Zgodnie z przedstawioną interpretacją: 1. Sprzedaż działki nr 2 przez Sprzedającego nie będzie objęta zwolnieniem z podatku VAT, ponieważ działka ta jest terenem budowlanym przeznaczonym pod zabudowę. W związku z tym, sprzedaż tej działki podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. 2. Nabywcy (A Sp. z o.o.) przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu działek nr 1 i 2, ponieważ Nabywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a nabywane działki będą wykorzystywane w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, związanej z budową centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.
Dołącz do doradców podatkowych korzystających z Fiscalex
Uzyskaj dostęp do największej bazy interpretacji podatkowych w Polsce. Zaawansowane wyszukiwanie, analiza AI i podsumowania interpretacji w jednym miejscu.
Rozpocznij bezpłatny okres próbnySzanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług prawidłowe.
19 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 19 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 sierpnia 2022 r. (wpływ 30 sierpnia 2022 r.), 13 września 2022 r. (wpływ 14 września 2022 r.) oraz 15 września 2022 r. (wpływ 15 września 2022 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
1. Pan J. S. (dalej: „Sprzedający”) wraz z Panią A. S. będącą współwłaścicielem przedmiotu sprzedaży (dalej zbiorczo: „Sprzedającymi”) zawarł 20 lipca 2021 r. w formie aktu notarialnego z B Sp. z o.o. z siedzibą w (`(...)`), NIP: (…) (dalej: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).
2. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest zobowiązanie do sprzedaży dwóch działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2, położonych w miejscowości (…) (dawn. (…)), gmina (…) („Przedmiot Sprzedaży”, „Nieruchomość”, „Działki”).
3. Działka oznaczona numerem 1 o obszarze 1,1700 ha stanowi: łąki trwałe w klasie ŁIV w obszarze 0,550 ha, łąki trwałe w klasie ŁIV w obszarze 0,5900 ha, grunty pod rowami w klasie W w obszarze 0,0300 ha.
4. Działka oznaczona numerem 2 o obszarze 0,1600 ha stanowi grunty orne w klasie RV w całości.
5. Działki wchodzące w skład Nieruchomości znajdują się w obrębie ewidencyjnym (…), jednostka ewidencyjna m. (…), powiat m. (…), województwo (…).
6. Sprzedający nabyli własność Nieruchomości od osoby fizycznej do ich majątku wspólnego (ustawowa wspólność majątkowa małżeńska), w drodze zawarcia umowy sprzedaży z 12 lutego 2021 r. Sprzedający pozostają od dnia nabycia jedynymi właścicielami Nieruchomości.
7. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z Uchwałą Rady Miasta (…) nr (…) z 2 lutego 2016 r. w sprawie obszaru zdegradowanego/obszaru rewitalizacji nie jest położona w wyznaczonym obszarze rewitalizacji, obszar ten nie jest też położony na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
8. Dla działki nr 1 została wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i docelowo działka przeznaczona jest pod zabudowę.
9. Nieruchomość nie jest objęta Inwentaryzacją Stanu Lasu (…), obowiązującą na okres od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2025 r. i nie została dla niej wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 roku o lasach.
10.Na obszarze Nieruchomości znajdują się drzewa i zakrzaczenia niestanowiące lasu, w ciągu ostatnich pięciu lat nie zostało usunięte żadne drzewo, którego usunięcie podlega opłacie wobec dyspozycji art. 84 ustawy o ochronie przyrody (Dz. U. z 2020 r. poz. 1463), nie jest oznaczona w ewidencji gruntów jako las, wobec czego Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 wymienionej ustawy o lasach.
11.Na Nieruchomości nie znajdują się wody płynące, nie znajdują się wody śródlądowe, stojące, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2020 r. poz. 310) w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do Nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy
12. Nieruchomość:
a) jest niezabudowana,
b) posiada dostęp do drogi publicznej,
c) nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym nie jest objęta żadną umową dzierżawy, nie jest obciążona prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księdze wieczystej) - w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nią, ani umownym prawem pierwokupu, poza prawami wynikającymi z powołanej ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie jest obciążona innymi ograniczeniami w rozporządzaniu nią, a nadto na Nieruchomości aktualnie nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, na obszarze Nieruchomości nie jest prowadzona działalność rolnicza, Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej,
d) nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody,
e) jest wolna od zadłużeń i nie jest przedmiotem żadnego postępowania, sporu ani obowiązków wynikających z decyzji lub orzeczeń, które mogłyby mieć wpływ na prawo własności Nieruchomości (w tym dotyczących roszczeń restytucyjnych lub innych roszczeń były właścicieli Nieruchomości, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu) lub wpływ na wykonanie Umowy Przedwstępnej,
f) nie istnieją żadne okoliczności (zgodnie z oświadczeniem Sprzedających), które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia postępowań sądowych (w tym na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego lub art. 527 i nast. Kodeksu cywilnego), administracyjnych lub egzekucyjnych, wobec Nieruchomości lub Sprzedających, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizacje roszczeń wynikających z Umowy Przedwstępnej lub doprowadzić do uznania Umowy Przedwstępnej za nieważną albo bezskuteczną,
g) Sprzedający nie nabyli Nieruchomości od Skarbu Państwa, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ani od jednostki samorządu terytorialnego,
h) Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r. poz. 485), a nadto Rada Miasta (…) nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Miastu (…) nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości, ustanawiane w takiej uchwale - zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1) powołanej wyżej ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a) lub 4b) ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990),
i) Nieruchomość była przedmiotem dopłat z Agencji (`(...)`), obecnie i do dnia sprzedaży nie będzie stanowiła przedmiotu dopłat z (`(...)`)
j) nie była przedmiotem najmu, ani dzierżawy,
k) nie była przedmiotem podziału, nie była w przeszłości łączona,
l) do dnia sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających,
m) nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,
n) jest niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej.
13. Umowa, na mocy której Sprzedający sprzedadzą, a B Sp. z o.o. kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) ma zostać zawarta z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem nie później niż w terminie do dnia 21 lipca 2023 r. (,,Data Ostateczna”) po spełnieniu się następujących warunków („Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):
a) uzyskaniu przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedających przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
b) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo - środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
c) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany kwalifikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nie rolną i nie leśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
d) uzyskaniu decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
e) nabycia przez Kupującego prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość jako niezbędnych do realizacji Inwestycji;
f) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, względnie, według wyboru Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą („Inwestycja”),
g) oświadczenia i zapewnienia Sprzedających, zawarte w Umowie Przedwstępnej, pozostają ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży
14. Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zostały na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.
15. Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga zgody wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały, uchwała taka powinna zostać przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej, Umowa Przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze stron.
16. Strony uzgodniły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży stan Nieruchomości będzie inny niż opisany w Umowie Przedwstępnej, na wezwanie Kupującego Sprzedający dokonają na własny koszt wskazanych im czynności, w celu usunięcia takiej niezgodności, w szczególności złożą wnioski lub dostarczą dokumenty w odpowiedniej formie. W przypadku, gdy taka niezgodność wynikać będzie z zadłużenia Sprzedających, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i w takim przypadku zapłaci Sprzedającym cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedających zostanie zapłacona część ceny pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż kwota równa cenie), zaś kwota zadłużenia zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli.
17. Wydanie Nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z nieruchomością będą do dnia zawarcia umowy sprzedaży ponoszone przez Sprzedających, a od dnia następującego po dniu zawarcia Umowy Sprzedaży obciążać będą Kupującego.
18. Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyrażają zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości.
19. W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązują się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy Sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.
20. Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji na ww. warunkach) i Umowy Sprzedaży.
21. Kupujący przewiduje, że dokona cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości na spółkę A Sp. z o.o. (dalej jako: „Nabywca”), w wyniku czego Nabywca wstąpi w ogół praw przysługujących spółce B Sp. z o.o. Pierwotnie planowano dokonanie cesji na spółkę C Sp. z o.o., nr NIP: (…), co jednak nie doszło do skutku.
22. Sprzedający 20 lipca 2021 r. w formie notarialnej udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw („Pełnomocnictwo”) do:
a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany cofania oraz odbioru;
b) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;
c) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
d) zawarcia w imieniu Mocodawców umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
e) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej inwestycji;
f) uzyskania map do celów projektowych;
g) składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
h) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg , z których Nieruchomość ta objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;
i) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
j) uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;
k) składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.
Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism, oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi Pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w punktach powyżej będą obciążały B Sp. z o.o.
23. Strony 20 lipca 2021 r. zawarły porozumienie udokumentowane aktem notarialnym (dalej: „Porozumienie”). Zgodnie z jego treścią:
a) Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii , warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych,
b) Sprzedający udzielili Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego.
c) Sprzedający ponadto zobowiązali się na każde wezwanie Kupującego do udzielenia wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedających należnych podatków i innych należności publicznoprawnych. Na wezwanie Kupującego, Sprzedający potwierdzi czy dane podane przez Sprzedającego na potrzeby uzyskiwania powyższych zaświadczeń pozostają aktualne i w razie ich zmiany niezwłocznie dostarczy skorygowane zgody i oświadczenia.
d) Sprzedający oświadczyli iż znane im jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadczyli, iż zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej określonych odwołań, skarg, zażaleń i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.
e) Sprzedający wyrazili zgodę na przetwarzanie ich danych osobowych zgodnie z zawartą przy Porozumieniu klauzulą informacyjną.
f) Jeżeli okaże się to konieczne dla potwierdzenia że Sprzedający działają zgodnie z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, Sprzedający na wezwanie Kupującego przedłożą poświadczone notarialnie kopie dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających (dowodu osobistego bądź paszportu) oraz inne dokumenty i oświadczenia o treści wskazanej przez Kupującego.
g) Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej bądź więcej czynności prawnych) całości bądź części praw lub obowiązków wynikających z zawartego Porozumienia przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do wykonania obowiązków wynikających z Porozumienia na rzecz Cesjonariusza i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumienia Porozumienia (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z powyższym).
24. Przedmiotowa Nieruchomość (tj. działki nr 1 i 2) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nr 1 wydano prawomocną decyzję o warunkach zabudowy i docelowo działka przeznaczona jest pod zabudowę. Z opisanego wyżej Pełnomocnictwa oraz Porozumienia wynika, iż zamierzona jest także zmiana przeznaczenia działki nr 2 w sposób umożliwiający realizację celu nabycia działek, czyli budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. W związku z powyższym przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości zmienione zostanie przeznaczenie działki nr 2 na budowlane (mocą decyzji o warunkach zabudowy), przy czym cała Nieruchomość pozostanie niezabudowana.
25. Sprzedający:
a) prowadzi działalność gospodarczą niezarejestrowaną i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów u.p.t.u.,
b) działalność rolnicza nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,
c) nie uzyskiwał przychodów z działalności rolniczej,
d) do dnia sprzedaży Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego,
e) nie jest rolnikiem ryczałtowym o którym mowa w art. 2 pkt 19 u.p.t.u.,
f) nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany,
g) nie wynajmował i nie wydzierżawił oraz nie wynajmie i nie wydzierżawi Działek do dnia sprzedaży,
h) nie podejmował osobiście działań mających na celu podział Działek lub ich połączenie,
i) na Działkach nie wyznaczano dróg wewnętrznych, ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych,
j) nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Działek,
k) nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Działek, a w szczególności
nie zamieszczał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów,
l) Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działki;
m) Sprzedający nie posiada innych działek, które zamierza w przyszłości sprzedawać,
n) Sprzedawca nie sprzedawał w przeszłości żadnych działek.
26. Spółka B Sp. z o.o., tj. Kupujący:
a) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,
b) zamierzała nabyć Działki w celu budowy budynku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego;
c) zamierzała nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.
27. C Sp. z o.o.:
a) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,
b) zamierzała nabyć działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego;
c) zamierzała nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej;
d) uzyskała potwierdzenie przysługującego jej prawa do odliczenia VAT z tytułu nabycia działki nr 1 w interpretacji indywidualnej z 16 maja 2022 r. sygn. akt 0114-KDIP4-1.4012.61.2022.2.PS.
28. Nabywca, tj. A Sp. z o.o.:
a) jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,
b) zamierza nabyć Działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego;
c) zamierza nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.
29. Sprzedający, J. S., wraz ze spółką C Sp. z o.o. (która pierwotnie miała wstąpić w prawa i obowiązki Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej) uzyskał interpretacje indywidualną z 16 maja 2022 r. sygn. akt 0114- KDIP4-1.4012.61.2022.2.PS, w zakresie sprzedaży wymienionych we wniosku Nieruchomości, zgodnie z którą:
a) za nieprawidłowe uznano stanowisko, w części dotyczącej nieuznania Sprzedającego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży działek nr 1 i 2;
b) za prawidłowe uznano stanowisko dotyczące braku zastosowania zwolnienia dla sprzedaży działki nr 1;
c) za prawidłowe uznano stanowisko dotyczące prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działki 2.
30. Jednocześnie, 16 maja 2022 r. Dyrektor KIS wydał postanowienie (sygn. akt 0114-KDIP4-1.4012.228.2022.2.PS) o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej w przedmiocie następujących pytań:
a) Czy Sprzedaż przez Sprzedającego działki o numerze ewidencyjnym 2, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?
b) Czy Nabywcy w związku z nabyciem działki o numerze ewidencyjnym 2 przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?
Jak wskazał Dyrektor KIS w uzasadnieniu swojego stanowiska „Wskazali Państwo (`(...)`), że w przypadku działki nr 2 został złożony wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, natomiast możliwe jest, iż na dzień sprzedaży taka decyzja nie zostanie dla tej działki wydana - wówczas przedmiotem sprzedaży będzie grunt rolny poniżej 3000 m2. Przedstawili Państwo także swoje stanowisko w odniesieniu do sytuacji, gdy na dzień sprzedaży udziału w działce nr 2 będzie wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy oraz w odniesieniu do sytuacji, gdy ta decyzja nie zostanie wydana. Inaczej mówiąc, oczekują Państwo wydania interpretacji indywidualnej do okoliczności, których zasadniczy element został oparty na potencjalnym działaniu organu administracji publicznej. Przedstawione przez Państwa zdarzenie przyszłe należy traktować jako warunkowe i to uzależnione od działań podmiotu trzeciego, jakim jest organ wydający decyzję o warunkach zabudowy. Uniemożliwia to wydanie interpretacji indywidualnej. W tej sytuacji nie mamy bowiem do czynienia ze „zdarzeniem przyszłym” w rozumieniu art. 14b § 2 Ordynacji podatkowej, lecz z pewną sytuacją która potencjalnie może wystąpić, a jej wystąpienie nie zależy od działań podjętych przez Sprzedającego”.
Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
1. Sprzedający, tj. Pan J. S., otrzymał interpretację indywidualną z 16 maja 2022 roku, znak: 0114-KDIP4-1.4012.61.2022.2.PS, w której zostało stwierdzone, iż w odniesieniu do działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 nie przysługuje mu prawo do zwolnienia z opodatkowania sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z 11 marca 2004 roku (Dz. U. z 2022 r. poz. 931) o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”).
W związku z powyższym, odpowiedź na pytanie przedstawione w wezwaniu do uzupełnienia wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej z 19 lipca 2022 roku, w powyższym zakresie, została już udzielona i znajduje odzwierciedlenie w interpretacji wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 maja 2022 roku.
We wniosku wspólnym o wydanie interpretacji z 18 lipca 2022 roku, którego dotyczy przedmiotowe wezwanie, Sprzedający jest zainteresowany jedynie uzyskaniem potwierdzenia swojego stanowiska w zakresie tego, czy dokonana przez niego sprzedaż działki o numerze ewidencyjnym 2, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług (pytanie 1).
2. Wątpliwości przedstawione we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji podatkowej dotyczą jedynie prawa Nabywcy do dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług w związku z nabyciem działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2 (pytanie 2).
Wątpliwości nie dotyczą więc skutków podatkowych sprzedaży działki nr 1.
3. Do opisu zdarzenia przyszłego wskazanego we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji, Wnioskodawcy chcieliby dodać, iż „Sprzedający, Pan J. S., w dniu 16 maja 2022 roku, otrzymał interpretację prawa podatkowego, znak: 0114-KDIP4-1.4012.61.2022.2.PS, w której Organ podatkowy stwierdził, iż w odniesieniu do działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 nie przysługuje mu prawo do zwolnienia z opodatkowania przy sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT”.
2. Czy Nabywcy w związku z nabyciem działek o numerach identyfikacyjnych 1 i 2 przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?
Państwa stanowisko w sprawie
Ad 1
Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.
Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, „opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług”.
Jak wskazano już wyżej, Nieruchomość (tj. działki nr 1 i 2) nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego i jest niezabudowana. Jednakże dla działki nr 1 wydana została prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i docelowo działka przeznaczona jest pod zabudowę.
Na mocy wyżej opisanego pełnomocnictwa z 20 lipca 2021 r. Strony udzieliły Kupującemu prawa do m.in. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej Inwestycji. Pełnomocnictwo obejmuje również uprawnienie do uzyskania (działając w imieniu Sprzedających) decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.
Również treść Porozumienia z 20 lipca 2021 r. potwierdza, iż zamierzona jest zmiana przeznaczenia działki 2 w sposób umożliwiający realizację na niej Inwestycji w postaci budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.
W związku z powyższym przed zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości, zmienione zostanie przeznaczenie działki nr 2 na budowlane (mocą decyzji o warunkach zabudowy), przy czym cała Nieruchomość pozostanie niezabudowana.
W związku z powyższym, działka nr 2 stanowić będzie w dniu sprzedaży teren niezabudowany, który przeznaczony jest pod zabudowę.
W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Zainteresowanych dostawa działki 203 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. z uwagi na dokonanie dostawy terenów budowlanych, tj. terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę.
Ad 2
Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, „niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną”.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Nabywca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Nabywca zamierza realizować na nim Inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Nabywcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku prawidłowe.
Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…):
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:
Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
a) określone udziały w nieruchomości,
b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).
W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).
Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy :
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.
Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.
Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Natomiast art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika podatku od towarów i usług wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Natomiast wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Wskazany problem był również przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
Z treści ww. orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
W powyższym wyroku (TSUE) stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.
W rozumieniu powyższego tematu pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma kwestia udzielonych przez Sprzedającego przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa i zgody do działania w Jego imieniu i na Jego rzecz.
Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż przez Sprzedającego niezabudowanej działki nr 2, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług.
Z opisu sprawy wynika, że 20 lipca 2021 r. Sprzedający w formie notarialnej udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do:
a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany cofania oraz odbioru;
b) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;
c) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
d) zawarcia w imieniu Mocodawców umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;
e) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej inwestycji;
f) uzyskania map do celów projektowych;
g) składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
h) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg , z których Nieruchomość ta objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii , wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;
i) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
j) uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;
k) składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.
Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy mieć na uwadze, że Kupujący dokonując wskazanych na podstawie ww. pełnomocnictwa działań dokonał/dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej działki – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającego (na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej) – skutkujące wzrostem jej wartości. Czynności te są dokonywane i były dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, czego przejawem są udzielone Kupującemu pełnomocnictwa i prawo dysponowania obszarem Nieruchomości na cele budowlane.
Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym. Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie (przedstawiciela Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.
Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającego wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający będzie działać jako podatnik podatku VAT. Sprzedający dokonując sprzedaży udziału w działce nr 2, nie będzie korzystał z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sposób wykorzystywania nieruchomości oraz podejmowane przez Sprzedającego działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż działki nr 2 w ramach zarządu majątkiem osobistym.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanej działki nr 2 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.
W konsekwencji, sprzedaż udziału w ww. działce podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2022 r. poz. 503):
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotowa Nieruchomość (tj. działki nr 1 i 2) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże zgodnie z Państwa wskazaniem, przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości zmienione zostanie przeznaczenie działki nr 2 na budowlane w sposób umożliwiający realizację budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (mocą decyzji o warunkach zabudowy), przy czym Nieruchomość pozostanie niezabudowana.
W związku z powyższym, działka nr 2 stanowić będzie w dniu sprzedaży teren niezabudowany, który przeznaczony jest pod zabudowę.
W konsekwencji, dostawa opisanej działki nr 2 nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ ww. działka stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.
W sytuacji gdy dostawa działki nr 2 nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy tej działki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W omawianej sytuacji zwolnienie od podatku VAT na podstawie ww. przepisu nie będzie miało miejsca z uwagi na fakt, że nie został spełniony warunek przedstawiony w ww. przepisie, jakim jest wykorzystywanie nieruchomości wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych od podatku przez cały okres jej posiadania. Jak bowiem Państwo wskazali, działka nr 2 będąca przedmiotem sprzedaży przez cały okres jej posiadania nie była wykorzystywana przez Sprzedającego.
W związku z powyższym, w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki nr 2 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie, niezbędne do zastosowania zwolnienia.
Należy zatem stwierdzić, że planowana sprzedaż działki nr 2 przez Sprzedającego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.
W konsekwencji, sprzedaż działki nr 2 przez Sprzedającego na Państwa rzecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.
Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.
W dalszej kolejności mają Państwo wątpliwości, czy w związku z nabyciem działek nr 1 i 2 będzie przysługiwać Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.
Przedstawiona zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.
Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:
Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
Z opisu sprawy wynika, że 20 lipca 2021 r. Sprzedający zawarł z Kupującym Przedwstępną Umowę sprzedaży Nieruchomości tj. działek nr 1 i 2. Kupujący zamierzał nabyć Działki w celu budowy budynku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego. Zgodnie z zawartym Porozumieniem Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej bądź więcej czynności prawnych) całości bądź części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza. Kupujący przewiduje, że wskutek planowanej cesji, w ogół praw i obowiązków przysługujących dotychczas Kupującemu wstąpi Państwa Spółka zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Zamierzają Państwo nabyć Nieruchomość na cele działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (budowa centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego).
Jak już wcześniej wskazano sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i jednocześnie z wniosku wynika, że sprzedaż działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto, jak już wyżej stwierdzono, dostawa działki nr 2 jako terenu budowlanego nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym Sprzedający, jako podatnik podatku VAT, będzie zobowiązany opodatkować sprzedaż Nieruchomości składającej się z działek nr 1 i 2.
Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy dojdzie do planowanej cesji na Państwa ogółu praw i obowiązków przysługujących dotychczas Kupującemu, to będzie Państwu jako Nabywcy Nieruchomości (działek nr 1 i 2) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, bowiem w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku. Ponadto, Państwa Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a zakupiona przez Państwa Nieruchomość będzie służyła do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).
Fiscalex • Automatyczne wyszukiwanie interpretacji • Anuluj w każdej chwili