0111-KDIB3-1.4012.547.2022.3.AB

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

- prawidłowe w części uznania, że Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (podatek od towarów i usług), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT;

- prawidłowe w części uznania, że Sprzedaż Nieruchomości 1 (Nowa Działka fragment obecnie istniejącej Działki (`(...)`), Działka nr (`(...)`), Działka nr (`(...)`), Działka nr (…)) w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT;

- nieprawidłowe - w części uznania, że Sprzedaż Nieruchomości 2 - Działki nr (`(...)`) w ramach Transakcji będzie w całości podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT;

- prawidłowe - w części uznania, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1 (Nowa Działka fragment obecnie istniejącej Działki (`(...)`), Działka nr (`(...)`), Działka nr (`(...)`), Działka nr (…)) w ramach Transakcji oraz uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do dostawy udokumentowanej tą fakturą.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 15 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wpłynął 15 lipca 2022 r. Wniosek został uzupełniony pismem z 20 września 2022 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

· (`(...)`) Sp. z o.o.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

· (`(...)`) Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży niżej opisanej nieruchomości położonej w (…), przy ulicy (…), przez (`(...)`) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający” albo „Zbywca”) na rzecz (`(...)`) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”).

Nabywca jest spółką z siedzibą w (…), która w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza nabyć nieruchomości położone na terytorium Polski. Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) w Polsce.

Sprzedający jest spółką z siedzibą w (`(...)`). Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

Sprzedający oraz Nabywca są określani łącznie w niniejszym wniosku jako „Zainteresowani”.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 Ustawy o VAT.

Przedmiot transakcji

Zbywca planuje sprzedać na rzecz Nabywcy prawo użytkowania wieczystego:

1. działki gruntu, która na podstawie Decyzji Podziałowej (zdefiniowanej poniżej) zostanie wydzielona („dalej jako: „Nowa Działka”) z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (`(...)`), położonej w (`(...)`) przy ul. (`(...)`), dla której Sąd Rejonowy dla (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę nr (`(...)`) (dalej jako: „Działka (`(...)`)”);

2. działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (`(...)`), położonej w (`(...)`) przy ul. (`(...)`), dla której Sąd Rejonowy dla (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę nr (`(...)`) (dalej jako: „Działka (`(...)`)”);

3. działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (`(...)`), położonej w (`(...)`) przy ul. (`(...)`), dla której Sąd Rejonowy dla (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę nr (`(...)`) (dalej jako: „Działka (`(...)`)”);

4. działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (`(...)`), położonej w (`(...)`) przy ul. (`(...)`), dla której Sąd Rejonowy dla (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę nr (`(...)`) (dalej jako: „Działka (`(...)`)”);

5. działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (`(...)`), położonej w (`(...)`) przy ul. (`(...)`), dla której Sąd Rejonowy dla (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę nr (`(...)`) (dalej jako: „Działka (`(...)`)”);

6. działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (`(...)`), położonej w (`(...)`) przy ul. (`(...)`), dla której Sąd Rejonowy dla (`(...)`), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę nr (`(...)`) (dalej jako: „Działka (`(...)`)”).

Wyżej wymienione działki nie są obecnie objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie obowiązuje w stosunku do nich decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na większości ww. działek posadowione są budowle (w rozumieniu Prawa Budowlanego; dalej: „Budowle”) - szczegółowy wykaz naniesień znajdujących się na działkach przedstawia poniższa tabela:

| Działka | Powierzchnia gruntu (m2) | Naniesienie, które będą znajdowały się na nieruchomości będącej przedmiotem transakcji na dzień transakcji | Nowa Działka (fragment obecnie istniejącej Działki ((...))) | ok. ((...)) | tory kolejowe, infrastruktura przesyłowa (ciepłownicza,wodociągowa i ściekowa, w tym rura kanalizacyjna należąca do ((...)) - wyłączona z eksploatacji), gazociągi, elektryczne linie zasilające 6kV), utwardzone drogiwewnętrzne, ogrodzenie, infrastruktura oświetleniowa(oświetlenie terenu), fundamenty po zlikwidowanej stacji uzdatniania wody. | Działka ((...)) | ((...)) | tory kolejowe | Działka ((...)) | ((...)) | tory kolejowe, infrastruktura przesyłowa (rura kanalizacyjna należąca do ((...))- wyłączona z eksploatacji) | Działka (…) | ((...)) | tory kolejowe, infrastruktura przesyłowa (rura kanalizacyjna należąca do ((...))-wyłączona z eksploatacji), , | Działka ((...)) | ((...)) | brak - grunt niezabudowany budynkami lub budowlami w rozumieniu Prawa Budowlanego | Działka ((...)) | ((...)) | infrastruktura przesyłowa (rura kanalizacyjna należąca do ((...))- wyłączona z eksploatacji)

Zbywca jest właścicielem budowli położonych na Nieruchomości wskazanych w tabeli powyżej (utwardzonych dróg wewnętrznych, torów kolejowych), z wyjątkiem:

budowli, które stanowią własność odrębnego od Sprzedającego przedsiębiorstwa przesyłowego pod firmą (`(...)`) sp. z o.o. (gazociąg); przy czym zakładane jest, iż Sprzedający uzyska przed transakcją zgodę (`(...)`) sp. z o.o. na rozebranie tej infrastruktury i Kupujący po zakupie nieruchomości zlikwiduje tą infrastrukturę;

rura kanalizacyjna znajdująca się niektórych działkach mających być przedmiotem transakcji (tzn. na Nowej Działce, Działce (`(...)`), Działce (`(...)`) oraz na Działce (`(...)`)) jest własnością odrębnego podmiotu (`(...)`), zatem na Działce (`(...)`) brak jest budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego, które należałyby do Sprzedającego; rura te jest wyłączona z eksploatacji oraz zakładane jest, iż Sprzedający uzyska przed transakcją zgodę (`(...)`) na rozebranie tej rury i Kupujący po zakupie nieruchomości zlikwiduje tą infrastrukturę;

część budowli położonych na Nieruchomości należy do spółki (`(...)`) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i wchodzi w skład przedsiębiorstwa tej spółki (dotyczy to podziemnego przewodu elektroenergetycznego 6kV, sieci wodociągowej, przeciwpożarowej i ściekowej oraz sieci ciepłowniczej);przy czym zakładane jest, iż Sprzedający uzyska przed transakcją zgodę (`(...)`) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na rozebranie tych budowli i Kupujący po zakupie nieruchomości zlikwiduje te budowle.

Obecnie na Działce (`(...)`) znajduje się jeszcze podziemna stacja paliw i wiata, jednak zostaną one usunięte przez Sprzedającego jeszcze przed dniem transakcji (a to oznacza iż nie będą one przedmiotem transakcji).

Intencją Zainteresowanych jest przeniesienie praw użytkowania wieczystego Nowej Działki, Działki (`(...)`), Działki (`(...)`), Działki (`(...)`), Działki (`(...)`) oraz Działki (`(...)`) wraz z prawem własności Budowli, w zakresie, w jakim Sprzedającemu przysługuje prawo własności poszczególnych Budowli.

W dalszej części niniejszego wniosku Nowa Działka, Działka (`(...)`), Działka (`(...)`), Działka (`(...)`) oraz Budowle mające być przedmiotem transakcji będą określane zbiorczo jako „Nieruchomość 1”, podczas gdy Działka (`(...)`) oraz Działka (`(...)`) będą określne jako „Nieruchomość 2” (Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 mogą być zbiorczo określane jako „Nieruchomości” lub „Nieruchomość”).

Wszystkie Budowle mające być przedmiotem transakcji zostały wzniesione jeszcze przed dniem nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, przez poprzedniego właściciela/li Nieruchomości, którzy wykorzystywali je do prowadzonej przez siebie działalności. Od momentu nabycia Nieruchomości, Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowych poszczególnych Budowli. Wydatki na ulepszenie Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

W ramach planowanej transakcji Zbywca przekaże Nabywcy - w uzgodnionym przez strony zakresie - prawną i techniczną dokumentację związaną z Nieruchomościami (oryginały lub kopie).

W ramach transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione:

- prawa i obowiązki z umowy zarządzania Nieruchomościami,

- prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami Sprzedającego (przy czym zbywca nie jest stroną takich umów);

- należności podatkowe Sprzedającego,

- prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi / remontowymi prowadzonymi na Nieruchomościach,

- prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości,

- rachunki bankowe Sprzedającego oraz środki pieniężne Sprzedającego,

- księgi rachunkowe Sprzedającego,

- pracownik Sprzedającego oraz umowa z tym pracownikiem,

- nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego,

- tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości.

Przedwstępna umowa sprzedaży

W dniu 8 lipca 2021 r. Zainteresowani oraz (`(...)`) sp. z o.o. (dalej jako „(`(...)`)”) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki łącznej udokumentowaną aktem notarialnym (Rep. (`(...)`)) - dalej jako „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”.

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedający zobowiązał się zawrzeć umowę warunkową sprzedaży, na podstawie której sprzeda na rzecz Kupującego - pod warunkiem nieskorzystania przez m.st. (`(...)`) z prawa pierwokupu przysługującego na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w terminie i na zasadach określonych w art. 110 i 111 wymienionej ustawy - prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń i praw osób trzecich ujawnionych w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości na dzień sporządzenia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz wymienionych wprost w tej umowie (dalej jako „Umowa Warunkowa”), zaś Kupujący zobowiązał się z zastrzeżeniem spełnienia się Warunków Zawieszających (zdefiniowanych poniżej) do zawarcia Umowy Warunkowej.

W konsekwencji zawarcie Umowy Warunkowej ma nastąpić po ziszczeniu się warunków zawieszających, zastrzeżonych, za wyjątkiem warunku wskazanego w pkt. a) niżej, wyłącznie na rzecz Kupującego, od których łącznego spełnienia (lub zrzeczenia się przez Kupującego) uzależnione jest zawarcie Umowy Warunkowej (dalej jako „Warunki Zawieszające”):

a) Sprzedający uzyska ważną, ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą podział Działki (`(...)`) (dalej jako „Decyzja Podziałowa”) zgodnie z projektem planu podziału stanowiącym właściwy Załącznik do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (dalej jako „Plan Podziału”),

b) Sprzedający uzyska obmiar Nowej Działki utworzonej na podstawie ostatecznej Decyzji Podziałowej, sporządzony przez wybranego przez strony geodetę (dalej jako „Obmiar”),

c) Sprzedający uzyska od właściwego organu reprezentującego Skarb Państwa jako właściciela Nowej Działki, Działki (`(...)`) i Działki (`(...)`) zgodę na wydzielenie tych działek do nowoutworzonej, odrębnej księgi wieczystej,

d) Sprzedający uzyska od właściwego organu reprezentującego Skarb Państwa jako właściciela Działki (`(...)`) i Działek (`(...)`) i (`(...)`) zgodę na wydzielenie Działki (`(...)`) i Działek (`(...)`) i (`(...)`), do nowoutworzonej, odrębnej księgi wieczystej,

e) Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich (oraz nie będzie żadnych wpisów, wzmianek i ostrzeżeń w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, za wyjątkiem wpisów, wzmianek i ostrzeżeń wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży),

f) uzyskanie przez strony interpretacji dotyczącej opodatkowania VAT i podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji („Interpretacja”),

g) Sprzedający: (a) doprowadzi do wyłączenia z użytkowania i zabezpieczenia następujących elementów infrastruktury: rurociągu (…) oraz instalacji wody przemysłowej oraz (b) usunie z Nieruchomości infrastrukturę obejmującą nieczynną stację paliw, na koszt i ryzyko Sprzedającego co zostanie potwierdzone protokołem podpisanym przez Kupującego i Sprzedającego,

h) Sprzedający usunie zanieczyszczenia z Działki (…) do stanu odpowiadającego gruntom przeznaczonym na cele przemysłowe (kategoria IV), co zostanie potwierdzone protokołem podpisanym przez Kupującego i Sprzedającego w oparciu o protokoły potwierdzające zrealizowanie działań koniecznych dla usunięcia zanieczyszczeń podpisane z podmiotami zatrudnionymi w tym celu na koszt i ryzyko Sprzedającego.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w celu realizacji warunku wskazanego w pkt a) powyżej Sprzedający udzieli pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Kupującego w celu podjęcia działań zmierzających do podziału Działki (`(...)`) oraz uzyskania Decyzji Podziałowej zgodnej z Planem Podziału.

Ponadto strony zobowiązały się współdziałać w dobrej wierze w celu realizacji Warunków Zawieszających. Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w przypadku gdyby warunki określone w pkt g) lub pkt h) nie zostały spełnione na dzień zawarcia Umowy Warunkowej, a Kupujący zrzeknie się ich spełnienia, strony zawrą Umowę Warunkową ale Sprzedający pozostanie zobowiązany (na swój koszt i ryzyko) do doprowadzenia do realizacji działań objętych tymi warunkami, w terminie oznaczonym przez strony, nie dłuższym niż sześć miesięcy po zawarciu Umowy Warunkowej.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, przed zawarciem Umowy Warunkowej strony podejmą w dobrej wierze rozmowy dotyczące ewentualnego ustalenia służebności gruntowych polegających na prawie korzystania z infrastruktury położonej na Nieruchomości oraz poza Nieruchomością, które będą niezbędne dla prawidłowego prowadzenia działalności przez Sprzedającego oraz Kupującego na ich nieruchomościach po sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający bez dodatkowego wynagrodzenia umożliwia Kupującemu lub wskazanej przez nią osobie trzeciej przygotowywanie Inwestycji (zdefiniowanej poniżej) na Nieruchomości do czasu zawarcia Umowy Rozporządzającej, w szczególności umożliwia nieograniczony dostęp do Nieruchomości, prowadzenie na niej wszelkiego rodzaju badań, pomiarów, wystąpienie o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy oraz występowanie i uzyskiwanie wszelkich innych pozwoleń i składanie wniosków w celu realizacji Inwestycji, wraz z infrastrukturą niezbędną do należytego jej funkcjonowania (tj. w szczególności zespołu urządzeń, dróg, kabli, itp.).

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, Sprzedający udzieli wskazanym przez Kupującego osobom pełnomocnictwa w odpowiedniej formie do występowania w imieniu Sprzedającego do niezbędnych podmiotów o wszelkie pozwolenia, zgody, uzgodnienia, wnioski związane z realizacją Inwestycji, w tym m.in. o wycinkę drzew i krzewów - przy czym Kupujący we własnym zakresie ponosić będzie opłaty związane z udzieleniem tych pełnomocnictw oraz opłaty związane z działaniami podjętymi na podstawie udzielonych pełnomocnictw.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający udzielił także Kupującemu wszelkich niezbędnych zgód i akceptacji (w tym zgody na dysponowanie gruntem w celach budowlanych) oraz gwarantuje, że nie będzie wnosić żadnych sprzeciwów ani składać jakichkolwiek innych oświadczeń przeciwko realizacji Inwestycji na Nieruchomości. Dodatkowo, na żądanie Kupującego, niezwłocznie po otrzymaniu takiego żądania, Sprzedający przekaże Kupującemu oświadczenie o udzieleniu Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu uzyskania przez Kupującego wszelkich decyzji, zezwoleń i uzgodnień niezbędnych w celu przeprowadzenia Inwestycji.

W przypadku rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Kupujący wypłaci Sprzedającemu każdorazowo w terminie do dwóch miesięcy po rozwiązaniu Umowy odszkodowanie za ewentualne szkody na Nieruchomości powstałe w wyniku korzystania przez Kupującego z Nieruchomości w celu przygotowania Inwestycji do czasu rozwiązania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Podstawę do wypłaty odszkodowania stanowić będzie wykaz udokumentowanych i uzasadnionych szkód sporządzony przez Kupującego w obecności Sprzedającego względnie jego przedstawiciela lub w razie braku porozumienia w tym zakresie wycena sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu cen rynkowych obowiązujących w dacie ustalenia odszkodowania. Kupujący dołoży starań, aby ograniczyć ewentualne szkody mogące powstać na Nieruchomości w trakcie przygotowywania Inwestycji.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, od daty jej zawarcia do dnia ustanowienia którejkolwiek ze służebności, o których mowa Przedwstępnej Umowie Sprzedaży lub uzyskania przez Kupującego odpowiedniego dostępu dla Nieruchomości do ul. (`(...)`), o którym mowa w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Sprzedający zapewni Kupującemu tymczasową możliwość dojazdu do Nieruchomości, niezbędnego na potrzeby przygotowania lub realizacji przez Kupującego Inwestycji na Nieruchomości, drogą do ul. (`(...)`), o szerokości minimum 6 m, której przebieg oznaczono na mapie stanowiącej właściwy Załącznik do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. W przypadku, gdy dojazd drogą do ul. (`(...)`) okaże się niewystarczający dla Kupującego, utrudniony lub w inny sposób niemożliwy do wykorzystania przez Kupującego na potrzeby przygotowania lub realizacji Inwestycji na Nieruchomości, Sprzedający zapewni Kupującemu przez w/w okres możliwość korzystania przez Kupującego z dojazdu do Nieruchomości na potrzeby przygotowania lub realizacji Inwestycji z drogi alternatywnej łączącej Nieruchomość z (…), o szerokości minimum 6 m, której przebieg oznaczono na mapie stanowiącej właściwy Załącznik do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. W tym celu w Umowie Rozporządzającej Sprzedający oraz (`(...)`) ustanowią na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego Nieruchomości służebność przejazdu i przechodu o treści wskazanej we właściwym Załączniku do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Sprzedający będzie kontynuować działania zmierzające do uzyskania tytułu prawnego (prawo własności lub użytkowania wieczystego) do działki ew. nr (…) z obrębu (…) oraz do działki ew. nr (…) z obrębu (…). W przypadku uzyskania przez Sprzedającego tytułu prawnego do tych działek, Sprzedający zobowiązuje się wobec Kupującego do ustanowienia służebności drogowej na tych działkach na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub właściciela Nieruchomości o treści wskazanej we właściwym Załączniku do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Sprzedający będzie również kontynuować działania zmierzające do ustanowienia służebności drogowej na działkach ew. nr (…) i (…) z obrębu (…) na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub właściciela Nieruchomości o treści wskazanej we właściwym Załączniku do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności wobec Kupującego, jeżeli pomimo dołożenia najlepszych starań Sprzedającemu nie uda się uzyskać w/w tytułu prawnego do działki ew. nr (…)z obrębu (…) lub do działki ew. nr (…) z obrębu (…) ani w/w służebności na działkach ew. nr (…) i (…) z obrębu (…).

Kupujący na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży zobowiązał się, że będzie podejmował starania w celu uzyskania dostępu dla Nieruchomości odpowiedniego dla celów Inwestycji od strony ul. (`(...)`), tj. przez działkę (`(...)`) z obrębu (`(...)`) oraz uzyskania w tym zakresie uzgodnień wydanych przez zarządcę ul. (`(...)`), w tym decyzji o lokalizacji zjazdu na teren Nieruchomości oraz, w niezbędnym zakresie wynikającym z powyższych uzgodnień i decyzji, ustanowienia służebności na nieruchomościach, przez które będzie prowadzony dojazd, o treści wskazanej we właściwym Załączniku do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Zbywca zobowiązał się do dnia zawarcia Umowy Rozporządzającej (zdefiniowanej poniżej) lub rozwiązania / wygaśnięcia Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że:

a) zachowa aktualny stan Nieruchomości;

b) nie będzie dokonywać zbycia Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części ani nie będzie składać ofert, ani zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej lub umowy warunkowej, lub umowy mającej podobny skutek, przewidującej zobowiązanie Sprzedającego do dokonania sprzedaży Nieruchomości lub jej części lub udziału w Nieruchomości;

c) nie ustanowi, nie zobowiąże się do ani nie zezwoli na obciążenie Nieruchomości;

d) nie będzie zawierać żadnych umów w przedmiocie dzierżawy ani najmu ani udostępnienia osobom trzecim na innej podstawie Nieruchomości ani żadnej jej części bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego;

e) poinformuje Kupującego niezwłocznie po otrzymaniu informacji o jakimkolwiek fakcie, na skutek którego zapewnienia Sprzedającego złożone Przedwstępnej Umowie Sprzedaży staną się lub będą mogły stać się niezgodne z prawdą, niedokładne lub wprowadzające w błąd;

f) będzie prowadzić działalność w sposób, który nie wpłynie negatywnie na wykonywanie przez niego obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;

g) zobowiązuje się przekazywać Kupującemu wszelkie informacje dotyczące Nieruchomości których zażąda Kupujący;

h) w zakresie, w jakim może to mieć niekorzystny wpływ na prawa Kupującego jako nowego użytkownika wieczystego Nieruchomości - będzie niezwłocznie przesyłać Kupującemu kopie wszelkiej korespondencji, zawiadomień, wniosków oraz komunikacji na piśmie lub w innej formie, dotyczącej Nieruchomości, jaką Sprzedający otrzyma od osób trzecich (w tym od jakichkolwiek podmiotów państwowych).

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w pewnych okolicznościach Kupującemu będzie przysługiwało prawo odstąpienia od tej umowy w terminie do dnia 31 grudnia 2022 roku.

Strony ustaliły w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży szczegółowy mechanizm podziału i ustalania ceny za poszczególne działki objęte Transakcją. Przy czym po podpisaniu Umowy Przedwstępnej Sprzedający otrzymał od Kującego zaliczkę na poczet ceny za Nową Działkę oraz naniesień znajdujących się na tej działce.

Umowa warunkowa

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży strony ustaliły, że Umowa Warunkowa zostanie zawarta w terminie wskazanym przez Kupującego, najpóźniej w terminie czternastu dni, z zastrzeżeniem odpowiednich postanowień Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, od daty spełnienia ostatniego z Warunków Zawieszających. Wyznaczenie terminu zawarcia Umowy Warunkowej będzie dokonane przez Kupującego listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru przesłanym na adres Sprzedającego lub w innym właściwym trybie przewidzianym w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Strony zobowiązały się przy tym współpracować w dobrej wierze w celu spełnienia Warunków Zawieszających.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Kupujący może, wedle własnego uznania oraz w dowolnym czasie zrzec się Warunków Zawieszających (z wyjątkiem Warunku Zawieszającego dot. Decyzji Podziałowej) oraz wystąpić do Sprzedającego o zawarcie Umowy Warunkowej pomimo braku ziszczenia się wszystkich lub któregokolwiek z tych Warunków Zawieszających. W razie zrzeczenia się przez Kupującego z któregokolwiek z Warunków, warunek taki uznaje się za niezastrzeżony.

Jeżeli w planowanym dniu zawarcia Umowy Warunkowej, którykolwiek z Warunków Zawieszających pozostanie nieziszczony (i nie dojdzie do zrzeczenia się takiego warunku), dzień zawarcia Umowy Warunkowej zostanie automatycznie przeniesiony na kolejny dzień przypadający po upływie 5 (pięciu) dni roboczych (jeden lub kilka razy). Strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży zobowiązały się dołożyć należytych starań by wszystkie Warunki Zawieszające zostały ziszczone do dnia 8 lipca 2022, przy czym uzgadniają, że wszystkie Warunki Zawieszające powinny zostać ziszczone nie później niż do 1 stycznia 2023.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, Zbywca zobowiąże się w Umowie Warunkowej wydać Nieruchomość w posiadanie Kupującemu w dniu zawarcia Umowy Rozporządzającej i co do terminowego wykonania tego zobowiązania Sprzedający zobowiąże się w Umowie Warunkowej do poddania się w Umowie Rozporządzającej egzekucji stosownie do treści art. 777 § 1 pkt 4) kodeksu postępowania cywilnego. Wydanie Nieruchomości zostanie potwierdzone podpisanym przez Strony protokołem przekazania.

Na podstawie Przedwstępnej Umową Sprzedaży, strony ustaliły, że z chwilą wydania Nieruchomości Kupującemu, do Kupującego należeć będą korzyści i ciężary związane z Nieruchomością.

Sprzedający zobowiązał się na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży udzielić Kupującemu odpowiedniego regularnego wsparcia w procesie uzyskiwania przez Kupującego następujących decyzji (i) ostateczna i prawomocna decyzja środowiskowa, (ii) ostateczna i prawomocna decyzja o warunkach zabudowy, (iii) ostateczna i prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę, potwierdzających możliwość zrealizowania na Nieruchomości inwestycji polegającej na jej zabudowie obiektami magazynowymi lub produkcyjnymi, przy założeniu iż uzyskana powierzchnia zabudowy kubaturowej będzie nie mniejsza niż 45% (czterdzieści pięć procent) powierzchni Nieruchomości (dalej jako „Inwestycja”).

W przypadku naruszenia przez Sprzedającego powyższego zobowiązania, w postaci złożenia odwołania, skargi do sądu administracyjnego, sprzeciwu lub innego dokumentu w postępowaniu administracyjnym lub sądowoadministracyjnym, w którym Sprzedający lub podmiot z nim powiązany lub kontrolowany albo znajdujący się pod wspólną kontrolą ze Sprzedającym wyrazi sprzeciw lub zastrzeżenia wobec Inwestycji, Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Kupującego kary umownej wynoszącej 500.000 PLN (pięćset tysięcy złotych) za każdy przypadek naruszenia.

Kara umowa będzie płatna każdorazowo w terminie 14 dni od doręczenia żądania zapłaty skierowanego przez Kupującego do Sprzedającego.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w Umowie Warunkowej strony postanowią, że w pewnych okolicznościach Kupującemu będzie przysługiwało prawo odstąpienia od Umowy Warunkowej w terminie do dnia 31 grudnia 2022 roku.

Umowa Rozporządzająca

Strony Przedwstępną Umową Sprzedaży ustaliły, że umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z własnością infrastruktury będącej własnością Sprzedającego i znajdującej się na Nieruchomości (dalej: „Umowa Rozporządzająca”) zostanie zawarta w wykonaniu Umowy Warunkowej w terminie wskazanym przez Kupującego, najpóźniej czternastu dni od daty powiadomienia Kupującego przez Sprzedającego lub notariusza o doręczeniu oświadczenia gminy m.st. (`(...)`) o nie wykonaniu prawa pierwokupu w stosunku do Nieruchomości lub od daty upływu terminu na wykonanie powyższego prawa pierwokupu, w zależności od tego, które z wyżej określonych zdarzeń nastąpi wcześniej, jednak nie później niż do dnia 31 marca 2023 roku.

Sprzedający przekaże Kupującemu oryginał oświadczenia Prezydenta m.st. (`(...)`) o nie wykonaniu prawa pierwokupu niezwłocznie po jego otrzymaniu. Wyznaczenie terminu zawarcia Umowy Rozporządzającej będzie dokonane przez Kupującego listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru przesłanym na adres Sprzedającego lub w innym właściwym trybie przewidzianym w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

Inne okoliczności związane z planowaną transakcją

Sprzedający nabył Nieruchomości w ramach aportu w dniu 9 grudnia 2015 r., w związku podwyższeniem kapitału zakładowego Zbywcy. Dostawa Nieruchomości w wyniku której Sprzedający nabył Nieruchomości podlegała zwolnieniu z VAT.

Nieruchomości nie były (i nie będą do dnia transakcji) wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W momencie sprzedaży zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Nabywca planuje dokonać zakupu Nieruchomości w celu przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie na Nowej Działce, w dozwolonym zakresie, nowych obiektów, a następnie prowadzeniu działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT w oparciu o wykorzystanie nowej powierzchni użytkowej znajdującej się na Nowej Działce (tym samym Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Z kolei na pozostałych działkach, tj. Działce (`(...)`), Działce (`(...)`), Działce (`(...)`), Działka (`(...)`) oraz Działce (`(...)`) zakładane jest obecnie przeprowadzenie inwestycji polegającej na stworzeniu dróg i pomocniczej infrastruktury mających za zadanie obsługę inwestycji mającej powstać na Nowej Działce.

Z uwagi na plany biznesowe Nabywcy, Budowle znajdujące się obecnie na Nieruchomościach nie mają dla Nabywcy zasadniczego znaczenia gospodarczego i przewidywane jest obecnie, że zostaną wyburzone z początkiem procesu inwestycyjnego. Możliwe jest przy tym, że któraś z Budowli (lub kilka z nich) nie zostanie ostatecznie zburzona.

Działalność Nabywcy na Nieruchomościach będzie przez niego prowadzona przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług.

Zamiarem Stron jest, aby sprzedaż Nieruchomości na podstawie Umowy Warunkowej była traktowana z cywilistycznego oraz podatkowego punktu widzenia, jak również z punktu widzenia prawa pracy, jak zbycie aktywów, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zakładu pracy albo gospodarstwa rolnego Sprzedającego. W związku z powyższym, Kupujący nie będzie ponosić odpowiedzialności z tytułu zobowiązań cywilnoprawnych Sprzedającego. W sytuacji, w której Kupujący zobowiązany będzie, na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu powszechnego lub arbitrażowego, spełnić jakiekolwiek świadczenie wynikające z takich nieprzejmowanych zobowiązań cywilnoprawnych lub podatkowych Sprzedającego, Sprzedający zwróci Kupującemu kwotę świadczenia wraz z uzasadnionymi kosztami poniesionymi przez Kupującego w terminie siedmiu dni od dnia otrzymania powiadomienia o spełnieniu świadczenia przez Kupującego.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie planowanej transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej, w zakresie w jakim nie będzie ona podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT.

Nieruchomości nie są formalnie wyodrębnione w strukturze Sprzedającego w formie odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. Sprzedający nie prowadzi także w stosunku do Nieruchomości odrębnego planu kont oraz odrębnych ksiąg rachunkowych, jak również nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakichkolwiek ich części. Powyższego nie zmienia to, że Sprzedający mógłby potencjalnie przyporządkować do Nieruchomości ewentualne przychody generowane przez Nieruchomości oraz bezpośrednie koszty z nimi związane.

Zainteresowani wskazują, że 7 lipca 2021 złożyli we właściwym Urzędzie Skarbowym wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości wraz z budowlami znajdującymi się na Nieruchomości z podatku od towarów i usług oraz o wyborze objęcia dostawy Nieruchomości wraz z budowlami znajdującymi się na tej nieruchomości tym podatkiem. Ponadto, w celu wyeliminowania jakichkolwiek wątpliwości, Zainteresowani w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży potwierdzili, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.) rezygnują ze zwolnienia dostawy Nieruchomości wraz z budowlami (lub ich częściami) znajdującymi się na tej nieruchomości.

Obecnie planowane jest, że Zbywca i Nabywca z ostrożności złożą w Umowie Rozporządzającej (akcie notarialnym), na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) Ustawy o VAT, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT dostawy Budowli posadowionych na działkach wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy o VAT.

Przed transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W ramach planowanej transakcji Sprzedający oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień transakcyjnych. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, postępowań sądowych, likwidacyjnych lub upadłościowych, kwestii środowiskowych i geodezyjnych, czy też kwestii dotyczących materiałów zebranych podczas badania due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Opisywana w niniejszym wniosku transakcja pomiędzy Zbywcą a Nabywcą będzie w dalszej części wniosku określana jako „Transakcja”.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że Infrastruktura przesyłowa (rura kanalizacyjna należąca do (`(...)`) – wyłączona z eksploatacji) znajdująca się na działce (`(...)`) (oraz Nowej Działce, Działce (`(...)`), Działce (`(...)`)) stanowi budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości 1 w ramach Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z podatku VAT?

3. Czy dostawa Nieruchomości 2 w ramach Transakcji będzie w całości podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT?

4. Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1 w ramach Transakcji (oraz uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do dostawy udokumentowanej tą fakturą)?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie w zakresie ww. pytań

1. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

2. Dostawa Nieruchomości 1 w ramach Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z podatku VAT.

3. Dostawa Nieruchomości 2 w ramach Transakcji będzie w całości podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

4. Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1 w ramach Transakcji (oraz uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do dostawy udokumentowanej tą fakturą).

UZASADNIENIE STANOWISKA ZAINTERESOWANYCH

Uzasadnienie do pytania nr 1

Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości - brak możliwości kwalifikowania Transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ planowana Transakcja stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy Transakcja powinna zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w (`(...)`) z dnia 30 października 2015 r. sygn. IPPP1/4512-969/15-2/KR) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

- koncesje, licencje i zezwolenia;

- patenty i inne prawa własności przemysłowej;

- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

- tajemnice przedsiębiorstwa;

- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 552 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomościami nie zostaną zbyte przez Sprzedającego składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

- musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

- taki zespół składników powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Ponieważ składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) uznać należy, iż składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS (Krajowy Rejestr Sądowy) i związanego wyłącznie z Nieruchomościami, których dotyczy Transakcja), a tym samym przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części (tzn. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego). Nie oznacza to jednak sytuacji, w której taka wyodrębniona część przedsiębiorstwa musi mieć formę samodzielnie rozliczającego się oddziału. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

- Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych oraz nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości,

- Zbywca nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakichkolwiek ich części,

- Nabywca nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą Nieruchomości i pozostałych przenoszonych składników majątkowych,

- Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego,

- Nabywca nie przejmie należności Sprzedającego, za wyjątkiem płatności dokonanych na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne i samodzielność realizowania zadań gospodarczych

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników. Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lutego 2017 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. 3063-ILPP1-1.4512.4.2017.2.SJ).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanych Nieruchomości.

W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

- umowy o zarządzanie Nieruchomościami,

- umowy zarządzania aktywami Sprzedającego,

- prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości.

Co więcej, w ramach Transakcji, do Nabywcy nie zostaną przeniesieni pracownicy Sprzedającego.

W rezultacie na Nabywcę nie zostaną przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Zdaniem Zainteresowanych, dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie funkcjonalne zorganizowanie nabywanych składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia planowanej przez niego działalności gospodarczej. Elementy mające być przedmiotem planowanej Transakcji nie zapewnią wystarczającego stopnia samodzielności, aby w oparciu wyłącznie o nie Nabywca mógł prowadzić działalność z wykorzystaniem Nieruchomości, jednak bez konieczności angażowania dodatkowych sił i środków. W związku z powyższym, jak Zainteresowani wskazywali w opisie zdarzenia przyszłego, działalność Nabywcy na Nieruchomości będzie przez niego prowadzona przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego oraz finansowego w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem Transakcji.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Co wymaga szczególnego podkreślenia, Nabywca planuje dokonać zakupu Nieruchomości w celu przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie na Nowej Działce, w dozwolonym zakresie, nowych obiektów, a następnie prowadzeniu działalności obejmującej wykorzystanie nowej powierzchni użytkowej znajdującej się na Nowej Działce. Z kolei na pozostałych działkach, tj. Działce (`(...)`), Działce (`(...)`), Działce (`(...)`), Działka (`(...)`) oraz Działce (`(...)`) zakładane jest obecnie przeprowadzenie inwestycji polegającej na stworzeniu dróg i pomocniczej infrastruktury mających za zadanie obsługę inwestycji mającej powstać na Nowej Działce.

W konsekwencji Nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności Zbywcy przy pomocy składników majątku będących przedmiotem Transakcji.

W rezultacie intencją Zainteresowanych nie jest przeprowadzenie transakcji w zakresie zbycia przedsiębiorstwa Sprzedającego albo zorganizowanej części tego przedsiębiorstwa, a wyłącznie przeniesienie własności aktywów należących do Sprzedającego (Nieruchomości). Tym samym intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej, w zakresie w jakim nie będzie ona podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Uzasadnienie do pytania nr 2

1. Brak możliwości zastosowania do dostawy Nieruchomości 1 zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT, w związku z faktem, że działki wchodzące w skład Nieruchomości 1 nie były (i nie będą do dnia Transakcji) wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT.

2. Podleganie planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT w związku ze złożeniem zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT

2.1. Opodatkowanie VAT zabudowanych działek gruntu - uwagi ogólne

Należy zauważyć, że Nowa Działka, Działka (`(...)`), Działka (`(...)`), Działka (`(...)`) zabudowana są Budowlami, w tym także należącymi do Sprzedającego. Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

W świetle powyższego, dostawa Nowej Działki, Działki (`(...)`), Działki (`(...)`), Działki (`(...)`) będzie podlegała takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak dostawa Budowli znajdujących się na tych działkach. Tym samym w dalszej części należy przeanalizować sposób opodatkowania dostawy tych Budowli.

2.2. Zwolnienie z VAT na podstawie 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy o VAT - uwagi ogólne

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynku, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

a) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a,

c) adres budynku, budowli lub ich części.

2.3. Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14) Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęciu użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z definicją „pierwszego zasiedlenia” zawartą w Ustawie o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r., pierwszemu zasiedleniu nie musi zatem towarzyszyć czynność opodatkowana VAT, ale przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć faktyczne zasiedlenie budynku (oddanie go do faktycznego użytkowania).

2.4. Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych, do pierwszego zasiedlenia Budowli doszło najpóźniej w momencie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego w 2015 r.

Wszystkie Budowle mające być przedmiotem transakcji zostały wzniesione jeszcze przed dniem nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, przez poprzedniego właściciela/li Nieruchomości, którzy wykorzystywali je do prowadzonej przez siebie działalności. Ponadto od momentu nabycia Nieruchomości, Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowych poszczególnych Budowli. Wydatki na ulepszenie Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

W konsekwencji Transakcja w zakresie dostawy Nieruchomości 1 stanowić będzie dostawę Budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 dokonywaną w okresie dłuższym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych, Transakcja w tym zakresie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy o VAT.

2.5. Złożenie zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT i wybór opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości

Obecnie planowane jest, że Zbywca i Nabywca złożą w Umowie Warunkowej (akcie notarialnym), na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) Ustawy o VAT, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT dostawy Budowli posadowionych na działkach wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych dostawa w ramach Transakcji Budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 będzie podlegała zatem opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%). W związku z powyższym dostawa Nowej Działki, Działki (`(...)`), Działki (`(...)`) oraz Działki (`(...)`) będzie również podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%) zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości 1 w ramach Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z podatku VAT w przypadku złożenia przez Zainteresowanych w Umowie Warunkowej na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) Ustawy o VAT w odniesieniu do Budowli znajdujących się na Nieruchomości 1 oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie do pytania nr 3

1. Brak możliwości zastosowania do dostawy Nieruchomości 2 zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT

W tym zakresie aktualne pozostają uwagi Zainteresowanych zawarte w uzasadnieniu do pytania nr 1, poczynione w odniesieniu do Nowej Działki (wydzielonej z Działki (`(...)`)), Działki (`(...)`), Działki (`(...)`), Działki (`(...)`).

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji, w zakresie w jakim dotyczyć ona będzie Nieruchomości 2 nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT.

2. Kwalifikacja podatkowa dostawy Nieruchomości 2

2.1. Działka (`(...)`) i Działka (`(...)`) jako niezabudowane działki gruntu

Jak Zainteresowani wskazywali w opisie zdarzenia przyszłego, Działka (`(...)`) stanowi grunt niezabudowany budynkami lub budowlami w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Z kolei w odniesieniu do Działki (`(...)`) należy zauważyć, że znajdująca się na niej infrastruktura przesyłowa jest własnością odrębnego do Zbywcy podmiotu, tj. spółki (`(...)`) Tym samym z mocy prawa nie może być przedmiotem Transakcji, zaś zbycie wyłącznie Działki (`(...)`) (tj. bez znajdującej się na niej rury kanalizacyjnej nienależącej do Zbywcy) powinno być traktowane na gruncie Ustawy VAT jako zbycie terenów niezabudowanych.

Podstawą dla przyjęcia takiej kwalifikacji podatkowej Działki (`(...)`) są przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jednocześnie, w myśl 47 § 2 Kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Ponadto, na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Niemniej jednak, w myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, z treści art. 49 § 1 Kodeksu wynika, że infrastruktura przesyłowa należąca do (`(...)`) (wchodząca w skład przedsiębiorstwa tej spółki) nie może stanowić części składowej Działki (`(...)`).

Tym samym, bez względu na trwałe powiązanie infrastruktury (`(...)`) z Działką (`(...)`), na podstawie Kodeksu cywilnego stanowi ona odrębny, niezależny od Działki (`(...)`) przedmiot własności. W konsekwencji Zbywający - nie będąc właścicielem tej infrastruktury przesyłowej - nie może jej zbyć. Innymi słowy, przedmiotem Transakcji w odniesieniu do Działki (`(...)`), będzie wyłącznie niezabudowany grunt, nie zaś znajdująca się na nim infrastruktura przesyłowa.

Zainteresowaniu wskazują, że ich stanowisko znajduje potwierdzenie w utrwalonej linii interpretacyjnej organów podatkowych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 29 kwietnia 2014 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w (`(...)`) (sygn. IPPP1/443-263/14-2/JL) organ stwierdził: „zatem należy stwierdzić, że w przypadku planowanej dostawy nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem transformatora, będącym własnością spółki z o.o. oraz wchodzącym w skład jej przedsiębiorstwa, przedmiotem dostawy nie będzie budynek stacji transformatorowej lecz wyłącznie działka gruntu. W konsekwencji, o tym czy dostawa przedmiotowej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej, czy też będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, decydować będzie przeznaczenie nieruchomości, tzn. czy stanowi ona grunt niezabudowany inny niż tereny budowlane. Jak wskazano wyżej, w przypadku terenów niezabudowanych, zwolnieniu od podatku podlegają jedynie tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane. Z powyższego należy wywieść, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług”.

Podobnie, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 17 lutego 2014 r. (sygn. IPTPP4/443-853/13-2/BM) zaznaczył, że: „jakkolwiek część znajdującego się na ww. działkach uzbrojenia technicznego tj. wodociągi i przyłącze wodociągowe oraz kanał sanitarny spełniają definicję obiektu liniowego, czyli są budowlą, to jednak - jak wskazano we wniosku - stanowią one własność gestorów sieci, nie stanowią zatem własności Gminy. W rezultacie ww. obiektów nie będzie można traktować jako części składowej nieruchomości będącej przedmiotem zbycia przez Gminę. (`(...)`) Zatem, w przypadku dostawy nieruchomości, na której posadowione są: wyłączone z eksploatacji wodociągi, wyłączone z eksploatacji przyłącze wodociągowe, nieczynne kable energetyczne, czynny kanał sanitarny oraz kabel energetyczny, które - na podstawie art. 49 k.c. - są własnością gestorów sieci oraz utwardzenie bitumiczne po dawnym przebiegu drogi, które nie stanowi budowli, przedmiotem dostawy będą niezabudowane nieruchomości gruntowe".

2.2. Opodatkowanie VAT niezabudowanych działek gruntu - uwagi ogólne

Uwzględniając uwagi poczynione w punkcie poprzedzającym, należy uznać, że Nieruchomość 2 w kontekście transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku powinna być postrzegana jako nieruchomość niezabudowana. Zgodnie zaś z art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Stosownie natomiast do treści art. 2 pkt 33) tej ustawy, tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O przeznaczeniu terenu decydują więc akty prawa miejscowego - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

Podsumowując, mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy prawa, opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, a więc przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych (tj. dostawy gruntów niezabudowanych innych niż terenu budowlane) korzystają ze zwolnienia od podatku VAT.

Przedmiotowe zwolnienie ma charakter obligatoryjny. Przepisy Ustawy o VAT nie nadają podatnikowi uprawnienia do zrezygnowania z niego w sytuacji, gdy zaistnieją przesłanki do jego zastosowania.

2.3. Zwolnienie z VAT dostawy Nieruchomości 2, jako dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT

Jak Zainteresowaniu wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomości (w tym Nieruchomość 2) nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie obowiązuje w stosunku do nich decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tym samym Nieruchomość 2 będzie stanowiła w dniu Transakcji tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości 2 w ramach Transakcji będzie w całości podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT.

Uzasadnienie do pytania nr 4

Prawo Nabywcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1 w ramach Transakcji

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 1 przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość 1 będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Na dzień Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu VAT działalność gospodarczą z wykorzystaniem nowej powierzchni użytkowej znajdującej się na Nieruchomościach (po przeprowadzeniu inwestycji polegającej na przebudowie Nieruchomości). Nieruchomości (w tym Nieruchomości 1) będące przedmiotem Transakcji będą więc wykorzystywane przez Nabywcę po dniu Transakcji do czynności opodatkowanych VAT.

W tym kontekście należy przykładowo wskazać na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 stycznia 2018 r., 0114-KDIP1-1.4012.618.2017.2.AO, w której organ ten stwierdził, że „w konsekwencji, skoro Spółka będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i planowana transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT (dokonując rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) Spółce, po nabyciu nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej jej faktyczne nabycie, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości w zakresie w jakim Spółka będzie wykorzystywała nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT”.

Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegała zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1 w ramach Transakcji (oraz uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do dostawy udokumentowanej tą fakturą).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

- prawidłowe w części uznania, że Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT;

- prawidłowe w części uznania, że Sprzedaż Nieruchomości 1 (Nowa Działka fragment obecnie istniejącej Działki (`(...)`), Działka nr (`(...)`), Działka nr (`(...)`), Działka nr (`(...)`)) w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT;

- nieprawidłowe - w części uznania, że Sprzedaż Nieruchomości 2 - Działki nr (`(...)`) w ramach Transakcji będzie w całości podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT:

- prawidłowe - w części uznania, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 1 (Nowa Działka fragment obecnie istniejącej Działki (`(...)`), Działka nr (`(...)`), Działka nr (`(...)`), Działka nr (`(...)`)) w ramach Transakcji oraz uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do dostawy udokumentowanej tą fakturą.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) w tym zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Należy zauważyć, że powyższa regulacja stanowi implementację art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady.

W świetle art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5. koncesje, licencje i zezwolenia;

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8. tajemnice przedsiębiorstwa;

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 k.c.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa (por. wyrok TSUE w sprawie C-497/01).

W analizowanej sprawie Sprzedający wskazuje, że zamierza sprzedać Nieruchomość składającą się z działki, która na podstawie Decyzji Podziałowej zostanie wydzielona („Nowa Działka”) z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (`(...)`), działki oznaczonej nr ewidencyjnym (`(...)`), działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (`(...)`), działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…), działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (`(...)`), działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (`(...)`). Nieruchomości nie są formalnie wyodrębnione w strukturze Sprzedającego w formie odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Zbywcy. W ramach transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z umowy zarządzania Nieruchomościami, prawa i obowiązki z umowy zarządzania aktywami Sprzedającego (przy czym zbywca nie jest stroną takich umów); należności podatkowe Sprzedającego, prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi / remontowymi prowadzonymi na Nieruchomościach, prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości, rachunki bankowe Sprzedającego oraz środki pieniężne Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego, pracownik Sprzedającego oraz umowa z tym pracownikiem, nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego, tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości.

Jak wynika z powyższego, planowanej dostawie Nieruchomości nie będzie towarzyszyło przeniesienie szeregu kluczowych składników majątku, składających się na przedsiębiorstwo zgodnie z przytoczoną wyżej definicją.

Tak więc nie można uznać, że podlegająca sprzedaży Nieruchomość Sprzedającego stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze, którym służy w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W konsekwencji, sprzedawane składniki przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. Nieruchomość nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedaż ww. składnika majątkowego przedsiębiorstwa Sprzedającego tj. działki która zostanie wydzielona („Nowa Działka”) z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (`(...)`), działki nr (`(...)`), działki nr (`(...)`), działki nr (`(...)`), działki nr (`(...)`), działki nr (`(...)`) stanowi w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko przedstawione we wniosku sformułowane w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do wątpliwości Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 tj. opodatkowania nieruchomości oznaczonych we wniosku jako Nieruchomość 1 na które składają się: Nowa Działka wydzielona z działki nr (`(...)`), działka nr (`(...)`), działka nr (`(...)`), działka nr (`(...)`), które zabudowane są budowlami w myśl Prawa budowlanego oznaczone jako „Nieruchomości nr 1”, należy zauważyć co następuje:

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który stanowi że:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą,

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zainteresowani nabyciem od Sprzedającego prawa własności następujących nieruchomości tj. Nowa Działka - fragment obecnie istniejącej Działki (`(...)`), na której znajdują się tory kolejowe, infrastruktura przesyłowa (ciepłownicza, wodociągowa i ściekowa, w tym rura kanalizacyjna należąca do (`(...)`) - wyłączona z eksploatacji), gazociągi, elektryczne linie zasilające 6kV), utwardzone drogi wewnętrzne, ogrodzenie, infrastruktura oświetleniowa (oświetlenie terenu), fundamenty po zlikwidowanej stacji uzdatniania wody, działki nr (`(...)`), na której znajdują się tory kolejowe, działki nr (`(...)`), na której znajdują się tory kolejowe, infrastruktura przesyłowa (rura kanalizacyjna należąca do (`(...)`)- wyłączona z eksploatacji), działki nr (`(...)`) na której znajdują się tory kolejowe, infrastruktura przesyłowa (rura kanalizacyjna należąca do (`(...)`) - wyłączona z eksploatacji). Zbywca jest właścicielem budowli położonych na Nieruchomości wskazanych powyżej (utwardzonych dróg wewnętrznych, torów kolejowych), z wyjątkiem budowli, które stanowią własność odrębnego od Sprzedającego przedsiębiorstwa przesyłowego – gazociągu, rury kanalizacyjnej znajdującej się niektórych działkach mających być przedmiotem transakcji (tzn. na Nowej Działce, Działce (`(...)`), Działce (`(...)`) oraz na Działce (`(...)`)), części budowli położonych na Nieruchomości Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i wchodzi w skład przedsiębiorstwa tej spółki, dotyczy to podziemnego przewodu elektroenergetycznego 6kV, sieci wodociągowej, przeciwpożarowej i ściekowej oraz sieci ciepłowniczej. Ponadto jak wskazano w opisie sprawy obecnie na Działce (`(...)`) znajduje się jeszcze podziemna stacja paliw i wiata, jednak zostaną one usunięte przez Sprzedającego jeszcze przed dniem transakcji, a to oznacza iż nie będą one przedmiotem transakcji. Wszystkie Budowle mające być przedmiotem transakcji zostały wzniesione jeszcze przed dniem nabycia Nieruchomości przez Zbywcę tj. przed dniem 9 grudnia 2015 r., przez poprzedniego właściciela/li Nieruchomości, którzy wykorzystywali je do prowadzonej przez siebie działalności. Od momentu nabycia Nieruchomości, Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowych poszczególnych Budowli. Wydatki na ulepszenie Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że jak wynika z opisu sprawy naniesienia w postaci budowli tj. gazociągu, rury kanalizacyjnej, przewodu elektroenergetycznego 6kV, sieci wodociągowej, przeciwpożarowej i ściekowej oraz sieci ciepłowniczej znajdujących się na ww. Nieruchomościach jak Państwo wskazali nie stanowią własności Sprzedającego, lecz odrębnych od Sprzedającego przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym. W związku z tym, przeniesienie ich własności nie będzie objęte zakresem Transakcji.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy, stwierdzić należy, że sprzedaż budowli opisanych w zdarzeniu przyszłym będących własnością Sprzedającego, położonych na sprzedawanych działkach tj. na Nowej Działce - fragment obecnie istniejącej Działki (`(...)`), Działce nr (`(...)`), Działce nr (`(...)`), Działce nr (`(...)`) nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jak Państwo wskazali wszystkie Budowle mające być przedmiotem transakcji zostały wzniesione jeszcze przed dniem nabycia Nieruchomości przez Zbywcę tj. przed dniem 9 grudnia 2015 r., przez poprzedniego właściciela/li Nieruchomości, którzy wykorzystywali je do prowadzonej przez siebie działalności. Ponadto Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowych poszczególnych Budowli.

Zatem z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie Sprzedający nie ponosił nakładów na ulepszenie ww. Budowli przekraczających 30% ich wartości początkowej, to w odniesieniu do przedmiotowych budowli będących własnością Sprzedającego zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że dostawa ww. budowli należących do Sprzedającego korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także transakcja sprzedaży Nowej Działki - fragment obecnie istniejącej Działki (`(...)`), Działki nr (`(...)`), Działki nr (`(...)`), Działki nr (`(...)`), na których ww. budowle są posadowione (art. 29a ust. 8 ustawy).

Dodatkowo w myśl ww. art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy Sprzedający oraz Kupujący dokonując dostawy ww. nieruchomości zabudowanych mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy przedmiotowych działek zabudowanych gdyż jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Kupujący i Sprzedający są i na moment dokonania dostawy będą czynnymi podatnikami VAT oraz złożyli do właściwego urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy przedmiotowych budowli.

Reasumując, będą mieli Państwo prawo do zastosowania do planowanej dostawy nieruchomości tj. Nowej Działki - fragment obecnie istniejącej Działki (`(...)`), Działki nr (`(...)`), Działki nr (`(...)`), Działki nr (`(...)`) zabudowanych ww. budowlami należącymi do Sprzedającego zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją ich opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do wątpliwości Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 tj. podlegania obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT działki nr (`(...)`), jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT należy zauważyć co następuje:

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych, ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia budynku, budowli lub gruntu. Definicja budynku i budowli znajduje się w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r., poz. 2351, ze zm.).

Za budynek uważa się obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).

Zgodnie zaś z art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane – przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Obiektem liniowym jest natomiast, na podstawie art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z opisu sprawy wynika, że na działce nr (`(...)`) znajduje się infrastruktura przesyłowa w postaci rury kanalizacyjnej należącej do Spółki akcyjnej stanowiąca budowlę w rozumieniu prawa budowlanego.

Zatem naniesienia w postaci rury kanalizacyjnej znajdujące się na działce nr (`(...)`) nie stanowi własności Sprzedającego, lecz odrębnego podmiotu. W związku z tym, przeniesienie jej własności nie będzie objęte zakresem Transakcji.

Jak już wyżej wskazano wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia działki gruntu nr (`(...)`) wraz z naniesieniem w postaci rury kanalizacyjnej, które nie jest własnością Sprzedającego.

Nie sposób zatem przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy działki nr (`(...)`) wraz ze znajdującym się na niej naniesieniem w postaci rury kanalizacyjnej.

Tak więc, w przypadku dostawy działki nr (`(...)`) przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany (wbrew twierdzeniu Zainteresowanych), o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na działce tej posadowiona jest budowla w postaci rury kanalizacyjnej niebędąca własnością Sprzedającego.

Podsumowując, Nieruchomość, której dostawa jest planowana (tj. działka nr (`(...)`)) należy uznać za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W świetle powyższego nie ma podstaw do przyjęcia, że Sprzedający dokonując planowanej sprzedaży działki (`(...)`) dokona sprzedaży gruntu niezabudowanego. Tym samym sprzedaż działki nr (`(...)`) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Tym samym w rozpoznawanej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z uwagi na ten fakt należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy działki nr (`(...)`) wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Przy sprzedaży działki nr (`(...)`), nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ jak Państwo wskazali ww. działka nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, transakcja sprzedaży działki nr (`(...)`) będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT stawką właściwą dla przedmiotu dostawy – terenu budowlanego oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9.

Tym samym Państwa stanowisko, w myśl którego sprzedaż Nieruchomości nr (`(...)`) będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 (pytanie nr 3) jest nieprawidłowe.

Ponadto należy zauważyć, że kwestia zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT działki nr (`(...)`) została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Przechodząc do kwestii prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości nr 1 w ramach Transakcji (pytanie nr 4), wskazać należy, że:

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że w momencie sprzedaży zarówno Sprzedający jak i nabywca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Nabywca planuje dokonać zakupu Nieruchomości w celu przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie na Nowej Działce, w dozwolonym zakresie, nowych obiektów, a następnie prowadzeniu działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT w oparciu o wykorzystanie nowej powierzchni użytkowej znajdującej się na Nowej Działce. Z kolei na pozostałych działkach, tj. Działce (`(...)`), Działce (`(...)`), Działce (…), zakładane jest obecnie przeprowadzenie inwestycji polegającej na stworzeniu dróg i pomocniczej infrastruktury mających za zadanie obsługę inwestycji mającej powstać na Nowej Działce. Tym samym Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT.

W związku z tym, że zakup ww. działek tj. Nowej Działki - fragment obecnie istniejącej Działki (`(...)`), Działki nr (`(...)`), Działki nr (`(...)`), Działki nr (`(...)`) będzie służył Państwu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyte przez Państwa działki będą służyły czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na Państwa rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe, na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Kwestia zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT działki nr (`(...)`) została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Wskazać należy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego (zdarzeniu przyszłym), bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. - Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).