Interpretacja indywidualna

- stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest :

- nieprawidłowe w zakresie braku uznania Pani za podatnika podatku VAT (podatek od towarów i usług) w związku z dostawą działki, która zostanie wydzielona z działki nr (`(...)`) oraz

- prawidłowe w zakresie niekorzystania ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a tym samym opodatkowania transakcji dostawy wskazanej powyżej działki.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 czerwca 2022r. wpłynął Pani wniosek z 15 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w ww. zakresie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia (`(...)`) kwietnia 2022 r. Pani (`(...)`) (dalej jako: „Sprzedająca”) zawarła z (`(...)`) Sp. z o.o. z siedzibą w (`(...)`), NIP: (`(...)`) (dalej: „Kupujący”, „(`(...)`)”), w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży części nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości (`(...)`), powiecie (`(...)`), województwie (`(...)`), stanowiącej działkę gruntu nr (`(...)`) o obszarze (`(...)`) ha, dla której Sąd Rejonowy w (`(...)`) (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).

W dziale II ww. księgi wieczystej prawo własności Nieruchomości wpisane jest na rzecz Sprzedającej na podstawie umowy darowizny z dnia (…) 2011 r. W dziale III i IV powyższej księgi wieczystej brak jest wpisów, wszystkie działy powyższej księgi wieczystej wolne są od wzmianek. Sprzedająca nabyła prawo własności Nieruchomości w wyniku ww. darowizny od osoby fizycznej – swojej matki.

Sprzedająca w Umowie przedwstępnej oświadczyła, iż:

a) Nieruchomość jest objęta obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (`(...)`) zatwierdzonym uchwałą Nr (…) z dnia (`(...)`) września 2007 r. przez Radę Gminy (`(...)`), zgodnie z którym Przedmiot Sprzedaży (niżej zdefiniowany) stanowi tereny 312.UW/P o podstawowym przeznaczeniu: aktywność gospodarcza nieprzemysłowa, usługi nie cenotwórcze, produkcja składy i magazyny, w związku z czym nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego;

b) Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nią, w tym prawem pierwokupu, a nadto nie znajduje się ona na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej;

c) Na Nieruchomości jest prowadzone gospodarstwo rolne,

d) Nieruchomość jest wolna od zadłużeń, a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego;

e) działka gruntu nr (`(...)`) jest nieogrodzona, niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej;

f) opłaty związane z eksploatacją Nieruchomości, a także wszelkie podatki z nią związane były przez Sprzedającą regulowane i z tego tytułu na dzień zawarcia Umowy przedwstępnej nie istnieją żadne zaległości, a w szczególności Sprzedająca uiściła należny podatek od nieruchomości i Sprzedająca zobowiązała się, iż żadne takie zaległości nie będą istnieć w dniu zawarcia umowy sprzedaży;

g) Sprzedająca nie zalega z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy o.p., co w dacie zawarcia umowy sprzedaży potwierdzą uzyskane przez Sprzedającą zaświadczenia urzędu gminy, urzędu skarbowego, PFRON oraz KRUS i ZUS (Zakład Ubezpieczeń Społecznych) wydane w trybie art. 306g lub 206e o.p.;

h) Sprzedająca nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Nieruchomość, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do sprzedaży lub obciążenia Nieruchomości (poza opisywaną Umową Przedwstępną);

i) nie istnieją żadne spory między Sprzedającą, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do Nieruchomości lub z nią sąsiadujących dotyczące granic, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu do innych praw dotyczących Nieruchomości;

j) nie nabyła Nieruchomości od Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego;

k) wobec Sprzedającej nie toczy się postępowanie egzekucyjne oraz nie istnieją żadne inne ograniczenia w rozporządzaniu Nieruchomością;

l) na terenie Nieruchomości ani pod jej powierzchnią nie znajdują się odpady uniemożliwiające przeprowadzenie planowanej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-producyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

m) Nieruchomość nie jest zanieczyszczona w stopniu przekraczającym standardy wynikające z obowiązujących przepisów oraz nie wymaga rekultywacji, ponadto Sprzedająca nie była zobowiązana do zapłaty żadnych opłat ani kar związanych z korzystaniem lub zanieczyszczeniem środowiska oraz naruszeniem jakichkolwiek przepisów w zakresie ochrony środowiska;

n) Nieruchomość nie jest zadrzewiona i nie jest objęta żadną formą ochrony środowiska;

o) Nieruchomość jest wolna od wad fizycznych umożliwiających lub utrudniających korzystanie z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz jest wolna od wad prawnych;

p) według najlepszej wiedzy Sprzedającej w Nieruchomości nie występują wady ukryte; Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym, ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, a nadto – zgodnie z wiedzą Sprzedającego – Rada Gminy nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym gminie nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości ustanawiane w takiej uchwale – zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 ww. ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a lub 4b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

q) działka gruntu nr (`(...)`) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasów, a nadto dla tej działki nie została wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, wobec czego Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 ww. ustawy o lasach;

r) na działce gruntu nr (`(...)`) nie znajdują się wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do tej działki prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy;

s) w związku z planowaną przebudową trasy (…) planowane jest poszerzenie pasa drogowego, w związku z czym Kupujący akceptuje fakt, że część Nieruchomości może zostać wywłaszczona po zawarciu Umowy Sprzedaży lub zostanie wywłaszczona przed zawarciem Umowy Sprzedaży i Przedmiot Sprzedaży (niżej zdefiniowany) zostanie odpowiednio pomniejszony o przyjęty przez Skarb Państwa obszar części Nieruchomości;

t) stan Nieruchomości wynikający z przedstawionych do Umowy przedwstępnej dokumentów jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym oraz z oświadczeniami złożonymi powyżej przez Sprzedającą i nie uległ zmianie od dat ich wydania;

u) Nieruchomość nie stanowi, ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części;

v) Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu u.p.t.u., zaś sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży (niżej zdefiniowanego) nie będzie opodatkowana podatkiem VAT;

w) w stosunku do Sprzedającej nie zostały wszczęte jakiekolwiek postępowania upadłościowe oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia postępowania upadłościowego w stosunku do Sprzedającej i Sprzedająca jest w stanie spełniać swoje zobowiązania;

x) nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia postępowań sądowych (w tym takich, które byłyby oparte na art. 59 Kodeksu cywilnego lub art. 527 i następne Kodeksu cywilnego), administracyjnych lub egzekucyjnych, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z Umowy przedwstępnej lub doprowadzić do uznania Umowy przedwstępnej za nieważną albo bezskuteczną oraz nie istnieją roszczenia osób trzecich, których wykonanie byłoby całkowicie lub częściowo niemożliwe wskutek zawarcia Umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży.

W związku z planowaną przebudową trasy (…) część Nieruchomości zostanie wywłaszczona pod poszerzenie pasa drogowego, wobec czego strony określiły Przedmiot Sprzedaży jako fizycznie wydzieloną część działki nr (`(...)`) o obszarze około (`(...)`) ha, wydzieloną w taki sposób, aby zapewniała dostęp do drogi publicznej dla pozostałej części Nieruchomości, która nie będzie wchodzić w skład Przedmiotu Sprzedaży (dalej: ,,Przedmiot Sprzedaży”).

Umowa, na mocy której Sprzedająca sprzeda, a Kupujący kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej jako: „Umowa sprzedaży”) zostanie zawarta w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającej, z co najmniej 5-dniowym wyprzedzeniem, nie później niż do (`(...)`) września 2022 r. (dalej jako: „Data Ostateczna”), po spełnieniu się następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a) wydaniu ostatecznej (oraz prawomocnej – w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji administracyjnej, zatwierdzającej podział geodezyjny działki wchodzącej w skład Nieruchomości, w wyniku którego powstanie m.in. Przedmiot Sprzedaży;

b) uzyskaniu przez Kupującego, za zgodą Sprzedającej zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, KRUS oraz PFRON w trybie art. 306g o.p. oraz zaświadczenia wydanego przez ZUS, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

c) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości oraz Przedmiotu Sprzedaży i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

d) uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

e) uzyskaniu przez Kupującego, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego i odprowadzania ścieków) umożliwiają realizację inwestycji;

f) potwierdzeniu, iż Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej lub zapewnieniu Przedmiotowi Sprzedaży dostępu do drogi publicznej;

g) uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji;

h) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej (oraz prawomocnej – w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego) decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

i) przedstawieniu przez Kupującego uchwały wspólników Kupującego wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości;

j) dostarczenia do Umowy Sprzedaży przez Sprzedającą zaświadczenia wydanego przez naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego w trybie art. 19 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, z którego będzie wynikało, że nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą było zwolnione od podatku od spadków i darowizn.

Opisane powyżej Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w Dacie Ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków, pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Kupującego najpóźniej w Dacie Ostatecznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Strony postanawiają, że jeżeli:

a) w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, Przedmiotu Sprzedaży obciążony będzie hipoteką lub prowadzona będzie z Przedmiotu Sprzedaży egzekucja, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i wówczas zapłaci Sprzedającej należną jej Cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedającej zostanie zapłacona część Ceny, pomniejszona o uzgodnione przez Sprzedającą z wierzycielami na piśmie: (i) kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na Nieruchomości lub (ii) kwoty, w zakresie których prowadzona będzie egzekucja z Nieruchomości, które to kwoty zostaną zapłacone bezpośrednio na wskazane rachunki bankowe wierzycieli, z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty uzgodnione z wierzycielami łącznie z kwotami zaległości, o których mowa w pkt (b) poniżej, nie będą łącznie przewyższać kwoty Ceny, jak również z zastrzeżeniem, że powyższe uzgodnienia z wierzycielami będą zawarte w wymaganej prawem formie i muszą zawierać nieodwołalne zgody wierzycieli na zwolnienie Przedmiotu Sprzedaży spod obciążenia hipotekami lub wyłączenie Przedmiotu Sprzedaży spod prowadzonej egzekucji pod warunkiem zapłaty odpowiednich kwot na właściwe rachunki bankowe tych wierzycieli; lub

b) w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaświadczenia uzyskane przez Sprzedającą wskazywać będą jakiekolwiek zaległości Sprzedającej względem urzędu gminy, urzędu skarbowego, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, to – według wyboru Kupującego – Sprzedająca: (i) bezzwłocznie i nie później niż w terminie 2 (dwóch) dni od dnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń ureguluje te zaległości i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat, albo (ii) w przypadku nieuiszczenia zaległości wynikających z powyższych zaświadczeń w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący zapłaci Sprzedającej Cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedającej zostanie zapłacona część Ceny pomniejszona o kwotę zaległości wskazanych w powyższych zaświadczeniach, które to zaległości zostaną zapłacone bezpośrednio na rachunek bankowy wierzycieli lub zostaną zapłacone z rachunku zastrzeżonego założonego na rzecz Sprzedającej, z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty łącznie z kwotami wierzytelności, o których mowa w pkt (a) powyżej, nie będą łącznie przewyższać kwoty Ceny.

Wydanie Przedmiotu Sprzedaży wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi nastąpi w dniu zapłaty Ceny. Wszystkie płatności związane z Przedmiotem Sprzedaży będą do dnia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Sprzedającą z zastrzeżeniem opłat wynikających z działań Kupującego, a od dnia Umowy przenoszącej własność obciążać będą Kupującego.

Przedstawiciel Kupującego w imieniu Kupującego oświadczył, że w przypadku gdy termin wydania Przedmiotu Sprzedaży uniemożliwi Sprzedającej zebranie plonów z Przedmiotu Sprzedaży to zobowiązuje się on do wypłaty odszkodowania rekompensującego poniesione nakłady na uprawy do momentu wydania Przedmiotu Sprzedaży.

Strony Umowy przedwstępnej zgodnie postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej do dnia oznaczonego jako Data Ostateczna, Kupującemu przysługiwać będzie, prawo dysponowania Przedmiotem Sprzedaży (z prawem udzielenia tego prawa na podmiot z grupy kapitałowej (`(...)`) lub wobec którego (`(...)`) świadczy usługi deweloperskie) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na nim – na koszt Kupującego – badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji, a nadto do wejścia na teren Przedmiotu Sprzedaży celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Sprzedająca udzieliła dwóm przedstawicielom Kupującego pełnomocnictw (dla każdego z nich z osobna), z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jej imieniu następujących czynności:

a. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (`(...)`) (`(...)`) Wydział Ksiąg Wieczystych. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej;

b. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

c. wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającej postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów, zatwierdzających podział Nieruchomości, w wyniku którego zostanie wydzielona geodezyjnie między innymi działka wchodząca w skład Przedmiotu Sprzedaży, przy czym podział geodezyjny musi zostać wykonany w sposób zapewniający dostęp do drogi publicznej dla pozostałej części Nieruchomości, która nie wchodzi w skład Przedmiotu Sprzedaży;

d. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

e. uzyskania – wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży – we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale ZUS lub KRUS, PFRON zaświadczeń wydanych również w trybie art. 306g lub 306e o.p. potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie figuruje w rejestrze zaświadczeń o wysokości zaległości;

f. uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Przedmiotu Sprzedaży uproszczonym planem sporządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach,

g. wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

h. wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Przedmiotu Sprzedaży z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

i. uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,

j. złożenia oświadczenia woli w imieniu Sprzedającej o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży.

Strony ustaliły, że wszelkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami będą obciążały Kupującego.

Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki z grupy kapitałowej (`(...)`) lub wobec którego podmiot z grupy kapitałowej (`(...)`) świadczy usługi deweloperskie (dalej jako: „Cesjonariusz”, „Nabywca”). Kupujący zawiadomi Sprzedającą o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedająca będzie zobowiązana do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w Umowie Przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji).

Sprzedająca, Pani (`(...)`):

a) nabyła Nieruchomość na podstawie umowy darowizny, od osoby fizycznej;

b) nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT;

c) nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 u.p.t.u., korzystającym ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 u.p.t.u.;

d) nie podejmowała działań mających na celu sprzedaż działki – to Kupujący jako pierwszy wystąpił z propozycją nabycia działki. Jednakże należy wskazać, iż Umowa Przedwstępna zawarta w (`(...)`) Sp. z o.o. (opisana w niniejszym wniosku) jest drugą umową przedwstępną podpisaną przez Sprzedającą z Kupującym, a dotyczącą zbywanej Nieruchomości. Poprzednia umowa wygasła z dniem (`(...)`) października 2021 r. Niemniej jednak, spółka (`(...)`) na podstawie uprzednio zawartej umowy przedwstępnej uzyskała część dokumentów, które będą także wykorzystane na potrzeby planowanej obecnie transakcji;

e) nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o dokonanie jego zmiany;

f) nie posiada innych działek, które zamierza w przyszłości sprzedawać zgodnie z zawiadomieniem Wojewody (`(...)`) działka nr (`(...)`) zostanie podzielona na działki o numerach (`(...)`), z czego działki o numerach (`(...)`) zostaną wywłaszczone pod przebudowę trasy (…). Pozostała część działki o pierwotnym numerze (`(...)`) – tj. działka (`(...)`) zostanie podzielona na kolejne trzy działki z czego – jedna część będzie przedmiotem opisanej w niniejszym wniosku transakcji sprzedaży, druga – zostanie przeznaczona na zapewnienie dojazdu do działki (tj. pod drogę dojazdową), a trzecia, pozostała część będzie sprzedana w przyszłości, jeśli znajdzie się kupiec.

g) nie dokonywała w przeszłości sprzedaży działek.

Przedmiot Sprzedaży:

a) jest niezabudowany, tj. nie znajdują się na nim budynki, budowle lub ich części;

b) był i jest wykorzystywany do działalności rolniczej, która nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, działalność ta prowadzona jest przez męża Sprzedającej – również nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT, Sprzedająca nie uzyskiwała przychodów z tej działalności;

c) będzie wykorzystywany do uprawy roli do dnia jego sprzedaży;

d) nie jest dzierżawiony, ani wynajmowany oraz nie będzie dzierżawiony i wynajmowany do dnia jego zbycia;

e) zostanie podzielona przed sprzedażą w wyniku wspomnianej we wniosku przebudowy trasy (…), w wyniku podziału powstaną 3 działki wydzielone z działki (`(...)`), o numerach ewidencyjnych: (`(...)`). Jak już wskazano w pkt 15f, jedna z nich będzie sprzedana w związku z wykonaniem postanowień Umowy Przedwstępnej, druga wywłaszczona pod drogę, a trzecia sprzedana w przyszłości, jeśli znajdzie się podmiot zainteresowany jej nabyciem.

Kupujący, tj. (`(...)`) Sp. z o.o.:

a) jest czynnym podatnikiem VAT;

b) planuje nabyć Przedmiot Sprzedaży, celem realizacji inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-producyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

c) działalność prowadzona przez Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Nabywca – w wyniku opisanej we wniosku cesji, może dojść do przeniesienia ogółu praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej na podmiot:

a) będący czynnym podatnikiem VAT;

b) planujący nabyć Przedmiot Sprzedaży, celem realizacji inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-producyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

c) prowadzący działalność opodatkowaną podatkiem VAT, z zamiarem prowadzenia na Nieruchomości takowej.

Pytania:

1. Czy sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Sprzedaży, tj. części działki o aktualnym nr (`(...)`), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2. Czy sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Sprzedaży, tj. część działki o aktualnym nr (`(...)`), będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Zainteresowanej pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy Umowy Sprzedaży własność Przedmiotu Sprzedaży przejdzie ze Sprzedającej na Nabywcę, która w zamian uzyska cenę określoną w Umowie Przedwstępnej.

W ocenie Zainteresowanej nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy udziału we własności Przedmiotu Sprzedaży, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu u.p.t.u.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności – bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 15 kwietnia 2013 r. sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 marca 2015 r. sygn. Akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

• doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

• wydzielenie dróg wewnętrznych,

• podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

• wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

• podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi – kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych – kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał „w charakterze handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 października 2018 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedająca udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jej imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością oraz Przedmiotem sprzedaży. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., dalej jako „k.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Zainteresowanej, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem Umowy Sprzedaży wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży. W Umowie Przedwstępnej, określono cenę nabycia Przedmiotu Sprzedaży, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Przedmiotu Sprzedaży osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży koszty wynikające z posiadanego prawa własności będą ponoszone przez Sprzedającą. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działa w imieniu Sprzedającej, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającą działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedającej działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży, zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającej nie będą prowadziły do osiągnięcia przez nią zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedająca nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedająca nie podejmowała aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży działki nr (`(...)`), ani zwiększenia jej wartości. Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedającej została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Pani (`(...)`) nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedająca nie ogłaszała w żaden sposób chęci sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedająca nie zachowywała się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego oraz wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Nabywca.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanej należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez nią aktywność w przedmiocie zbycia Przedmiotu Sprzedaży, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W związku z tym, sprzedaż przez Sprzedającą Przedmiotu Sprzedaży, tj. wydzielonej części działki o aktualnym nr (`(...)`), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Działka nr (`(...)`) jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona. Jak wskazano w Umowie Przedwstępnej, teren Nieruchomości oraz powstały z jej podziału Przedmiot Sprzedaży, objęty jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego: „Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (`(...)`)” zatwierdzonym uchwałą (…) z dnia (`(...)`) września 2007 r. przez Radę Gminy (`(...)`) zgodnie z którym Przedmiot Sprzedaży stanowi tereny „312.UW/P” o podstawowym przeznaczeniu: aktywność gospodarcza nieprzemysłowa, usługi nie cenotwórcze, produkcja składy i magazyny. Możliwa zmiana MPZP, wynika z planowanego wywłaszczenia i nie zmieni przeznaczenia ww. Przedmiotu Sprzedaży w sposób, który przeznaczałby część Nieruchomości objętą Umową Przedwstępną na cele inne niż zabudowa produkcyjno-magazynowa.

W związku z powyższym, działka nr (`(...)`) stanowi tereny niezabudowane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanej wyrażonego w pytaniu nr 1 za nieprawidłowe, w ocenie Wnioskodawczyni dostawa części działki o aktualnym nr (`(...)`) przez Sprzedającą na rzecz Kupującego/Nabywcy nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych budowlanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe, a w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawa” lub „ustawa o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (także udziału w nieruchomości) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodowa (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że otrzymała Pani w drodze darowizny od osoby fizycznej – swojej matki , działkę nr (`(...)`). Nie prowadzi Pani działaności gospodaczej, nie jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym. Zamierza Pani sprzedać jedną z działek, która zostanie wydzielona z działki nr (`(...)`). Z propozycją nabycia działki wystąpił Kupujący. 29 kwietnia 2022 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży. W dokumencie zawarte są ustalenia, że umowa, na mocy której sprzeda Pani Przedmiot Sprzedaży, zostanie zawarta po spełnieniu m.in następujących warunków: uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji, jak również uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, zamierzonej przez Kupującego inwestycji.

Dodatkowo udzieliła Pani dwóm przedstawicielom Kupującego pełnomocnictw m.in. do wszczęcia i prowadzenia w Pani imieniu i na Pani rzecz postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów, zatwierdzających podział Nieruchomości, w wyniku którego zostanie wydzielona geodezyjnie m.in. działka wchodząca w skład Przedmiotu Sprzedaży, wystąpienia w Pani imieniu do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, przy czym koszty tego podziału poniesione zostaną przez Kupującego. Działka nr (`(...)`) zostanie podzielona na działki o numerach (`(...)`), z czego działki o numerach (`(...)`) zostaną wywłaszczone pod przebudowę trasy (…). Pozostała część działki o pierwotnym numerze (`(...)`)– tj. działka (`(...)`) zostanie podzielona na kolejne trzy działki z czego – jedna część będzie przedmiotem opisanej w niniejszym wniosku transakcji sprzedaży, druga – zostanie przeznaczona na zapewnienie dojazdu do działki (tj. pod drogę dojazdową), a trzecia, pozostała część będzie sprzedana w przyszłości, jeśli znajdzie się kupiec. Nieruchomość jest objęta obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (`(...)`) zatwierdzonym uchwałą Nr (…) z dnia (`(...)`) września 2007 r. przez Radę Gminy (`(...)`) zgodnie z którym Przedmiot Sprzedaży stanowi tereny 312.UW/P o podstawowym przeznaczeniu: aktywność gospodarcza nieprzemysłowa, usługi nie cenotwórcze, produkcja składy i magazyny, w związku z czym nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

Dodatkowo udzieliła Pani Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na nim – na koszt Kupującego – badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji, a nadto do wejścia na teren Przedmiotu Sprzedaży celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Na tle powyższego opisu sprawy Pani wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży działki, która zostanie wydzielona z działki nr (`(...)`), zostanie Pani uznana za podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym czy będzie Pani zobowiązana do uiszczenia tego podatku.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż działki, która zostanie wydzielona z działki nr (`(...)`) stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani jako Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Dla właściwej oceny Pani stanowiska, niezbędne będzie dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia przez Panią pełnomocnictwa Spółce Kupującej.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży zawartymi w art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Artykuł 389 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Kwestia udzielania pełnomocnictw, uregulowana została w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W rozpatrywanej sprawie z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że udzieliła Pani pełnomocnictw m.in. do wszczęcia i prowadzenia w Pani imieniu postępowań w celu uzyskania dokumentów zatwierdzających podział nieruchomości, wystąpienia do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia mediów, a zatem wykazana przez Panią aktywność opisana wcześniej, wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną.

Należy podkreślić, że po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej sprzedającego (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze Pani prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią stosownych pełnomocnictw Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane przez Panią, w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

Bez wpływu na powyższe pozostaje, że cena za nieruchomość została uzgodniona w umowie przedwstępnej i nie ulegnie ona zmianie po dokonaniu czynności przez pełnomocników, gdyż zawarcie umowy przyrzeczonej uwarunkowane zostało spełnieniem warunków wymienionych w umowie przedwstępnej.

Dodatkowo jak wskazała Pani we wniosku, że udzieliła Pani Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na nim – na koszt Kupującego – badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji, a nadto do wejścia na teren Przedmiotu Sprzedaży celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci. Ponadto – jak wskazała Pani w opisie sprawy – część działki nr (`(...)`) po dokonaniu jej podziału (nie będąca przedmiotem niniejszego wniosku), również zostanie sprzedana, jeżeli znajdzie się kupiec.

Zatem całokształt powyższych okoliczności w żaden sposób nie może świadczyć o Pani działaniu zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzi, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a co za tym idzie będzie Pani działała jako podatnik VAT.

W konsekwencji z tytułu transakcji sprzedaży działki, która zostanie wydzielona z działki nr (`(...)`) będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 2), należy wyjaśnić, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenie budowlanym – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle ww. orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że działka nr (`(...)`), z której zostanie wydzielona działka będąca przedmiotem sprzedaży, jest objęta obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym Przedmiot Sprzedaży stanowi tereny 312.UW/P – o podstawowym przeznaczeniu: aktywność gospodarcza nieprzemysłowa, usługi nie cenotwórcze, produkcja składy i magazyny.

W związku z powyższym wskazana działka stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu wskazanej działki wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Nabyła Pani działkę nr (`(...)`), z której zostanie wydzielona działka będąca przedmiotem sprzedaży, na podstawie umowy darowizny. Transakcja nabycia przez Panią działki nastąpiła w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (transakcja pozostawała poza podatkiem VAT). Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Tym samym, nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią działki, która zostanie wydzielona z działki nr (`(...)`), będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości – niezabudowanej działki, która zostanie wydzielona z działki nr (`(...)`) – będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków sądów administracyjnych Organ wskazuje, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i wiążący charakter mają w tychże sprawach, w których zapadły. Każdy indywidualny opis sprawy wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności. Kwestia sprzedaży gruntów i działania bądź nie jako podatnik wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności, które dopiero w połączeniu ze sobą dają odpowiedź w danej sprawie. Nie zawsze też wystąpienie tych samych zdarzeń u różnych podmiotów doprowadza do takiej samej konkluzji.

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom.

Ponadto wskazujemy, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy. Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy, podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do tej interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (`(...)`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi orazwołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).