Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy w trybie licytacji komorniczej działki zabudowanej o nr ewidencyjnym 1 i możliwości zastosowania przy sprzedaży normy wynikającej z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT (podatek od towarów i usług) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 września 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania dostawy w trybie licytacji komorniczej działki zabudowanej o nr ewidencyjnym 1 i możliwości zastosowania przy sprzedaży normy wynikającej z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (`(...)`) (dalej: Komornik lub Wnioskodawca) prowadzi na wniosek Wierzyciela przeciwko Dłużnikowi - A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Dłużnik) postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 1 o powierzchni (`(...)`) ha położonej w (`(...)`), na której posadowione są dwa budynki (o pow. użytkowej 1034 m2 i 31,98 m2), stanowiące przedmiot odrębnej własności, tworzące jedną całość w postaci budynku biurowo-magazynowo-produkcyjnego. Dla powyższej nieruchomości Sąd Rejonowy w (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr (`(...)`).

W ramach prowadzonego postępowania, Komornik planuje zaspokojenie wierzytelności Wierzyciela poprzez sprzedaż powyższej nieruchomości Dłużnika.

Dłużnik nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawo własności budynków niemieszkalnych, na tej działce posadowionych, a stanowiących odrębną nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 7 maja 2015 r., zawartej w formie aktu notarialnego Rep. (`(...)`). Z treści umowy sprzedaży wynika, że transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości była opodatkowana stawką podstawową 23% VAT. Z informacji uzyskanej od Wierzyciela (Bank) wynika, że Dłużnik otrzymał od sprzedającego fakturę VAT przy nabyciu nieruchomości.

Ze sporządzonego dla nieruchomości operatu szacunkowego z 28 grudnia 2021 r. wynika, że działka nr 1 o powierzchni (`(...)`) ha jest zabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów symbolem Bi - inne tereny zabudowane. Kształt nieruchomości regularny, teren płaski, ogrodzony, utwardzony kostką. Ogrodzenie płotem betonowym i siatką stalową. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, z trzema bramami wyjazdowymi. Bramy wyjazdowe przesuwne stalowe. Teren z dostępem do sieci elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej.

Na działce nr 1 posadowiony jest budynek biurowo-magazynowo-producyjny. Budynek wolnostojący, parterowy, częściowo podpiwniczony. Wybudowany w technologii tradycyjnej murowany z dachem płaskim. Wybudowany ok. I połowy XX wieku, w późniejszych latach modernizowany. Stan techniczny zadowalający. Elewacja otynkowana o nowoczesnym wzornictwie, z ozdobnymi elementami klinkieru. Stolarka okienna PCV, stolarka drzwiowa płytowa i aluminiowa. Posadzki betonowe wykończone płytkami. Sufity podwieszane z wbudowanym oświetleniem. Ściany tynkowane, malowane, wykończone płytkami. Od strony południowej budynku znajduje się pomieszczenie magazynowe z wejściem wewnętrznym od strony hali i niezależnym wejściem od strony ulicy (`(...)`). Na program użytkowy składa się: korytarz, dwa przejściowe pomieszczenia biurowe, jedno pomieszczenie biurowe z wejściem z korytarza, dwa pomieszczenia magazynowe, dwa pomieszczenia toalet, korytarz - łącznik pomiędzy częścią biurową a magazynowo-produkcyjną, chłodnia, 5 pomieszczeń magazynowych, hala, toaleta. W tej części budynku znajdują się dwie windy towarowe i zejście do piwnicy. Schody do piwnicy betonowe bez okładzin. Pomieszczenia piwnicy w stanie technicznym gorszym od pomieszczeń na kondygnacji - widoczne ubytki tynku i zawilgocenie. W piwnicy znajdują się pomieszczenia magazynowe. Budynek wyposażony w instalacje: elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną, alarmową, monitoringową, c.o. zasilane elektrycznie, grzejniki płytowe. Na ścianach hali magazynowej podwieszone nagrzewnice powietrza.

Na podstawie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej dnia 17 marca 2021 r. Dłużnik wynajął podmiotowi trzeciemu lokal użytkowy o powierzchni (`(...)`) m2, położony w budynku znajdującym się w (`(...)`) (nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego). Z treść zawartej umowy wynika, że do ustalonego czynszu najmu doliczany był podatek VAT w stawce podstawowej 23%. W dniu 26 sierpnia 2021 r. do powyższej umowy najmy zawarty został aneks nr 1, zwiększający powierzchnię najmu z (`(...)`) m2 do (`(...)`) m2 oraz zwiększający wartość czynszu. Aneks obowiązywał od dnia 1 września 2021 r.

Najemca lokalu poinformował Wnioskodawcę pismem z dnia 18 stycznia 2022 r., że umowa najmu lokalu wygasa z dniem 31 stycznia 2022 r.

W piśmie z dnia 29 września 2020 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego (`(...)`) przekazał Wnioskodawcy informacje dotyczące Dłużnika wskazując, że Dłużnik do dnia 31 grudnia 2018 r. figurował w ewidencji Urzędu jako spółka prowadząca działalność gospodarczą. Od dnia 1 stycznia 2019 r. nastąpiła zmiana właściwości miejscowej do Urzędu Skarbowego w (`(...)`). Podał również adres prowadzenia działalność podmiotu (`(...)`) oraz rachunki bankowe podmiotu. Urząd wskazał ostatnie złożone deklaracje w zakresie podatku VAT, tj. VAT-7, data złożenia 23 listopada 2018 r. Organ wskazał ponadto, że Dłużnikowi nie przysługuje zwrot z nadpłaty podatku dochodowego od osób fizycznych oraz z nadwyżki podatku VAT.

Z informacji przekazanych przez Wierzyciela pismem z 20 lipca 2022 r. wynika, że:

‒ Wierzyciel udzielił Dłużnikowi kredytu na zakup nieruchomości oznaczonej w (…), położonej w (…),

‒ zgodnie z zapisami zawartej umowy kredytowej, środki finansowe były wypłacone Dłużnikowi jednorazowo na zakup przedmiotowej nieruchomości,

‒ umowa kredytowa nie przewidywała wypłaty środków na rozbudowę, modernizację, remont budynku lub dostosowanie go do charakteru działalności - produkcji Dłużnika.

Z protokołu opisu i oszacowania nieruchomości z 10 marca 2022 r. wynika m.in., że:

‒ aktualnie nieruchomość nie posiada zarządcy w związku z brakiem zarządu spółki (Dłużnika);

‒ jako sposób korzystania z nieruchomości - nieczynna fabryka wyrobów spożywczych.

W prowadzonym przez Ministerstwo Finansów wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT Dłużnik widnieje jako niezarejestrowany. Wskazana w wykazie data rejestracji Dłużnika jako podatnika VAT: 13 sierpnia 2013 r., data wykreślenia rejestracji jako podatnika VAT: 5 lipiec 2022 r., podstawa prawna wykreślenia: art. 96 ust. 9a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zważywszy na to, że Dłużnik nie posiada reprezentacji (Zarządu Spółki) i dla Dłużnika został wyznaczony kurator, który jak przypuszcza Wnioskodawca, nie posiada wiedzy w kwestiach istotnych dla możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT planowanej sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca nie jest w stanie uzyskać informacji m.in. w zakresie tego:

‒ czy nieruchomość była wprowadzona do ewidencji środków trwałych Dłużnika,

‒ kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynków posadowionych na działce nr 1,

‒ czy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata,

‒ czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od wydatków ponoszonych na budynek,

‒ czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków,

‒ jeżeli Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków, to czy od tych wydatków przysługiwało dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego,

‒ czy wartość poniesionych przez Dłużnika wydatków na ulepszenie budynków przekroczyła 30% ich wartości początkowej,

‒ jeżeli Dłużnik ponosił na budynki wydatki na ich ulepszenie, których wartość przekroczyła 30% ich wartości początkowej, to kiedy te budynki zostały ponownie oddane do użytkowania? Czy od tego momentu upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z tak przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie naliczenia, pobrania i odprowadzenia do właściwego urzędu skarbowego podatku VAT, jako płatnik podatku z tytułu planowanej sprzedaży nieruchomości opisanej w niniejszym wniosku, a także w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży ww. nieruchomości w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Pytanie

Czy do planowanej przez Komornika, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaży nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własności budynków niemieszkalnych, na tej działce posadowionych, a stanowiących odrębną nieruchomość, opisanej w zdarzeniu przyszłym, zastosowanie znajdzie norma wynikająca z przepisu art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, w związku z tym, że udokumentowane działania Wnioskodawcy nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy nieruchomości zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, a tym samym Komornik powinien przyjąć, że warunki zastosowania powyższych zwolnień od podatku nie zostały spełnione?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, do planowanej przez Komornika, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaży nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własności budynków niemieszkalnych, na tej działce posadowionych, a stanowiących odrębną nieruchomość, opisanej w zdarzeniu przyszłym, zastosowanie znajdzie norma wynikająca z przepisu art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, w związku z tym, że udokumentowane działania Wnioskodawcy nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy nieruchomości zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, a tym samym Komornik powinien przyjąć, że warunki zastosowania powyższych zwolnień od podatku nie zostały spełnione.

Na wstępie Wnioskodawca zauważa, iż na mocy art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.; dalej: ustawa o VAT) ustawodawca ustanowił komornika płatnikiem podatku VAT od dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z powyższego przepisu ustawy o VAT wynika, że komornik jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm ), zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez komornika sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby z niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Należy wskazać, że z dniem 1 września 2019 r. do ustawy o VAT wprowadzone zostały zamiany mające na celu między innymi ułatwienie komornikom sądowym ustalenie statusu podatnika będącego dłużnikiem oraz stawki podatku VAT, w szczególności w sytuacjach, gdy kontakt z dłużnikiem jest utrudniony. Komornik jako płatnik podatku VAT, dokonując dostawy towaru w związku z prowadzonymi czynnościami egzekucyjnymi, musi ustalić status podatkowy dłużnika, a następnie ewentualnie ocenić, czy sprzedaż podlega zwolnieniu z opodatkowania, w tym podmiotowemu bądź przedmiotowemu.

Chodzi zatem np. o ustalenie, czy wystąpi sprzedaż rzeczy dłużnika wchodzącej w skład jego majątku prywatnego czy firmowego bądź, w szczególności, kiedy przy sprzedaży nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia bądź czy przy zakupie przysługiwało uprawnienie do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Skutkiem zmian, obejmujących wprowadzenie do ustawy o VAT m.in. przepisów art. 43 ust. 21 ustawy o VAT oraz art. 113 ust. 10a ustawy o VAT, jest to, iż dokonane w przypadkach wskazanych w tych przepisach w trybie egzekucji dostawy towarów, będą opodatkowane podatkiem VAT, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, przedmiotem planowanej dostawy jest prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki 1 wraz z budynkami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatą dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o \/AT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczyć należy, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość stanowiąca zabudowaną działkę nr 1, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, służyła Dłużnikowi do celów prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 1 wraz z posadowionymi na niej budynkami stanowiącymi przedmiot odrębnej własności, będzie mieściła się w zakresie przedmiotowym opodatkowania VAT.

Co do zasady, stawka podatku zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie zaś do treści art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Aby zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 2 ustawy VAT, miało zastosowanie muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) przedmiotem dostawy muszą być towary, będące wyłącznie wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku. Warunek ten dotyczy całego okresu posiadania towaru.

b) z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z przestawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Dłużnik m.in. wynajmował lokal użytkowy znajdujący się w nieruchomości i najem ten podlegał opodatkowaniu stawką podstawową 23% VAT, tym samym Dłużnik nie wykorzystywał nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 nie znajdzie zastosowania w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT).

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia budynków posadowionych na działce nr 1 doszło w momencie ich nabycia przez Dłużnika, tj. w 2015 r. lub wcześniej.

Wnioskodawca nie posiada jednak informacji w zakresie tego, czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków, których wartość przekroczyła 30% ich wartości początkowej, a tym samym czy doszło do ponownego ich pierwszego zasiedlenia oraz kiedy ewentualne ponowne pierwsze zasiedlenie miało miejsce.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego wniosku, Wnioskodawca wskazał, że nie posiada informacji w zakresie tego, czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od wydatków ponoszonych na budynek oraz czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

W związku z powyższym, Wnioskodawca nie jest w stanie stwierdzić, czy w przypadku planowanej sprzedaży nieruchomości, spełnione zostały warunki pozwalające na zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zatem w ocenie Wnioskodawcy, planowana dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystała z powyższego zwolnienia z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W niniejszej sprawie, pomimo działań Wnioskodawcy, zmierzających do określenia istotnych dla sprawy faktów, działania te nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do planowanej sprzedaży nieruchomości zwolnień z podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, w stosunku do planowanej przez Komornika, w trybie postępowania egzekucyjnego, sprzedaży nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własności budynków niemieszkalnych, na tej działce posadowionych, a stanowiących odrębną nieruchomość, opisanej w zdarzeniu przyszłym, zastosowanie znajdzie norma wynikająca z przepisu art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, w związku z tym, że udokumentowane działania Wnioskodawcy nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy nieruchomości zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, a tym samym Komornik powinien przyjąć, że warunki zastosowania powyższych zwolnień od podatku nie zostały spełnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie opodatkowania dostawy w trybie licytacji komorniczej działki zabudowanej o nr ewidencyjnym 1 i możliwości zastosowania przy sprzedaży normy wynikającej z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie pragnę zauważyć, że w opisie sprawy wskazał Pan, iż na działce nr 1 posadowione są dwa budynki niemieszkalne tworzące jedną całość w postaci budynku biurowo-magazynowo-produkcyjnego, stąd też wydając niniejszą interpretację przyjąłem, że przedmiotem dostawy w trybie licytacji komorniczej jest nieruchomość zabudowana budynkiem biurowo-magazynowo-produkcyjnym.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą” :

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r. poz. 1427, 1492 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 11 i 41) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Także oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych przez Pana okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan jako Komornik na wniosek Wierzyciela przeciwko Dłużnikowi - Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 1, na której posadowiony jest budynek biurowo-magazynowo-produkcyjny. Dłużnik nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawo własności budynku niemieszkalnego na podstawie umowy sprzedaży z 7 maja 2015 r. Transakcja ta była opodatkowana stawką podstawową 23% VAT i Dłużnik otrzymał od sprzedającego fakturę VAT przy nabyciu nieruchomości. Teren nieruchomości jest ogrodzony i utwardzony kostką oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Teren z dostępem do sieci elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej. Na działce posadowiony jest budynek biurowo-magazynowo-producyjny: wolnostojący, parterowy, częściowo podpiwniczony, murowany z dachem płaskim, wybudowany ok. I połowy XX wieku, a w późniejszych latach modernizowany. W piwnicy znajdują się pomieszczenia magazynowe. Dłużnik wynajął podmiotowi trzeciemu lokal użytkowy o powierzchni (`(...)`) m2, położony w tym budynku, na podstawie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej dnia 17 marca 2021 r. Do ustalonego czynszu najmu doliczany był podatek VAT w stawce podstawowej 23%. W dniu 26 sierpnia 2021 r. do powyższej umowy najmu zawarty został aneks nr 1, zwiększający powierzchnię najmu z (`(...)`) m2 do (`(...)`) m2 oraz zwiększający wartość czynszu. Aneks obowiązywał od dnia 1 września 2021 r. Najemca lokalu poinformował Pana pismem z 18 stycznia 2022 r., że umowa najmu lokalu wygasa z dniem 31 stycznia 2022 r. Dłużnik do 31 grudnia 2018 r. figurował w ewidencji Urzędu Skarbowego jako spółka prowadząca działalność gospodarczą pod adresem prowadzenia działalność podmiotu (`(...)`). Data rejestracji Dłużnika jako podatnika VAT to 13 sierpnia 2013 r., data wykreślenia rejestracji jako podatnika VAT to 5 lipiec 2022 r. Ostatnie złożone deklaracje w zakresie podatku VAT, tj. VAT-7 były z 23 listopada 2018 r.

Wierzyciel udzielił Dłużnikowi kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości położonej w (…), a środki finansowe były wypłacone Dłużnikowi jednorazowo na zakup przedmiotowej nieruchomości. Umowa kredytowa nie przewidywała wypłaty środków na rozbudowę, modernizację, remont budynku lub dostosowanie go do charakteru działalności - produkcji Dłużnika, a jako sposób korzystania z nieruchomości wskazuje Pan, że to nieczynna fabryka wyrobów spożywczych.

Wskazał Pan także, że aktualnie nieruchomość nie posiada zarządcy w związku z brakiem zarządu spółki (Dłużnika), Dłużnik nie posiada reprezentacji (Zarządu Spółki) i dla Dłużnika został wyznaczony kurator. Z opisu sprawy wynika, że podjął Pan udokumentowane działania mające na celu uzyskanie potrzebnych informacj np. w zakresie tego, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku posadowionego na działce nr 1, czy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata, czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od wydatków ponoszonych na budynek bądź czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynku, ale nie doprowadziły one do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy nieruchomości zwolnienia od podatku, bowiem kurator Dłużnika nie posiada żadnych informacji i nie jest Pan w stanie ich od kuratora uzyskać.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą tego, czy w związku ze sprzedażą licytacyjną zabudowanej nieruchomości nr 1 będzie Pan mógł te dostawę opodatkować i zastosować przy sprzedaży normę wynikającą z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, iż Dłużnikiem jest spółka z o. o. prowadząca działalność gospodarczą, która w momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości w 2015 r. była czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT składającym deklaracje VAT-7 stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużnika, o czym świadczy, jak sam Pan wskazał, fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym najmie lokalu użytkowego w budynku biurowo-magazynowo-produkcyjnym posadowionym na gruncie, który to najem był opodatkowany 23% stawką podatku VAT. Zatem przy dostawie zabudowanej nieruchomości nr 1 Dłużnik jest/będzie podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika.

W konsekwencji, należy zgodzić się z Panem, że dostawa nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o nr 1 oraz prawa własności budynku biurowo-magazynowo-produkcyjnego, na tej działce posadowionego) w drodze licytacji komorniczej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie pozwala ustalić, czy planowana przez Pana sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości zabudowanej będzie korzystała ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Przy czym, jak wynika z wniosku, brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od kuratora, który obecnie został wyznaczony dla Dłużnika, wobec braku posiadania przez tego kuratora jakichkolwiek informacji o przedmiotowej nieruchomości.

W sprawie w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem jak wynika z wniosku Dłużnik m.in. wynajmował lokal użytkowy znajdujący się w budynku biurowo-magazynowo-prodykcyjnym posadowionym na nieruchomości i najem ten podlegał opodatkowaniu stawką podstawową 23% VAT, tym samym Dłużnik nie wykorzystywał nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy poprzez przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów (nieruchomości) zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana nie była przedmiotem interpretacji.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości tj. prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własności budynku biurowo-magazynowo-prodykcyjnego, na tej działce posadowionego, będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, ale nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy. Tym samym, skoro transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie ww. przepisów, to należy tę dostawę (prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem biurowo-magazynowo-prodykcyjnym) opodatkować z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT pamiętając, że grunt dzieli byt prawny budynku na nim posadowionego w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję również, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy również wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a w zw. z art. 42b ustawy o VAT.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).