Podatnik posiada nieruchomość rolną o powierzchni 0,3277 ha, nabywaną w 2020 r. od żony. Jako czynny podatnik VAT prowadzi działalność jako lekarz ortopeda. Podjął decyzję o podziale nieruchomości na trzy działki oraz wydzieleniu działki dojazdowej, które zamierza sprzedać. Zadał pytanie, czy sprzedaż działek powstałych z podziału oraz udziałów w prawie własności działki drogowej będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Organ podatkowy uznał, że w przedstawionych okolicznościach podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, a sprzedaż działek traktowana jest jako zarząd majątkiem prywatnym, co oznacza, że nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
22 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 16 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Pana za podatnika podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 11 października 2022 r. (data wpływu 14 października 2022 r.)
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pan właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni 0,3277 ha („Nieruchomość”), nabytej w 2020 r. od Pana żony, Pani M.M, z którą ma Pan rozdzielność majątkową. Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…). Nieruchomość położona jest w miejscowości (…). W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, nieruchomość ta oznaczona jest jako działka nr (…) - grunty orne.
Pana małżonka nabyła Nieruchomość w 2013 r., z zamiarem wybudowania na niej domu jednorodzinnego do zamieszkania. Osoby, od których Pana małżonka nabyła Nieruchomość otrzymały, w 2010 r. decyzję o warunkach zabudowy, pozwalającą na wybudowanie na Nieruchomości domu jednorodzinnego.
W akcie notarialnym zakupu Nieruchomości przez Pana, sporządzonym w 2020 r., zapisano, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, wydanym w 2013 r., nabyta przez Pana działka w ewidencji gruntów i budynków ma symbol użytku RV - dla obszaru 0,2439 ha i ŁV - dla obszaru 0,0838 ha. W zawartej umowie zakupu Nieruchomości przez Pana zapisano także, że Pani M.M jest stroną decyzji nr (…), wydaną 22 maja 2012 r. przez (…), udzielającego Pana małżonce pozwolenia na budowę wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z instalacjami. Budowa na podstawie tego pozwolenia nigdy jednak nie została rozpoczęta.
Jak podano powyżej - ówczesnym planem Pana małżonki, szczególnie na początku drugiej dekady obecnego wieku, było wybudowanie na tej Nieruchomości budynku mieszkalnego i zamieszkanie w nim, do czego jednak nie doszło. Realizacji tego planu wstępnie podjął się jednak Pan i dlatego nabył Pan Nieruchomość od żony, albowiem jako lekarz ortopeda zamierzał Pan w miejscowości (…) rozpocząć wykonywanie stałej, indywidualnej praktyki lekarskiej i chciał Pan mieszkać blisko takiego miejsca. W owym czasie współpracował Pan także ze spółką (…). Pana plany uległy jednak zmianie. Zakończyła się kilkuletnia współpraca z (…), a Pan wraz z dwoma innymi wspólnikami, również lekarzami ortopedami, zawiązał całkowicie nową spółkę pod firmą (…) i dla niej rozpoczął Pan świadczenie swych usług. Realizacja tych planów spowodowała, że Pana aktywność zawodowa objęła nie tylko miejscowość (…), jak poprzednio planowano, tylko również (i przede wszystkim) (…). W związku ze zmianą planów oraz nowymi inwestycjami, plan wybudowania w (…) domu na Nieruchomości został zaniechany, a Pan postanowił Nieruchomość sprzedać.
Z uwagi na to, że powierzchnia Nieruchomości przekracza trzy tysiące metrów kwadratowych, aby osiągnąć lepszy wynik na jej sprzedaży, postanowił Pan podzielić Nieruchomość na trzy działki i dodatkowo (także jako odrębna działka) wydzielić działkę dojazdową.
Dla terenu, na którym położona jest Nieruchomość w gminie (…), nie ma planu miejscowego. W związku z tym złożył Pan do gminy stosowny wniosek i 8 marca 2022 r. otrzymał Pan (…) decyzję nr (…) o warunkach zabudowy, ustalającą warunki dla inwestycji polegającej na budowie 3 wolnostojących budynków mieszkalnych, jednorodzinnych ze zbiornikami bezodpływowymi na nieczystości oraz infrastrukturą techniczną.
W uzasadnieniu otrzymanej decyzji zapisano, że teren zawiera grunty rolne klasy RV i ŁV, a powierzchnia działki wynosi 3,277 m kw. oraz że przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę należy uzyskać decyzję lub informację o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. 30 maja 2022 r. otrzymał Pan (…) Postanowienie o pozytywnym zaopiniowaniu wstępnego podziału działki nr (…) na cztery odrębne działki, tj.: nr (…) o powierzchni 740 m kw., nr (…) o powierzchni 1364 m kw., nr (…) o powierzchni 726 m kw. oraz nr (…) - o powierzchni 447 m kw. (ta ostatnia na drogę dojazdową).
(…) wydając ww. Postanowienie powołał się na art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, w przypadku braku planu miejscowego, podziału nieruchomości można dokonać jeśli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, a takową już Pan posiada.
Posiadając ww. dokumenty i w zasadzie pewność, że do formalnego podziału Nieruchomości dojdzie, w miesiącu czerwcu br. zawarł Pan z dwiema osobami fizycznymi jedną Umowę Przedwstępną Sprzedaży udziałów w prawie własności jednej z działek, która powstanie po dokonanym podziale Nieruchomości oraz części udziałów w działce drogowej, która także zostanie wydzielona po dokonanym podziale Nieruchomości. Pana zamiarem jest także zbycie pozostałych dwóch działek.
Jest Pan przedsiębiorcą, czynnym podatnikiem podatku VAT, posiadającym NIP: (…) i REGON (…). Prowadzi Pan swą działalność pod firmą (…). Przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności jako lekarza ortopedy jest 86.22.Z - praktyka lekarska specjalistyczna. Nieruchomość nie jest składnikiem majątku związanego z działalnością prowadzoną przez Pana, w szczególności Nieruchomość nie jest i nigdy nie była wykazywana w prowadzonej przez Pana ewidencji środków trwałych. Nieruchomość ta stanowi element Pana majątku osobistego, nie związanego z ww. działalnością.
Jest Pan także wspólnikiem spółki cywilnej działającej pod firmą: (…), a drugim wspólnikiem tej spółki jest Pana małżonka - Pani M.M. Spółka ta jest także czynnym podatnikiem podatku VAT, posiadającym NIP: (…) i REGON (…). Działalność tej spółki ma całkowicie odrębny charakter, ponieważ jest to wydawnictwo. Nieruchomość nie jest także składnikiem majątku związanego z działalnością prowadzoną przez tę spółkę, w szczególności Nieruchomość nie jest i nigdy nie była wykazywana w prowadzonej przez spółkę ewidencji środków trwałych. Jak podano powyżej - Nieruchomość stanowi element Pana majątku osobistego, nie związanego z ww. działalnością.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Decyzja o warunkach zabudowy z 8 marca 2022 r. numer (…) dotyczy (w momencie jej wydania) działki nr (…), która następnie uległa podziałowi i obecnie dotyczy działek będących przedmiotem wniosku, po ich wydzieleniu.
Dokonanie podziału geodezyjnego i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było działaniem niezbędnym, bo potwierdza potencjalnym nabywcom, że na działce możliwe jest wzniesienie zabudowany mieszkalnej.
Działka nigdy nie była użytkowana, w uproszczeniu można powiedzieć, że nic się z nią nie działo. Jak podano we wniosku - kiedyś celem było wybudowanie na niej domu jednorodzinnego, który następnie został zaniechany. Nie była wykorzystywana do żadnych czynności, a więc także do zwolnionych, opodatkowanych jak i niepodlegających opodatkowaniu.
Działka nie była przedmiotem żadnej umowy najmu, dzierżawy, jak i im podobnych i nie była udostępniana osobom trzecim.
Nie będzie Pan podejmował żadnych czynności, wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości tych Nieruchomości.
Nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych dla pozyskania nabywców. Jest to teren obok (…), gdzie nabywcy sami zabiegają o zakup działek pod budowę domów.
Przedmiotem umów przedwstępnych są działki (…) i (…) (wg wstępnego projektu podziału).
Po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed zawarciem umowy ostatecznej, nabywcy nie będą dokonywać czynności zwiększających atrakcyjność działki.
Nie wie Pan czy w przyszłości będzie Pan zawierał inne umowy przedwstępne oraz jaka będzie ich treść, bo może nie będzie takiej potrzeby.
Nie dawał Pan kupującym zgody na dysponowanie Nieruchomości na cele budowlane.
Posiada Pan inne Nieruchomości, lecz nie zamierza ich Pan sprzedawać.
W minionym okresie był Pan już stroną sprzedaży nieruchomości.
Pytanie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy zbycie działki powstałej z podziału Nieruchomości oraz udziałów w prawie własności działki drogowej będzie opodatkowane podatkiem VAT? Wskazał Pan także, że Pana wniosek dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży każdej z działek powstałych w wyniku podziału działki nr (…).
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, sprzedaż działki objętej zwartą umową jak i pozostałych dwóch działek, powstałych z podziału Nieruchomości, w każdym przypadku wraz z udziałami w wydzielonej działce drogowej, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ z tytułu sprzedaży wymienionych działek nie będzie Pan występował jako podatnik.
W Pana opinii, dostawa przedmiotu zawartej umowy przedwstępnej nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ nabył Pan Nieruchomość wyłącznie w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych i w taki sposób zamierzał Pan z niej korzystać. Nieruchomość nie była przez Pana wynajmowana ani wydzierżawiana, ani w całości, ani w części, w związku z czym z tytułu sprzedaży działki powstałej z podziału Nieruchomości, jako majątku osobistego, nie będzie występował Pan jako podatnik podatku VAT.
Zgodnie bowiem z treścią art. 15 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Definicję działalności gospodarczej dla celów VAT zawiera ust. 2 wymienionego przepisu zgodnie z którym: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”
Pana zdaniem, nie ulega żadnej wątpliwości, że w opisanych okolicznościach w odniesieniu do działki powstałej z podziału Nieruchomości, będącej przedmiotem zawartej umowy przedwstępnej Pan takiej działalności nie prowadzi, nie będzie Pan prowadził i nie zamierza Pan prowadzić jak i nie wykorzystywał Pan jej w sposób ciągły dla celów zarobkowych, gdyż przez wiele lat, uwzględniając okres kiedy Nieruchomość była własnością Pana żony, leżała niewykorzystana, a miała jedynie stanowić (po zrealizowanej zabudowie) dom rodzinny.
Według Pana, w zakresie umówionej umową przedwstępną czynności nie będzie Pan także podatnikiem VAT na podstawie art. 16 i 17 ustawy o VAT. To oznacza, że dostawa działki powstałej z podziału nieruchomości wraz z udziałem w działce drogowej, objętych umową przedwstępną, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana, jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.
Według art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.
Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
Jak wynika z opisu sprawy, jest Pan właścicielem działki gruntu nr (…), nabytej w 2020 r. od Pana żony, z którą ma Pan rozdzielność majątkową. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i prowadzi Pan swą działalność działalności jako lekarz ortopeda. Jest Pan także wspólnikiem spółki cywilnej, o całkowicie odrębnym charakterze, tj. wydawnictwo. Wskazał Pan także, że wraz z dwoma innymi wspólnikami, również lekarzami ortopedami, zawiązał Pan spółkę pod firmą (…) i dla niej rozpoczął Pan świadczenie swych usług. Następnie postanowił Pan sprzedać Nieruchomość. Ponadto, posiada Pan inne nieruchomości, lecz nie zamierza ich Pan sprzedawać.
Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy zbycie każdej z działek powstałych w wyniku podziału działki nr (…), w tym udziałów w prawie własności działki drogowej, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pan z tego tytułu zostanie uznany za podatnika podatku VAT.
Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do planowanej czynności sprzedaży wszystkich działek powstałych w wyniku podziału działki nr (…) będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.
W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
Wskazał Pan we wniosku, że dla terenu, na którym położona jest Nieruchomość (działki nr (…)) w gminie (…), nie ma planu miejscowego. W związku z tym złożył Pan do gminy stosowny wniosek i 8 marca 2022 r. otrzymał Pan od (…) decyzję nr (…) o warunkach zabudowy, ustalającą warunki dla inwestycji polegającej na budowie 3 wolnostojących budynków mieszkalnych, jednorodzinnych ze zbiornikami bezodpływowymi na nieczystości oraz infrastrukturą techniczną. Powierzchnia Nieruchomości (działki nr (…)) przekracza trzy tysiące metrów kwadratowych i aby osiągnąć lepszy wynik na jej sprzedaży, postanowił Pan podzielić Nieruchomość na trzy działki i dodatkowo (także jako odrębna działka) wydzielić działkę dojazdową. 30 maja 2022 r. otrzymał Pan od (…) Postanowienie o pozytywnym zaopiniowaniu wstępnego podziału działki nr (…) na cztery odrębne działki, tj.: nr (…) o powierzchni 740 m kw., nr (…)o powierzchni 1364 m kw., nr (…) o powierzchni 726 m kw. oraz nr (…) – o powierzchni 447 m kw. (ta ostatnia na drogę dojazdową). Decyzja o warunkach zabudowy nr (…) dotyczy (w momencie jej wydania) działki nr (…), która następnie uległa podziałowi i obecnie dotyczy także działek będących przedmiotem wniosku, po ich wydzieleniu. Dokonanie podziału geodezyjnego i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było działaniem niezbędnym, które potwierdza potencjalnym nabywcom, że na działce możliwe jest wzniesienie zabudowany mieszkalnej.
Ponadto, w miesiącu czerwcu 2022 r. zawarł Pan z dwiema osobami fizycznymi jedną Umowę Przedwstępną Sprzedaży udziałów w prawie własności jednej z działek, która powstanie po dokonanym podziale Nieruchomości oraz części udziałów w działce drogowej, która także zostanie wydzielona po dokonanym podziale Nieruchomości. Przedmiotem umów przedwstępnych są działki (…) i (…) (wg wstępnego projektu podziału). Po zawarciu Umowy Przedwstępnej, a przed zawarciem Umowy Ostatecznej, nabywcy nie będą dokonywać czynności zwiększających atrakcyjność działki. Nie dawał Pan kupującym zgody na dysponowanie Nieruchomości na cele budowlane.
Wskazał Pan także, że nie będzie Pan podejmował żadnych czynności, wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości tych Nieruchomości.
Nie podejmował Pan również żadnych działań marketingowych dla pozyskania nabywców. Nabywcy sami zabiegają o zakup działek pod budowę domów na tym terenie.
Nieruchomość nie jest składnikiem majątku związanego z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą, w szczególności Nieruchomość nie jest i nigdy nie była wykazywana w prowadzonej przez Pana ani przez spółkę cywilną, której jest Pan wspólnikiem, ewidencji środków trwałych. Nieruchomość ta stanowi element Pana majątku osobistego, nie związanego z ww. działalnością.
Ponadto, ww. działka nigdy nie była użytkowana, w uproszczeniu można powiedzieć, że nic się z nią nie działo. Nieruchomość nie była także przedmiotem żadnej umowy najmu, dzierżawy, jaki im podobnych i nie była udostępniana osobom trzecim. Nie była więc wykorzystywana do żadnych czynności, a więc także do zwolnionych, opodatkowanych jak i niepodlegających opodatkowaniu.
Z powyższego wynika więc, że skala Pana zaangażowania w odniesieniu do terenu przeznaczonego do sprzedaży, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana każdej z działek gruntu powstałych w wyniku podziału działki nr (…), w tym udziałów w prawie własności działki drogowej, wypełni przesłanki działalności gospodarczej. W odniesieniu do Nieruchomości jedynymi podjętymi prze Pana czynnościami było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz podział geodezyjny Nieruchomości na trzy działki i działkę dojazdową. Co równie istotne, zawarta przez Pana ww. Przedwstępna Umowa Sprzedaży jednej z działek wraz z udziałem w działce drogowej, które zostaną wydzielone z działki nr (…), nie daje prawa przyszłym nabywcom do dysponowania działką na cele budowlane ani do dokonywania czynności zwiększających atrakcyjność działki.
Mając na uwadze powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Pana działania należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedając każdą z działek gruntu powstałych w wyniku podziału działki nr (…), w tym udziałów w prawie własności działki drogowej, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, ww. sprzedaż nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług.
Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zgodnie z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku (np. udzielenie pełnomocnictwa, które pozwoli na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie działek itd.), udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego oraz zastosuje się Pan do interpretacji.
‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili