Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe/w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie:

‒ nieuznania Zbywców za podatników podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu dostawy Nieruchomości i niepodlegania tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie 1) – jest nieprawidłowe,

‒ opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w przypadku uznania Zbywców za podatników podatku VAT (część pytania 2) – jest prawidłowe,

‒ prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w sytuacji uznania, że transakcja dostawy Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie 3) – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 16 sierpnia 2022 r., który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Zbywców za podatników podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości i niepodlegania tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w przypadku uznania Zbywców za podatników podatku VAT oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w sytuacji uznania, że transakcja dostawy Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 października 2022 r. (wpływ 11 października 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

‒ A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

‒ Pani A. A.,

‒ Pan D. A.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca 1” lub „Spółka” lub „Nabywca”) prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych. Działalność ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca 1 jest czynnym podatnikiem od towarów i usług.

Pan D. A. oraz Pani A. A. (dalej łącznie: „Wnioskodawcy 2” lub „Zbywcy”) są:

‒ współwłaścicielami na prawach wspólności ustawowej nieruchomości w (…) składającej się z działek o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6 i 1/7 o łącznym obszarze 5,9699 ha (KW (…)) (zwanej dalej: „Nieruchomością 1”).

Własność powyższej nieruchomości Wnioskodawcy 2 nabyli w 1985 r., na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej. W skład Nieruchomości 1 wchodzi m.in. działka numer 1/5 o obszarze 1,0168 ha, oznaczona w ewidencji gruntów symbolem R - grunty orne;

Pan D. A. jest:

‒ właścicielem nieruchomości w (…), (…) składającej się z działek o numerach: 1/8, 1/9, 1/10 i 1/11 o łącznym obszarze 3,9784 ha (KW (…)) (zwanej dalej: „Nieruchomością 2”). Własność powyższej nieruchomości Pan D. A. nabył w 1980 r., na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego, w czasie gdy był kawalerem. W skład Nieruchomości 2 wchodzi m.in. działka numer 1/9 o obszarze 0,9934 ha, oznaczona w ewidencji gruntów symbolem R - grunty orne;

‒ właścicielem nieruchomości w (…), (…) składającej się z działek o numerach: 1/12, 1/13, 1/14, 1/15, 1/16 i 1/17, o łącznym obszarze 11,3872 ha (KW (…) (zwanej dalej: „Nieruchomością 3”). Własność powyższej nieruchomości Pan D. A. nabył 4 listopada 1971 r., na podstawie aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika (…), w czasie gdy był kawalerem. W skład Nieruchomości 3 wchodzi m.in. działka numer 1/15 o obszarze 1,9904 ha, oznaczona w ewidencji gruntów symbolem R - grunty orne.

Na potrzeby niniejszego wniosku Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3, (dalej łącznie zwane: „Nieruchomością”), natomiast działki o numerach 1/5, 1/9 i 1/15 (zwane dalej: „Dzielonymi Działkami”).

Wnioskodawca 1 oraz Wnioskodawcy 2 w dniu 22 marca 2022 r., zawarli przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)), na podstawie, której Wnioskodawcy 2 zobowiązali się do sprzedaży na rzecz Spółki własność niewydzielonych dotychczas geodezyjnie części działek o numerze:

‒ 1/5 o obszarze około 751,5 m2;

‒ 1/9 o obszarze około 735,0 m2;

‒ 1/15 o obszarze około 1504,6 m2;

stanowiące niezabudowane grunty o łącznym obszarze około 2991,1 m2 (zwane dalej łącznie: „Zbywaną Nieruchomością”).

Wnioskodawca 1 (Nabywca) przed podpisaniem umowy przedwstępnej wykonał i dostarczył wstępny plan podziału Nieruchomości stanowiący Załącznik nr 1 do tej umowy. Zgodnie z powyższym planem podziału Zbywana Nieruchomość będzie przeznaczona pod planowaną drogę dojazdową do Nieruchomości Sąsiedniej, na której Wnioskodawca 1 planuje inwestycję polegającą na rozbudowie centrum magazynowo - logistyczno - produkcyjnego, dalej: „Inwestycja”. Po nabyciu, Zbywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę 1 do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, tj. wynajmu nieruchomości na cele komercyjne. Tym samym, nabycie Zbywanej Nieruchomości będzie związane pośrednio z działalnością opodatkowaną VAT Wnioskodawcy 1. Na moment zawarcia umowy przedwstępnej, Nieruchomości w tym Zbywana Nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), ani przedmiotem decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z umową przedwstępną przed zawarciem umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Zbywanej Nieruchomości:

‒ zostanie dokonany podział geodezyjny Dzielonych Działek w ten sposób, aby powstały z nich m.in. działki odpowiadające obszarem i położeniem Zbywanej Nieruchomości. Przez dokonanie podziału geodezyjnego Dzielonych Działek rozumie się uzyskanie ostatecznej decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału Dzielonych Działek, w wyniku którego powstaną m.in. działki odpowiadające położeniem i obszarem Zbywanej Nieruchomości;

‒ zostanie uzyskana ostateczna decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla drogi na Zbywanej Nieruchomości lub zaświadczenie Prezydenta (…), z którego wynikać będzie na jakie cele Zbywana Nieruchomości jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W konsekwencji, na moment przeniesienia prawa własności oraz faktycznego posiadania Zbywanej Nieruchomości przez Wnioskodawców 2 w ramach finalnej umowy sprzedaży Zbywana Nieruchomość będzie terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przeznaczonym pod budowę drogi.

Wnioskodawcy 2 nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Wnioskodawcy 2 nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT zwolnieni. Wnioskodawcy 2 nie prowadzą działalności gospodarczej. W szczególności, Zbywcy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Zbywana Nieruchomość nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy na rzecz innych podmiotów, w tym na rzecz Wnioskodawcy 1.

Wnioskodawcy 2 wykorzystywali Zbywaną Nieruchomość wyłącznie do działalności rolniczej (sadownictwo). Zbywane Nieruchomości są gruntami niezabudowanymi, na której zgodnie z oświadczeniem Wnioskodawców 2 znajduje się wyłącznie ogrodzenie częściowo betonowe oraz częściowo składające ze słupków stalowych i siatki.

W związku ze sprzedażą Zbywanej Nieruchomości, Zbywcy nie podejmowali aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów. Zbywcy nie prowadzili również działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Zbywanej Nieruchomości. Wnioskodawcy 2 nie ustawiali na Zbywanej Nieruchomości tablicy z ofertą jej sprzedaży oraz nie korzystali z usług biur doradczych (pośrednika nieruchomości). Jednocześnie, Zbywcy przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży Zbywanej Nieruchomości nie podejmowali żadnych działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i warunków zabudowy w celu uatrakcyjnienia Zbywanej Nieruchomości. Po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży Wnioskodawca 1 podejmie działania mające na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i/lub ustalające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla drogi.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Na pytanie: „czy działki będące przedmiotem sprzedaży były/są udostępniane przez Zbywców Stronie kupującej? Jeżeli tak, to należy wskazać, na podstawie jakiej umowy (np. najem, dzierżawa, użyczenie) oraz czy jest/było to udostępnia nie odpłatne czy nieodpłatne?” wskazali Państwo: „Zgodnie z par. (…) Umowy Przedwstępnej strony ustaliły, że wydanie zbywanych nieruchomości Nabywcy w posiadanie nastąpi w chwili zawierania Umowy Przyrzeczonej. Tym samym, działki będące przedmiotem sprzedaży nie były i nie są udostępniane przez Zbywców na rzecz Nabywcy na podstawie umowy np. najmu, dzierżawy lub użyczenia.

Zgodnie z par. (…) Umowy Przedwstępnej, Zbywcy udzielili Nabywcy prawa do dysponowania Zbywaną Nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z przepisami art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w celu budowy Inwestycji, w tym do prowadzenia prac przygotowawczych w związku z Inwestycją, w szczególności wykonania badań geologicznych i geotechnicznych gruntu.

Jednocześnie, powyższe prawo nie uprawnia Nabywcy do faktycznego rozpoczęcia jakichkolwiek robót budowlanych na terenie Zbywanej Nieruchomości ani nie uprawnia Zbywców do uzyskania dodatkowego wynagrodzenia (poza ceną sprzedaży)”.

Na Pytanie: „czy w umowie przedwstępnej, którą zawarliście Państwo 22 marca 2022 r. w formie aktu notarialnego, zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki na Nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać konkretnie jakie to warunki? Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na Kupującym, a jakie na Zbywcach?” wskazali Państwo: „W Umowie Przedwstępnej strony ustaliły następujący warunek prawny związany z zawarciem Umowy Przyrzeczonej: zawarcie Umowy Przyrzeczonej będzie możliwe gdy zostanie dokonany podział geodezyjny Dzielonych Działek w ten sposób, aby powstały z nich między innymi działki odpowiadające obszarem i położeniem Zbywanej Nieruchomości. Przez dokonanie podziału geodezyjnego Dzielonych Działek rozumie się w myśl Umowy Przedwstępnej uzyskanie następujących dokumentów: ostatecznej decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału Dzielonych Działek w wyniku którego powstaną między innymi działki opowiadające położeniem i obszarem Zbywanej Nieruchomości.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Nabywca zobowiązany jest w szczególności:

‒ do zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

‒ do działania w celu doprowadzenia do dokonania w terminie do 30 września 2022 r., podziałów geodezyjnych Dzielonych Działek, tj. działek o numerach 1/5, 1/9 i 1/15;

‒ do podjęcia wszelkich niezbędnych działań w celu dokonania i zatwierdzenia na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnych podziałów Dzielonych Działek i zaniechają wszelkich czynności, które by mogły powyższe utrudnić lub uniemożliwić;

‒ do zapewnienia, że Zbywana Nieruchomość będzie miała zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej;

‒ do ustanowienia w Umowie Przyrzeczonej, na czas nieokreślony, odpłatnych służebności gruntowych (drogowych) na rzecz każdoczesnego właściciela Wyodrębnionej Nieruchomości (tj. nieruchomości powstałe po podziale działki gruntu z wyłączeniem Zbywanej Nieruchomości, wraz z pozostałymi działkami wchodzącymi w skład Nieruchomości), obejmującej prawo przechodu i przejazdu przez Zbywaną Nieruchomość w celu dojazdu do Wyodrębnionej Nieruchomości;

‒ do wybudowania na Sąsiedniej Nieruchomości ogrodzenia betonowego o wysokości 2 (dwa) metry od poziomu terenu wraz z bramą o szerokości 6,5 (sześć i pół) metra (zwanego w niniejszym akcie: „Ogrodzeniem”), zgodnie z planem stanowiącym Załącznik nr (…) do Umowy Przedwstępnej. Nabywca zobowiązany jest do wykonania Ogrodzenia najpóźniej przed przystąpieniem do prowadzenia prac budowlanych w ramach wykonania Inwestycji na Nieruchomości Sąsiedniej;

‒ do wystąpienia do właściwej jednostki Miasta (…), zajmującej się opracowywaniem Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, z wnioskiem o zmianę projektu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przygotowywanego dla terenu, na którym zlokalizowana jest Nieruchomość, w którym zmieniona zostanie obsługa komunikacyjna Nieruchomości Sąsiedniej przez usunięcie projektowanej drogi dojazdowej w ciągu drogi (…) i dalej (…) z uwagi na realizację Drogi na Zbywanej Nieruchomości;

‒ w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Nabywca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Sprzedających (Zbywców) kwoty tytułem odszkodowania w związku z koniecznością dostosowania Wyodrębnionej Nieruchomości dla zmienionych warunków gospodarowania wynikających ze sprzedaży Zbywanej Nieruchomości;

‒ do przedłożenia stosownych dokumentów wymienionych w Umowie Przedwstępnej w celu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

‒ do wpłaty wynagrodzenia z tytułu sprzedaży do depozytu notariusza, który będzie sporządzał Umowę Przyrzeczoną.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Nabywca uprawniony jest w szczególności:

‒ do odstąpienia od Umowy Przedwstępnej w terminie do dnia 31 stycznia 2023 r. w określonych w umowie przypadkach;

‒ do odstąpienia od Umowy Przedwstępnej w określonych w umowie przypadkach;

‒ do złożenia we wniosku o wpis w księgach wieczystych, na swój koszt roszczenia o przeniesienia na jego rzecz prawa własności Zbywanej Nieruchomości.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Zbywcy zobowiązani są w szczególności:

‒ do zawarcia Umowy Przyrzeczonej i sprzedaży Zbywanej Nieruchomości na rzecz Nabywcy w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń i praw osób trzecich;

‒ do podjęcia wszelkich niezbędnych działań w celu dokonania i zatwierdzenia na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnych podziałów Dzielonych Działek i zaniechania wszelkich czynności, które by mogły powyższe utrudnić lub uniemożliwić;

‒ do zapewnienia, że Zbywana Nieruchomość będzie miała zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej;

‒ do przedłożenia stosownych dokumentów wymienionych w Umowie Przedwstępnej w celu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

‒ do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją Zbywanej Nieruchomości do dnia jej wydania w posiadanie Nabywcy.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Zbywcy uprawnieni są w szczególności:

‒ do odstąpienia od Umowy Przedwstępnej w określonych w umowie przypadkach”.

Na pytanie: „czy Nabywcy zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Zbywców? Jeśli tak, to należy wskazać w jakim zakresie” wskazali Państwo: „Zgodnie z par. (…) Umowy przedwstępnej, Zbywcy udzielili Nabywcy prawa do dysponowania Zbywaną Nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z przepisami art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w celu budowy Inwestycji, w tym do prowadzenia prac przygotowawczych w związku z Inwestycją, w szczególności wykonania badań geologicznych i geotechnicznych gruntu.

Jednocześnie, powyższe prawo nie uprawnia Nabywcy do faktycznego rozpoczęcia jakichkolwiek robót budowlanych na terenie Zbywanej Nieruchomości. Powyższe udostępnienie dla celów budowanych nie uprawnia Zbywców do uzyskania dodatkowego wynagrodzenia (poza ceną sprzedaży).

Zgodnie z Umową Przedwstępną Zbywcy wyrazili:

‒ zgodę na to, aby Nabywca lub osoby przez niego upoważnione były uprawnione do wstępu na teren Zbywanej Nieruchomości oraz do przeprowadzenia na jej terenie wszelkich badań i pomiarów, do pobierania próbek gruntu oraz do dokonywania wszelkich innych czynności koniecznych w związku z postanowieniami umów oraz w celu doprowadzenia do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, po uprzednim uzgodnieniu terminu wstępu na Zbywaną Nieruchomość ze Zbywcami.

‒ zgodę na wystąpienie przez Nabywcę o wydanie zaświadczenia w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej w przedmiocie wysokości zaległości podatkowych Zbywców. Powyższa zgoda upoważnia Nabywcę do działania poprzez pełnomocników ustanowionych z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw i ustanawiania substytutów.

W dniu 21 marca 2022 r., Zbywca udzielił Nabywcy pełnomocnictwo do reprezentowania i występowania w imieniu Zbywcy przed Zarządem Geodezji i Katastru (…), Zarządem Lasów (…) oraz wszelkimi urzędami administracyjnymi w celu uzyskaniu wypisów i wyrysów oraz zaświadczeń dotyczących uproszonych planów urządzenia lasów dla działek ewidencyjnych nr: 1/5, 1/9, 1/15 będących własnością Zbywcy. W ramach powyższego pełnomocnictwa Nabywca jest upoważniony do składania oraz odbioru ww. zaświadczeń oraz wypisów i wyrysów. Przedmiotowe pełnomocnictwo nie dotyczy podejmowania zobowiązań finansowych. Pełnomocnictwo wygasło z dniem 31 marca 2022 r.

Jednocześnie, w dniu 21 marca 2022 r., Zbywca udzielił geodecie działającemu na zlecenie Nabywcy pełnomocnictwa do:

‒ do reprezentowania w toczącym się postępowaniu administracyjnym o podział przedmiotowej nieruchomości zgodnie z ustaleniami graficznymi wynikającymi z założeń urbanistycznych przewidywanych dla przedmiotowego terenu,

‒ sporządzania, składania i podpisywania wszelkich wniosków, pism i dokumentów w imieniu Zbywcy mających na celu wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości,

‒ dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, w tym składania oświadczeń woli i wiedzy, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego Pełnomocnictwa.

Przedmiotowe pełnomocnictwo upoważnia do pozyskiwania wszelkiej dokumentacji z rejestru ewidencji gruntów i budynków dotyczącej wskazanych działek geodezyjnych. Pełnomocnik uprawniony jest do odbioru wszelkich dokumentów oraz korespondencji wydanych w toku wykonywania czynności objętych tym pełnomocnictwem. Przedmiotowe pełnomocnictwo nie dotyczy podejmowania zobowiązań finansowych. Pełnomocnictwo jest ważne do dnia 31 grudnia 2022 r.”.

Na pytanie: „czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej Strona kupująca na działkach mających być przedmiotem sprzedaży dokonywała jakichkolwiek inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, lub inne? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie.” wskazali Państwo: „Po zawarciu Umowy Przedwstępnej Nabywca na działkach mających być przedmiotem sprzedaży nie dokonywał jakichkolwiek inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie lub inne”.

Na pytanie: „czy Nabywca poniósł/poniesie jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości” wskazali Państwo: „Nabywca poniósł/poniesie następujące nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości:

‒ wydatki związane z umową zawartą z Geodetą w zakresie podziału Nieruchomości;

‒ wydatki związane z umową na prace projektowe.

Koszty wykonania inwestycji przewidywane w umowie partycypacyjnej z Miastem (…) reprezentowanym przez Dyrektora Zarządu Dróg Miejskich - Umowa nr (…) z 21 czerwca 2021 r. Przedmiotem umowy jest zgodnie z art. 16 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2021 r. pozycja 1376 z późniejszymi zmianami) ustalenie szczegółowych warunków realizacji Inwestycji drogowej polegającej na przebudowie/rozbudowie układu komunikacyjnego w ul. (…) i ul. (…) wraz z budową drogi (…) zgodnie z projektem MPZP (…) „dla terenów przy autostradowych w rejonie (…) i (…) w (…) - część (…)” w zakresie wynikającym z planu sytuacyjnego uzgodnionego pismem nr (…) z 2 września 2020 r. oraz (…) z 12 marca 2021 r., których wykonanie spowodowane jest inwestycją nie drogową, polegającą na budowie zespołu 3 hal przemysłowo - magazynowo - usługowych w raz z towarzyszącą infrastrukturą (drugi etap inwestycji kubaturowej), przewidzianych do realizacji na terenie działek nr 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24, 1/25 ark. (…) obręb (…) położonych w (…) przy ul. (…). Intencją Inwestora jest zakończenie realizacji inwestycji kubaturowej w terminie do 31 grudnia 2023 r.”.

Pytania

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców 2, zgodnie z którym sprzedaż Zbywanej Nieruchomości opisanej we wniosku dla Wnioskodawcy 1, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w konsekwencji, Wnioskodawcy 2 nie są zobowiązani do naliczenia VAT z tytułu sprzedaży Zbywanej Nieruchomości?

2. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1 oraz uznania, że sprzedaż przez Wnioskodawców 2 Zbywanej Nieruchomości stanowi czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców 2, że sprzedaż Zbywanej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 23% VAT?

3. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1 i uznaniu, że nabycie przez Wnioskodawcę 1 Zbywanej Nieruchomości podlega opodatkowaniu 23% VAT, Wnioskodawca 1 wnosi o potwierdzenie, że będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego związanego z zakupem Zbywanej Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych

W ocenie Wnioskodawców 2, sprzedaż Zbywanej Nieruchomości opisanej we wniosku dla Wnioskodawcy 1, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Wnioskodawcy 2 nie są zobowiązani do naliczenia VAT z tytułu sprzedaży Zbywanej Nieruchomości 2.

W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1 oraz uznania, że sprzedaż przez Wnioskodawców 2 Zbywanej Nieruchomości stanowi czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w ocenie Wnioskodawców 2 sprzedaż Zbywanej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 23% VAT.

W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1 i uznaniu, że nabycie przez Wnioskodawcę 1 Zbywanej Nieruchomości podlega opodatkowaniu 23% VAT, w ocenie Wnioskodawcy 1 będzie on uprawniony do odliczenia podatku naliczonego związanego z zakupem Zbywanej Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Spółki

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2. eksport towarów;

3. import towarów na terytorium kraju;

4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W związku z powyższym, co do zasady dostawa gruntu, który zgodnie z przepisami ustawy o VAT mieści się w definicji towaru, stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy.

Tym niemniej, nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Dostawa gruntu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z ustępem 2 powyższego przepisu działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe regulacje należy stwierdzić, że pod pojęciem podatnika prowadzącego działalność gospodarczą ustawa rozumie:

1. działalność wykonywaną przez osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne,

2. działalność wykonywaną bez względu na cel i rezultat takiej działalności,

3. działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody,

4. działalność obejmującą w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednocześnie, należy zauważyć, że ocena czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży gruntu) nawet jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając grunt wchodzący w skład jej majątku prywatnego działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Podsumowując powyższe, opodatkowaniu VAT podlegają jedynie te czynności, w stosunku do których zostały spełnione kumulatywnie dwie przesłanki:

1. podmiotowa - podmiot mający cechę podatnika dokonał transakcji, w ramach której działał w charakterze podatnika VAT oraz

2. przedmiotowa - działanie stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (np. dostawę towarów lub świadczenie usług).

Zdaniem Wnioskodawców 2, transakcja dotycząca dostawy gruntów, która jest przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT z uwagi na niespełnienie pierwszej z wyżej wymienionych przesłanek. Wynika to z faktu, że Zbywcy (Wnioskodawcy 2) nie działają w ramach niniejszej transakcji jako podatnicy VAT wykonujący działalność gospodarczą.

Na potwierdzenie powyższego można wskazać w szczególności następujące argumenty:

1. Nabycie Zbywanej Nieruchomości przez Zbywców nie zostało dokonane w ramach prowadzonej działalności z zamiarem jej odsprzedaży, lecz zostało częściowo dokonane w ramach: umowy sprzedaży od osoby fizycznej; umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego, aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika (…);

2. Zbywcy nie prowadzą ani prowadzili działalności gospodarczej. W szczególności, Zbywcy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jednocześnie, Zbywcy nie byli i nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni ani zwolnieni, a sprzedaż Zbywanej Nieruchomości stanowi sprzedaż ich majątku prywatnego;

3. Zbywcy, w celu dokonania sprzedaży Zbywanej Nieruchomości na rzecz Spółki nie podejmowali aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów w celu zwiększenia atrakcyjności Zbywanej Nieruchomości;

4. Zbywcy nie prowadzili również działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Zbywanej Nieruchomości. Zbywcy nie ustawiali na Zbywanej Nieruchomości tablicy z ofertą jej sprzedaży oraz nie korzystali z usług biur doradczych (pośrednika nieruchomości). Tym samym, należy podkreślić, że Zbywcy nie podejmowali działań jak podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami;

5. Zbywcy nie podejmowali żadnych działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i warunków zabudowy w celu uatrakcyjnienia Zbywanej Nieruchomości.

W związku z powyższym, sprzedaż Zbywanej Nieruchomości przez Zbywców należy uznać za zbycie gruntu stanowiącego ich majątek prywatny, na którym była prowadzona działalność rolnicza (sadownictwo), które nie jest dokonywane w ramach działalności gospodarczej w myśl przepisów ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w ramach niniejszej transakcji Zbywcy nie występują w roli podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą. Nie można bowiem uznać, że dysponowanie majątkiem prywatnym w przedstawionych okolicznościach może zostać uznane za działania profesjonalistów (handlowców). Zbywcy nie prowadzą bowiem żadnych działań w związku z przedmiotową transakcją, które można byłoby uznać za działania profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Jednocześnie, Wnioskodawcy 2 pragną zaznaczyć, że kwestia będąca przedmiotem niniejszego zapytania była przedmiotem orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE).

Sprawa sprzedaży działek stanowiących majątek prywatny sprzedawcy została rozstrzygnięta przez TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Jarosław Słaby v. Minister Finansów i Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie). W przedmiotowym wyroku TSUE wskazał, że: „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Okoliczność, iż osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia”.

TSUE podkreślił więc w pierwszej kolejności, że samo wykonywanie prawa własności w ramach zbycia majątku prywatnego nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT. Dodatkowo, TSUE wskazał, że brak po stronie podmiotu aktywnych działań marketingowych oraz działań mających na celu zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, które mogłyby wskazywać na działanie w charakterze profesjonalnego podmiotu (handlowca), powoduje, że dysponowanie majątkiem prywatnym nie nosi cech wykonywania działalności gospodarczej przez podatnika VAT.

Zdaniem Wnioskodawców 2, powyższe orzeczenie TSUE w pełni potwierdza stanowisko zawarte we wniosku. Sprzedaż Zbywanej Nieruchomości przez Zbywców nie może bowiem zostać uznana za czynności dokonane przez podatników VAT w ramach prowadzonych przez nich działalności gospodarczej.

Powyższe konkluzje również nie powinny być kwestionowane z uwagi na fakt, że po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, Nabywca (Wnioskodawca 1) podejmie działania mające na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i/lub ustalające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla drogi, gdyż te działania będą podejmowane przez samego Nabywcę a nie Zbywców Zbywanej Nieruchomości. Tym samym, fakt podejmowania przez Nabywcę powyższych działań nie powinien mieć wpływu na ocenę czy Wnioskodawcy 2 dokonują przedmiotowej sprzedaży Zbywanej Nieruchomości w ramach działalności gospodarczych na gruncie przepisów ustawy o VAT, czy też w ramach rozporządzania ich majątkiem prywatnym.

Na powyższe konkluzje wskazuje również praktyka sądów administracyjnych oraz organów podatkowych. Przykładowo, można wskazać na następujące wyroki oraz interpretacje:

‒ wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 listopada 2017 r., (sygn. I FSK 1085/16): „Na tle brzmienia ww. przepisów wykształcił się bowiem w orzecznictwie pogląd, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13 - publ. CBOSA). Taka wykładnia wskazanych przepisów nie była przez skarżącego kasacyjnie kwestionowana, zaś organy podatkowe, a za nimi Sąd pierwszej instancji, wszystkie elementy stanu faktycznego - działań skarżącego odnoszących się do działek - rozpatrzyły i oceniły we wzajemnej łączności ze sobą, mając na uwadze ich wzajemny związek. Zasadnie zatem stwierdzono, że skarżący prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT mając na uwadze cały ciąg okoliczności i działań podejmowanych przez podatnika, który wskazywał jednoznacznie, iż przy sprzedaży działek angażował on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie może więc zostać zaakceptowana argumentacja skarżącego kasacyjnie odnosząca się osobno do każdej z okoliczności, tj. odrębnie do kwestii dokonania scalenia i podziału gruntu, a także uzbrojenia działek, odrębnie do skorzystania z pomocy biura obrotu nieruchomościami przy ich sprzedaży i odrębnie do działań marketingowych, albowiem w łączności działania te, jak również inne wyszczególnione w decyzjach podatkowych i zaskarżonym wyroku, świadczą o prowadzeniu przez skarżącego działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży działek. Zresztą wszystkie te kwestie dotyczą okoliczności ustalonego w sprawie stanu faktycznego, a ten nie może być zwalczany w trybie zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrwalony jest już pogląd, że zarzutami naruszenia prawa materialnego nie można zwalczać ustaleń faktycznych (wyroki NSA: z 22 października 2004 r., sygn. akt GSK 811/04; z 14 października 2004 r., sygn. akt FSK 568/04; z 30 sierpnia 2011 r., sygn. akt I FSK 1151/10, czy z 21 czerwca 2017 r., sygn. akt I FSK 1964/15 - publ. CBOSA).”;

‒ wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 kwietnia 2014 r. (sygn. I FSK 621/13): „Ponieważ w niniejszej sprawie jej stan faktyczny w żadnym przypadku nie wskazuje na takie formy aktywności skarżącego w związku z zamiarem zbycia przedmiotowych działek, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie można go uznać za podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u., co oznacza naruszenie tej normy przez Sąd pierwszej instancji, skutkujące uchyleniem zaskarżonego orzeczenia.”;

‒ interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 grudnia 2017 r., (sygn. 0112-KDIL2-1.4012.463.2017.2.MK): „Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w roku 1987 Wnioskodawca nabył od osoby prywatnej działkę rolną siedliskową o powierzchni 0,5146 ha. Na kupionej działce Wnioskodawca miał zamiar wybudować dom i przy domu prowadzić sad i plantację krzewów. Działka 4/3 w całości była wykorzystywana dla działalności rolniczej. Wnioskodawca ukończył technikum rolnicze (meliorację) i pracował w biurze projektowym jako technik meliorant, a pracę na roli traktował jako popołudniowe hobby. W latach 1988-2007 Wnioskodawca uprawiał na niej fasolkę szparagową, pory, a następnie na połowie działki założył sad wiśniowy (220 drzew), a na drugiej połowie plantację porzeczek (600 krzewów). Uzyskiwane plony wykorzystywane były na potrzeby własnej rodziny, a nadwyżki oddawał do punktu skupu płodów rolnych. Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą, a Zainteresowana niebędąca stroną i najbliższa rodzina pomagali Wnioskodawcy, nie mając z tego tytułu żadnych korzyści finansowych. Po ustaleniu planu zagospodarowania terenu w roku 2012, teren został przeznaczony pod zabudowę według Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Z działki nr 4/3 wydzielono działki nr 4/15; 4/16 i 4/17. Po rozwodzie z Panią Y (kwiecień 2010 r.) działka stanowi współwłasność po połowie. Obecnie Wnioskodawca otrzymał propozycję zbycia działek pod ww. cele. Wnioskodawca wraz z Panią Y są w trakcie sprzedaży tych działek dwóm różnym deweloperom (podmiotom prawnym): jeden pod zabudowę niską - działka 4/17 wraz z 50% udziałem dla działki 4/16; drugi pod zabudowę usługową i wielorodzinną wraz z 50% udziałem dla działki 4/16. Działka nie była udostępniana przez Wnioskodawcę i Panią Y osobom trzecim, ani innym podmiotom w celach zarobkowych. Wnioskodawca i Pani Y nie ponieśli też żadnych nakładów w celu podniesienia wartości dla celów marketingowych. Wnioskodawca i Pani Y jako współwłaściciele nie występowali o przyłącza do sieci wodnej, gazowej i elektrycznej. Z tytułu posiadania działki nie byli płatnikami podatku od towarów i usług (VAT). W tym czasie pracowali na pełnych etatach. W zakładach pracy płacili podatki, ubezpieczenia i fundusz emerytalny. W rozpatrywanej sprawie wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy w opisanej sytuacji Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną, mogą zostać uznani za osoby prowadzące działalność gospodarczą nawet działając jako osoby fizyczne i tym samym powinni od transakcji odprowadzić podatek VAT. Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sytuacji brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej niebędącej stroną - w związku ze sprzedażą działek - za podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Powyższe wynika z faktu, że grunty, o których mowa we wniosku, nie zostały nabyte przez Zainteresowanych z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca bowiem nabył je w roku 1987 w celu budowy domu oraz prowadzenia sadu z plantacją krzewów porzeczkowych. Po nabyciu, grunty były wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej. W latach 1988-2007 na opisanym gruncie Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną uprawiali fasolkę szparagową oraz krzewy porzeczek. Wytworzone płody rolne przeznaczali na własne potrzeby a jedynie nadwyżkę przeznaczali na sprzedaż. Zainteresowani zatem prowadzili na działce, stanowiącej jego majątek osobisty, wyłącznie uprawy rolne. Jak wskazano wyżej, sam fakt prowadzenia działalności rolniczej na przedmiotowych gruntach nie przesądza o konieczności opodatkowania dostawy tych działek. Zainteresowani nie są bowiem czynnymi podatnikami podatku VAT. Ponadto, Wnioskodawca i Zainteresowana niebędąca stroną nie udostępniali opisanych gruntów osobom trzecim na podstawie umów (np. najem, dzierżawa, użyczenie), zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie. Dodatkowo Zainteresowany oraz Pani Y nie ponosili nakładów w celu podniesienia wartości tych nieruchomości, w szczególności nie ponosili takich kosztów jak: uzyskanie przyłączy do sieci wodnej, gazowej lub elektrycznej. Zainteresowani otrzymali propozycję sprzedaży działek od dwóch podmiotów gospodarczych, z czego nie wynika aktywność Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej niebędącej stroną w zakresie ogłaszania zamiaru sprzedaży działek. Pomimo, że Zainteresowani wystąpili o podział nieruchomości nr 4/3 na działki o nr 4/15; 4/16 i 4/17, powyższego zdarzenia nie można uznać za działania zbliżone do tych, jakie podejmują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz za działania związane z zarządem majątkiem prywatnym. W niniejszej sprawie, brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej niebędącej stroną, w przedmiocie zbycia tychże nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca i Zainteresowana niebędąca stroną nie będą podejmowali takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Ponadto Zainteresowani nie podejmowali żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną niebędącą stroną, będą należeć do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowani sprzedając przedmiotowe działki będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną dokonując sprzedaży ww. nieruchomości, będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowanych cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności analizowanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości opisanych w sprawie przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną niebędącą stroną, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Podsumowując, w opisanej sytuacji Wnioskodawca oraz Zainteresowana niebędąca stroną w związku z transakcją sprzedaży działek 4/15; 4/16 i 4/17 nie wypełnią przesłanek do uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i tym samym nie będą zobowiązani od tych transakcji odprowadzić podatku od towarów i usług. Stąd stanowisko Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej niebędącej stroną należało uznać za prawidłowe.”;

‒ interpretacja indywidualna wydana za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 12 grudnia 2013 r. (sygn. IBPP1/443-827/13/AW): „Wnioskodawczyni, dokonując zbycia przedmiotowej działki niewykorzystywanej do celów prowadzenia działalności gospodarczej, wykonuje zatem czynności zarządu swoim majątkiem prywatnym. Nie można uznać, by planowana przez nią sprzedaż ww. działki przybrała formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą i zorganizowaną. Wobec powyższego uznać należy, że zbycie przedmiotowej działki nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia tego gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego - charakteru takiej działalności). To wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym niemających cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.”;

‒ interpretacja indywidualna wydana za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 10 kwietnia 2014 r. (sygn. ILPP1/443-40/14-4/AWa): „Zainteresowany przed sprzedażą nie wyposażał działek w przyłącza do sieci wodnej, gazowej, kanalizacyjnej lub telefonicznej. Ponadto Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na przygotowanie działki do sprzedaży jak np. na wykonanie ogrodzenia, utwardzenia dróg wewnętrznych lub wytyczenia dostępu do drogi publicznej. Uwzględniając powyższy brak działań marketingowych Wnioskodawcy stwierdzić należy, że nic nie wskazuje na to, aby nabyciu nieruchomości towarzyszył zamiar ich późniejszego zbycia oraz wykorzystywania w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem Zainteresowany dokonując sprzedaży wymienionych działek korzystać będzie z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawę działki cech czynności opodatkowanej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.”

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawców 2 sprzedaż Zbywanej Nieruchomości opisanej we wniosku dla Wnioskodawcy 1, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Wnioskodawcy 2 nie są zobowiązani do naliczenia VAT z tytułu sprzedaży Zbywanej Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

W przypadku negatywnej odpowiedzi Organu na pytanie nr 1 należy zwrócić uwagę, że zgodnie regulacjami ustawy o VAT, sprzedaż gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, z uwagi na fakt, że na Zbywanej Nieruchomości znajduje się jedynie ogrodzenie, należy rozstrzygnąć czy w przedmiotowym przypadku mamy do czynienia z dostawą gruntu niezabudowanego, czy dostawą budowli lub ich części. W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budowli”.

W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ww. ustawy, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego. Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W kwestii opodatkowania sprzedaży gruntu niezabudowanego posiadającego wyłącznie ogrodzenie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 kwietnia 2012 r. sygn. I FSK 918/11. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał: „(`(...)`) niewątpliwie budowlami są te wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowo wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz te obiekty budowlane, które są podobne do nich. Rzeczy, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 13 prawa budowlanego, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli. Niewątpliwie ogrodzenie z siatki nie ma cech zbliżonych do budowli wymienionych w wyżej wskazanej normie prawnej. (`(...)`) W rozumieniu Prawa budowlanego ogrodzenie nie jest budowlą lecz jedynie urządzeniem budowlanym. Okoliczność podnoszona w skardze kasacyjnej, że ponieważ na działce nie ma budynku, ogrodzenie nie może być traktowane jako urządzenie budowlane, gdyż nie ma obiektu, któremu użytkowaniu ma ono służyć jest niedorzeczne. Według autora skargi kasacyjnej ogrodzenie działki zabudowanej budynkiem jest urządzeniem budowlanym, zaś w przypadku, gdy grunt jest niezabudowany, ogrodzenie jest samodzielną budowlą. Pogląd taki nie znajduje uzasadnienia w przepisach Prawa budowlanego. (`(...)`) Przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej (`(...)`). (`(...)`) sprzedaży działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. Siatka ogrodzeniowa, jak trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie”.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, w okresie od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146a pkt 1 ustawy o VAT).

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień. I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy podkreślić, że jak zostało to przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy 2 planują sprzedaż Zbywanej Nieruchomości, dla której w momencie zawarcia umowy finalnej sprzedaży przenoszącą jej własność i faktyczne posiadanie na rzecz Wnioskodawcy 1 zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy, umożliwiającą budowę na niej drogi. Jednocześnie, Wnioskodawcy 2 wybudowali ogrodzenie na Zbywanej Nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawców 2 mając na uwadze powyższe przywołane regulacje oraz konkluzje wynikające z przywołanego wyroku NSA (sygn. I FSK 918/11), okoliczności wynikające z opisu sprawy wskazują, że zbycie przedmiotowego gruntu (Zbywanej Nieruchomości) będzie opodatkowane według podstawowej stawki podatku 23%. W ocenie Wnioskodawców ogrodzenie znajdujące się na przedmiotowej działce nie jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, a ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane a nie samodzielną budowlę. Zgodnie z ustawą Prawo budowlane ogrodzenie zostało umieszczone w katalogu urządzeń budowlanych określonych odrębnie od budowli, w konsekwencji zgodnie z Prawem budowlanym ogrodzenie nie mieści się w definicji budowli. Budowlami są wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowo wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz obiekty budowlane, które są podobne do nich. Przedstawione w ww. przepisie wyliczenie jest katalogiem otwartym, jednak budowla w rozumieniu Prawa budowlanego w szczególności powinna stanowić całość techniczno użytkową. Obiektów, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 ww. ustawy, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców - w świetle Prawa budowlanego - ogrodzenie znajdujące się na gruncie stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, którą uznaje się za towar na gruncie podatku VAT. Mając powyższe na uwadze, skoro ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, którą uznaje się za towar według przepisów podatku VAT, to w okolicznościach przedstawionych we wniosku nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi dostawa budowli, do której można by „przypisać” grunt. Wobec tego, że na Zbywanej Nieruchomości nie znajdują się żadne inne budynki bądź budowle, to nieruchomość ta, w myśl ustawy o VAT jest gruntem niezabudowanym. Jednocześnie, w związku z tym, że dla tych działek na moment sprzedaży zostanie uzyskana decyzja o warunkach zabudowy, Zbywana Nieruchomość będzie terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Ponadto, Wnioskodawca nie będzie miał również możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Zbywana Nieruchomość nie była / nie jest wykorzystywana przez niego do czynności zwolnionych z opodatkowania VAT. Tym samym, w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1 oraz uznania, że sprzedaż przez Wnioskodawców 2 Zbywanej Nieruchomości stanowi czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w ocenie Wnioskodawców 2 sprzedaż Zbywanej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 23% VAT.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji z 1 sierpnia 2018 r., sygn. 0115-KDIT1-3.4012.323.2018.2.APR, w której Dyrektor KIS uznał, że: „W świetle przywołanych przepisów prawa oraz wniosków płynących z przywołanego wyroku NSA (I FSK 918/11), okoliczności wynikające z opisu sprawy wskazują, że zbycie przedmiotowej działki gruntu będzie opodatkowane według podstawowej stawki podatku 23%. Pomimo tego, że w ocenie Wnioskodawcy ogrodzenie znajdujące się na przedmiotowej działce jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, to zarówno przepisy prawa, jak i orzecznictwo w tym zakresie jednoznacznie wskazują, że ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane a nie samodzielną budowlę. Należy bowiem zauważyć, że w ustawie Prawo budowlane ogrodzenie zostało umieszczone w katalogu urządzeń budowlanych określonych odrębnie od budowli, zatem zgodnie z Prawem budowlanym ogrodzenie nie mieści się w definicji budowli. Budowlami są wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowo wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz obiekty budowlane, które są podobne do nich. Przedstawione w ww. przepisie wyliczenie jest katalogiem otwartym, jednak budowla w rozumieniu Prawa budowlanego w szczególności powinna stanowić całość techniczno użytkową. Obiektów, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 ww. ustawy, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli. Zatem - w świetle Prawa budowlanego - ogrodzenie znajdujące się na gruncie stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, którą uznaje się za towar na gruncie podatku VAT. Wobec powyższego, skoro ogrodzenie (płot z metalowej siatki) stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, którą uznaje się za towar według przepisów podatku VAT, to w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi dostawa budowli, do której można by „przypisać” grunt. Wobec tego, że na gruncie nie znajdują się żadne inne budynki bądź budowle, to nieruchomość, o której mowa we wniosku, w myśl ustawy o podatku od towarów i usług, jest gruntem niezabudowanym. Jednocześnie, w związku z tym, że dla tej działki Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, jest to teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9. Ponadto, Wnioskodawca nie będzie miał również możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ działka była/jest wykorzystywana przez niego do czynności opodatkowanych (dzierżawy)”.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 3

Zgodnie z generalną zasadą podatku od towarów i usług wyrażoną w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, ustawy o VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W takim wypadku, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu (i) nabycia towarów i usług, (ii) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi. Jak wskazano w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca 1 nabywa Zbywaną Nieruchomość w związku z prowadzoną działalnością. Przeznaczeniem nabywanych składników majątku (Zbywanej Nieruchomości) jest ich wykorzystanie do realizacji czynności opodatkowanych VAT, tj. prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W rezultacie, nabycie Zbywanej Nieruchomości wypełnia przesłanki pozwalające na odliczenie podatku naliczonego, tj. Wnioskodawca 1 jest podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT oraz nabywany majątek (Zbywana Nieruchomość) będzie wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych. Jednocześnie, nabycie przez Spółkę Zbywanej Nieruchomości nie spełnia określonych w art. 88 ustawy o VAT przesłanek uniemożliwiających odliczenie podatku naliczonego. Z powyższych względów, w ocenie Wnioskodawcy 1, w przypadku uznania przez Organ, że nabycie Nieruchomości podlega opodatkowaniu 23% VAT, ma on prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Zbywanej Nieruchomości.

Podsumowanie przedstawionego stanowiska

Mając powyższe na uwadze:

1. W ocenie Wnioskodawców 2, sprzedaż Zbywanej Nieruchomości opisanej we wniosku dla Wnioskodawcy 1, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Wnioskodawcy 2 nie są zobowiązani do naliczenia VAT z tytułu sprzedaży Zbywanej Nieruchomości.

2. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1 oraz uznania, że sprzedaż przez Wnioskodawców 2 Zbywanej Nieruchomości stanowi czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w ocenie Wnioskodawców 2 sprzedaż Zbywanej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 23% VAT.

3. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1 i uznaniu, że nabycie przez Wnioskodawcę 1 Zbywanej Nieruchomości podlega opodatkowaniu 23% VAT, w ocenie Wnioskodawcy 1 będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego związanego z zakupem Zbywanej Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

‒ nieprawidłowe w zakresie nieuznania Zbywców za podatników podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości i niepodlegania tej dostawy opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie 1),

‒ prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w przypadku uznania Zbywców za podatników podatku VAT (część pytania 2),

‒ prawidłowe w zakresie prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego w sytuacji uznania, że transakcja dostawy Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie 3).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumnie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości bądź udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywcy (Pani A. A. i Pan D. A.) są współwłaścicielami na prawach wspólności ustawowej działki nr 1/5, którą nabyli w 1985 r. na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej. Pan D. A. jest właścicielem działki 1/9 i 1/15. Działkę nr 1/9 Pan D. A. nabył na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego w czasie gdy był kawalerem. Działkę nr 1/15 Pan D. A. nabył w 1971 r. na podstawie aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika (…). Wydzielone części z powyższych działek będą przedmiotem dostawy Nieruchomości. Zbywcy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT i nie prowadzą działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Zbywana Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub użyczenia. Zbywcy zbywaną Nieruchomość wykorzystywali wyłącznie do działalności rolniczej (osadnictwo).

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą kwestii nieuznania Zbywców za podatników podatku VAT i tym samym nie podlegania dostawy Nieruchomości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Zbywcy podjęli w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonych Kupującemu przez Zbywców pełnomocnictw i zgód do działania w jego imieniu i na jego rzecz.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu wniosku wynika, zgodnie z Umową Przedwstępną Nabywca zobowiązany jest w szczególności:

‒ do zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

‒ do działania w celu doprowadzenia do dokonania w terminie do 30 września 2022 r., podziałów geodezyjnych Dzielonych Działek, tj. działek o numerach 1/5, 19 i 1/15;

‒ do podjęcia wszelkich niezbędnych działań w celu dokonania i zatwierdzenia na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnych podziałów Dzielonych Działek i zaniechają wszelkich czynności, które by mogły powyższe utrudnić lub uniemożliwić;

‒ do zapewnienia, że Zbywana Nieruchomość będzie miała zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej;

‒ do ustanowienia w Umowie Przyrzeczonej, na czas nieokreślony, odpłatnych służebności gruntowych (drogowych) na rzecz każdoczesnego właściciela Wyodrębnionej Nieruchomości (tj. nieruchomości powstałe po podziale działki gruntu z wyłączeniem Zbywanej Nieruchomości, wraz z pozostałymi działkami wchodzącymi w skład Nieruchomości), obejmującej prawo przechodu i przejazdu przez Zbywaną Nieruchomość w celu dojazdu do Wyodrębnionej Nieruchomości;

‒ do wybudowania na Sąsiedniej Nieruchomości ogrodzenia betonowego o wysokości 2 (dwa) metry od poziomu terenu wraz z bramą o szerokości 6,5 (sześć i pół) metra (zwanego w niniejszym akcie: „Ogrodzeniem”), zgodnie z planem stanowiącym Załącznik nr (…) do Umowy Przedwstępnej. Nabywca zobowiązany jest do wykonania Ogrodzenia najpóźniej przed przystąpieniem do prowadzenia prac budowlanych w ramach wykonania Inwestycji na Nieruchomości Sąsiedniej;

‒ do wystąpienia do właściwej jednostki Miasta (…), zajmującej się opracowywaniem Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, z wnioskiem o zmianę projektu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przygotowywanego dla terenu, na którym zlokalizowana jest Nieruchomość, w którym zmieniona zostanie obsługa komunikacyjna Nieruchomości Sąsiedniej przez usunięcie projektowanej drogi dojazdowej w ciągu drogi (…) i dalej (…) z uwagi na realizację Drogi na Zbywanej Nieruchomości;

‒ w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Nabywca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Sprzedających (Zbywców) kwoty tytułem odszkodowania w związku z koniecznością dostosowania Wyodrębnionej Nieruchomości dla zmienionych warunków gospodarowania wynikających ze sprzedaży Zbywanej Nieruchomości;

‒ do przedłożenia stosownych dokumentów wymienionych w Umowie Przedwstępnej w celu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

‒ do wpłaty wynagrodzenia z tytułu sprzedaży do depozytu notariusza, który będzie sporządzał Umowę Przyrzeczoną.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Nabywca uprawniony jest w szczególności:

‒ do odstąpienia od Umowy Przedwstępnej w terminie do dnia 31 stycznia 2023 r. w określonych w umowie przypadkach;

‒ do odstąpienia od Umowy Przedwstępnej w określonych w umowie przypadkach;

‒ do złożenia we wniosku o wpis w księgach wieczystych, na swój koszt roszczenia o przeniesienia na jego rzecz prawa własności Zbywanej Nieruchomości.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Zbywcy zobowiązani są w szczególności:

‒ do zawarcia Umowy Przyrzeczonej i sprzedaży Zbywanej Nieruchomości na rzecz Nabywcy w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń i praw osób trzecich;

‒ do podjęcia wszelkich niezbędnych działań w celu dokonania i zatwierdzenia na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnych podziałów Dzielonych Działek i zaniechania wszelkich czynności, które by mogły powyższe utrudnić lub uniemożliwić;

‒ do zapewnienia, że Zbywana Nieruchomość będzie miała zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej;

‒ do przedłożenia stosownych dokumentów wymienionych w Umowie Przedwstępnej w celu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

‒ do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją Zbywanej Nieruchomości do dnia jej wydania w posiadanie Nabywcy.

Zbywcy udzielili Nabywcy prawa do dysponowania zbywaną Nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z przepisami art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w celu budowy Inwestycji, w tym do prowadzenia prac przygotowawczych w związku z Inwestycją, w szczególności wykonania badań geologicznych i geotechnicznych gruntu.

Jednocześnie, powyższe prawo nie uprawnia Nabywcy do faktycznego rozpoczęcia jakichkolwiek robót budowlanych na terenie Zbywanej Nieruchomości. Powyższe udostępnienie dla celów budowanych nie uprawnia Zbywców do uzyskania dodatkowego wynagrodzenia (poza ceną sprzedaży).

Zgodnie z Umową Przedwstępną Zbywcy wyrazili:

‒ zgodę na to, aby Nabywca lub osoby przez niego upoważnione były uprawnione do wstępu na teren Zbywanej Nieruchomości oraz do przeprowadzenia na jej terenie wszelkich badań i pomiarów, do pobierania próbek gruntu oraz do dokonywania wszelkich innych czynności koniecznych w związku z postanowieniami umów oraz w celu doprowadzenia do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, po uprzednim uzgodnieniu terminu wstępu na Zbywaną Nieruchomość ze Zbywcami.

‒ zgodę na wystąpienie przez Nabywcę o wydanie zaświadczenia w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej w przedmiocie wysokości zaległości podatkowych Zbywców. Powyższa zgoda upoważnia Nabywcę do działania poprzez pełnomocników ustanowionych z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw i ustanawiania substytutów.

Zbywcy udzielili Nabywcy pełnomocnictwo do reprezentowania i występowania w ich imieniu przed Zarządem Geodezji i Katastru (…), Zarządem Lasów (…) oraz wszelkimi urzędami administracyjnymi w celu uzyskaniu wypisów i wyrysów oraz zaświadczeń dotyczących uproszonych planów urządzenia lasów dla działek ewidencyjnych nr: 1/5, 1/9, 1/15 będących własnością Zbywców. W ramach powyższego pełnomocnictwa Nabywca jest upoważniony do składania oraz odbioru ww. zaświadczeń oraz wypisów i wyrysów. Przedmiotowe pełnomocnictwo nie dotyczy podejmowania zobowiązań finansowych. Pełnomocnictwo wygasło z dniem 31 marca 2022 r.

Zbywca udzielił geodecie działającemu na zlecenie Nabywcy pełnomocnictwa do:

‒ do reprezentowania w toczącym się postępowaniu administracyjnym o podział przedmiotowej nieruchomości zgodnie z ustaleniami graficznymi wynikającymi z założeń urbanistycznych przewidywanych dla przedmiotowego terenu,

‒ sporządzania, składania i podpisywania wszelkich wniosków, pism i dokumentów w imieniu Zbywcy mających na celu wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości,

‒ dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, w tym składania oświadczeń woli i wiedzy, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego Pełnomocnictwa.

Przedmiotowe pełnomocnictwo upoważnia do pozyskiwania wszelkiej dokumentacji z rejestru ewidencji gruntów i budynków dotyczącej wskazanych działek geodezyjnych. Pełnomocnik uprawniony jest do odbioru wszelkich dokumentów oraz korespondencji wydanych w toku wykonywania czynności objętych tym pełnomocnictwem.

Nabywca poniósł/poniesie następujące nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości takie jak: wydatki związane z umową zawartą z Geodetą w zakresie podziału Nieruchomości oraz wydatki związane z umową na prace projektowe.

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że Kupujący dokonując wskazanych we wniosku działań, do których został upoważniony przez Zbywców dokonał/dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Zbywców – skutkującej wzrostem jej wartości dla Kupującego. Czynności te miały być dokonywane i będą dokonywane za pełną zgodą Zbywców działki, czego przejawem są udzielone Kupującemu pełnomocnictwa i zgody.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego Sprzedający wychodzą naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji.

Przedstawiona we wniosku aktywność Zbywców wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Zbywcy będą działali jako podatnicy podatku VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Zbywcy w zakresie dostawy opisanej Nieruchomości (wydzielonych geodezyjnie części działek nr 1/5, 1/9 i 1/15) dokonają zbycia majątku wykorzystywanego de facto w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, Zbywcy dokonując sprzedaży Nieruchomości, nie korzystają z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że sposób wykorzystywania Nieruchomości oraz podejmowane przez Zbywców działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu ich majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zbywców opisanej Nieruchomości (wydzielonych geodezyjnie części działek nr 1/5, 1/9 i 1/15) stanowić będzie dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zbywcy działać będą jako podatnicy podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości (wydzielonych geodezyjnie części działek nr 1/5, 1/9 i 1/15) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w tej części należy uznać za nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2022 r. poz. 503):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Wskazaliście Państwo we wniosku, że zgodnie z umową przedwstępną przed zawarciem umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości zostanie dokonany podział geodezyjny Dzielonych Działek, w ten sposób, aby powstały z nich m.in. działki odpowiadające obszarem i położeniem zbywanych Nieruchomości oraz zostanie uzyskana ostateczna decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla drogi zbywanej Nieruchomości lub zaświadczenie Prezydenta Miasta, z którego wynikać będzie na jakie cele zbywana Nieruchomość jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zbywane Nieruchomości są gruntami niezabudowanymi, na których zgodnie z oświadczeniem Zbywców znajduje się wyłącznie ogrodzenie częściowo betonowe oraz częściowo składające się ze słupków stalowych i siatki.

W związku z powyższym, należy przyjąć, że chociaż na Nieruchomości znajduje ogrodzenie częściowo betonowe oraz częściowo składające się ze słupków stalowych i siatki to dostawa będzie dotyczyła gruntu niezabudowanego, ponieważ na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki i budowle.

W analizowanym przypadku zatem na dzień sprzedaży Nieruchomości powstałe z wydzielonych części działek nr 1/5, 1/9 i 1/15 stanowić będą grunt przeznaczony pod zabudowę, tj. teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży ww. działek nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że Zbywcy (Pani A. A. i Pan D. A.) na prawach wspólności ustawowej działkę nr 1/5 nabyli w 1985 r. na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej. Pan D. A. działkę nr 1/9 nabył w 1982 r. na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego, działkę nr 1/15 Pan nabył w 1971 r. na podstawie aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika (…). Nabycie ww. działek nastąpiło więc przed wejściem w życie przepisów ustawy o VAT). Nabycie to nie nastąpiło więc w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że Zbywcom przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek lub że Zbywcom takie prawo nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mogliby odliczyć. Oznacza to, że nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy i w konsekwencji dostawa Nieruchomości nie może korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zbywców opisanych we wniosku geodezyjnie wydzielonych części z działek nr 1/5, 1/9 i 1/15 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości (geodezyjnie wydzielonych części z działek nr 1/5, 1/9 i 1/15) przez Zbywców powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Odnosząc się do natomiast do wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Wskazaliście Państwo, że zbywana nieruchomość będzie przeznaczona pod planowaną drogę dojazdową do Nieruchomości Sąsiedniej, na której Kupujący planuje inwestycję polegającą na rozbudowie centrum magazynowo - logistyczno - produkcyjnego. Po nabyciu, zbywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, tj. wynajmu nieruchomości na cele komercyjne. Nabycie zbywanej Nieruchomości będzie związane pośrednio z działalnością opodatkowaną VAT.

Skoro, jak przyjęto wyżej, Zbywcy będą podatnikami podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Kupującego Nieruchomości (geodezyjnie wydzielonych części z działek nr 1/5, 1/9 i 1/15), a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce właściwej dla przedmiotu sprzedaży, to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem tej Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyte przez Niego Nieruchomości będą Mu służyły – zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Kupujący będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo od odliczenia podatku naliczonego, związanego z zakupem Nieruchomości.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w tej części należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie Organ wskazuje, że w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości stawką podatku VAT w wysokości 23% (część pytania nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych orzeczenia sądowe, choć stanowią element argumentacji Zainteresowanych, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Odnosząc się natomiast do powołanych przez Państwa interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą indywidualnych spraw podatników i odnoszą się do innych niż opisane w przedmiotowej interpretacji stanów faktycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).