0111-KDIB3-3.4012.292.2022.3.JSU

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

- planowana transakcja sprzedaży prawa własności gruntów wraz z położonymi na niej naniesieniami - opisanymi w punktach: 1-9 będzie stanowiła dostawę budynku, budowli i ich części i jako taka będzie podlegała na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT (podatek od towarów i usług) zwolnieniu od podatku od towarów i usług - jest prawidłowe;

- dostawa nieruchomości opisanych w punktach 1-9 wniosku będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy założeniu, że Sprzedający i przyszły Kupujący będący czynnym podatnikiem VAT, złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT - jest prawidłowe;

- planowana transakcja sprzedaży prawa własności nieruchomości wskazanych w punkcie 10 wniosku będzie stanowiła dostawę terenu budowlanego o charakterze niezabudowanym i jako taka będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku - jest prawidłowe

- planowana transakcja sprzedaży prawa własności nieruchomości wskazanych w punkcie 11 wniosku będzie stanowiła dostawę terenu budowlanego o charakterze niezabudowanym i jako taka będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku - jest nieprawidłowe;

- Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całości podatku naliczonego od nabycia działek opisanych w punktach 1-10 - jest prawidłowe

- Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całości podatku naliczonego od nabycia działek opisanych w punkcie 11 - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 13 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że:

- planowana transakcja sprzedaży prawa własności gruntów wraz z położonymi na niej naniesieniami - opisanymi w punktach: 1-9 będzie stanowiła dostawę budynku, budowli i ich części i jako taka będzie podlegała na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwolnieniu od podatku od towarów i usług;

- dostawa nieruchomości opisanych w punktach 1-9 wniosku będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy założeniu, że Sprzedający i przyszły Kupujący będący czynnym podatnikiem VAT, złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT;

- planowana transakcja sprzedaży prawa własności nieruchomości wskazanych w punktach 10-11 wniosku będzie stanowiła dostawę terenu budowlanego o charakterze niezabudowanym i jako taka będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku;

- Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całości podatku naliczonego od nabycia działek opisanych wyżej w punktach: 1-11, a także w punkcie 12

wpłynął 14 czerwca 2022 r.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 25 sierpnia 2022 r. (data wpływu 25 sierpnia 2022 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

· X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędąca stroną postępowania:

· Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”, „Zainteresowany będący stroną postępowania”) z siedzibą w (…) jest spółką prawa handlowego oraz złożyła zgłoszenie rejestracyjne na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) i na dzień opisywanej transakcji będzie podatnikiem VAT czynnym.

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”, „Zainteresowany nie będący stroną postępowania”) z siedzibą w (…) jest spółką prawa handlowego oraz jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający prowadzi działalność podlegającą - zgodnie z Ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.) - zwaną dalej: „Ustawą VAT” - opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z informacją widniejącą w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającą działalnością Sprzedającego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD (Polska Klasyfikacja Działalności): 68.10.Z). Przedmiotem pozostałej działalności jest m.in.:

- wykonywanie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD: 41),

- roboty budowlane specjalistyczne (PKD: 43),

- wynajem i dzierżawa (PKD: 77).

W (…) roku na mocy Umowy sprzedaży nieruchomości gruntowych, lokali użytkowych oraz ruchomości, Sprzedający nabył między innymi prawo własności opisanych niżej szczegółowo nieruchomości gruntowych, położonych w (…) oraz posiada prawo własności posadowionych na tych gruntach budowli i budynku. Wskazane poniżej działki wraz z położonymi na nich budynkiem, budowlami i ruchomościami przynależnymi do budynku na nich położonymi zwane są dalej „nieruchomościami”.

Dnia (…) roku dokonano zniesienia odrębnej własności lokali aktem notarialnym Repertorium A Nr (…).

Sprzedający zamierza dokonać odpłatnego zbycia prawa własności wskazanych poniżej działek wraz prawem własności posadowionych na tych działkach budowli i budynku na rzecz Kupującego. Przedmiotem planowanej sprzedaży będą zatem:

1. Działka o numerze ewidencyjnym (…)- zabudowana utwardzonym placem parkingowym, fragmentem wewnętrznej drogi asfaltowej umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdującego się na sąsiedniej działce, a także pasem zieleni. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Od dnia nabycia nieruchomości nie ponosił on wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych.

Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B. Zgodnie Wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jako inne tereny zabudowane.

2. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - zabudowana utwardzonym placem parkingowym, fragmentem wewnętrznej drogi asfaltowej umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdującego się na sąsiedniej działce, a także pasem zieleni, szlabanem parkingowym. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Od dnia nabycia nieruchomości nie ponosił on wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych.

Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jako inne tereny zabudowane.

3. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - zabudowana budynkiem biurowym, utwardzonym placem parkingowym, wewnętrzną drogą asfaltową umożliwiającą dojazd do tego budynku oraz dojazd do miejsc parkingowych, słupem energetycznym, szlabanem parkingowym oraz pasem zieleni. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Od dnia nabycia nieruchomości nie ponosił on wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych.

Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B. Zgodnie z aktualnym Wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jako inne tereny zabudowane.

4. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - na działce znajduje się budynek przeznaczony na śmietnik i stację transformatorową (częściowo budynek położony jest również na działce nr …), a także utwardzony, asfaltowy plac stanowiący drogę wewnętrzną umożliwiającą dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce, a także pas zieleni. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Od dnia nabycia nieruchomości nie ponosił on wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych.

Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B. Zgodnie z aktualnym Wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jako drogi.

5. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - na działce znajduje się utwardzony, asfaltowy plac stanowiący drogę wewnętrzną umożliwiającą dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce. Obiekt ten znajdował się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Od dnia nabycia nieruchomości nie ponosił on wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych.

Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B Zgodnie z aktualnym Wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jako droga wewnętrzna.

6. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - na działce znajduje się utwardzony, asfaltowy plac stanowiący drogę wewnętrzną, umożliwiającą dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce. Obiekt ten znajdował się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Od dnia nabycia nieruchomości nie ponosił on wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych.

Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B. Zgodnie z aktualnym Wypisem z rejestru gruntów sklasyfikowana jako droga wewnętrzna.

7. Działka o numerze ewidencyjnym nr (…) - na działce znajduje się budynek przeznaczony na śmietnik i stację transformatorową (częściowo położony również na działce nr …), a także utwardzony plac parkingowy, fragment drogi wewnętrznej, umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce, szlaban parkingowy. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Od dnia nabycia nieruchomości nie ponosił on wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych.

Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów działka została sklasyfikowana jako tereny przemysłowe.

8. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - na działce znajduje się utwardzony plac parkingowy, fragment drogi wewnętrznej, umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce, pas zieleni oraz słup oświetleniowy. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Od dnia nabycia nieruchomości nie ponosił on wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych.

Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów działka została sklasyfikowana jako tereny przemysłowe.

9. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - wyodrębniona z działki nr (…) na mocy decyzji nr (…) z (…) r. Na działce znajduje się utwardzony plac parkingowy, fragment drogi wewnętrznej, umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce, słupy oświetleniowe oraz pas zieleni. Obiekty te znajdowały się na działce również w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Od dnia nabycia nieruchomości nie ponosił on wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych, znajdujących się na nieruchomości - w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowlanych.

Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów działka została sklasyfikowana jako tereny przemysłowe.

10. Działka o numerze ewidencyjnym nr (…) - na działce znajduje się wyłącznie słup energetyczny będący przedmiotem własności przedsiębiorstwa przesyłowego.

Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest w części przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B, a w części teren jest przeznaczony na parkingi, tereny zieleni urządzonej i nieurządzonej - symbol 52-Z.Z.P.P. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów działka została sklasyfikowana jako teren orny, jednakże teren jest odrolniony na mocy Decyzji nr …).

11. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - wyodrębniona z działki nr (…) na mocy decyzji nr (…) z (…) r. Na działce znajduje się wyłącznie słup oświetleniowy. Niewielka część działki stanowi tzw. pas zieleni, odgrodzony krawężnikiem, znajdujący pomiędzy utwardzonymi miejscami parkingowymi (które to położone są na sąsiedniej działce).

Dla działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość jest w części przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe symbol 49 A.U.B, a w części teren jest przeznaczony na parkingi, tereny zieleni urządzonej i nieurządzonej - symbol 52-Z.Z.P.P. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów działka została sklasyfikowana jako teren przemysłowy, grunt orny, jednakże teren jest odrolniony na mocy Decyzji nr …).

12. Działka o numerze ewidencyjnym nr (…) - działka niezbudowana, dla której brak jest Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego oraz Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów, działka została zaklasyfikowana jako tereny kolejowe.

Sprzedający nie posiada żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne sprzedawanej nieruchomości w jego przedsiębiorstwie. Brak jest zatem podstaw do uznania nieruchomości za wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony w KRS (Krajowy Rejestr Sądowy)) Nie jest sporządzane osobne sprawozdanie finansowe dla nieruchomości, a wynik na działalności z nią związany jest ujmowany księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą jego działalność. W wyniku sprzedaży, nie dojdzie do przejęcia ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych.

Kupujący stanie się stroną umów najmu budynku biurowego na działce (…) oraz placu parkingowego położonego na tej działce na mocy art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.) t.j. w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy z mocy prawa a uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną a rzecz została najemcy wydana. Zostaną dokonane cesje praw z zabezpieczeń z umów najmu (gwarancje bankowe i depozyty gotówkowe).

Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa do projektu budowlanego wraz z wydanym pozwoleniem na budowę Decyzja Nr (…) z dnia (…) roku, zmienioną Decyzją nr (…) z dnia (…) roku dotyczącą nieruchomości.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłyby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Spółkę nie spowoduje skutku, że Spółka stanie się stroną istniejących stosunków pracy. Nabycie nieruchomości nie wiąże się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (j.t. Dz.U. z 2018 r., poz. 917, ze zm.).

Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży powyższych działek wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami. Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie nieruchomości. Nieruchomości t.j. działki wraz z położonymi na nich budynkiem, budowlami i ruchomościami przynależnymi do budynku stanowią obok środków pieniężnych na rachunkach bankowych jedyne aktywa Sprzedającego. Sprzedaż nie będzie obejmowała jakichkolwiek składników niematerialnych, w tym zobowiązań ani wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo składników majątku, które mogłyby stanowić przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące działania gospodarcze. Sprzedaż nieruchomości nie spowoduje przejęcia wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego, czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego. Środki pieniężne na rachunkach bankowych (poza cesją praw z depozytów gotówkowych stanowiących zabezpieczenie umów najmu) nie będą przedmiotem sprzedaży. W ramach planowanej sprzedaży nie będą przenoszone inne umowy (t.j. m.in. umowy na zarządzanie budynkiem umowy z dostawcami mediów dla budynku).

Nabywane nieruchomości będą wykorzystywane do prowadzenia przez Kupującego inwestycji zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, projektem budowlanym oraz pozwoleniem na budowę. Lokale, które mają zostać wyodrębnione w wybudowanych budynkach (lub całe budynki) będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem sprzedaży - wraz z udziałem w nieruchomości lub nieruchomością - lub najmu, które to transakcje stanowić będą dla Kupującego czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Kupujący będzie również kontynuował wynajmowanie istniejącego budynku biurowego i placu parkingowego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

PKOB odrębnie dla każdego obiektu:

A) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- utwardzony plac parkingowy: 2112

- fragment wewnętrznej drogi asfaltowej: 2112

B) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- utwardzony plac parkingowy: 2112

- fragment wewnętrznej drogi asfaltowej: 2112

- szlaban parkingowy: 2112

C) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- budynek biurowy: 1220

- utwardzony plac parkingowy: 2112

- wewnętrzna droga asfaltowa: 2112

- słup energetyczny: 2214

- szlaban parkingowy: 2112

D) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- Budynek przeznaczony na śmietnik i stację transformatorową: 1274 lub 2224

- wewnętrzna droga asfaltowa: 2112

E) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- wewnętrzna droga asfaltowa: 2112

F) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- wewnętrzna droga asfaltowa: 2112

G) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- Budynek przeznaczony na śmietnik i stację transformatorową : 1274 lub 2224

- utwardzony plac parkingowy: 2112

- fragment wewnętrznej drogi asfaltowej: 2112

- szlaban parkingowy: 2112

H) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- utwardzony plac parkingowy: 2112

- fragment wewnętrznej drogi asfaltowej: 2112

- słup oświetleniowy: 2112

I) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- utwardzony plac parkingowy: 2112

- fragment wewnętrznej drogi asfaltowej: 2112

- słupy oświetleniowe: 2112

J) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- słup energetyczny: 2214

K) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- słup oświetleniowy: 2112

Sprzedaż nie będzie obejmować składników niematerialnych, ani wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo składników majątku. Przedmiotem planowanej sprzedaży na moment jej dokonania nie będzie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Przedmiotem Transakcji na moment dokonania sprzedaży będzie Nieruchomość stanowiąca odrębne działki ewidencyjne gruntu wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami. Sprzedaż nie będzie obejmować składników niematerialnych, w tym zobowiązań, ani wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo składników majątku, które mogłoby stanowić przedsiębiorstwo (lub jego zorganizowaną część) samodzielnie realizujące działania gospodarcze. Przedmiotem Transakcji nie będą wartości niematerialne i prawne, know-how, aktywa mogące stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego, czy też jego papiery wartościowe, środki pieniężne.

Przedmiot Transakcji nie będzie zatem zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa samodzielnie realizującą zadania.

Przedmiotem planowanej Transakcji nie jest zespół składników majątkowych, materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, które faktycznie umożliwiłyby kontynuowanie działalności Sprzedającego. Wskazać przy tym należy, iż Kupujący będzie wykorzystywać przedmiot Transakcji w celu wykonywania własnej działalności gospodarczej. Nabywane Nieruchomości będą wykorzystywane do prowadzonych przez Kupującego inwestycji zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, projektem budowlanym, pozwoleniem na budowę. Kupujący będzie kontynuował wynajmowanie istniejącego budynku i placu parkingowego.

Sposób wykorzystywania Nieruchomości w prowadzonej działalności uzależniony jest od charakterystyki tej Nieruchomości, zatem może okazać się zbliżony bądź tożsamy ze sposobem wykorzystywania Nieruchomości przez Sprzedającego przed sprzedażą. Nie będzie to jednakże kontynuacja tej samej działalności gospodarczej, a jedynie kontynuacja sposobu wykorzystywania przedmiotu Transakcji we własnej działalności gospodarczej. Kupujący stanie się stroną umów najmu budynku biurowego na działce (…) oraz placu parkingowego, zgodnie z regulacją Kodeksu cywilnego. Jak zostało niejednokrotnie wskazane, przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo Sprzedającego ani jego zorganizowana część, a jedynie Nieruchomości, rozumiane jako działki gruntu wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami.

Przedmiot Transakcji nie będzie na moment jej dokonania wyodrębniony finansowo oraz funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Na moment dokonania Transakcji Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i planują złożyć dla właściwego dla nabywcy Nieruchomości naczelnika urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, budowli położonych na działkach, zakładając, iż stanowisko wskazane we wniosku w zakresie zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT (pytanie nr 1 we Wniosku), zostanie potwierdzone przez organ podatkowy.

Jeśli organ podatkowy uzna stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT nie znajdzie zastosowania, a w konsekwencji nie będzie składane oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynku, budowli położonych na działkach.

W odpowiedzi na pytanie czy przedmiotowa niezabudowana działka oraz działki wraz z Budynkami i Budowlami były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych wskazali państwo, że:

A) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- utwardzony plac parkingowy: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- fragment wewnętrznej drogi asfaltowej: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

B) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- utwardzony plac parkingowy: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- fragment wewnętrznej drogi asfaltowej: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- szlaban parkingowy: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

C) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- budynek biurowy: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- utwardzony plac parkingowy: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- wewnętrzna droga asfaltowa: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- szlaban parkingowy: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- słup energetyczny: nie jest własnością Sprzedającego, niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

D) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- Budynek przeznaczony na śmietnik i stację transformatorową: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- wewnętrzna droga asfaltowa: niewykorzystywana do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

E) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- wewnętrzna droga asfaltowa: niewykorzystywana do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

F) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- wewnętrzna droga asfaltowa: niewykorzystywana do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

G) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- Budynek przeznaczony na śmietnik i stację transformatorową: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- utwardzony plac parkingowy: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- fragment wewnętrznej drogi asfaltowej: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- szlaban parkingowy: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

H) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- utwardzony plac parkingowy: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- fragment wewnętrznej drogi asfaltowej: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- słup oświetleniowy: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

I) na działce o numerze ewidencyjnym (…):

- utwardzony plac parkingowy: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- fragment wewnętrznej drogi asfaltowej: niewykorzystywany do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

- słupy oświetleniowe: niewykorzystywane do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

J) Działka nr (…): na działce znajduje się wyłącznie słup oświetleniowy, działka i słup niewykorzystywane do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

K) Działka nr (…): jedyne naniesienie w postaci słupa energetycznego, będącego przedmiotem własności przedsiębiorstwa przesyłowego, działka niewykorzystywana do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

L) Działka nr (…): niewykorzystywana do czynności zwolnionych, brak czynności zwolnionych

W zakresie dotyczącym nabycia w (…) r. przez Sprzedającego działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) - opodatkowanego podatkiem VAT - jak również nabycia poszczególnych budowli, budynków w zakresie ww. działek - Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku.

Sprzedający nabył w (…) r. niemieszkalne lokale, znajdujące się budynku wzniesionym na działkach nr (…), (…), (…) wraz z udziałem w prawie własności w nieruchomości wspólnej. Nabycie lokali nr (…) opodatkowane było podatkiem VAT i w tym zakresie Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku. Nabycie lokali nr (…) i (…) w budynku zostało opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnym.

W związku z poczynionymi w następnych latach czynnościami skutkującymi nabyciem budynków, budowli opisanych we wniosku w zakresie dotyczącym działek nr (…), (…), (…) - Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku.

Na działkach nr (…) i (…), które częściowo są przeznaczone pod tereny ziemi urządzonej znajdują się w MPZP linie rozgraniczające.

Na terenach zieleni urządzonej dopuszcza się zabudowę parkingiem.

Wyjaśnili Państwo również, że dla terenów zieleni urządzonej w MPZP nie obowiązuje zakaz jakiejkolwiek zabudowy.

Kupująca Spółka ani Sprzedający nie zamierzają wystąpić (do dnia Transakcji) o zmianę przeznaczenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Zgodnie z obowiązującym prawem (na działkach nr …i … obowiązuje MPZP) nie jest możliwe wystąpienie o warunki zabudowy dla przedmiotowych działek, zatem podmioty nie zamierzają występować o warunki zabudowy dla przedmiotowych działek.

Na dzień transakcji dla niezabudowanej działki nr (…) nie będzie uchwalony MPZP ani nie będą wydane warunki zabudowy.

Właścicielem słupa oświetleniowego znajdującego się na działce nr (…) jest Sprzedający. Słup oświetleniowy służy do oświetlania parkingów znajdujących się na sąsiednich działkach należących do Sprzedającego. Słup oświetleniowy będzie znajdować się na gruncie (działce) w chwili dokonywania dostawy Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji (dostawy) będzie działka gruntu wraz z wszelkimi znajdującymi się na niej naniesieniami, a zatem wraz ze słupem oświetleniowym (jego własność przejdzie wraz z przeniesieniem własności gruntu). Wskazać jednakże należy, iż słup oświetleniowy ma marginalne znaczenie, prezentuje nieznaczącą wartość ekonomiczną, intencją Kupującego nie jest nabycie słupa oświetleniowego lecz działki gruntu (nie jest przy tym możliwa dostawa gruntu bez naniesień).

Przy nabyciu słupa oświetleniowego Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pierwsze używanie słupa oświetleniowego przez Sprzedającego nastąpiło z chwilą nabycia w dniu (…) roku. Pierwsze używanie słupa polegało na oświetlaniu parkingu związanego z wykonywaniem działalności opodatkowanej.

Słup oświetleniowy nie był/nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym ww. słupa oświetleniowego, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Słup oświetleniowy nie był wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, słup oświetlał parkingi związane z wykonywaniem działalności opodatkowanej.

Wszystkie Nieruchomości, które Kupujący zamierza nabyć, będą przez niego wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Pytania w zakresie podatku VAT (oznaczone we wniosku numerami 1, 2, 3, 7):

1. Czy planowana transakcja sprzedaży prawa własności gruntów wraz z położonymi na niej naniesieniami - opisanymi wyżej w punktach: 1-9 będzie stanowiła dostawę budynku, budowli i ich części i jako taka będzie podlegała na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwolnieniu od podatku od towarów i usług?

2. W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy dostawa nieruchomości opisanych w punktach 1-9 wniosku będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy założeniu, że Sprzedający i przyszły Kupujący będący czynnym podatnikiem VAT, złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT? (przeformułowane w piśmie z 25 sierpnia 2022 r.)

3. Czy planowana transakcja sprzedaży prawa własności gruntu opisanego w punktach 10-11 wniosku będzie stanowiła dostawę terenów budowlanych o charakterze niezabudowanym i będzie transakcją opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (to jest transakcją, w stosunku do której nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania)? (ostatecznie sformułowane w piśmie z 25 sierpnia 2022 r.)

7. Zakładając, że odpowiedź na pytanie pierwsze, drugie i trzecie jest pozytywna, przyjmując, że zgodnie z treścią pytania drugiego Sprzedający i Kupujący złożą skutecznie oświadczenia, o rezygnacji ze zwolnienia (o którym mowa w pytaniu 2), czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całości podatku naliczonego od nabycia działek opisanych wyżej w punktach: 1-11, a także w punkcie 12 gdyby odpowiedź na pytanie czwarte była negatywna?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie podatku VAT (oznaczone we wniosku numerami 1, 2, 3, 7):

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

W ocenie Zainteresowanych planowana transakcja sprzedaży prawa własności nieruchomości wskazanych w punktach 1-9 (powyżej) będzie stanowiła dostawę budynku, budowli lub ich części i jako taka będzie podlegała na podstawie art.43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska w przedmiocie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2. eksport towarów;

3. import towarów na terytorium kraju;

4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na podstawie art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`).

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jedną z podstawowych zasad opodatkowania podatkiem VAT jest powszechność opodatkowania, która przejawia się tym, że generalnie cały obrót towarami i usługami jest objęty podatkiem. W systemie VAT przewidziano jednak pewne wyjątki od tej zasady.

Przepisy art. 6 Ustawy VAT wskazują wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów Ustawy VAT. Są to czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów, czy też odpłatnego świadczenia usług, ale z uwagi na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak stanowi art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa VAT oraz przepisy wykonawcze nie zawierają legalnej definicji „przedsiębiorstwa”. Z tego powodu należy posiłkować się art. 551 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5. koncesje, licencje i zezwolenia;

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8. tajemnice przedsiębiorstwa;

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Jak podkreślano, sprzedaż nie będzie obejmować jakichkolwiek składników niematerialnych, w tym zobowiązań, ani wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo składników majątku, które mogłyby stanowić przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące działania gospodarcze. Sprzedaż nie będzie powodować przejęcia wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego, czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego.

Przenoszony majątek nie będzie stanowić zorganizowanego kompleksu praw, praw i rzeczy, by był zdolny do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podkreślić należy, iż nie jest wystarczające, aby zbywalne składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy.

Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy (tak np. w Interpretacji indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13.09.2017r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.325.2017.2.AO).

Mając na uwadze definicje wskazane powyżej, w ocenie Zainteresowanych przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przedmiotem planowanej transakcji nie jest bowiem zespół składników majątkowych, materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który faktycznie umożliwiałby kontynuowanie działalności Sprzedającego. W konsekwencji planowane transakcje nie będą podlegać wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Zdaniem Zainteresowanych planowana sprzedaż działek opisanych w punktach 1-9 (powyżej) będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług jako dostawa budynków, budowli lub ich części (na podstawie art.43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT).

Zgodnie z orzecznictwem organów podatkowych, w przypadku sprzedaży prawa własności nieruchomości, każda działka ewidencyjna gruntu stanowi odrębny przedmiot dostawy (tak np. w Interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 września 2017r. nr 0114- KDIP4.4012.311.2017.2.k.r.).

Oznacza to, iż w przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym, sprzedaż każdej działki ewidencyjnej gruntu wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami, będzie stanowiła odrębną dostawę towarów w rozumieniu Ustawy VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, iż w przypadkach dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, grunt nie będzie stanowić odrębnej dostawy towarów, lecz opodatkowany będzie w ramach dostawy budynku, budowli lub ich części. Jeśli więc na działce ewidencyjnej znajdują się budowle, sprzedaż takiej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach i według stawki właściwej dla dostawy posadowionych na tej działce budowli.

Jeśli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, to zwolnienie będzie stosowane także do dostawy gruntu, na którym obiekty te są położone. Podobnie brak możliwości zastosowania zwolnienia na podstawie ww. przepisów lub rezygnacja przez strony transakcji ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, przekładać się będzie bezpośrednio na brak zwolnienia z opodatkowania transakcji w części dotyczącej samego gruntu.

Mając na uwadze powyższe, dokonując analizy kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w rozumieniu Ustawy VAT znajdują się na niej budowle lub budynki.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje budynku ani budowli. Znaczenie tych pojęć można ustalić powołując się na wykładnię systemową zewnętrzną.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019r. poz. 1186 ze zm.) - zwana dalej „prawo budowlane”, przez budynek rozumieć należy obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy, budowlę należy rozumieć jako każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ww. ustawy, obiekt liniowy należy rozumieć jako obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 9 ww. ustawy, urządzeniem budowlanym jest urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Nieruchomości, z perspektywy opodatkowania VAT są gruntem zabudowanym, ponieważ znajdują się na nich obiekty, które zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z prawem budowlanym powinny zostać zakwalifikowane jako budynki bądź budowle.

Z opisu zdarzenia przyszłego wskazanego przez Zainteresowanych wynika, iż:

• na działkach o numerach (…) oraz (…), znajduje się utwardzone miejsce parkingowe, fragment asfaltowej drogi wewnętrznej, umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce. Zgodnie z rejestrem gruntów tereny zostały sklasyfikowane jako inne tereny zabudowane.

• na działkach o numerach (…) oraz (…) stanowiących tereny przemysłowe również znajduje się utwardzony plac parkingowy, a także fragment drogi wewnętrznej, umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce. Zgodnie z rejestrem gruntów działki zostały sklasyfikowane jako tereny przemysłowe.

W analizowanej sprawie wątpliwości na gruncie przepisów prawa budowlanego może budzić kwalifikacja parkingu jako budowli.

Zgodnie z przeważającym stanowiskiem orzecznictwa, katalog zawarty w definicji budowli ma charakter otwarty, wobec czego do definicji budowli należy zaliczyć również np. parkingi. Świadczy o tym również fakt, że w załączniku do prawa budowlanego parkingi zostały zakwalifikowane do kategorii XXII obiektów budowlanych.

Zgodnie z dawnym orzecznictwem (które na gruncie czynności klasyfikacji do określonych kategorii prawa budowlanego zachowuje swą aktualność) przyjmuje się, że budowlę stanowi parking: wybetonowany, wyasfaltowany, wyłożony warstwą kamienno-żużlową związaną betonem, bądź też płyty chodnikowe (Wyrok NSA z dnia 3 czerwca 2003 r., II SA/Ka 1741/01, Wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 marca 2004 r., IIV SA 3522/02).

Powyższe stanowisko spotyka się również z akceptacją aktualnego orzecznictwa (tak np. Interpretacji Indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 stycznia 2018 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.634.2017.1.AO).

Na wskazanych powyżej działkach, znajduje się również budowla w postaci fragmentu asfaltowej drogi wewnętrznej.

Droga asfaltowa stanowi obiekt liniowy - budowlę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Zgodnie z prawem budowlanym, przez obiekt liniowy należy rozumieć m.in. obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami.

W orzecznictwie podkreśla się, że droga o określonym stopniu utwardzenia jest budowlą według ustawowej definicji zawartej w prawie budowlanym (tak np. Wyrok WSA w Lublinie z dnia 6 maja 2008 r., II SA/Lu 76/08) w przeciwieństwie do dróg gruntowych.

W ocenie Zainteresowanych powyższe okoliczności przesądzając uznaniu planowanej transakcji za dostawę budowli.

• Na działce o numerze (…) znajduje się budynek biurowy, utwardzony plac parkingowy, a także wewnętrzna droga asfaltowa umożliwiającą dojazd do tego budynku oraz dojazd do miejsc parkingowych.

Mając na uwadze okoliczność faktyczną, iż budynek biurowy spełnia definicję budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego - tj. jest to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach - w ocenie Zainteresowanych, sprzedaż wskazanej powyżej działki będzie stanowić dostawę budynku, podlegającą zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

• Na działce o numerze (…) znajduje się budynek stanowiący śmietnik oraz trafostację, a także utwardzony, asfaltowy plac stanowiący drogę wewnętrzną umożliwiającą dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce. Zgodnie z rejestrem gruntów, nieruchomość została zakwalifikowana jako droga wewnętrzna.

• Działki o numerze (…) oraz (…) stanowią asfaltową drogę wewnętrzną przeznaczoną do obsługi nieruchomości budynkowej, znajdującej się na sąsiedniej działce. Zgodnie z rejestrem gruntów, nieruchomości zostały zakwalifikowane jako droga wewnętrzna.

• Na działce o numerze (…) znajduje się budynek przeznaczony na śmietnik i stację transformatorową a także utwardzony plac parkingowy, fragment drogi wewnętrznej, umożliwiającej dojazd do miejsc parkingowych oraz dojazd do budynku biurowego, znajdujących się na sąsiedniej działce. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów działka została sklasyfikowana jako tereny przemysłowe.

Jak było wskazane wcześniej, droga asfaltowa stanowi obiekt liniowy - budowlę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Co za tym idzie - działki wskazane powyżej należy w ocenie Zainteresowanych zakwalifikować jako nieruchomość zabudowaną.

Budynek przeznaczony na śmietnik i trafostację spełnia wskazaną w prawie budowlanym definicję budynku - jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Plac parkingowy, zgodnie z argumentacją przytoczoną już wcześniej, należy uznać za budowlę w rozumieniu prawa budowlanego.

Nieruchomości wskazane powyżej, z perspektywy opodatkowania podatkiem od towarów i usług są gruntami zabudowanymi, ponieważ znajdują się na nich obiekty, które zgodnie z prawem budowlanym powinny zostać zakwalifikowane jako budynki bądź budowle.

W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż działek objętych zapytaniem nr 1 stanowić będzie zatem dostawę budynków, budowli lub ich części.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy nieruchomości, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budynków/budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy planowana transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Dostawa budynków lub budowli podlega zwolnieniu od podatku VAT, z wyjątkiem sytuacji, gdy jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie stanowi oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W ocenie Zainteresowanych, do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli znajdujących się na działkach opisanych wyżej w punktach: 1-9, stanowiących przedmiot zapytania, doszło w latach (…) - (…) w wyniku otrzymania pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie ze wskazanym stanem faktycznym, od momentu pierwszego zasiedlenia minęły już zatem ponad dwa lata. Sprzedający nie dokonał wybudowania nowych budynków/budowli oraz nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości, które przekroczyły 30% wartości początkowej. Wobec tego, w odniesieniu do planowanej transakcji zbycia nieruchomości opisanych wyżej w punktach: 1-9, zdaniem Zainteresowanych zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT przewidujący zwolnienie z VAT dostawy nieruchomości. Mając to na uwadze okoliczności faktyczne, bezprzedmiotowe jest analizowanie możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 (przeformułowane w piśmie z 25 sierpnia 2022 r.)

W ocenie Zainteresowanych, Sprzedający będzie mógł - podobnie jak Kupujący - zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, mając na względzie, iż Kupujący również będzie podatnikiem VAT czynnym.

Zdaniem Zainteresowanych, planowana dostawa nieruchomości wskazanych w punktach 1-9 wniosku będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy założeniu, że Kupujący oraz Sprzedający złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w przedmiocie pytania nr 2

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, który znajdzie zastosowanie w odniesieniu do planowanej dostawy nieruchomości charakteryzuje się tym, że na mocy art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT ma on charakter zwolnienia z opcją opodatkowania. Warunkiem zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrania opcji opodatkowania jest to, że dokonujący dostawy i nabywca:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, musi zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Zakładając, iż odpłatna dostawa działek wskazanych w punktach 1-9 (powyżej) wraz z położonymi na nich obiektami, będzie zwolniona jako odpłatna dostawa budynków lub budowli lub ich części, to zdaniem Zainteresowanych będą oni mogli skorzystać z regulacji art. 43 ust. 10 Ustawy VAT i do planowanych transakcji, dotyczących nieruchomości wskazanych w punktach 1-9 (powyżej) będzie można zastosować podstawową stawkę VAT wynoszącą 23%.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 (ostatecznie sformułowane w piśmie z 25 sierpnia 2025 r.)

W ocenie Zainteresowanych planowana transakcja sprzedaży prawa własności nieruchomości wskazanych w punktach 10-11 wniosku będzie stanowiła dostawę terenu budowlanego o charakterze niezabudowanym i jako taka będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku.

Elementy infrastruktury takie jak słup energetyczny należący do przedsiębiorstwa energetycznego i słup oświetleniowy o marginalnym znaczeniu ekonomicznym nie mogą przesądzać o opodatkowaniu dostawy gruntu, tym bardziej, że zgodny zamiar i cel stron obejmować będą dostawę gruntu budowlanego.

Uzasadnienie stanowiska w przedmiocie pytania nr 3

• Działka o numerze (…) widnieje w rejestrze gruntów jako grunt orny. Na nieruchomości znajduje się słup energetyczny, niebędący przedmiotem własności Sprzedającego. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego nieruchomość jest w części przeznaczona pod usługi administracji, usługi dla ludności, usługi bankowe - symbol 49 A.U.B, a w części teren jest przeznaczony na parkingi, tereny zieleni urządzonej i nieurządzonej - symbol 55-Z.ZP.P. Teren ten jest odrolniony na mocy Decyzji nr …).

• Na działce o numerze (…) znajduje się słup oświetleniowy, stanowiący własność Sprzedającego, służący do oświetlania parkingów znajdujących się na sąsiednich działkach. Niewielka część działki stanowi tzw. pas zieleni, odgrodzony krawężnikiem, znajdujący pomiędzy utwardzonymi miejscami postojowymi (które to położone są na sąsiedniej działce) Pozostała, przeważająca część działki stanowi grunt orny. Zgodnie z Wypisem z rejestru gruntów działka została sklasyfikowana jako teren przemysłowy, grunt orny, jednakże teren jest odrolniony na mocy Decyzji nr …).

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 9 tej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, przez teren budowlany rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działki wskazane w punktach 10-11 wniosku zgodnie z istniejącymi dla nich Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę. W ocenie Zainteresowanych nie znajdzie zatem zastosowania wskazane powyżej zwolnienie, tym bardziej, że zgodny zamiar i cel stron obejmować będą dostawę gruntu budowlanego.

Transakcja sprzedaży podlegać będzie zatem podatkowi od towarów i usług.

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż nie może zostać również potraktowana jako dostawa budynków, budowli lub ich części i na tej podstawie podlegać zwolnieniu od podatku VAT.

Na działce nr (…) znajduje się wyłącznie słup energetyczny, stanowiący przedmiot własności przedsiębiorstwa przesyłowego.

Zgodnie z art. 48 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145) z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Stosownie do art. 47 ust. 1 wskazanej powyżej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Co do zasady, przedmiotem sprzedaży jest więc grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Jednakże, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 49 ust. 1 Kodeksu cywilnego).

Skoro zatem znajdujący się na działce słup uznany za budowlę jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, to wydaje się prawidłowe stwierdzenie, iż transakcja sprzedaży będzie dotyczyć wyłącznie dostawy gruntu. Z punktu widzenia transakcji słup energetyczny nie ma bowiem żadnego znaczenia.

Należy jednak zauważyć, iż taki grunt będący przedmiotem dostawy, nie może zostać uznany za grunt niezabudowany inny niż budowlany. Na gruncie tym posadowiony jest słup, który nie powstał w ramach samowoli budowlanej, tylko na podstawie stosownych zezwoleń oraz w wykonaniu zapisów stosownych ustaw. Po drugie teren ten objęty jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, z którego wynika, że dopuszcza się możliwość uzbrojenia tego terenu. Nabywcy tej nieruchomości nie będą posiadać władztwa ekonomicznego nad ww. obiektem, gdyż pozostanie on własnością podmiotów, które dotychczas nimi administrowały. Przedmiotem sprzedaży na gruncie podatku VAT będzie więc jedynie grunt niezabudowany (tak np. w piśmie z dnia 4 listopada 2015 r. Izba Skarbowa w Katowicach znak: IBPP3/4512-671/15/MN).

Powołując się na pogląd prezentowany w doktrynie, nieruchomość jest niezabudowana także wtedy, gdy znajdują się na niej słupy oświetleniowe, ogrodzenie składające się ze słupów żelbetowych i siatki, gdyż są to urządzenia budowlane, a nie budowle lub obiekty małej architektury określone w Prawie budowlanym.

Wskazać należy, że naniesienia w postaci słupa energetycznego, lampy oświetleniowej, czy elementów krawężnika prezentują nieznacząca wartość ekonomiczną.

Zdaniem Zainteresowanych nie znajduje zatem uzasadnienia ekonomicznego czy logicznego traktowanie dostawy gruntów z takimi naniesieniami jako dostawę budowli lub ich części i w ramach tego korzystanie ze zwolnienia od podatku VAT. Nabywca zakupuje bowiem grunt, na którym marginalne znaczenie mają obiekty liniowe, a działkę uznać należy za niezbudowaną. Dokonując transakcji nie można całkowicie pomijać intencji stron, która w tym przypadku nie może być uznana za nabycie słupa energetycznego bądź lampy oświetleniowej, tym bardziej, że nie można rozporządzać rzeczą, do której nie przysługuje prawo własności lub podobne.

W ocenie Zainteresowanych planowana transakcja sprzedaży prawa własności nieruchomości wskazanej w punkcie 10 i 11 wniosku będzie stanowiła dostawę terenu budowlanego o charakterze niezabudowanym i jako taka będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 7

Zakładając, że odpowiedź na pytanie pierwsze, drugie i trzecie jest pozytywna, przyjmując, że zgodnie z treścią pytania drugiego Sprzedający i Kupujący złożą skutecznie oświadczenia, o rezygnacji ze zwolnienia (o którym mowa w pytaniu 2), zdaniem Zainteresowanych Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całości podatku naliczonego od nabycia działek opisanych wyżej w punktach: 1-11, a także w punkcie 12 gdyby odpowiedź na pytanie czwarte była negatywna.

Uzasadnienie stanowiska w przedmiocie pytania nr 7

Nabywane nieruchomości będą wykorzystywane do prowadzenia przez Kupującego inwestycji zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, projektem budowlanym oraz pozwoleniem na budowę. Lokale, które mają zostać wyodrębnione w wybudowanych budynkach (lub całe budynki) będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem sprzedaży - wraz z udziałem w nieruchomości lub nieruchomością - lub najmu, które to transakcje stanowić będą dla Kupującego czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Kupujący będzie również kontynuował wynajmowanie istniejącego budynku biurowego i placu parkingowego.

Na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Kupującemu przysługiwać będzie - pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zakupach inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Kupującego z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT).

Ponieważ nabyte od Sprzedającego nieruchomości będą wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych, zakładając, że odpowiedź na pytanie pierwsze, drugie i trzecie jest pozytywna i przyjmując, że zgodnie z treścią pytania drugiego Sprzedający i Kupujący złożą skutecznie oświadczenia, o rezygnacji ze zwolnienia (o którym mowa w pytaniu 2), Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całości podatku naliczonego od nabycia działek opisanych wyżej w punktach: 1-11, a także w punkcie 12 gdyby odpowiedź na pytanie czwarte była negatywna.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług:

- planowana transakcja sprzedaży prawa własności gruntów wraz z położonymi na niej naniesieniami - opisanymi w punktach: 1-9 będzie stanowiła dostawę budynku, budowli i ich części i jako taka będzie podlegała na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwolnieniu od podatku od towarów i usług - jest prawidłowe;

- dostawa nieruchomości opisanych w punktach 1-9 wniosku będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy założeniu, że Sprzedający i przyszły Kupujący będący czynnym podatnikiem VAT, złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT - jest prawidłowe;

- planowana transakcja sprzedaży prawa własności nieruchomości wskazanych w punkcie 10 wniosku będzie stanowiła dostawę terenu budowlanego o charakterze niezabudowanym i jako taka będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku - jest prawidłowe

- planowana transakcja sprzedaży prawa własności nieruchomości wskazanych w punkcie 11 wniosku będzie stanowiła dostawę terenu budowlanego o charakterze niezabudowanym i jako taka będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku - jest nieprawidłowe;

- Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całości podatku naliczonego od nabycia działek opisanych w punktach 1-10 - jest prawidłowe

- Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całości podatku naliczonego od nabycia działek opisanych w punkcie 11 - jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r., poz. 931, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu) itp.

Jak stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm):

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5. koncesje, licencje i zezwolenia;

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8. tajemnice przedsiębiorstwa;

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy wszakże zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 Kodeksu cywilnego określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że:

Pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części należy dokładnie przeanalizować zarówno to jakie składniki majątku będą przedmiotem zbycia, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przy dokonaniu tej analizy pomocne, a czasami nawet niezbędne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 „(`(...)`) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Lüdenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak już powyżej wyjaśniono, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników. Przy tym punktem odniesienia jest tutaj rola jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie przekazania określonych składników majątkowych (na ile stanowią w nim, w tym momencie, wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży prawa własności gruntów wraz z położonymi na niej naniesieniami - opisanymi w punktach: 1-9 będzie stanowiła dostawę budynku, budowli i ich części i jako taka będzie podlegała na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa oraz orzecznictwem TSUE, i analizując go w kontekście zadanego we wniosku pytania nr 1, wskazać należy, że przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Sprzedający zamierza dokonać odpłatnego zbycia prawa własności działek wraz prawem własności posadowionych na tych działkach budowli i budynku.

Przedmiotem Transakcji będą Nieruchomości:

1. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - zabudowana utwardzonym placem parkingowym, fragmentem wewnętrznej drogi asfaltowej, a także pasem zieleni.

2. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - zabudowana utwardzonym placem parkingowym, fragmentem wewnętrznej drogi asfaltowej, a także pasem zieleni, szlabanem parkingowym.

3. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - zabudowana budynkiem biurowym, utwardzonym placem parkingowym, wewnętrzną drogą asfaltową, słupem energetycznym, szlabanem parkingowym oraz pasem zieleni.

4. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - na działce znajduje się budynek przeznaczony na śmietnik i stację transformatorową (częściowo budynek położony jest również na działce nr …), a także utwardzony, asfaltowy plac stanowiący drogę wewnętrzną, a także pas zieleni.

5. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - na działce znajduje się utwardzony, asfaltowy plac stanowiący drogę wewnętrzną.

6. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - na działce znajduje się utwardzony, asfaltowy plac stanowiący drogę wewnętrzną.

7. Działka o numerze ewidencyjnym nr (…) - na działce znajduje się budynek przeznaczony na śmietnik i stację transformatorową (częściowo położony również na działce nr …), a także utwardzony plac parkingowy, fragment drogi wewnętrznej, szlaban parkingowy.

8. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - na działce znajduje się utwardzony plac parkingowy, fragment drogi wewnętrznej, pas zieleni oraz słup oświetleniowy.

9. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - na działce znajduje się utwardzony plac parkingowy, fragment drogi wewnętrznej, słupy oświetleniowe oraz pas zieleni.

10. Działka o numerze ewidencyjnym nr (…) - na działce znajduje się wyłącznie słup energetyczny będący przedmiotem własności przedsiębiorstwa przesyłowego.

11. Działka o numerze ewidencyjnym (…) - na działce znajduje się wyłącznie słup oświetleniowy. Niewielka część działki stanowi tzw. pas zieleni, odgrodzony krawężnikiem, znajdujący pomiędzy utwardzonymi miejscami parkingowymi (które to położone są na sąsiedniej działce).

12. Działka o numerze ewidencyjnym nr (…) - działka niezbudowana.

Zainteresowani wskazują przede wszystkim, że Sprzedający nie posiada żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne sprzedawanej nieruchomości w jego przedsiębiorstwie.

Nie jest sporządzane osobne sprawozdanie finansowe dla nieruchomości, a wynik na działalności z nią związany jest ujmowany [w] księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą jego działalność. W wyniku sprzedaży, nie dojdzie do przejęcia ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych.

Kupujący stanie się stroną umów najmu budynku biurowego na działce (…) oraz placu parkingowego położonego na tej działce.

Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa do projektu budowlanego wraz z wydanym pozwoleniem na budowę.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłyby zakładem pracy, w związku z tym jej nabycie przez Spółkę nie spowoduje skutku, że Spółka stanie się stroną istniejących stosunków pracy. Nabycie nieruchomości nie wiąże się również z przejściem zakładu pracy.

Z treści wniosku wynika również, że Nieruchomości t.j. działki wraz z położonymi na nich budynkiem, budowlami i ruchomościami przynależnymi do budynku stanowią obok środków pieniężnych na rachunkach bankowych jedyne aktywa Sprzedającego. Sprzedaż nie będzie obejmowała jakichkolwiek składników niematerialnych, w tym zobowiązań ani wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo składników majątku, które mogłyby stanowić przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące działania gospodarcze. Sprzedaż nieruchomości nie spowoduje przejęcia wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego, czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego. Środki pieniężne na rachunkach bankowych (poza cesją praw z depozytów gotówkowych stanowiących zabezpieczenie umów najmu) nie będą przedmiotem sprzedaży. W ramach planowanej sprzedaży nie będą przenoszone inne umowy (t.j. m.in. umowy na zarządzanie budynkiem umowy z dostawcami mediów dla budynku).

Przedmiot Transakcji nie będzie na moment jej dokonania wyodrębniony finansowo oraz funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Powyższe oznacza, że przedmiotem planowanej Transakcji będą składniki majątkowe, które nie są wyodrębnione na płaszczyźnie organizacyjnej ani finansowej, ani nie stanowią zespołu takich składników majątkowych, które mogłyby funkcjonować, jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

Zatem te składniki majątkowe nie mogą zostać uznane ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zdefiniowaną w art. 2 pkt 27e ustawy, ani tym bardziej przedsiębiorstwo, w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego (zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy). Tym samym czynność taka, skoro nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwa, nie będzie korzystała z wyłączenia od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W przedstawionej we wniosku sprawie będzie miała miejsce dostawa budynków, budowli lub ich części, która będzie dokonana w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym przedmiotowa transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT.

Przechodząc z kolei do możliwości zastosowania zwolnień z podatku VAT do transakcji zbycia prawa własności gruntów wraz z położonymi na nim naniesieniami - opisanymi w punktach: 1-9 zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy ww. działek, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z informacjami zawartymi we wniosku, należy stwierdzić, że planowana dostawa budynków i budowli tj.:

- utwardzonego placu parkingowego: PKOB 2112 i fragmentu wewnętrznej drogi asfaltowej: PKOB 2112 znajdujących się na działce o numerze ewidencyjnym (…);

- utwardzonego placu parkingowego: PKOB 2112, fragmentu wewnętrznej drogi asfaltowej: PKOB 2112, szlabanu parkingowego: PKOB 2112 znajdujących się na działce o numerze ewidencyjnym (…);

- budynku biurowego: PKOB 1220, utwardzonego placu parkingowego: PKOB 2112, wewnętrznej drogi asfaltowej: PKOB 2112, słupa energetycznego: PKOB 2214, szlabanu parkingowego: PKOB 2112 znajdujących się na działce o numerze ewidencyjnym (…);

- Budynku przeznaczonego na śmietnik i stację transformatorową: PKOB 1274 lub PKOB 2224, wewnętrznej drogi asfaltowej: PKOB 2112 znajdujących się na działce o numerze ewidencyjnym (…);

- wewnętrznej drogi asfaltowej: PKOB 2112 znajdującej się na działce o numerze ewidencyjnym (…);

- wewnętrznej drogi asfaltowej: PKOB 2112 znajdującej się na działce o numerze ewidencyjnym (…);

- Budynku przeznaczonego na śmietnik i stację transformatorową : PKOB 1274 lub PKOB 2224, utwardzonego placu parkingowego: PKOB 2112, fragmentu wewnętrznej drogi asfaltowej: PKOB 2112, szlabanu parkingowego: PKOB 2112 znajdujących się na działce o numerze ewidencyjnym (…);

- utwardzonego placu parkingowego: PKOB 2112, fragmentu wewnętrznej drogi asfaltowej: PKOB 2112, słupa oświetleniowego: PKOB 2112 znajdujących się na działce o numerze ewidencyjnym (…);

- utwardzonego placu parkingowego: PKOB 2112, fragmentu wewnętrznej drogi asfaltowej: PKOB 2112, słupów oświetleniowych: PKOB 2112 znajdujących się na działce o numerze ewidencyjnym (…);

nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie krótszym niż dwa lata od niego, bowiem do ich pierwszego zasiedlenia doszło kilkanaście lat temu. Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający nabył przedmiotowe nieruchomości w (…) r. i wykorzystywał je w działalności opodatkowanej. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie tych Zabudowań w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

Dostawa ta, będzie, zatem podlegać zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Jednocześnie jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu – prawa własności zabudowanych działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) - stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W sytuacji, w której dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz ust. 2 jest bezzasadne.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 oceniono jako prawidłowe.

Nawiązując do wątpliwości Zainteresowanych czy dostawa nieruchomości opisanych w punktach 1-9 wniosku będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy założeniu, że Sprzedający i przyszły Kupujący będący czynnym podatnikiem VAT, złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT należy zauważyć, że:

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 października 2021 r., podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (tzw. „opcja VAT”).

Natomiast zgodnie z nowym brzmieniem art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z informacjami zawartymi we wniosku na moment dokonania Transakcji Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i planują złożyć dla właściwego dla nabywcy Nieruchomości naczelnika urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, budowli położonych na działkach.

W związku z powyższym, w sytuacji gdy faktycznie przed dokonaniem dostawy działek zabudowanych wymienionych w pkt 1-9 będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy i dokonujący dostawy oraz nabywca skutecznie złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku i budowli, to wówczas transakcja sprzedaży działek nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…)zabudowanych budynkami i budowlami nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonych nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii ustalenia czy planowana transakcja sprzedaży prawa własności gruntu opisanego w punktach 10-11 wniosku będzie stanowiła dostawę terenów budowlanych o charakterze niezabudowanym i będzie transakcją opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (to jest transakcją, w stosunku do której nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesadzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia budynku, budowli lub gruntu. Definicja budynku i budowli znajduje się w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r., poz. 2351, ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z wniosku wynika, że na działce nr (…) znajduje się wyłącznie słup energetyczny będący przedmiotem własności przedsiębiorstwa przesyłowego.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks Cywilny:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym znajdujący się na działce nr (…) słup energetyczny będący przedmiotem własności przedsiębiorstwa przesyłowego nie stanowi własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstwa przesyłowego. W związku z tym, przeniesienie jego własności nie będzie objęte zakresem Transakcji.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia działki gruntu nr (…) wraz ze słupem energetycznym, który nie jest własnością Sprzedającego i tym samym nie będzie przedmiotem planowanej transakcji.

Nie sposób zatem przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy działki nr (…) wraz ze znajdującym się na niej naniesieniem.

Tak, więc, w przypadku dostawy działki nr (…) przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na działce tej posadowiony jest słup energetyczny niebędący własnością Sprzedającego.

Należy również wskazać, że na działce nr (…), która częściowo jest przeznaczona pod tereny ziemi urządzonej znajdują się w MPZP linie rozgraniczające, jednak na terenach zieleni urządzonej dopuszcza się zabudowę parkingiem.

W przypadku działki nr (…) nie będzie miał zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, ponieważ dostawa części budynków w tym przypadku nie będzie miała miejsca.

Przy sprzedaży działki nr (…), nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Sprzedającemu w związku z nabyciem działki nr (…) przysługiwało prawo do odliczenia podatku, dodatkowo Sprzedający wskazał, że działka nie była wykorzystywana do czynności zwolnionych.

W konsekwencji, transakcja sprzedaży działki nr (…) będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT stawką właściwą dla przedmiotu dostawy – terenu budowlanego oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9.

Przedmiotem wątpliwości Zainteresowanych jest także kwestia opodatkowania działki nr (…), na której znajduje się wyłącznie słup oświetleniowy. Niewielka część działki stanowi tzw. pas zieleni, odgrodzony krawężnikiem.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy właścicielem słupa oświetleniowego znajdującego się na działce nr (…) jest Sprzedający. Słup oświetleniowy służy do oświetlania parkingów znajdujących się na sąsiednich działkach należących do Sprzedającego. Słup oświetleniowy będzie znajdować się na gruncie (działce) w chwili dokonywania dostawy Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji (dostawy) będzie działka gruntu wraz z wszelkimi znajdującymi się na niej naniesieniami, a zatem wraz ze słupem oświetleniowym (jego własność przejdzie wraz z przeniesieniem własności gruntu). Dla tego obiektu podali Państwo symbol PKOB 2112.

Jak już wcześniej wyjaśniono, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Skoro więc należący do Spółki słup oświetleniowy (PKOB 2112) zgodnie z podanym opisem sprawy stanowi budowlę to w celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem słupa oświetleniowego nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa działka gruntu nr (…) wraz ze słupem oświetleniowym, nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż jak wynika z opisu sprawy, w odniesieniu do słupa oświetleniowego nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jak wskazali Państwo w opisie sprawy pierwsze używanie słupa oświetleniowego przez Sprzedającego nastąpiło z chwilą nabycia w dniu (…) roku. Jednocześnie z uwagi na fakt, że Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym ww. słupa oświetleniowego, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a ponadto od pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu, na którym, znajduje się słup oświetleniowy (działka nr …) również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z dostawą zabudowanej działki nr (…), bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że planowana przez Sprzedającego dostawa działki nr (…) zabudowanej słupem oświetleniowym – będącym własnością Sprzedającego – będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego nr 3

oceniono częściowo jako prawidłowe i częściowo jako nieprawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także prawa Kupującego do odliczenia całości podatku naliczonego od nabycia działek opisanych w punktach: 1-11, a także w punkcie 12.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Kupujący planuje nabyć prawo własności działek wraz prawem własności posadowionych na tych działkach budowli i budynków.

Nabywane nieruchomości będą wykorzystywane do prowadzenia przez Kupującego inwestycji zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, projektem budowlanym oraz pozwoleniem na budowę. Lokale, które mają zostać wyodrębnione w wybudowanych budynkach (lub całe budynki) będą po zakończeniu inwestycji przedmiotem sprzedaży - wraz z udziałem w nieruchomości lub nieruchomością - lub najmu, które to transakcje stanowić będą dla Kupującego czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Kupujący będzie również kontynuował wynajmowanie istniejącego budynku biurowego i placu parkingowego. Wszystkie Nieruchomości, które Kupujący zamierza nabyć, będą przez niego wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Tym samym, zakup Nieruchomości będzie służył Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia działek pod warunkiem, że złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, budowli położonych na działkach. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Spółkę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia działek: nr (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) (przy założeniu, że Sprzedający i przyszły Kupujący będący czynnym podatnikiem VAT, skutecznie złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia), działki nr (…) (transakcja sprzedaży działki będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT stawką właściwą dla przedmiotu dostawy).

Natomiast z tytuły nabycia działki (…), której sprzedaż jest zwolniona z podatku VAT, (a z wniosku nie wynika aby strony w odniesieniu do tej nieruchomości zrezygnowali ze zwolnienia), Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego nr 7, zgodnie z którym, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia całości podatku naliczonego od nabycia działek opisanych w punktach: 1-12, należy uznać w części za prawidłowe i w części za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Informujemy, że niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie Państwa wątpliwości w zakresie pytań oznaczonych we wniosku numerami 1, 2, 3 i 7). W zakresie Państwa wątpliwości dotyczących zwolnienia z opodatkowania niezabudowanej działki nr (…) (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W interpretacji nie odniesiono się do prawa do odliczenia podatku z tytułu nabycia działki nr (…) albowiem pytanie nr 7 w tym zakresie było zadane warunkowo, tj. oczekiwali Państwo odpowiedzi w przypadku uznania, że odpowiedź na pytanie 4 będzie negatywna.

W kwestii opisanego we wniosku zdarzenia, sprzedaży prawa własności działki opisanej w pkt 12 (tj. działki nr …) wydano odrębne rozstrzygnięcie ze względu na interpretację ogólną znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639 (o czym szerzej w odrębnym rozstrzygnięciu).

Tym samym skoro organ w przedmiotowej interpretacji nie dokonał oceny Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 4 na gruncie którego sformułowano warunkowo pytanie nr 7 w zakresie działki opisanej w pkt 12 , to skutkiem tego Organ nie udziela odpowiedzi na tą część Państwa warunkowego pytanie nr 7.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zadanego pytania) Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanych interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r. sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.