Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług:

• jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu dostawy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10;
• jest nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy części działki nr 3 (stanowiącej tereny wód powierzchniowych) i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Nabywcę tej części działki;
• jest prawidłowe w zakresie braku zwolnienia od podatku VAT dostawy działek 1, 2, 3 (w części niebędącej terenami wód powierzchniowych), 4, 5, 6, 7, 8 i 10 i prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę tych działek.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych z dostawą nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismem z 8 lipca 2022 r. i z 18 lipca 2022 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 sierpnia 2022 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• „C” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• Pani SK.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. SK (dalej: „Sprzedająca”) zawarła 27 stycznia 2021 r. z „A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w (`(...)`), (dalej: „Kupujący1”), umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, mocą której Sprzedająca zobowiązała się sprzedać Kupującemu1 działki położone w miejscowości (`(...)`), gmina (`(...)`) oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 (dalej: „Umowa Przedwstępna1”).

2. Sprzedająca zawarła również 30 marca 2022 r. z „B” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w (`(...)`), (dalej: „Kupujący2”), umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, mocą której Sprzedająca zobowiązała się sprzedać Kupującemu2 działkę położoną w miejscowości (`(...)`), gmina (`(...)`) oznaczoną numerem ewidencyjnym 10 (dalej: „ Umowa Przedwstępna2”)

Umowa Przedwstępna1:

3. Umowa Przedwstępna1 obejmuje niezabudowane działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 (dalej łącznie jako: „Przedmiot Sprzedaży1”).

4. Działka 1 o obszarze 1,4311 ha, oznaczona jest sposobem korzystania jako nieruchomość niezabudowana, objęta jest księgą wieczystą numer 1 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (`(...)`), V Wydział Ksiąg Wieczystych.

5. Sprzedająca jest właścicielem działki na podstawie umowy o podział majątku wspólnego zawartej 14 maja 2015 r.

6. W dziale IV ww. księgi wieczystej, widnieją 4 wpisy dotyczące hipotek umownych zwykłych i kaucyjnych, wierzytelności obciążone tymi hipotekami – jak wynika z oświadczeń banku – zostały jednak spłacone. Pozostałe działy wolne są od wpisów.

7. Działka 1 stanowi grunty orne RVI w części 0,0193ha, łąki trwałe ŁIV w części 1,4311ha.

8. Działka 1 przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P), tereny dróg publicznych klasy dojazdowej i lokalnej (6KD-D i 2KD-L) – zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w (`(...)`) nr (`(...)`) z 26 kwietnia 2017 r.

9. Działka 2 i działka 3 ich łączny obszar wynosi 2,3700 ha, oznaczone są sposobem korzystania jako nieruchomość rolna i objęte są księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (`(...)`), V Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem 2.

10. Sprzedająca jest właścicielem ww. nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży i ustanowienia hipoteki z 13 maja 2015 r.

11. W dziale IV ww. księgi wieczystej widnieje wpis o hipotece umownej – jak wskazała Sprzedająca wierzytelność zabezpieczona hipoteką została spłacona.

12. Poza ww. w księdze wieczystej brak jest wpisów.

13. Działka 2 stanowi grunty orne klasy RVI w części 0,300 ha oraz łąki trwałe w klasie ŁIV w części 0,9300 ha.

14. Działka 3 stanowi łąki trwałe klasy ŁIV w części 0,2800 ha oraz łąki trwałe klasy ŁV w części 0,800 ha.

15. Działka numer 2 przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P), tereny dróg publicznych klasy lokalnej (2KD-L) – zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w (`(...)`) nr (`(...)`) z 26 kwietnia 2017 r.

16. Działka numer 3 przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 16P), tereny dróg publicznych klasy dojazdowej (6KD-D) oraz tereny wód powierzchniowych (4WS) – zgodnie z uchwałą numer (`(...)`) z 26 kwietnia 2017 r.

17. Działka 4 o obszarze 1,3592 ha, oznaczona została sposobem korzystania jako nieruchomość niezabudowana i objęta jest księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (`(...)`), V Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem 3.

18. Sprzedająca jest właścicielem ww. nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej 15 marca 2012 r.

19. Poza wpisem prawa własności w pozostałych działach księgi wieczystej brak jest wpisów.

20. Działka 4 stanowi grunty orne klasy RVI w obszarze 0,8441 ha, łąki trwałe klasy ŁIV w części 0,4713 ha, pastwiska trwałe klasy PsV w części 0,0438 ha.

21. Działka 4 przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P), tereny dróg publicznych klasy dojazdowej i lokalnej (6KD-D i 2KD-L) – zgodnie z uchwałą numer (`(...)`) z 26 kwietnia 2017 r.

22. Działki 5, 6, 7 oznaczone sposobem korzystania jako łąki trwałe, objęte są księgą wieczystą o numerze 4 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (`(...)`), V Wydział Ksiąg Wieczystych.

23. Prawo własności na rzecz Sprzedającej wpisane jest na podstawie umowy sprzedaży i ustanowienia hipoteki zawartej 13 maja 2015 r.

24. W dziale III ww. księgi wieczystej wpisano ostrzeżenie w odniesieniu do prawa własności działki numer 11 ujawnionego na rzecz SK – stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z jej rzeczywistym stanem prawnym, a własność działki numer 11 przeszła na Gminę (`(...)`), na rzecz Gminy (`(...)`) w (`(...)`), na podstawie decyzji numer (`(...)`) z 4 września 2018 r. wydanej przez Burmistrza Gminy (`(...)`) w (`(...)`).

25. W dziale IV ww. księgi wieczystej wpisano 4 hipoteki umowne, przy czym wierzytelności zabezpieczone tymi hipotekami zostały spłacone.

26. Pozostałe działy ww. księgi wieczystej nie zawierają wpisów.

27. Działka 5 stanowi łąki trwałe ŁIV w części 1,1185 ha, łąki trwałe klasy ŁV w części 0,7634 ha, działka 6 stanowi łąki trwałe klasy ŁIV w części 0,4611 ha, łąki trwałe klasy ŁV w części 1,3307 ha, działka 7 stanowi łąki trwałe klasy ŁIV w części 0,2375 ha, łąki trwałe klasy ŁV w części 0,7569 ha.

28. Działki 5, 6, 7, przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (16P) – zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w (`(...)`) numer (`(...)`) z 26 kwietnia 2017 r.

29. SK w Umowie Przedwstępnej1 oświadczyła, iż zamierza nabyć własność nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 8, o obszarze 0,0500 ha, oznaczonej sposobem korzystania jako rowy, dla której Sąd Rejonowy w (`(...)`), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod numerem 5. Sprzedająca nabyła własność działki nr 8 od ówczesnego właściciela (tj. Skarbu Państwa) 3 marca 2022 r.

30. W ewidencji gruntów działka 8 w całości swojego obszaru stanowi rowy (W).

31. Działka numer 8 przeznaczona jest w planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol 14P) – zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w (`(...)`) numer (`(...)`) z 26 kwietnia 2017 r.

32. Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej1 oświadczyła, że zamierza nabyć własność nieruchomości gruntowej, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 9 o obszarze 0,1000 ha, oznaczoną sposobem korzystania jako rowy, dla której Sąd Rejonowy w (`(...)`), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą pod numerem 6. Sprzedająca nabyła własność działki od ówczesnego właściciela (tj. Gminy (`(...)`)) 3 marca 2022 r.

33. W ewidencji gruntów działka 9 stanowi w całości rowy (W).

34. Działka numer 9 przeznaczona jest w planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol 14P) – zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w (`(...)`) numer (`(...)`) z 26 kwietnia 2017 r.

35. Działki wchodzące w skład Przedmiotu Sprzedaży1, tj. działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9:

a. są niezabudowane, nieogrodzone i nieuzbrojone;

b. w kompleksie działek posiadają dostęp do drogi publicznej;

c. nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich, w tym prawem najmu, prawem dzierżawy lub użyczenia, nie są obciążone żadnymi ograniczeniami w rozporządzaniu nimi, w tym umownym prawem pierwokupu, a nadto na działkach nie jest prowadzone gospodarstwo rolne;

d. nie znajdują się na terenie parku narodowego, ani specjalnej strefy ekonomicznej;

e. wolne są od zadłużeń, a także nie są przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego;

f. Sprzedająca nie ma żadnych zaległości w opłatach związanych z posiadaniem nieruchomości, żadnych zaległości w podatkach i należnościach publicznoprawnych związanych z działkami, Sprzedająca zobowiązała się, iż żadne zaległości w opłatach związanych z eksploatacją nieruchomości, a także w płatnościach wszelkich podatków związanych z nieruchomością nie będą istnieć w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej);

g. Sprzedająca nie zalega z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy o.p., co w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej) potwierdzą uzyskane przez Sprzedającą zaświadczenia urzędu gminy i urzędu skarbowego oraz Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydane w trybie art. 306g o.p., a nadto zaświadczenie Zakładu Ubezpieczeń Społecznych;

h. poza obszarem działek nr 4, 1, 2 i 3, nie leżą w pasie drogowym żadnej drogi publicznej, ani jakiejkolwiek innej drogi, ani zgodnie z wiedzą Sprzedającej, nie są planowane nowe drogi ani rozbudowa istniejących, co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia działek lub ich części;

i. jak wskazano w Umowie Przedwstępnej1, Sprzedająca miała nabyć działkę nr 8 i nr 9 od Skarbu Państwa, wobec czego sprzedaż tych nieruchomości podlegać będzie prawu pierwokupu na rzecz Gminy (`(...)`) w (`(...)`), jako że są to nieruchomości niezabudowane oraz stanowiące tereny inne niż rolne i leśne, na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pod warunkiem, że Burmistrz Gminy (`(...)`) nie wykona prawa pierwokupu;

j. nie stanowią przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części;

k. nie są objęte żadną formą ochrony;

l. nie są położone na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji z dnia 26 marca 2020 r., a nadto – zgodnie z wiedzą Sprzedającej – Rada Gminy i Miasta w (`(...)`) nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach działek lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu ww. działek, ustanawiane w takiej uchwale zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1) powołanej wyżej ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a lub 4b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

m. nie znajdują się na ich terenie, wody płynące ani wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do działek prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy.

36. Na mocy Umowy Przedwstępnej1 Sprzedająca zobowiązała się sprzedać, a Kupujący1 kupić Przedmiot Sprzedaży1 w dacie wskazanej Sprzedającej przez Kupującego z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem w terminie do 28 października 2021 r. („Data Ostateczna”), po spełnieniu następujących warunków („Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a. uzyskaniu zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych również w trybie art. 306g) o.p. oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b. przeprowadzeniu przez Kupującego1 procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznaniu przez Kupującego1, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c. uzyskaniu przez Kupującego1 na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego1 inwestycji;

d. uzyskaniu przez Kupującego1 warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.) mogą znajdować się na terenie nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego1 inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego1 pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

e. potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości;

f. potwierdzeniu, iż nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

g. uzyskaniu przez Kupującego1 ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego1 inwestycji;

h. przedłożeniu przez Sprzedającą na wezwanie Kupującego1, poświadczonych notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedającej, tj. dowodu osobistego bądź paszportu;

i. minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedającą Kupującemu1 na wezwanie Kupującego1 oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającej z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;

j. oświadczenia i zapewnienia Sprzedającej pozostaną ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej;

k. prawomocnie i ostatecznie w toku postępowania sądowego i administracyjnego wykreślone zostaną w działach IV ksiąg wieczystych 2, 1, 4 wpisane tamże hipoteki;

l. skutecznie nabyta zostanie przez Sprzedającą własność działek nr 8 i 9;

m. uzyskanie przez Kupującego1 uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży1.

37. Strony postanowiły, iż Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane powyżej zastrzeżone są na korzyść Kupującego1, co oznacza, że Kupujący1 ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Kupującego1, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

38. Strony postanowiły, że wobec tego, iż sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży1 zawarta będzie: w odniesieniu do działki o numerze ewidencyjnym 8 oraz w odniesieniu do działki numer 9 – pod warunkiem, że Burmistrz Gminy (`(...)`) w (`(...)`) nie skorzysta z przysługującego Gminie prawa pierwokupu zastrzeżonego w treści art. 109 ust. 1 punkt 1) ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 października 2020 r., zobowiązały się niezwłocznie, to jest nie później niż w terminie do 7 dni roboczych licząc od daty otrzymania informacji o nieskorzystaniu przez uprawnionego z prawa pierwokupu bądź niezwłocznie, to jest nie później niż w terminie do 7 dni roboczych licząc od upływu terminu na skorzystanie z tego prawa, przystąpić do umowy przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży1, którą będzie umowa bezwarunkowo przenosząca własność Przedmiotu Sprzedaży1 na rzecz Kupującego1 (dalej: „Umowa przenosząca własności”).

39. Jednocześnie Strony postanowiły, iż jeżeli uprawniony z prawa pierwokupu skorzysta to Kupujący1 ma prawo w terminie 7 dni licząc od daty powzięcia wiadomości o skorzystaniu z prawa pierwokupu którejkolwiek z części obszaru Przedmiotu Sprzedaży1, wezwać stronę sprzedającą do rozwiązania Umowy Sprzedaży w pozostałej jej części, jak również ma prawo do odstąpienia w tym samym terminie od Umowy Przedwstępnej1 w odniesieniu do działek: 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7. Strony dalej zgodnie postanowiły, że w przypadku wezwania Sprzedającej przez Kupującego1 do rozwiązania Umowy Sprzedaży zgodnie z dyspozycją zdania poprzedniego, Strony zobowiązane są zawrzeć umowę rozwiązującą Umowę Sprzedaży w pozostałej jej części (obejmującej działkę gruntu wchodzącą w skład Przedmiotu Sprzedaży1, wobec której uprawniony z prawa pierwokupu nie skorzystał) w terminie kolejnych 7 dni roboczych i z tytułu rozwiązania Umowy Sprzedaży Strony nie będą miały wobec siebie żadnych wzajemnych roszczeń, jak również Sprzedająca nie będzie miała roszczeń wobec strony kupującej wobec skorzystania przez Kupującego1 z prawa odstąpienia od Umowy Przedwstępnej1 odnośnie pozostałej części bądź całości obszaru Przedmiotu Sprzedaży1.

40. Jak wskazano w Umowie Przedstępnej1, wydanie Przedmiotu Sprzedaży1 wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia Umowy przenoszącej własność1. Do dnia wydania Przedmiotu Sprzedaży1 Sprzedająca może z niego korzystać, w szczególności wywozić humus z nieruchomości z zastrzeżeniem, iż działania Sprzedającej nie będą kolidować z działaniami Kupującego podejmowanymi na obszarze wskazanych we wniosku nieruchomości wchodzących w skład Przedmiotu Sprzedaży1.

41. Wszystkie płatności związane z Przedmiotem Sprzedaży1 będą do dnia Umowy przenoszącej własność1 ponoszone przez Sprzedającą z zastrzeżeniem opłat wynikających z działań Kupującego1, a od dnia Umowy przenoszącej własność1 obciążać będą Kupującego1.

42. Strony zgodnie postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej1 do dnia zawarcia Umowy przenoszącej własność1, Kupującemu1 przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem nieruchomości (wchodzących w skład Przedmiotu Sprzedaży1) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego1 inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Strony zgodnie postanowiły również, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej1 do dnia oznaczonego jako Data Ostateczna, Kupującemu przysługiwać będzie prawo wejścia na teren nieruchomości – celem rozpoczęcia i prowadzenia prac budowlanych polegających na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego. Ponadto Strony uzgodniły, iż o wejściu na teren nieruchomości i rozpoczęciu planowych prac Kupujący1 powiadomi Sprzedającą z 2-dniowym (dni robocze) wyprzedzeniem w sposób odpowiadający okolicznościom i umożliwiający zapoznanie się przez Sprzedającą z powiadomieniem. Prace te prowadzone będą na koszt i ryzyko Kupującego1 oraz pod warunkiem ponoszenia odpowiedzialności za wszelkie zdarzenia, w związku z wykonywanymi przez siebie czynnościami, które mogą wywołać jakąkolwiek szkodę osobom trzecim, jak też ponoszenia wszelkich opłat, związanych z rozpoczęciem, zgłoszeniem lub prowadzeniem prac. Kupujący1, w przypadku nie zawarcia Umowy Sprzedaży, zobowiązał się – na wezwanie Sprzedającej – przywrócić na własny koszt obszar nieruchomości do stanu niepogorszonego względem stanu przed jej udostępnieniem Kupującemu1.

43. SK udzieliła przedstawicielowi Kupującego1 pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jej imieniu następujących czynności:

a. uzyskania warunków technicznych przyłączenia tych nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

b. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

c. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

d. zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e. uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego1 inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego1;

f. dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych przed urzędami, osobami fizycznymi i prawnymi celem uzyskania zmiany ewidencji gruntów;

g. uzyskania – wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży – we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia tych nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g o.p., potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

44. Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty związane z działaniami Kupującego1 oraz pełnomocnika, w szczególności koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, będą obciążały Kupującego1.

45. Dodatkowo pełnomocnictwo obejmuje prawo do:

a. przeglądania akt ksiąg wieczystych. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzanie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości, dla których księgi te są prowadzone zostały odłączone;

b. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

46. SK udzieliła pełnomocnictwa odnośnie działek 8 i 9 w ww. zakresie, pod warunkiem nabycia własności tych nieruchomości.

47. SK oświadczyła, że na każde wezwanie Kupującego1 udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, itp. o których mowa powyżej, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

48. Sprzedająca oświadczyła, że znane jest jej zamierzenie Kupującego1, polegające na realizacji inwestycji i oświadczyła, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

49. W przypadku konieczności obciążenia nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, stawająca SK oświadcza, że zobowiązuje się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego1.

50. Kupujący1 zobowiązał się, pod warunkiem nabycia Przedmiotu Sprzedaży1 i realizacji zamierzonej inwestycji, na własny koszt i własnym staraniem, do wybudowania ekranu akustycznego o wysokości 6 m i długości około 250 m na wysokości działek numer 5, 1 i 4 wzdłuż granicy tych działek i ulicy (`(...)`) do połowy długości (granicy działki z ulicą …) działki numer 4, o ile nie będzie to pozostawało w sprzeczności z decyzjami administracyjnymi wydanymi w związku i z zamiarem realizacji inwestycji. Jednocześnie Kupujący1 oświadczył, że o zgodę na wybudowanie ekranu akustycznego, o którym mowa w zdaniu poprzednim Kupujący wniesie w momencie składania wniosku o decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego1 inwestycji na środowisko i wniosku o pozwolenie na budowę planowanej inwestycji.

51. Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej przez Kupującego1 na rzecz spółki mającej siedzibę w RP („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedającą o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedająca będzie zobowiązana do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie Przedwstępnej1 i Cesjonariusz stanie się Kupującym1 w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej1 (z prawem dokonania dalszych cesji), Umowy Sprzedaży.

52. Obecnie planowana jest cesja ogółu praw i obowiązków przysługujących „A” Sp. z o.o. na spółkę „C” Spółka z.o.o. z siedzibą w (`(...)`) (dalej: „Nabywca”).

Umowa Przedwstępna2

53. W treści Umowy Przedwstępnej2, Sprzedająca oświadczyła, że zamierza nabyć od Gminy (`(...)`) własność nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 10, położoną w miejscowości (`(...)`), w gminie (`(...)`), o obszarze 2,0737 ha (dalej: „PrzedmiotSprzedaży2”). Własność nieruchomości Sprzedająca miała nabyć bez ponoszenia jakichkolwiek obciążeń z księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (`(...)`), V Wydział Ksiąg Wieczystych nr 7 oraz miała nabyć ze środków oraz do majątku osobistego, albowiem jest stanu wolnego. Pani SK nabyła prawo własności działki nr 10 dnia 12 kwietnia 2022 r. w drodze umowy zamiany.

54. W ewidencji gruntów działka 10 oznaczona jest jako (ŁV) łąki trwałe klasy V o powierzchni 1,9461 ha oraz (W-ŁV) grunty pod rowami o powierzchni 0,1276 ha.

55. Nieruchomość posiada dostęp do gminnej nieutwardzonej drogi wewnętrznej stanowiącej działki numer 12 oraz 13 obręb (`(...)`), poprzez rów melioracyjny (działka numer 14 obręb (`(...)`)).

56. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą numer (`(...)`) Rady Miejskiej w (`(...)`), z 26 kwietnia 2017 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (`(...)`) obejmującego teren w obrębie ewidencyjnym (`(...)`) – (`(...)`), w którym przeznaczona została pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol w planie 17P).

57. Wobec faktu, iż dla terenu nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczający przedmiotowy obszar na cele inne niż rolnicze, nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego i nie podlega ograniczeniom w obrocie cywilnoprawnym wynikającym z tej ustawy.

58. Według najlepszej wiedzy Sprzedającej, na terenie nieruchomości ani pod jej powierzchnią nie znajdują się odpady uniemożliwiające przeprowadzenie planowanej przez Kupującego2 inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo logistyczno-produkcyjnego.

59. Dla nieruchomości nie został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu, o którym mowa w art. 19 ust. 2 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, a nadto nie została dla nieruchomości wydana decyzja w trybie art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach.

60. Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji oraz Specjalnej Strefie Rewitalizacji, w związku z czym Gminie (`(...)`) w (`(...)`) nie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości, ustanawiane w uchwale Rady Gminy – zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1) ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a) lub 4b) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

61. Na nieruchomości nie znajdują się wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy.

62. Według najlepszej wiedzy Sprzedającej, nieruchomość nie jest zanieczyszczona w stopniu przekraczającym standardy wynikające z obowiązujących przepisów oraz nie wymaga rekultywacji.

63. Według najlepszej wiedzy Sprzedającej, w nieruchomości nie występują wady ukryte.

64. Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona.

65. Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księdze wieczystej dotychczas dla niej prowadzonej), nieruchomość nie jest obciążona prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, nie jest obciążona żadnymi ograniczeniami w rozporządzaniu nią, w tym umownym prawem pierwokupu, a nadto na nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego.

66. Nieruchomość znajduje się w obszarze (`(...)`) S.A., zatem zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych prawo pierwokupu nieruchomości przysługuje (`(...)`) S.A.

67. Nieruchomość wolna jest od zadłużeń, a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego.

68. Ówczesny właściciel nieruchomości – Gmina (`(...)`), nie ma żadnych zaległości w opłatach związanych z posiadaniem nieruchomości, żadnych zaległości w podatkach i należnościach publicznoprawnych związanych z tą nieruchomością, Sprzedająca zobowiązuje się, iż żadne zaległości w opłatach związanych z eksploatacją nieruchomości, a także w płatnościach wszelkich podatków związanych z nieruchomością nie będą istnieć w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej).

69. Sprzedająca nie zalega z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy ustawy o.p., co w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej) potwierdzą uzyskane przez Sprzedającą zaświadczenia urzędu gminy i urzędu skarbowego oraz Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydane w trybie art. 306g o.p., a nadto zaświadczenie Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

70. Sprzedająca nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem jest nieruchomość, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia Nieruchomości.

71. Nie istnieją żadne spory pomiędzy właścicielem nieruchomości, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do nieruchomości lub z nią sąsiadujących, dotyczące granic, immisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu lub innych praw dotyczących nieruchomości.

72. Nieruchomość nie leży w pasie drogowym żadnej drogi publicznej ani jakiejkolwiek innej drogi ani nie są planowane nowe drogi ani rozbudowa istniejących, co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia nieruchomości lub jej części.

73. Sprzedająca nabyła własność nieruchomości od Gminy (`(...)`) w (`(...)`), zatem sprzedaż obszaru tej nieruchomości podlegać będzie prawu pierwokupu na rzecz Gminy (`(...)`) w (`(...)`), jako że jest nieruchomością niezabudowaną oraz stanowiącą tereny inne niż rolne i leśne, na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1) ustawy o gospodarce nieruchomościami, pod warunkiem, iż Burmistrz Gminy (`(...)`) nie wykona prawa pierwokupu.

74. Wobec Sprzedającej nie toczy się postępowanie egzekucyjne oraz w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej) nie będą istniały żadne inne niż wynikające z opisanych wyżej ustawowych praw pierwokupu, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością przez Sprzedającą.

75. Nieruchomość nie jest zadrzewiona, nie jest objęta żadną formą ochrony środowiska.

76. Nieruchomość jest wolna od zadłużeń i nie jest przedmiotem żadnego postępowania, sporu ani obowiązków wynikających z decyzji lub orzeczeń, które mogłoby mieć wpływ na prawo własności nieruchomości (w tym dotyczących roszczeń restytucyjnych lub innych roszczeń byłych właścicieli nieruchomości, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu) lub wpływ na wykonanie Umowy Przedwstępnej2.

77. Według wiedzy Sprzedającej, nieruchomość jest wolna od wad fizycznych uniemożliwiających lub utrudniających korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz jest wolna od wad prawnych.

78. Nieruchomość nie stanowi i nie będzie stanowić w dacie zawierania Umowy Sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

79. Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą inną niż rolnicza, jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy VAT, według wiedzy Sprzedającej sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT).

80. Nieruchomość nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody.

81. Umowa, na mocy, której Sprzedająca sprzeda, a Kupujący2 kupi Przedmiot Sprzedaży2 („Umowa Sprzedaży2”) zostanie zawarta po spełnieniu się wskazanych warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”), w dacie wskazanej przez Kupującego2 Sprzedającej, z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem w terminie do 1 sierpnia 2022 r. (dalej jako: „Data Ostateczna”). Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży są następujące:

a. nabycie prawa własności nieruchomości, tj. działki gruntu nr 10 przez Sprzedającą;

b. uzyskaniu zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych również w trybie art. 306g) o.p. oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

c. przeprowadzeniu przez Kupującego2 procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznaniu przez Kupującego2, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

d. uzyskaniu przez Kupującego2 na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego2 inwestycji;

e. uzyskaniu przez Kupującego2 warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.) mogą znajdować się na terenie nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego2 inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego2 pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

f. potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na nieruchomości;

g. potwierdzeniu, iż nieruchomość w całym jej obszarze posiada dostęp do drogi publicznej;

h. uzyskaniu przez Kupującego2 ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego2 inwestycji;

i. przedłożeniu przez Sprzedającą na wezwanie Kupującego2, poświadczonych notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedającej, tj. dowodu osobistego bądź paszportu;

j. oświadczenia i zapewnienia Sprzedającej pozostaną ważne i aktualne w Dacie Ostatecznej;

k. uzyskanie przez Kupującego2 uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży2.

82. Strony postanowiły, iż Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zastrzeżone są na korzyść Kupującego2, co oznacza, że Kupujący2 ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży2 w Dacie Ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Kupującego2, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

83. Strony postanowiły, że wobec tegoż, iż sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży2 zawarta będzie pod warunkiem, że Burmistrz Gminy (`(...)`) w (`(...)`), nie skorzysta z przysługującego Gminie prawa pierwokupu zastrzeżonego w treści art. 109 ust. 1 pkt 1) ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz pod warunkiem, że (`(...)`) S.A. z siedzibą w (`(...)`) nie skorzysta z przysługującego jej zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych prawa pierwokupu, zobowiązują się niezwłocznie, to jest nie później niż w terminie do 7 dni roboczych licząc od daty otrzymania informacji o nieskorzystaniu przez uprawnionych z prawa pierwokupu bądź niezwłocznie, to jest nie później niż w terminie do 7 dni roboczych licząc od upływu terminu na skorzystanie z tego prawa, przystąpić do umowy przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży2, którą będzie umowa bezwarunkowo przenosząca własność Przedmiotu Sprzedaży2 na rzecz Kupującego2 („Umowa przenosząca własność2”).

84. Wydanie Przedmiotu Sprzedaży2 wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zawarcia Umowy przenoszącej własność2. Od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej2 do dnia wydania nieruchomości na rzecz Kupującego2 Sprzedająca może z niej korzystać, w szczególności wywozić humus z nieruchomości z zastrzeżeniem, iż działania Sprzedającej nie będą kolidować z działaniami Kupującego2 podejmowanymi na obszarze nieruchomości zgodnie z dyspozycją zawartą w treści tego aktu.

85. Wszystkie płatności związane z Przedmiotem Sprzedaży2 będą do dnia Umowy przenoszącej własność2 ponoszone przez Sprzedającą, z zastrzeżeniem opłat wynikających z działań Kupującego2, a od dnia Umowy przenoszącej własność2 obciążać będą Kupującego2.

86. Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej2 do dnia zawarcia Umowy przenoszącej własność2, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego2 inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji. Strony postanowiły również, iż Kupującemu2 przysługiwać będzie również prawo wejścia na teren nieruchomości celem rozpoczęcia i prowadzenia prac budowlanych polegających na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Ponadto Strony uzgodniły, iż o wejściu na teren nieruchomości i rozpoczęciu planowych prac Kupujący2 powiadomi Sprzedającą z 2-dniowym (dni robocze) wyprzedzeniem w sposób odpowiadający okolicznościom i umożliwiający zapoznanie się przez Sprzedającą z powiadomieniem. Prace te prowadzone będą na koszt i ryzyko Kupującego2 oraz pod warunkiem ponoszenia przez Kupującego2 odpowiedzialności za wszelkie zdarzenia, w związku z wykonywanymi przez siebie czynnościami, które mogą wywołać jakąkolwiek szkodę osobom trzecim, jak też ponoszenia wszelkich opłat, związanych z rozpoczęciem, zgłoszeniem lub prowadzeniem prac. Kupujący2, w przypadku nie zawarcia Umowy Sprzedaży, zobowiązał się – na wezwanie Sprzedającej – przywrócić na własny koszt obszar nieruchomości do stanu niepogorszonego względem stanu przed jej udostępnieniem Kupującemu2.

87. SK, pod warunkiem nabycia własności nieruchomości (warunek zawieszający), udzieliła przedstawicielowi Kupującego2 pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jej imieniu następujących czynności:

a. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

b. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

c. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

d. zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e. uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego2 inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego2;

f. dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych przed urzędami, osobami fizycznymi i prawnymi celem uzyskania zmiany ewidencji gruntów;

g. uzyskania – wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g o.p., potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

88. Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty związane z działaniami Kupującego2 oraz pełnomocnika, w szczególności koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały Kupującego2.

89. Sprzedająca SK oświadczyła, że pod warunkiem nabycia własności nieruchomości, tj. działki nr 10 (warunek zawieszający), udziela przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników, do:

a. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Sądu Rejonowego w (`(...)`) V Wydział Ksiąg Wieczystych jaka założona zostanie dla nieruchomości po uprzednim jej odłączeniu z księgi wieczystej 7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (`(...)`), V Wydział Ksiąg Wieczystych; pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości, dla których księgi te są prowadzone zostały;

b. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

90. SK zobowiązała się każde wezwanie Kupującego2 udzielić wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, itp., zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

91. Sprzedającej znane jest jej zamierzenie Kupującego2, polegające na realizacji inwestycji i zrzekła się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązała się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

92. W przypadku konieczności obciążenia nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Pani SK oświadczyła, że zobowiązuje się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego2.

93. Pani SK oświadczyła, że wyraża zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej2 przez Kupującego2 na rzecz spółki mającej siedzibę w RP („Cesjonariusz”). Kupujący2 zawiadomi Sprzedającą o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedająca będzie zobowiązana do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie Przedwstępnej2 i Cesjonariusz stanie się Kupującym2 w rozumieniu Umowy Przedwstępnej2 (z prawem do dokonania dalszych cesji).

94. Obecnie planowana jest cesja ogółu praw i obowiązków przysługujących „B” Sp. z o.o. na spółkę „C” Spółka z.o.o. z siedzibą w (`(...)`).

95. Informacje dotyczące Sprzedającej, Pani SK oraz działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10:

96. Sprzedająca, Pani SK:

- Działki nie są zabudowane;

- Pani SK prowadzi działalność gospodarczą (…) w zakresie robót ziemnych i prac ogrodniczych;

- W ramach prowadzonej działalności Pani SK jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT;

- Działki nie były wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej;

- Działki były wykorzystywane do działalności rolniczej, z której Sprzedająca uzyskiwała przychody w formie dopłat;

- Działalność rolnicza była zwolniona z VAT;

- Sprzedająca nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT;

- Działki nr 5, 6, 7 powstały w wyniku podziału działki 6 w 2018 r.;

- Sprzedająca nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie działek;

- Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań w celu sprzedaży działek, nie przedstawiła oferty sprzedaży działek Kupującemu, Kupujący wyszedł z propozycją nabycia działek od Sprzedającej;

- Sprzedająca nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o dokonanie jego zmiany;

- Działki nie były dzierżawione/wynajmowane, nie będą dzierżawione/wynajmowane do dnia ich zbycia;

- Sprzedająca posiada inne działki, jednak nie zamierza ich sprzedawać;

- Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającej, złożonym na potrzeby niniejszego wniosku, Pani SK ma status rolnika i prowadzi działalność gospodarczą niezwiązaną z rolnictwem, a działka nr 10 została nabyta na potrzeby działalności gospodarczej.

97. Kupujący1 i Kupujący2, tj. odpowiednio – „A” Sp. z o.o. oraz „B” Sp. z o.o.:

- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

- zamierzali nabyć nieruchomości w celu realizacji na nich planowanej inwestycji – budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego;

- planowali nabyć prawo własności nieruchomości na cele prowadzenia opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

98. Nabywca, tj. „C” Sp. z o.o.:

- jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

- zamierza nabyć Przedmiot Sprzedaży1 i Przedmiot Sprzedaży2 w celu realizacji planowanej inwestycji – budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego,

- nabędzie prawo własności nieruchomości wchodzących w skład Przedmiotu Sprzedaży1 i Przedmiotu Sprzedaży2 na cele prowadzenia opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

W zakresie działki oznaczonej nr 3:

Z informacji przekazanych przez Kupującego, tj. „A” Sp. z o.o., wynika, że geodeta zmienił przebieg granicy działki nr 3 (przesunięcie granicy nastąpiło ze względu na lokalizację Kanału (`(...)`)). Niemniej jednak działka nr 3 – jak wynika z zaświadczenia z 28 czerwca 2022 r. wydanego przez Urząd Gminy w (`(...)`), zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr (`(...)`) Rady Miejskiej w (`(...)`) z 26 kwietnia 2017 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (`(...)`) obejmującego teren w obrębie ewidencyjnym (`(...)`) – (`(...)`), zmienionym uchwałą nr (`(...)`) Rady Miejskiej w (`(...)`) z 26 kwietnia 2022 r., znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: 16P (tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów), 6KD-D (tereny dróg publicznych klasy dojazdowej) i 4WS (tereny wód powierzchniowych).

Jak wskazano w ww. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dla terenów oznaczonych na rysunku planu miejscowego m.in. symbolem 4WS ustala się przeznaczenie podstawowe: tereny wód powierzchniowych, a także dopuszcza się realizację przepustów, mostów i przepraw.

Dla terenów oznaczonych m.in. symbolem 16P, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustala się przeznaczenia podstawowe:

• obiekty produkcyjne, obiekty składowania i magazynowania;
• obiekty handlu hurtowego;
• bazy transportowe i przeładunkowe oraz budowlane;
• centra badawcze, technologiczne i logistyczne;
• obiekty wykorzystujące odnawialne źródła energii wraz z zabudową towarzyszącą funkcjonalnie związaną z podstawowym przeznaczeniem, w tym zabudowy systemami fotowoltaicznymi o mocy nieprzekraczającej 100kW;
• myjnie samochodowe, stacje paliw;
• zabudowa administracyjno-socjalna;

a także dopuszcza się przeznaczenia uzupełniające:

• obiekty i usługi z zakresu komunikacji;
• usługi towarzyszące funkcji podstawowej;
• portiernie;
• dojazdy o szerokości minimalnej 8 m;
• sieci i urządzenia infrastruktury technicznej;
• miejsca postojowe, parkingi, wiaty przystankowe;
• zieleń w tym zieleń urządzona wraz z małą architekturą oraz hodowla roślin ozdobnych;
• zbiorniki retencyjne i przeciwpożarowe oraz cieki wodne i rowy melioracyjne;
• ciągi piesze, rowerowe i utwardzone place.

Natomiast, dla terenów oznaczonych m.in. symbolem 6KD-D, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustala się przeznaczenie podstawowe tereny dróg publicznych klasy dojazdowej, a także ustala się lokalizację dróg publicznych klasy dojazdowej, o szerokościach zgodnych z rysunkiem planu. W ramach linii rozgraniczających terenu, dopuszcza się lokalizację jezdni, chodników, ścieżki rowerowej, ścieżki pieszo-rowerowej, zieleni przyulicznej, parkingów, miejsc postojowych dla rowerów, wiat przystankowych, zatoczki autobusowej, perony na przystankach autobusowych i oznakowań służących regulacji i zapewnieniu bezpieczeństwa ruchu drogowego.

Uzupełnienie w zakresie nabycia działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 8 i 9.

Jak wskazano w punktach 29 i 32 wniosku, Sprzedająca w dniu podpisania Umowy Przedwstępnej1 zamierzała nabyć działki o numerach ewidencyjnych 8 i 9. Jednocześnie Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej1 zobowiązała się sprzedać te działki na rzecz „A” Sp. z o.o. (względnie podmiotowi na rzecz którego przeniesione zostaną w wyniku cesji wszelkie prawa i obowiązki z Umowy Przedwstępnej1).

3 marca 2022 r. Pani SK mocą umowy sprzedaży nabyła od Gminy (`(...)`) nieruchomości stanowiące niezabudowane działki nr 8 i 9.

Jak wskazano w umowie sprzedaży działki 8 i 9, na mocy której Sprzedająca nabyła ww. działki:

• ze względu na mały obszar i bardzo mocno wydłużony kształt działek o numerach 8 i 9, zdaniem zbywającego – Gminy (`(...)`) – nie będzie możliwa zabudowa tychże działek,
• działka nr 8 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym działka ta leży na terenie oznaczonym symbolem 14P – teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów + 6KD - teren dróg publicznych klasy dojazdowej,
• działka 9 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym działka ta leży na terenie oznaczonym symbolem 17P + 14P – teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów.

Transakcja sprzedaży działek nr 8 i 9 została opodatkowana 23% podatkiem VAT.

Uzupełnienie w zakresie nabycia działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 10.

Jak wskazano w punkcie 53 wniosku o wydanie interpretacji, Sprzedająca w dniu podpisania Umowy Przedwstępnej2 zamierzała nabyć działkę nr 10. Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej2 zobowiązała się również sprzedać tę działkę na rzecz „B” Sp. z o.o. (względnie podmiotowi na rzecz którego przeniesione zostaną w wyniku cesji wszelkie prawa i obowiązki z Umowy Przedwstępnej2).

12 kwietnia 2022 r. Pani SK prowadząca działalność gospodarczą pod firmą: (`(...)`), mocą umowy zamiany nabyła od Gminy (`(...)`) nieruchomość stanowiącą niezabudowaną działkę nr 10.

Zgodnie z treścią tej umowy zamiany, Gmina (`(...)`) przeniosła na rzecz Pani SK nieruchomość stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu nr 10, a w zamian za to Pani SK przeniosła na rzecz Gminy (`(...)`) nieruchomość stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu nr 14. Gmina (`(...)`) dokonała na rzecz Pani SK dopłaty (kwota brutto) tytułem wyrównania różnicy wartości nieruchomości podlegających zamianie.

W ww. umowie zamiany Pani SK oświadczyła, iż zbywana przez nią działka nr 14 związana była z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą i że z tytułu ww. umowy zamiany jest podatnikiem podatku VAT i czynność zamiany będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Dodatkowo, jak wskazano w umowie zamiany, działka oznaczona numerem ewidencyjnym 10:

• objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren oznaczony symbolem 17P – teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów,
• obciążona jest służebnością przesyłu ustanowioną za jednorazową opłatą i na czas nieokreślony na rzecz (`(...)`) Sp. z o.o. Służebność ta polega na: prawie korzystania z części działek ewidencyjnych (m.in. działki 10) – ustanowienia służebności przesyłu z 4 lipca 2013 r., w celu przebudowania na nieruchomościach linii energetycznej, a także eksploatacji wskazanej linii po jej przebudowaniu; prawie do korzystania z powierzchni pasa technologicznego linii energetycznej, celem wykonywania niezbędnych czynności związanych z przebudową, rozbudową, eksploatacją, konserwacją, remontami infrastruktury przesyłowej; obowiązku znoszenia przez właściciela nieruchomości ograniczeń w korzystaniu z pasa technologicznego linii, a także na korzystaniu z nieruchomości obciążonej w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami dotyczącymi budowy i eksploatacji linii elektroenergetycznych, ochrony zdrowia i obowiązującymi przepisami dotyczącymi budowy ochrony zdrowia i życia ludzkiego oraz ochrony środowiska; prawie do usunięcia drzew rosnących na trasie linii, nie wyłączając lasu – na koszt i ryzyko inwestora – zgodnie z obowiązującymi przepisami, po uzyskaniu przez inwestora wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń.

Uzupełnienie w odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia wniosku wspólnego

Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 oraz 10 w całym okresie ich posiadania nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Działki były wykorzystywane do działalności rolniczej, z której Sprzedająca uzyskiwała przychody w formie dopłat. Na działkach nie były podejmowane żadne działania mające na celu ich uzbrojenie, w szczególności nie przyłączano do nich sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, teleinformatycznej czy ciepłowniczej.

Działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Działki były wykorzystywane do działalności rolniczej, z której Sprzedająca uzyskiwała przychody w formie dopłat. Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 oraz 10 przez cały okres ich posiadania były wykorzystywane przez Sprzedającą wyłącznie do działalności rolniczej, która była zwolniona z VAT.

Działki nr 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 oraz 10 – przy ich zakupie nie był naliczony podatek VAT, zostały nabyte od osób prywatnych, które były zwolnione z obowiązku naliczenia podatku od towaru i usług, zatem Sprzedającej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Działka nr 4 została nabyta do majątku firmowego Sprzedającej; z tytułu jej nabycia Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedająca dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Sprzedająca weszła w posiadanie działki nr 14 ok. 2015 roku w drodze nabycia od osoby prywatnej. Nieruchomość ta została nabyta przez Sprzedającą celem powiększenia gospodarstwa rolnego. Nieruchomość nie była w rzeczywistości wykorzystywana przez Sprzedającą. Sprzedająca dokonała zamiany nieruchomości z Gminą w ten sposób, że Sprzedająca dokonała sprzedaży na rzecz Gminy działki nr 14, natomiast Gmina przekazała Sprzedającej działkę nr 10. Przyczyną sprzedaży na rzecz Gminy działki nr 14 było to, że znajdował się na niej zbiornik retencyjny, który Gmina planowała wykorzystywać w ramach swojej działalności. Sprzedająca nie udostępniała nieruchomości innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą (…) w zakresie robót ziemnych i prac ogrodniczych oraz jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Dokonanie transakcji było poprzedzone sporządzeniem wyceny, natomiast od różnicy w cenie nieruchomości został odprowadzony podatek. Została sprzedana jedna działka niezabudowana.

Pytania

1. Czy sprzedaż prawa własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2. Czy sprzedaż prawa własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3. W przypadku uznania stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe – sprzedaż działki 3, w części, w jakiej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest ona pod tereny wód powierzchniowych (symbol 4WS), skorzysta ze zwolnienia z VAT, natomiast w pozostałym zakresie (w jakim oznaczona jest symbolami 16P i 6KD-D) nie skorzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

4. Czy Nabywcy w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającej prawa własności działek 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko w zakresie pytania 1

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż nieruchomości stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 ustawy VAT przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 ustawy VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek:

- zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, oraz

- jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą.

Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy sprzedaży własność Przedmiotu Sprzedaży1 i Przedmiotu Sprzedaży2 (dalej także jako: „Przedmiot Sprzedaży1-2”) przejdzie ze Sprzedającej na Nabywcę, a Sprzedająca uzyska w zamian cenę określoną w Umowie Przedwstępnej1 i Umowie Przedwstępnej2 (dalej także jako: „Umowa Przedwstępna1-2”).

W ocenie Zainteresowanych, nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy udziału we własności Przedmiotu Sprzedaży1 i Przedmiotu Sprzedaży2, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy VAT.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16 „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym”.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09 „ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności – bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług”.

Zauważa się również, że „dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności” (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 28/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że – jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW „aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich”.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 „to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel”.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13 „na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

- doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

- wydzielenie dróg wewnętrznych,

- podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

- wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

- podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek”.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Podobnie stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w (`(...)`) w interpretacji indywidualnej z dnia 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/312-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego. We wniosku wskazano, że „do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi – kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych – kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał „w charakterze handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT”. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.312.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że „nie wystąpił (`(...)`) ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług”.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedająca udzieliła Kupującemu1 i Kupującemu2 (dalej także jako: „Kupujący1-2”) pełnomocnictw celem dokonywania w jej imieniu szeregu czynności związanych z Przedmiotem Sprzedaży1 i Przedmiotem Sprzedaży2. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 113 ze zm. dalej jako „k.c.”).

Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Zainteresowanych, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem Umów Sprzedaży wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych wyżej interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego1 i Kupującego2, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący1 i Kupujący2 mają roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży. W obu Umowach Przedwstępnych, określono cenę nabycia Przedmiotu Sprzedaży1-2, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego1-2 działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Przedmiotu Sprzedaży1-2 osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia Umów Sprzedaży koszty wynikające z posiadanego prawa własności będą ponoszone przez Sprzedającą. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego1-2. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący1-2 działa w imieniu Sprzedającej, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającą działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedającej działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży1-2, zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającej nie będą prowadziły do osiągnięcia przez nią zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedająca nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy także zauważyć, że Sprzedająca nie podejmowała aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości wskazanych we wniosku, ani zwiększenia ich wartości. Nieruchomości będące we władaniu Sprzedającej, jak i te które dopiero miały w jej władaniu się znaleźć, zostały wyszukane przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Pani SK prowadzi działalność gospodarczą i w związku z jej prowadzeniem jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, jednakże przedmiotem prowadzonej działalności jest wykonywanie robót ziemnych i ogrodnictwo, działalność ta nie jest zatem związana z obrotem nieruchomościami. Sprzedająca nie ogłaszała w żaden sposób chęci sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży1-2. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedająca nie zachowywała się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego1-2 oraz wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Nabywca.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez nią aktywność w przedmiocie zbycia Przedmiotu Sprzedaży1-2, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

W związku z tym, sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Sprzedaży1-2, tj. działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko w zakresie pytania 2

W przypadku uznania stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe – w ocenie Zainteresowanych sprzedaż przez Sprzedającą prawa własności działek o numerach ewidencyjnych 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 nie będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego pytania 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy VAT w zw. z art. 146aa ustawy VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, „opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług”.

Zarówno działki wchodzące w skład Przedmiotu Sprzedaży1 jak i Przedmiotu Sprzedaży2, tj. działki o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10, są objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyrażonego w Uchwale Rady Miejskiej w (`(...)`) (`(...)`) z 26 kwietnia 2017 r. wynika iż:

- działki 5, 6, 7, przeznaczone są pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P);

- działka 4 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P), tereny dróg publicznych klasy dojazdowej i lokalnej (6KD- D i 2KD-L);

- działka numer 2 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P), tereny dróg publicznych klasy lokalnej (2KD-L);

- działka 8 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol 14P);

- działka 9 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (symbol 14P);

- działka 10 przeznaczona jest pod tereny pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 17P).

Zgodnie z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyrażonego w Uchwale Rady Miejskiej w (`(...)`) (`(...)`) z 26 kwietnia 2017 r.:

- dla terenów oznaczonych symbolami: 1P – pow. 23,78 ha, 2P – pow. 6,23 ha, 4P – pow. 0,21 ha, 5P – pow. 19,77 ha, 6P – pow. 1,72 ha, 7P – pow. 11,33 ha, 9P – pow. 0,50 ha, 11P – pow. 15,53 ha, 13P – pow. 16,49 ha, 14P – pow. 11,93 ha, 16P – pow. 3,9 ha, 17P – pow. 3,73 ha, 18P – pow. 18,05 ha, 20P – pow. 15,35 ha, 21P – pow. 6,67 ha, 22P – pow. 4,09 ha, 23P – pow. 1,81 ha, 24P – pow. 5,22 ha, 25P – pow. 5,43 ha, 26P – pow. 9,54 ha, 27P – pow. 5,40 ha, 28P – pow. 2,57 ha, 29P – pow. 2,37 ha, 30P – pow. 49,24 ha, 32P – pow. 21,03 ha, 33P – pow. 23,30 ha, ustalono przeznaczenie: tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów.

- dla ww. terenów ustalono przeznaczenia podstawowe: obiekty produkcyjne, obiekty składowania i magazynowania; obiekty handlu hurtowego; bazy transportowe i przeładunkowe oraz budowlane; centra badawcze, technologiczne i logistyczne; obiekty wykorzystujące odnawialne źródła energii wraz z zabudową towarzyszącą funkcjonalnie związaną z podstawowym przeznaczeniem, w tym zabudowy systemami fotowoltaicznymi o mocy nieprzekraczającej 100 kW; myjnie samochodowe, stacje paliw; zabudowa administracyjno-socjalna.

- dla ww. terenów dopuszczono przeznaczenie uzupełniające: obiekty i usługi z zakresu komunikacji; usługi towarzyszące funkcji podstawowej; portiernie; dojazdy o szerokości minimalnej 8 m; sieci i urządzenia infrastruktury technicznej; miejsca postojowe, parkingi, wiaty przystankowe; zieleń w tym zieleń urządzona wraz z małą architekturą oraz hodowla roślin ozdobnych; zbiorniki retencyjne i przeciwpożarowe oraz cieki wodne i rowy melioracyjne; ciągi piesze, rowerowe i utwardzone place.

- dla terenów oznaczonych symbolami: 1KD-L – pow. 7,91 ha, 2KD-L – pow. 1,69 ha, 3KD-L – pow. 0,25 ha, ustalono przeznaczenie podstawowe: tereny dróg publicznych klasy lokalnej.

- na ww. terenach, ustalono lokalizację dróg publicznych klasy lokalnej, o szerokościach zgodnych z rysunkiem planu.

- w ramach linii rozgraniczających terenu, dopuszczono lokalizację jezdni, chodników, ścieżki rowerowej, ścieżki pieszo-rowerowej, zieleni przyulicznej, parkingów, miejsc postojowych dla rowerów, wiat przystankowych, zatoczki autobusowe, perony na przystankach autobusowych i oznakowań służących regulacji i zapewnieniu bezpieczeństwa ruchu drogowego.

- dla terenów oznaczonych symbolami: 1KD-D – pow. 0,54 ha, 2KD-D – pow. 1,79 ha, 3KD-D – pow. 0,72 ha, 4KD-D – pow. 0,56 ha, 5KD-D – pow. 0,72 ha, 6KD-D – pow. 1,89 ha, 7KD-D – pow. 1,13 ha, 8KD-D – pow. 1,47 ha, 9KD-D – pow. 2,26 ha, 10KD-D – pow. 1,43 ha, 11KD-D – pow. 1,17 ha, 12KD-D – pow. 1,13 ha, 13KD-D – pow. 0,71 ha, 14KD-D – pow. 0,33 ha, ustala się przeznaczenie podstawowe: tereny dróg publicznych klasy dojazdowej.

- na ww. terenach ustalono lokalizację dróg publicznych klasy dojazdowej, o szerokościach zgodnych z rysunkiem planu.

- w ramach linii rozgraniczających terenu, dopuszczono lokalizację jezdni, chodników, ścieżki rowerowej, ścieżki pieszo-rowerowej, zieleni przyulicznej, parkingów, miejsc postojowych dla rowerów, wiat przystankowych, zatoczki autobusowej, perony na przystankach autobusowych i oznakowań służących regulacji i zapewnieniu bezpieczeństwa ruchu drogowego.

W związku z powyższym, działki ewidencyjne nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 stanowią tereny niezabudowane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest pod zabudowę.

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych, sprzedaż prawa własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych, będących terenem budowlanym.

Stanowisko w zakresie pytania 3

W przypadku uznania stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe – sprzedaż działki 3, w części, w jakiej jest ona przeznaczona pod tereny wód powierzchniowych, skorzysta ze zwolnienia z VAT, natomiast w pozostałym zakresie nie skorzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego pytania 3

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy VAT w zw. z art. 146aa ustawy VAT, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego wyrażonym w uchwale Rady Miejskiej w (`(...)`) (`(...)`) z 26 kwietnia 2017 r. (zmienionym uchwałą nr (`(...)`) Rady Miejskiej w (`(...)`) z 26 kwietnia 2022 r.), działka oznaczona numerem ewidencyjnym 3 przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 16P), tereny dróg publicznych klasy dojazdowej (6KD-D) oraz tereny wód powierzchniowych (4WS).

Zgodnie z § 21 ww. uchwały podstawowym przeznaczeniem terenów oznaczonych symbolem 4WS są tereny wód powierzchniowych. Na terenach objętych tym symbolem dopuszcza się realizację przepustów, przepraw i mostów, jednakże minimum 60% powierzchni takiego terenu musi pozostać biologicznie czynna.

W ocenie Wnioskodawcy rozpatrując możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, decydujące znaczenie ma przeznaczenie podstawowe wskazane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nawet jeżeli szczegółowe zapisy tego planu dopuszczają możliwość lokalizacji na tych działce np. obiektów małej architektury, tymczasowych obiektów budowlanych, platform, pomostów widokowych oraz innych podobnych obiektów. Podobne stanowisko wyraził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 22 maja 2019 r. sygn. IBPP2/312-92/15-2/KO (wydanej w związku z wyrokiem WSA w Krakowie z 21 lipca 2016 r. sygn. akt I SA/Kr 610/16 i NSA z 19 października 2018 r. sygn. akt I FSK 1992/16), podkreślając, iż „dodatkowe funkcje przypisane do gruntu poprzez określenie jego przeznaczenia uznanego za dopuszczalne (pomocnicze), służą jedynie uzupełnieniu zasadniczego sposobu zagospodarowania danego terenu, ale go nie zmieniają”.

W związku z powyższym, dostawa części działki nr 3 oznaczonej jako 4WS (tj. tereny wód powierzchniowych) objęta będzie zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, tj. jako dostawa terenu niezabudowanego, niebędącego terenem budowlanym – ze względu na to, że podstawowym przeznaczeniem terenów oznaczonych jako 4WS są tereny wód powierzchniowych (możliwość realizacji na tych terenach przepustów, przepraw i mostów ma charakter uzupełniający w stosunku do podstawowego przeznaczenia terenu).

W pozostałym zakresie działka oznaczona jest 16P i 6KD-D, a więc jest przeznaczona pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 16P) oraz tereny dróg publicznych klasy dojazdowej (6KD-D).

Dla terenów oznaczonych m.in. symbolem 16P, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustala się przeznaczenia podstawowe:

• obiekty produkcyjne, obiekty składowania i magazynowania;
• obiekty handlu hurtowego;
• bazy transportowe i przeładunkowe oraz budowlane;
• centra badawcze, technologiczne i logistyczne;
• obiekty wykorzystujące odnawialne źródła energii wraz z zabudową towarzyszącą funkcjonalnie związaną z podstawowym przeznaczeniem, w tym zabudowy systemami fotowoltaicznymi o mocy nieprzekraczającej 100kW;
• myjnie samochodowe, stacje paliw;
• zabudowa administracyjno-socjalna;

a także dopuszcza się przeznaczenia uzupełniające:

• obiekty i usługi z zakresu komunikacji;
• usługi towarzyszące funkcji podstawowej;
• portiernie;
• dojazdy o szerokości minimalnej 8 m;
• sieci i urządzenia infrastruktury technicznej;
• miejsca postojowe, parkingi, wiaty przystankowe;
• zieleń w tym zieleń urządzona wraz z małą architekturą oraz hodowla roślin ozdobnych;
• zbiorniki retencyjne i przeciwpożarowe oraz cieki wodne i rowy melioracyjne;
• ciągi piesze, rowerowe i utwardzone place.

Natomiast, dla terenów oznaczonych m.in. symbolem 6KD-D, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustala się przeznaczenia podstawowe tereny dróg publicznych klasy dojazdowej, a także ustala się lokalizację dróg publicznych klasy dojazdowej, o szerokościach zgodnych z rysunkiem planu. W ramach linii rozgraniczających terenu, dopuszcza się lokalizację jezdni, chodników, ścieżki rowerowej, ścieżki pieszo- rowerowej, zieleni przyulicznej, parkingów, miejsc postojowych dla rowerów, wiat przystankowych, zatoczki autobusowej, perony na przystankach autobusowych i oznakowań służących regulacji i zapewnieniu bezpieczeństwa ruchu drogowego.

W związku z czym część działki nr 3 objęta symbolem 16P i 6KD-D, stanowi teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę – dlatego dostawa części działki nr 3 oznaczonej symbolami 16P i 6KD-D nie skorzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

Zgodnie z interpretacją z dnia 22 maja 2019 r. sygn. IBPP2/312-92/15-2/KO „(..) w tej sytuacji dopuszczalne są różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości zastosować do nich właściwe stawki, lub według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części – opodatkowane VAT i korzystające ze zwolnienia od podatku. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny, jest właściwa”.

Mając na uwadze powyższe w ocenie Wnioskodawcy należy stwierdzić, iż dostawa części działki oznaczonej symbolem 4WS skorzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, z uwagi na dostawę terenu niezabudowanego, innego niż budowlany (nieprzeznaczonego pod zabudowę). Natomiast dostawa pozostałej części działki nr 3, oznaczonej symbolami 6KD-D i 16P, nie będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania VAT, z uwagi na dostawę terenu niezabudowanego budowlanego (przeznaczonego pod zabudowę).

Stanowisko w zakresie pytania 4

Nabywcy, tj. „C” Sp. z o.o. w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającej prawa własności działek ewidencyjnych nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. W odniesieniu do działki nr 3 Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia w części, w jakiej sprzedaż działki nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Uzasadnienie do stanowiska dotyczącego pytania 4

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Szczecinie z 9 lipca 2020 r. sygn. akt I SA/Sz 56/20 „odliczenie podatku naliczonego przysługuje, gdy towary i usługi, z nabyciem których wiąże się podatek naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem, warunkiem umożliwiającym skorzystanie z prawa odliczenia podatku naliczonego (`(...)`) jest konieczność istnienia związku pomiędzy nabyciem towarów i usług a wykonywaniem czynności opodatkowanych”.

W podobnym stanie prawnym Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 21 października 2010 r. sygn. ITPP1/443-739/10/KM przyznał prawo do zastosowania odliczenia VAT: „podatnikowi przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości gruntowych, o ile wydatek ten związany jest wyłącznie z prowadzoną przez niego, jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług, działalnością opodatkowaną.” Zgodnie z art. 8 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, (`(...)`) przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

W przedmiotowym opisie zdarzenia przyszłego taki związek zaistnieje. Zakup prawa własności działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego – ma na celu realizację m.in. na wskazanych działkach inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z niezbędną infrastrukturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym:

• jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10;
• jest nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy części działki nr 3 (stanowiącej tereny wód powierzchniowych) i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Nabywcę tej części działki;
• jest prawidłowe w zakresie braku zwolnienia od podatku VAT dostawy działek 1, 2, 3 (w części niebędącej terenami wód powierzchniowych), 4, 5, 6, 7, 8 i 10 i prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę tych działek.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (`(...)`) (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedająca podjęła w odniesieniu do sprzedaży ww. działek.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonych Kupującemu przez Sprzedającą pełnomocnictwa i zgody do działania w Jej imieniu i na Jej rzecz.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca zawarła 27 stycznia 2021 r. z Kupującym1, umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, mocą której Sprzedająca zobowiązała się sprzedać Kupującemu1 działki położone w miejscowości (`(...)`) oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 (Umowa Przedwstępna1). Sprzedająca zawarła również 30 marca 2022 r. z Kupującym2 umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, mocą której Sprzedająca zobowiązała się sprzedać Kupującemu2 działkę położoną w miejscowości (`(...)`), gmina (`(...)`) oznaczoną numerem ewidencyjnym 10 (Umowa Przedwstępna2).

Sprzedająca jest właścicielem działki 1 na podstawie umowy o podział majątku wspólnego zawartej 14 maja 2015 r., działki 2 i 3 na podstawie umowy sprzedaży i ustanowienia hipoteki z 13 maja 2015 r., działki 4 na podstawie umowy sprzedaży zawartej 15 marca 2012 r., prawo własności działek 5, 6 i 7 na rzecz Sprzedającej wpisane jest na podstawie umowy sprzedaży i ustanowienia hipoteki zawartej 13 maja 2015 r. Ponadto Sprzedająca nabyła własność działek nr 8 od Skarbu Państwa i nr 9 od Gminy (`(...)`). 3 marca 2022 r. Sprzedająca nabyła prawo własności działki nr 10 12 kwietnia 2022 r. w drodze umowy zamiany.

Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 oraz 10 w całym okresie ich posiadania nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Działki były wykorzystywane do działalności rolniczej, z której Sprzedająca uzyskiwała przychody w formie dopłat. Na działkach nie były podejmowane żadne działania mające na celu ich uzbrojenie, w szczególności nie przyłączano do nich sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, teleinformatycznej czy ciepłowniczej.

Na mocy Umów Przedwstępnych1 i 2 Sprzedająca zobowiązała się sprzedać, a Kupujący1 i Kupujący2 kupić odpowiednio Przedmiot Sprzedaży1 i Przedmiot Sprzedaży2 po spełnieniu następujących warunków, m.in. uzyskaniu przez Kupującego1-2 warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.) mogą znajdować się na terenie nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego1-2 inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego1-2 pozwolenia na budowę planowanej inwestycji, uzyskaniu przez Kupującego1-2 ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego1-2 inwestycji.

Strony zgodnie postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej1-2 do dnia zawarcia Umowy przenoszącej własność1-2, Kupującemu1-2 przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem nieruchomości (wchodzących w skład Przedmiotu Sprzedaży1-2) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego1-2 inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji. Strony zgodnie postanowiły również, iż Kupującemu1-2 przysługiwać będzie prawo wejścia na teren nieruchomości – celem rozpoczęcia i prowadzenia prac budowlanych polegających na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Sprzedająca udzieliła przedstawicielowi Kupującego1-2 pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jej imieniu czynności, m.in.: uzyskania warunków technicznych przyłączenia tych nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg, uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego1-2 inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego1-2.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż prawa własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy mieć na uwadze, że Kupujący1-2 dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonał/dokona uatrakcyjnienia przedmiotowych działek – stanowiących do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającej – skutkujące wzrostem ich wartości. Czynności te miały być dokonywane i były dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, czego przejawem są udzielone Kupującemu1-2 pełnomocnictwo i prawo dysponowania obszarem nieruchomości. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, ale przez osoby trzecie (przedstawiciela Kupującego1-2), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego1-2 wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawczyni. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegały nieruchomości o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umów przedwstępnych.

Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającej wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedająca będzie działać jak podatnik podatku VAT. Sprzedająca dokonując sprzedaży działek oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10, nie będzie korzystała z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sposób wykorzystywania nieruchomości oraz podejmowane przez Sprzedającą działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanych działek oznaczonych numerami 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 oraz 10 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W konsekwencji, sprzedaż ww. działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 jest nieprawidłowe.

W dalszej kolejności, Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż prawa własności działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8 i 10 będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, oraz czy sprzedaż działki 3, w części, w jakiej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod tereny wód powierzchniowych (symbol 4WS), skorzysta ze zwolnienia z VAT, natomiast w pozostałym zakresie (w jakim oznaczona jest symbolami 16P i 6KD-D) nie skorzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej reguluje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503).

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl zapisów art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

Generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z mpzp:

– działka nr 1 przeznaczona jest pod tereny: obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P), tereny dróg publicznych klasy dojazdowej i lokalnej (symbol 6KD-D i 2KD-L),

– działka nr 2 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P), tereny dróg publicznych klasy lokalnej (2KD-L),

– działka nr 3 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 16P), tereny dróg publicznych klasy dojazdowej (6KD-D) oraz tereny wód powierzchniowych (4WS),

– działka nr 4 przeznaczona jest pod tereny: obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P), tereny dróg publicznych klasy dojazdowej i lokalnej (symbol 6KD-D i 2KD-L),

– działki nr 5, 6 i 7 przeznaczone są pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 16P),

– działka nr 8 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 14P),

– działka nr 10 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (symbol 17P).

Z powyższego wprost wynika, że działki nr 1, 2, 3 (w części jaka przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów oraz tereny dróg publicznych klasy dojazdowej) 4, 5, 6, 7, 8 i 10 stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

Natomiast przy ocenie czy niezabudowana działka nr 3 (w części w jakiej w mpzp stanowi tereny wód powierzchniowych) stanowi teren budowlany, nie wystarczy analiza jej podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Jak wskazano w ww. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dla terenów oznaczonych na rysunku planu miejscowego m.in. symbolem 4WS ustala się przeznaczenie podstawowe: tereny wód powierzchniowych, a także dopuszcza się realizację przepustów, mostów i przepraw.

Wszystkie wskazane powyżej obiekty, które mogą być zlokalizowane na opisanej działce nr 3 spełniają definicje obiektów budowlanych (budynków, budowli, obiektów małej architektury) wynikających z definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Zgodnie bowiem z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto, należy wskazać, że zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.):

Przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Grunt budowlany to zatem taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”. Co istotne – okoliczność, że możliwość zabudowy działki nr 3 wynika z funkcji uzupełniającej planu zagospodarowania przestrzennego nie zmienia faktu, że ta działka stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę.

Pomimo, że obiekty takie uzupełniają podstawową funkcję gruntu, nie zmienia to faktu, że sama możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działka stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że gdyby wolą ustawodawcy, dla zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy niezbudowanego gruntu istotne byłoby tylko podstawowe przeznaczenie terenu wynikające z miejscowego planu zagospodarowania, to taki zapis zostałby zawarty wprost w treści art. 2 pkt 33 ustawy.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, co wynika z jego literalnego brzmienia, nie odwołuje się do podstawowego przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego lecz do przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a więc całego planu zagospodarowania – zarówno do podstawowego przeznaczenia terenu jak i do uzupełniającego, dodatkowego przeznaczenia terenu w tym planie zapisanego.

Zatem, w przedmiotowej sprawie działki, co do których istnieje możliwość zlokalizowania na nich jakichkolwiek budynków, budowli lub innych obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych będą terenami przeznaczonymi pod zabudowę.

W konsekwencji dostawa opisanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 10 nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ ww. działki składające się na przedmiotową Nieruchomość stanowić będą teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W sytuacji gdy dostawa działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 10 nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy tych działek wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 8 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie ww. przepisu nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki przedstawione w tym przepisie.

Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 oraz 10 przez cały okres ich posiadania były wykorzystywane przez Sprzedającą wyłącznie do działalności rolniczej, która była zwolniona z VAT.

Przy zakupie 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 oraz 10 nie był naliczony podatek VAT, zostały nabyte od osób prywatnych, które były zwolnione z obowiązku naliczenia podatku od towarów i usług, zatem, pomimo Państwa twierdzenia, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT, ponieważ zgodnie z Państwa wskazaniem przy zakupie ww. działek podatek VAT nie został naliczony.

Działka nr 4 została nabyta do majątku firmowego Sprzedającej, w związku z tym z tytułu jej nabycia Sprzedającej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W odniesieniu do ww. działek nie zostanie zatem spełniony jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jakim jest brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) towarów. W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie dla dostawy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 oraz 10 nie znajdzie więc zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie ww. przepisu.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 oraz 10 przez Sprzedającą będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa ww. działek na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 i 3 jest prawidłowe w zakresie braku zwolnienia od podatku VAT dostawy działek 1, 2, 3 (w części niebędącej terenami wód powierzchniowych), 4, 5, 6, 7, 8 i 10, oraz jest nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT dostawy części działki nr 3 (stanowiącej tereny wód powierzchniowych).

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy Nabywcy w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającego prawa własności działek 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 oraz 10 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 8 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, zamierza nabyć ww. działki w celu realizacji planowanej inwestycji – tj. budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, nabędzie prawo własności ww. działek na cele prowadzenia opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa działek 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 oraz 10 będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Nabywca – jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług, który będzie wykorzystywał te działki do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Nabywca będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że Nabywcy, w związku z planowanym nabyciem od Sprzedającej prawa własności działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 oraz 10 przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę działek nr 1, 2, 3 (w części niebędącej terenami wód powierzchniowych), 4, 5, 6, 7, 8 i 10, oraz jest nieprawidłowe w zakresie braku prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Nabywcę części działki nr 3 (stanowiącej tereny wód powierzchniowych).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego obowiązuje w zakresie działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i 10, natomiast w zakresie działki nr 9 wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane. Zatem, z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane orzeczenia sądowe, choć stanowią element Państwa argumentacji, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

30 maja 2022 r. dokonali Państwo wpłaty w wysokości 3200,00 zł tytułem opłaty za wydanie interpretacji indywidualnej. W związku z tym, że całkowita kwota potrzebna do rozpatrzenia Państwa wniosku wspólnego wynosi 1680,00 zł, kwota 1520,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według Państwa dyspozycji, przekazem pocztowym na adres pełnomocnika szczególnego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

„C” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).