0114-KDIP1-2.4012.333.2022.3.GK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 1 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych nabycia nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 17 sierpnia 2022 r. (wpływ 17 sierpnia 2022 r. oraz 19 sierpnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Sp. z o.o. [dalej: Nabywca lub Wnioskodawca] jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług [dalej: VAT (podatek od towarów i usług)]. Podstawowym przedmiotem Państwa działalności jest świadczenie usług w postaci pozostałego doradztwa w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Planujecie Państwo zakup nieruchomości zlokalizowanej w rejonie (`(...)`) [dalej odpowiednio: Nieruchomość i Transakcja]. Aktualnie właścicielami Nieruchomości w odpowiednich częściach są osoby fizyczne oraz spółka prawa handlowego [dalej: łącznie jako: Pierwotni właściciele]. Przed dniem planowanej Transakcji, Nieruchomość zostanie nabyta od Pierwotnych właścicieli przez podmiot, od którego nabędziecie Państwo Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży [dalej: Sprzedawca].

Sprzedawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedawcy jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Sprzedawca i Państwa Spółka nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800).

Nieruchomość składa się z trzech działek ewidencyjnych z obrębu (`(...)`) o numerach:

‒ 1 [dalej: Działka 1],

‒ 2 [dalej: Działka 2],

‒ 3 [dalej: Działka 3, dalej łącznie z Działką 1 i Działką 2 jako: Działki].

Całkowita powierzchnia Nieruchomości wynosi około 47,534 m2.

Na Działce 2 znajduje się sieć kanalizacji sanitarnej, nie będzie ona jednak własnością Sprzedawcy, gdyż stanowi własność gminnego przedsiębiorstwa przesyłowego - gestora. Wobec tego, Sprzedawca nie będzie jej właścicielem, ani też nie będzie posiadać prawa do rozporządzania tym naniesieniem jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT. Zatem nie będzie ona przedmiotem Transakcji.

Na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się w dacie planowanej transakcji żadne budynki lub budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj. Dz.U. 2021 poz. 2351, dalej: ustawa Prawo Budowlane), poza wskazaną powyżej siecią kanalizacji sanitarnej, która jednak nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Teren, na którym znajduje się Nieruchomość został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [dalej: MPZP] uchwalonym na podstawie Uchwały Rady Gminy nr (`(...)`) z dnia 26 stycznia 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego wzdłuż ul. (`(...)`) w środkowo- zachodniej części wsi (`(...)`). Zgodnie z MPZP, przeznaczenie Nieruchomości zostało określone jako 1U/P, tj. jako teren zabudowy usługowo - produkcyjnej.

Nieruchomość do dnia planowanej Transakcji nie będzie wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez Sprzedawcę. Nieruchomość na moment planowanej Transakcji nie będzie także przedmiotem żadnych umów najmu/ dzierżawy/ użyczenia lub umów o podobnym charakterze. Nieruchomość nie będzie również wykorzystywana przez Sprzedawcę do czynności zwolnionych z VAT.

Po nabyciu Nieruchomości, planujecie Państwo dodanie w KRS (Krajowy Rejestr Sądowy) nowego przedmiotu działalności gospodarczej w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Po nabyciu Nieruchomości, planujecie Państwo jej wykorzystywanie do czynności opodatkowanych VAT, tj. planujecie wybudować budynek produkcyjno-magazynowy (zawierający małą powierzchnię biurową) z niezbędną infrastrukturą i czerpać przychody z wynajmu powierzchni. W perspektywie 4 - 5 lat planowana jest sprzedaż Nieruchomości wraz z budynkiem.

Pytania

1. Czy prawidłowe jest Państwa stanowisko, że nabycie Nieruchomości przez Nabywcę będzie opodatkowane VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego z przeznaczeniem pod zabudowę? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2. Czy w przypadku potwierdzenia, że nabycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu VAT, Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do jego odliczenia? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

W Państwa ocenie, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym nabycie Nieruchomości przez Nabywcę będzie opodatkowane VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego z przeznaczeniem pod zabudowę.

Ad 2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

W Państwa ocenie, prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku potwierdzenia, że nabycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu VAT, Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do jego odliczenia.

Uzasadnienie Państwa stanowiska

Ad 1

Każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów o VAT. Sprzedaż (dostawa) nieruchomości (w tym również Nieruchomości) opodatkowana jest na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT w kraju, w którym znajdują się one w momencie dostawy (czyli w analizowanym przypadku w Polsce).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23%. Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym przez tereny budowlane - w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

Ponadto art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, w skład Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji wchodzi grunt niezabudowany, tj. nie znajdują się na nim żadne budynki ani inne naniesienia trwale związane z gruntem. Zastosowanie w omawianych okolicznościach może zatem potencjalnie znaleźć art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z powyższego przepisu wynika, że sprzedaż gruntu należy uznać za zwolnioną z AT w przypadku łącznego zaistnienia następujących przesłanek:

1. grunt jest terenem niezabudowanym, tj. nie znajdują się na nim faktycznie żadne naniesienia;

2. grunt nie jest terenem budowlanym, tj. nie jest gruntem przeznaczonym pod zabudowę zgodnie z MPZP, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W omawianych zdarzeniu przyszłym, za spełnioną należy uznać przesłankę nr 1, z uwagi na fakt, iż na Nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek obiekty (tj. budynki lub budowle). Co prawda na Działce 2 znajduje się sieć kanalizacji sanitarnej, niemniej, jak Państwo wskazaliście w opisie zdarzenia przyszłego, jest ona własnością gminnego przedsiębiorstwa przesyłowego, a wobec tego nie stanowi przedmiotu sprzedaży. Zatem, mimo iż na Nieruchomości znajduje się sieć kanalizacji sanitarnej, z punktu widzenia VAT, Nieruchomość ta będzie stanowiła dla celów Transakcji grunt niezabudowany.

Nie zostanie natomiast spełniona druga z ww. przesłanek zwolnienia z VAT, gdyż jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, teren, na którym znajduje się Nieruchomość, został objęty MPZP, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem 1U/P, tj. jako teren zabudowy usługowo - produkcyjnej. Nieruchomość stanowi zatem - jako przeznaczona pod zabudowę - teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Tym samym, z uwagi na to, iż Działki wchodzące w skład Nieruchomości stanowią tereny budowlane w rozumieniu przepisów VAT, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zastosowania nie znajdzie także zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Sprzedawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT.

Biorąc pod uwagę, że w przypadku dostawy Nieruchomości brak jest przesłanek dla możliwości zastosowania zarówno zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak i w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, Państwa zdaniem, transakcja nabycia Nieruchomości przez Nabywcę powinna podlegać opodatkowaniu jako dostawa gruntu niezabudowanego z przeznaczeniem pod zabudowę.

Wskazujecie Państwo jednocześnie, że biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności zdarzenia przyszłego, nie ma konieczności rozpatrywania możliwości zastosowania zwolnień z VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przedmiotem Transakcji nie będą grunty zabudowane.

Ad 2

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przy tym przez czynności opodatkowane należy rozumieć zasadniczo czynności generujące podatek należny według jednej z przewidzianych w ustawie VAT stawek, a więc czynności inne niż (i) zwolnione z VAT oraz (ii) co do zasady pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak zostało to przedstawione w stanowisku do pyt. 1, w Państwa ocenie, planowana transakcja powinna zostać w całości opodatkowana VAT (tj. nie podlegać zwolnieniu z VAT), Sprzedawca powinien zatem wystawić na rzecz Nabywcy fakturę dokumentującą nabycie Nieruchomości.

Zgodnie z powołanym powyżej art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Skoro zatem:

‒ nabyty w ramach transakcji towar (Nieruchomość) będzie wykorzystywany w całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez Nabywcę [jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomość w celu budowy budynku produkcyjno- magazynowego (zawierającego małą powierzchnię biurową) z niezbędną infrastrukturą i czerpać przychody z wynajmu powierzchni. W perspektywie 4 - 5 lat planowana jest sprzedaż Nieruchomości wraz z budynkiem],

‒ Nabywca jest podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

‒ Sprzedawca jest podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, oraz wystawi na rzecz Nabywcy odpowiednią fakturę.

Państwa zdaniem, Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia VAT na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedawcę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z przedstawionych w opisie sprawy informacji wynika, że podstawowym przedmiotem Państwa działalności jest świadczenie usług w postaci pozostałego doradztwa w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Państwa Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Państwa Spółka planuje zakup Nieruchomości, zlokalizowanej w rejonie ul. (`(...)`) w (`(...)`). Sprzedawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedawcy jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nieruchomość do dnia planowanej transakcji nie będzie wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez Sprzedawcę. Nieruchomość nie będzie przedmiotem żadnych umów najmu/ dzierżawy/ użyczenia lub umów o podobnym charakterze. Nieruchomość nie będzie również wykorzystywana przez Sprzedawcę do czynności zwolnionych z VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Państwa Spółka planuje wykorzystywanie jej do czynności opodatkowanych VAT, tj. planuje wybudować budynek produkcyjno—magazynowy z niezbędną infrastrukturą i czerpać przychody z wynajmu powierzchni.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego z przeznaczeniem pod zabudowę.

W analizowanej sprawie wskazali Państwo, że Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Sprzedawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Zatem, sprzedaż Nieruchomości należy uznać za dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji należy stwierdzić, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku dostaw których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą trzy działki o numerach 1, 2 i 3. Na działce nr 2 znajduje się kanalizacja sanitarna, nie będzie ona jednak własnością Sprzedawcy, gdyż stanowi własność gminnego przedsiębiorstwa przesyłowego. Sprzedawca nie będzie jej właścicielem, ani też nie będzie posiadać prawa do rozporządzania tym naniesieniem jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT. Zatem nie będzie ona przedmiotem transakcji. Na przedmiotowych nieruchomościach nie znajdują się i nie będą znajdowały się w dacie planowanej transakcji żadne budynki lub budowle. Teren na którym znajdują się Nieruchomości został objęty MPZP, przeznaczenie ich zostało określone jako tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej.

Stosownie do art. 48 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Jak stanowi art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury przesyłowej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących za ich pomocą dane usługi, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Zatem skoro znajdująca się na działce nr 2 kanalizacja sanitarna jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, to przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, a więc element infrastruktury technicznej – sieć kanalizacji sanitarnej nie powinna być uwzględniona przy rozstrzygnięciu, czy opisana sprzedaż Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że ww. Nieruchomości będące przedmiotem transakcji spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do ich sprzedaży zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2. brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że przy sprzedaży przedmiotowych działek (nr 1, 2 i 3), nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ – jak wynika z opisu sprawy – Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele związane z działalnością zwolnioną z VAT.

W konsekwencji, sprzedaż opisanych we wniosku działek nr 1, 2 i 3 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Tym samym Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. działek.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, planujecie Państwo jej wykorzystywanie do czynności opodatkowanych VAT, tj. planujecie wybudować budynek produkcyjno-magazynowy (zawierający małą powierzchnię biurową) z niezbędną infrastrukturą i czerpać przychody z wynajmu powierzchni. Co więcej, jak wykazano wyżej, dostawa opisanych Nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Zatem w związku z nabyciem Nieruchomości (działek nr 1, 2 i 3), Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja rozstrzyga w zakresie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosujecie się Panstwo do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).