Podatnik nabył w 2008 roku udział w niezabudowanej nieruchomości gruntowej w celu zabezpieczenia finansowego. Od momentu zakupu nieruchomość nie była wykorzystywana. W 2017 roku podatnik, wraz z pozostałymi współwłaścicielami, wystąpił do gminy o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, co umożliwiło późniejszą sprzedaż. W 2020 roku nawiązał kontakt z firmą zajmującą się obrotem nieruchomościami, która była zainteresowana nabyciem udziału. W 2021 roku podpisał przedwstępną umowę sprzedaży udziału w nieruchomości. Organ podatkowy uznał, że ponieważ podatnik nie podejmował aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które wykraczałyby poza zwykłe zarządzanie majątkiem prywatnym, sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
25 lipca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 9 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce nr 1. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 października 2022 r. (wpływ 10 października 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:
W dniu 08.09.2008 r. nabył Pan do majątku osobistego niezbudowaną nieruchomość gruntową (działka 1 położona w miejscowości …, Gmina …) o powierzchni 6,57 ha na zasadzie udziału we współwłasności - 1/2. Był to grunt w części orny (w klasie RIVA, RIVB i 4V), a częściowo stanowił łąki trwałe oraz grunt pod rowami.
Transakcję sfinansował Pan częściowo z oszczędności własnych, a częściowo ze sprzedaży PGR.
W momencie nabycia udziału w prawie własności gruntu nie miał Pan żadnych bliżej sprecyzowanych planów co do celu inwestycji. Nabycia dokonał Pan z myślą o ewentualnym przyszłym zabezpieczeniu finansowym z uwagi na fakt, że wartość gruntu rośnie z upływem czasu.
Na początku 2017 r. wraz z drugim współwłaścicielem nieruchomości oraz właścicielem działki sąsiadującej z Pana działką, podjął Pan wspólną inicjatywę wystąpienia do Gminy z pismem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.
Zmiana przeznaczenia gruntu na tereny mieszkalne mogłaby ułatwić późniejszą ewentualną sprzedaż i pozwoliłaby uzyskać wyższą cenę.
Na mocy uchwały nr … Rady Gminy … z dnia 22.06.2017 r. ww. grunt został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się na terenie zabudowy mieszkalno - usługowej wraz z terenami zieleni i drogą wewnętrzną.
W 2020 r. przez znajomego nawiązał Pan kontakt firmą … s.c., która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i jest zainteresowana nabyciem udziału w prawe własności tego gruntu.
Dnia 22.06.2021 r. podpisał Pan przedwstępną umowę sprzedaży udziału w nieruchomości na rzecz wspólników spółki … s.c. (akt notarialny rep. A nr …). Planowana data sprzedaży: po uzyskaniu interpretacji indywidualnej, nie później niż do 31.12.2022 r.
Dodatkowo wyjaśnia Pan, że:
‒ od momentu nabycia do dnia dzisiejszego grunt nie był przez Pana użytkowany w żaden sposób i nie planuje Pan go użytkować,
‒ zgodnie z rejestrem gruntów nieruchomość jest nadal sklasyfikowana jako grunt częściowo orny, częściowo jako łąki trwałe i grunt pod rowami; jego charakter nie zmienił się od dnia nabycia,
‒ nie podejmował Pan żadnych dodatkowych działań związanych ze sprzedażą gruntu takich jak: podział, uzbrojenie, ogrodzenie itp.,
‒ prowadzi Pan działalność gospodarczą od 1990 roku - sprzedaż hurtowa i detaliczna chemii gospodarczej i kosmetyków, a obecnie wynajem powierzchni magazynowych i biuro. Planowana obecna sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej nie ma nic wspólnego z działalnością gospodarczą,
‒ we wcześniejszych okresach dokonał Pan jednej podobnej transakcji tj. zakup działek w 2007 roku i sprzedaż w 2019 r. (rola), łącznie 4 działki o łącznej powierzchni 8,78 ha.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, iż:
Odpowiedź na pytanie 1: jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT (podatek od towarów i usług) czynny z tytułu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Obecnie przedmiotem faktycznie wykonywanej działalności gospodarczej jest wynajem powierzchni magazynowych, produkcyjnych i składów.
Odpowiedź na pytanie 2: działka nie jest, nie była i nie będzie przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze. Nie jest, nie była i nie będzie udostępniana innym osobom.
Odpowiedź na pytanie 3: w związku z zawarciem umowy przedwstępnej nie udostępniał Pan działki na rzecz kupującego.
Odpowiedź na pytanie 4: decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu nie była wydana i do momentu planowanej sprzedaży nie zostanie wydana.
Odpowiedź na pytanie 5: pozwolenie na budowę dotychczas nie było wydane i do momentu planowanej sprzedaży nie zostanie wydane.
Odpowiedź na pytanie 6: na początku 2017 r. wraz z drugim współwłaścicielem nieruchomości oraz właścicielem działki sąsiadującej z Pana działką podjął Pan wspólną inicjatywę wystąpienia do Gminy z pismem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego.
Zmiana przeznaczenia gruntu na tereny mieszkalne mogłaby ułatwić późniejszą ewentualną sprzedaż i pozwoliłaby uzyskać wyższa cenę.
Za wyjątkiem zmiany MPZP nie zostały do działki wydane inne decyzje/pozwolenia.
Odpowiedź na pytanie 7: umowa przedwstępna zawiera informacje o stronach umowy i określa jedynie: kwotę zadatku wpłaconego w dniu podpisania tejże umowy, warunki ustalenia kwoty końcowej (pozostała kwota do zapłaty zostanie zwaloryzowana o kurs EURO), termin graniczny przeniesienia własności i płatności końcowej (do 31.12.2022 r.), informację, że w przypadku jeżeli na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży z tytułu sprzedaży nieruchomości powstanie obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług, to ustalona kwota transakcji zostanie powiększona o ten podatek, oraz warunek, że do transakcji przeniesienia własności może dojść nie wcześniej niż do dnia 29.07.2022 tj. terminu po którym upływa 5 letni okres od publikacji Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru m.in. działki nr 1 w … w Dzienniku Urzędowym Województwa ….
Umowa przedwstępna nie zawiera żadnych dodatkowych zobowiązań stron w tym do działań związanych ze sprzedażą gruntu takich jak: podział, uzbrojenie, ogrodzenie.
Odpowiedź na pytanie 8: nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw w związku ze sprzedażą przedmiotowej działki.
Odpowiedź na pytanie 9: posiada Pan inne działki, ale w przyszłości nie zamierza Pan ich sprzedawać. Pozostawi je Pan w majątku prywatnym z myślą o przyszłym zabezpieczeniu dzieci.
Czy dokonując sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w związku z czym jest to transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Transakcja sprzedaży nieruchomości niezabudowanej, o której mowa w opisie stanu faktycznego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Z kolei zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`), a przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W konsekwencji grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.
Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który w odniesieniu do tej właśnie czynności działa jako podatnik. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
Uwzględniając powyższe nie będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.
Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Zgodnie z powyższym orzeczeniem inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Podkreślić należy, że powołane orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjny, np. NSA w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29.10.2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), NSA z dnia 23 stycznia 2014 r. (sygn. akt I FSK 143/13), z dnia 17 grudnia 2013 r. (sygn. akt I FSK 114/13), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt. I FSK 1656/11 i 1658/11) oraz WSA z dnia 10 października 2013 r. (sygn. akt I SA/Po 379/13), z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11).
Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez osobę mającą status podatnika, a dodatkowo działającą w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
Odwołując się zatem zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, a transakcji za podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem. Nie podjął Pan bowiem szeregu działań, które wskazywałyby na Jego aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak np.:
‒ w przedmiocie zbycia wskazanej we wniosku działki nie podjął Pan czynności porównywalnych do zakresu działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem,
‒ nie dokonywał Pan również żadnych czynności marketingowych wskazujących na Pana aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami,
‒ nie przeprowadził Pan żadnych inwestycji dotyczących tego gruntu, takich jak podział na szereg działek, grunt nigdy nie był przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej, nie był w niej w żadne sposób wykorzystywany,
‒ nie oddawał Pan gruntu w dzierżawę ani nie udostępniał Pan go osobom trzecim nieodpłatnie.
Ponadto grunt został nabyty na cele osobiste bez wyraźnego (jasno sprecyzowanego) celu, lecz jedynie z myślą o przyszłym zabezpieczeniu finansowym i w okresie od dnia nabycia nie był wykorzystywany przez Pana w żaden sposób.
Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowych działek wystąpił Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, a sprzedaż działek należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, tj. ze skorzystaniem z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Jest to działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości,
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).
Według art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.
Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania Sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjął Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.
Wskazał Pan, że:
‒ w momencie nabycia udziału w prawie własności gruntu nie miał Pan żadnych bliżej sprecyzowanych planów co do celu inwestycji;
‒ od momentu nabycia do dnia dzisiejszego grunt nie był przez Pana użytkowany w żaden sposób i nie planuje Pan go użytkować; udziału w nieruchomości gruntowej nie ma nic wspólnego z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą;
‒ działka nie jest, nie była i nie będzie przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze; nie jest, nie była i nie będzie udostępniana innym osobom;
‒ nie podejmował Pan żadnych dodatkowych działań związanych ze sprzedażą gruntu takich jak: podział, uzbrojenie, ogrodzenie itp.;
‒ w związku z zawarciem umowy przedwstępnej nie udostępniał Pan działki na rzecz kupującego;
‒ umowa przedwstępna zawiera informacje o stronach umowy i określa jedynie: kwotę zadatku wpłaconego w dniu podpisania tejże umowy, warunki ustalenia kwoty końcowej (pozostała kwota do zapłaty zostanie zwaloryzowana o kurs EURO), termin graniczny przeniesienia własności i płatności końcowej (do 31.12.2022 r.), informację, że w przypadku jeżeli na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży z tytułu sprzedaży nieruchomości powstanie obowiązek zapłaty podatku od towarów i usług, to ustalona kwota transakcji zostanie powiększona o ten podatek, oraz warunek, że do transakcji przeniesienia własności może dojść nie wcześniej niż do dnia 29.07.2022 tj. terminu po którym upływa 5 letni okres od publikacji Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru m.in. działki nr 1 w … w Dzienniku Urzędowym Województwa …; umowa przedwstępna nie zawiera żadnych dodatkowych zobowiązań stron w tym do działań związanych ze sprzedażą gruntu takich jak: podział, uzbrojenie, ogrodzenie.
‒ decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu nie była wydana i do momentu planowanej sprzedaży nie zostanie wydana;
‒ pozwolenie na budowę dotychczas nie było wydane i do momentu planowanej sprzedaży nie zostanie wydane;
‒ nie zostały do działki wydane inne decyzje/pozwolenia (za wyjątkiem zmiany MPZP);
‒ nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw w związku ze sprzedażą przedmiotowej działki.
Z okoliczności sprawy wynika, że jedynymi działaniami podjętymi przez Pana było:
‒ wystąpienie (na początku 2017 r. wraz z drugim współwłaścicielem nieruchomości oraz właścicielem działki sąsiadującej z Pana działką) do Gminy z pismem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego; na mocy uchwały ww. grunt został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się na terenie zabudowy mieszkalno - usługowej wraz z terenami zieleni i drogą wewnętrzną;
‒ nawiązanie w 2020 r. kontaktu firmą, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i jest zainteresowana nabyciem udziału w prawe własności tego gruntu.
W okolicznościach niniejszej sprawy, podjęte przez Pana ww. działania nie świadczą jednak o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia udziału w działce nr 1, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).
W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Pana, w zakresie sprzedaży udziału w działce nr 1, za podatnika w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.
Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy będzie składniki Pana majątku osobistego, a sprzedaż udziału w działce nr 1 będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
W konsekwencji sprzedaż przez Pana udziału w działce nr 1 na warunkach opisanych w niniejszym wniosku, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż w związku z jej sprzedażą nie będzie Pan działał jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Tym samym Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Interpretacja nie dotyczy współwłaściciela nieruchomości.
Informuję ponadto, że aktualny publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług to: Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.
W odniesieniu do powołanych we wniosku wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz wyroków Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, wyjaśniam, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element argumentacji, są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowań w konkretnej, indywidualnej sprawie, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.
‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA)
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili