzedający 2 może przeznaczyć całość lub część środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości również na inne cele.

Pozostałe informacje związane z Transakcją

1.28. Obecnie Sprzedający 2 jest także właścicielem lub współwłaścicielem innych nieruchomości, które mogą być w przyszłości przeznaczone na sprzedaż lub na cele własne. Na dzień złożenia niniejszego wniosku Sprzedający 2 nie podjął jeszcze decyzji co do sprzedaży konkretnej nieruchomości (innej niż będąca przedmiotem wniosku), której jest właścicielem lub współwłaścicielem.

Pytania

1. Czy planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę budynku lub budowli czy też dostawę terenów budowlanych?

2. Czy w odniesieniu do planowanej Transakcji Sprzedający będą działać jako podatnicy VAT?

3. Czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

4. W przypadku uznania, że planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę terenów budowlanych, czy - po otrzymaniu przez Kupującego prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających dokonanie dostawy udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających - Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktur VAT wystawionych przez Sprzedających?

5. W przypadku uznania, że planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę budynku lub budowli, a Kupujący i Sprzedający złożą w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tego budynku i budowli zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia od podatku przewidzianego dla budynków, których pierwsze zasiedlenie odbyło się w okresie dłuższym niż 2 lata przed planowaną Transakcją i wybierają opodatkowanie dostawy budynku i budowli podatkiem VAT, czy - po otrzymaniu przez Kupującego prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających dokonanie dostawy udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających - Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktur VAT wystawionych przez Sprzedających?

Stanowisko Zainteresowanych

3.1. Zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę budynku.

3.2. i

3.3. Zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do planowanej Transakcji Sprzedający będą działać jako podatnicy VAT, a zatem planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

3.4. Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania, że planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę terenów budowlanych, po otrzymaniu przez Kupującego prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających dokonanie dostawy udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktur VAT wystawionych przez Sprzedających.

3.5. Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania, że planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę budynku lub budowli, a Kupujący i Sprzedający złożą w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tego budynku i budowli zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia od podatku przewidzianego dla budynków, których pierwsze zasiedlenie odbyło się w okresie dłuższym niż 2 lata przed planowaną Transakcją i wybierają opodatkowanie dostawy budynku i budowli podatkiem VAT, po otrzymaniu przez Kupującego prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających dokonanie dostawy udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, wynikającego z faktur VAT wystawionych przez Sprzedających.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uzasadnienie do pytania nr 1

4.1. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

4.2. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`).

4.3. Towarami, według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

4.4. Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT spełnia zarówno teren (grunt) niezabudowany, jak i teren (grunt) zabudowany budynkiem lub budowlą, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

4.5. Ustawodawca nie zawarł w ustawie o VAT definicji terenu niezabudowanego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, wobec tego rozpatrując czy dany grunt stanowi teren niezabudowany czy teren zabudowany, należy sięgnąć do przepisów ustawy Prawo budowlane.

4.6. W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

4.7. Na mocy art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

4.8. Przez budowlę - stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane - należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

4.9. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga obowiązujący od 1 stycznia 2014 r. przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

4.10. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

4.11. Mając na uwadze, że na Nieruchomości znajdują się obecnie (i będą się znajdowały w dniu zawarcia Transakcji): (i) budynek inwentarski o powierzchni około 30 m2, przeznaczony do rozbiórki (ii) urządzenie reklamowe (billboard), przedmiotem transakcji będzie dostawa gruntu (terenu) zabudowanego. Nie ma przy tym znaczenia, że wskazany budynek inwentarski przeznaczony jest do rozbiórki, ani że budynek oraz urządzenie reklamowe nie przedstawiają dla Stron Transakcji żadnej wartości w porównaniu z wartością działki.

4.12. W konsekwencji należy uznać, że przedmiotem transakcji z perspektywy opodatkowania podatkiem VAT będzie dostawa budynku.

Uzasadnienie do pytania nr 2 i 3

4.13. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

4.14. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Co ważne, status podatnika VAT osoby fizycznej nie jest ograniczony wyłącznie do zakresu prowadzonej działalności, która został zgłoszona do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. W konsekwencji, konieczne jest rozpatrywanie wszelkich przejawów aktywności gospodarczych osób fizycznych zarejestrowanych jako podatnicy VAT pod kątem potencjalnego powstania obowiązku podatkowego w VAT.

4.15. Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

4.16. Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

4.17. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

4.18. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy/konkretnego świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

4.19. W powyższym kontekście należy wskazać, że:

— obaj Sprzedający prowadzą w Polsce działalność gospodarczą i są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni (por. punkty 1.2. oraz 1.4.);

— Sprzedający 2 nabył udziały w Nieruchomości w celach inwestycyjnych (por. pkt 1.11.);

— Sprzedający 1 złożył do Prezydenta (…) wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w celu zbadania możliwości potencjalnego podjęcia działalności gospodarczej na Nieruchomości (por. pkt 1.14.);

— Sprzedający 1 prowadził działalność gospodarczą, której siedziba była zarejestrowana na Nieruchomości (por. pkt 1.19.);

— Sprzedający 1 wykorzystywał Nieruchomość w celach zarobkowych (por. pkt 1.18);

— Sprzedający 2 podejmował działania w celu zwiększenia wartości Nieruchomości przed jej odsprzedażą (por. pkt 1.23.);

— Sprzedający 2 jest właścicielem lub współwłaścicielem również innych nieruchomości, które mogą być przez niego w przyszłości przeznaczonego do sprzedaży (por. pkt 1.28);

— Obaj Sprzedający zamierzają wykorzystać środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości na cele inwestycyjne, w tym również na nabycie innych nieruchomości w celach inwestycyjnych, przy czym ostateczna decyzja w tym zakresie zależeć będzie od sytuacji rynkowej oraz aktualnych potrzeb Sprzedających (por. punkty 1.26. oraz 1.27.).

4.20. Ogół powyższych okoliczności, rozpatrywanych łącznie, wskazuje, że obaj Sprzedający prowadzą działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, a zatem mają status podatników podatku VAT, a dodatkowo działają w takim charakterze w odniesieniu do Transakcji.

4.21. W konsekwencji, planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie do pytania nr 4

4.22. Aby podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, u sprzedawcy towaru lub usługi musi powstać obowiązek podatkowy w związku z dostawą towaru lub świadczeniem usługi. Oznacza to, że przede wszystkim dostawa towaru lub świadczenie usługi: (i) musi podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT; oraz (ii) nie jest objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT.

4.23. Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców dotyczącym pytań 2. i 3. (por. pkt. 4.13.-4.21.), planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednocześnie, w przypadku, gdyby planowana Transakcja stanowiła dostawę terenu (gruntu) budowlanego, nie będzie ona objęta żadnym zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT - zwłaszcza nie znajdą w takim przypadku zastosowania zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a ustawy o VAT. Wobec powyższego, na potrzeby udzielenia odpowiedzi na pytanie 3., należy rozważyć czy w związku z Transakcją spełnione będą pozostałe warunki skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

4.24. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m. in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

4.25. Zatem, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu udziałów Sprzedających w Nieruchomościach, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 Ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) udziały Sprzedających w Nieruchomościach, będące przedmiotem planowanego nabycia, będą wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT oraz czy (ii) ich nabycie będzie podlegało podatkowi VAT.

4.26. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Po Transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać udziały w Nieruchomości wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT. Dodatkowo, jeżeli zostanie potwierdzona prawidłowość stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 2, Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

4.27. W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po nabyciu od Sprzedających udziałów w Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających dostawę, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z Transakcją. Spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedających faktury VAT dokumentujące dokonanie przedmiotowej transakcji.

4.28. Podsumowując, z uwagi na fakt, że udziały Sprzedających w Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji, będą po Transakcji wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu od Sprzedających udziałów w Nieruchomości.

Uzasadnienie do pytania nr 5

4.29. Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców dotyczącym pytań 2. i 3. (por. pkt. 4.13.4.21.), planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby rozstrzygnąć, czy w związku z planowaną Transakcją - w przypadku jej kwalifikacji dla potrzeb opodatkowania podatkiem VAT jako dostawy budynku - Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy Transakcja ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

4.30. Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

— dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

— pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

4.31. Z treści ww. przepisu wynika, że dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

4.32. Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

— wybudowaniu lub

— ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

4.33. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych powyżej przepisów oraz fakt, że Transakcja będzie dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia budynku oraz urządzenia reklamowego znajdujących się na Nieruchomości (por. pkt 1.15), dostawa udziałów w Nieruchomości będzie, co do zasady, podlegać zwolnieniu z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

4.34. Mając na uwadze, że dostawa udziałów w Nieruchomości - kwalifikowana jako dostawa budynku - będzie, co do zasady, podlegać zwolnieniu z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

4.35. W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

— są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

— złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

4.36. Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania o VAT transakcji na zasadach ogólnych.

4.37. W sytuacji, gdy Kupujący i Sprzedający złożą w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tego budynku i budowli zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia od podatku przewidzianego dla budynków, których pierwsze zasiedlenie odbyło się w okresie dłuższym niż 2 lata przed planowaną Transakcją i wybierają opodatkowanie dostawy budynku i budowli podatkiem VAT, Transakcja będzie opodatkowana VAT na zasadach ogólnych. Oznacza to, że planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Spełniony zatem zostanie podstawowy warunek skorzystania przez Kupującego z prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego (por. pkt 4.22).

4.38. Wobec powyższego, należy rozważyć czy w związku z Transakcją spełnione będą pozostałe warunki skorzystania z prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

4.39. W takiej sytuacji zastosowanie znajdą wszystkie rozważania przedstawione w punktach 4.24.-4.28. powyżej. W konsekwencji, z uwagi na fakt, że udziały Sprzedających w Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji, będą po Transakcji wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu od Sprzedających udziałów w Nieruchomości.

W związku z powyższym Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w Nieruchomości, Sprzedający spełniają przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług (co jest przedmiotem Państwa wątpliwości w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 2).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady :

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości (udziałów w działce nr 1) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający 1 i Sprzedający 2 są współwłaścicielami w udziałach po 1/2 części każdy z nich, nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 położonej w (…) („Nieruchomość”) i zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży udziałów w ww. Nieruchomości. Sprzedający 1 nabył udział w Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 30 czerwca 2009 r., natomiast Sprzedający 2 nabył udział w Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 4 czerwca 2019 r. (w związku z nabyciem udziałów w Nieruchomości żadnemu ze Sprzedających nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT). Sprzedający 2 udział w Nieruchomości nabył w celach inwestycyjnych. 22 listopada 2010 r. Prezydent (`(...)`) wydał decyzję dotyczącą Nieruchomości, o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pawilonu gastronomicznego, dwóch budynków handlowo-usługowych, dwóch szamb szczelnych oraz miejsc parkingowych, która to decyzja stała się prawomocna i pozostaje nadal w mocy (decyzja została wydana na wniosek złożony przez Sprzedającego 1 wraz z poprzednim współwłaścicielem nieruchomości celem zbadania możliwości potencjalnego podjęcia działalności gospodarczej na Nieruchomości). W okresie od lutego 2017 r. do stycznia 2019 r. Sprzedający 1 wynajmował budynek inwentarski znajdujący się na Nieruchomości na rzecz podmiotu zajmującego się tresurą zwierząt, w celu prowadzenia przez najemcę w tym budynku działalności gospodarczej. Najem odbywał się w ramach źródła „najem prywatny” (nie były to przychody z działalności gospodarczej). W okresie od 1 sierpnia 2009 r. do 5 marca 2012 r. na Nieruchomości była zarejestrowana siedziba działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1 w formie spółki cywilnej wraz z poprzednim współwłaścicielem Nieruchomości. Nieruchomość nie jest obecnie wykorzystywana w żaden sposób, nie służy obecnie Sprzedającym do prowadzenia działalności gospodarczej i nie wchodzi do majątku przedsiębiorstw Sprzedających. W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający 1 umieścił ogłoszenie w portalu internetowym służącym do ogłaszania ofert sprzedaży nieruchomości. Sprzedający 2 uporządkował teren Nieruchomości, tj. zwłaszcza usunął znajdujące się na Nieruchomości krzewy.

Sprzedający 1 zamierza wykorzystać środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości na cele inwestycyjne, w tym również na nabycie innych nieruchomości w celach inwestycyjnych (tj. aby je wynajmować, dzierżawić lub odsprzedać w przyszłości z zyskiem). Sprzedający 2 zamierza wykorzystać środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości na cele inwestycyjne, w tym również na nabycie innych nieruchomości w celach inwestycyjnych (tj. aby je wynajmować, dzierżawić lub odsprzedać w przyszłości z zyskiem). Obecnie Sprzedający 2 jest także właścicielem lub współwłaścicielem innych nieruchomości, które mogą być w przyszłości przeznaczone na sprzedaż lub na cele własne.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu jej zabudowy i prowadzenia na nieruchomości działalności gospodarczej. W tym celu Sp. z o.o., działając na zlecenie Kupującego, złożyła wniosek do Prezydenta (…) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji na Nieruchomości, polegającej na budowie budynku usługowego - salon sprzedaży i serwis samochodów osobowych wraz z budynkiem gospodarczym, 4 masztami flagowymi, pylonem reklamowym, 2 zbiornikami retencyjnymi. 19 lipca 2022 r. Prezydent (…) wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy w ww. zakresie (Kupujący planuje wystąpić z wnioskiem o przeniesienie tej decyzji na Kupującego).

Należy w tym miejscu wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

W myśl art. 709 Kodeksu cywilnego:

Przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Dzierżawca ma prawo do „używania” prawa (ściślej: jego wykonywania) oraz pobierania z niego pożytków. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny, a czynsz stanowi obligatoryjny element stosunku zobowiązaniowego. Ponadto odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy dzierżawa będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie funkcjonuje pojęcie prywatnego najmu czy też prywatnej dzierżawy, które wyłączone byłoby z działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 tejże ustawy. W przypadku, gdy osoba fizyczna wykonuje takie czynności, to w świetle ww. ustawy działa w charakterze podatnika.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez każdego ze Sprzedających, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadana Nieruchomość służyła wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedających przez cały okres posiadania. Sprzedający 1 wynajmował budynek inwentarski znajdujący się na Nieruchomości na rzecz najemcy celem prowadzenia działalności gospodarczej, poza tym na Nieruchomości była zarejestrowana siedziba działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1 w formie spółki cywilnej. Dodatkowo Sprzedający 1 celem zbadania możliwości potencjalnego podjęcia działalności gospodarczej na Nieruchomości złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości (decyzja stała się prawomocna i pozostaje w mocy). Tym samym, mimo nabycia przez Sprzedającego 1 udziałów w Nieruchomości na podstawie darowizny, wykorzystywanie Nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych bezspornie wskazuje, że Nieruchomość utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE. Zgodnie z Państwa wskazaniem Sprzedający 2 nabył udział w Nieruchomości w celach inwestycyjnych, co jednoznacznie wskazuje na brak zamiaru wykorzystywania Nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Sprzedający 2 zamierza wykorzystać środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości na cele inwestycyjne, w tym również na nabycie innych nieruchomości w celach inwestycyjnych (tj. aby je wynajmować, dzierżawić lub odsprzedać w przyszłości z zyskiem).

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających. Sprzedający dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości (działce nr 1), nie będą korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sposób wykorzystywania nieruchomości, cel nabycia oraz podejmowane przez Sprzedających działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości na Sprzedających, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku:

dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” . W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1, pkt 2, pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1. obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2. budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

3. budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że obecnie na Nieruchomości znajduje się budynek inwentarski o powierzchni około 30 m2, przeznaczony do rozbiórki. Na Nieruchomości znajduje się również urządzenie reklamowe. Zgodnie z Państwa wskazaniem Kupujący zamierza dokonać rozbiórki istniejącego budynku oraz urządzenia reklamowego po nabyciu Nieruchomości.

W konsekwencji dla Nieruchomości nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dotyczący zwolnienia z podatku od towarów i usług dla terenów niezabudowanych, gdyż z przedstawionych okoliczności wynika, że wskazana Nieruchomość na moment sprzedaży będzie zabudowana budynkiem oraz urządzeniem reklamowym.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Tym samym, aby udzielić odpowiedzi na Państwa wątpliwości dotyczące prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości, należy w pierwszej kolejności przeanalizować, czy dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Jak wyjaśniłem wyżej w opisanej sytuacji przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany budynkiem i urządzeniem reklamowym, zatem należy przeanalizować czy dla dostawy zabudowanej Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku inwentarskiego i urządzenia reklamowego miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że zarówno budynek, jak i urządzenie reklamowe znajdowały się na Nieruchomości w momencie nabycia udziałów przez każdego ze Sprzedających (tj. co najmniej od 30 czerwca 2009 r.). Zgodnie z oświadczeniem poprzedniego właściciela Nieruchomości budynek powstał pierwotnie jako zaplecze do planowanej budowy i w tym celu był wykorzystywany. W okresie od lutego 2017 r. do stycznia 2019 r. Sprzedający 1 wynajmował budynek inwentarski znajdujący się na Nieruchomości oraz w latach 2009 – 2012 na Nieruchomości była zarejestrowana siedziba działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego 1. Ponadto Sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie budynku ani urządzenia reklamowego.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana dostawa budynku inwentarskiego oraz urządzenia reklamowego, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie krótszym niż dwa lata od niego, bowiem od pierwszego zasiedlenia ww. naniesień do momentu ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym, sprzedaż budynku i urządzenia reklamowego będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działki nr 1), z którym związany jest ww. budynek i urządzenie reklamowe, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży ww. Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Należy wskazać, jeśli Strony transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa zabudowanej budynkiem i urządzeniem reklamowym Nieruchomości (działki nr 1), będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu jej zabudowy i prowadzenia na nieruchomości działalności gospodarczej, obejmującej przede wszystkim sprzedaż samochodów osobowych. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Zatem Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości z faktur wystawionych przez Sprzedających. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie Mu służyła – zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Podsumowując, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionych przez Sprzedających faktur VAT dokumentującej tę Transakcję, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia udziałów w Nieruchomości, gdyż w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W związku z powyższym, stanowisko Państwa całościowo należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że w konsekwencji uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe odstąpiono od odpowiedzi na pytanie nr 4, które zostało zadane warunkowo i oczekiwaliście Państwo na nie odpowiedzi w sytuacji uznania, że planowana Transakcja stanowi dostawę terenów budowlanych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Dodatkowe informacje

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „ PPSA” ).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).