Interpretacja indywidualna

- stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2022r. wpłynął Pana wniosek z 15 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu planowanej dostawy działki nr (…). Uzupełnił go Pan pismem z 22 września 2022 r. (data wpływu 27 września 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nabył Pan prawo własności przedmiotowej nieruchomości w 2001 w drodze umowy darowizny od mamy.

Nie prowadzi Pan działalności rolniczej i nie posiada Pan statusu zarejestrowanego podatnika VAT (podatek od towarów i usług) czynnego. Nie prowadzi Pan innej działalności gospodarczej.

Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowych o numerach ewidencyjnych: (…) o łącznym obszarze (…) ha, położonej zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w obszarze terenów przeznaczonych pod zabudowę. Zamierza Pan sprzedać działkę (…) o pow. (…) ha.

Nieruchomość gruntowa, niezabudowana położona w Gminie (…) z księgą wieczystą o nr (…) składająca się z działek nr (…) to tereny oznaczone jako grunty rolne. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…), przyjętym dnia (…) 2020 r. przez Radę Gminy w (…) Uchwałą nr (…), opublikowaną w Dz.Urz. Województwa (…), nieruchomość położona jest w całości na obszarze oznaczonym symbolem 3UCP – przeznaczenie podstawowe: tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2, usługi, tereny produkcyjne, magazynowe i składy.

Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona. Nieruchomość nie ma przyłączy wodnych i energetycznych.

Działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży od momentu nabycia do momentu zbycia nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów dzierżawy.

W odniesieniu do planowanej transakcji wątpliwości budzi zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jako czynności podlegającej opodatkowaniu VAT i tym samym dającej Spółce (nabywcy) prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

Przedmiotowa nieruchomość gruntowa niezabudowana, której jest Pan właścicielem będąca przedmiotem umowy nie posiada dostępu do drogi publicznej.

Nabycie nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Przed dokonaniem sprzedaży nie będzie Pan dokonywał czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.) albowiem po zawarciu przedmiotowej umowy czynności te nie są konieczne dla znalezienia potencjalnego nabywcy.

Działka nie była w okresie 5 lat i nie jest obecnie wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przyszły nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością będącą również czynnym podatnikiem VAT. Spółka zamierza kupić nieruchomości w celu wybudowania na nich obiektu handlowo-usługowego, magazynowego. Podpisał Pan w dniu 26 lipca 2018 r. przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, w tym mi.in. uzyskania przez Sprzedających własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności oraz umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Przed sprzedażą nieruchomości nie podejmował Pan i nie będzie Pan podejmował aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek.

Udzielił Pan Nabywcy (Spółce) pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw – do wystąpienia w Pana imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmian, cofania oraz odbioru. Pełnomocnictwo to nie obejmuje zgody na składanie w Pana imieniu oświadczeń woli w innym zakresie niż wskazany powyżej oraz zaciągania zobowiązań finansowych, w szczególności Kupujący nie jest uprawniony do zawierania umów przyłączeniowych z gestorami mediów. Strony umowy przedwstępnej postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

- przeprowadzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

- uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

- potwierdzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zapotrzebowanie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) umożliwią realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;

- potwierdzeniu że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

- uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

- uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

- przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego poświadczonych notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających, to jest dowodów osobistych lub paszportów;

- co najmniej dwukrotnemu podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedających – na wezwanie Kupującego – oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania prania brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, którego wzór stanowi załącznik nr 1 do niniejszego aktu notarialnego oraz uzyskaniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów, zgodnie z załącznikiem nr 2 oraz przeprowadzeniu przez Kupującego bądź wskazany przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedających w ramach wskazanych przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedających w ramach procedury zwanej „Know Your customer” lub „KYC”;

- uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży;

- okazaniu przez Sprzedających przy Umowie Sprzedaży aktualnych zaświadczeń właściwych: urzędu skarbowego, urzędu gminy i Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, wydanych zgodnie z art. 306g, w związku z art. 112 powołanej wyżej ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzający że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne. Sprzedający zobowiązuje się okazać Kupującemu zaświadczenia, o którym mowa w zdaniu poprzednim, w terminie 14 dni od dnia otrzymania od Kupującego wezwania do ich przedłożenia, zaś w przypadku nich nie przedłożenia w tym terminie udzielą Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w ich imieniu przed odpowiednimi organami oraz do dokonywania wszelkich czynności, mających na celu ich uzyskanie;

- okazaniu (poza innymi dokumentami wymienionymi w niniejszym akcie notarialnym) przy Umowie Sprzedaży (odpowiednio) przez Sprzedających lub Kupującego:

- wypisu z rejestru gruntu z wyrysem mapy ewidencyjnej wydanych dla Przedmiotu Sprzedaży,

- wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – właściwego zaświadczenia,

- zaświadczenia w przedmiocie objęcia lub nieobjęcia Przedmiotu Umowy uproszczonym planem urządzenia lasu, za wyjątkiem sytuacji, gdy ta informacja wynika z planu zagospodarowania przestrzennego;

- decyzji wydanej przez stosownie do treści art. 19 ust. 3 powołanej ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, na podstawie inwentaryzacji stanu lasów, zaś w przypadku niewydania przez starostę takiej decyzji wobec Przedmiotu Umowy stosownego zaświadczenia w tym przedmiocie,

- zaświadczenia wydanego przez wójta z którego będzie wynikło, czy Przedmiot Sprzedaży jest położony na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 09 października 2015 roku o rewitalizacji.

Uzupełnił Pan opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

1. Treść pełnomocnictwa z aktu notarialnego.

Udzielił Pan Nabywcy (Spółce) pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw – do wystąpienia w Pana imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmian, cofania oraz odbioru. Pełnomocnictwo to nie obejmuje zgody na składanie w imieniu Sprzedającego oświadczeń woli w innym zakresie niż wskazany powyżej oraz zaciągania zobowiązań finansowych, w szczególności Kupujący nie jest uprawniony do zawierania umów przyłączeniowych z gestorami mediów.

2. Od chwili nabycia do obecnej chwili nieruchomość gruntowa jest to pole orne, które Pan uprawia. Uprawy na nim to: zboże.

3. Gmina (…) posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty dnia (…) 2020 r. przez Radę Gminy w (…) Uchwałą nr (…), opublikowaną w Dz.Urz. Województwa (…), nieruchomość położona jest w całości na obszarze oznaczonym symbolem 3UCP – przeznaczenie podstawowe: tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2, usługi, tereny produkcyjne, magazynowe i składy.

Jako właściciel nieruchomości nigdy nie występował Pan do Gminy o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania gruntów.

4. Posiada Pan tylko nieruchomości opisane we wniosku. Nie posiada Pan innych nieruchomości.

5. Dokonał Pan sprzedaży nieruchomości gruntowej:

- jedna nieruchomość – były to grunty orne (pole),

- sprzedaną nieruchomość pozyskał Pan w drodze darowizny od mamy w roku 2001,

- Nieruchomość otrzymał Pan w drodze darowizny,

- Nieruchomość otrzymaną w drodze darowizny przeznaczył Pan na kontynuowanie upraw polowych po mamie do momentu jej sprzedaży,

- Nieruchomość gruntową sprzedał Pan w 2019 roku i środki ze sprzedaży przeznaczył Pan na remont domu jednorodzinnego w którym mieszka Pan do nadal,

- Nie sprzedawał Pan działek budowlanych tylko pole orne,

- Nigdy nie był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i nie rejestrował się Pan na VAT-R. Nie odprowadzał Pan podatku VAT od sprzedaży i nie składał Pan deklaracji VAT-7.

Pytanie

Czy w związku przedstawionym stanem faktycznym i planowaną sprzedażą działki nr (…) dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi KW nr (…) transakcja sprzedaży działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Dostawa nieruchomości gruntowej o nr (…) o łącznym obszarze (…) ha nastąpi z majątku prywatnego, w konsekwencji nie będzie stanowiła przejawu działalności gospodarczej i tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pana zdaniem taka czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (u.p.t.u), sprzedaż nastąpi bowiem w ramach zarządu majątkiem prywatnym i wyklucza nazwanie tej czynności działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.; dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę towarów stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (`(...)`), zaś przepis art. 2 pkt 6 ustawy o VAT definiuje towary jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Dostawę towarów należy tutaj rozumieć szeroko, uwzględniając ekonomiczny sens danej transakcji.

Transakcja, której przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości gruntowej w świetle art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT stanowi dostawę towarów.

Nie każda czynność spełniająca definicję dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby uznać ją za czynność opodatkowaną tym podatkiem podmiot, który ją wykonuje musi posiadać z tego tytułu status podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Krajowe przepisy określające zakres opodatkowania są w tym zakresie zgodne z uregulowaniami Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.I Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.). Stosownie do brzmienia art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy 112, podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Z kolei na podstawie art. 12 ust. 1 lit. b przywołanej Dyrektywy 112 państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE). Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ww. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W konsekwencji, Sprzedający w stosunku do sprzedaży Nieruchomości nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawa” lub „ustawa o VAT”:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.):

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodowa (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że stał się Pan właścicielem przedmiotowej nieruchomości w drodze darowizny od mamy, a zatem nabycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie prowadzi Pan działalności rolniczej i nie posiada Pan statusu zarejestrowanego podatnika VAT czynnego. Nieruchomość jest niezabudowana, oznaczona jako grunty rolne. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest w całości na obszarze oznaczonym symbolem 3UCP – przeznaczenie podstawowe: tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2, usługi, tereny produkcyjne, magazynowe i składy. Jako właściciel nieruchomości nigdy nie występował Pan do Gminy o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania gruntów. Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona, nie ma przyłączy wodnych i energetycznych, od momentu nabycia do momentu zbycia nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów dzierżawy. Nie posiada dostępu do drogi publicznej. Przed dokonaniem sprzedaży nie będzie Pan dokonywał czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży ani nie podejmował Pan i nie będzie Pan podejmował aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działek.

Podpisał Pan w dniu 26 lipca 2018 r. przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie. Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu m.in. następujących warunków;

- przeprowadzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

- uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

- potwierdzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zapotrzebowanie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) umożliwią realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;

- potwierdzeniu że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

- uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

- uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży.

Udzielił Pan Nabywcy (Spółce) pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw – do wystąpienia w jego imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmian, cofania oraz odbioru.

Na tle powyższego opisu sprawy Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy transakcja sprzedaży działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan jako Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Dla właściwej oceny Pana stanowiska, niezbędne będzie dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia przez Pana pełnomocnictwa Spółce Kupującej.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży zawartymi w art. 535 Kodeksu cywilnego:

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Artykuł 389 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw, uregulowana została w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W rozpatrywanej sprawie w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały zawarte warunki, po spełnieniu których zostanie zawarta umowa przyrzeczona. Udzielił Pan pełnomocnictw m.in. pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw – do wystąpienia w Pana imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmian, cofania oraz odbioru.

W świetle powyższego uznać należy, że w celu sfinalizowania umowy sprzedaży Spółka podjęła określone czynności nie z własnej inicjatywy, a na mocy otrzymanego od Pana pełnomocnictwa, a zatem wykazana przez Pana aktywność opisana wcześniej, wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną.

Należy podkreślić, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej sprzedającego (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego pełnomocnika - nabywcę.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Pana stosownych pełnomocnictw Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane przez pełnomocnika w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

Zatem całokształt powyższych okoliczności w żaden sposób nie może świadczyć o Pana działaniu zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzi, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a co za tym idzie będzie Pan działał jako podatnik VAT.

W konsekwencji z tytułu transakcji sprzedaży działki nr (…) będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja rozstrzyga ścieśle w zakresie opodatkowania dostawy działki nr (…), stąd wszelkie inne kwestie poruszone w stanowisku a mianowicie opodatkowanie pozostałych działek o nr: (…) nie były przedmiotem rozstrzygnięcia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do tej interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi orazwołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).