Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT (podatek od towarów i usług) z faktur dotyczących zakupu apartamentu oraz nieprawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT wynajmu lokali na cele mieszkaniowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lipca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 29 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dotyczących zakupu apartamentu oraz opodatkowania podatkiem VAT wynajmu lokali na cele mieszkaniowe.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 13 września 2022 r. (wpływ 19 września 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP działalności gospodarczej. Pozostaje Pan w związku małżeńskim z L. W. (PESEL: (…)), w którym panuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej. Pobiera Pan emeryturę, jednocześnie jest Pan zatrudniony na podstawie umowy o pracę w wymiarze ½ etatu. Jest Pan udziałowcem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wraz z żoną posiadają Państwo również dwa lokale mieszkalne, które wynajmują jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej (Pan ani Pana żona nie są z tego tytułu zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług).

Pan oraz Pana żona zawarli z (…) Spółką Akcyjną z siedzibą w (…) umowę rezerwacyjną zakupu nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy (apartament) oraz udziału w nieruchomości gruntowej. Przedmiotowy apartament będzie lokalem niemieszkalnym wchodzącym w skład hotelu działającego w systemie condohotel. W przyszłości planowane jest zawarcie umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży lokalu użytkowego i jego wyposażenia oraz w jej wykonaniu umowy sprzedaży wyżej wskazanego lokalu wraz z wyposażeniem. Jednocześnie z wyżej wskazaną umową przedwstępną zostanie zawarta umowa dzierżawy lokalu użytkowego i wyposażenia pomiędzy Panem i Pana żoną a spółką (…) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (która będzie operatorem obiektu - condohotelu). Przewidywany termin oddania obiektu przypada za około 1 rok.

Zamierza Pan uzyskiwać przychody z wynajmu przedmiotowego apartamentu przeznaczonego na świadczenie usług wynajmu krótkoterminowego w takiej formule, że przedmiotowym apartamentem w ramach controhotelu będzie administrował ww. operator obiektu, który będzie odpowiedzialny za proces rezerwacji oraz obsługę wynajmu apartamentu. Przychody uzyskiwane przez Pana będą stanowić proporcję udziału lokalu w lokalach w condohotelu ogółem x przychód, który operator uzyskał z wynajmu wszystkich apartamentów w condohotelu x 50% i będą obliczane przez operatora zgodnie ze wzorem zawartym w umowie dzierżawy. Ma Pan zamiar zarejestrować się jako podatnik VAT czynny przed planowanym zwolnieniem przez Bank z rachunku powierniczego środków, które Pan i Pana żona wpłacą na poczet pierwszej raty zakupu przedmiotowego apartamentu. Jednocześnie w umowie przedwstępnej oraz w umowie sprzedaży zostanie wskazane, iż faktury wynikające z dokonanych płatności będą wystawiane na Pana jako osobę fizyczną będącą czynnym podatnikiem VAT. Będzie Pan samodzielnie rozliczać przychody z najmu zakupionego lokalu. Umowa dzierżawy zostanie zawarta na okres 10 lat. Po okresie objętym umową dzierżawy zostanie ona przedłużona automatycznie na kolejne 5 lat, jeśli żadna ze stron nie dokona jej wypowiedzenia na co najmniej 6 miesięcy przed upływem 10-letniego okresu, na który umowa dzierżawy zostanie zawarta. Niewykluczone, że w przyszłości, po upływie 10-letniego okresu umowy dzierżawy, administrowanie apartamentem zostanie powierzone innej firmie, bądź zajmie się Pan wynajmem osobiście. Zakup apartamentu oraz jego dzierżawa będzie związana wyłącznie z działalnością opodatkowaną. Lokal nie będzie wynajmowany na cele mieszkaniowe.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wskazał Pan, że wynajmującym w dotychczas zawartych umowach najmu dwóch lokali mieszkalnych jest Pan – Z. W. Pana małżonka Pani L. W. nie jest stroną umów najmu. Najem lokali mieszkalnych rozlicza Pan – Z. W. Czynsz najmu wpływa na Pana rachunek bankowy. W zakresie podatku dochodowego opodatkowuje Pan najem ryczałtem 8,5% zgodnie z przepisami ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, zaś w zakresie podatku od towarów i usług korzystał Pan dotychczas ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Umowa najmu jednego z lokali mieszkalnych została zawarta w kwietniu 2019 r. na czas nieokreślony, zaś umowa najmu drugiego z lokali mieszkalnych została zawarta w marcu 2022 r. na okres 1 roku. Według Pana świadczone przez Pana usługi wynajmu lokali mieszkalnych należy zakwalifikować zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU (Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług)) jako PKWiU 68.20.11.0 Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych. Obydwie umowy najmu lokali mieszkalnych zostały zawarte z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Stosownie do zawartych umów najmu Najemcy wykorzystują przedmiotowe lokale wyłącznie na własne cele mieszkaniowe.

Pytani****a

1. Czy będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia (i ubiegania się o zwrot) całości podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu nabycia wyżej opisanego apartamentu po wystawieniu pierwszej faktury?

2. Czy w opisanym przypadku po Pana stronie powstanie również obowiązek rozliczania podatku od towarów i usług w stosunku do posiadanych uprzednio lokali mieszkalnych, z których Pan i Pana żona uzyskują dochody z tytułu ich wynajmu?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, po wystawieniu pierwszej faktury będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (i ubiegania się o zwrot) w całości, ponieważ zakupiony apartament będzie wykorzystywany wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (gdyż jest to lokal niemieszkalny przeznaczony do wynajmu krótkoterminowego w ramach tzw. condohotelu). Zakup lokalu zostanie potwierdzony fakturą VAT wystawioną na Pana imię i nazwisko, jako czynnego podatnika VAT. Zamierza Pan samodzielnie rozliczać przychody z najmu zakupionego lokalu.

Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast stosownie do przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ma Pan wraz z żoną zamiar nabyć (w małżeństwie istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej) lokal niemieszkalny wchodzący w skład hotelu w formule condohotel. W akcie notarialnym zostanie zawarte oświadczenie, że faktury VAT wynikające z dokonanych płatności będą wystawiane na Pana jako osobę fizyczną będącą czynnym podatnikiem VAT.

Powołane wyżej przepisy art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy precyzują jakie podmioty wpisują się w definicję podatnika podatku od towarów i usług. Ustawodawca nie wymienił wśród nich małżonków. Ustawa o podatku od towarów i usług nie obejmuje także małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Tym samym na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie odrębnym podatnikiem tego podatku. Co więcej, autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość takiej interpretacji jego przepisów, która zakładałaby, że wspólność majątkowa istniejąca między małżonkami na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ma wpływ na zakres ich praw i obowiązków jako podatników podatku od towarów i usług. Tym samym, przepisy o podatku od towarów i usług nie sprzeciwiają się temu aby w przypadku funkcjonowania ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej tylko jeden z małżonków rozliczał podatek VAT jako czynny zarejestrowany podatnik VAT. Stanowisko powyższe wynika też m.in. z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 czerwca 2021 r. wydanej w sprawie o sygnaturze 0114-KDIP1-3.4012.122.2021.2.KF.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Z kolei zgodnie z przepisem art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od towarów i usług, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył zatem podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, na określonych zasadach pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z kolei z przepisem art. 87 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Mając na uwadze powyższe, skoro nabywany lokal niemieszkalny (apartament) służyć będzie wyłącznie do celów najmu krótkoterminowego opodatkowanego podatkiem od towarów i usług, to Wnioskodawca jest uprawniony do odliczenia całości podatku naliczonego wynikającego z faktury zakupu tego apartamentu (oraz złożenia wniosku o zwrot tego podatku na rachunek bankowy).

W przypadku, gdy w małżeństwie panuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej i małżonkowie nabywają aktywo, które jest używane w sposób wyłączny do celów prowadzonej działalności gospodarczej przez jednego z małżonków będących współwłaścicielami, to jeden z nich korzysta z prawa do odliczenia całości podatku naliczonego, pod warunkiem, że występuje związek pomiędzy poniesionymi wydatkami a wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. W Pana ocenie, skoro z tytułu przedmiotowego najmu będzie Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, to w konsekwencji będzie Panu przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 i 2 ustawy z tytułu nabycia lokalu niemieszalnego (apartamentu), który służył będzie wykonywaniu przez Pana czynności opodatkowanych - będzie wykorzystywany do celów najmu, przy założeniu, że nie wystąpią przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy.

Przedmiotowe stanowisko znajduje też potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 listopada 2018 r. wydanej w sprawie o sygnaturze akt 0115-KDIT1-1.4012.686.2018.1.BS, a także w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. wydanej w sprawie o sygnaturze akt 0111-KDIB3-1.4012.870.2018.2.WN.

Ad 2

Z kolei jeśli chodzi o odpowiedź na pytanie numer 2 to Pana zdaniem zarejestrowanie się przez niego jako podatnika podatku VAT będzie implikowało powstanie obowiązku rozliczenia podatku od towarów i usług również w stosunku do posiadanych uprzednio lokali mieszkalnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dotyczących zakupu apartamentu oraz nieprawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem VAT wynajmu lokali na cele mieszkaniowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano powyżej, najistotniejszym warunkiem umożliwiającym czynnemu podatnikowi VAT realizację prawa do odliczenia jest związek dokonanych zakupów z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Jednocześnie oceny, czy związek ten istnieje lub będzie istniał w przyszłości, należy dokonać w momencie realizowania zakupów zgodnie z zasadą niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik - aby mógł skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego - nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Wskazał Pan, że zawarł Pan ze Spółką Akcyjną umowę rezerwacyjną zakupu nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy (apartament) oraz udziału w nieruchomości gruntowej. Przedmiotowy apartament będzie lokalem niemieszkalnym wchodzącym w skład hotelu działającego w systemie condohotel. Z wyżej wskazaną umową przedwstępną zostanie zawarta umowa dzierżawy lokalu użytkowego i wyposażenia pomiędzy Panem i Pana żoną a Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (która będzie operatorem obiektu - condohotelu). Zamierza Pan uzyskiwać przychody z wynajmu przedmiotowego apartamentu przeznaczonego na świadczenie usług wynajmu krótkoterminowego. Ma Pan zamiar zarejestrować się jako podatnik VAT czynny. Jednocześnie w umowie przedwstępnej oraz w umowie sprzedaży zostanie wskazane, iż faktury wynikające z dokonanych płatności będą wystawiane na Pana jako osobę fizyczną będącą czynnym podatnikiem VAT. Zakup apartamentu oraz jego dzierżawa będzie związana wyłącznie z działalnością opodatkowaną. Lokal nie będzie wynajmowany na cele mieszkaniowe.

Ma Pan wątpliwości czy będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia (i ubiegania się o zwrot) całości podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu nabycia wyżej opisanego apartamentu po wystawieniu pierwszej faktury.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa w kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż fakt, że nabyty wraz z żoną lokal stanowi majątek wspólny małżonków nie wpływa w żaden sposób na Pana prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej poniesione wydatki. Skoro nieruchomość ta została nabyta z zamiarem dokonywania wyłącznie czynności opodatkowanych wykonywanych w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pan podatnikiem podatku VAT, to zgodnie z art. 86 ustawy, będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej zakup przedmiotowego apartamentu oraz będzie Panu przysługiwało w myśl art. 87 ust. 1 ustawy prawo do zwrotu podatku VAT. Przy czym, prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ponadto ma Pan wątpliwości czy po Pana stronie powstanie również obowiązek rozliczania podatku od towarów i usług w stosunku do posiadanych uprzednio lokali mieszkalnych, z których Pan i Pana żona uzyskują dochody z tytułu ich wynajmu.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Wobec tego umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w związku z czym stanowi odpłatne świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę.

Zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dzierżawa stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243).

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

‒ świadczenie usługi na własny rachunek,

‒ charakter mieszkalny nieruchomości,

‒ mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Wskazał Pan, że wynajmującym w dotychczas zawartych umowach najmu dwóch lokali mieszkalnych jest Pan. Pana małżonka nie jest stroną umów najmu. Pan rozlicza najem lokali mieszkalnych. Czynsz najmu wpływa na Pana rachunek bankowy. W zakresie podatku od towarów i usług korzystał Pan dotychczas ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Umowa najmu jednego z lokali mieszkalnych została zawarta w kwietniu 2019 r. na czas nieokreślony, zaś umowa najmu drugiego z lokali mieszkalnych została zawarta w marcu 2022 r. na okres 1 roku. Świadczone przez Pana usługi wynajmu lokali mieszkalnych mieszczą się w grupowaniu PKWiU 68.20.11.0 Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych. Obydwie umowy najmu lokali mieszkalnych zostały zawarte z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Stosownie do zawartych umów najmu Najemcy wykorzystują przedmiotowe lokale wyłącznie na własne cele mieszkaniowe.

Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Pana wątpliwość należy stwierdzić, że mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa – na gruncie niniejszej sprawy – zostaną spełnione wyżej opisane przesłanki, tak więc świadczone przez Pana usługi wynajmu lokali mieszkalnych osobom fizycznym wyłącznie na ich cele mieszkaniowe, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Pana usługi będą bowiem świadczone na rzecz osób fizycznych, które będą realizować w wynajmowanych lokalach na własne cele mieszkaniowe.

Zatem świadczone przez Pana usługi najmu lokali na cele mieszkaniowe będą korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Tym samym nie powstanie po Pana stronie obowiązek opodatkowania podatkiem VAT tych lokali pomimo tego, że zarejestruje się Pan jako czynny podatnik podatku VAT, ponieważ jak wskazano powyżej usługi te korzystają ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).