Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

‒ dostawa zabudowanej Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z podatku, z możliwością wyboru jej opodatkowania – jest prawidłowe,

‒ braku opodatkowania właściwą stawką podatku VAT (podatek od towarów i usług) otrzymanego na podstawie Umowy Przedwstępnej zadatku na poczt ceny sprzedaży Nieruchomości - jest prawidłowe,

‒ obowiązku, w miesiącu zawarcia Umowy przyrzeczonej, korekty faktury dokumentującej otrzymanie na podstawie Umowy przedwstępnej zadatku na poczet ceny nieruchomości – jest prawidłowe,

‒ prawa do obniżenia podatku należnego o kwoty podatku naliczonego wynikającego z faktury korygującej dokumentującej otrzymany zadatek i z faktury końcowej dokumentującej dostawę Nieruchomości – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 czerwca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że dostawa zabudowanej Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z podatku, z możliwością wyboru jej opodatkowania; braku opodatkowania zadatku otrzymanego na podstawie Umowy Przedwstępnej na poczt ceny sprzedaży Nieruchomości właściwą stawką podatku VAT; obowiązku dokonania korekty faktury dokumentującej otrzymany na podstawie Umowy przedwstępnej zadatek na poczet ceny Nieruchomości, w miesiącu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, oraz prawa do obniżenia podatku należnego o kwoty podatku naliczonego wynikającego z faktury korygującej dokumentującej otrzymany zadatek i z faktury końcowej dokumentującej dostawę Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismem z 30 czerwca 2022 r. (wpływ 30 czerwca 2022 r.) i z 15 września 2022 r. (wpływ 15 września 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

‒ B. Spółka Akcyjna

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 (jeden), położonej (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…)Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Wnioskodawca nabył Nieruchomość na mocy oświadczenia udziałowca o objęciu udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki oraz umowy przeniesienia prawa własności Nieruchomości z dnia 30 września 2016 r. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym (wystawowo-biurowym) o powierzchni (`(...)`) m², budowlami (w postaci dróg, placów, parkingu i ogrodzeń) oraz budynkiem magazynowo-biurowym o powierzchni (`(...)`) m² (dalej: „Budynki”). Na Nieruchomości znajdują się także budowle stanowiące własność osób trzecich (np. przedsiębiorstw przesyłowych) w postaci rurociągów sieci rozdzielczej c.o., zimnej wody i kanalizacyjnej, ale nie są one objęte zakresem zapytania w niniejszym Wniosku.

Pierwsze zasiedlenie Budynków nastąpiło przed rokiem 2014 (nieruchomość była i jest wykorzystywana do celów najmu). Od czasu nabycia Nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił wydatków na jej ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej. Nie planuje również poniesienia takich wydatków do dnia dostawy Nieruchomości.

Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości spółce B. Spółka Akcyjna (dalej: „Nabywca” ; dalej łącznie Wnioskodawca i Nabywca także jako „Strony”), która jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Z tego względu Strony zawarły w dniu 13 czerwca 2019 r. umowę przedwstępną („Poprzednia Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej Wnioskodawca przekaże Nabywcy prawo własności Nieruchomości wraz z faktycznym prawem do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta dopiero po spełnieniu się określonych warunków zawieszających m.in. uzyskaniu przez Nabywcę ważnej uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej w oparciu o tzw. Specustawę Mieszkaniową, zezwalającą na lokalizację ww. inwestycji na Nieruchomości („Uchwała Lokalizacyjna”) oraz uzyskaniu przez Nabywcę prawomocnej decyzji w sprawie pozwolenia na budowę dla ww. inwestycji (dalej: „Pozwolenie na budowę”).

Na podstawie Poprzedniej Umowy Przedwstępnej Nabywca dokonał na rzecz Wnioskodawcy wpłaty zadatku na poczet ceny nabycia Nieruchomości (dalej: „Poprzedni Zadatek”). Kwota Poprzedniego Zadatku wyniosła około 10% ceny nabycia Nieruchomości. Ewentualny zwrot Poprzedniego Zadatku – w wysokości wynikających z regulacji tej formy zabezpieczenia w kodeksie cywilnym - został zabezpieczony hipoteką ustanowioną na Nieruchomości. Wnioskodawca wystawił na rzecz Nabywcy fakturę tytułem otrzymania Poprzedniego Zadatku, w której wykazał sprzedaż zwolnioną z podatku od towarów i usług („VAT”), zgodnie z uzyskaną przez Strony interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 maja 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.146.2019.1.IZ.

Z uwagi na obiektywną niemożność wykonania umowy przyrzeczonej we wskazanym przez Strony terminie do 31 marca 2022 r. m.in. wskutek braku uzyskania przez Kupującego Uchwały Lokalizacyjnej i Pozwolenia na budowę, Poprzednia Umowa Przedwstępna łącznie z zawartymi do niej aneksami, wygasła w dniu 6 maja 2022 r., z tym że Wnioskodawca zobowiązał się zwrócić Kupującemu Poprzedni Zadatek w nominalnej wysokości w terminie do 20 maja 2022 roku, a Kupujący zobowiązał się w tym samym terminie dostarczyć Wnioskodawcy m.in. zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej dla Nieruchomości ustanowionej na jego rzecz hipoteki oraz innych wpisów dokonanych w księdze wieczystej związku z Poprzednią Umową Przedwstępną i aneksami do tej Umowy.

W dniu 20 maja 2022 r. Strony zawarły nową umowę przedwstępną („Umowa Przedwstępna”) w której określiły termin i warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży („Umowa przyrzeczona”) oraz określiły cenę sprzedaży Nieruchomości jako wartość, na którą składa się płatność w EUR (pierwsza część ceny) oraz płatność w PLN (druga część ceny, odpowiadająca Zadatkowi płatnemu przy Umowie Przedwstępnej, zdefiniowanemu poniżej).

Na mocy Umowy Przedwstępnej Wnioskodawca dokonał zwrotu Poprzedniego Zadatku na rzecz Kupującego, a Kupujący dokonał wpłaty zadatku na rzecz Wnioskodawcy w wysokości odpowiadającej kwocie Poprzedniego Zadatku („Zadatek”), w ten sposób, że Strony dokonały potrącenia wzajemnych wierzytelności w rozumieniu art. 498 kodeksu cywilnego. Analogicznie jak przy Poprzedniej Umowie Przedwstępnej, ewentualny zwrot Zadatku został zabezpieczony hipoteką ustanowioną na Nieruchomości.

W celu prawidłowego udokumentowania powyższego rozliczenia Wnioskodawca wystawił i doręczył Kupującemu fakturę korygującą do faktury dokumentującej wpłatę Poprzedniego Zadatku oraz wystawił i doręczył Kupującemu fakturę VAT dokumentującą Zadatek wpłacony i otrzymany zgodnie z Umową Przedwstępną, traktując wpłatę jako dokonaną na poczet czynności zwolnionej z VAT (analogicznie do otrzymanego Poprzedniego Zadatku).

W związku z zwarciem Umowy Przyrzeczonej Wnioskodawca wystawi na rzecz Nabywcy fakturę z tytułu sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Faktura końcowa”). Cena wynikająca z Faktury końcowej zostanie powiększona o podatek VAT, o ile transakcja sprzedaży (dostawy) Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku VAT. W odniesieniu do części określonej w walucie EUR, kwota należnego podatku VAT zostanie będzie płatna w PLN według średniego kursu Narodowego Banku Polskiego opublikowanego w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej.

W dacie zawarcia Umowy przyrzeczonej na Nieruchomości będą się znajdowały Budynki, które w fazie przygotowawczej inwestycji mogą być przejściowo wykorzystywane przez Kupującego np. jako zaplecze inwestycji. Kupujący może również zawrzeć umowy najmu, lecz wyłączenie w celu przejściowego, efektywnego wykorzystania Budynków do czasu ich wyburzenia i rozpoczęcia budowy.

Nabywca ma zamiar, od momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, wykorzystywać nabytą Nieruchomość w całości do wykonywania czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (budowie budynków mieszkalno-usługowych wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, a następnie sprzedaży lub wynajmu mieszkań i lokali usługowych w tej inwestycji).

Strony planują złożenie w treści aktu notarialnego Umowy przyrzeczonej oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10) i art. 19a ust. 8 ustawy o podatku VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT przy Sprzedaży nieruchomości. Status budynków dla celów opodatkowania VAT od daty złożenia oświadczenia i wpłaty zadatku do daty dokonania transakcji nie ulegnie zmianie. Nieruchomość będąca przedmiotem dostawy nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Przedmiotem wniosku Stron jest potwierdzenie sposobu opodatkowania transakcji dostawy (sprzedaży) zabudowanej Nieruchomości na mocy planowanej Umowy przyrzeczonej (zdarzenie przyszłe), oraz poprawności rozliczenia dla celów VAT otrzymanego Zadatku na mocy Umowy Przedwstępnej (zaistniały stan faktyczny).

Pytania

1. Czy w świetle opisanego zdarzenia dostawa zabudowanej Nieruchomości na podstawie planowanej Umowy przyrzeczonej, podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jako dostawa Budynków po tzw. Pierwszym zasiedleniu, a Strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia od podatku pod warunkiem złożenia w Umowie przyrzeczonej stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) oraz ust. 11 związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 19a ust. 8 ustawy o VAT?

2. Czy w związku z otrzymanym - na podstawie Umowy Przedwstępnej - Zadatkiem na poczet ceny sprzedaży (dostawy) zabudowanej Nieruchomości (w stosunku do której to dostawy Strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w Umowie przyrzeczonej, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 19a ust. 8 ustawy o VAT Wnioskodawca nie będzie zobowiązany rozliczyć VAT od kwoty Zadatku z zastosowaniem stawki 23% - z uwagi na to, że Zadatek będzie objęty zwolnieniem od podatku?

3. Czy złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w Umowie przyrzeczonej, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dniu otrzymania przez Wnioskodawcę Zadatku, będzie obligowało go do korekty zwiększającej kwotę podatku w fakturze wystawionej w związku z jego otrzymaniem w miesiącu jego złożenia tj. w miesiącu, w którym zawarto Umowę przyrzeczoną?

4. Czy Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury korygującej, o której mowa w pkt 3 powyżej oraz faktury końcowej dokumentującej dostawę Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

W świetle opisanego zdarzenia przyszłego dostawa zabudowanej Nieruchomości na podstawie planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości, podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT jako dostawa budynków i budowli po tzw. pierwszym zasiedleniu, a Strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia od podatku pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości w Umowie przyrzeczonej, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) oraz ust. 11 związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.

Ad 2

W związku z otrzymanym na podstawie Umowy Przedwstępnej Zadatkiem na poczet ceny sprzedaży (dostawy) zabudowanej Nieruchomości - w stosunku do której to dostawy Strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w Umowie przyrzeczonej zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 19a ust. 8 ustawy o VAT – Wnioskodawca nie będzie zobowiązany rozliczyć VAT od kwoty Zadatku z zastosowaniem stawki 23% (Zadatek będzie objęty zwolnieniem od podatku).

Ad 3

Złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w Umowie przyrzeczonej, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT po dniu otrzymania przez Wnioskodawcę zadatku, będzie obligowało go do korekty zwiększającej kwotę podatku w fakturze wystawionej w związku z jego otrzymaniem w miesiącu jego złożenia, tj. w miesiącu, w którym zawarto Umowę Przyrzeczoną.

Ad 4

Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury korygującej, o której mowa w pkt 3 powyżej oraz Faktury końcowej dokumentującej dostawę Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego

Ad 1

W przypadku dostawy terenu zabudowanego zastosowanie mają przepisy ustawy o VAT które odnoszą się do opodatkowania dostawy (sprzedaży) znajdujących się na nim naniesień - budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to w przypadku gdy jest składane bezpośrednio w akcie notarialnym umowy sprzedaży (dostawy) musi również zawierać imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy oraz adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca Nieruchomości są i będą w momencie dostawy zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) Ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego. Oświadczenie zostanie złożone po dniu dokonania wpłaty Zadatku, w treści aktu notarialnego Umowy przyrzeczonej.

Ponieważ budynki i budowle posadowione na Nieruchomości:

a) są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (najem powierzchni znajdujących się w budynkach; budowle pełnią natomiast rolę służebną w stosunku do budynków i są wykorzystywane przez Wnioskodawcę oraz najemców w związku ze świadczonymi usługami najmu),

b) okres tego używania wynosi ponad dwa lata,

c) w ciągu ostatnich dwóch lat nie były przedmiotem ulepszeń wynoszących co najmniej 30% ich wartości początkowej;

- uznać należy, że ich dostawa będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT.

Tym samym, Wnioskodawca i Nabywca będą mogli skutecznie zrezygnować ze zwolnienia od podatku transakcji i wybrać opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości. Ustawodawca uznał bowiem, że skuteczna rezygnacja ze zwolnienia wymaga od stron transakcji – oprócz kilku innych warunków, które jak wskazano powyżej zostały spełnione – przede wszystkim złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia przed dniem dokonania dostawy budynków, budowli lub ich części albo w dniu jej dokonania – w treści aktu notarialnego do którego zawarcia dochodzi w związku z dostawą tych obiektów. W konsekwencji, planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ustawy o VAT.

Ad 2

Od 1 stycznia 2014 r., przy dostawie nieruchomości obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zgodnie z zasadami ogólnymi. Zgodnie z brzmieniem art. 19a. ust 1 Ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jeżeli jednak przed dokonaniem dostawy sprzedający otrzymał zaliczki, zadatki, raty lub inne płatności na poczet dostawy, obowiązek podatkowy powstaje w momencie ich otrzymania (art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT).

Zauważyć należy, że w powyższej definicji dostawy towarów akcent został położony na przeniesienie władztwa w sposób, który skutkuje faktycznym dysponowaniem rzeczą, podobnym do władztwa sprawowanego przez właściciela. Ustawodawca dokonał tu odróżnienia definicji dostawy towarów dla celów podatku od towarów i usług, od przeniesienia prawa własności w znaczeniu wynikającym z norm prawa cywilnego. Tym samym ustalając moment powstania obowiązku podatkowego, badać należy okoliczność przekazania kontroli nad rzeczą w znaczeniu ekonomicznym. Nabywca uzyskuje tą kontrolę nad towarem, gdy może rozporządzać nim w taki sposób jak właściciel, czyli dopiero w momencie przekazania towaru.

W przypadku zadatku lub innego rodzaju płatności otrzymywanych na poczet ceny, nie mamy do czynienia z odrębnym od dostawy towarów przedmiotem opodatkowania, ale jedynie z przesunięciem w czasie obowiązku podatkowego od dokonanej dostawy. W konsekwencji do takich płatności stosuje się między innymi stawkę podatku taką jak dla transakcji, której dotyczą.

Przepisu dotyczącego obowiązku podatkowego przy zadatku – art. 19a ust. 8 ustawy o VAT - nie można rozpatrywać w oderwaniu od czynności opodatkowanej, na poczet której jest on dokonywany.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku Nieruchomości pierwsze zasiedlenie miało miejsce ponad dwa lata temu. Ponadto, Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości przekraczające 30% jej wartości początkowej, jak również nie planuje takich wydatków ponieść do dnia dostawy Nieruchomości. Tym samym uznać należy, że na dzień złożenia przedmiotowego Wniosku, transakcja dostawy Nieruchomości podlegałaby zwolnieniu od VAT z mocy prawa na podstawie powołanej regulacji, gdyż nie będzie ona dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lub przed nim, ani też w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Jak podkreślano wyżej, powstanie obowiązku podatkowego w związku z otrzymaniem zadatku następuje co do zasady w oparciu o przepis art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 1b i ust. 5 pkt 4 (przepisy te nie mają zastosowania do analizowanej sprawy). Wobec tego, do zadatku powinny znaleźć zastosowanie reguły przypisane do transakcji dostawy towaru (w tym wypadku do dostawy Nieruchomości), w tym także te dotyczące zastosowania odpowiedniej stawki podatkowej (pomimo różnych, określonych ustawą o VAT, momentów powstania obowiązku podatkowego z tytułu zadatku i z tytułu dokonania dostawy Nieruchomości).

Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości. W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(`(...)`) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (`(...)`) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

W oparciu o powyższe można wysnuć wniosek, że aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę/przedpłatę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

(i) zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

(ii) konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

(iii) w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Jak wskazują powołane powyżej wyroki, przyjęcie zadatku na poczet ceny sprzedaży nie kreuje odrębnego przedmiotu opodatkowania. Nie jest więc zdarzeniem odrębnym od dostawy towaru (w tym przypadku Nieruchomości), z którym ustawa podatkowa wiąże istnienie przedmiotu opodatkowania. Skutkuje jedynie przesunięciem w czasie daty powstania obowiązku podatkowego, który to obowiązek podatkowy nadal jest związany z przedmiotem opodatkowania w postaci dostawy nieruchomości. Zatem na kwestię zastosowania w sprawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT na dzień przyjęcia przez Wnioskodawcę zadatku należy patrzeć identycznie jak na sytuację, w której obowiązek podatkowy powstawałby na skutek wydania towaru, w oparciu o art. 19a ust. 1 ustawy o VAT. Z uwagi na okoliczność, że na moment otrzymania Zadatku przez Wnioskodawcę nie zostały spełnione formalne warunki do rezygnacji ze zwolnienia od VAT (Strony nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia), Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do rozliczenia VAT z tego tytułu z zastosowaniem stawki 23%.

Ad 3

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym, strony zachowają prawo do rezygnacji ze zwolnienia od podatku w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości, po zawarciu Umowy Przedwstępnej oraz uiszczeniu Zadatku. Ustawodawca uznał bowiem, że skuteczna rezygnacja ze zwolnienia wymaga od stron transakcji – oprócz kilku innych warunków przede wszystkim złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia przed dokonaniem dostawy budynków, budowli lub ich części albo w dacie transakcji – w akcie notarialnym umowy sprzedaży (dostawy).

Złożenie ww. oświadczenia wpłynie na zmianę kwalifikacji Zadatku objętego zwolnieniem na opodatkowany VAT, gdyż w momencie otrzymania Zadatku nie był on opodatkowany z przyczyn wskazanych wyżej. Złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia zmieni zasady opodatkowania transakcji i w związku z tym musi mieć wpływ na wszelkie kwoty otrzymane wcześniej przez Wnioskodawcę, w tym również na Zadatek.

Wobec tego, że w dacie złożenia skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT powstanie nowa okoliczność prawna, która będzie uzasadniała objęcie podatkiem od towarów i usług również kwot otrzymanych przed tą datą, u Wnioskodawcy powstanie obowiązek skorygowania faktury wystawionej tytułem otrzymania Zadatku. W takim przypadku Wnioskodawca, w rozliczeniu za miesiąc złożenia oświadczenia o rezygnacji z VAT, będzie zobowiązany wystawić fakturę korygującą w ten sposób, że doliczy w niej kwotę podatku należnego (uznając kwotę otrzymaną za kwotę brutto).

Zasady korekty faktur regulują między innymi ust. 1 i 2 art. 106j Ustawy o VAT, zgodnie z którymi:

1. W przypadku gdy po wystawieniu faktury:

1. podstawa opodatkowania lub kwota podatku wskazana w fakturze uległa zmianie**,**

2. (uchylony)

3. dokonano zwrotu podatnikowi towarów i opakowań,

4. dokonano zwrotu nabywcy całości lub części zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1

pkt 4,

5. stwierdzono pomyłkę w jakiejkolwiek pozycji faktury

- podatnik wystawia fakturę korygującą.

2. Faktura korygująca powinna zawierać:

1. (uchylony)

2. numer kolejny oraz datę jej wystawienia;

3. numer identyfikujący w Krajowym Systemie e-Faktur fakturę, której dotyczy faktura korygująca - w przypadku faktury korygującej w postaci faktury ustrukturyzowanej (pkt 2a);

4. dane zawarte w fakturze, której dotyczy faktura korygująca (pkt 3):

a) określone w art. 106e ust. 1 pkt 1-5 (pkt 4),

b) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi objętych korektą (pkt 5);

5. (uchylony) (pkt 4)

6. jeżeli korekta wpływa na zmianę podstawy opodatkowania lub kwoty podatku należnego - odpowiednio kwotę korekty podstawy opodatkowania lub kwotę korekty podatku należnego z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku i sprzedaży zwolnionej (pkt 5);

7. w przypadkach innych niż wskazane w pkt 5 - prawidłową treść korygowanych pozycji (pkt 6).

Wykonanie przez podatnika czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług powoduje obowiązek rozliczenia podatku według stawek obowiązujących w dniu wykonania tej czynności. Sposób rozliczenia przez wystawcę faktur korygujących zwiększających podstawę opodatkowania i kwotę podatku należnego uzależniony jest od okoliczności powodujących konieczność dokonania korekty faktur pierwotnych. Jeśli faktura pierwotna była nieprawidłowa już w momencie jej wystawiania, a faktura korygująca została wystawiona w celu podwyższenia zaniżonej kwoty podatku, to korektę należy rozliczyć w miesiącu zgodnie z obowiązkiem podatkowym jaki dotyczył faktury pierwotnej. Z sytuacją taką nie będziemy mieli jednak do czynienia w przypadku stanu faktycznego przedstawionego we wniosku.

Uznać bowiem należy, iż pierwotna faktura wystawiona w związku z otrzymaniem zadatku jest wystawiana prawidłowo, gdyż w momencie jej wystawienia nie zaistnieją żadne przesłanki świadczące o ewentualnych pomyłkach (w cenie, stawce lub kwocie podatku bądź w jakiejkolwiek innej pozycji faktury). Tym samym, zdarzenie tworzące obowiązek podatkowy zostanie w sposób prawidłowy ujęte i rozliczone przez podatnika. Wobec tego, jeśli złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT stanowi podstawę do objęcia transakcji zbycia Nieruchomości podatkiem VAT, to konsekwentnie uznać należy, że faktura korygująca powinna zostać ujęta w deklaracji za bieżący okres rozliczeniowy (tj. moment złożenia oświadczenia stosowanego oświadczenia), a Nabywca powinien mieć prawo do odliczenia VAT naliczonego w rozliczeniu za miesiąc otrzymania faktury korygującej, z wykazanym podatkiem od towarów i usług (lub za jeden z dwóch miesięcy następnych).

Stanowisko takie podzielił Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, w interpretacji indywidualnej z 30 maja 2014 r., sygn. IBPP1/443-151/14/BM.

Ad 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z zastrzeżeniami nie mającymi zastosowania w niniejszej sprawie). W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą: wyżej powołanej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawca planuje sprzedaż Nabywcy zabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 położoną w (…). Nabywca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawca 30 września 2016 r. nabył Nieruchomość na mocy oświadczenia udziałowca o objęciu udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki oraz umowy przeniesienia prawa własności Nieruchomości. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym (wystawowo-biurowym) o powierzchni (`(...)`) m², budowlami (w postaci dróg, placów, parkingu i ogrodzeń) oraz budynkiem magazynowo-biurowym o powierzchni (`(...)`) m² (dalej: „Budynki”). Na Nieruchomości znajdują się także budowle stanowiące własność osób trzecich (np. przedsiębiorstw przesyłowych) w postaci rurociągów sieci rozdzielczej c.o., zimnej wody i kanalizacyjnej, ale nie są one objęte zakresem zapytania w niniejszym wniosku. Pierwsze zasiedlenie Budynków nastąpiło przed rokiem 2014 (nieruchomość była i jest wykorzystywana do celów najmu). Od czasu nabycia Nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił wydatków na jej ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej. Nie planuje również poniesienia takich wydatków do dnia dostawy Nieruchomości. Strony planują złożenie w treści aktu notarialnego Umowy przyrzeczonej oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości. Status budynków dla celów opodatkowania VAT od daty złożenia oświadczenia i wpłaty zadatku do daty dokonania transakcji nie ulegnie zmianie.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT .

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy oraz treść obowiązujących przepisów stwierdzić należy, że sprzedaż znajdujących się na działce nr 1 „Budynków”, tj. budynku niemieszkalnego (wystawowo-biurowego), budowli (w postaci dróg, placów, parkingu i ogrodzeń) oraz budynku magazynowo-biurowego korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wskazaliście Państwo we wniosku pierwsze zasiedlenie Budynków nastąpiło przed rokiem 2014 r. Od czasu nabycia Nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej. Nie planuje również poniesienia takich wydatków do dnia dostawy Nieruchomości.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działki nr 1), na którym posadowione są ww. naniesienia będzie zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wskazano sprzedaż wymienionych we wniosku Budynków korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnym. Strony planują złożenie w treści aktu notarialnego Umowy Przyrzeczonej oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości.

Zatem, po spełnieniu wszystkich warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Wnioskodawca uprawniony będzie do rezygnacji ze zwolnienia od podatku dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości i opodatkowania tej dostawy właściwą stawką podatku.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawidłowego opodatkowania otrzymanego zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości oraz konieczności dokonania korekty faktury dokumentującej otrzymany zadatek z uwagi na złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) i ust. 11 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca i Nabywca 20 maja 2022 r. zawarli Umowę Przedwstępną, w której określili termin i warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz określiły cenę sprzedaży Nieruchomości. Na mocy Umowy Przedwstępnej Nabywca dokonał wpłaty zadatku na rzecz Wnioskodawcy. Wnioskodawca wystawił i doręczył nabywcy fakturę VAT dokumentującą zadatek wpłacony i otrzymany zgodnie z Umową Przedwstępną, traktując wpłatę jako dokonaną na poczet czynności zwolnionej z VAT (analogicznie do otrzymanego Poprzedniego Zadatku). W związku z zwarciem Umowy Przyrzeczonej Wnioskodawca wystawi na rzecz Nabywcy fakturę z tytułu sprzedaży Nieruchomości - „Faktura końcowa”). Cena wynikająca z Faktury końcowej zostanie powiększona o podatek VAT, o ile transakcja sprzedaży (dostawy) Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku VAT. W dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej na Nieruchomości będą się znajdowały Budynki, które w fazie przygotowawczej inwestycji mogą być przejściowo wykorzystywane przez Kupującego np. jako zaplecze inwestycji. Kupujący może również zawrzeć umowy najmu, lecz wyłączenie w celu przejściowego, efektywnego wykorzystania Budynków do czasu ich wyburzenia i rozpoczęcia budowy. Nabywca ma zamiar, od momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, wykorzystywać nabytą Nieruchomość w całości do wykonywania czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (budowie budynków mieszkalno usługowych wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, a następnie sprzedaży lub wynajmu mieszkań i lokali usługowych w tej inwestycji). Strony planują złożenie w treści aktu notarialnego Umowy Przyrzeczonej oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2) lit. b) i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10) i art. 19a ust. 8 ustawy o podatku VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT przy Sprzedaży Nieruchomości.

Co do zasady, na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1. dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;

2. dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(`(...)`) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (`(...)`) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

‒ zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

‒ konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

‒ w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2. wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

W myśl at. 106e ust. 1 ustawy, faktura powinna zawierać między innymi:

1. datę wystawienia;

2. kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;

3. imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;

4. numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a;

5. numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;

6. datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;

7. nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;

8. miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;

9. cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);

10. kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;

11. wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);

12. stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a, 7 i 9.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że z tytułu otrzymania przez Wnioskodawcę, na podstawie Umowy Przedwstępnej zawartej 20 maja 2022 r. zadatku na poczet ceny Nieruchomości, po stronie Wnioskodawcy, na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy, powstał obowiązek podatkowy.

Jak wcześniej wskazano sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Analiza przedstawionego opisu sprawy wskazuje, że na moment otrzymania zadatku strony umowy nie miały intencji zmiany w przyszłości zasad opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości - Wnioskodawca i Nabywca nie złożyli oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku dla dostawy Nieruchomości. W chwili dokonywania wpłaty zadatku możliwe było określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci Nieruchomości opisanej w złożonym wniosku i zasad prawidłowego jej opodatkowania. W związku z tym, że przyjęcie zadatku na poczet ceny sprzedaży nie kreuje odrębnego przedmiotu opodatkowania, a więc nie jest zdarzeniem odrębnym od dostawy towaru, a jak wskazano wyżej dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to również kwota otrzymanego przez Wnioskodawcę zadatku na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości, podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Zgodnie z art. 106j ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy po wystawieniu faktury:

1. podstawa opodatkowania lub kwota podatku wskazana w fakturze uległa zmianie,

2. (uchylony)

3. dokonano zwrotu podatnikowi towarów i opakowań,

4. dokonano zwrotu nabywcy całości lub części zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4,

5. stwierdzono pomyłkę w jakiejkolwiek pozycji faktury

- podatnik wystawia fakturę korygującą.

2. Faktura korygująca powinna zawierać:

1. (uchylony)

2. numer kolejny oraz datę jej wystawienia;

2a) numer identyfikujący w Krajowym Systemie e-Faktur fakturę, której dotyczy faktura korygująca - w przypadku faktury korygującej w postaci faktury ustrukturyzowanej;

3. dane zawarte w fakturze, której dotyczy faktura korygująca:

a) określone w art. 106e ust. 1 pkt 1-5,

b) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi objętych korektą;

4. (uchylony)

5. jeżeli korekta wpływa na zmianę podstawy opodatkowania lub kwoty podatku należnego - odpowiednio kwotę korekty podstawy opodatkowania lub kwotę korekty podatku należnego z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku i sprzedaży zwolnionej;

6. w przypadkach innych niż wskazane w pkt 5 - prawidłową treść korygowanych pozycji.

2a. Faktura korygująca może zawierać:

1. wyrazy "FAKTURA KORYGUJĄCA" albo "KOREKTA";

2. przyczynę korekty.

W tym miejscu podkreślić należy, że sposób rozliczenia wystawionych przez sprzedawcę faktur korygujących, w sytuacji, gdy korekta powoduje podwyższenie podatku należnego, uzależniony jest od przyczyn, które spowodowały konieczność wystawienia danej faktury. I tak, faktura korygująca podwyższająca podatek należny w stosunku do faktury pierwotnej może być wystawiona: w celu naprawienia błędu, który spowodował zaniżenie kwoty podatku wykazanego w pierwotnej fakturze (np. niewłaściwa stawka podatku, błąd rachunkowy, zaniżenie wartości sprzedaży), lub z powodu innych przyczyn, np. podwyższenia ceny sprzedaży. W takim przypadku sprzedawca powinien ująć fakturę korygującą w rozliczeniu za okres, w którym wykazana była faktura pierwotna. Natomiast w przypadku, gdy przyczyna korekty powstaje w terminie późniejszym, np. wystąpią nowe okoliczności powodujące podwyższenie ceny po dokonaniu dostawy towarów i wystawieniu faktury dokumentującej tę dostawę, korekta in plus powinna zostać ujęta w rozliczeniu za okres, w którym powstała przyczyna korekty, gdyż faktura została wystawiona poprawnie, tzn. nie była wynikiem błędu czy pomyłki ze strony wystawiającego fakturę.

Przedstawiony opis sprawy wskazuje, że złożenie przez Wnioskodawcę i Nabywcę w Umowie Przyrzeczonej oświadczenia, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b i ust. 11 ustawy, o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy Nieruchomości, a w konsekwencji wyboru jej opodatkowania stanowić będzie nową okoliczność dotyczącą zmiany opodatkowania dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości. W momencie otrzymania zadatku były określone zasady opodatkowania transakcji. Tym samym nie można uznać, że faktura dokumentująca otrzymanie przez Wnioskodawcę, na podstawie Umowy Przedwstępnej, zadatku na poczet dostawy Nieruchomości była wystawiona błędnie. Jak wcześniej wskazano, na moment otrzymania zadatku dostawa Nieruchomości spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Nie zostały spełnione formalne warunki do rezygnacji ze zwolnienia od podatku- strony umowy takiego oświadczenia nie złożyły. Wnioskodawca i Nabywca planują dopiero w Umowie Przyrzeczonej złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku dla dostawy Nieruchomości i wybrać jej opodatkowanie.

W konsekwencji, z uwagi na oświadczenie stron w Umowie Przyrzeczonej o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy Nieruchomości i wyboru jej opodatkowania, Wnioskodawca będzie zobowiązany do dokonania korekty faktury dokumentującej otrzymanie zadatku na podstawie Umowy Przedwstępnej poprzez zwiększenie kwoty podatku. Z uwagi na to, że złożenie przez Wnioskodawcę i Nabywcę w Umowie Przyrzeczonej oświadczenia, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b i ust. 11 ustawy, o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości, stanowić będzie nową okoliczność prawną nieznaną w dacie wystawienia faktury pierwotnej dokumentującej otrzymanie zadatku, korekty faktury należy dokonać w rozliczeniu za miesiąc, w którym strony złożyły to oświadczenie.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury korygującej oraz faktury końcowej dokumentującej dostawę Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z okoliczności sprawy wynika, że zarówno Wnioskodawca jak i Nabywca są czynnymi podatnikami podatku VAT. Nabywca ma zamiar, od momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, wykorzystywać nabytą Nieruchomość w całości do wykonywania czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej polegającej na budowie budynków mieszkalno-usługowych wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, a następnie sprzedaży lub wynajmu mieszkań i lokali usługowych w tej inwestycji.

Zatem w sytuacji, gdy Nabywca będzie w posiadaniu wystawionej przez Wnioskodawcę faktury korygującej dokumentującej uiszczony zadatek na poczet dostawy Nieruchomości z wykazaną kwotą podatku oraz faktury końcowej dokumentującej dostawę Nieruchomości z wykazaną kwotą podatku, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych, Wnioskodawcy, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony z tych faktur wynikający. Jedynym ograniczeniem tego prawa będzie niezaistnienie przesłanek negatywnych, wykazanych w art. 88 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, którzy Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i musicie się Państwo zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).