Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

- braku możliwości zastosowania przez Sprzedająca zwolnienia od podatku VAT (podatek od towarów i usług) dla dostawy działek nr 2 i 4 oraz

- przysługującego Państwu prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3 i 4).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 września 2022 r. (wpływ 12 września 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

- A. Sp. z o.o.

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

- Pani A. N.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani A. N. (dalej: „Sprzedająca”) wraz z R. N. będącym współwłaścicielem przedmiotu sprzedaży (dalej zbiorczo: „Sprzedającymi”) zawarła 26 lipca 2021 r. w formie aktu notarialnego z B. Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest zobowiązanie do sprzedaży czterech działek o nr: 1, 2, 3, 4, położonych w miejscowości (`(...)`), Gmina (`(...)`) („Przedmiot Sprzedaży”, „Nieruchomość”).

Działka oznaczona nr 1 o obszarze 1,1800 ha stanowi: łąki trwałe ŁIII w obszarze 0,7000 ha, łąki trwałe ŁIV w obszarze 0,4600 ha, grunty pod rowami w klasie W-ŁIII w obszarze 0,0100 ha, grunty pod rowami W-ŁIV w obszarze 0,0100 ha.

Działka oznaczona nr 2 o obszarze 0,1000 ha stanowi grunty orne w klasie RV w całości.

Działka oznaczona nr 3 o obszarze 1,0900 ha stanowi: łąki trwałe w klasie ŁIII, w obszarze 0,4600 ha, łąki trwałe w klasie ŁIV w obszarze 0,6100 ha, grunty pod rowami w klasie W, w obszarze 0,0200 ha.

Działka nr 4 o obszarze 0,1200 ha stanowi łąki trwałe w klasie ŁV w całości.

Działki wchodzące w skład Nieruchomości znajdują się w obrębie ewidencyjnym (`(...)`), jednostka ewidencyjna (`(...)`), powiat (`(...)`), województwo (`(...)`).

Sprzedający nabyli własność Nieruchomości do Ich majątku wspólnego (ustawowa wspólność majątkowa małżeńska), w drodze zawarcia umowy sprzedaży z 29 sierpnia 1997 r. Sprzedający pozostają od dnia nabycia jedynymi właścicielami Nieruchomości. Nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, pomimo zawarcia 16 sierpnia 2006 r. umownej rozdzielności majątkowej. Do dnia sporządzenia Umowy Przedwstępnej Sprzedający nie dokonali podziału majątku objętego Ich ustawową wspólnością majątkową, w szczególności nie dokonywali podziału Ich majątku wspólnego, który to podział obejmowałby przedmiotową Nieruchomość, zatem aktualnie w przedmiotowej Nieruchomości posiadają udziały w wysokości ½ części.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z Uchwałą (`(...)`) w sprawie obszaru zdegradowanego/obszaru rewitalizacji - nie jest położona w wyznaczonym obszarze rewitalizacji. Obszar ten nie jest też położony na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Dla działek nr 1 i 3 zostały wydane prawomocne decyzje o warunkach zabudowy i docelowo działki przeznaczone są pod zabudowę.

Nieruchomość nie jest objęta (`(...)`), obowiązującą na okres od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2025 r. i nie została dla niej wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

Na obszarze Nieruchomości znajdują się drzewa i zakrzaczenia niestanowiące lasu, w ciągu ostatnich pięciu lat nie zostało usunięte żadne drzewo, którego usunięcie podlega opłacie wobec dyspozycji art. 84 ustawy o ochronie przyrody (Dz. U. z 2020 r. poz. 1463), nie jest oznaczona w ewidencji gruntów jako las wobec czego Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 wymienionej ustawy o lasach.

Na Nieruchomości nie znajdują się wody płynące, nie znajdują się wody śródlądowe, stojące, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2020 r. poz. 310), w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do Nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy.

Nieruchomość:

a) jest niezabudowana,

b) posiada dostęp do drogi publicznej,

c) nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, jest obciążona prawami wynikającymi z umowy dzierżawy zawartej z K. N., a ponadto Nieruchomość nie jest obciążona innymi prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym nieujawnionymi w księdze wieczystej), w tym prawem pierwokupu lub użyczenia, ustawowym ani umownym prawem pierwokupu, poza prawami wynikającymi z powołanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nie jest obciążona innymi ograniczeniami w rozporządzaniu Nieruchomością. Ponadto na Nieruchomości jest prowadzone gospodarstwo rolne dzierżawcy Nieruchomości, prowadzącego na tej Nieruchomości działalność rolniczą. Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego, ani SSE,

d) nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody,

e) nie była i nie jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej,

f) nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej przez Sprzedających,

g) jest wolna od zadłużeń i nie jest przedmiotem żadnego postępowania, sporu ani obowiązków wynikających z decyzji lub orzeczeń, które mogłyby mieć wpływ na prawo własności Nieruchomości (w tym dotyczących roszczeń restytucyjnych lub innych roszczeń były właścicieli Nieruchomości, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu) lub wpływ na wykonanie Umowy Przedwstępnej,

h) Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r. poz. 485), a ponadto Rada Miasta nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Miastu nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości, ustanawiane w takiej uchwale - zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 powołanej wyżej ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt. 4a lub 4b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990),

i) nie była przedmiotem podziału, nie była w przeszłości łączona,

j) Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,

k) nie była wynajmowana, była dzierżawiona w okresie 3 września 2014 r. do 31 grudnia 2021 r. osobie fizycznej - Sprzedający i dzierżawca rozwiązali umowę dzierżawy umową rozwiązującą z 28 grudnia 2021 r. Nieruchomość tj. żadna z przedmiotowych działek, nie zostanie wydzierżawiona, ani wynajęta do dnia sprzedaży,

l) nie istnieją żadne okoliczności (zgodnie z oświadczeniem Sprzedających), które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia postępowań sądowych (w tym na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego lub art. 527 i nast. Kodeksu cywilnego), administracyjnych lub egzekucyjnych, wobec Nieruchomości lub Sprzedających, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizacje roszczeń wynikających z Umowy Przedwstępnej lub doprowadzić do uznania Umowy Przedwstępnej za nieważną albo bezskuteczną,

m) Sprzedający nie nabyli Nieruchomości od Skarbu Państwa, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ani od jednostki samorządu terytorialnego.

Umowa, na mocy której Sprzedający sprzedadzą, a B Sp. z o.o kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) ma zostać zawarta z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem nie później niż w terminie do 21 lipca 2023 r. („Data Ostateczna”) po spełnieniu się następujących warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a) uzyskaniu przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedających przez właściwy: urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany kwalifikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nierolną i nieleśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

d) uzyskaniu decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

e) nabycia przez Kupującego prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość jako niezbędnych do realizacji Inwestycji;

f) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, względnie, według wyboru Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą („Inwestycja”);

g) oświadczenia i zapewnienia Sprzedających, zawarte w Umowie Przedwstępnej, pozostają ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży.

Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga zgody wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały, uchwała taka powinna zostać przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej. Umowa Przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze stron.

Strony uzgodniły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży stan Nieruchomości będzie inny niż opisany w Umowie Przedwstępnej, na wezwanie Kupującego Sprzedający dokonają na własny koszt wskazanych Im czynności, w celu usunięcia takiej niezgodności, w szczególności złożą wnioski lub dostarczą dokumenty w odpowiedniej formie. W przypadku, gdy taka niezgodność wynikać będzie z zadłużenia Sprzedających, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i w takim przypadku zapłaci Sprzedającym cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedających zostanie zapłacona część ceny pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż kwota równa cenie), zaś kwota zadłużenia zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli.

Wydanie Nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z nieruchomością będą do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Sprzedających, a od dnia następującego po dniu zawarcia Umowy Sprzedaży obciążać będą Kupującego.

Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a ponadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyrażają zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości.

W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązują się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy Sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji na ww. warunkach) i Umowy Sprzedaży. 

Kupujący przewiduje, że dokona cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości na spółkę A. Sp. z o.o. (dalej jako: „Nabywca”), w wyniku czego Nabywca wstąpi w ogół praw przysługujących spółce B. Sp. z o.o. Pierwotnie planowano dokonanie cesji na spółkę C. Sp. z o.o., co jednak nie doszło do skutku.

Sprzedający 26 lipca 2021 r. w formie aktu notarialnego udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw („Pełnomocnictwo”) do:

a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany cofania oraz odbioru;

b) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

c) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

d) zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej inwestycji;

f) uzyskania map do celów projektowych;

g) składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

h) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których Nieruchomość ta objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

i) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

j) uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

k) składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism, oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi Pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały B. Sp. z o.o.

Strony 26 lipca 2021 r. zawarły porozumienie udokumentowane aktem notarialnym (dalej: „Porozumienie”). Zgodnie z treścią Porozumienia:

a) Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych,

b) Sprzedający udzielili Kupującemu i osobom przez Niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego,

c) Sprzedający ponadto zobowiązali się na każde wezwanie Kupującego do udzielenia wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwy: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedających należnych podatków i innych należności publicznoprawnych. Na wezwanie Kupującego, Sprzedający potwierdzi czy dane podane przez Sprzedającego na potrzeby uzyskiwania powyższych zaświadczeń pozostają aktualne i w razie ich zmiany niezwłocznie dostarczy skorygowane zgody i oświadczenia,

d) Sprzedający oświadczyli, że znane Im jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadczyli, że zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej określonych odwołań, skarg, zażaleń i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym,

e) Sprzedający wyrazili zgodę na przetwarzanie Ich danych osobowych zgodnie z zawartą przy Porozumieniu klauzulą informacyjną,

f) Jeżeli okaże się to konieczne dla potwierdzenia, że Sprzedający działają zgodnie z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, Sprzedający na wezwanie Kupującego przedłożą poświadczone notarialnie kopie dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających (dowodu osobistego bądź paszportu) oraz inne dokumenty i oświadczenia o treści wskazanej przez Kupującego,

g) Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej bądź więcej czynności prawnych) całości bądź części praw lub obowiązków wynikających z zawartego Porozumienia przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do wykonania obowiązków wynikających z Porozumienia na rzecz Cesjonariusza i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumienia Porozumienia (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z powyższym).

Przedmiotowa Nieruchomość (tj. działki nr 1, 2, 3, 4) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działek nr 1 i 4 wydano prawomocne decyzje o warunkach zabudowy i docelowo działki przeznaczone są pod zabudowę. Z opisanego wyżej Pełnomocnictwa oraz Porozumienia wynika, że zamierzona jest także zmiana przeznaczenia działek nr 2 i 4 w sposób umożliwiający realizację celu nabycia działek, czyli budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. W związku z powyższym przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości zmienione zostanie przeznaczenie działek 2 i 4 na budowlane (mocą decyzji o warunkach zabudowy), przy czym cała Nieruchomość pozostanie niezabudowana.

Sprzedająca:

a) nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy,

b) nie jest rolnikiem ryczałtowym o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy,

c) nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany,

d) nie wynajmowała, oraz nie wynajmie i nie wydzierżawi Działek do dnia sprzedaży, przedmiotowa Nieruchomość była przedmiotem dzierżawy w sposób i przez okres wskazany wyżej,

e) nie podejmowała osobiście działań mających na celu podział Działek, ich połączenie,

f) na Działkach nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych,

g) nie podejmowała żadnych działań mających na celu uzbrojenie Działek,

h) nie podejmowała czynności mających na celu sprzedaż Działek, a w szczególności nie zamieszczała ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszała banerów,

i) Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działki,

j) Sprzedająca posiada grunty rolne, stanowiące 2 działki oznaczone numerami ewidencyjnymi 5 i 6 o łącznej powierzchni 1,3 ha, które to zamierza w przyszłości sprzedać,

k) Sprzedawca nie sprzedawał w przeszłości żadnych działek.

Spółka B. Sp. z.o.o., tj. Kupujący:

a) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

b) zamierzała nabyć Działki w celu budowy budynku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego,

c) zamierzała nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Spółka C. Sp. z o.o.:

a) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

b) zamierzała nabyć Działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego,

c) zamierzała nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej,

d) uzyskała potwierdzenie przysługującego Jej prawa do odliczenia VAT z tytułu nabycia działek nr 1 i 3 w interpretacji indywidualnej z 13 maja 2022 r. sygn. akt 0114-KDIP4-1.4012.59.2022.2.AM.

Nabywca, tj. A. Sp. z o.o.:

a) jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

b) zamierza nabyć Działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego,

c) zamierza nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Sprzedająca, A. N., wraz ze spółką C. Sp. z o.o. (która pierwotnie miała wstąpić w prawa i obowiązki Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej) uzyskali interpretację indywidulaną z 13 maja 2022 r. sygn. akt 0114-KDIP4-1.4012.59.2022.2.AM, w zakresie sprzedaży wymienionych we wniosku Nieruchomości, zgodnie z którą:

a) za nieprawidłowe uznano stanowisko, w części dotyczącej nieuznania Sprzedającej za podatnika VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4;

b) za prawidłowe uznano stanowisko dotyczące braku zastosowania zwolnienia dla sprzedaży działek nr 1 i 3,

c) za prawidłowe uznano stanowisko dotyczące prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działek 1 i 3.

Jednocześnie, 13 maja 2022 r. Dyrektor KIS wydał postanowienie (sygn. akt 0114-KDIP4-1.4012.229.2022.1.AM) o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej w przedmiocie następujących pytań:

a) Czy Sprzedaż przez Sprzedającą działek o numerach ewidencyjnych 2 i 4 będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

b) Czy Nabywcy w związku z nabyciem działek o numerach ewidencyjnych 2 i 4 przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

Jak wskazał Dyrektor KIS w uzasadnieniu swojego stanowiska: „Wskazali Państwo bowiem, że w przypadku działek nr 2 oraz 4 zostały złożone wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, natomiast możliwe jest, iż na dzień sprzedaży takie decyzje nie zostaną dla tych działek wydane - wówczas przedmiotem sprzedaży będą grunty rolne, poniżej 3000 m2. Przedstawili Państwo także swoje stanowisko w odniesieniu do sytuacji, gdy na dzień sprzedaży udziałów w działkach nr 2 oraz 4 będzie wydana dla nich decyzja WZiZT oraz w odniesieniu do sytuacji, gdy ta decyzja nie zostanie wydana. Inaczej mówiąc, oczekują Państwo wydania interpretacji indywidualnej do okoliczności, których zasadniczy element został oparty na potencjalnym działaniu organu administracji publicznej. Przedstawione przez Państwa zdarzenie przyszłe należy traktować jako warunkowe i to uzależnione od działań podmiotu trzeciego, jakim jest organ wydający decyzję o warunkach zabudowy. Uniemożliwia to wydanie interpretacji indywidualnej. W tej sytuacji nie mamy bowiem do czynienia ze „zdarzeniem przyszłym” w rozumieniu art. 14b § 2 Ordynacji podatkowej, lecz z pewną sytuacją która potencjalnie może wystąpić, a jej wystąpienie nie zależy od działań podjętych przez Sprzedającą”.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy działek nr 2 i 4 oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1, 2, 3 oraz 4.

Sprzedająca, tj. Pani A. N. oraz spółka C Sp. z o.o. otrzymali interpretację indywidualną z 13 maja 2022 r., znak: 0114-KDIP4-1.4012.59.2022.2.AM, w której zostało stwierdzone, że:

- sprzedaż działek nr 1, 2, 3 i 4 przez Sprzedającą, Panią A. N., będzie stanowiła dostawę dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów;

- w odniesieniu do działek oznaczonych nr 1 oraz 3 nie przysługuje prawo do zwolnienia z opodatkowania sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT;

- Nabywcy, tj. spółce C. Sp. z o.o. przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działek nr 1 i 4.

Jednocześnie, 13 maja 2022 r. wydano postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania, znak: 0114-KDIP4-1.4012.229.2022.1.AM, mocą którego odmówiono udzielenia odpowiedzi na część pytania nr 2 (dotyczącego możliwości zastosowania zwolnienia z VAT przy sprzedaży działek nr 2 i 4) oraz część pytania nr 3 (dotyczącego prawa do odliczenia przez Nabywcę - C Sp. z o.o., podatku naliczonego w związku z nabyciem działek nr 2 i 4).

Dodatkowo, Kupujący - tj. B Sp. z o.o., pierwotnie przewidywał dokonanie cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości na C Sp. z o.o. Obecnie natomiast przewiduje, że Nabywcą (Cesjonariuszem) będzie spółka A Sp. z o.o.

W związku z powyższym, Państwa wątpliwości dotyczą:

- możliwości zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy działek nr 2 i 4 (ponieważ nie uzyskali odpowiedzi na to pytanie w pierwszym złożonym wniosku – w związku z wydanym postanowieniem o odmowie wszczęcia postępowania z 13 maja 2022 r.);

- prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1, 2, 3 oraz 4 (ponieważ z pierwotnym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji wystąpiła inna spółka - C Sp. z o.o., obecnie planuje się, że nabywcą działek będzie spółka A Sp. z o.o.).

Wniosek dotyczy zwolnienia od podatku od towarów i usług wyłącznie dla dostawy działek nr 2, 4 i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od nabycia działek nr 1, 2, 3, 4. Dostawa działki 1 i 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (zgodnie z treścią interpretacji indywidualnej z 13 maja 2022 r., znak: 0114-KDIP4-1.4012.59.2022.2.AM).

Dla działki nr 3 została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pytania

1. Czy sprzedaż przez Sprzedającą działek o nr 2, 4 będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

2. Czy w związku z nabyciem działek o nr 1, 2, 3, 4 przysługiwać będzie państwu możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146aa ustawy, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, „opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług”.

Jak wskazano już wyżej, Nieruchomość (tj. działki 1, 2, 3 i 4) nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego i jest niezabudowana. Jednakże dla działek nr 1 i 3 wydane zostały prawomocne decyzje o warunkach zabudowy i docelowo działki przeznaczone są pod zabudowę.

Na mocy wyżej opisanego pełnomocnictwa z 26 lipca 2021 r. Strony udzieliły Kupującemu prawa m.in. do uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej Inwestycji. Pełnomocnictwo obejmuje również uprawnienie do uzyskania (działając w imieniu Sprzedających) decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.

Również treść Porozumienia z 26 lipca 2021 r. potwierdza, że zamierzona jest zmiana przeznaczenia działek nr 2 i 4 w sposób umożliwiający realizację celu nabycia działek, czyli budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

W związku z powyższym przed zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości, zmienione zostanie przeznaczenie działek nr 2 i 4 na budowlane (mocą decyzji o warunkach zabudowy), przy czym Nieruchomość pozostanie niezabudowana.

W związku z powyższym, działki nr 2 i 4 stanowić będą w dniu sprzedaży teren niezabudowany, który przeznaczony jest pod zabudowę.

W świetle powyższych ustaleń, w Państwa ocenie dostawa działek 2 i 4 przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z uwagi na dokonanie dostawy terenów budowlanych tj. terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę.

Ad 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, „niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną”.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że wstąpią Państwo w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, i będą Państwo wykorzystywali Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, zamierzają Państwo realizować na niej inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Państwa działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. znak 0114-KDIP1- 3.4012.626.2018.4.MT.

W interpretacji indywidualnej z 13 maja 2022 r. sygn. akt 0114-KDIP4-1.4012.59.2022.2.AM, Dyrektor KIS uznał Sprzedającą za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1, 2, 3 i 4, potwierdził brak możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy działek nr 1 i 3 oraz potwierdził, że Cesjonariuszowi (wówczas spółce C Sp. z o.o.) przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1 i 3. Jak wskazał Dyrektor KIS w uzasadnieniu swojego stanowiska, co do przyznania prawa do odliczenia, „w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, zaś nabyte działki nr 1 i 3 będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych”.

W związku z tym, w Państwa ocenie, analogicznie - ze względu na to, że jesteście Państwo czynnym podatnikiem VAT, a zakupiona przez Państwa Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym (tj. realizacji Inwestycji w postaci budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Państwa działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług), Państwu, tj. spółce A Sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działek nr 1, 2, 3, 4.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym. Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Natomiast, ustrój majątkowy małżeński, definiowany jako sytuacja prawna małżonka wobec majątku drugiego małżonka, regulują przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

W świetle art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W myśl art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Stosownie do art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Jak stanowi art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Dodatkowo, stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. kwestii, czy dostawa działek nr 2 i 4 przez Sprzedającą może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Aby przeanalizować zwolnienie od podatku VAT dostawę ww. działek, którą Sprzedająca zamierza dokonać na rzecz Kupującego lub na Państwa rzecz po dokonaniu cesji praw i obowiązków, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy będzie Ona z tytułu ich dostawy podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Sprzedająca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że Sprzedająca zawarła z osobą fizyczną umowę dzierżawy Nieruchomości w okresie od 3 września 2014 r. do 31 grudnia 2021 r.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem wskazać należy, że dzierżawa działki stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Sprzedającą Nieruchomości sprawił, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym planując dostawę Nieruchomości, Sprzedająca nie dokona zbycia majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego przez Nią w działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań dzierżawa Nieruchomości, w tym działek 2 i 4, stanowiącej przedmiot sprzedaży, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca zawarła z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązała się do sprzedaży Nieruchomości tj. działek nr 1, 2, 3 i 4. Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta pod warunkiem uzyskania przez Kupującego m.in.:

• decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany kwalifikacji gruntów wchodzących z skład Nieruchomości na nierolną i nieleśną, ewentualnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość przeznaczona będzie pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów,

• ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy lub ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej Inwestycji.

Sprzedająca udzieliła przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa m.in. w zakresie:

· uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru,

· uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów,

· zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych,

· uzyskiwania od właściwych organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów i wyrysów dotyczących Nieruchomości,

· składania w imieniu Sprzedającej oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości.

Ponadto, Sprzedająca na podstawie zawartego Porozumienia m.in.:

· udzieliła Kupującemu m.in. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

· wyraziła zgodę na cesję całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz innej spółki. Kupujący przewiduje, że dokona cesji ww. praw i obowiązków na Państwa rzecz.

Jak już wyżej wskazano, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą ale przez osoby trzecie (przez Kupującego lub przez Państwa), nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Jej sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby upoważnione wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Przyszły kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni Nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedającej. Działania te, dokonane za Jej pełną zgodą wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomości stanowi własność Sprzedającej i podlegać będzie wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Jej sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostanie okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie jej atrakcyjności i ostatecznie sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającą stosownych pełnomocnictw przyszłemu kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w Jej imieniu i na Jej korzyść, ponieważ to Sprzedająca jako właściciel Nieruchomości - na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej - jest stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych. Ponadto Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przedmiotową Nieruchomością przez Kupującego (względnie po dokonaniu cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Państwa).

Biorąc pod uwagę powyżej opisane działania należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje natomiast przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że działki 2 i 4 (wchodzące w skład Nieruchomości) stanowią działki niezabudowane. Ww. działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z treści Porozumienia oraz udzielonego pełnomocnictwa wynika natomiast, że zamierzona zmiana przeznaczenia ww. działek w sposób umożliwiający realizację celu nabycia działek tj. budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. W związku z powyższym przed zawarciem ostatecznej umowy zostanie zmienione przeznaczenie działek nr 2 i 4 na budowlane. Zatem w momencie dostawy działki nr 2 i 4 stanowić będą teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpiły przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy dostawy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT działek nr 2 i 4 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie zostanie spełniony jeden z warunków przedstawionych w tym przepisie. W omawianej sprawie Sprzedająca nabyła Nieruchomość – do wspólności ustawowej małżeńskiej - na podstawie umowy sprzedaży. Z opisu sprawy nie wynika, aby transakcja nabycia przez Sprzedającą działek nr 2 i 4 nastąpiła w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy działek nr 2 i 4 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że planowana przez Sprzedającą sprzedaż działek nr 2 i 4 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa ww. działek na rzecz przyszłego kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

W dalszej kolejności mają Państwo wątpliwości, czy w związku z nabyciem Nieruchomości będzie przysługiwać Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca zawarła z Kupującym Przedwstępną Umowę sprzedaży Nieruchomości tj. działek nr 1, 2, 3 i 4. Ww. nabywca planował wybudować na terenie Nieruchomości centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjne z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Zgodnie z zawartym Porozumieniem Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza. Kupujący przewiduje, że wskutek planowanej cesji, w ogół praw i obowiązków przysługujących dotychczas Kupującemu wstąpi Państwa Spółka zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Zamierzają Państwo nabyć Nieruchomość na cele działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (budowa centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego).

Jak już wcześniej ustalono dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i jednocześnie z wniosku wynika, że sprzedaż działek nr 1 i 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto, jak już wyżej stwierdzono, dostawa działek nr 2 i 4 jako terenu budowlanego nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym Sprzedająca, jako podatnik podatku VAT, będzie zobowiązana opodatkować sprzedaż Nieruchomości, składającej się z działek nr 1, 2, 3 i 4.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy dojdzie do planowanej cesji na Państwa ogółu praw i obowiązków przysługujących dotychczas Kupującemu, to będzie Państwu jako nabywcy Nieruchomości (działek nr 1, 2, 3 i 4) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, bowiem w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku. Ponadto, Państwa Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a zakupiona przez Państwa Nieruchomość będzie służyła do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).